Зимний сад в новостройке что это такое и как

Строительно-техническая экспертиза при намерении застройщика преобразовать лоджию в зимний сад и увеличить общую площадь квартиры в Москве и Московской области.

Зимний сад в квартире: условия и особенности обустройства

Многие садоводы-любители и профессионалы не раз задумываются об обустройстве вечнозеленого сада у себя в квартире. Зачастую такой зимний сад делают на балконе, поскольку там можно создать оптимальную температуру для комнатных растений в любое время года. Цветы – это всегда удивительное украшение любого домашнего интерьера, поскольку в помещении они создают особую атмосферу уюта. О том, какие нужны условия для создания зеленого рая у себя в квартире, а также что при этом важно учесть, пойдет речь в данной статье. Кроме того, вы ознакомитесь с некоторыми особенностями зеленых оазисов, на которые следует обратить внимание при обустройстве декоративного сада в квартире.

Создаем сами

Сформировать зимнюю оранжерею у себя в квартире можно без особого труда и помощи специалистов, главное – учесть некоторые особенности и нюансы. Для того чтобы будущая оранжерея радовала вас долгие годы, ее очень важно правильно обустроить.

Следует обратить особе внимание на следующие немаловажные моменты.

Вертикальный зимний сад вовсе не значит, что все растения в нем будут посажены вертикально. Как правило, это такой сад , в котором подобраны цветы со схожими условиями жизни. Вертикальные сады формируются при помощи специальных настенных конструкций, которые не только экономят пространство, но и выглядят очень современно. … Зимний сад в квартире – это настоящая летняя сказка с зелеными растениями, которая может радовать круглый год. Цветы в причудливых горшках, красивый и озелененный уголок из растений, удобное место для отдыха и необычный фонтанчик – все это может стать частью райского уголка прямо у вас в квартире.

Вместо лоджии будет зимний сад, такое уведомление пришло от застройщика по ДДУ

Ваша ситуация типична и объяснима. Как следует из открытых источников (круглый стол в Госдуме РФ по «реформе долевого строительства и её влиянию на деятельность региональных застройщиков») в 2019 году почти на 40 % снизился объём новых площадок под жилищное строительство.

Снижение предложения по законам рынка должно повысить стоимость. К этому и стремятся застройщики, придумывая способы увеличения площади объекта долевого строительства, для взимания дополнительной оплаты за него.

Ваш вопрос имеет правовую и техническую составляющую.

1. Правовая составляющая объясняется противоречивостью и неоднозначностью нормативных правовых актов.

Однако ФЗ № 214 противоречит этому:

Фото 2. ФЗ «Об участии в долевом строительстве….» называет жилыми помещения непригодные для постоянного проживания (лоджию, веранду, балкон, террасу). Как правило, это неотапливаемые помещения.

Само понятие общей площади квартиры тоже не имеет однозначного определения.

Согласно Приказу Минземстроя РФ от 04.08.1998 N 37 «Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации», п. 3.37: Общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий — 0,5, для балконов и террас — 0,3, для веранд и холодных кладовых — 1,0.

Это не соответсвует указанному в ЖК РФ.

Однако согласно ЖК РФ ст. 15, ч. 5.: Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Тут мы видим классическую правовую коллизию. Она решается, как правило, по принципу нормативного правового акта, имеющего большую юридическую силу.

Почему понятие общей площади так важно для покупателя квартиры?

Общая площадь определяет::

• размер платы за жилое помещение, размер взноса на капитальный ремонт и тарифы на коммунальные услуги (ЖК РФ ст. ст. 156-157);
• размер доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме (ЖК РФ, ст. 37, ч. 1);
• количество голосов собственника квартиры на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме (ЖК РФ, ст. 48, ч. 3);

2. Техническая составляющая вашего вопроса определяется соблюдением установленных требований при внесении застройщиком изменений в проектную документацию. К проектированию зимнего сада существуют определенные требования. Зимний сад не может быть спроектирован аналогично животноводческим или птицеводческим объектам.

Задача экспертизы определить соответствие зимнего сада условиям договора и установленным требованиям.

Таким образом конфликтная ситуация, описанная в вашем вопросе носит комплексный характер – юридический и технический.

Чтобы быть уверенным в возможности обоснования доказательств позиции дольщика и отставания ее в суде, необходимо предварительно исследовать текст договора, переписку застройщика с дольщиком, другие материалы, имеющие отношение к предмету экспертизы.

Вернутся в раздел: Вопрос-ответ

127562, г. Москва, Алтуфьевское ш. д. 32

Мы в соцсетях:

Популярность зимнего сада в загородных домах и квартирах отнюдь неслучайна. Зона имеет целый ряд неоспоримых преимуществ и не лишена как практической, так и эстетической значимости. В первую очередь, сад обеспечит владельца благоухающим оазисом зелени, что особенно важно для тех, кто постоянно находится в эпицентре «каменных джунглей». … Заядлым садоводам и владельцам зимнего сада в отдельном помещении можно высадить газонную траву и любимые сорта овощей. Не менее уместно в таком саду будут смотреться прямые дорожки и ровно остриженные кусты. … В каких новостройках СПб можно купить квартиру с зимним садом . ЖК Neva Residence.

«Лоджия» или «зимний сад»?

ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ
Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 29.09.2015 на решение Коптевского районного суда г. Москвы от 09.07.2015 по делу № 2-1963/15

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда оставила без изменения решение Коптевского районного суда г. Москвы о вменении в обязанность ответчика-застройщика внести изменения в экспликацию БТИ в части замены названия помещения с «зимнего сада» на «лоджию».

Застройщик в одинаковых квартирах в зависимости от условий договоров, заключенных с дольщиками, в проектной документации, переданной в БТИ, одно и то же помещение называл то «зимний сад», то «лоджия».
Проектная площадь квартир на момент заключения Договора соинвестирования определялась на основании СНиП 2.08.01-89 «Строительные нормы и правила. Жилые здания», утв. постановлением Госстроя СССР от 16.05.1989 № 78 (п. 2 Приложения 2): «Общую площадь квартир следует определять как сумму площадей их помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий – 0,5, для балконов и террас – 0,3, для веранд и холодных кладовых – 1,0».
В Приложении 1 к данному СНиП дается определение лоджии: перекрытое и огражденное в плане с трех сторон помещение, открытое во внешнее пространство, служащее для отдыха в летнее время и солнцезащиты.
В этом документе, также как и в других СНиПах, нет определения «сад зимний», а также отсутствуют нормы его проектирования и строительства. Поэтому это помещение в квартире истца учтено в экспликации с коэффициентом 1,0.
Из проектной документации следует, что на стадии «П» (предварительная) в квартире истца имеется помещение под названием «лоджия», а на стадии «Р» (рабочая, т.е. окончательная) – «лоджия-зимний сад». Соответственно, увеличилась площадь квартиры истца. В связи с этим застройщик потребовал доплаты. Истец с требованием не согласился.

Судом установлено, что между истцом и застройщиком заключен договор о соинвестировании строительства многофункционального жилого комплекса, по условиям которого истцу передано право требования на получение в собственность квартиры с балконом (лоджией) проектной площадью объекта 72,34 кв. м. Никаких изменений технических или качественных характеристик объекта (перепланировка, реконструкция, переоборудование, переустройство, разрушение, снос) не производилось.
В соответствии с пунктом 5 статьи 15 Жилищного кодекса РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
ТБТИ проведено обследование помещений и сделан вывод, что площадь помещения «зимний сад» входит в общую площадь квартиры как вспомогательная и составляет 6,8 кв. м.
В соответствии с Инструкцией № 37 общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий – 0,5, для балконов и террас – 0,3, для веранд и холодных кладовых – 1,0.
Застройщиком были представлены в ТБТИ письма, согласно которым он просит считать обозначения, указанные в проекте «Архитектурные решения» «лоджия – зимний сад» как «зимний сад», площадь которого входит в общую площадь квартиры. Кроме того, застройщик представил в ТБТИ проект, где обозначения в чертежах «Архитектурные решения» корпуса «Б» обозначены как «лоджия», по остальным квартирам данного комплекса считать «зимний сад». В спорной квартире истца указанное помещение числится как «зимний сад».
Каких-либо изменений в проект о переименовании «зимнего сада» в «лоджию» не осуществлялось и согласно представленному застройщиком проекту значится «зимний сад». О том, что площадь «зимнего сада» необходимо включать в общую площадь квартиры, подтверждается письмом Министерства экономического развития, согласно которому площади мансарды, расположенных на цокольном и подвальном этажах котельной, мастерской и иных помещений, а также площади помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении (к которым можно отнести в том числе оранжереи, бассейны, гладильные, зимние сады), включаются в общую площадь здания. На основании этого суд первой инстанции истцу отказал.
Апелляционный суд жалобу истца удовлетворил.
Поскольку истцом приобретался не отдельный жилой дом, а квартира и спорное помещение находятся в квартире, данные экспликации БТИ должны соответствовать проектной документации жилого комплекса, в котором истцом приобретена квартира. Иначе говоря, к спорному помещению следует применять коэффициент 0,5.
Указом Президента РФ от 01.11.2013 № 819 «О Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации» с 01.11.2013 г. Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству было преобразовано в Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации. Соответственно, ему были переданы функции Федерального агентства, в частности «по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства».
Истцом представлено письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации относительно разъяснения определения «зимнего сада», согласно которому для устройства зимнего сада на лоджии требуется создание определенного температурного и влажностного режима, необходимого для развития растений. В связи с этим проектом должно предусматриваться устройство на лоджии систем отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха. Следовательно, если проектом предусматривается устройство зимнего сада в помещениях жилого дома, то названия и назначения таких помещений должны быть определены проектом.
По мнению Судебной коллегии Мосгорсуда районный суд правомерно учел письмо Комитета государственного строительного надзора города Москвы (Мосгосстройнадзор), в функции которого входит надзор за исполнением прошедших экспертизу проектов в строительстве, в котором указано, что согласно проектной документации в рассматриваемом помещении системы отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха не предусмотрены.
Также был учтен ответ на запрос суда, полученный от проектной организации, согласно которому в проектной документации спорное помещение обозначено как лоджия с возможностью переоборудования в зимний сад при условии инженерных коммуникаций, необходимых для устройства зимнего сада, а именно отопление, вентиляция и кондиционирование.
Но в окончательном варианте проекта все эти сети не предусмотрены, поэтому к спорному помещению следует применять понижающий коэффициент 0,5.
Доводы застройщика-ответчика не являются основанием для отмены решения районного суда.

Исходя из обычной практики, застройщик по окончании строительства жилого дома изобретает способы увеличения площади квартир для того, чтобы собрать с дольщиков-инвесторов-покупателей дополнительные денежные средства. Однако застройщику не стоит придумывать новые способы увеличения метража квартир, а дольщикам имеет смысл запомнить условия, при которых лоджия превращается в зимний сад.

Зимний сад – это характерный микроклимат, где условия для жизнедеятельности растений подбираются таким образом, что и люди могут проводить время в данном помещении с пользой для организма и здоровья. Хозяева такого помещения в саду часто находят возможность отдохнуть, почитать интересную книгу, выпить чашку кофе или чая, да и просто расслабляются в конце тяжёлой недели. О том, как правильно устроить такое помещение в своем доме, читаем в статье. … Зимние сады , как и оранжереи, призваны обеспечивать цветам и растениям комфортную зимовку, уберегая от холодных ветров и снега. Виды зимних садов : подробная классификация. Строительство зимних садов является сложной задачей.