Земельный кодекс срок строительства

Покупаем землю. Заказала расширенную выписку из реестра. И меня смутил раздел 4.1, Сведения о частях земельного участка-где написано: Ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации, Временные.

Дата истечения срока действия временного характера — 10.09.2020

1 1033 Ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации, Временные до 10.09.2020 г. Саму статью я просмотрела. Чем это чревато? И не страшно ли покупать такую землю. Спасибо.

Ответы на вопрос:

Чревато тем, что до снятия ограничений, наложенных согласно ст.56 и 56.1 Земельного кодекса РФ Вы не сможете распоряжаться земельным участком. Имеет смысл уточнить, в чем конкретно заключаются ограничения перед заключением сделки с данным земельным участком.

В настоящее врем это не существенно. Не переживайте и смело покупайте земельный участок. Тем более я так понимаю за хорошую цену берете.

Земельный кодекс РФ (2021) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2022) — аудиокнига

Спрашиваете: чем это чревато? В части 5 ст 56 ЗК РФ сказано: Ограничения прав на землю сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу.

То есть если вы купите эту землю, то ограничения в полном объеме сохранятся и в отношении вас до 10 сентября 2020 года По сути вы полтора года не сможете пользоваться своей землей

Если вас не устраивает такой вариант, то конечно следует отказаться от такой покупки

Статья 56 ЗК РФ. Ограничение прав на землю (действующая редакция)

1. Права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным настоящим Кодексом, федеральными законами.

2. Могут устанавливаться следующие ограничения прав на землю:

1) ограничения использования земельных участков в зонах с особыми условиями использования территорий;

2) особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных;

3) утратил силу. — Федеральный закон от 03.08.2018 N 342-ФЗ;

4) иные ограничения использования земельных участков в случаях, установленных настоящим Кодексом, федеральными законами.

3. Ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления, решением суда, а ограничения, указанные в подпункте 1 пункта 2 настоящей статьи, в результате установления зон с особыми условиями использования территорий в соответствии с настоящим Кодексом.

4. Ограничения прав на землю устанавливаются бессрочно или на определенный срок.

5. Ограничения прав на землю сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу.

6. Ограничение прав на землю подлежит государственной регистрации в случаях и в порядке, которые установлены федеральными законами.

7. Ограничение прав на землю может быть обжаловано лицом, чьи права ограничены, в судебном порядке.

Что такое градостроительный план земельного участка. Как получить ГПЗУ? Разрешение на строительство.

Статья 56.1 ЗК РФ. Ограничения прав на землю в связи с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд (действующая редакция)

1. Предусмотренные подпунктами 2 и 3 пункта 1 статьи 40 настоящего Кодекса права собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков на использование земельных участков могут быть ограничены в связи с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд.

2. Ограничения права собственности и иных вещных прав на земельные участки в связи с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд устанавливаются настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Ознакомтесь с картой зонирования территории. Возможно, что на этом земельном участке запланировано какое-то строительство для муниципальных нужд и оно может быть изьято.

1) Купить Земельный участок по Договору купли-продажи можно только у его Собственника (ст.209 ГК РФ), если:

— ЗУ присвоен кадастровый номер;

— на ЗУ имеется Кадастровый паспорт;

— на ЗУ имеется Межевой план с указанными на нём поворотными точками;

— на ЗУ зарегистрировано Право собственности в Росреестре или БТИ субъекта РФ и данное право подтверждается ВЫПИСКОЙ из Реестра прав, а НЕ только Свидетельством о праве собственности.

2) если данный Земельный участок является совместно нажитым супружеским имуществом, то потребуется ОБЯЗАТЕЛЬНО нотариально удостоверенное СОГЛАСИЕ супруга на ПРОДАЖУ Земельного участка (ст. 34 СК РФ).

Кроме того, Купить Земельный участок:

— по нотариальной доверенности – НЕЛЬЗЯ;

— по садоводческой (членской) книжке – НЕЛЬЗЯ;

— МОЖНО только по Договору купли-продажи! (ст.160 ГК РФ)

Именно Договор купли-продажи ЗУ будет являться документом-основанием, на основании которого будет внесена ЗАПИСЬ о переходе права собственности на ЗУ в Росреестре РФ субъекта.

Также в настоящее время Купить-Продать-Подарить – Наследовать, присвоить Почтовый адрес ЗУ без Межевого плана ЗУ – НЕЛЬЗЯ!

Согласно ст.56 Земельного кодекс а РФ

ч.1. Права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным Земельным кодексом РФ, федеральными законами.

Поэтому рекомендую вам до совершения данной Сделки по ЗУ ознакомиться в Главархитектуре с Планом застройки данного района, чтобы НЕ попасть под Снос для нужд города.

Желаю вам удачи Владимир Николаевич

г.Уфа 12.02.2019 г.

Если раздел 4.1. «Сведения о частях участка и обременениях» содержит сведения об ограничении права на земельный участок, то ничего страшного для покупателя эти сведения не несут. Это означает, что часть участка (посмотрите там должна быть указана конкретная площадь) находится в какой-либо охранной зоне (зоне с особыми условиями использования территории). Собственно пункт 2 ст.

56 ЗК РФ называет случаи ограничения права на земельные участки. Что такое зоны с особыми условиями использ. Территории? Виды таких зон устанавливает ст. 105 ЗК РФ.

Как правило в выписке из ЕГРН должна быть указана какая именно причина в ограничении прав. Например, охранная зона газорегуляторных пунктов или охранная зона ЛЭП и т.д.

П. 4 ст. 56 ЗК РФ установлено, что ограничения прав на землю устанавливаются бессрочно или на определенный срок. В вашем случае срок до 10.09.2020 года, после ограничения должны убрать, вы сможете проверить после этого срока, заказав новую выписку.

П. 5 ст. 56 ЗК РФ: «Ограничения прав на землю сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу».

В общем, покупайте участок, уточните для себя площадь, на которую ограничены права и если остальная площадь вам подходит для дальнейшего использования, то можно участок покупать. Если собираетесь строить, проверьте достаточно ли вам площади необходимой для строительства с учетом того, что на часть участка права ограничены. Суть ограничения в том, что на этой части участка, например, нельзя строить, разрушать имеющиеся объекты, перемещать опознавательные знаки (если они есть) , устраивать свалки, склады, огораживать, перегораживать, рыть погреба и т.д. и т.п.

В вашем случае следует проверить план зонирования территории, чтобы в последующем не получилось так что территория до 2020 года будет застроена или изъята и вы не сможете построит ничего. С одной стороны ничего страшного в этом нет, а с другой есть риск.

«Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 30.04.2021) (с изм. и доп., вступ. В силу с 01.05.2021) ЗК РФ Статья 56.1. Ограничения прав на землю в связи с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд

1. Предусмотренные подпунктами 2 и 3 пункта 1 статьи 40 настоящего Кодекса права собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков на использование земельных участков могут быть ограничены в связи с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд.

2. Ограничения права собственности и иных вещных прав на земельные участки в связи с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд устанавливаются настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Спасибо. А как же тогда этот участок продается?

Ответы на уточнение:

Возможно ограничения не связаны с право распоряжения. Это может быть право аренды (ст.606, 617 ГК РФ), которое переходит к новому собственнику, например.

Так и продается, как Вам рассказали выше — с этими ограничениями. Без запрета отчуждения. Это может быть просто обычный сервитут, а может быть запланированное строительство общественных объектов. Поэтому и цена «привлекательная» — вы можете покупать не землю под ЛПХ или ИЖС, а один только транспортный налог без перспективы до 2020 года что-либо там построить.

Вам верно посоветовали ознакомиться с картой зонирования и обязательно затребуйте с продавца сведения об этих ограничениях. Подтверждающие документы дадут только ему. Это если достаточных сведений не окажется по выписке об основных характеристиках здесь: https://ruegrn.info/?utm_medium=cpcutm_campaign=gen_avtotargeting_rossijautm_term=3522637124||—autotargetinggbid=3522637124 Срок действия: c 12.03.2018; Реквизиты документа-основания:

Сведения об ограничениях права на объект недвижимости, обременениях данного объекта, не зарегистрированных в реестре прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества: Вид ограничения (обременения): Ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьями 56, 56.1

Земельного кодекса Российской Федерации; Срок действия: c 12.03.2018; Реквизиты документа-основания:

Проектная документация от 24.01.2018 № б/н выдан: ООО»Геодин». Вид ограничения (обременения):

Ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса.

Российской Федерации; Срок действия: c 12.03.2018; Реквизиты документа-основания: Проектная документация от 24.01.2018 № б/н выдан: ООО»Геодин». Право (ограничение права, обременение объекта недвижимости) зарегистрировано на объект недвижимости с видом (-ами) разрешенного использования: под дачное строительство.

Сведения, необходимые для заполнения разделов: 4 — Сведения о частях земельного участка; 4.1 — Сведения о частях земельного участка; 4.2 — Сведения о частях земельного участка, отсутствуют. Покупаем землю. Заказала расширенную выписку из реестра. И меня смутил раздел 4.1, Сведения о частях земельного участка-где написано: Ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Добрый день, вышлите кадастровый номер земельного участка, расшифрую.

Может ли данное ограничение повлиять на проведение сделки купли продажи?. на участке выстроено капитальное строение 1150 м 2.

Покупаем землю. Заказала расширенную выписку из реестра. И меня смутил раздел 4.1, Сведения о частях земельного участка-где написано: Ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации. В пределах приаэродромной территории запрещено проектирование. Разрешенное использование: отдых, земли населенных пунктов. И вконце ссылкка на договор на проведения работ по межеванию зем. уч. от 24.02.14 г.

Добрый вечер! Да, может это з/у для госнужд! Но из каждого правила есть исключение!

Чем черевата покупка данного участка?

В пункте 4.1 выписки ЕГРН на заемельный участок написано:

«Ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации, Заявка о постановке на государственный кадастровый учет № 12/05-2405 от 05.10.2005, Временные. Дата истечения срока действия временного характера 14.10.2010»

Чем черевата покупка данного участка?

Не рекомендую покупать земельный участок так как он будет изъят государством в соответствии со ст.49 ЗК

Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, связанным с:

1) выполнением международных договоров Российской Федерации;

2) строительством, реконструкцией следующих объектов государственного значения (объектов федерального значения, объектов регионального значения) или объектов местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов:

объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения;

объекты использования атомной энергии;

объекты обороны страны и безопасности государства, в том числе инженерно-технические сооружения, линии связи и коммуникации, возведенные в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации;

объекты федерального транспорта, объекты связи федерального значения, а также объекты транспорта, объекты связи регионального значения, объекты инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования;

объекты, обеспечивающие космическую деятельность;

линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;

объекты систем электро-, газоснабжения, объекты систем теплоснабжения, объекты централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения федерального, регионального или местного значения;

автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения;

3) иными основаниями, предусмотренными федеральными законами.

В соответствии со ст.56.1 ЗК Предусмотренные подпунктами 2 и 3 пункта 1 статьи 40 настоящего Кодекса права собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков на использование земельных участков могут быть ограничены в связи с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд.

Это сведения об ограничении на земельный участок согласно ст.56.56.1 ЗК РФ. Ограничения прав на землю устанавливаются бессрочно или на определенный срок. Из данной информации усматривается, что огранчиение действовало на срок до 14.10.2010. И на данный момент никаких граничений нет. Соответственно проблем с покупкой не возникнет.

[quote]ЗК РФ Статья 56. Ограничение прав на землю

1. Права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным настоящим Кодексом, федеральными законами.

2. Могут устанавливаться следующие ограничения прав на землю:

1) ограничения использования земельных участков в зонах с особыми условиями использования территорий;

2) особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных;

4) иные ограничения использования земельных участков в случаях, установленных настоящим Кодексом, федеральными законами.

3. Ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления, решением суда, а ограничения, указанные в подпункте 1 пункта 2 настоящей статьи, в результате установления зон с особыми условиями использования территорий в соответствии с настоящим Кодексом.

4. Ограничения прав на землю устанавливаются бессрочно или на определенный срок.

5. Ограничения прав на землю сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу.

6. Ограничение прав на землю подлежит государственной регистрации в случаях и в порядке, которые установлены федеральными законами.

7. Ограничение прав на землю может быть обжаловано лицом, чьи права ограничены, в судебном порядке.

Статья 56.1. Ограничения прав на землю в связи с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд

(введена Федеральным законом от 10.05.2007 N 69-ФЗ)

1. Предусмотренные подпунктами 2 и 3 пункта 1 статьи 40 настоящего Кодекса права собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков на использование земельных участков могут быть ограничены в связи с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд.

2. Ограничения права собственности и иных вещных прав на земельные участки в связи с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд устанавливаются настоящим Кодексом, другими федеральными законами.[/quote]

Источник: www.9111.ru

Статья 65. Платность использования земли

1. Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

2. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

3. Утратил силу с 1 марта 2015 года. — Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ.

4. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.

5. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Комментарий к Статье 65 Земельного кодекса РФ

Принцип платности использования земли закреплен в ст. 1 ЗК РФ. Этот принцип заключается в том, что любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.

Таким случаем является, например, использование земельного участка на основании договора безвозмездного срочного пользования земельным участком, предусмотренного ЗК РФ. Также законодательством установлены случаи, когда не взимается земельный налог.

Так, в соответствии со ст. 389 Налогового кодекса РФ (далее — НК РФ) не признаются объектом налогообложения земельные участки: 1) изъятые из оборота в соответствии с законодательством РФ; 2) ограниченные в обороте в соответствии с законодательством РФ, которые заняты особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия; 3) из состава земель лесного фонда; 4) ограниченные в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, занятые находящимися в государственной собственности водными объектами в составе водного фонда.

Целый ряд субъектов освобождается от налогообложения (ст. 395 НК РФ), среди них все организации — в отношении земельных участков, занятых государственными автомобильными дорогами общего пользования; религиозные организации — в отношении принадлежащих им земельных участков, на которых расположены здания, строения и сооружения религиозного и благотворительного назначения; общероссийские общественные организации инвалидов (в том числе созданные как союзы общественных организаций инвалидов), среди членов которых инвалиды и их законные представители составляют не менее 80 процентов, — в отношении земельных участков, используемых ими для осуществления уставной деятельности; физические лица, относящиеся к коренным малочисленным народам Севера, Сибири и Дальнего Востока, а также общины таких народов — в отношении земельных участков, используемых для сохранения и развития их традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов, и др.

Плата за землю в соответствии с действующим законодательством осуществляется в одной из двух форм: налога либо арендной платы.

Налог — это обязательный, индивидуально безвозмездный платеж, взимаемый с организаций и физических лиц в форме отчуждения принадлежащих им на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления денежных средств в целях финансового обеспечения деятельности государства и (или) муниципальных образований (ст. 8 НК РФ).

В соответствии со ст. 388 НК РФ налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения (за исключением земельных участков, входящих в имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд, — налогоплательщиками в этом случае признаются управляющие компании).

Соответственно, не признаются налогоплательщиками организации и физические лица в отношении земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного срочного пользования или переданных им по договору аренды.

Таким образом, разделение форм платы за землю происходит в соответствии с предусмотренным гражданским законодательством делением прав на землю как недвижимое имущество на вещные и обязательственные права: в первом случае применяется земельный налог, во втором, поскольку возмездный характер из обязательственных прав на землю имеет только аренда, — арендная плата.

Земельный налог согласно НК РФ относится к местным налогам. Он устанавливается указанным Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов поселений (муниципальных районов), городских округов (в Москве и Санкт-Петербурге — законами указанных субъектов РФ) о налогах и обязателен к уплате на их территориях (за исключением предусмотренных НК РФ случаев).

Земельный налог вводится в действие и прекращает действовать на территориях поселений (межселенных территориях), городских округов в соответствии с НК РФ и нормативными правовыми актами представительных органов поселений (муниципальных районов), городских округов; на территориях городов Москвы и Санкт-Петербурга — в соответствии с данным Кодексом и законами указанных субъектов РФ.

При установлении земельного налога представительными органами муниципальных образований (законодательными (представительными) органами государственной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) определяются в порядке и пределах, которые предусмотрены в НК РФ, налоговые ставки, порядок и сроки уплаты налогов, а также могут устанавливаться налоговые льготы, основания и порядок их применения.

Так, в НК РФ установлены предельные размеры налоговой ставки по земельному налогу, которые не могут быть превышены указанными выше органами муниципальных образований и органами государственной власти городов федерального значения (эти размеры ставок применяются также в тех случаях, если названные органы не определили своими нормативными правовыми актами размеры налоговых ставок). Они составляют 0,3% в отношении земельных участков: отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в поселениях и используемых для сельскохозяйственного производства; занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) или приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства; приобретенных (предоставленных) для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства, а также дачного хозяйства; ограниченных в обороте в соответствии с законодательством РФ, предоставленных для обеспечения обороны, безопасности и таможенных нужд; 1,5% в отношении прочих земельных участков.

При этом допускается установление дифференцированных налоговых ставок в зависимости от категорий земель и (или) разрешенного использования земельного участка (в Москве также в зависимости от места нахождения объекта налогообложения применительно к муниципальным образованиям, включенным в состав внутригородской территории города в результате изменения его границ, в случае если в соответствии с законом г. Москвы земельный налог отнесен к источникам доходов бюджетов указанных муниципальных образований).

В соответствии с НК РФ налоговая база, представляющая собой стоимостную, физическую или иную характеристики объекта налогообложения, устанавливается, как и порядок ее определения, непосредственно НК РФ. В отношении каждого земельного участка, признаваемого объектом налогообложения, налоговая база определяется как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Определяют налоговую базу на основании кадастровых данных: налогоплательщики-организации, как и налогоплательщики — физические лица, являющиеся индивидуальными предпринимателями (в отношении земельных участков, используемых ими в предпринимательской деятельности), — самостоятельно, для иных налогоплательщиков, являющихся физическими лицами, она определяется налоговыми органами. Статьей 391 НК РФ установлен порядок уменьшения налоговой базы на не облагаемую налогом сумму в размере 10 тысяч рублей для целого ряда категорий налогоплательщиков, таких как Герои Советского Союза и Герои Российской Федерации, инвалиды, ветераны Великой Отечественной войны, а ст. 392 НК РФ — особенности определения налоговой базы в отношении земельных участков, находящихся в общей собственности.

В целях стимулирования освоения земельных участков, предоставленных в собственность на условиях осуществления на них жилищного строительства, НК РФ (п. п. 15, 16 ст. 396) вводит коэффициенты для исчисления суммы налога. В отношении земельных участков, приобретенных (предоставленных) в собственность физическими лицами для индивидуального жилищного строительства, исчисление производится с учетом коэффициента 2 по истечении 10 лет с даты государственной регистрации прав на данные земельные участки вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости.

Во всех остальных случаях исчисление суммы налога производится с учетом коэффициента 2 в течение трехлетнего срока строительства начиная с даты государственной регистрации прав на данные земельные участки. В случае завершения такого жилищного строительства и государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости до истечения трехлетнего срока строительства сумма налога, уплаченная за этот период сверх суммы налога, исчисленной с учетом коэффициента 1, признается суммой излишне уплаченного налога и подлежит зачету (возврату) налогоплательщику в общеустановленном порядке. В противном случае в течение периода, превышающего трехлетний срок строительства, вплоть до даты государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости исчисление суммы налога производится с учетом коэффициента 4.

Общие нормы о договоре аренды и, соответственно, об арендной плате установлены гражданским законодательством. В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). При этом арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей и может быть не только в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно, но также в виде установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов, предоставления арендатором определенных услуг, передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду, возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Если иное не предусмотрено законом или договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок, но не более чем за два срока подряд.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ, согласно которой существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение, комментируемая статья определяет, что размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Размер арендной платы определяется исключительно соглашением сторон только в случаях аренды земельных участков, находящихся в частной собственности; договорами аренды таких земельных участков устанавливаются также порядок, условия и сроки внесения арендной платы.

Установление размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, а также порядок, условия и сроки ее внесения определяются в нормативном порядке.

Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также Правила определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ, определены Постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 г. N 582. В соответствии с ним уполномоченные государственные органы и органы местного самоуправления устанавливают арендную плату исходя из принципов:

— экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и их разрешенного использования;

— предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя;

— предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости;

— недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков;

— учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности посредством установления размера арендной платы в пределах, не превышающих размер земельного налога, а также защиты интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога.

В соответствии со ст. 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы за использование земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, различается в зависимости от того, был ли заключен договор аренды на аукционе — тогда арендная плата определяется по результатам аукциона (или в размере начальной цены предмета аукциона в случае единственного участника), или нет. Если земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены в аренду без торгов, размер арендной платы устанавливается:

— Правительством РФ в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

— органом государственной власти субъекта РФ в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта РФ, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

— органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Однако в ряде случаев, перечисленных в названной выше статье, размер арендной платы за земельные участки не может превышать размер арендной платы, рассчитанный для соответствующих целей в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности, а в других случаях согласно п. 5 этой же статьи он может быть не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка.

Закон о введении в действие ЗК РФ устанавливает предельный размер арендной платы за использование земельных участков, право постоянного (бессрочного) пользования которыми переоформлено на право аренды юридическими лицами, обязанными произвести такое переоформление в соответствии с п. 1 ст. 20 ЗК РФ.

Что касается арендной платы за земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, то названным выше Постановлением Правительства РФ установлены проценты от кадастровой стоимости по отдельным видам земельных участков, которые и составляют размер арендной платы (например, 0,3% в отношении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, право на который переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации, а также из земель сельскохозяйственного назначения, ограниченных в обороте).

В отношении других участков — в частности, предоставленных для размещения автомобильных дорог, линий метрополитена, линий электропередачи, линий связи, трубопроводов, электростанций, объектов космической инфраструктуры и др., — арендная плата рассчитывается в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Минэкономразвития России.

В остальных случаях арендная плата за земельный участок рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством РФ.

На уровне субъектов РФ приняты нормативные правовые акты (в основном на уровне постановлений высшего органа государственного управления того или иного субъекта Федерации), устанавливающие порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки ее внесения за земельные участки, как находящиеся в собственности этих субъектов Федерации, так и находящиеся в неразграниченной государственной собственности.

При этом субъекты РФ по-разному подходят к вопросу определения размера арендной платы за указанные земельные участки. В основном при определении арендной платы используется кадастровая цена земельных участков, к которой применяются различные коэффициенты, как правило, учитывающие категории и виды земель, а также статус арендаторов земельных участков. При этом различаются подходы как к размеру устанавливаемых коэффициентов, видам и типам земельных участков, целям их использования и другим параметрам, так и к вопросу о том, кем они утверждаются: в ряде случаев это непосредственно субъект Федерации, в других — в нормативном акте субъекта Федерации устанавливаются только предельные величины таких коэффициентов, в третьих случаях установление такого рода коэффициентов полностью передано на усмотрение муниципальных образований.

Как уже отмечалось, земельный налог, а также в большинстве случаев арендная плата за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, рассчитываются исходя из кадастровой стоимости земельного участка. Подробнее о порядке определения кадастровой стоимости земельных участков см. комментарий к следующей статье.

Однако учитывая то, что еще не по всем земельным участкам определена их кадастровая стоимость, Закон о введении в действие ЗК РФ (п. 13 ст. 3) допускает применение для целей налогообложения и определения размера арендной платы нормативной цены земли в случае, если ее кадастровая стоимость не определена.

Понятие нормативной цены земли было введено Законом РФ от 11 октября 1991 г. N 1738-1 «О плате за землю» (и в настоящее время статья, содержащая это определение, является единственной действующей статьей названного Закона): она представляет собой показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости.

Порядок определения нормативной цены земли установлен Постановлением Правительства РФ от 15 марта 1997 г. N 319. В соответствии с ним нормативная цена земли применяется в случаях, предусмотренных законодательством РФ, и ежегодно определяется органами исполнительной власти субъектов РФ для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам. Органы местного самоуправления по мере развития рынка земли могут своими решениями уточнять количество оценочных зон и их границы, повышать или понижать установленную субъектом РФ нормативную цену земли, но не более чем на 25%. В итоге нормативная цена земли не должна превышать 75% уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения (о понятии рыночной цены на земельные участки см. комментарий к следующей статье). Выдача заинтересованным лицам документа о нормативной цене земли конкретного земельного участка возложена на районные (городские) комитеты по земельным ресурсам и землеустройству.

Второй комментарий к СТ 65 ЗК РФ

1. Комментируемая статья развивает положения подп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК, в соответствии с которым установлен общий принцип платности использования земли, и исключения из этого принципа могут быть установлены только федеральными законами и законами субъектов РФ.

Впервые плата за землю была предусмотрена в Основах законодательства Союза ССР и союзных республик о земле 1990 г. В РСФСР плата за землю (земельный налог, арендная плата за землю и плата за приобретение земли в собственность) была установлена положениями Земельного кодекса РСФСР 1991 г. (гл. VIII), которые получили развитие и конкретизацию в Законе РСФСР от 11.10.1991 N 1738-1 «О плате за землю».

Целью введения платы за землю являлось стимулирование рационального использования, охраны и освоения земель, повышения плодородия почв, выравнивание социально-экономических условий хозяйствования на землях разного качества, обеспечение развития инфраструктуры в населенных пунктах.

Собственники земли, землевладельцы и землепользователи, кроме арендаторов, облагаются ежегодным земельным налогом. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Законодатель, устанавливая в ст. 65 ЗК одну из форм платы за землю в виде земельного налога, делает оговорку: такая форма платы применяется до введения в действие налога на недвижимость. Действительно, до 1 января 2005 г. НК в состав региональных налогов был включен налог на недвижимое имущество (ст. 14 НК РФ).

Такое положение позволяло сделать вывод, что земельный налог должен был прекратить свое действие с момента введения регионального налога на недвижимость на территории всех муниципальных образований (входящих в состав соответствующего субъекта РФ), который должен был поглотить сразу три налога: на имущество организации, на имущество физических лиц и земельный налог. Вопрос о сроке введения в действие налога на недвижимость был отнесен к компетенции законодательного (представительного) органа субъекта РФ, но установить этот налог субъект РФ мог только после принятия соответствующей главы части второй НК РФ.

В порядке эксперимента по налогообложению недвижимости в 1997 — 2005 гг. в городах Великом Новгороде и Твери был установлен налог на недвижимость. В соответствии с ФЗ от 20.07.1997 N 110-ФЗ «О проведении эксперимента по налогообложению недвижимости в городах Великом Новгороде и Твери» (СЗ РФ. 1997. N 30. Ст.

3582) ставки налога на недвижимость должны были устанавливаться представительными органами местного самоуправления этих городов с учетом максимальных ставок, определенных в данном Законе. На указанные представительные органы местного самоуправления была возложена обязанность по представлению в Федеральное собрание РФ и Правительство РФ после завершения 2005 г. и по окончании эксперимента отчетов о результатах введения налога на недвижимость и предложений по совершенствованию налогообложения. Не дождавшись окончания 2005 г., законодатель 24 июля 2004 г. внес изменения в НК, исключив из состава региональных налогов налог на недвижимость. ФЗ от 29.11.2004 в НК была включена специальная гл. 31, регулирующая отношения по установлению и уплате земельного налога.

В то же время в Бюджетном послании Федеральному Собранию РФ от 30.05.2006 «О бюджетной политике в 2007 году» Президент РФ отметил, что необходимо завершить разработку и принятие нормативных правовых актов, устанавливающих основы и процедуры массовой оценки недвижимости в целях обеспечения введения единого местного налога на недвижимость взамен существующих ныне земельного и имущественного налогов с 2009 г.

2. Законодательство Российской Федерации о налогах и сборах состоит из НК и принятых в соответствии с ним федеральных законов о налогах и сборах (п. 1 ст. 1 НК).

С 1 января 2005 г. вступили в силу нормы гл. 31 НК. Согласно нормам НК земельный налог является местным налогом и устанавливается, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с данным Кодексом и нормативно-правовыми актами представительных органов муниципальных образований, законами городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и обязателен к уплате соответственно на территориях этих муниципальных образований и на территориях указанных субъектов.

Плательщиками земельного налога являются юридические и физические лица, в том числе индивидуальные предприниматели — собственники земельных участков, землевладельцы, а также лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Следует учитывать, что фактический владелец земельного участка не может быть освобожден от уплаты земельного налога, если документальное оформление права владения участком земли зависело от волеизъявления самого владельца и владелец не принял надлежащих мер к закреплению за ним права на землю и в связи с этим у него отсутствует документ, удостоверяющий такое право. Подобные решения были вынесены ВАС РФ по спорам, когда право пользования земельным участком переходило «автоматически» с переходом прав на недвижимость, расположенную на этом участке (Постановления Президиума ВАС РФ от 09.01.2002 N 7486/01, от 14.10.2003 N 7644/03, от 12.07.2006 N 11403/05).

Объектами налогообложения признаются объекты, имеющие стоимостную, количественную или физическую характеристики, с наличием которых у налогоплательщика законодательство о налогах и сборах связывает возникновение обязанности по уплате налога. Объектами налогообложения земельным налогом являются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга), на территории которого введен налог.

Не признаются объектом налогообложения земельные участки:

— изъятые из оборота в соответствии с российским законодательством;

— ограниченные в обороте в соответствии с законодательством РФ, которые заняты особо ценными объектами культурного наследия народов России, объектами, включенными в список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;

— предоставленные для обеспечения обороны, безопасности и таможенных нужд;

— из состава земель лесного фонда;

— занятые находящимися в государственной собственности водными объектами в составе водного фонда. Налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга). Максимальные ставки определены в ст. 394 НК, в соответствии с которой:

— за земельные участки в составе земель сельскохозяйственного назначения; земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах и используемых для сельскохозяйственного производства; за земельные участки, приобретенные (предоставленные) для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, дачного хозяйства или животноводства, а также за занятые жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) или приобретенные (предоставленные) для жилищного строительства земельный налог не должен превышать 0,3% от кадастровой стоимости этих земельных участков;

— в отношении прочих земельных участков налоговая ставка не должна быть более 1,5% от кадастровой стоимости участка.

В отношении земель, приобретенных в собственность для жилищного строительства, НК продублировал правила о применении повышающих коэффициентов для земельных участков, предоставленных для строительства. Правила введены 29 ноября 2004 г. в Закон РФ от 11.10.1991 N 1738-1 «О плате за землю» (Ведомости СНД и ВС РФ. 1991. N 44. Ст.

1424) и вступили в силу с 1 января 2005 г. Эти положения затрагивают только отношения по налогообложению земельных участков, приобретенных в собственность с 1 января 2005 г. физическими и юридическими лицами на условиях осуществления на них жилищного строительства и индивидуального жилищного строительства, и различны в зависимости от вида строительства.

Глава 31 НК предусматривает две формы льгот по уплате земельного налога: полное освобождение от налогообложения (например, организации и учреждения уголовно-исполнительной системы Минюста России — в отношении земельных участков, предоставленных для непосредственного выполнения возложенных на эти организации и учреждения функций), уменьшение налоговой базы путем установления не облагаемой налогом суммы. На одного налогоплательщика (например, Героя Советского Союза, Героя Российской Федерации, инвалидов с детства, ветеранов и инвалидов ВОВ) на территории одного муниципального образования (городов Москвы, Санкт-Петербурга) не облагаемая налогом сумма составляет 10 тыс. руб.

Представительные органы муниципальных образований и городов федерального значения имеют право устанавливать дополнительные льготы по уплате земельного налога (ч. 2 п. 2 ст. 387 НК).

Налог и авансовые платежи по налогу подлежат уплате налогоплательщиками в порядке и сроки, которые установлены нормативными актами представительных органов муниципальных образований (законами городов Москвы и Санкт-Петербурга). При этом срок уплаты земельного налога для организаций и индивидуальных предпринимателей не может быть установлен ранее 1 февраля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

3. Пункт 3 комментируемой статьи закрепляет важнейшее правило о том, что размер арендной платы является существенным условием договора аренды. В силу п. 1 ст. 432 ГК России договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Следовательно, при недостижении сторонами соглашения о размере арендной платы по договору аренды земельного участка такой договор не считается заключенным.

Размер арендной платы при заключении договора аренды государственных или муниципальных земельных участков должен определяться с учетом соответствующих правовых норм. При определении размера арендной платы за государственные и муниципальные земли применяются ставки, устанавливаемые компетентными органами (базовые размеры арендной платы). Традиционно ставки арендной платы устанавливаются за единицу площади арендованного земельного участка, размер ставки арендной платы зависит от зоны градостроительной ценности (в поселениях), категории землепользователя, вида использования земли.

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ рассмотрела в судебном заседании дело о признании недействующими некоторых положений Перечня поправочных коэффициентов, учитывающих вид разрешенного использования земельного участка, утвержденного Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 27.04.2006 г. N 211. Этими положениями предусмотрено определение размера арендной платы за земельные участки с применением дифференцированного повышающего коэффициента к ставкам земельного налога в зависимости от вида использования земель и категорий арендаторов. Как было указано в Определении Судебной коллегии от 02.04.2008 N 11-Г08-6, ограничений для определения поправочных коэффициентов в рамках одного вида разрешенного использования земельного участка действующим законодательством не установлено.

В п. 3 комментируемой статьи говорится только о том, что компетентные органы в зависимости от формы собственности на земельные участки вправе устанавливать порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки ее внесения. В отношении неразграниченных земель такое право предоставлено органам государственной власти субъектов РФ, если иное не предусмотрено Федеральным законом «О Государственной компании «Российские автомобильные дороги» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (п.

10 ст. 3 ФЗ о введении в действие ЗК). В то же время федеральное законодательство для некоторых случаев устанавливает требования к максимальным ставкам арендной платы.

Так, ФЗ о введении в действие ЗК содержит нормы о предельных размерах годовой арендной платы за земельные участки, на которые право постоянного (бессрочного) пользования было переоформлено юридическими лицами на право аренды (п. 2 ст. 3).

Годовой размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и используемые для размещения платной автомобильной дороги либо предоставленные концессионеру для строительства, реконструкции и использования платной автомобильной дороги, определяется в договоре аренды и не может превышать 1% кадастровой стоимости этих земельных участков (ст. 39 ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»). Уполномоченный Правительством РФ федеральный орган исполнительной власти, например, устанавливает ставки арендной платы за земельные участки, предоставляемые резидентам особых экономических зон.

В целях стимулирования жилищного строительства законодатель в комментируемой статье закрепил специальное правило о размере арендной платы за государственный или муниципальный земельный участок, предоставленный для жилищного строительства (за исключением индивидуального жилищного строительства).

4. Вопросы, связанные с уплатой арендных платежей за использование частных земельных участков, должны решаться самостоятельно сторонами договора аренды. Если договором аренды земельного участка, находящегося в частной собственности, не определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде земельного участка, аналогичного по качеству, назначению, местоположению и другим характеристикам (ст. 614 ГК).

Источник: zemkod.ru

Статья 30 ЗК РФ. Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности

Статья 30 ЗК является одной из самых сложных и «многослойных» по своему содержанию не только в главе V ЗК, но и среди всех остальных статей ЗК, что обусловлено как широтой затрагиваемой проблемы, так и историей ее формирования. С момента принятия ее первоначальной редакции и до начала 2014 г. комментируемая статья подверглась самое малое двадцати редакциям и нововведениям, за счет чего ее первоначальный объем вырос вдвое.

Комментируемая статья также играет важную роль в отраслевом комплексе норм, который регулирует отношения по распоряжению земельными участками. В главе V ЗК комментируемая статья является, по сути, одним из ее центральных звеньев. Посредством правил отсылочного характера ст. 30 ЗК напрямую связана со ст. ст. 30.1, 30.2, 38, 38.1, 38.2 ЗК, а также с главой 5 (ст. ст.

41 — 46.3) ГрК, ст. ст. 447 и 448 ГК, с рядом федеральных законов и с нормативными актами Правительства РФ. В ст. 30 ЗК разрабатываются с той или иной степенью глубины элементы всех существующих в российском праве конструкций, посредством которых осуществляется предоставление для строительства земельных участков.

Так как в процессе предоставления земельных участков для строительства решается одновременно и вопрос о праве, на котором предоставляется тот или иной участок, то ст. 30 ЗК также тесно связана с институтами, которые регулируются главами III, IV и VII ЗК либо путем прямых отсылок к конкретным статьям, либо по смыслу самих правоотношений.

Статья 30 ЗК устанавливает условия передачи незастроенных (свободных) земельных участков для строительства. Участниками процесса предоставления земельных участков являются лица, заинтересованные в предоставлении земельных участков для строительства; органы, уполномоченные на распоряжение публичными землями; органы местного самоуправления.

Порядок, предусмотренный в комментируемой статье, а также в ст. ст. 30.1, 30.2, 38, 38.1 и 38.2 ЗК, не должен применяться при:

предоставлении земельных участков для обслуживания существующих зданий и сооружений;

предоставлении земельных участков для размещения объектов, не являющихся недвижимым имуществом;

реконструкции существующего объекта недвижимости на предоставленном земельном участке;

согласовании строительства другого объекта на предоставленном земельном участке (изменении его целевого назначения) .
———————————
Попов М.В. Приобретение публичных земель для строительства коммерческой недвижимости. М.: Статут, 2008. 2-е изд., исправленное и дополненное. С. 15 — 16, 26.

В комментируемой статье раскрываются общие начала двух независимых друг от друга процедур предоставления земельных участков:

первая процедура — предоставление земельных участков с предварительным согласованием места размещения объекта, которая регулируется п. п. 3 и 5 ст. 30 ЗК и подробно развивается в ст. ст. 31 и 32 ЗК;

вторая процедура — предоставление земельных участков без предварительного согласования места размещения объекта, которая регулируется п. п. 2, 4 и 6 ст. 30, ст. 30.1, 30.2 ЗК, а также ст. ст. 38, 38.1 и 38.2 ЗК.

Главное отличие предоставления участков с предварительным согласованием от предоставления земельных участков без предварительного согласования места размещения объекта заключается в том, что в последнем случае земельный участок не выбирается для будущего правообладателя и его нужд. Будущий правообладатель участка не известен, поэтому общее правило распоряжения такими участками — торги .
———————————
Попов М.В. Указ. соч. С. 119.

Пункт 3 ст. 30 ЗК называет три вида права, на основании которых предоставляются земельные участки для строительства с предварительным согласованием. Три вида права возникают у трех различных групп субъектов. У «обычных» (граждан и юридических лиц) — аренда.

В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления (пункт 1 статьи 20 Земельного кодекса России). Наконец, религиозным организациям земельные участки предоставляются для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения в безвозмездное срочное пользование на срок строительства этих зданий, строений, сооружений.

ЗК предусматривает предоставление земельного участка без предварительного согласования места размещения объекта в следующих случаях:

1) при размещении объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки (зонированием территорий), а также в случае 2) предоставления земельного участка для нужд сельскохозяйственного производства или 3) земельных участков из состава земель лесного фонда либо 4) гражданину для индивидуального жилищного строительства, 5) гражданину для ведения личного подсобного хозяйства (п. 11 ст.

30 ЗК); 6) в собственность или в аренду, а в случаях, установленных подп. 5 и 5.1 п. 1 ст.

24 ЗК, — в безвозмездное срочное пользование для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности; 7) для комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 1 ст. 30.2 ЗК); 8) если земельный участок образован (поставлен на кадастровый учет) по инициативе публичного образования, но не предоставлен какому-либо физическому или юридическому лицу; 9) в случае, предусмотренном п. 13 ст. 30 ЗК.

Пункты 2 и 2.1 комментируемой статьи предусматривают случаи предоставления земельных участков без предварительного согласования мест размещения мест размещения объектов в рамках трех моделей застройки территории населенных пунктов.

Первая модель связана с точечной застройкой на свободных земельных участках, которые предоставляются под строительство многоквартирных или общественно-деловых зданий. Основания и порядок предоставления таких земельных участков под строительство развернуто описаны в ст. ст. 30.1 и 38.1 ЗК.

Вторая модель связана с предоставлением в соответствии со ст. ст. 30.2 и 38.2 ЗК земельного участка в аренду для комплексного освоения в целях жилищного строительства или, говоря иначе, для строительства спального района. Для этих целей предоставляется, как правило, значительный по размеру земельный участок (от 1 га и больше).

После завершения его освоения этот исходный земельный участок делится на несколько самостоятельных земельных участков меньшего размера, на которых располагаются не только объекты капитального строительства — жилые дома, но и объекты соцкультбыта и инфраструктуры. Арендатор получает исключительное право приобрести образовавшиеся вследствие раздела земельные участки в границах освоенного массива в собственность или в аренду, за исключением тех участков, которые изъяты или ограничены в обороте. При этом на него возлагается обязанность соблюдения максимальных сроков осуществления жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков (ст. 37 ГрК). Данные требования переходят и к новым правообладателям земельных участков в случае их последующего оборота .
———————————
Анисимов А.П. Предоставление земельных участков в аренду для комплексного освоения в целях жилищного строительства // Аграрное и земельное право. 2008. N 4. С. 72 — 77.

В состав института права «развитие застроенной территории» входят различные элементы, отражающие ту или иную стадию его реализации. Во-первых, должен существовать такой объект, как застроенная территория — многоквартирные дома или иные объекты капитального строительства (ч. ч. 3 — 5 ст. 46.1 ГрК).

Во-вторых, органы местного самоуправления должны принять градостроительный регламент, местные нормативы градостроительного проектирования, а при их отсутствии — утвержденные органом местного самоуправления расчетные показатели обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры (ч. 2 ст. 46.1 ГрК).

В-третьих, публичное образование должно принять решение о развитии застроенной территории, в котором должны быть определены ее местоположение и площадь, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции (ч. 6 ст. 46.1 ГрК).

В-четвертых, развитие застроенной территории осуществляется в соответствии с договором о ее развитии. Однако право на его заключение необходимо получить, участвуя в аукционе.

Порядок организации такого аукциона описан в ст. 46.3 ГрК. Только в трех пунктах этой статьи (п. п. 20 — 22) регулируются отдельные моменты его проведения. Возможно, по этой причине органы местного самоуправления принимают иногда собственные положения о порядке проведения аукциона, в которых детализируют процедуру.

Например, в г. Чите Постановлением администрации городского округа «Город Чита» от 30 августа 2012 г. N 212 утверждено Положение об организации и проведении аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории (далее — Положение г. Читы) . Подпункты 7.1 и 7.2 пункта 7 Положения г. Читы посвящены порядку проведения аукциона — ведение аукциона аукционистом, шаг аукциона в размере от 1 до 5 процентов, заявление участниками своих предложений путем поднятий карточек с номерами, повторение цены 3 раза при отсутствии предложений со стороны участников аукциона. В Положении г. Читы также детально прописана последовательность прибытия участников аукциона к началу его проведения, и площадь застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии) напрямую связаны утвержденные представительным органом местного самоуправления муниципальные адресные программы развития застроенных территорий. Подобные программы позволяют определить, во-первых, количество жилых помещений, которые застройщику необходимо будет создать либо приобрести и передать в муниципальную собственность для дальнейшего предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договору социального найма; во-вторых, количество жилых помещений, принадлежащих гражданам на праве собственности, и соответственно, размер затрат на уплату выкупной стоимости за эти помещения. Следовательно, на основании сведений, содержащихся в адресной программе, застройщик определяет экономическую целесообразность заключения соответствующего договора.

Муниципальные адресные программы должны быть приняты до объявления аукционов на право заключить договор. Так, в г. Санкт-Петербурге Закон N 238-39 «Об адресной программе Санкт-Петербурга «Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге» принят 6 мая 2008 года, а первые торги по продаже права на заключение договора состоялись в сентябре того же года. Решением Рязанского городского Совета от 27.11.2007 N 944-III утверждена муниципальная целевая адресная программа «Развитие застроенных территорий города». Мероприятия по реализации программы начались в 2009 году. Муниципальная адресная программа развития застроенных территорий города Ростова-на-Дону на 2009 — 2011 годы принята решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 25.12.2008 N 493 .
———————————
Дробышева Н.А. Указ. соч.

После утверждения документации по планировке застроенной территории, в отношении которой принято решение о ее развитии, осуществляется подготовка проекта межевания территории. Подготовка проектов межевания подлежащих застройке территорий осуществляется в целях установления границ незастроенных земельных участков, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства, а также границ земельных участков, предназначенных для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения (ч. 2 ст. 43 ГрК).

Состав проекта межевания территории согласно ч. 5 ст. 43 ГрК включает в себя чертежи межевания территории, на которых отображаются:

1) красные линии, утвержденные в составе проекта планировки территории;

2) линии отступа от красных линий в целях определения места допустимого размещения зданий, строений, сооружений;

3) границы застроенных земельных участков, в том числе границы земельных участков, на которых расположены линейные объекты;

4) границы формируемых земельных участков, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства;

5) границы земельных участков, предназначенных для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения;

6) границы территорий объектов культурного наследия;

7) границы зон с особыми условиями использования территорий;

8) границы зон действия публичных сервитутов.

Состав сведений в конкретном проекте межевания территории необязательно включает все элементы, перечисленные в ч. 5 ст. 43 ГрК. Например, границы земельных участков, территорий и зон, которые указаны в пунктах 5, 6 и 7 ч. 5 ст. 43 ГрК, не указываются, если не существуют сами участки, территории и зоны из-за незначительности площади квартала (его части) или территории, которая образуется улицами.

В составе проектов межевания территорий осуществляется также подготовка градостроительных планов земельных участков, подлежащих застройке, и может осуществляться подготовка градостроительных планов застроенных земельных участков (ч. 6 ст. 43 ГрК). Однако данный вопрос в каждом случае решается индивидуально.

Проект межевания территории является актом публичного органа, который отображает пространственные характеристики образованных в пределах такой территории земельных участков как объектов гражданского оборота, и в силу этого данный акт адресован не неопределенному кругу лиц, а лишь тем лицам, которые являются их собственниками или обладают в отношении их иными правами или могут приобрести на них права по основаниям, установленным законом, в том числе как собственники расположенных на них объектов недвижимости на основании статьи 36 Земельного кодекса России. С учетом этого проект межевания территории не содержит норм права и по своей юридической природе является ненормативным актом .
———————————
Постановление ВАС РФ от 19.02.2013 по делу N 13427/12 // .

Зачастую по составу, содержанию и процедуре согласования и утверждения проекты планировки и проекты межевания территорий при размещении различных объектов капитального строительства идентичны. Отличаются они площадью проектирования.

В идеале одна из основных целей проектов планировки и межевания, которые разрабатываются для территории, в границах которой находятся земельные участки, — упорядочить местоположение их границ, в том числе привести их в соответствие с красными линиями, ликвидировать чересполосицу, чрезмерно сложную конфигурацию земельных участков. Однако на практике разрешить указанные задачи крайне сложно. В законодательстве в рамках подготовки проектов межевания не установлены правила изменения местоположения границ земельных участков, которые находятся как в собственности граждан и юридических лиц, так и публичных образований, предоставленных ранее аренду. То есть не проекты межевания являются основанием для формирования границ земельных участков, а границы последних, начертанные зачастую без какого бы то ни было основания, определяют решения по проектам межевания. А это предопределяет корректировку красных линий, несмотря на то, что они могли быть установлены за десятки лет до образования конкретного земельного участка, пересекающего красную линию .
———————————
Никонов П.Н. Анализ процесса обеспечения территории Санкт-Петербурга документацией по планировке и межеванию территории // (дата обращения: 08.01.2014).

Утверждение документации по планировке застроенной территории связано также с изъятием земельных участков для муниципальных нужд в рамках института развития застроенных территорий. Анализ правоприменительной практики, в частности принятых решений органов местного самоуправления, а также актов, принятых на уровне отдельных городских округов, позволяет сделать вывод о том, что решение о развитии застроенной территории является основанием для изъятия земельного участка для муниципальных нужд .
———————————
Зарипова А.Г. Соотношение полномочий органа местного самоуправления по принятию решений о развитии застроенных территорий с полномочиями по изъятию земельного участка для муниципальных нужд // (дата обращения: 04.01.2014).

Согласно письму Росстроя от 02.06.2008 N ОС-2724/02-1 «О разъяснении полномочий органов местного самоуправления при принятии решений о развитии застроенных территорий» органы местного самоуправления наделены полномочиями по принятию решений о развитии застроенных территорий, предусмотренных ГрК, вне зависимости от того, имеются ли указанные полномочия в уставе органа местного самоуправления .
———————————
Письмо Росстроя от 02.06.2008 N ОС-2724/02-1 «О разъяснении полномочий органов местного самоуправления при принятии решений о развитии застроенных территорий» // .

Пункт 4 ст. 30 ЗК устанавливает этапы предоставления земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта как физическим, так и юридическим лицам. Причем предоставление земельного участка возможно как после проведения торгов (конкурсов, аукционов), так и без проведения таковых, на праве собственности или в аренду. Проведение торгов (конкурсов, аукционов) осуществляется в соответствии с Правилами об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков (утв. Постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. N 808 ).
———————————
СЗ РФ. 2002. N 46. Ст. 4587.

Пункт 5 ст. 30 ЗК представляет собой сжатое перечисление этапов предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта. Подпункты 1 и 2 п. 5 отсылают участников земельных отношений к ст. 31 ЗК, которая регулирует выбор земельного участка и осуществление кадастровых работ по его образованию (см. комментарий к ст. 31 ЗК), а подп.

3 п. 5 (принятие решения о предоставлении земельного участка) — к ст. 32 ЗК (см. комментарий к ст. 32 ЗК).

Пункт 6 ст. 30 ЗК регулирует ситуацию, которая возникает, например, при принудительном прекращении прав на земельный участок, отказе лица от права на земельный участок или при приобретении публичным образованием земельного участка в результате гражданско-правовой сделки (статьи 45, 52 и 53 ЗК) . Предоставление таких земельных участков осуществляется в соответствии с подп. 3 и 4 п. 4 ст. 30 ЗК.
———————————
Попов М.В. Указ. соч. С. 98.

Правило п. 7 ст. 30 ЗК является не чем иным, как перечислением юридически значимых действий, основанием для которых является решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) — государственной регистрации вещных прав (постоянного (бессрочного) пользования и права собственности), а также договора аренды земельного участка.

Пункт 8 ст. 30 ЗК предусматривает, что решение или выписка из него о предоставлении земельного участка для строительства либо об отказе в его предоставлении выдается заявителю в семидневный срок со дня его принятия.

Пункт 9 ст. 30 ЗК предусматривает право на обжалование в суде отказов в предоставлении земельного участка и последствия признания их недействительными (см. комментарий к ст. ст. 60 и 61 ЗК). Пункт 10 ст.

30 ЗК является продолжением правила п. 9 и особо подчеркивает, что решение суда, обязывающее предоставить земельный участок для строительства, в резолютивной части должно содержать обязывание предоставить его в течение определенного срока с момента вступления решения суда в силу, а также условия его предоставления (либо в соответствии с условиями проведения торгов, либо в соответствии с п. 4 ст. 30 ЗК предоставление земельного участка в аренду). В случае признания судом недействительным отказа в предоставлении земельного участка для строительства и обязывания предоставить земельный участок согласно ч. 3 ст. 19.9 КоАП РФ отказ должностного лица в удовлетворении заявления гражданина или юридического лица о предоставлении находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного или лесного участка либо водного объекта по не предусмотренным законом основаниям влечет еще и наложение административного штрафа в размере от пяти тысяч до двенадцати тысяч рублей .
———————————
Новая редакция статьи 19.9 КоАП введена в действие Федеральным законом от 2 декабря 2013 г. N 342-ФЗ «О внесении изменений в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях» // Российская газета. 2013. 4 декабря. N 6249. Новая редакция ст. 19.9 КоАП вступила в силу 14 декабря 2013 г.

Пункт 12 ст. 30 ЗК не является самостоятельным правилом и в вопросе о предоставлении иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам земельных участков для строительства отсылает к п. 2 ст. 5, п. 3 ст. 15, п. 1 ст. 22, п. п. 4 и 5 ст.

28 ЗК.

Пункт 14 ст. 30 ЗК предусматривает, что земельный участок в границах особой экономической зоны или на прилегающей к ней территории предоставляется для строительства объектов инфраструктуры этой зоны без проведения торгов (конкурсов, аукционов) и предварительного согласования мест размещения таких объектов лицу, с которым уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти заключено соглашение о взаимодействии в сфере развития инфраструктуры особой экономической зоны, в аренду на основании заявления о предоставлении земельного участка.

Особенности предоставления для строительства земельных участков, расположенных в пределах территорий особых экономических зон, резидентам указанных зон определяются Федеральным законом от 22.07.2005 N 116-ФЗ «Об особых экономических зонах в Российской Федерации» (далее — Закон N 116-ФЗ). Особая экономическая зона — это часть территории Российской Федерации, которая определяется Правительством РФ и на которой действует особый режим осуществления предпринимательской деятельности, а также может применяться таможенная процедура свободной таможенной зоны.

Порядок предоставления земельных участков, расположенных в пределах территории особой экономической зоны, и порядок пользования указанными земельными участками определяют ст. ст. 32 — 35 Закона N 116-ФЗ. Органы управления особыми экономическими зонами управляют и распоряжаются земельными участками в ее границах на основании соглашения о создании особой экономической зоны в соответствии с законодательством Российской Федерации и с учетом положений Закона N 116-ФЗ. Земельные участки в пределах территории особой экономической зоны могут предоставляться во временное владение и пользование исключительно на основании договора аренды. Арендаторы земельных участков в пределах территории особой экономической зоны — собственники созданных ими объектов недвижимости имеют право выкупа расположенных под указанными объектами земельных участков в соответствии с законодательством Российской Федерации.
———————————
СЗ РФ. 2005. N 30. Ч. II. Ст.

3127.

Пункты 15, 16 и 17 ст. 30 ЗК введены ст.

2 Федерального закона от 05.04.2011 N 56-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об организации проведения встречи глав государств и правительств стран — участников форума «Азиатско-тихоокеанское экономическое сотрудничество» в 2012 году, о развитии города Владивостока как центра международного сотрудничества в Азиатско-Тихоокеанском регионе и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» . Указанные пункты регулируют отношения, возникающие в связи с реализацией крупных целевых проектов в рамках исполнения Российской Федерацией своих международных обязательств по организации и проведению встреч глав государств и правительств. Причем п. п. 15, 16 и 17 ст.

30 ЗК предусматриваются соглашения о передаче в государственную или муниципальную собственность как застроенных земельных участков с объектами социально-культурного, коммунально-бытового назначения, объектами инженерной, транспортной инфраструктур, так и участков, в отношении которых документацией по планировке территории предусмотрено размещение необходимых для проведения международных встреч объектов. Соглашение, указанное в п. п. 15 или 16 ст. 30 ЗК, должно предусматривать предоставление безвозмездно равноценного земельного участка взамен переданного в государственную или муниципальную собственность земельного участка (п. 17 ст. 30 ЗК).
———————————
СЗ РФ. 2011. N 15. Ст. 2029.

Другой комментарий к Ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации

1. Комментируемая статья определяет порядок предоставления земельных участков для строительства и формулирует юридический состав, являющийся основанием приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

Особое значение имеет первая стадия процедуры формирования земельного участка. Именно на этом этапе происходит индивидуализация участка, т.е. определяются его местоположение, границы и площадь как документально, так и на местности (в натуре). В этом случае должны быть выполнены требования, предусмотренные Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости».

Правовое значение процедуры формирования земельного участка заключается в индивидуализации участка земли как объекта соответствующих прав на него. Затем осуществляется государственный кадастровый учет земельного участка, т.е. идентификация участка земли. Следует особо подчеркнуть, что без выполнения работ по формированию земельного участка он не может быть предоставлен лицу.

Разрешенное использование земельного участка по общему правилу должно определяться на основе градостроительного регламента, установленного для соответствующей территориальной зоны в правилах землепользования и застройки — нормативном правовом акте органа местного самоуправления, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством.

Затем должны быть определены технические условия подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения. Согласно ч. 10 ст. 48 Градостроительного кодекса России порядок определения и предоставления технических условий и определения платы за подключение, а также порядок подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения могут устанавливаться Правительством РФ. Действуют Правила определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и Правила подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, утвержденные постановлением Правительства РФ от 13 февраля 2006 г. N 83.

На заключительном этапе принимается решение о проведении торгов или предоставлении земельных участков без торгов и публикуются сообщения о проведении торгов или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без торгов.

2. ЗК выделяет две процедуры предоставления земельного участка: без предварительного согласования места размещения объекта и с предварительным согласованием места размещения объекта. Еще раз подчеркнем, что проведение любой из этих процедур допускается только при условии, что земельный участок сформирован.

Процедура предоставления земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта состоит из следующих стадий. На первой стадии проводятся работы по формированию земельного участка. Второй стадией является проведение торгов по продаже земельного участка в собственность или права на заключение договора аренды, либо предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов. Третья стадия заключается в подписании протокола о результатах торгов или подписании договора аренды земельного участка в результате его предоставления без проведения торгов.

Особо следует отметить, что передача земельных участков в аренду без проведения торгов допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых земельных участков в случае, если имеется только одна заявка.

3. В состав процедуры предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта включаются несколько иные стадии. На первой стадии осуществляется выбор земельного участка для размещения объекта и принимается решение о предварительном согласовании места его размещения в порядке, установленном в ст. 31 ЗК РФ.

На второй стадии проводятся кадастровые работы и осуществляется государственный кадастровый учет земельного участка. Наконец, на третьей стадии принимается решение о предоставлении земельного участка в порядке, определенном в ст. 32 ЗК РФ.

В п. 11 комментируемой статьи указаны случаи, когда не должно проводиться предварительное согласование места размещения. Согласование места размещения объекта не проводится при размещении объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки (зонированием территорий), а также в случае предоставления земельного участка для нужд сельскохозяйственного производства или земельных участков из состава земель лесного фонда либо гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства.

4. Правовое значение выполнения указанных процедур предоставления земельных участков заключается в том, что предоставление участка в собственность без предварительного согласования места размещения объекта проводится на торгах, за некоторыми исключениями, а предоставление участка с предварительным согласованием — в аренду, постоянное бессрочное пользование или безвозмездное срочное пользование.

Порядок проведения торгов урегулирован в ст. 447-449 ГК РФ, в нормах ЗК РФ и в Правилах организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденных постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. N 808.

Решение о предоставлении земельного участка либо протокол о результатах торгов являются основаниями для государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования, либо для заключения договора купли-продажи земельного участка и государственной регистрации права собственности покупателя на землю или для заключения договора аренды земельного участка и его государственной регистрации.

Допускается обжалование решения об отказе в предоставлении участка в суд. Если суд признает решение об отказе недействительным, то в своем решении суд должен обязать соответствующий орган предоставить участок. При этом в решении должны быть указаны срок и условия предоставления земельного участка.

5. Иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам земельные участки предоставляются на тех же условиях, что и российским гражданам и юридическим лицам. При этом следует учитывать ограничения предоставления земельных участков в собственность, которые предусмотрены в п. 3 ст. 15 ЗК РФ, и условия, предусмотренные п. 5 ст.

28 ЗК РФ о том, что указанным лицам земельные участки предоставляются в собственность только за плату. Иные ссылки в комментируемой статье на соответствующие нормы ЗК РФ либо касаются общих для всех условий предоставления земельных участков или вовсе не имеют особого значения для решения вопроса о предоставлении земельных участков лицам, указанным в п. 12 комментируемой статьи (например, п. 2 ст. 5 ЗК РФ).

6. В соответствии с п. 14 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» с 1 января 2010 г. при отсутствии правил землепользования и застройки предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не осуществляется. Настоящее правило не распространяется на земельные участки, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, а также на земельные участки, предоставляемые в соответствии с документами территориального планирования РФ и документами территориального планирования субъектов РФ.

Источник: zkodeksrf.ru