Право на привлечение инвестиций граждан путем создания жилищно-строительных кооперативов возникло со дня опубликования внесенных Федеральным законом от 18.07.2006 № 111-ФЗ в ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214 «Об участии в долевом строительстве…» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ) соответствующих дополнений – с 20.07.2006.
Контроль за деятельностью жилищно-строительных кооперативов (далее – ЖСК, кооператив), связанной с привлечением денежных средств граждан с возникновением в дальнейшем у граждан права собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности возложен на органы государственной власти субъектов РФ в лице органа контроля и надзора в области долевого строительства.
Правовое положение, а также деятельность ЖСК регулируются нормами Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ).
Согласно ст.ст. 110, 111 ЖК РФ, жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом. Юридические лица, являющиеся членами ЖСК, созданных до 01.12.2011, сохраняют право членства в таких ЖСК (Федеральный закон от 30.11.2011 № 349-ФЗ). Иных случаев участия юридических лиц в ЖСК законодательством РФ не предусмотрено.
Пайщики жилищно-строительного кооператива Академический под Новосибирском остались без денег и домов
В отличие от правоотношений по поводу долевого строительства объектов недвижимости, которые основываются на договоре двух лиц — гражданина и застройщика, членские отношения внутри ЖСК основываются на Уставе этого кооператива, то есть для участия в строительстве многоквартирного дома необходимо быть членом ЖСК.
Порядок приёма в члены ЖСК предусмотрен ст.121 ЖК РФ. Гражданин, желающий стать членом жилищного кооператива, подает в правление кооператива заявление о приеме в члены ЖСК, которое должно быть рассмотрено в течение месяца и утверждено решением общего собрания членов ЖСК. Гражданин признается членом ЖСК с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о его приеме в члены ЖСК.
Однако, в нарушение указанного порядка, зачастую ЖСК принимают паевые взносы граждан ещё до момента признания их членами кооператива. Как следствие, эти денежные средства не являются паевым взносом, а их использование ЖСК в своём обороте незаконно.
Члены ЖСК своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. ЖСК в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему на праве собственности, аренды, субаренды земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство.
Высшим органом управления ЖСК является общее собрание членов кооператива (конференция), которое созывается в порядке, установленном уставом кооператива (ст. 116 ЖК РФ). В число должностных лиц ЖСК не могут входить граждане, имеющие судимость за умышленные преступления; в отношении которых не истек срок, в течение которого они считаются подвергнутыми административному наказанию в виде дисквалификации; которые ранее занимали должности руководителя, его заместителя или главного бухгалтера (бухгалтера при отсутствии в штате главного бухгалтера) организации, осуществлявшей деятельность в сфере строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, инженерных изысканий для строительства, архитектурно-строительного проектирования, либо являлись индивидуальными предпринимателями, осуществлявшими деятельность в указанных сферах, если такие организация, индивидуальные предприниматели были исключены из членов саморегулируемых организаций в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства или признаны несостоятельными (банкротами) и с момента таких исключения или завершения соответствующей процедуры, применяемой в деле о несостоятельности (банкротстве), прошло менее чем три года.
Разрешение на ввод в эксплуатацию получили индивидуальные жилые дома ЖСК «Остров»
При этом, в рамках осуществления контроля за деятельностью ЖСК контролирующий орган с 01.01.2017 наделен полномочиями получать в порядке межведомственного взаимодействия из органов МВД необходимые для осуществления контроля документы и информацию о наличии судимостей у лиц, входящих в число должностных лиц ЖСК.
В случае получения информации, содержащей сведения о наличии у должностного лица ЖСК судимости за умышленное преступление, контролирующий орган вправе требовать от органов управления ЖСК устранения выявленного нарушения путем направления в адрес ЖСК предписания, невыполнение которого влечет административную ответственность по ч. 4 ст. 19.5 КоАП.
Кроме того, в случае неисполнения ЖСК в установленный контролирующим органом срок предписания об устранении выявленных нарушений, а также в случае, если эти нарушения создают реальную угрозу правам и законным интересам членов ЖСК, контролирующий орган вправе вынести предписание о приостановлении деятельности ЖСК по привлечению новых членов кооператива до устранения ЖСК соответствующих нарушений. Контролирующий орган в случае неисполнения его предписаний ЖСК вправе обратиться в суд с требованием о ликвидации этого кооператива.
Новое о ЖСК в законодательстве в 2015 – 2016 гг.
Приобретение статуса застройщика ЖСК для строительства дома с привлечением средств граждан является обязательным (письмо Минстроя от 08.08.2014 № 15788-НС/07).
Источник giak.alregn.ruПрокурор разъясняет — Прокуратура Саратовской области
Вправе ли жилищно-строительный кооператив (далее – ЖСК) заключать договоры долевого участия? Вправе ли ЖСК применять эскроу-счета, при этом строя многоквартирный жилой дом на средства, полученные по целевому займу? Отвечает старший прокурор отдела по надзору за соблюдением законов в социальной сфере управления по надзору за исполнением федерального законодательства А.В. Воеводина
Жилищно-строительный кооператив (далее – ЖСК) вправе заключать договоры долевого участия в строительстве при соблюдении определенных условий, установленных законодательством. Для того чтобы ЖСК имел право заключать договоры долевого участия в строительстве с целью привлечения денежных средств граждан на строительство многоквартирного дома, он должен обладать правами застройщика, то есть иметь оформленный в собственность или по договору аренды земельный участок, действующее разрешение на строительство объекта и др.
Если ЖСК не будет удовлетворять всем необходимым требованиям, то он лишится права привлекать денежные средства граждан на строительство домов.
В случае если ЖСК привлекает денежные средства участников долевого строительства с использованием счетов эскроу в уполномоченном банке, определенные требования к застройщику (например, о размере собственных средств, относительно ценных бумаг и обязательств, не связанных с осуществлением долевого строительства) не применяются.
Возможность применения эскроу-счетов застройщиком не зависит от источников первоначального финансирования застройщика. Эскроу-счета служат для учета и блокирования денежных средств дольщиков до момента представления застройщиком уполномоченному банку разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и сведений Единого государственного реестра недвижимости, подтверждающих государственную регистрацию права собственности в отношении одного объекта долевого строительства, входящего в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, или сведений о размещении информации в единой информационной системе жилищного строительства.
При соблюдении указанных условий внесенные на счет эскроу денежные средства не позднее 10 рабочих дней перечисляются эскроу-агентом застройщику либо направляются на оплату обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа), если кредитный договор (договор займа) содержит поручение застройщика уполномоченному банку об использовании таких средств (части таких средств) для оплаты обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа).
О нарушениях законодательства и прав граждан в указанной сфере сообщайте в прокуратуру.
- Вконтакте
- LiveJournal
Прокуратура
Саратовской области
Прокуратура Саратовской области
10 ноября 2021, 11:04
Вправе ли жилищно-строительный кооператив (далее – ЖСК) заключать договоры долевого участия? Вправе ли ЖСК применять эскроу-счета, при этом строя многоквартирный жилой дом на средства, полученные по целевому займу? Отвечает старший прокурор отдела по надзору за соблюдением законов в социальной сфере управления по надзору за исполнением федерального законодательства А.В. Воеводина
Жилищно-строительный кооператив (далее – ЖСК) вправе заключать договоры долевого участия в строительстве при соблюдении определенных условий, установленных законодательством. Для того чтобы ЖСК имел право заключать договоры долевого участия в строительстве с целью привлечения денежных средств граждан на строительство многоквартирного дома, он должен обладать правами застройщика, то есть иметь оформленный в собственность или по договору аренды земельный участок, действующее разрешение на строительство объекта и др.
Если ЖСК не будет удовлетворять всем необходимым требованиям, то он лишится права привлекать денежные средства граждан на строительство домов.
В случае если ЖСК привлекает денежные средства участников долевого строительства с использованием счетов эскроу в уполномоченном банке, определенные требования к застройщику (например, о размере собственных средств, относительно ценных бумаг и обязательств, не связанных с осуществлением долевого строительства) не применяются.
Возможность применения эскроу-счетов застройщиком не зависит от источников первоначального финансирования застройщика. Эскроу-счета служат для учета и блокирования денежных средств дольщиков до момента представления застройщиком уполномоченному банку разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и сведений Единого государственного реестра недвижимости, подтверждающих государственную регистрацию права собственности в отношении одного объекта долевого строительства, входящего в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, или сведений о размещении информации в единой информационной системе жилищного строительства.
При соблюдении указанных условий внесенные на счет эскроу денежные средства не позднее 10 рабочих дней перечисляются эскроу-агентом застройщику либо направляются на оплату обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа), если кредитный договор (договор займа) содержит поручение застройщика уполномоченному банку об использовании таких средств (части таких средств) для оплаты обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа).
О нарушениях законодательства и прав граждан в указанной сфере сообщайте в прокуратуру.
Источник epp.genproc.gov.ruКакие жилищно-строительные кооперативы вправе привлекать денежные средств граждан к строительству многоквартирных жилых домов и каков порядок опубликования информации о таком строительстве?
Какие жилищно-строительные кооперативы вправе привлекать денежные средств граждан к строительству многоквартирных жилых домов и каков порядок опубликования информации о таком строительстве?
Добрый день! В поиске квартиры я заметил в сети предложения жилищно-строительных кооперативов о вступлении в строительство многоквартирных жилых домов. Если по строящимся домам обычными застройщиками все прозрачно и информация по ним есть на сайте наш.дом.рф, то по жилищно-строительным кооперативам не понятно где получить хотя бы минимум информации. Могут ли ЖСК привлекать денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов?
Действующим законодательством допускается привлечение денежных средств граждан со стороны ЖСК к строительству многоквартирных жилых домов (далее — МКД).
Конечно же, ЖСК должно иметь все разрешительные документы в отношении объекта строительства. При этом ЖСК не вправе осуществлять одновременно строительство более одного МКД с количеством этажей более чем три.
Необходимо отметить, что в настоящее время ЖСК строительство МКД могут осуществлять только на земельных участках, предоставленных им в безвозмездное срочное пользование из муниципальной собственности или государственной собственности, в том числе в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», или созданы в соответствии с Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».
Данное ограничение действует с 27.06.2019 и не распространяется на ЖСК, получивших разрешение на строительство до указанной даты.
Как происходит вступление в строительство МКД, осуществляемое ЖСК?
В отличие от вступления в долевое участие в строительстве, гражданин принявший решение о вступлении в строительство МКД жилищно-строительным кооперативом, принимается по заявлению в ЖСК в состав его членов и с гражданином заключается не договор долевого участия, а договор паенакопления.
Таким образом, гражданин своими средствами участвует в строительстве МКД.
Где можно предварительно ознакомиться с информацией об объекте строительства?
ЖСК, привлекающее средства граждан к строительству МКД, как и иные застройщики обязано размещать в единой информационной системе жилищного строительства (далее — ЕИСЖС) на сайте наш.дом.рф.
Вместе с тем, есть определенные различия в составе размещаемой информации и документов.
В соответствии с действующим законодательством ЖСК обязано разместить в ЕИСЖС свой устав, разрешение на строительство МКД, документы на земельный участок под строящимся МКД (с указанием кадастрового номера, площади земельного участка, сведений об элементах благоустройства), а также информацию: о количестве членов жилищно-строительного кооператива; о местоположении строящегося МКД и его описание, подготовленное в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство, о количестве жилых помещений в строящемся МКД, включая описание их технических характеристик в соответствии с проектной документацией, а также об изменении указанной информации в случае внесения в проектную документацию соответствующих изменений, о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящегося МКД.
Как же мне узнать всю информацию об объекте, если ЖСК деньги еще не привлекал к строительству и обязанность по размещению информации в ЕИСЖС еще не наступила?
В соответствии с действующим законодательством ЖСК по требованию своего члена обязано предоставить для ознакомления следующие документы: заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом; проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения; документы, подтверждающие права жилищно-строительного кооператива на земельный участок; протоколы общих собраний членов жилищно-строительного кооператива, заседаний его правления и ревизионной комиссии (ревизора) кооператива; документы, подтверждающие итоги голосования, в том числе бюллетени для голосования, и доверенности на участие в общем собрании членов жилищно-строительного кооператива или копии таких доверенностей; заключения ревизионной комиссии (ревизора) жилищно-строительного кооператива; иные документы, предусмотренные настоящим ЖК РФ, уставом жилищно-строительного кооператива, его внутренними документами, решениями общего собрания членов этого кооператива.
Таким образом, Вы вправе вступить в ЖСК и потребовать для ознакомления указанные документы.
Источник 63.xn--b1aew.xn--p1ai