Зависит ли стоимость квартиры от этажа в новостройке

СамолётЪ поговорил с финансовым директором компании «Железобетон-12» Ильей Кудрявцевым не только о зависимости цены жилья от его этажности и о возможных последствиях монополизации российского производства лифтов, но и о том, на самом ли деле нормативы по парковочным местам могут разорить застройщика?

Рынок московских квартир. Этаж и цена

Этаж, на котором находится квартира, безусловно, влияет на ее конечную стоимость, считают эксперты. Причем расположение может как существенно понизить, так и повысить цену объекта.

Однако даже при наличии такой зависимости цены внутри сегментов ведут себя по-разному. Если в экономклассе квартиры на крайних этажах (первые или последние), как правило, оценивают с понижающим коэффициентом, то в категориях бизнес-класса и элитного действуют свои правила.

Первый этаж: с «отягчающими обстоятельствами» и без
В недавнем прошлом квартиры на первых этажах ценились меньше остальных — причин для этого было немало. Сейчас ситуация не столь однозначна — все зависит от класса жилья. Допустим, если говорить об элитной недвижимости, то здесь расположение на нижних этажах, как правило, связано с некоторыми преимуществами (например, наличие небольшой собственной придомовой территории), что повышает как привлекательность квартиры, так и ее стоимость.

Другое дело — жилье экономкласса, первые этажи хрущевок и других старых домов. Сегодня квартиры с таким расположением продают с дисконтом. «Разница в цене между объектами одинаковой площади даже в одном доме может достигать в зависимости от этажа 15–20%», — говорит Михаил Куликов, директор управления вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость».

Первый этаж в сегменте эконом, как правило, не пользуется спросом. К сожалению, качество советского строительства не может удовлетворить требования современного покупателя, особенно когда речь идет о помещениях, расположенных в самом низу: здесь плохая звукоизоляция, повышенная влажность и низкая температура. Квартиры преимущественно темные по причине крайне низкого уровня инсоляции, из-за растущих поблизости деревьев и кустарников, а решетки на окнах делают их еще и неуютными. Окна часто находятся настолько низко, что прохожие могут заглядывать в квартиру, — поэтому приходится даже днем держать их наглухо зашторенными. К тому же и виды, как правило, открываются не самые лучшие — на забитые машинами дворы, уличные мусорные баки и гаражи. Плохие технические характеристики, близость подвалов и инженерных коммуникаций, а также другие неудобства являются «отягчающими обстоятельствами» и затрудняют реализацию квартир на первых этажах. Этим и объясняются скидки на такие объекты.

Впрочем, некоторых покупателей подобные условия устраивают. По словам Алексея Шленова, генерального директора компании «МИЭЛЬ-Брокеридж», расположение квартиры именно на первом этаже удобно для человека преклонного возраста, в случае если дом не оборудован лифтом. Покупателями такого жилья могут быть и люди, не имеющие достаточной суммы для приобретения более ликвидной недвижимости.

Как отмечает М. Куликов, существенно подняли цены на помещения на первом этаже Постановления правительства Москвы № 457-ПП и № 449-ПП, согласно которым такие объекты можно признать нежилыми и использовать для обеспечения жильцов необходимой инфраструктурой. Поэтому сейчас их выкупают для размещения офисов, магазинов, кофеен, салонов красоты и т. д.

В новостройках жилыми первые этажи делают достаточно редко. В этом случае квартиры даже в качественных домах раскупаются медленно — первый по-прежнему считается неликвидом. Зачастую их приобретают владельцы мелкого и среднего бизнеса, переводят квартиру в нежилой фонд и используют как коммерческую недвижимость. В этом случае преимущество у квартир, расположенных в проходном месте — например, на первой линии домов (в зависимости от будущего назначения офиса). По данным А. Шленова, стоимость помещений под коммерческую недвижимость на первом этаже примерно на 5–10% выше, чем цена на жилые квартиры, находящиеся на средних этажах в этих же домах.

Второй, он же первый
В связи с тем что практически во всех новых домах нижние этажи предназначены под социально-бытовую инфраструктуру, фактически первым жилым является второй этаж. В домах элитного и бизнес-класса он пользуется большим спросом. Здесь недостатки первого этажа почти целиком устранены. Например, окна расположены достаточно высоко, выполнена качественная звуко- и теплоизоляция. Среди минусов остается разве что только физически неустранимый параметр — отсутствие панорамных видов. «Сегодня, приобретая квартиру на таком втором этаже, люди понимают, что они получают жилье повышенной комфортности в доме с просторными холлами, огороженной придомовой территорией с детской площадкой, развитой инфраструктурой, подземной автостоянкой, хорошим сервисным обслуживанием, — говорит Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам ООО «Квартал Эстейт». — В квартирах на этих этажах также запроектированы балконы и лоджии».

Среди покупателей много людей, которые по каким-то психологическим причинам (например, плохо себя чувствуют на высоте) предпочитают жить на нижних этажах, и тогда покупка — один из способов обеспечить себе комфортное существование. Подобное жилье позволяет отказаться от использования лифта, что для многих также не менее важно. При этом квартиры на втором (фактически первом) стоят дешевле аналогичных объектов на верхних этажах, разница в цене может достигать 100 тыс. долл.

Золотая середина
В экономклассе сегодня наибольшим спросом пользуются квартиры на средних этажах здания. Причина все та же — стремление выбрать лучшее из того, что предлагают в домах, не отличающихся высоким качеством строительства. Кому из покупателей или продавцов жилья не знакомо: «Первые и последние этажи не предлагать»? Когда речь идет о старых панельных домах, то только расположение в «золотой середине» может избавить от таких проблем, как протекающая крыша или неприятный запах из подвала. Генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж» А. Шленов приводит конкретные примеры ликвидных объектов: в хрущевках, а также 9- и 12-этажных домах в большей степени ценятся квартиры на третьем и четвертом этажах.

В домах бизнес-класса наиболее ликвидным считается жилье на шестом — восьмом этажах. Как говорит Ирина Могилатова, генеральный директор брокерско-консалтинговой компании TWEED, здесь наблюдается следующая закономерность: с каждым последующим этажом цена повышается на сумму в диапазоне от 50 до 100 долл. за 1 кв. м.

Похожая ситуация и в элитном сегменте: с каждым последующим этажом цена стабильно увеличивается, но уже на большую сумму и составляет от 100 до 1000 долл./кв. м. Существенным фактором является наличие хороших видов, открывающихся из окон, — в этом случае стоимость квартиры может увеличиться вдвое по отношению к аналогичной «невидовой» квартире, расположенной ниже.

Под крышей — дешевле
Отношение покупателей к квартирам на последних этажах не раз менялось. Одно время такое расположение считалось преимуществом — в том случае, если над квартирой находилась мансарда, которую можно было присоединить к жилплощади. Однако, как поясняет А. Шленов, после введения в действие Жилищного кодекса РФ мансарды, как и другие помещения, не являющиеся частями квартир, не рассматриваются в качестве самостоятельных объектов. Они объявлены общим имуществом и принадлежат всем владельцам квартир в доме на праве общей долевой собственности. Единственное исключение, когда чердак (мансарда) существенно реконструирован, то есть фактически создан новый объект. В таком случае право собственности на него регистрируется в установленном порядке, и тогда можно расширять жилую площадь.

Сегодня цена квартир «под крышей» в экономклассе примерно на 5–10% ниже стоимости аналогичного жилья на средних этажах. Объясняется это тем, что, например, в хрущевках верхний этаж не дает никаких плюсов, кроме отсутствия соседей сверху, а вот к минусам можно отнести протекающую крышу, высокую нагреваемость стен в жаркое время года, плохое водоснабжение из-за слабого напора воды. Как говорит М. Куликов, эти беды жильцов последних этажей связаны с грубыми нарушениями строительных норм и правил проведения кровельных работ, выбором неподходящих материалов, неудачными проектными решениями. Однако все эти проблемы, к счастью, неактуальны для жителей современных домов.

Последний и дорогой
В сегменте бизнес-класса квартиры на последних этажах в настоящее время могут стоить на 5–15% дороже, особенно если из окон открываются красивые виды на город. Однако так было не всегда. «Раньше такие квартиры стоили дешевле относительно предпоследнего этажа, — рассказывает С. Лушкин. — Покупатели не могли избавиться от стереотипа, что при таком расположении неизбежны неприятности вроде протечек, шума лифтового и прочего инженерного оборудования. Сейчас клиенты, предпочитающие жилье на последних этажах, понимают, что они приобретают прежде всего потрясающие видовые характеристики. При этом отсутствие соседей сверху дает особый комфорт и независимость».

Что касается сегмента элитной недвижимости, то здесь последний этаж — в фаворе. По данным И. Могилатовой, подобные квартиры являются не только наиболее привлекательными, но и наиболее дорогими объектами. Как правило, в высотных элитных домах на последних этажах располагаются пентхаусы — квартиры, имеющие большие площади, уникальные планировочные решения и видовые характеристики. Такие объекты обладают и рядом других преимуществ — например, здесь есть собственные лифты, террасы, зимние сады. В силу всех этих факторов пентхаус стоит значительно дороже, чем аналогичная квартира на более низком этаже. Например, цена 1 кв. м в пентхаусе на Остоженке составляет приблизительно 50 тыс. долл., тогда как в обычной квартире — 30 тыс. долл.

Вот только жить в новой квартире с черновой отделкой нельзя. Предстоял глобальный ремонт. С чего мы его начинали? Голые серые стены, грязная сантехника, торчащие проводки и трубы: вот, что мы увидели, впервые войдя в свою новоприобретенную квартиру . Одно время мы даже стали жалеть, что не купили вторичное жилье или квартиру с чистовой отделкой . Почему мы сделали выбор в пользу черновой ? … При выборе вида отделки в приоритете была цена. Квартиры с чистовой отделкой стоили на порядок выше. К тому же мы не раз слышали грустные истории о том, что людям приходилось частично или даже полностью переделывать готовый ремонт из-за плохого его качества.

Чем выше этаж, тем дороже квартира? Мифы и реальность городского строительства

СамолётЪ поговорил с финансовым директором компании «Железобетон-12» Ильей Кудрявцевым не только о зависимости цены жилья от его этажности и о возможных последствиях монополизации российского производства лифтов, но и о том, на самом ли деле нормативы по парковочным местам могут разорить застройщика?

10–15 лет назад практически любое объявление о покупке или обмене квартиры содержало обязательное условие: «Первый и последний этажи не предлагать». И не нужно было объяснять, почему так: все знали, что квартиры на первых этажах люди не покупали из—за опасений быть ограбленными,последний же не нравился из—за высоких рисков протекания крыши и слабого напора воды, особенно в утреннее и вечернее время.

Насколько такое представление актуально сегодня? С этим вопросом мы обратились к нашему постоянному эксперту Илье Кудрявцеву. Предупредив, что нам удалось выяснить, что в столичном жилом масс—маркете, стоимость таких квартир на верхних этажах, благодаря лучшим видам из окна, отсутствию соседей сверху, хорошей инсоляции и меньшему уровню шума,дороже на 3–10 тыс. рублей за 1 м². Жилплощадь же на первых этажах стоит дешевле примерно на 5–7 тыс. рублей за 1 м². А в Вологодской области как?

— Наверное всё же потребительские характеристики квартир на разных этажах отличаются не так сильно, как принято думать. Наша практика показывает, что люди предпочитают этажи со 2 по 5, — видимо существует опасение, что может что-то случиться с лифтами. Но Хотя сейчас их надёжность намного выше, чем раньше.

— А будет ещё выше, когда руководимый «другом Череповца» и бывшим вице-премьером Игорем Шуваловым «ВЭБ.РФ» завершит начатую им консолидацию отрасли по производству лифтов? Появились сообщения, что «ВЭБ.РФ» уже прорабатывает вопрос приобретения у Промсвязьбанка прав требований ко второму по величине в России производителю лифтов — ПАО «Карачаровский механический завод» (КМЗ), а также к ООО «ПКФ «Сиблифт». Крупнейший в стране производитель лифтов — Щербинский лифтостроительный завод —уже контролируется банком.

— Сложно сказать. Но изменения на рынке в части ценообразования, видимо, будут. Сейчас конкуренция достаточно высокая. Два основных игрока — Щербинский лифтостроительный и Карачаровский механический заводы — какое-то время жёстко конкурировали. После того как львиная доля их продукции начала поставляться для нужд капитального ремонта и реконструкции ветхого и аварийного жилья, им этих объёмов стало хватать. Но какая-то конкуренция всё же осталась. Однако, если 90% рынка будет сконцентрировано в одних руках, то о ней можно будет забыть. Редко, когда такая ситуация складывается в пользу потребителя.

— Продукцию какого завода предпочитает «Железобетон-12»?

— У нас нет одного поставщика. Долгое время мы работали с Карачаровским заводом, сейчас чаще — с Щербинским. Всё решает способность производителя работать более гибко и надежно обеспечить поставку. Для строителей это важно.

— Иностранное оборудование существенно дороже отечественного?

— Если мы говорим про лифты китайского производства, то нет. Их проблема в том, что невозможно на месте обеспечить должный уровень сервиса.Обслуживать их здесь скорее всего будет очень непросто: если, к примеру, замена детали потребует остановки лифта на 2 месяца, это на корню убьёт всю конкурентоспособность оборудования. К российским же лифтам на складах есть любая деталь. Что касается цен на европейское оборудование, то в сравнении с отечественным они стоят дороже в 2–2,5 раза. При этом тоже актуален вопрос эксплуатации. Если Москва и Питер с этой проблемой ещё справляются, то для местных организаций это будет большим вызовом.

— Мы немного отклонились от первого вопроса — про этажи, цены и предпочтения покупателей.

— Самые «вкусные» места начинаются со 2 этажа. Это, если в доме нет нежилых помещений. Если есть, тогда предпочтения начинаются с 3 этажа. Но резкого разделения нет. Кому-то нравится 7, 10 этажи. Есть даже целая прослойка людей, которым нужен самый верхний этаж, кто не любит шума, даже звука шагов над головой. Но я бы не стал говорить, что 14 этаж уходит хуже, чем 16-й. Просто люди по-разному принимают решения. Но так или иначе верхние этажи уходят позже, чем нижние.

— Вы это как-то отыгрываете эту ситуацию в своей маркетинговой политике?

— Есть два варианта: назначать разную цену в зависимости от этажа, или делать цену единой для всех квартир, давая большую свободу выбора тем, кто раньше пришёл.

— «Кто раньше встал, того и тапки»?

— Примерно так. Мы чаще практикуем второй вариант. Так нам проще работать с людьми. Разница в цене квартиры в одном доме неизбежно вызывает у покупателя ненужные подозрения. Мы пробовали оба варианта, принципиальной разницы не заметили. Но с людьми проще работать, когда цена одна.

— Следующий вопрос нам навеяла информация о практике работы петербургских застройщиков. Они жалуются на то, что содержащиеся в городских правилах землепользования и застройки нормативы по количеству бесплатных парковочных мест не позволяют продавать машиноместа в паркингах. Компании терпят убытки. Для Череповца характерна такая проблема?

— Рынок предъявляет свои требования. Есть нормативы — количество парковочных мест на квартиру. Их надлежит реализовать. С точки зрения градостроительных регламентов — закрытые парковки или открытые — это одно и то же. Застройщик обязан обеспечить парковочные места. Мы представляем, что земля в Питере дороже, чем в Череповце. Поэтому в Питере стараются экономить, пытаются делать проекты более маржинальными, строят многоуровневые паркинги, чтобы сократить площадь земельного участка. Но если есть паркинг, сразу встает вопрос — кто его будет эксплуатировать? Асфальтовую площадку, например, будет подметать эксплуатирующая компания. Отдельный объект капитального строительства так просто бросить нельзя. Поэтому парковочные места продают. И возникает вопрос: кто купит? Сейчас цена на них в Питере в районе 300-400 тысяч рублей*. Такие деньги зачастую просят и в Череповце. Но парковочные места люди не очень любят. Это, как правило, дополнительное расстояние от подъезда до машины. Люди же стараются припарковаться как можно ближе ко входу. Поэтому спрос на паркинги сдерживает и необходимость дополнительной платы, и то, что туда надо ходить, кроме того, машиноместа — это не гаражи. Из этой территории невозможно сделать закрытое пространство под склад. Но это не означает, что не нужно строить парковочные места вообще. Всё ведь потихоньку меняется. Например, кто-то старается сделать дворы вовсе без парковочных мест. В этом направлении движется Европа, а, значит, и мы.

— В Европе в центры городов отдают под пешеходные зоны, а у нас владельцы ресторанов жалуются, что, если сделать на Советском проспекте Череповца пешеходную зону, состоятельные клиенты не пойдут — негде поставить машину.

— С одной стороны, так. А с другой — у нас полгода грязь, слякоть, холод. И сразу возникают вопросы. Пешеходные улицы — это замечательно, но кто их будет чистить? Мы видим, что Москва в этом направлении движется: всё больше улиц у них становятся уже, с широкими тротуарами, газонами. Они постепенно отнимают по полосе, по две от проезжей части. Да, сталкиваясь с негативом со стороны автомобилистов. Но Москва может себе позволить очень тщательно такие улицы чистить. Бюджет Москвы на 1 жителя — 200 000 рублей. А на череповчанина — примерно в 10 раз меньше. Кроме того, в Москве климат помягче, снега поменьше, а солнца побольше.

* По данным, которые приводит «Деловой Петербург», минимальная цена места в паркингах Санкт-Петербурга начинается от 225 тыс. рублей в эконом классе и от 1 млн 450 тыс. рублей в бизнес—классе.

Отделка квартиры в новостройке от голой коробки до комфортабельного жилья. Когда лучше начинать ремонт, как подготовиться, этапы. Как рассчитать бюджет и как сэкономить на ремонте. Полезные советы. … Подавляющее большинство квартир в петербургских новостройках продаются с нулевой или черновой отделкой . Специально для собственников такого жилья мы написали большую и подробную статью-инструкцию: как превратить голую бетонную коробку в комфортабельное жилье и потратить на это минимум денег, времени и нервов. … Дальше все зависит от типа стяжки, которую вы выбрали. Мокрая стяжка. Мокрая стяжка — проверенный классический вариант, самый дешевый, надежный и долговечный.