Зимний сад в новостройке что это такое

Строительно-техническая экспертиза при намерении застройщика преобразовать лоджию в зимний сад и увеличить общую площадь квартиры в Москве и Московской области.

Зимний сад в деталях: выбор конфигурации, остекления и возможные нюансы

Роскошный и умиротворяющий зимний сад уже давно перестал быть прерогативой исключительно зажиточной прослойки населения. Сегодня панорамное остекление балконов, террас и веранд все чаще встречается и в небольших загородных домиках, и в коттеджах, и даже на крышах государственных учреждений или многоэтажных домов. Грамотно распланированный зимний сад — это уникальная возможность перенести кусочек природы в самое сердце шумного мегаполиса.

Планировка зимнего сада

Выбирая оптимальное место для обустройства зеленого оазиса, следует учитывать особенности окружающей жилище среды, то есть обращать внимание на климат региона, на длину светового дня в разные сезоны, на преобладающий температурный режим и подобное.

Флорист. Ландшафтный дизайнер.

Рекомендуем ознакомиться с материалом — про обустройство зимнего сада в частном доме.

Выбор стороны (северная, южная, восточная или западная) для зимнего сада будет зависеть не только от наличия свободного пространства, но и от видов растений, которые предпочитают выращивать владельцы. Как бы там ни было, для любой стороны можно подобрать подходящее технологическое решение.

Планирование зимнего сада лучше всего начинать на этапе строительства нового дома, но не стоит отказываться от зеленого уголка и в уже построенном жилом здании. В этом случае при разработке новой стеклянной конструкции придется обратиться к специалистам, способным учесть архитектурные особенности постройки.

Разновидности зимних садов

В зависимости от места расположения зимние сады могут быть жилыми, буферными и оранжерейными.

Жилой зимний сад является частью дома, квартиры. В таком саду часто обустраивают гостиную, обеденную зону, домашний кабинет или библиотеку.

Буферный зимний сад обустраивается в пристройке к дому (например, на веранде). Это замечательный вариант, позволяющий не применять дополнительное утепление, так как минимум одна из стен — теплая.

Оранжерейный сад — нежилое помещение, разработанное специально под зимний сад, — например, на крыше. Технически этот вариант самый сложный, но наиболее выигрышный в плане последующей эксплуатации. Ведь в этом случае есть возможность самостоятельно продумать и коммуникации, и освещение, и площадь сада.

Относительно конфигурации крыши и стен зимние сады могут быть:

• угловыми;
• многоугольными;
• с односкатной крышей;
• с классической кровлей;
• отдельно стоящий вариант (в виде теплицы);
• эркерная модель и пр.

Какое остекление выбрать?

Для остекления зимнего сада отлично подходят пластиковые окна. Но не все пластиковые одинаковы. Чтобы затея с зимним садом не оказалась неудачной, следует выбрать только качественные окна, изготовленные по стандартам. Такие конструкции надежны, долговечны, хорошо сохраняют тепло. Кроме этого, именно с ПВХ-профилем легко организовать естественную вентиляцию и принудительное проветривание.

Преимущества пластиковых профилей:

• долговечность — прослужат до 50 лет;
• простота в эксплуатации и уходе — створки легко открываются/закрываются, а профиль очищается от пыли и грязи куском ткани, чуть смоченным в воде;
• достойные шумоизоляционные свойства — наслаждаться природой куда приятней в тишине, нежели под шум большого города;
• высокая степень теплоизоляции позволяет поддерживать комфортный температурный режим, необходимый для полноценного развития всех «жителей» зеленой зоны;
• вариативность в выборе цветовой палитры — можно купить панорамные окна в традиционном белом цвете, а можно подобрать профиль в древоподобном дизайне или в ярком оттенке под определенный стиль;
• по сравнению с обычными деревянными рамами ПВХ-окна гораздо меньше подвержены влиянию солнца, мороза, ветра, а также температурным перепадам.

Зимний сад в квартире: мечта, воплощенная в жизнь

Даже если вы обладатель малогабаритной квартиры, не отказывайтесь от идеи обустроить в ней зимний сад. Для этого подойдут балкон или лоджия, а если их нет, то отведите под растения небольшой уголок возле окна.

При остеклении балкона выбирайте как минимум двухкамерные стеклопакеты. Если лоджия находится с северной стороны, то обязательно утеплите ее дополнительно; если с южной — используйте светозащитные шторы, роллеты, жалюзи. Не забывайте поддерживать оптимальный температурный режим (18—23⁰С), следите за уровнем влажности, периодически проветривайте помещение.

При выборе остекления для зимнего сада лучше отдать предпочтение стеклопакетам от проверенных производителей. Нет смысла гнаться за дешевой продукцией, не способной отвечать основным требованиям: безопасность, износоустойчивость, функциональность, практичность, эстетическая привлекательность.

Светопрозрачные конструкции просто обязаны быть не только тщательно продуманными, но и грамотно установленными. Не полагайтесь на собственные силы или на монтаж установщиков-универсалов, берущихся за любую работу. Правильный вариант — заказать работу по установке в той же компании, которая изготовила сами окна.

Зимний сад — это не просто красиво. Это еще и истинное наслаждение для души, тела, разума. Именно здесь, среди обилия зеленых насаждений, есть возможность подышать свежим воздухом, остыть от городской суеты и восполнить внутренние ресурсы.

Затем, поскольку зимние сады создаются из тропических и субтропических растений, потребуется много тепла и влаги, а также хорошая циркуляция воздуха. … Зимний сад — сезонно жилой, неотапливаемый, слабо озелененный. В частности, к этому типу зимних садов могут быть отнесены наши любимые веранды. Зимний сад — сезонно жилой, частично отапливаемый, слабо озелененный. Жилой зимний сад — постоянно жилой, отапливаемый, озелененный.

Вместо лоджии будет зимний сад, такое уведомление пришло от застройщика по ДДУ

Ваша ситуация типична и объяснима. Как следует из открытых источников (круглый стол в Госдуме РФ по «реформе долевого строительства и её влиянию на деятельность региональных застройщиков») в 2019 году почти на 40 % снизился объём новых площадок под жилищное строительство.

Снижение предложения по законам рынка должно повысить стоимость. К этому и стремятся застройщики, придумывая способы увеличения площади объекта долевого строительства, для взимания дополнительной оплаты за него.

Ваш вопрос имеет правовую и техническую составляющую.

1. Правовая составляющая объясняется противоречивостью и неоднозначностью нормативных правовых актов.

Однако ФЗ № 214 противоречит этому:

Фото 2. ФЗ «Об участии в долевом строительстве….» называет жилыми помещения непригодные для постоянного проживания (лоджию, веранду, балкон, террасу). Как правило, это неотапливаемые помещения.

Само понятие общей площади квартиры тоже не имеет однозначного определения.

Согласно Приказу Минземстроя РФ от 04.08.1998 N 37 «Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации», п. 3.37: Общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий — 0,5, для балконов и террас — 0,3, для веранд и холодных кладовых — 1,0.

Это не соответсвует указанному в ЖК РФ.

Однако согласно ЖК РФ ст. 15, ч. 5.: Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Тут мы видим классическую правовую коллизию. Она решается, как правило, по принципу нормативного правового акта, имеющего большую юридическую силу.

Почему понятие общей площади так важно для покупателя квартиры?

Общая площадь определяет::

• размер платы за жилое помещение, размер взноса на капитальный ремонт и тарифы на коммунальные услуги (ЖК РФ ст. ст. 156-157);
• размер доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме (ЖК РФ, ст. 37, ч. 1);
• количество голосов собственника квартиры на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме (ЖК РФ, ст. 48, ч. 3);

2. Техническая составляющая вашего вопроса определяется соблюдением установленных требований при внесении застройщиком изменений в проектную документацию. К проектированию зимнего сада существуют определенные требования. Зимний сад не может быть спроектирован аналогично животноводческим или птицеводческим объектам.

Задача экспертизы определить соответствие зимнего сада условиям договора и установленным требованиям.

Таким образом конфликтная ситуация, описанная в вашем вопросе носит комплексный характер – юридический и технический.

Чтобы быть уверенным в возможности обоснования доказательств позиции дольщика и отставания ее в суде, необходимо предварительно исследовать текст договора, переписку застройщика с дольщиком, другие материалы, имеющие отношение к предмету экспертизы.

Вернутся в раздел: Вопрос-ответ

127562, г. Москва, Алтуфьевское ш. д. 32

Мы в соцсетях:

В ДДУ/проекте указано, что зимний сад входит в площадь квартиры. Перегородку ставят, как я понял, по письменному заявлению. То есть, чтобы квартира соответствовала проекту и ДДУ надо написать отдельное заявление. … Нужна экспликация БТИ, там указывается всё конкретно, сведения которые будут направляться на кадастровый учёт. Застройщики часто в договорах указывают, что в площадь квартиры входят площади балконов и лоджий и берут за эти площади деньги, им это очень выгодно, а по документам БТИ (и по закону) эти площади не являются площадями квартир.

«Лоджия» или «зимний сад»?

ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ
Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 29.09.2015 на решение Коптевского районного суда г. Москвы от 09.07.2015 по делу № 2-1963/15

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда оставила без изменения решение Коптевского районного суда г. Москвы о вменении в обязанность ответчика-застройщика внести изменения в экспликацию БТИ в части замены названия помещения с «зимнего сада» на «лоджию».

Застройщик в одинаковых квартирах в зависимости от условий договоров, заключенных с дольщиками, в проектной документации, переданной в БТИ, одно и то же помещение называл то «зимний сад», то «лоджия».
Проектная площадь квартир на момент заключения Договора соинвестирования определялась на основании СНиП 2.08.01-89 «Строительные нормы и правила. Жилые здания», утв. постановлением Госстроя СССР от 16.05.1989 № 78 (п. 2 Приложения 2): «Общую площадь квартир следует определять как сумму площадей их помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий – 0,5, для балконов и террас – 0,3, для веранд и холодных кладовых – 1,0».
В Приложении 1 к данному СНиП дается определение лоджии: перекрытое и огражденное в плане с трех сторон помещение, открытое во внешнее пространство, служащее для отдыха в летнее время и солнцезащиты.
В этом документе, также как и в других СНиПах, нет определения «сад зимний», а также отсутствуют нормы его проектирования и строительства. Поэтому это помещение в квартире истца учтено в экспликации с коэффициентом 1,0.
Из проектной документации следует, что на стадии «П» (предварительная) в квартире истца имеется помещение под названием «лоджия», а на стадии «Р» (рабочая, т.е. окончательная) – «лоджия-зимний сад». Соответственно, увеличилась площадь квартиры истца. В связи с этим застройщик потребовал доплаты. Истец с требованием не согласился.

Судом установлено, что между истцом и застройщиком заключен договор о соинвестировании строительства многофункционального жилого комплекса, по условиям которого истцу передано право требования на получение в собственность квартиры с балконом (лоджией) проектной площадью объекта 72,34 кв. м. Никаких изменений технических или качественных характеристик объекта (перепланировка, реконструкция, переоборудование, переустройство, разрушение, снос) не производилось.
В соответствии с пунктом 5 статьи 15 Жилищного кодекса РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
ТБТИ проведено обследование помещений и сделан вывод, что площадь помещения «зимний сад» входит в общую площадь квартиры как вспомогательная и составляет 6,8 кв. м.
В соответствии с Инструкцией № 37 общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий – 0,5, для балконов и террас – 0,3, для веранд и холодных кладовых – 1,0.
Застройщиком были представлены в ТБТИ письма, согласно которым он просит считать обозначения, указанные в проекте «Архитектурные решения» «лоджия – зимний сад» как «зимний сад», площадь которого входит в общую площадь квартиры. Кроме того, застройщик представил в ТБТИ проект, где обозначения в чертежах «Архитектурные решения» корпуса «Б» обозначены как «лоджия», по остальным квартирам данного комплекса считать «зимний сад». В спорной квартире истца указанное помещение числится как «зимний сад».
Каких-либо изменений в проект о переименовании «зимнего сада» в «лоджию» не осуществлялось и согласно представленному застройщиком проекту значится «зимний сад». О том, что площадь «зимнего сада» необходимо включать в общую площадь квартиры, подтверждается письмом Министерства экономического развития, согласно которому площади мансарды, расположенных на цокольном и подвальном этажах котельной, мастерской и иных помещений, а также площади помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении (к которым можно отнести в том числе оранжереи, бассейны, гладильные, зимние сады), включаются в общую площадь здания. На основании этого суд первой инстанции истцу отказал.
Апелляционный суд жалобу истца удовлетворил.
Поскольку истцом приобретался не отдельный жилой дом, а квартира и спорное помещение находятся в квартире, данные экспликации БТИ должны соответствовать проектной документации жилого комплекса, в котором истцом приобретена квартира. Иначе говоря, к спорному помещению следует применять коэффициент 0,5.
Указом Президента РФ от 01.11.2013 № 819 «О Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации» с 01.11.2013 г. Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству было преобразовано в Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации. Соответственно, ему были переданы функции Федерального агентства, в частности «по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства».
Истцом представлено письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации относительно разъяснения определения «зимнего сада», согласно которому для устройства зимнего сада на лоджии требуется создание определенного температурного и влажностного режима, необходимого для развития растений. В связи с этим проектом должно предусматриваться устройство на лоджии систем отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха. Следовательно, если проектом предусматривается устройство зимнего сада в помещениях жилого дома, то названия и назначения таких помещений должны быть определены проектом.
По мнению Судебной коллегии Мосгорсуда районный суд правомерно учел письмо Комитета государственного строительного надзора города Москвы (Мосгосстройнадзор), в функции которого входит надзор за исполнением прошедших экспертизу проектов в строительстве, в котором указано, что согласно проектной документации в рассматриваемом помещении системы отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха не предусмотрены.
Также был учтен ответ на запрос суда, полученный от проектной организации, согласно которому в проектной документации спорное помещение обозначено как лоджия с возможностью переоборудования в зимний сад при условии инженерных коммуникаций, необходимых для устройства зимнего сада, а именно отопление, вентиляция и кондиционирование.
Но в окончательном варианте проекта все эти сети не предусмотрены, поэтому к спорному помещению следует применять понижающий коэффициент 0,5.
Доводы застройщика-ответчика не являются основанием для отмены решения районного суда.

Исходя из обычной практики, застройщик по окончании строительства жилого дома изобретает способы увеличения площади квартир для того, чтобы собрать с дольщиков-инвесторов-покупателей дополнительные денежные средства. Однако застройщику не стоит придумывать новые способы увеличения метража квартир, а дольщикам имеет смысл запомнить условия, при которых лоджия превращается в зимний сад.

Сегодня квартиры в новостройках часто имеют нестандартные планировки и решения. Одно из них – это наличие зимнего сада . Нельзя путать это помещение с балконом или лоджией – хоть визуально они похожи между собой, но их перепланировка существенно различается. … Зимний сад – это отапливаемое помещение с естественным освещением, которое может быть отгорожено от основной части квартиры подоконным блоком и стеклопакетом. Зимний сад имеет большую площадь остекления со всех сторон – например, панорамные окна с одной или трех уличных сторон, а также французское окно в пол на его границе с комнатой или стеклопакет.