Земельный участок является объектом строительства

Что такое земельный участок.

В этой статье говорим о главном понятии земельного права – о том, что такое земельный участок, как объект земельных отношений.

На мой взгляд, теоретическую законодательную основу должен знать и понимать каждый землевладелец. За 30 лет существования российского земельного права (в постсоветский период) законодательство совершенствовалось с каждым годом. И ровно теми же темпами усложнялось.

В любом случае, правильный юридический взгляд лишним не будет.

1. Понятие земельного участка.

Для начала обратимся к законодательному определению, которое дано в п. 3 ст. 6 Земельного Кодекса (в редакции от 23.06.2014 N 171-ФЗ):

Земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

Какие выводы мы можем сделать из определения:

Планировка земельного участка под застройку. 7 простых правил.

1. Земельный участок является объектом права собственности, т.е. может выступать предметом всевозможных сделок (купля-продажа, аренда, мена, дарение, наследование, залог и т. д.).
2. Земельный участок является недвижимой вещью.
3. Земельный участок это часть земной поверхности, т.е. верхнего слоя земной коры, доступной для непосредственного обзора и использования. Недра, т.е. то, что находится под верхним слоем земной коры, к земельному участку не относятся.
4. Часть земной поверхности получит статус «земельного участка» только тогда, когда ей будут присвоены характеристики, позволяющие определить ее в качестве самостоятельного объекта, а не просто «куска земли».

Стоит отметить, что ранее Земельный Кодекс определял понятие земельного участка по-другому.

Так, с момента введения в действие Земельного кодекса 25.10.2001 г., определение земельного участка содержалось в п. 2 ст. 6 и звучало следующим образом:

Земельный участок как объект земельных отношений — часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Следующий вариант определения земельного участка был сформулирован в ст. 11.1 Земельного Кодекса в редакции от 22.07.2008 г.:

Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

Как видим, с 2001 г. до 2014 года единственным признаком земельного участка, как объекта недвижимости, закон определял его границы, которые должны быть описаны в соответствии с законом.

Земельный Кодекс РСФСР, который действовал до 2001 года, понятия земельного участка не раскрывал вообще.

На наш взгляд, определение земельного участка в действующей редакции Земельного Кодекса является более правильным, так как раскрывает его основные признаки, как недвижимой вещи, и не ограничивает индивидуальную определённость лишь границами.

Категории земельных участков. Что подходит для строительства лучше? ИЖС, ЛПХ, КФХ.

Дело в том, что есть такие участки, которые учтены в кадастре как «ранее учтенные» и могут существовать и без границ в ЕГРН.

Исходя из понятий земельного участка в Земельном кодексе до 2014 года, получалось, что раз такие земельные участки не имеют границ, значит они земельными участками не являются. Возникал резонный вопрос – а чем они являются тогда? Ответ на этот вопрос терялся в туманных закоулках судебных коридоров.

Так как земельный участок является недвижимой вещью, то на него распространяет свое действие всё законодательство, регулирующее правовой статус и гражданский оборот недвижимости. Как и любому объекту недвижимости, каждому земельному участку присваивается индивидуальный кадастровый номер, который не повторятся на территории страны.

Земельные участки могут быть созданы (образованы) в результате раздела, выдела, объединения, перераспределения, из земель не муниципальной или государственной собственности. Также могут создаваться искусственные земельные участки.

Земельные участки подлежат государственному кадастровому учету под присвоенным кадастровым номером, а права на земельные участки — государственной регистрации. Сведения о земельных участках и о правах на них вносятся в Единый Государственный Реестр Недвижимости (ЕГРН).

Сведения относительно земельных участков, которые вносятся в ЕГРН, разделяются на основные сведения и дополнительные. Это касается как кадастровых сведений, так и сведений о зарегистрированных правах (ст. 8 и ст. 9 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

Рассмотрим сведения о земельных участках, подлежащих внесению в кадастр недвижимости и в реестр прав на недвижимость подробнее.

2. Какие сведения о земельных участках вносятся в кадастр недвижимости.

Пункт 2 ст. 8 Закона о регистрации недвижимости говорит нам о следующем:

К основным сведениям о земельных участках относятся характеристики, позволяющие определить участок в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков и уточнения местоположения границ земельных участков.

Таким образом, основные сведения о земельных участках, которые вносятся в кадастр недвижимости, и являются теми характеристиками, о которых идет речь в определении земельного участка из п. 3 ст. 6 ЗК РФ.

Перечень основных сведений о земельных участках предусмотрен п. 4 ст. 8 Закона о регистрации недвижимости:

1. кадастровый номер и дата его присвоения; ;
2. ранее присвоенный государственный учетный номер (кадастровый, инвентарный, условный номер или номер учетной записи в государственном лесном реестре),
3. кадастровый номер земельного участка, из которого образован новый земельный участок;
4. сведения о прекращении существования земельного участка и дата исключения о нем сведений из ЕГРН; ;
5. номера регистрации и сведения о кадастровом инженере, которые выполняли кадастровые работы в отношении земельного участка, номера и даты заключения договоров на выполнение кадастровых работ;
6. сведения о части земельного участка;
7. кадастровый номер образованного земельного участка — в отношении исходного участка;
8. кадастровые номера расположенных в пределах земельного участка объектов недвижимости;
9. номер кадастрового квартала, в котором находится объект недвижимости.

В соответствии с п. 3 ст. 8 Закона о регистрации недвижимости к дополнительным сведениям о земельном участке:

относятся сведения, которые изменяются на основании решений (актов) органов государственной власти или органов местного самоуправления, сведения, которые содержатся в других государственных и муниципальных информационных ресурсах (за исключением основных сведений о земельном участке), и сведения, которые вносятся в уведомительном порядке (ч. 1 — 3 ст. 38 Закона о регистрации недвижимости).

Закон предусматривает следующие дополнительные сведения о земельных участках (п. 5 ст. 8 Закона о регистрации недвижимости):

1. сведения о кадастровой стоимости;
2. сведения о лесах, водных объектах и об иных природных объектах, расположенных в пределах земельного участка;
3. категория земель, к которой отнесен земельный участок; ;
4. сведения о том, что земельный участок полностью или частично расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории или территории объекта культурного наследия, границах публичного сервитута, включая ограничения по использованию земельного участка, установленные для такой зоны, территории или в связи с установлением публичного сервитута;
5. сведения о том, что земельный участок расположен в границах особо охраняемой природной территории, охотничьих угодий, лесничеств;
6. сведения о том, что земельный участок расположен в границах особой экономической зоны, территории опережающего социально-экономического развития, зоны территориального развития в Российской Федерации, игорной зоны;
7. сведения о результатах проведения государственного земельного надзора;
8. сведения о расположении земельного участка в границах территории, в отношении которой утвержден проект межевания территории;
9. сведения о принятии акта и (или) заключении договора, предусматривающих предоставление в соответствии с земельным законодательством исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка для строительства наемного дома социального использования или наемного дома коммерческого использования либо для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования или наемного дома коммерческого использования, или сведения о решении собственника земельного участка, находящегося в частной собственности, о строительстве на таком земельном участке наемного дома социального использования или наемного дома коммерческого использования либо о договоре указанного собственника земельного участка с органом государственной власти, органом местного самоуправления или иным лицом, предоставившим указанному собственнику в соответствии с жилищным законодательством государственную, муниципальную и (или) иную поддержку для создания, эксплуатации наемного дома социального использования на таком земельном участке, если объектом недвижимости является земельный участок;
10. условный номер земельного участка, образованного в соответствии с утвержденным проектом межевания территории, проектом межевания земельного участка или земельных участков либо схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, и реквизиты решения об утверждении этого проекта межевания территории или решения, которым предусматривается утверждение данной схемы;
11. сведения о наличии земельного спора о местоположении границ земельных участков в предусмотренном частью 5 статьи 43 настоящего Федерального закона случае;
12. адрес местоположения;
13. сведения о том, что земельный участок или земельные участки образованы на основании решения об изъятии земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимости для государственных или муниципальных нужд;
14. сведения о том, что земельный участок образован из земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена, а также сведения об органе, уполномоченном в соответствии с Федеральным законом от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» на распоряжение таким земельным участком;
15. сведения об ограничении оборотоспособности земельного участка в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 1 мая 2016 года N 119-ФЗ «Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», если такой земельный участок предоставлен в безвозмездное пользование в соответствии с указанным Федеральным законом.

3. Какие сведение о земельных участках вносятся в реестр прав на недвижимость.

Основные сведения о правах на земельные участки, об ограничениях прав и обременениях, о сделках с ними (п. 2 ст. 9 Закона о регистрации недвижимости):

1. вид вещного права, номер регистрации и дата государственной регистрации права;
2. сведения о лице, за которым зарегистрировано право на объект недвижимости, записи о предыдущих правообладателях, а также в отношении таких лиц, являющихся физическими лицами, — страховой номер индивидуального лицевого счета в системе обязательного пенсионного страхования, если такой номер присвоен в установленном порядке;
3. сведения об основании возникновения, изменения, перехода и прекращения права на объект недвижимости;
4. вид зарегистрированного ограничения права или обременения объекта недвижимости, номер регистрации и дата государственной регистрации таких ограничения или обременения;
5. сведения о лицах, в пользу которых установлены ограничения права или обременения объекта недвижимости, а также в отношении таких лиц, являющихся физическими лицами, — страховой номер индивидуального лицевого счета в системе обязательного пенсионного страхования, если такой номер присвоен в установленном порядке;
6. основания возникновения, изменения, прекращения ограничений права или обременений объекта недвижимости;
7. реквизиты, существенные условия сделки или сделок.

Дополнительные сведения о правах на земельные участки в реестре прав на недвижимость (п. 3 ст. 9 Закона о регистрации недвижимости):

1. сведения о возражении в отношении зарегистрированного права на земельный участок лица, соответствующее право которого в ЕГРН было зарегистрировано ранее, о наличии судебного спора в отношении зарегистрированного права, о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя или его законного представителя, о признании правообладателя недееспособным, ограниченно дееспособным, о возможности представления заявления о государственной регистрации перехода, прекращения права собственности, принадлежащий физическому лицу, и прилагаемых к нему документов в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью (далее — записи об отметках в реестре прав на недвижимость);
2. сведения о поступлении заявлений для осуществления государственной регистрации прав, сделок, а также о дате поступления таких заявлений;
3. сведения об осуществлении государственной регистрации сделки или государственной регистрации прав на основании сделки, совершенных без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления в случаях, если такие сделки в силу закона не являются ничтожными;
4. размер доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, который является общим имуществом собственников помещений в объекте недвижимости, расположенного на участке;
5. адрес электронной почты и (или) почтовый адрес правообладателя;
6. сведения о решении об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд;
7. сведения о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в соответствии с частью 15 статьи 23 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;
8. сведения об управляющем залогом и о договоре управления залогом, если такой договор заключен для управления ипотекой;
9. иные сведения в случаях, предусмотренных федеральным законом.

Это все основные теоретические сведения, которые нужно знать о земельном участке как объекте права. Более подробная специфическая информация будет изложена в отдельных материалах.

Источник

Категории и виды разрешенного использования земель: какой участок годится под застройку?

Какая земля годится под застройку? Вопрос не праздный: государство сохраняет за собой право ограничивать эксплуатацию земельных владений, даже если они находятся в частной собственности. Все виды земель имеют две важные характеристики: 1)категория 2)вид разрешенного использования земельного участка (ВРИ).

Итак, выбирая участок для новостройки, обращаем пристальное внимание на категорию земель, к которой он принадлежит, а также на вид разрешенного использования данной территории.

Категории земель

Такие понятия, как «категория земель» и «вид разрешенного использования», определяются в государственных нормативных актах. В Земельном Кодексе весь состав земель России по целевому назначению разделен на 7 категорий. Каждая категория земли имеет законодательно закрепленные характеристики и правовой режим использования.

Доля в Земельном фонде РФ

Земли сельхоз назначения

Особо охраняемые территории

Земли поселений (населенных пунктов)

Промышленное и иное назначение

На рынке недвижимости обращаются только две категории: земли населенных пунктов и угодья сельскохозяйственного назначения – их можно купить и распоряжаться ими (только в рамках целевого использования земельного участка). Об этих землях пойдет речь ниже, а пока кратко рассмотрим прочие категории земель. Они исключены из свободного обращения и находятся целиком в распоряжении государства. Однако на их территории допускается аренда/концессия участков.

• Лесной фонд. В пределах его территорий выделяются зоны с разрешенной вырубкой леса и участки для лесонасаждений – их использование регулируется Лесным кодексом.
• Водный фонд. Правовой режим использования водоемов и прибрежной полосы регулируется двумя кодексами – Земельным и Водным. Здесь разрешены такие виды деятельности, как строительство гидротехнических сооружений, общее и специальное пользование водоемами.
• Особо охраняемые природные территории (ООПТ). Земли ООПТ находятся в государственной или муниципальной собственности, в их пределах можно проводить научные исследования, развивать экотуризм. Хозяйственная деятельность на территории заповедников, заказников, природных парков и дендрариев запрещена законом.
• Земли промышленности. Территории, занятые промышленными объектами, транспортной инфраструктурой имеют охранную санитарную зону, в пределах которой запрещено поселение и хозяйственная деятельность людей. Эти земли не подлежат переводу в другие категории – разве только после того, как на них прекратится промышленная деятельность и начнутся работы по рекультивации.
• Резервный фонд. Ещё не вовлеченные в хозяйственный оборот территории являются собственностью государства/муниципалитета. На них не установлен правовой режим пользования, не разрешается хозяйственная деятельность.

Возможен перевод земельного участка из одной категории в другую. Например, вы хотите приобрести участок на окраине поселка под строительство, но он входит в категорию земель запаса (резервных). Необходимо обратиться в компетентный орган местной/федеральной власти с заявлением. При отсутствии противоречий с законом ходатайство может быть удовлетворено, в Государственном реестре будут сделаны соответствующие изменения – участок перейдет в категорию земель поселения или сельхоз назначения. Тогда его можно будет купить, использовать под строительство, для сельскохозяйственной или иной разрешенной деятельности.

Виды разрешенного использования (ВРИ) на землях поселений и сельхоз назначения

Целевое назначение земельного участка – широкое понятие, включающее в себя разнообразные виды использования. Так, на землях населенных пунктов можно строить жилье, заниматься бизнесом, торговать, разводить сады и т. д. Однако не каждый участок земли в черте поселения пригоден для всех этих видов деятельности – например, нельзя построить дом вблизи аэропорта, или открыть супермаркет в пределах парка отдыха, современный коттедж может не вписаться в историческую часть города, и т.п.

В связи с этим в 2014 г. Приказом Минэкономразвития № 540 был введен классификатор видов разрешенного использования (ВРИ) земельных участков, который уточнял, что можно, а что нельзя делать собственникам в пределах конкретных земельных владений.

Заметьте: ВРИ стал одним из критериев кадастровой стоимости земли. Чем меньше возможностей для применения имеет участок, тем ниже его цена.

Что такое ВРИ участка и как его определить

ВРИ земельного участка определяет, во-первых, способы использования земельной собственности; во-вторых, виды строений, которые разрешено возводить на участке.

Виды разрешений делятся на:

• основные виды разрешенного использования;
• условно разрешенные;
• вспомогательные.

Узнать вид разрешенного использования зарегистрированного земельного участка проще всего в режиме онлайн на сайте Росреестра, воспользовавшись сервисом «Публичная кадастровая карта». В поле поиска вводится кадастровый номер или адрес интересующего участка. Сервис выдает информацию о категории земельного владения, его кадастровой стоимости, а также о виде разрешенного использования. Все сведения берутся из Единого государственного кадастра недвижимости (ЕГРН).

Земли населенных пунктов: виды разрешенного использования

Земли поселений (земли населенных пунктов) используются для проживания людей. Поскольку потребности по жизнеобеспечению населения разнообразны, ЗУ населенных пунктов имеют рекордно большой список видов разрешенного использования:

• блокированные/многоквартирные/многоэтажные застройки;
• индивидуальное жилищное строительство (ИЖС);
• участки под гаражи;
• земли для личного подсобного хозяйства (ЛПХ);
• использование территорий в качестве рекреационных зон: кемпинги, турбазы, спортивные центры, парки отдыха и развлечения, туристские тропы и спортивные трассы;
• участки для предпринимательской деятельности: под промышленные и коммунальные объекты, административные здания, торговые точки;
• территории для вокзалов и аэропортов;
• охраняемые объекты природы и культуры;
• резервные территории для расширения поселений.

Использование земель населенных пунктов регулируется не только Земельным кодексом, но и градостроительными нормами, генеральным планом развития поселения, Правилами землепользования и застройки. Для строительства на землях населенных пунктов требуется уведомление или разрешение органов местной власти о соответствии постройки строительным регламентам.

Собственники участков вправе поменять ВРИ, если это не противоречит федеральному законодательству и градостроительному плану развития той территориальной зоны, на которой расположен участок. Узнав в муниципалитете, какие виды использования разрешены в пределах его зоны, правообладатель земли может обратиться в Росреестр с заявлением об изменении ВРИ.

Земли сельхоз назначения

Сельскохозяйственные земли по видам разрешенной деятельности делятся на 2 части.

• Полевые участки за чертой поселений: пашни, сенокосы, пастбища, залежные земли – имеют вид разрешения или под конкретную деятельность (выращивание с/х культуры, выпас скота, разведение пушных зверей и т. д.) или под общее назначение «личное подсобное хозяйство» (ЛПХ). Все постройки на этих землях должны соответствовать производственной необходимости: теплицы, загоны для скота, сараи для содержания животных, помещения для первичной переработки сельхоз продукции – жилье возводить на этих площадях нельзя. ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ: участки ЛПХ могут быть также на землях населенных пунктов (см. выше), на таких участках можно строить жилые дома.
• Садовые некоммерческие товарищества (СНТ) – объединяют земли с видом разрешенной деятельности: «для садоводства» / «для огородничества». На садовых участках возможна постройка сезонного жилья (садового домика) с последующим подключением коммуникаций и переводом его в статус жилого дома; земли для огородов таким ВРИ не обладают: строить и регистрировать жилье на них нельзя.

Обратите внимание: Существуют также организации формы ДНП (дачные некоммерческие партнерства), однако регистрация таких партнерств прекращено в 2019 г.

Условно разрешенные виды использования

Собственник земли имеет возможность расширить разрешенное использование участка. Для этого надо обратиться в орган местного самоуправления с ходатайством о предоставлении ему условно разрешенного вида использования участка. Такой вид дополнительного разрешения не предусмотрен классификатором, регулирующим землепользование по всей стране. Однако муниципалитет, исходя из реалий развития отдельного поселения, может дать «добро» инициативам владельцев ЗУ. Примерами условно разрешенного вида использования участка земельного участка могут служить:

• возведение жилого дама с превышением параметров ИЖС;
• организация на участке пункта розничной торговли;
• возведение спортивного зала, бассейна;
• постройка офиса, клиники, ветлечебницы и т. п.

Пример предоставления разрешения на условн разрешенный вид использования:

Местная администрация организует публичное обсуждение по заявлению собственника – обязательное условие для решения об условно-разрешенном виде использования участка. Далее проводится экспертиза, делается заключение о возможности такого использования или о его противоречии законодательным нормам. О положительном решении вопроса муниципалитет извещает Росреестр, который вносит изменения в характеристику данного участка.

Вспомогательные виды разрешенного использования

Необходимым дополнением к тем видам деятельности, которые разрешены на участке, служат вспомогательные виды разрешенного использования. Например, для коммунального обслуживания жилья или мастерской на участке нужна трансформаторная будка, а для посетителей – оборудованная автостоянка или общественный туалет. Строительство этих и других мелких объектов относится к вспомогательным видам использования. Они носят характер уточнений при условии, что земельный участок эксплуатируется по целевому назначению и владелец земли не нарушает рамки основного вида разрешенной деятельности.

Земли общего пользования

В любой категории земли имеются территории общего пользования – места свободного доступа всех граждан. Пляж на берегу водоема, экологическая тропа в заповеднике, полевая дорога между сельхоз угодьями, пожарные водоемы в СНТ, площади и бульвары городов – эти земли находятся в собственности государства и не подлежат купле-продаже. Организации могут взять такие территории в аренду, физические лица – в пользование на безвозмездной основе. В соответствии с градостроительным регламентом на землях общего пользования можно возводить капитальные и временные постройки: офисы, торговые точки, пляжную инфраструктуру. После оформления строений в собственность с ними можно совершать любые сделки – земля под объектами переходит к новому собственнику на правах переуступки права аренды.

Самозахват земель общего пользования карается штрафом – до 2-х тыс. рублей для физических лиц, и до 20 тыс. – для юридических. Если на землях успели появиться незаконные постройки – они подлежат сносу за счет нарушителя.

Какой земельный участок подходит для строительства дома?

Согласно земельному законодательству России, постройка жилья возможна на таких участках:

• участок в черте поселения; вид разрешённого использования – ИЖС;
• участок в черте поселения; вид разрешённого использования – ЛПХ (приусадебный участок);
• участок в садово-некоммерческом товариществе; ВРИ – «для садоводства».

Обратите внимание: Земли сельскохозяйственного назначения, выделенные под ЛПХ, называются полевыми участками – на них строительство жилья не предусмотрено.

Рассмотрим плюсы и минусы каждого из трех вариантов земель, пригодных для жилых застроек.

Источник