Российское законодательство четко регламентирует целевое назначение любого земельного участка по семи различным категориям. Поскольку земля относится к исчерпаемым ресурсам стратегического значения, она подлежит особой охране со стороны государства.
Статья подробно рассмотрит вопрос, какие участки относятся к землям коммерческого использования, как происходит процедура купли-продажи такой недвижимости и, в частности, какие есть способы купить и продать участок для последующей застройки объектами для коммерческой деятельности.
Определение понятия
Как такового понятия “земля коммерческого назначения” Земельный Кодекс РФ не дает. К коммерческой недвижимости в целом относят здания и сооружения, а также находящиеся под ними участки территории, используемые для деятельности, связанной с получением прибыли на постоянной основе.
Это совокупность офисных зданий, объектов промышленности, отелей, торговых центров, магазинов, автосервисов, складов и гаражей.
ВАЖНО! Чтобы избежать возможных убытков и даже банкротства, потенциальным покупателям перед покупкой такой земли следует тщательно рассчитать вложения, предполагаемое начало получения доходов и сроки окупаемости всех затрат.
Как купить участок подстроителтво в Турции . строительство виллы в Кемере, как инвестиция
Что можно возводить на таких наделах?
Под землей коммерческого назначения понимаются приносящие доход земельные участки, на которых разрешено строить:
- АЗС.
- Станции автотранспортного техобслуживания.
- Автомойки.
- Торговые центры.
- Офисные здания.
- Производственные здания.
- Спорткомплексы.
Законодательные основы
Процесс обращения с коммерческой недвижимостью регламентируется тремя кодексами Российской Федерации:
- Земельным.
- Градостроительным.
- Гражданским.
Приказом Министерства экономического развития России от 01.09.2014 № 540 был утвержден Классификатор видов разрешенного использования земельных участков, подробно рассматривающий наделы земли в свете их возможной эксплуатации.
Если после покупки возникнет необходимость в переводе участка земли в другую категорию, эта процедура будет регулироваться статьей 8 Земельного Кодекса и Федеральным законом от 21.12.2004 № 172-ФЗ.
Как купить и продать землю под коммерцию: основные особенности
Для совершения сделки купли-продажи коммерческого надела собственник и покупатель оформляют договор, при составлении которого не могут изменить режим использования земель. Поэтому перед покупкой земли коммерческого назначения важно точно выяснить ее возможное целевое использование.
Может случиться так, что юридическое лицо приобретает надел земли промназначения с целью строительства на ней АЗС, но на участке разрешается строить только склады или базы, и в таком случае придется потратить длительное время на изменение этой ситуации.
Магазин или ТЦ
Порядок действий, если вы собираетесь купить землю под предприятие торговли, следующий:
Самая дешевая земля у МОРЯ. Купить земельный участок в Краснодарском крае с. Джигинка
- Чтобы выбрать участок, возможный для строительства магазина, следует обратиться в органы городского архитектурного надзора и выбрать наиболее приемлемый.
- В информационной системе этого органа собраны все варианты строительства торговых центров.
- Далее покупатель заполняет заявление в городскую администрацию для предварительного согласования места будущего строительства.
- Решение выносится на основе информации государственного кадастра недвижимости с условием, что будут сохранены градостроительные и экологические нормы.
Автосервис
Найти подходящий участок достаточно сложно, так как он должен располагаться в зоне легкой доступности, иметь удобные подъезды и в то же время не оказывать вредного воздействия на окружающие объекты.
Автомойка
Непросто приобрести землю под строительство автомойки у государства. Для этого лучше сразу подготовить строительный проект, эскиз дизайна, план благоустройства. Проще будет при покупке участка на вторичном рынке у собственника. Здесь следует обратить внимание, подойдет ли надел для цели использования: конструкция автомойки легкосборная, но под каждым постом необходимо организовать пескоулавливатель, отстойник для отработанной воды.
Сложность приобретения земли под строительство АЗС в том, что это должна быть земля промышленного назначения, которая чаще всего продается наделами в несколько гектаров. Найти подходящую площадку небольшого размера не так просто.
От чего зависит стоимость?
На стоимость коммерческой недвижимости влияет множество факторов. Большое значение имеет в каком регионе расположен объект, в каком районе населенного пункта, каково его разрешенное целевое использование, наличие/отсутствие коммуникаций. Кадастровую стоимость земли определяет независимый оценщик (о том, зачем определять кадастровую стоимость и можно ли продать участок ниже нее, написано здесь).
Порядок покупки и продажи земли для застройки
Советы по выбору надела под строительство недвижимости для торговли
На привлекательность коммерческой недвижимости влияют такие факторы, как:
- транспортная доступность участка;
- размер территории: большей популярностью пользуются более мелкие наделы;
- наличие коммуникаций: земля, на которую предстоит подвести электричество, трубопроводы, кабели связи, менее привлекательна, так как требует серьезных затрат средств и времени.
Следует досконально изучить вопросы возможных правовых и административных обременений, доступность и стоимость при необходимости подключения к энергетическим и коммунальным сетям.
ВНИМАНИЕ! Если коммерческий объект предполагает серьезное строительство, важно заблаговременно внимательно изучить почву, расположение пород и водоносные слои.
Как купить у государства?
Если земельный участок не находится в частной собственности, то выкупить его у государства или муниципалитета можно только посредством официальных торгов – аукциона (можно ли купить землю у государства без торгов?).
Чтобы земельный надел мог быть объектом купли-продажи, он должен иметь четко установленные границы, состоять на кадастровом учете, быть определен по категории и виду разрешенного использования и не располагать запрещениями на отчуждение.
Инициация аукциона
Инициатором аукциона может быть исполнительный орган государственной власти или местного самоуправления, в ведении которого находится земля, так и частное или юридическое лицо, заинтересованное в покупке объекта недвижимости. Если инициатор государство или муниципалитет, от покупателя потребуется только изъявить желание на участие в аукционе путем своевременной подачи заявки.
Если инициатор торгов предприниматель
Если инициатором торгов выступает потенциальный покупатель, он фактически берет на себя ответственность по организации торгов. Для этого ему необходимо:
- Получить схему расположения участка на местности с помощью службы государственного кадастра.
- Зарегистрировать топографическую схему земли в контрольно-надзорных органах.
- Поставить надел на кадастровый учет.
- Инициировать регистрацию земли за муниципалитетом или государством.
Только после этих действий возможно официально обратиться в местные органы власти с заявлением об организации земельного аукциона с предоставлением реквизитов кадастровой регистрации. В течение двух месяцев принимается решение об осуществлении торгов, если для этого есть все основания, и определяется организатор. Это может быть исполнительный орган власти или действующая от его лица на основании договора организация.
Что нужно для проведения аукциона?
Реализуются участки земли под коммерческую застройку только через электронный аукцион. Чтобы стать его участником, необходимо предварительно внести задаток и предоставить пакет документов.
ВАЖНО! При желании приобрести государственную недвижимость нелишним будет проявить бдительность, так как зачастую на аукционы выставляются неликвидные земли, которые потребуют больших вливаний денежных и временных ресурсов.
Как составляется заявка на имя главы администрации?
Форма заявки для участия в электронных торгах утверждается организатором. Там должна быть отражена следующая информация:
- полное наименование юридического лица или ФИО и паспортные данные физического лица, подающего заявку;
- при подаче от юридического лица – ФИО и должность представителя;
- реквизиты устава или доверенности;
- целевое назначение интересующего участка;
- адрес претендента и реквизиты для возвращения внесенного денежного задатка;
- подпись участника.
В заявке также должно быть отражено обязательство претендента соблюдать условия и порядок проведения аукциона. Уполномоченное лицо организатора торгов регистрирует время и номер подачи заявки. Один претендент имеет право подать только одну заявку на участие в торгах определенного земельного надела.
Список остальных документов
Помимо заявки, потенциальному покупателю необходимо предоставить:
- паспорт гражданина Российской Федерации для физического лица;
- учредительные документы и приказ о назначении руководителя – для предприятия;
- свидетельство о регистрации в налоговом органе и общегражданский паспорт – для индивидуального предпринимателя.
Внесение задатка
Для участия в электронных торгах потенциальному покупателю вместе с пакетом бумаг необходимо предоставить квитанцию о внесении задатка согласно лотовой документации.
В зависимости от типа объекта он может составлять до 50% от начальной стоимости лота и, в случае победы на аукционе, будет учтен в счет оплаты. Если же участник не победит в торгах, то задаток будет возвращен.
Пошаговый порядок действий
Все данные о процедуре аукциона отражаются на сайте его организатора. Алгоритм выглядит таким образом:
- муниципалитет назначает начальную стоимость объекта;
- участники аукциона предлагают свои варианты с утвержденным «шагом»;
- победителем становится участник, предложивший наиболее высокую цену;
- после оформления протокола он публикуется на официальной странице органа власти.
В течение трех дней организатор обязан остальным участникам торгов вернуть денежные задатки.
Когда торги признаются несостоявшимися?
Аукцион будет считаться несостоявшимся, если:
- поступило менее двух заявок на участие в торгах;
- после объявления начальной стоимости надела не поступило заявок на повышение цены от участников аукциона;
- победитель уклонился от подписания протокола о результатах торгов либо заключения договора купли-продажи.
Заключение договора с победителем
Победитель торгов в течение десяти дней после оформления протокола проведенного аукциона получает три экземпляра договора купли-продажи участка по предложенной им цене. Документ должен содержать сведения:
- о продавце (уполномоченном органе) и покупателе;
- полную информацию по наделу: расположение объекта, площадь, кадастровый номер, вид разрешенного использования;
- цену и порядок расчетов.
Три экземпляра договора (по одному каждому) направляются продавцу, покупателю и в Росреестр.
Окончательный расчет сторон
Внесенный победителем аукциона задаток засчитывается в оплату приобретаемого государственного земельного надела. Оставшаяся сумма переводится покупателем в соответствии с порядком, установленным договором купли-продажи объекта.
: в городе, на пересечении оживленной улицы в черте города. Категория земель: замли населенных пунктов. Форма собсвенности: частная. Есть ли возможность перевести в другую категорию земель и построить на ней магазин или офисное здание?
Что для этого нужно сделать? Какие могут быть ограничения?
Вы вправе изменить вид разрешенного использования земельного участка и выбрать иной основной вид разрешенного использования или несколько видов разрешенного использования на свой земельный участок в соответствии с зонированием и Правилами землепользования и застройки Вашего поселения.
Для того, чтобы выяснить все основные, вспомогательные, условно-разрешенные и иные виды разрешенного использования Вашего земельного участка Вы можете заказать в Вашей администрации градостроительный план земельного участка, либо разбираться и выяснять в соответствии с Вашими Правилами землепользования и застройки.
Градостроительный кодекс
Статья 37. Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства
1. Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:
1) основные виды разрешенного использования;
2) условно разрешенные виды использования;
3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.
2. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
2.1. Установление основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства является обязательным применительно к каждой территориальной зоне, в отношении которой устанавливается градостроительный регламент.
3. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
4. Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.
5. Решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами.
6. Предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 39 настоящего Кодекса.
Источник: pravoved.ru
Как перевести землю из ИЖС в коммерческую
Возможно ли это сделать? При соблюдении установленной процедуры перевода земли, которая предназначена для жилищного строительства в коммерческую, на таком участке можно будет вести бизнес и разместить торговую точку или отель.
Разберем алгоритм действий для такого изменения назначения участка, какие для этого требуются документы, и примерную стоимость этого процесса.
Категория земель
Согласно действующего законодательства все земли на территории Российской Федерации разделены на категории исходя из их целевого назначения.
Различные категории участков имеют различный правовой режим. Запрещается нецелевое использование земельных участков.
В частности, существуют земли лесного и водного фонда, которые нельзя использовать для выращивания сельскохозяйственной продукции. Для этого бы пришлось вырубить леса или осушить водные объекты, что привело бы к заметному нарушению экологической обстановки и причинению вреда окружающей среде.
Разновидности назначения участков земли в Российской Федерации:
| Земли сельскохозяйственного назначения | участки, которые предназначены для выращивания продовольствия, на них выращивают зерновые культуры, овощи, фрукты и т.д. разводят скот и птицу |
| Земли поселений | участки, находящиеся в населенных пунктах (городах, сельских поселениях и др.), непосредственно из данной категории земель предоставляют участки под ИЖС, на которых возможно строительство частных домов |
| Земли особо охраняемых территорий | как правило, на таких землях размещены заказники, заповедники, природные объекты оздоровительного назначения, лечебные курорты и др., участки рекреационного назначения |
| Земли водного фонда | запасы пресной воды относятся к богатству нашей страны, эти земли не подлежат продаже, поблизости от озер и рек не допускается размещение промышленных объектов и жилых домов. |
| Земли лесного фонда | на таких участках расположены лесные массивы и территории, на которых планируется посадка леса. |
| Земли запаса | к ним относятся территории, которые в настоящее время не используются для хоз. деятельности, но, тем не менее, находятся в федеральной собственности |
| Земли специального назначения | на таких землях расположены объекты промышленности, связи, транспорта, телерадиовещания, обороны и безопасности, объекты космического назначения и т.д. |
Из всего разнообразия категорий земель, обычных граждан, как правило, интересуют только земли населенных пунктов и участки сельскохозяйственного назначения.
На сельхоз. угодьях можно разместить садовые и огородные участки, разводить скот, птицу, что жизненно важно для многих российских граждан.
Земли населенных пунктов – категория земельных участков, на которых допускается выполнение строительных работ по возведению индивидуальных жилых домов.
Разрешенное использование земель
Кроме такого параметра как категория земли, выделяется еще вид ее разрешенного использования. Виды разрешенного использования участков определяются согласно классификатору, принятому органом федеральной исполнительной власти. Классификатор ВРИ утвержден приказом Министерства экономического развития РФ от 01 сентября 2014 г. № 540.
Поскольку обычного гражданина интересуют лишь только 2 категории земельных наделов, земли поселений и сельскохозяйственные угодья, рассмотрим их.
Земли, находящиеся в городской черте (в границах сельского поселения) либо вблизи нее могут предназначаться для:
| Для ИЖС | Земельные участки, на которых допускается возвести жилой дом |
| Для ЛПХ | земли для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный участок) |
Сельскохозяйственные земли, которых так много на территории России, также делятся на ряд подгрупп исходя из вида разрешенного назначения:
- Ведения КФК (крестьянско-фермерского хозяйства);
- для ЛПХ (полевой земельный участок);
- предопределенные под садовые и огородные участки (с 1 января 2019 возможно возвести жилой объект недвижимости, а также зарегистрироваться в нем);
Поскольку число граждан, стремящихся осуществить строительство индивидуального дома или ведения коммерческой деятельности постоянно растет, увеличивается и количество процедур переоформления земельных участков из одной категории в другую, их правового режима.
Нормативно-правовая основа
Перевод участка земли в другую категорию совершается в соответствии с порядком, установленным в Федеральном законе от 21 декабря 2004 г. N 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».
Этот правовой акт включает в себя исчерпывающий перечень требуемых действий, которые нужно выполнить правообладателю земельного надела для реализации процедуры смены его назначения.
Нужно понимать, что решение о переводе принимается исполнительными органами власти того уровня, в ведении которых находится соответствующий земельный участок.
В зависимости от расположения земли заявление о переводе направляется:
| Если участок в федеральной собственности | то заявка подается в Правительство РФ |
| Если земля в региональной собственности | то подача заявления осуществляется в органы исполнительной власти определенного субъекта РФ |
| При собственности муниципального образования | в местную администрацию |
Как перевести земельный участок из ИЖС в коммерческий
Множество соотечественников, в особенности проживающие в сельской местности, желали бы заниматься бизнесом непосредственно рядом с домом.
К примеру, гражданину принадлежит земельный участок под ИЖС, на котором находится частный дом и гаражное строение. В этом случае гараж может быт использован для расположения небольшого автосервиса.
Либо возле своего дома выстроить маленькую постройку и использовать ее как небольшой магазин или салон парикмахерской, или иной коммерческий объект.
Но, в соответствии с действующим градостроительным законодательством, ведение бизнеса на земельном участке, который предоставлен для индивидуального строительства, запрещено.
Выходом из сложившейся ситуации служит перевод земельного участка ИЖС целиком или его части под коммерческую недвижимость.
Под магазин
Если у гражданина имеется земельный участок для жилищного строительства и он хочет организовать на нем небольшую торговую точку, то при соблюдении определенных условий эта задумка может быть воплощена в жизнь.
Нужно понимать, что смена назначения территории принадлежащего на праве собственности участка гораздо проще, чем перевод категории земли.
Строительство объекта коммерческого назначения на собственном земельном наделе возможно после написания заявления в администрацию соответствующего муниципального образования.
Заявление должно содержать конкретную просьбу гражданина:
| Предопределить для участка земли дополнительный ВРИ | При наличии индивидуальной жилой постройки на земельном наделе либо планах ее возведения вместе с объектом коммерческого здания, возможен как раз данный вариант, при котором участок получает назначение: ИЖС + торговое |
| Выделить участок под торговую точку из основной земли | и непосредственно у данного выделенного надела сменить вид использования |
Орган местного самоуправления принимает решение по поступившему заявлению владельца участка.
Положительное решение муниципалитета означает выдачу правообладателю земли акта о смене или расширении вида разрешенного использования участка.
Для того, чтобы повысить вероятность удовлетворения ходатайства собственника, можно собрать подписи владельцев соседних участков, которые не возражают против постройки магазина поблизости от них.
При сборе большинства подписей за размещение коммерческого объекта, это будет иметь решающее значения во время принятия решения должностными лицами местной администрации.
Под автосервис
Если у правообладателя земельного участка под ИЖС есть желание и необходимые навыки для занятия на принадлежащей ему гаражной постройке таким видом коммерческой деятельности, как автосервис, то это вполне возможно.
Для того, чтобы у органа местного самоуправления и отделения налоговой службы не возникали вопросы к предпринимателю, следует узаконить гаражное строение или на этапе строительных работ, или после завершения его возведения.
Собственнику участка необходимо обратиться в местную администрацию и подать заявление об изменении принадлежащего ему земельного участка из ИЖС в коммерческий.
Источник: ipoteka-nedvizhimost.ru