Земли сх для дачного строительства риски

По общему правилу застройка участков, предназначенных для сельского хозяйства, может быть связана лишь с размещением объектов для производства, хранения и переработки сельскохозяйственной продукции.

Тем не менее, в ряде случаев законодатель делает исключение, позволяя строительство и иных объектов.

Чаще всего такие исключения связаны со строительством жилого дома на земельных участках, отведенных под сельское хозяйство, что по большому счету, позволяет использовать участки в соответствии с иным целевым назначением – для коттеджного строительства. И, как показывает практика Правового центра «Два М», именно приобретение права на строительство индивидуальных домов чаще всего интересует собственников сельхозземель.

Понятия «жилой дом», «объект жилищного строительства», и «индивидуальный жилой дом» в российском законодательстве применяются в одном значении.

В соответствии с п. 39 ст. 1 Градостроительного кодекса жилым домом признается отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем 3, высотой не более 20 метров, которое предназначено для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием.

Изменение категории земель сельхозназначения в земли населенных пунктов. Юрист по недвижимости.

В жилом доме в отличие, например, от садового предполагается постоянное проживание, а также допускается регистрация в нем в качестве места жительства.

К известным исключениям в виде права осуществлять строительство жилого дома на участках, предназначенных для сельского хозяйства, относятся:

• Наличие у земельного участка вида разрешенного использования «для ведения садоводства» (код 13.2);
• Земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения используются крестьянским (фермерским) хозяйством.

Разберемся с ними подробнее:

1. В силу ст. 3 Закона о ведении садоводства и огородничества для собственных нужд[1] жилой дом можно строить на садовых земельных участках, то есть участках, имеющих ВРИ «для ведения садоводства» (код 13.2).

Особенность садового земельного участка заключается в том, что строительство ИЖС на нем возможно, как в случае нахождения участка в границах населенных пунктов, так и в случае, если он относится к категории земель сельскохозяйственного назначения (ч. 11 ст. 23 названного закона).

Как правило, наличие основного ВРИ «для ведения садоводства» (код 13.2) предусмотрено ПЗЗ для территориальных зон, предназначенных для ведения садоводства (СХ-2).

Однако такой способ актуален в первую очередь для тех землепользователей, чьи земельные участки уже находятся в терзоне СХ-2, поскольку перевод участка в указанную зону из другой зоны сельскохозяйственного назначения СХ-1 или СХ-3 весьма затруднителен.

2) Еще одним известным исключением является право возведения жилого дома на земельных участках, отнесенных к категории сельскохозяйственного назначения, включая земли сельскохозяйственных угодий, для крестьянских (фермерских) хозяйств (КФХ).

Это право закреплено в п. 4 ст. 11 Закона о КФХ[2].

Земли сельхозназначения. Что на них можно делать?

Однако строительство жилого дома возможно с рядом существенных ограничений, к числу которых относятся:

• общая площадь жилого дома не более 500 кв. м.;
• площадь застройки не более 0.25% от площади земельного участка. Соответственно для строительства жилого дома площадью 200 кв. м крестьянскому (фермерскому) хозяйству необходимо иметь земельный участок площадью не менее 2.7 га.

Более того, п. 5 указанной статьи дает право субъектам России определять муниципальные образования, на которых не допускается строительство жилых домов для КФХ.

К таким субъектам отнесены Московская область, полностью запретившая строительство жилых домов для КФХ во всех муниципальных образованиях[3], а также Краснодарский край, Владимирская область и иные субъекты.

Таким образом, вышеперечисленные способы являются хоть и общеизвестными, но их практическая полезность недостаточно высокая.

Однако основания писать статью не возникли, если бы не еще одно исключение, которое является далеко не таким очевидным как ранее описанные.

Тем не менее, указанное исключение представляет собой большую практическую полезность, поскольку позволяет строить жилой дом в территориальной зоне СХ-3, изначально для таких целей не предназначенной.

Так, возведение жилой застройки на участках, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства возможно, если участок включен в границы населенных пунктов.

Границы населенных пунктов определяются генеральным планом муниципального образования (ч. 5 ст. 18 Градостроительного кодекса) и отражаются в государственном кадастре недвижимости (п. 3 ч. 5 ст. 8 Закона о государственной регистрации недвижимости).

В случае, если целевое использование земельного участка определяется для ведения личного подсобного хозяйства, принципиальное значение имеет категория земель, к которой отнесен такой участок.

Статья 4 Закона о личном подсобном хозяйстве[4] разграничивает земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства на те, которые находятся в границах населенного пункта – приусадебный земельный участок, и на те, которые в состав населенного пункта не входят – полевой земельный участок.

На приусадебных земельных участках (код ВРИ 2.2.) разрешено строительство жилого дома и иных бытовых объектов, что принципиально отличает его от земельного участка полевого (код ВРИ 1.16), на котором строительство запрещено вовсе.

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) приусадебные земельные участки обычно относят к территориальным зонам застройки индивидуальными и блокированными жилыми домами (Ж-2), а полевые земельные участки к зонам сельскохозяйственного производства (СХ-3).

Тем самым в зоне СХ-3 строительство жилого дома запрещено.

Такой запрет отвечает нормам действующего законодательства, поскольку строительство ИЖС на земельных участках, предназначенных для сельского хозяйства, возможно лишь в вышеописанных случаях.

Но есть одно НО!

В территориальную зону СХ-3 зачастую включены земельные участки, отнесенные генеральным планом к населенным пунктам, что обычно никогда не учитывается муниципалитетом при утверждении правил землепользования и застройки.

Такая практика актуальна для Московской области, поэтому разберемся на ее примере.

В муниципальных образованиях Московской области правила землепользования и застройки утверждены «под копирку». И ни в одном из них зона сельскохозяйственного использования СХ-3 не предполагает возможность установления вида разрешенного использования «Ведение личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок)» (код 2.2) для земельных участков, отнесенных к населенным пунктам.

Соответственно, если участок отнесен ПЗЗ к зоне сельскохозяйственного использования (СХ-3), строительство ИЖС на нем запрещено.

Такой запрет напрямую противоречит упомянутой статье 4 Закона о ЛПХ и является основанием для оспаривания ПЗЗ в указанной части, что подтверждается судебной практикой.

Судебная практика по вопросу

1. Наиболее значимой является позиция Судебной коллегии по административным делам Верховного суда. В апелляционном определении коллегия признала не действующими Правила землепользования и застройки города-курорта Анапы в той мере, в какой в градостроительном регламенте территориальной зоны сельскохозяйственного использования установлен основной вид и параметры разрешенного строительства: ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках для производства сельскохозяйственной продукции без права возведения объектов капитального строительства – для земельных участков, расположенных в границах населенного пункта[5].

Обоснованием для признания недействующим ПЗЗ в деле стала ст. 4 Закона о ЛПХ, устанавливающая, что в границах населенного пункта на земельных участках под ЛПХ строительство жилого дома не запрещено.

1. На территории Московской области по тем же основаниям признаны недействующими Правила землепользования и застройки двух городских округов:

• ПЗЗ г.о. Домодедово Московской области признано недействующими решением Московского областного суда от 06.10.2021 по делу N 3а-1182/2021 (оставлено в силе апелляционным определением Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 27.01.2022 по делу N 66а-296/2022);
• ПЗЗ г.о. Клин Московской области признано недействующими решением Московского областного суда от 07.10.2021 по делу по делу N 3а-1224/2021.

Таким образом, если земельный участок, отнесенный к границам населенных пунктов, включен в территориальную зону сельскохозяйственного использования, у его собственника имеются основания для оспаривания ПЗЗ в части запрета на строительство жилого дома.

При этом после оспаривания ПЗЗ коммерческая ценность земельного участка, на котором будет позволено строительство жилого дома, кардинально возрастет.

Вывод:

Несмотря на то, что подход законодателя направлен на ограничение жилой застройки на землях, предназначенных для сельского хозяйства, закон знает ряд исключений.

Так, строительство жилого дома позволено на сельскохозяйственных участках, находящихся в территориальной зоне, предназначенной для ведения садоводства (СХ-2), а также крестьянским (фермерским) хозяйствам.

Такие исключения являются весьма специфичными, поскольку, если участок исторически не находится в зоне СХ-2, последующее включение в нее является тяжело реализуемой задачей. А для строительства жилого дома крестьянским (фермерским) хозяйством нужно, во-первых, его создать, во-вторых, иметь весьма большой участок, а в-третьих, этот большой участок должен находиться в том муниципальном образовании, в котором не запрещена стройка ИЖС для КФХ.

В случае же, если земельный участок включен в состав границ населенных пунктов и находится в территориальной зоне сельскохозяйственного использования (СХ-3), строительство жилого дома допустимо после оспаривания правил землепользования и застройки.

В указанной ситуации требуется обращение с административным исковым заявлением о признании недействительными правил землепользования и застройки, в части установленного градостроительным регламентом территориальной зоны сельскохозяйственного назначения запрета строительства жилого дома на землях населенных пунктов.

[1] Федерального закона от 29 июля 2017 года № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

[2] Федеральный закон от 11 июня 2003 года № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве».

[3] См., например, Закон Московской области от 25.04.2022 N 64/2022-ОЗ.

[4] Федеральный закон от 7 июля 2013 года № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве».

[5] Апелляционное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 11.12.2019 N 18-АПА19-85

Источник: zakon.ru

Сельхоз земля: безопасно ли ее покупать для дачи? на сайте Недвио

Можно ли покупать участок для дачи и дома, если он расположен на с/х земле? Если нужен короткий однозначный ответ, сказать можно просто: ДА, можно. И добавить: НЕТ, нельзя. Потому что без точного понимания, КАКАЯ ИМЕННО это сельхоз земля, дать ответ о ее пригодности для строительства даже легкого и некапитального домика нельзя.

Большинство покупателей земли для строительства загородного дома опасаются такой характеристики участка, как его сельскохозяйственное назначение. Хотя страшного в этом ничего нет. Тем более, что стоят они значительно дешевле земель со статусом «индивидуальное жилищное строительство».

На участках сельхоз земель строить можно. Но не на всех и не все. И разобраться в этом нужно, чтобы не дать себя ввести в заблуждение горе-продавцам, да и не так уж сложно, если использовать нашу инструкцию. И в данном случае не стоит ограничиваться информацией, указанной об участке в кадастровых документах. Иногда данные в кадастр заносятся с задержками, так что перед покупкой земли лучше все дополнительно проверить.

Шаг №1: изучаем какая конкретно зона участка?

Сначала разберемся, какая в принципе бывает сельхоз земля. В России в состав территориальных зон сельскохозяйственного использования включены:

• зона сельскохозяйственных угодий (СХ-1);
• зона, предназначенная для ведения садоводства и дачного хозяйства (СХ-2);
• зона сельскохозяйственного производства (СХ-3);
• зона сельскохозяйственного производства и садоводства (СХ-3-1).

Именно такие сокращенные обозначения (СХ-1,-2 и пр.) вы увидите на карте Генплана вашего района.

Виды зон конкретно по выбранному вами району указаны на Генплане района и в Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ), которые можно найти в интернете или запросить в администрации района.

Они в разных районах Подмосковья могут иметь некоторую разницу. Например, где-то этих типов зон будет установлено не 4 вида, а три, например. Но на данном этапе ваша задача – найти на Генплане расположение участка и посмотреть, в пятно какой именно категории сх земли он попадает.

Шаг №2: изучаем правила застройки

Далее вам понадобится еще один важнейший документ – правила землепользования и застройки (ПЗЗ). В ПЗЗ дается детальное описание, что можно и чего нельзя делать с землями той или иной категории. И земля со статусом СХ-1 в Ярославской области может быть совсем иной, чем та же СХ-1, но в Московской.

Основная задача — сравнить статус земли вашего участка в кадастровых документах, и убедится, что тот же участок на Генплане имеет тот же вид использования, а в ПЗЗ конкретно этот тип зоны описан так, что позволяет вам на нем строить дом.

Сравните, например, описание зон в ПЗЗ одного из районов МО. В нем установлены 4 вида сельхоз земель:

Зона сельскохозяйственных угодий СХ-1 установлена для закрепления (!) территорий сельскохозяйственных угодий, поскольку данный вид назначения земель в составе земель сельскохозяйственного назначения имеет приоритет в использовании и подлежит особой охране.

Назначение территории: пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими).

Зона, предназначенная для ведения садоводства и дачного хозяйства, установлена для обеспечения возможности размещения объектов сельскохозяйственного назначения и для ведения гражданами (!) дачного хозяйства, садоводства.

Зона сельскохозяйственного производства СХ-3 установлена для ведения сельскохозяйственного производства (!), обеспечения деятельности фермерских хозяйств, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства), в том числе, для размещения объектов капитального строительства, необходимых для сельскохозяйственного производства.

Зона сельскохозяйственного производства и садоводства установлена для ведения сельскохозяйственного производства, обеспечения деятельности фермерских хозяйств, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства), в том числе, для размещения объектов капитального строительства, необходимых для сельскохозяйственного производства, а также для ведения садоводства.

Для каждой из этих 4-х зон установлены так называемые ВРИ (виды разрешенного использования). Они бывают основные, вспомогательные и условные (УВРИ). По основным видам участок можно использовать без проблем и согласований. А вот на У (условные) ВРИ, если вы хотите их применить, придется запрашивать разрешения — использовать такой участок не по назначению нельзя.

Так, например, собственнику земельного участка сельскохозяйственного назначения, на котором он построил кафе, грозит административная ответственность и штраф, размер которого может доходить до 200 тыс. рублей и выше или от 0,3 до 10 % от кадастровой стоимости земельного участка (ст. 8.8 КоАП РФ, ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения») в зависимости от ситуации.

Но в отличие от магазина или гостиницы, которые не могут появится на сх земле, строительство некапитального дома для сезонного проживания легко обосновать необходимостью ухода за посадками и охраны выращенного урожая. Обосновать то легко, но только если в ПЗЗ прямо не указано, что никакая застройка участка невозможна в принципе.

Шаг №3: разрешенное использование

Допустим, участок попадает в зону СХ-2 (в просторечии называемая «под дачку»). Посмотрите внимательно на Генплан, учтите если ВРИ у него «огородничество» и % допустимой застройки 0%, вы не имеете права что-то построить на нем! А вот если для «садоводства» — стройте на здоровье, до 40% от объема участка можно в целом отдать под пятно застройки.

В зоне СХ-2 есть условные ВРИ, которые, если вам позволят применить «использование под личное подсобное хозяйство», то сможете легко застроить до 40% участка.

Возьмем другой пример. Вам предлагают купить участок СХ-3 (один из самых сложных, потому что практически на нем построить ничего нельзя). Имейте ввиду, что если он предназначен «для выращивания фруктов» вам строить дом не разрешат (0% застройки), а «на овощах» или «цветах» — пожалуйста!

Второй момент — смотрите в колонку с минимально возможной площадью участка. Скажем, например, там указано от 200 соток. То есть как бы не предполагается, что в этой зоне участки могут быть размежеваны мельче. Вы, конечно, можете купить эти 200 соток, тем более такие земли очень дешево стоят по сравнению с СХ-2 «под дачку». Но тут момент третий, очень важный.

СХ-3 это участки для сх-производства. То есть их владелец должен быть ИП, фермерским хозяйством, юрлицом, ну и в крайнем случае — самозанятым выращивателем ромашек в промышленных количествах. И дом тоже будет зарегистрирован на него как на предпринимателя, а не как на физическое лицо. Кому это не важно, — владейте и стройте. Но обычным дачникам такие сложности ни к чему, конечно.

Идем дальше. Смотрим условные ВРИ на СХ-3 и СХ-3-1. Можно и здесь найти свои лазейки, чтобы законно построить дом. Правда, придется для этого согласовать эти условные ВРИ. Но на практике это долго, дорого и без гарантии.

Так что с такими землями лучше не связываться.

Выводы

Итак, главный вывод — дом может быть законно построен на сельхоз земле при соблюдении трех условий:

1. если % застройки участка не превысит установленный конкретно по этому типу в ПЗЗ;
2. размер участка находится между min и max, указанных в ПЗЗ;
3. предполагается, что владеть им может физическое лицо.

Как видите, проверка земли – не самая простая история. И вообщем-то логично, что большинство покупателей участков опасается приобретать сельхоз участки под строительство, особенно под дома для постоянного проживания, для которых целесообразно выбирать землю либо в уже сложившемся, и неоднократно проверенном поселке, либо со статусом ИЖС.

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

Источник: nedvio.com

Земли сельхозназначения для дачного строительства

Вся территория страны поделена на земли лесного фонда, промышленного назначения, особо охраняемых зон, населенных пунктов и сельскохозяйственного назначения. На участках двух последних категорий — возведение жилых объектов разрешается. В пределах населенного пункта площади выделяются под следующие виды разрешенного использования:

• личное подсобное хозяйство (ЛПХ);
• индивидуальное жилое строительство (ИЖС).

В первом случае участок предназначен для сельскохозяйственного использования, во втором — для расширения жилищного фонда согласно градостроительному плану города или поселка. Для постройки дома необходимо получить разрешение, а затем акт ввода в эксплуатацию.

Другие с/хозяйственные земли располагаются вне поселений, и соответственно отделены от них границей, утвержденной и нанесенной на планы. Они различаются по видам разрешенного использования, ограничивая возможности строительства дома на землях сельхозназначения. Так, например, это невозможно на участке, предназначенном под огородничество. Под ЛПХ площадь может быть выделена как с правом, так без права застройки.

На каком участке можно построить дом и получить прописку

По закону допускается строительство на землях сельскохозяйственного назначения с таким видами использования:

• ведение дачного хозяйства;
• садоводство;
• дачное строительство.

Для возведения построек на территории дачного или садового общества не требуется разрешения. Но если вы собираетесь впоследствии прописаться в доме, придется сначала доказать, что он пригоден для постоянного проживания.

Кроме того, регулярно возникают проблемы с присвоением дому почтового адреса, без которого органы ФМС не могут оформить регистрацию. Для этого нужно обращаться с заявлением в администрацию муниципального образования, а она не всегда идет навстречу. Закон обязывает чиновников делать это только на территории населенного пункта, в остальных случаях — по усмотрению.

Описанные проблемы возникают, как правило, когда приобретается земля в старом СНТ, СПК, СНК. Оформление построенного там дома и прописки часто заканчивается длительными судебными разбирательствами. При покупке участка в дачном поселке картина выглядит совершенно по-иному.

Почему выгодно покупать участок в дачном поселке

Все участки компании ОблЗемстрой, в том числе земельные участки в Раменском районе — это земли сельскохозяйственного назначения для дачного строительства, и риски в этом случае сводятся к нулю. Почему? Снимаются главные причины, препятствующие осуществлению мечты владельца загородной «усадьбы».

Возведение объектов поселковой инфраструктуры, включая жилые дома, проводится на основании общего утвержденного проекта застройки и организации ДНО. Централизованное электроснабжение, подводка воды и газа обеспечивают полное соответствие построенного объекта всем требованиям, установленным для жилых помещений. А, значит, никому ничего доказывать не придется.

Кроме того, компания Облземстрой — законный участник проекта по комплексному освоению и развитию сельских территорий. Дачные поселки примыкают к населенным пунктам, их адресация согласована. Поэтому в построенном доме можно получить регистрацию по месту жительства.

Другими словами: участки компании тщательно подготовлены под строительство на землях сельхозназначения. Будущие владельцы участков экономят время, нервы и деньги, получая полный пакет юридически правильно оформленных документов. Скоростное шоссе позволяет без проблем ездить на работу, а развитая инфраструктура современных дачных поселков — комфортно отдыхать после окончания рабочего дня.

Виды таких участков

В Федеральном законе №66-ФЗ, который действует с 15.04.1998 г, речь идёт именно о трёх терминах: назначение земель под садоводство, огородничество и дачное строительство. Как подразделяются земельные участки согласно закону, наглядно иллюстрирует таблица ниже:

• картофель;
• сельхозкультуры (ягодные, овощные, бахчевые, плодовые).

1. Жильё без регистрации.
2. Хозяйственные сооружения и постройки.

• картофель;
• сельхозкультуры (ягодные, овощные, бахчевые, плодовые).

Может отсутствовать право строительства.

• картофель;
• сельхозкультуры (ягодные, овощные, бахчевые, плодовые).

1. Жилой дом без возможности регистрации.
2. Жилой дом с возможностью регистрации.
3. Хозяйственные постройки и сооружения.

Только 3 указанные категории подпадают под понятие «дача».

Прочтение первой статьи закона №66-ФЗ заставляет многих землевладельцев браться за детальное изучение свидетельств о праве собственности на свои «сотки». Некоторые довольно быстро обнаруживают, что воспринимали свои участки как дачные, но владели при этом огородами. Последствия зависят от того, что именно на этих участках успели «натворить».

Далее мы поговорим о том, какие риски возникают в связи с землями сельскохозяйственного назначения для дачного строительства.

Возможные риски

А теперь представьте ситуацию: один человек или целая семья мечтает о загородном доме с небольшим участком земли. Подходящий, привлекательный вариант находится в каком-нибудь садоводстве относительно недалеко от города.

Кажется, вот они, идеальные жилищные условия: приехать на работу или привезти детей на учёбу можно достаточно быстро, вечером – никакого городского шума, есть коммуникации и так далее. У участка есть адрес – значит, по нему можно прописаться!

На деле оказывается, что принцип «на своей земле делаю, что хочу» элементарно неосуществим. Вопрос упирается в разрешённое использование. Даже если дом построен совершенно официально, находится он всё-таки на земле сельхозназначения, и прописаться в нём нельзя.

Возможен ещё один вариант. Многие члены товариществ и кооперативов (неважно, садоводческих, огородных или дачных) до сих пор не оформили свидетельства собственников, но умудряются продавать свою землю. Они просто пишут заявление о выходе из объединения, покупатели – о вступлении, а деньги передаются по договорённости, часто даже без расписок.

Разумеется, такие сделки ничего общего с законными операциями не имеют, но важнее другое. Незадачливый покупатель всё-таки берётся за приватизацию своего нового участка с целью «построить дачу» (возможно, с пропиской), но в свидетельство о праве собственности все эти надежды мгновенно разрушает. Почему? Ввиду запрещения определённых видов строительства.

Что же делать тем, кто стремится стать земельным собственником? Внимательно изучать данные земельного участка ещё до покупки.

Помните, что прописка в садовом или дачном домике возможна, только если он находится на землях населённых пунктов и соответствует ряду параметров. На землях сельхозназначения можно построиться, но не просто так, а соблюдая множество правил и норм.

И ещё один момент: устав любого объединения, решения общих собраний могут обладать какими-то особыми, специфическими чертами, которые вам просто не подойдут. Это тоже важно учесть.

Только внимательный подход к покупке, аренде и прочими сделками и земельными участками поможет достичь изначальной цели и исключить потенциальные осложнения и разочарования.

Виды разрешенного использования для дачного строительства

Для дачного строительства могут быть использованы земли сельхозназначения, если они соответствуют определенным видам разрешенного использования, установленным в отношении таких земель.

К основным видам такого разрешенного использования относятся:

• личное подсобное хозяйство (эти земли должны располагаться вне населенного пункта, если речь идет о землях именно сельхозназначения); на них разрешено строительство сооружений, в которых не будет оформляться постоянная регистрация по месту жительства, а также могут быть возведены специальные постройки для обеспечения функционирования созданного хозяйства;
• дачное строительство (возможно как осуществление строительства собственного дома, не предназначенного для постоянного проживания и получения регистрации в нем на выделенном для такого строительства участке, а также осуществление такого строительства в рамках специально созданного товарищества или объединения пользователей участков иного типа);
• организация садоводческих и потребительских кооперативов, в рамках которых может быть оформлена организация специального объединения, направленного на цели садоводческого и огородного производства сельскохозяйственной продукции (на таких землях можно построить только легкие домики, которые могут быть в любой момент разобраны и перенесены на другие территории).

Что и кому можно строить на таких землях?

На землях сельхозназначения, в отношении которых установлены соответствующие виды разрешенного использования, можно строить следующие сооружения:

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

• Москва: +7 (499) 110-33-98.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 407-22-74.

• дома, имеющие фундамент или без такового, в которых можно проживать в теплый период года, но без оформления постоянной или временной регистрации по месту такого проживания;
• специальные хозяйственные постройки, расположенные на фундаменте или без такового, предназначенные для обеспечения хозяйственных нужд, а также для размещения в них домашних животных и птицы;
• постройки, предназначенные для выращивания растений (теплицы, построенные с использованием систем отопления и без таковых);
• водонапорные башни, а также трансформаторные подстанции, предназначенные для обеспечения нужд одного участка или нескольких, находящихся в рамках одного товарищества или другого товарищества.

Строительство может осуществляться:

• физическими лицами, взявшими участок в пользование (например, в аренду), а также оформившими участок в собственность;
• юридическими лицами, выступающими в качестве организаторов дачных и некоммерческих товариществ (если речь идет о комплексном строительстве для обеспечения функционирования всего созданного объединения);
• руководством созданного некоммерческого объединения на основании вынесенного решения всех участников такого товарищества.

Риски при строительстве на землях сельхозназначения

С 2015 по 2017 года большую информационную известность получили распространившиеся на территории Центрального Федерального Округа исполняемые судебные решения о сносах незаконных построек. Такие судебные решения выносились, в большинстве случаев, в отношении земельных участков сельхозназначения, на которых запрещено капитальное строительство.

Кроме такого риска, есть также и другие риски, а именно:

• неправомерное использование земельного участка, выделенного для дачного строительства; в этом случае дом будет снесен, а в отношении пользователя земельного участка может быть вынесено судебное решение об обязательном приведении участка в первоначальный вид;
• участок, предназначенный для дачного строительства (в документах указывается разрешенный вид использования земельного участка), занят домом капитального типа (построенным по типу индивидуального жилищного строительства);
• при приобретении земельного участка не указан вид его разрешенного использования или указан неверно, что вызывает сложности в его использовании с точки зрения осуществления строительства на таком участке (если строительство осуществлено неправомерно, участок могут изъять, а строения, расположенные на нем – снести).

На землях сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Российской Федерации, можно осуществлять строительство капитальных сооружений, а также различных хозяйственных построек, которые могут быть в любой момент снесены, а по факту могут быть использованы для обеспечения сельскохозяйственных нужд пользователя земельного участка. Однако, если участок используется неправомерно, то его могут изъять, а возведенные строения – снести.

Земли сельхозназначения под дачное строительство: можно ли построить дом на земле сельхозназначения?

Земли сельхозназначения под дачное строительство: можно ли построить дом на земле сельхозназначения?

Вопреки расхожему мнению, далеко не все земли сельхозназначения представляют собою пахотные поля или пастбища. Многие из них предназначены для различных видов хозяйствования, нуждающихся в капитальных постройках.

Но можно ли возвести на земле сельскохозяйственного назначения жилой дом (то есть, капитальное здание для постоянного всесезонного проживания, в котором можно зарегистрироваться по постоянному месту жительства)?

Ответ зависит во многом от того, к какому виду разрешенного использования относится рассматриваемый участок сельхозназначения и готов ли владелец заняться переводом из одного в другой вид использования (это платная процедура).

Однозначно запрещается строить жилье на земле сельхозназначения для сельхозпроизводства или мелиорации. Чтобы избавиться от запрета, необходимо сменить вид разрешенного использования на «для размещения дачи». Есть и такие сельхозземли, строить на которых можно (иногда можно и «прописаться»)

Земли сельхозназначения для КФХ

Сегодня строительство коттеджей на землях для КФХ довольно популярно: это очень выгодная для застройщика схема, когда, купив заброшенные поля КФХ, он продает их намного дороже как «под застройку».

Однако для покупателя коттеджи на земле для КФХ – не самый удачный вариант, несмотря на то, что агентства недвижимости уверяют в полной их законности (наверное, не стоит объяснять, почему риэлторы это делают).

С землями КФХ традиционно возникают две проблемы.

Во-первых, строительство на этих землях разрешено, но только (согласно Закону «О крестьянских-фермерских хозяйствах»), если недвижимое имущество необходимо для жизнедеятельности хозяйства. На практике это выражается в том, что при обращении за получением разрешения на строительство местной администрации надо представить подтверждения:

• наличия самого КФХ,

• наличия у КФХ вида деятельности, для которого необходимо постоянно присутствовать на участке (например, птицеводство и кролиководство) – это доказывает потребность КФХ в жилом строении для его членов.

Во-вторых, земля КФХ является неделимой. А участки, между тем, измеряются в гектарах, а не в сотках. Даже самый небольшой участок с разрешенным использованием под фермерское хозяйство будет около 3,5 га размером.

Поэтому земля для КФХ прекрасно подойдет, если вы действительно собрались там вести хозяйство (и заодно построить жилой дом), либо, если вам необходим участок под усадьбу с большой площадью. Если же вам продают один участок на несколько владельцев, то, скорее всего, для его застройки придется организовывать фиктивное КФХ и оформлять право совместной собственности с другими покупателями. Определить границы своей земли или продать свой кусок на участке в совместной собственности для КФХ не получится.

Регистрация по месту жительства в доме на такой земле маловероятна (причем не только в общем порядке, но и через суд). Даже знаменитое Постановление Конституционного суда № 13-П от 30.06.2011 г. говорит о возможности «прописки» только на садовых земельных участках.

Земли сельхозназначения для садоводства или дачного строительства

И на территориях, отведенных садовоческим товариществам и на земле с видом разрешенного использования «для дачного строительства» можно возводить жилые здания. Правда, существуют и ограничения: коттедж должен соответствовать СНиПу, регулирующему застройку в садоводствах.

Несомненным плюсом возведения жилого дома на землях для дачного строительства является «дачная амнистия». Благодаря упрощенной процедуре регистрации прав на недвижимость, не нужно брать разрешение на строительство и оформлять ввод в эксплуатацию.

А вот с пропиской на даче, расположенной на землях сельхозназначения, сложнее.

Дело в том, что дачные поселки с правом регистрации по постоянному месту жительства все расположены в границах населенных пунктов. В такой ситуации земельный участок будет отнесен к землям поселений с разрешенным использованием для размещения дач. Когда же дача построена на землях сельхозназначения под дачное строительство, паспортный стол обязательно откажет в регистрации на даче.

Риэлторы, реализующие такие участки, обычно успокаивают клиентов вышеупомянутым Постановлением Конституционного суда № 13-П от 30.06.2011 г. (оно говорит о незаконности запрета на «прописку» в садоводствах, содержащегося в законе «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», утверждает, что регистрация на даче возможна, если дом обладает признаками жилого помещения). Однако с этим постановлением не все так просто.

Во-первых, несмотря на признание норм, запрещающих дачную прописку неконституционными, обязанность зарегистрировать обитателей дач по месту проживания на основаниий данного решения не возникает, т.к. сами здания числятся нежилыми, дачами.

Во-вторых, признание здания жилым предполагает получения ряда экспертных заключений. В итоге сводится к нулю польза от дачной амнистии.

Таким образом, и строительство дома, и «прописка» на дачных сельхозземлях возможна. Вопрос в том, стоит ли всех хлопот полученная на покупке участка экономия?

Отметим, что с 2019 года меняется законодательство о дачах, в связи с чем все жилые строения будут считаться жилыми домами — это фактически позволит регистрироваться в них по месту жительства.

Источник: dpvolga.ru