Так вышло, что я в последнее время изучил очень много жилых комплексов по всей России. Это и очень качественные современные проекты, это и ужасные муравейники. А еще я общался с разными застройщиками и чиновниками. Каждый раз я задаю вопрос: «Ну вы же видите, что происходит! Вы же видите, во что вы превращаете Россию!
Зачем? Зачем вы это делаете?»
Но еще интереснее вопрос: «Почему вы этого не делаете?» Например, я могу еще понять (с большой натяжкой), зачем застройщик делает 20 этажей вместо 10. Есть участок земли, нужно построить необходимое количество квадратных метров, получить деньги, отдать кредиты, ок. Но вот что мешает делать нормальный двор? Или нормальные подъезды? В стоимости проекта – это же копейки.
Вопрос исключительно в подходе к своей работе. И тут почти всегда ситуация плачевная. Но есть и исключения.
Недавно ко мне обратился один московский девелопер с просьбой прорекламировать их квартал. Он, кстати, очень неплохой по московским меркам, хотя и высоковат. В общем, я решил осуществить свою давнюю мечту и расспросить для вас все детали строительного бизнеса в России. Девелопер честно и открыто ответил на все каверзные вопросы, пустил на стройку и раскрыл всю кухню.
ЛДПР предлагает: компенсировать затраты на строительство квартир большей площади
Сразу оговорюсь, что ONLY — квартал апартаментов. Но между квартирами и апартаментами границы размываются. Эти форматы часто рассматриваются покупателем как единое предложение рынка. Поэтому в данном посте, для удобства, буду использовать формулировку «квартиры».
Для начала небольшие вводные.
Средняя цена квадратного метра в Москве — 175 000 рублей. Дешевое жильё стоит в районе 110 тысяч рублей, а дорогое — около 300 тысяч.
Считают, что 175 тысяч — это цена “комфорта”. Правда, не все критерии «комфортности» чётко определены. Например, наличие детских зон и зон отдыха желательно, но необязательно. Но есть и точные параметры. Потолок должен быть не ниже 2,7 метров, а площадь квартиры — не меньше 28 кв. м. Жилую недвижимость дороже 175 000 условно можно отнести к премиум-классу.
Дешевле 175 000 — к эконому.
Сейчас на рынке жилья проседание цен, взгляните на график цен за последние 5 лет.
Самое интересное. Из чего же складывается такая цена?
Самая большая часть расходов — строительство. На него приходится примерно 40% от всех затрат. Следующие две крупные части — внутренняя отделка и приобретение проекта. Ниже приведен график расходов на примере квартала ONLY.
Это самая интересная часть нашего исследования. Тут видно, на чем можно сэкономить. Но самое главное, видно, на чем экономить нельзя! Давайте разберем некоторые пункты.
Затраты на рекламу находятся в пределах 1,5-2,5%. Если больше, то тут два варианта: либо у проекта неэффективное управление, либо жилой комплекс настолько некачественный, что на его продажу приходится тратить больше денег.
Расходы на рекламу на старте проекта — приблизительно 10 млн рублей в месяц. Рекламный бюджет складывается из нескольких факторов: известность бренда, класс объекта, стадия готовности, сезонность и тп. Поэтому бюджет на рекламу неравномерный и изменяется с развитием проекта. Постепенно бюджет уменьшается до 5 млн рублей в месяц, потому что девелопер продолжает использовать только эффективные инструменты конверсии.
Застройщики раскрыли свои расходы на строительство новостроек!
У ONLY бюджет на рекламу меньше чем у остальных. Топовые застройщики за 2 месяца могут потратить на рекламу больше денег, чем ONLY будет тратить 2 года. А все потому, что у ONLY эффективный рекламный отдел, в котором конверсия из звонка в сделку составляет 7%, в то время как для остального рынка нормальным показателем считаются 3%.
Но самое интересное – это благоустройство!
Затраты на благоустройство составляют 2,6% от себестоимости жилья. В ONLY в стоимость каждого квадратного метра жилья заложено 4500 рублей за благоустройство.
ONLY сделали очень красивый двор! В этот двор нет доступа машин! Вообще никакого. То есть, это правильный двор, каким он должен быть. Для проектирования двора пригласили хороших архитекторов — бюро Wowhaus. Они делали Крымскую набережную в Москве!
И посмотрите, как круто вышло. Двор в ONLY — это место рекреации, место, куда будет не страшно отпустить детей погулять. И все это счастье стоит всего 2,6% от стоимости квартиры.
Почему?! Вот почему другие застройщики так не делают? Покупатель эти проценты не заметит, зато не будет жить в говне.
Стоимость качественной стройки квадратного метра жилья в Москве — около 70 тысяч рублей. Она может быть еще больше, если застройщик использует дорогие материалы для оформления фасада.
Кстати, тут я с интересом узнал, что стройка в Москве стоит дороже, чем в том же Питере. Например, бетон может быть в два раза дороже! В Москве есть деньги, а спрос рождает предложение. Зарплаты на московских стройках тоже выше.
Квартал ONLY относится к бизнес-классу, затраты на фасад тут около 700 млн рублей. В стоимость входят немецкий оконный профиль, японские стекла с нанонапылением, клинкерный кирпич, керамогранит и архитектурная подсветка, меняющая цвет в зависимости от времени суток и года. Фасады в классе «эконом» и «комфорт» будут попроще.
Днём фасад в ONLY будет выглядеть так.
Себестоимость квадратного метра бизнес-класса в Москве — 170 тысяч рублей.
Ладно. На этом месте читатель хочет спросить, а что же зарабатывает девелопер.
20% — рентабельность девелоперского бизнеса в Москве. Она не берется из воздуха. Инвестору нужно иметь прибыль больше, чем если бы он эти деньги просто положил на депозит в банк. Продолжительность девелоперского проекта 3-4 года, потенциальные 20% прибыли от проекта делим на количество лет — получаем 5-6,7%.
Цифра стремится к ставкам депозита в крупнейших, мало рискованных банках. Ни один инвестор не будет вкладывать свои деньги под меньший процент, чем у банковского депозита.
Если девелопер получает прибыль больше 20% — значит, он гений. Если меньше — значит, он не очень хороший девелопер.
Но это ситуация, если вы вдруг решите строить на свои. А если не на свои, то придется брать кредит. При нынешних ставках надо закладывать еще процентов десять сверху.
И вот мы подходим к итоговой цене.
204 000 рублей — минимальная средневзвешенная цена за проект бизнес-класса, по которой девелопер может продавать жильё. Эта цифра получается, если добавить 20% к посчитанной себестоимости в 170 000 рублей.
Школа, детский сад, парковка — дополнительные расходы, которые повышают стоимость квартир.
Для любого девелопера паркинг — это убыток или самоокупаемость, в лучшем случае. Чем больше уровней и сложнее геология, тем выше убытки. Но делать паркинг всё равно надо. Когда формируется цена на него, учитывается рыночная цена и класс жилья.
У паркинга в ONLY сложная и качественная гидроизоляция (квартал стоит у реки), износостойкая отделка, проведены все инженерные системы (вентиляция, отопление, канализация, водоотвод, и т.п.). Всего сделано 173 машино-места по 37 кв.м, с учетом рампы и проездов. Паркинг очень удобный, консультанты проверили в нём каждый поворот. Площади парковочных мест у конкурентов меньше.
2,8 млн рублей — себестоимость строительства одного парковочного места. Справедливая цена должна быть 3,5-4,5 млн, но это невозможно из-за рыночной цены в 2-3 млн.
Кстати, часто цену машиноместа в подземном паркинге сравнивают с ценой квартиры. Но это не совсем верное сравнение. Не забывайте, что копать под землей всегда дороже, чем строить вверх.
В целом, квартал ONLY очень неплохой. Очень хорошая концепция, прекрасное место, крутой двор. Меня, если честно, смущает только этажность. Сюда бы да 8 этажей, как в Финляндии, и было бы совсем хорошо. Но тут проблема места.
Если бы этот дом строили в центре Москвы, то можно было бы делать меньше этажей и продавать дороже. А в этом месте сегодня народ не готов платить за низкую этажность.
В квартале ONLY 16 этажей. Не 8 этажей, потому то при себестоимости квадратного метра в 170 000 и при цене в 204 000 строить невыгодно, а при цене в 350 000 — жильё в этом районе не купят.
На чем же можно экономить?
У девелопера есть 4 варианта заработать больше денег: жадный, механистичный, умный и быстрый.
Жадный способ: экономия на качестве материалов, подрядчиках, инженерии.
Механистичный способ: экономия за счет стандартизации процессов, строительства типовых домов, рекламы и всего остального. Такой способ работает только в классах «эконом» и «комфорт», потому что состоятельный покупатель хочет интересное индивидуальное жильё.
Быстрый способ: экономия за счёт быстрой стройки. Стоимость денег, взятых у инвестора или банка — 9-12% годовых. Быстрее построив и продав проект, девелопер сэкономит 90 000 000 — 120 000 000 рублей в год на каждый занятый миллиард. Этот способ работает только для подготовленных девелоперов, которые могут быстро продавать квартиры. ONLY сочетает такой способ с умным.
Умный способ: создать проект, который не с чем сравнить. По этому пути пошел ONLY. В их проекте благоустройство от архитектурного бюро Wowhaus, чистовая отделка, двор без машин. Похожие проекты в Москве найти очень сложно.
Что еще интересного?
Все квартиры в ONLY продаются уже с отделкой! Для России это очень необычная история. А вот в Европе и США — стандартная практика. Представьте новостройку, где никто не делает ремонт! Я покупал квартиру в новостройках два раза.
И я хорошо помню весь тот ад на несколько лет, когда кто-то штробит стены, кто-то пилит пеноблоки, а кто-то отключает электричество! Я отлично помню, как 3 года был засраный лифт и убитый подъезд, как все было в пыли и строительном мусоре. Велосипед нельзя было оставить в коридоре, так как таджики, делающие ремонт у соседей, его просто воровали. А охрана ничего не могла сделать, потому что стройка = проходной двор.
Это такой ад, что я решил больше никогда в жизни не заселяться в новостройку. Лучше переплатить немного, но сразу начать нормально жить.
У ONLY очень крутая отделка. Есть несколько вариантов по цветам и качеству. Везде немецкая сантехника, подключенная кухня с техникой от Electrolux. Сразу после сдачи дома можно заселиться и жить.
Источник: varlamov.ru
Как рассчитать стоимость ремонта квартиры в новостройке?
Квартира в новостройке без отделки – это большой бетонный куб. Жить в таких спартанских условиях будет некомфортно, поэтому после вручения ключей придется отложить новоселье и озаботиться вопросом ремонта. Вариантов отделки бесчисленное множество, даже небольшую студию можно превратить в стильное и функциональное жилье.
Но для многих рассчитать стоимость ремонта – это задача не из простых. В этой статье содержится информация в помощь тем, кто хочет подсчитать затраты на ремонт, при этом хорошо сэкономить и уберечь себя от обмана и ошибок.
Из чего складывается стоимость ремонта
Застройщики часто предлагают квартиры без отделки. Они удобны тем, что владельцы сами могут заняться ремонтом или лично проконтролировать работу строителей. Но при этом часто возникают проблемы, связанные с затратами. Выделив определенную сумму, владельцы жилья могут не уложиться в бюджет, а тогда придется заново производить расчеты.
Чтобы такого не происходило, нужно понимать, из чего складывается стоимость ремонта. Это поможет адекватно соотнести бюджет с требованиями по отделке.
Ремонт квартиры – основные расходы:
- закупка материалов (60-70%);
- стоимость работ (30-40%);
- дополнительные услуги.
Закупка материалов – это одна из самых затратных статей бюджета. Для работы мастерам могут потребоваться специальные инструменты и приборы, не говоря уже о различных строительных смесях, красках и изоляционных покрытиях. Как правило, расходы на материалы составляют более половины от общего бюджета.
Оставшаяся часть затрат почти целиком идет на оплату труда бригады строителей. Большим преимуществом новостроек является то, что в квартирах не нужно производить демонтаж старых инженерных сетей – их там попросту нет. А это значит, не придется оплачивать эту недешевую опцию, стоимость которой в среднем составляет 1 000 – 2 000 рублей за кв. м.
При желании можно заказать дополнительные услуги – к примеру, составить дизайн-проект квартиры. Но это может существенно удорожить ремонт – работа хорошего специалиста будет стоить от 2 500 рублей за кв. м. Также владельцы квартир часто прибегают к помощи инженеров технадзора. Они участвуют в проверке качества произведенных работ. Их услуги в Москве в среднем стоят 4 000 рублей за выезд.
Кто и как определяет стоимость ремонта
Данная услуга в большинстве случаев бесплатная. Как правило, всеми расчетами занимается прораб. Его приглашают на объект, где он оценивает общее состояние квартиры, замеряет площадь помещений, определяет высоту потолков. Владельцы подробно описывают ему виды работ, которые нужно произвести. В конце прораб составляет подробную смету расходов.
В учет идет также стоимость материалов.
Во время встречи лучше наглядно показывать, как должна выглядеть квартира после ремонта – например, скачать в интернете несколько фотографий с понравившейся отделкой. Если объяснять все на пальцах, прораб может что-то неправильно понять и включить в смету лишние работы и материалы.
Если планируется дорогой ремонт, лучше заказать индивидуальный проект дизайнеру. Он возьмет на себя обязанности по обустройству интерьера, составлению инженерных планов и сметы. На основе этих данных прораб легко подсчитает общую стоимость ремонта.
Сколько стоит ремонт квартиры
Точную цену без дополнительных расчетов назвать сложно – она зависит от метража квартиры и сложности предстоящих работ. Самыми дорогими услугами в строительной сфере считаются: перепланировка, утепление и шумоизоляция, замена окон и коммуникаций, выравнивание стен. Это обязательно нужно учитывать, затевая глобальную переделку.
Расценки строительных бригад
Многое зависит от того, кто именно будет заниматься ремонтом. Есть два основных варианта: провести отделку самостоятельно или пригласить бригаду строителей. Чаще всего владельцы новых квартир нанимают специалистов. Они закончат работы быстрее и, в большинстве случаев, качественнее. Команду строителей можно найти в интернете, прорабы часто ищут клиентов около офисов продаж при новостройках.
Стоимость услуг бригады зависит от уровня квалификации строителей и площади квартиры. К примеру, ремонтные работы в однушке (40 кв. м) от специалистов без учета материалов будет стоить не менее 150 000 – 200 000 рублей. Получается, что стоимость такого рода услуг в столице составляет от 3 750 рублей за кв. м и более. Примерный расчет стоимости косметического ремонта квартиры с учетом расходных материалов в новостройке представлен в таблице ниже:
Количество комнат | Общая площадь | Стоимость ремонта |
1 | 40 кв. м | 400 000 – 600 000 рублей |
2 | 60 кв. м | 600 000 – 800 000 рублей |
3 | 80 кв. м | 800 000 – 1 000 000 рублей |
Сложность и тип отделки квартиры
Еще один важный фактор при расчете стоимости ремонта квартиры в новостройке – его сложность. Заказчики предъявляют разные требования к уровню отделки жилья. Кому-то будет достаточно обоев, линолеума на полах и окрашенного потолка. Другие предпочитают более продвинутые варианты отделки с дизайнерским интерьером и дорогими материалами.
Различают следующие типы ремонта:
- косметический;
- евроремонт;
- дизайнерский.
Косметический ремонт – это оптимальный вариант для тех, кто хочет получить чистую опрятную квартиру без излишеств. Для отделки используются стандартные стройматериалы, их может выбрать заказчик или строители под его контролем. Но относиться к такому ремонту как к бюджетному не стоит – отсутствие сложных работ не означает, что отделка будет стоить дешево.
Если говорить о так называемом евроремонте, то его стоимость по сравнению с обычной отделкой возрастает минимум в 1,5 раза. Это объясняется тем, что в расчет берутся более сложные работы: создание гипсокартонных конструкций, монтаж «теплых полов», установка точечного освещения.
Для дизайнерского ремонта применяются дорогие строительные и отделочные материалы, проводятся сложные работы по перепланировке, сооружению декоративных конструкций. Стоимость такой переделки может приближаться к цене квартиры – или даже превышать ее.
Как оптимизировать бюджет
Итак, команда строителей выбрана, оговорен объем предстоящих работ и составлена подробная смета. Казалось бы, ничто не мешает приступить к отделке. Но вдруг оказывается, что сумма в ней превышает запланированную – иногда даже в несколько раз. Конечно, можно смириться с непредвиденными тратами, но лучше попробовать удешевить ремонт.
Есть несколько проверенных методов, которые помогут сэкономить на отделке без ущерба для ее качества:
- Не нанимать строителей. При наличии свободного времени и соответствующих навыков можно справиться с ремонтом или хотя бы его частью самостоятельно. Так можно сэкономить до 40-50% бюджета. Но непрофессионалы могут допустить неточности и ошибки, а любые переделки – это дополнительные денежные затраты и потеря времени.
- Отказаться от части работ. Если заказчик запланировал многоуровневый натяжной потолок, лепнину на стенах, камин и большой встроенный шкаф, а потом понял, что просто не потянет такие расходы, вполне можно остановиться на стандартной отделке и реализовать свои задумки чуть позже, когда для этого появятся средства.
- Попросить о скидке. Если затраты после подсчета оказались немного выше бюджета заказчика, строительные бригады могут пойти на уступки, но в разумных пределах. Деньги за ремонт, которые они «простят» заказчику – это их личная прибыль.
- Сэкономить на материалах. Делать это нужно с умом – ни в коем случае не стоит покупать дешевые электрокабели, сантехническую арматуру и трубы. Все вышеуказанное устанавливается на начальном этапе ремонта, и в случае быстрой порчи придется демонтировать чистовой слой и проводить ремонт заново. Лучше сэкономить, выбрав альтернативный вариант отделочных материалов – линолеум или ламинат вместо паркета, натяжные потолки вместо подвесных, флизелиновые обои взамен стеклотканевых.
Важно помнить, что экономия – это хорошо, но только до определенного момента. Если объемы ремонта и его стоимость явно выходят за границы бюджета, не стоит бездумно удешевлять проект. Лучше поднапрячься и добавить недостающую сумму или ограничиться более скромной отделкой. Изначально рассчитывая на бюджетный ремонт, заказчик может отказаться от услуг дизайнера и составить свой проект квартиры. А вот на услугах специалистов технадзора экономить не стоит, особенно если нет знакомых строителей.
Расчет стоимости ремонта квартиры в новостройке: итоги
В целом, начинать рассчитывать бюджет ремонта лучше заблаговременно – примерно за месяц до запланированных работ. Для начала нужно выделить на отделку определенную сумму: минимум 200 000 – 300 000 рублей для квартиры 40 кв. м. Потом следует выбрать, кто будет заниматься ремонтом – команда строителей или сами владельцы. Затем составляется подробный список работ и материалов. Можно заказать услуги дизайнера и инженера технадзора.
Что нужно иметь в виду при расчетах:
- основная сумма складывается из стоимости материалов и работ;
- окончательная цена согласовывается с прорабом;
- дизайн-проект и часть работ можно взять на себя;
- нельзя экономить на материалах для черновой отделки.
После составления сметы формируется общий бюджет ремонта квартиры. Он сопоставляется с финансовыми возможностями заказчика. При необходимости вносятся коррективы. На этом расчет стоимости ремонта квартиры в новостройке завершается и начинаются работы по отделке.
Источник: avaho.ru