Земля под новостройкой в аренде чем грозит

Подборка наиболее важных документов по вопросу Прекращение права собственности застройщика на земельный участок под мкд нормативно-правовые акты формы статьи консультации экспертов и многое другое.

Участок находится в собственности или аренде у застройщика

Максимально снизить риски по покупке квартиры от застройщика — естественное стремление любого покупателя недвижимости. Особенности схемы приобретения по ДДУ таковы, что собственность появляется далеко не сразу после заключения сделки, и ее переход приобретателю остается под вопросом, несмотря на все механизмы защиты. Один из моментов, волнующих дольщика — это комплекс факторов, которые могут повлиять на последующее получение собственности на квартиру. К ним относится право застройщика использовать землю и передавать ее покупателю.

Аренда или собственность земли под новостройкой

Участок находится в собственности застройщика или получен в аренду — одна из этих формулировок встречается в проектной документации новостройки. Третьего варианта не бывает, никакая другая форма владения землей не подразумевает ее использования под строительство. Статья 552 ГК РФ определяет все особенности правообладания, а покупатель квартиры должен уяснить несколько важных моментов:

аренда и собственность земли под новым корпусом (ЖК) законны в равной степени, и новый собственник при правильном оформлении договора получит свою квартиру и сможет оформить во владение;

застройщиком может быть реальный владелец участка — так бывает при реновации промзон, когда земля остается за предприятием, а девелопер предлагает построить там ЖК или МФК;

при изучении проектной документации наибольшее внимание следует уделить трем деталям — сроку аренды участка, фактическому собственнику и назначению земли по новостройкой;

наиболее выгодным с точки зрения комфортности и перспективы остается взятый у города участок, отведенный под комплексную жилую застройку и освоение территории — со временем именно на таких землях формируется транспортная и потребительская инфраструктура.

Земля в аренде у застройщика не должна пугать покупателя квартиры в новом ЖК, если соблюдены законодательные требования. Есть еще несколько тонкостей, о которых стоит упомянуть особо.

Некоторые особенности и подводные камни — вниманию покупателей!

Советуем учитывать несколько важных положений при выборе застройщика и проверке участка на прозрачность. Вы заметно снизите риск обмана или последующих осложнений, если учтете ряд особенностей.

Срок аренды и арендодатель

Срок аренды земли под новостройкой желателен длительный — обычно город (поселение) предоставляют его на 49 лет. После завершения строительства собственность перейдет к покупателям квартир.

Назначение земель и передача в собственность

Муниципальные земли, имеющие назначение «жилое строительство», передаются новым владельцам «по умолчанию», если застройщик правильно и добросовестно оформил все документы. Если земля передана застройщику местной властью под освоение — это выгодно и надежно. Здесь будет развиваться инфраструктура.

Субаренда и собственность застройщика на землю

Нахождение участка в субаренде чревато сложностями с последующим оформлением. Придется проследить всю цепочку передачи, чтобы впоследствии договор между арендатором и субарендатором не был признан ничтожным. Собственность застройщика на землю может оказаться под обременением, и тогда возникает вероятность обращения взысканий на участок под новостройкой.

Красные линии и обременения участка

Кроме того, на этой территории могут быть «красные линии», и обещание, например, построить паркинг, не будет выполнено. Есть еще и право сервитута, по которому любые соседи могут потребовать проезда или прохода по территории. Тогда «двор без машин» будет невозможен, а по территории будут ходить и ездить посторонние.

Краткосрочная аренда земли застройщиком — высокий риск

Слишком маленький срок аренды — это серьезный риск. Если застройщик затянет строительство и не продлит аренду, то оформление квартир в собственность станет возможным только через суд. Учитывая опыт долгостроев и переносов сроков сдачи, стоит проверять дату окончания аренды.

Период аренды должен полностью покрывать все сроки строительства указанных в разрешении корпусов и оставлять запас как минимум на год!

Проверяйте все данные и документы на землю под застройкой

В целом собственность или аренда земли под новостройкой практически равноценны. Главное для покупателя — проверить данные по договорам, Росреестру (обязательно!), генплану и кадастровому плану участка. И не принимать на веру никаких обещаний внести средства, а потом дождаться решения возникших вопросов по продлению аренды, снятию обременений и прочим рискам.

Земельный участок , на котором застройщик возводит жилой комплекс, может быть в собственности, либо компания арендует его у государства. LIVING разобрался, какой вариант предпочтительнее для дольщиков. … Покупаю квартиру в новостройке : зачем мне знать находится земля под домом в аренде или в собственности у застройщика? Как отмечают эксперты, с 1 марта 2015 года застройщики в принципе не имеют право оформлять земельный участок в собственность. Под строительство можно взять землю в аренду . Одним из немногих исключений из правил является вариант, когда девелопер возводит объект на месте снесенных жилых объектов, например, при расселении ветхого или аварийного жилья.

Прекращение права собственности застройщика на земельный участок под мкд

Подборка наиболее важных документов по запросу Прекращение права собственности застройщика на земельный участок под мкд (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Прекращение права собственности застройщика на земельный участок под мкд

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2021 год: Статья 13 «Обеспечение исполнения обязательств по договору залогом» Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» «Согласно статье 13 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрены три типовых случая существования залогового обеспечения в пользу лиц, чьи средства были привлечены на строительство (создание) многоквартирного дома посредством заключения договоров участия в долевом строительстве (далее — дольщики), согласно части 1 этой статьи на начальном этапе с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве находящимися в залоге у дольщиков, считаются земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или право аренды земельного участка, а также строящийся на данном участке многоквартирный дом; в силу части 2 названной статьи при прекращении строительства по каким-либо причинам и последовавшей за этим государственной регистрацией права собственности застройщика на не завершенный строительством объект такой объект, являющийся неделимой вещью, также считается находящимся в залоге у дольщиков; со дня получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и до момента передачи дольщику объекта строительства все помещения в построенном здании считаются находящимся в залоге у участников строительства, однако такой залог не распространяется на помещения в здании, не являющиеся объектами долевого строительства, а также на помещения, уже переданные иным участникам строительства (части 3 и 8 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве).»

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.03.2022 по делу N А05-11560/2021
Требование: О признании недействительным уведомления административного органа об отказе в государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, об обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов.
Решение: Судом апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменено. Наличие в Едином государственном реестре недвижимости (далее — ЕГРН) сведений о передаче земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме не свидетельствует само по себе о прекращении права застройщика на земельный участок в том числе исходя из целей его предоставления по договору аренды. Выводы об ином основаны на неверном толковании статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Прекращение права собственности застройщика на земельный участок под мкд

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
«Комментарий к Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
(постатейный)
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(Трапезников В.А.)
(«Проспект», 2020) Вместе с тем Законом о долевом строительстве установлено специальное правило прекращения залога на застраиваемый земельный участок. В силу ч. 8.1 ст. 13 и п. 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а право собственности застройщика на земельный участок подлежит прекращению .

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Отношения созалогодержателей и старшинство залогов
(Бычков А.)
(«Юридический справочник руководителя», 2021, N 4) — на начальном этапе с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве находящимися в залоге у дольщиков считаются земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды земельного участка, а также строящийся на данном участке многоквартирный дом;

Нормативные акты: Прекращение права собственности застройщика на земельный участок под мкд

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ
(ред. от 14.03.2022)
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» 8.1. Возникший на основании настоящего Федерального закона в связи с заключением договора участия в долевом строительстве или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях залог земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности, либо залог права аренды или субаренды земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, построенный (созданный) с привлечением денежных средств участников долевого строительства, прекращается со дня осуществления государственного кадастрового учета указанного многоквартирного дома. Положения настоящей части применяются только в случае, если земельный участок образован в границах, в которых он в соответствии с жилищным законодательством переходит в собственность собственников помещений в указанном многоквартирном доме после регистрации права собственности на такие помещения. Соответствующая запись в Едином государственном реестре недвижимости о залоге в отношении этого земельного участка подлежит погашению органом регистрации прав без заявления о погашении данного залога одновременно с государственным кадастровым учетом указанного многоквартирного дома, построенного (созданного) с привлечением денежных средств участников долевого строительства. При направлении органом регистрации прав межведомственного запроса в целях получения информации об образовании земельного участка в границах, указанных в настоящей части, соответствующая запись о залоге погашается в Едином государственном реестре недвижимости в течение одного рабочего дня со дня поступления ответа на направленный межведомственный запрос.

В отношении участка в ЕГРН были внесены сведения о наличии ограничения (обременения) права в виде аренды в пользу застройщика и в виде ипотеки в пользу участников долевого строительства. Впоследствии дом был построен и введен в эксплуатацию. … При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Что лучше для дольщика — аренда или собственность земли под новостройкой?

Земля под новостройкой, какие есть варианты, аренда или собственность и что из этого предпочтительнее для собственника.

На современном загородном рынке имеется множество предложений по покупке жилых домов, отличающихся по большому количеству параметров.

Что касается прав на передаваемую во владение недвижимость, здесь имеется два варианта: либо аренда, либо собственность. Вместе с ней, по действующему законодательству (ст.35 Зем.Кодекса РФ и ст. 552 Гражданского кодекса), должна передаваться и земля под многоквартирным домом.

Обычно бывает так, что и земля, и недвижимость принадлежат одному застройщику. Тогда проблем с их оформлением не возникает. Все в результате сотрудничества остаются довольными.

Но случается и по-другому — застройщик под свое строительство купить земельный участок не может, или у него с этим возникают затруднения. Такое может произойти в том случае, если земля предоставляется с торгов, условием которых является, например, освоение территории для воспроизведения здесь в будущем жилищного строительства, или на основании договора о развитии данной территории.

В подобных случаях застройщик получает, как правило, землю под новостройку в аренду. Есть предположение, что рост предложений по застройке именно арендованных земель будет расти.

Так как для застройщика арендовать земельный участок проще и выгоднее, чем ее купить. А для приобретателя — гораздо важнее получить в собственность жилье, чем оформить участок. Тем более, что право пользоваться им у него отнять никто не может.

Пока мы будем разбирать вопрос с землей под многоквартирным домом, прочтите статью «Как выбрать застройщика«, это не менее важно, чем земля под новостройкой. А если надумаете Как заключить договор, то прежде узнайте от чего не защищает договор долевого участия, ведь лишние риски никому не нужны, да и материал о двойных продажах квартир вам очень пригодится.

Земля под новостройкой в собственности

Право собственности на земельный участок для многих является предпочтительным. В первую очередь потому, что покупатели уже знают, что земля под многоквартирным домом может быть законно передана в собственность владельцам новостроек.

Хотя и здесь есть свои риски — например, на земельном участке имеется охранная зона газопровода или ручья, право проезде или проезда земли третьими лицами. Такая информация обязательно должна указываться в свидетельстве о праве собственности на земельный участок.

При приобретении квартиры, покупателю нужно сразу ознакомиться с этим документом, посмотреть, есть ли подобные обременения. Ведь на него будут наложены определенные обязательства (например, запрет на застройку определенного участка земли), а доказать после подписания документов, что он был введен в заблуждение насчет возможности использования земли — очень трудно.

Помимо всего, право собственности в России не является таким уж незыблемым. Известны случаи, когда у владельцев оно забиралось, и на их участках проходило выполнение государственных программ (например, для строительства дорог).

Итак, существуют следующие риски, если земля под новостройкой в аренде : Непросто отследить цепочку сделки, есть возможность проведения махинаций и допущения ошибок в документах. Важно обратить внимание на период договора аренды у застройщика. Заключать договор купли-продажи стоит только в том случае, если земля арендуется у города на 49 лет с правом продления. Если же земля получена на короткий срок, то в таком случае Росреестр откажется проводить регистрацию прав на квартиру. Это станет причиной обращения в суд. Соглашение об аренде может быть заключено незаконно, то есть договор подписан неуполномоченным лицом.