Зонирование в строительстве это

Строительное зонирование — это распределение жилой территории населённого пункта на отдельные зоны по типам и этажности жилых домов, видам строительных кварталов

Строительное зонирование проводится для лучшего размещения домов и экономии капитальных затрат на коммуникации. Жилая зона на территории в селе Гожа разместилась следующим образом. Многоквартирные дома расположились ближе к центру села, такое расположение является наиболее удобным и соответствующим СНБ ( по плотности застройки), т.к. рядом размещается культурно-бытовые учреждения и придаёт монументальность главной улице, а также увеличивает плотность застройки.

Строительное зонирование проработали в нескольких вариантах и выбрали наилучший. При этом учтены места возможного размещения общественного центра и общая композиция села. На плане нанесли конфигурацию общественной площади, размещение главных улиц села, культурно-бытовые объекты, зону отдыха и основные хозяйственные подъезды.

Жилые территории в селе Гожа подразделяются на территории жилой застройки, блокированной, секционной и территории смешанной застройки. Территории жилой застройки выделялись при условии, если под жилую функцию занято не менее 60 % общей площади существующих или вновь возводимых зданий. Территории смешанной застройки выделяются, если под сопутствующую жилью функцию занято от 30 до 60 % общей площади зданий в зависимости от конкретной градостроительной ситуации.

Главные ошибки зонирования | как избежать лабиринта из мебели

Планировка и застройка жилых территорий в селе Гожа предусматривает оптимальную организацию быта, трудовой деятельности, воспитания и обучения детей, отдыха населения и определяться утвержденной градостроительной проектной документацией. Регламенты градостроительного использования жилых территорий, содержащихся в градостроительной документации.

Планировка и застройка жилых территорий в селе Гожа, учитывала величину и роль поселения в системе расселения, планировочную структуру, социально-демографические особенности населения, экологические и санитарно-гигиенические условия, противопожарные требования, трассировку существующей улично-дорожной сети, сложившуюся систему обслуживания и размещение общественных объектов, а также композиционные и эстетические требования к облику отдельных жилых, общественных и производственных зданий и застройки в целом.

При проектировании жилых территорий в селе Гожа выделялись структурно-планировочные элементы следующих типов:

— до 10 га (квартал, группа кварталов) — территория, не расчлененная улицами и дорогами, в структуре которой размещаются объекты общественного социально-гарантированного обслуживания (границами являются проезды, жилые улицы, пешеходные пути);

При формировании жилых территорий в селе Гожа и отдельных структурно-планировочных элементов читывались специфические требования, которые связаны с организацией передвижения инвалидов по территории, визуальной изоляцией открытых пространств, предназначенных для этих групп населения, размещением автостоянок и гаражей вблизи входов в квартиры, а также других требований согласно РСН 70-90.

Зонирование и планировочные решения

Потребность в строительстве различных типов нового жилища и реконструкции существующего определялась на основе планов социального экономического развития регионов и поселений, предпроектных исследований, включающих анализ фактических и прогнозных данных о состоянии жилищного и общественного фондов, семейном составе населения, его доходах, существующей и перспективной жилищной обеспеченности с учетом социальной нормы площади жилья в соответствии с законодательными и правовыми актами республики.

При регламентации жилой застройки в селе Гожа, основным показателем, определяющим условия строительства, является типология жилых зданий, принятая в соответствии с СТБ 1154, которая подразделяется по:

малоэтажные (1—3 этажа);

— наличию приквартирных участков:

При размещении жилой застройки разных типов на свободных территориях потребность в территории определена в расчете на 1000 чел.: для для малоэтажной — от 30 до 40 га.

Основным показателем эффективности градостроительного использования жилых территорий в селе Гожа является плотность жилой застройки, которая обусловлена типологией жилых домов, характером их блокировки, этажностью, инсоляционными разрывами, организацией междомовой территории (наличие автостоянок, площадок для отдыха, озелененных пространств). Плотность жилой застройки регламентируется следующими показателями:

плотностью населения — количество жителей на 1 га территории, чел./га;

плотностью жилищного фонда — количество общей площади жилищного фонда (суммарной по этажам) на 1 га территории, м2/га;

количеством квартир на 1 га территории, кв./га;

коэффициентом застройки — соотношение застроенной и всей территории, %, доля единицы;

коэффициентом плотности застройки — соотношение общей площади этажей здания (по внешним размерам) и площади всей территории, м2/м2.

Источник studbooks.net

Строительное зонирование

Если жилую территорию населенного пункта застраивают домами разных типов, этажности и из различных строительных материалов, то целесообразно выполнять строительное зонирование жилой территории. Выделение территорий застройки домами разных типов, этажности и с использованием различных строительных материалов, из которых они возведены, называют строительным зонированием.

Такое зонирование вносит упорядоченность жилой застройки. В этом случае территория населенного пункта будет использоваться более эффективно, а затраты на благоустройство и инженерное устройство будет более оптимальным. При размещении жилой застройки на территории сельского населенного пункта выделяют три основные строительные зоны: секционной застройки в два-четыре этажа; застройки блокированными домами; застройки приусадебными индивидуальными жилыми домами. При размещении жилой зоны в пригороде, средних и малых городах дополнительно выделяют зону многоэтажной застройки.

Задача строительного зонирования состоит в установлении границы между строительными зонами. Это выполняется двумя способами. Первый – границу устанавливают по территории квартала, второй – граница совпадает с осью улицы. Выбор зависит от характеристики сложившейся и проектируемой застройки.

При первом способе образования границы зоны обе стороны улицы застраивают домами одинаковых типов, этажности, добиваясь большей архитектурной выразительности. При этом снижаются затраты на благоустройство и инженерное оборудование улицы, создаются возможности для лучшей организации ее. При втором способе размещения границы зоны снижается архитектурная выразительность улицы.

В случае, когда участки секционной застройки соседствуют с приусадебными участками индивидуальной и блокированной застройки, их разделяют полосой зеленых насаждений.

В сельской местности для эффективного использования инженерного оборудования и снижения затрат на благоустройство рекомендуют секционные многоквартирные дома размещать в центральной части населенного пункта, вблизи общественного центра, а иногда включать в композицию общественного центра. Индивидуальные дома лучше размещать по периферии жилой зоны. При соответствующих условиях в кварталах жилой застройки можно предусмотреть смешанную застройку.

Строительное зонирование не является строго обязательным. Однако при составлении картографической части в табличном виде следует привести количественное выражение жилого фонда по типам строительного зонирования.

Источник studopedia.ru

Зонирование в строительстве это

Абросимова Ольга Алексеевна
Тамбовский государственный технический университет
студентка 2 курса магистратуры направления подготовки «Правовое обеспечение строительства и энергетики»

Аннотация
Данная статья посвящена обзору норм градостроительного законодательства. Проведенное исследование позволяет понять, что существует градостроительное зонирование, которое выражается в правилах землепользования и застройки. Данная проблематика имеет многогранный характер.

Библиографическая ссылка на статью:
Абросимова О.А. Градостроительное зонирование как важный элемент в строительстве // Современные научные исследования и инновации. 2017. № 10 [Электронный ресурс]. URL: https://web.snauka.ru/issues/2017/10/84493 (дата обращения: 17.09.2022).

В настоящее время реализация различного рода операций с землёй, безусловно, не может происходить без учета территориальных зон и градостроительного регламента. Ведь использование земли и земельных участков должно быть в соответствии с ее целевым назначением. Другими словами, каждый фрагмент земельного участка отведен для определенного спецприменения. В градостроительном законодательстве используют так называемое «зонирование», которое определяет функционал участка земли. Зонирование – это рациональное распределение территории земли в городе аналогично их функциональным назначением, с учетом комбинации природных элементов поверхности таких фрагментов земли, регулированием правовых отношений.

В Градостроительном Кодексе имеют место два аспекта зонирования, в рамках которого устанавливается анализ зонирования в качестве определенного процесса, сопряженного с необходимостью разделить установленные территории на зоны при градостроительном планировании развития территорий и поселений с представлением того, как будут использоваться эти участки, и какие будут существовать запреты на и использование.

Кроме того, целесообразно говорить о правовом зонировании, то есть с точки зрения законодательной базы опосредующей деятельность того или иного местного органа, имеющего своей разработку и реализацию правил землепользования и застройки городских и сельских поселений. Это происходит путем издания местных нормативно-правовых актов, не противоречащих основным федеральным законам и кодексам. Другими словами, это правовой инструмент, регулирующий отношения в сфере строительства и благоустройства в рамках определенного населенного пункта либо города.

Вышеозначенных подход делает обязательным для соблюдения всеми участниками строительной деятельности положений Градостроительного зонирования. В частности, речь идет о деятельности: подрядчиков, заказчиков, инженеров, а также должностных лиц органов государственной власти. Все фрагменты градостроительного зонирования имеет свой регламент, который выражается в правилах землепользования и застройки.

Подобная обусловленность нашла свое выражение в Градостроительном Кодексе РФ, где были определены цели разработки Правил землепользования, основными среди которых представляются:

1) цели создания условий, обеспечивающих возможность устойчиво развиваться для территорий муниципальных образований, а также возможности сохранить окружающую среду и объекты культурного наследия;

2) цели создания условий, обеспечивающих планировку территорий муниципального образования;

3) цели обеспечения законодательно закрепленных прав и законных интересов, принадлежащих как физическим, так и юридическим лица, в частности, правообладателям земельных участков и объектов капитального строительства;

4) цели создания условий, способствующих привлечению инвестиций, в частности посредством обеспечения возможности выбрать определенные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства как наиболее эффективные» [1, п.1., ст.30].

Подобная классификация позволяет установить наличие определенных видов и составов территориальных зон, подразделяющихся зоны жилого, общественно-делового, производственного, инженерного и транспортного инфраструктурного, сельскохозяйственного использования.

Кроме того, к данной характеристике целесообразно отнести рекреационные, особо охраняемые территории, зоны специального назначения, зоны на которых размещены военные объекты, а также территориальные зоны иного назначения.

Исходя из предложенной характеристики, целесообразно установить, что действующее законодательство определят в качестве жилых зон, зонирование, преследующее своей целью застройку индивидуальными жилыми домами, застройку малоэтажными жилыми домами; застройку среднеэтажными жилыми домами; застройку многоэтажными жилыми домами; а также зоны жилой застройки иных видов.

Принимая во внимание специфику означенных жилых зонах, следует отметить допускаемую возможность размещать самостоятельно строящиеся объекты социального и коммунально-бытового назначения. Также имеет место практика возведения медицинских, образовательных, культовых зданий объектов медицинского назначения, а также стоянок автомобильного транспорта, гаражей. Наряду с представленным перечнем, означенная классификация может быть дополнена зданиями, которые связанны с проживанием граждан, и при этом не имеющими возможности оказывать негативное воздействие на окружающую среду.

В качестве следующей категории, которую необходимо определить, представляется категория общественно-деловых зон, которые включают: зоны, носящие деловой, общественный и коммерческий характер; зоны, где размещены объекты социального и коммунально-бытового назначения; зоны, назначение которых заключается в обслуживании объектов, которые необходимы для того, чтобы осуществлять производственную и предпринимательскую деятельность.

Производственные зоны, обусловлены наличием инженерной и транспортной инфраструктур. Кроме того, речь может идти о имеющихся помещениях коммунального и складского назначения, а также об объектах жилищно – коммунального хозяйства, транспортной инфраструктуры. Кроме того, могут иметь место объекты оптовой торговли. Особо следует отметить тот факт, что производственные зоны могут оказывать незначительное воздействия на окружающую среду, с определенными нормами.

«Иные виды производственной, инженерной и транспортной инфраструктур. Производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для размещения промышленных, коммунальных и складских объектов, объектов инженерной и транспортной инфраструктур, в том числе сооружений и коммуникаций железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, а также для установления санитарно-защитных зон таких объектов в соответствии с требованиями технических регламентов»[3].

Соответственно зоны сельскохозяйственного использования включают в себя: сельскохозяйственные угодья, то есть, пашни, сенокосы, пастбища, сады. Кроме того, речь может идти о зонах, занятых объектами сельскохозяйственного назначения, дачами.

Характеризуя зоны, имеющие своей целью рекреационные функции, необходимо говорить городских лесах, скверах, парках, городских садах, прудах, озерах, водохранилищах, пляжах, расположенных в границах территорий. Особую группу составляют зоны границах иных территорий, которые могут быть использованы и предназначены для отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом.

Наряду с представленными характеристиками, особого внимания заслуживает разновидность зон, относящихся к охраняемых территориям, включающим в себя территории, отличающиеся особым природоохранным, научным, историко-культурным, эстетическим, рекреационным, оздоровительным и иным особо ценным значением.

Примечательно, что зонам специального назначения можно отнести зоны, на которых расположены кладбища, крематории, скотомогильники, объекты размещения отходов потребления и иные объекты, размещения которых может быть обеспечено только в специально указанных зонах.

В рамках представленного подхода особого внимания заслуживает анализ, приведенных в Градостроительном Кодексе РФ Правил землепользования и застройки, включающих в себя характеристику порядка их применения и внесения изменений в указанные правила; карту градостроительного зонирования; градостроительные регламенты»[1, п.2, ст.30 ].

Наряду с представленной характеристикой необходимо отметить, тот факт, что Градостроительный регламент в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, предусматривает классификацию:

1) видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;

2) предельных (минимальных и (или) максимальных) размеров земельных участков и предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;

3) ограничений использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемых в соответствии с законодательством Российской Федерации;

4) расчетных показателей минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетных показателей максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения в случае, если в границах территориальной зоны, применительно к которой устанавливается градостроительный регламент, предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории»[1, п.9, ст.30].

В силу высказанных соображений, представляется возможным установить, что в отношении порядка правового зонирования наиболее объективной видится трактовка, позволяющая судить о нем как о механизме реализации планов градостроительного развития, намерений местного сообщества и граждан по созданию благоприятной среды проживания.

1. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ (с изм. от 29.07.2017) (редакция, действующая с 30 сентября 2017 года) [Электронный ресурс]. URL: 30f753e5c5a4b03ef9092d/Дата обращения: 04.10.2017
2. Мещерякова С. В., Пирожкова И. Г., Фролов С. А. Градостроительное право: история и современность: Учебное пособие / Тамбов : Изд-во ФГБОУ ВПО «ТГТУ».– 2016, 87 с.
3. Шкрыль Ю.А., Швыденко Н.В. Зонирование как важный элемент земельных отношений. Сборник материалов VIII Международной студенческой электронной научной конференции «Студенческий научный форум 2016» ///Международный студенческий вестник [Электронный ресурс]. URL: http://www.scienceforum.ru/2016/1580/18457 Дата обращения: 04.10.2017

Источник web.snauka.ru

Градостроительное зонирование

На схеме зонирования Генерального плана города Скопье различные городские зоны отмечены разным цветом.

Документация

Основные инструменты градорегулирования

Типы градостроительных образований

ЗАТО · Соцгород · Академгородок · Рабочий посёлок · НЭР

Планировочные единицы

Градостроительное зонирование — это разбивка территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов; вид градостроительной деятельности [1] .

Градостроительное зонирование существует в условиях рынка недвижимости, когда у объектов недвижимости могут меняться собственники. При этом возникает объективная необходимость установить права на использование и строительное изменение объектов недвижимости таким образом, чтобы они могли сохранять силу и в случаях смены собственников. В этом состоит фундаментальный принцип, присущий всем национальным системам зонирования. [2]

Результатом и документом градостроительного зонирования являются правила землепользования и застройки.

Принципы зонирования

Один из первых видных специалистов по зонированию в штате Массачусетс, Филип Николс (The Massachusetts Law of Zoning and Planning, 1943), предложил следующее описание основных принципов современного зонирования: «Зонирование представляет собой разделение города на районы, проводимое имеющим полномочия органом; в каждом таком районе имеется запрет на использование земли для некоторых целей, которые, хотя сами по себе и безопасны, но наносят вред общественному благополучию за счет создания помех для использования земли для тех целей, для которых она наилучшим образом приспособлена. Зонирование обычно также включает ограничения на размер участков, высоту и размер зданий, и плотность заселения земли, эти параметры могут быть различными в различных районах, так чтобы соответствовать тем целям, для которых используется земля в данном районе.

Использование районов, устанавливаемых с помощью зонирования, обычно является следующим: жилые, деловые, торговые, промышленные. Обычным является классифицирование использования районов на основании жесткости ограничений, начиная от чисто жилого района и кончая районом с неограниченным использованием. Зонирование, как правило, не имеет обратной силы, и ограничения обычно применяются к зданиям, которые сооружаются или перестраиваются сейчас, или по отношению к использованию собственности, которое начинается после введения зонирования. Зонирование, таким образом, является ограничением на использование имущества, а не требованием изъятия или сноса строений и является оправданным как исполнение полицейских полномочий государства, а не как права государства на принудительное отчуждение частной собственности. Единственной компенсацией, которую получает хозяин собственности при наложении ограничений на ее использование, является то преимущество, которое получает эта собственность от наложения аналогичных ограничений на остальную собственность в данном районе». [3]

Зонирование в Западной Европе

Считается, что современная концепция зонирования была создана во Франции Наполеоном, когда он издал декрет 1810 года о защите определенных районов городов от вредного использования. Затем подобные законы были изданы в Пруссии и Германской империи.

Зонирование земли по видам использования стало обычной практикой в европейских городах в конце XIX века. Закон 1909 года о планировании городов, принятый в Англии ввел ещё концепцию общего городского плана. [3]

Особенностями западноевропейской системы зонирования являются:

• высокая самостоятельность органов местного самоуправления в проведении и реализации зонирования при координации интересов соседних муниципалитетов и органов власти вышестоящих уровней посредством планов регионального развития;
• двухстадийная система городского планирования: сначала разрабатываются общие пространственные схемы/планы рекомендательного характера — директивные схемы (Франция) или планы использования территории (Германия); а затем на местном уровне разрабатываются планы землепользования (Франция) или планы застройки (Германия);
• реализация зонирования как совокупности документов (планов землепользования, планов застройки), каждый из которых перекрывает только часть городской территории или административный район;
• высокая степень детализации и конкретности видов разрешенного использования и предельные параметры строительного изменения недвижимости. [2]

Зонирование в США

До начала XX века землевладелец мог свободно распоряжаться своим участком без вмешательства властей, единственным ограничением была правовая теория причинения неудобств, которая запрещала неразумное использование земли, могущее повредить общественному здоровью и безопасности. Однако этого не было достаточно и вследствие неконтролируемого строительства в XIX веке в городских кварталах возникала нездоровая скученноть населения. [4]

В штате Массачусетс в 1822 году был принят Строительный закон для города Бостона, который накладывал ограничения на высоту сооружаемых впредь зданий: не более 125 футов, и не более чем 2,5 ширины улицы, на которой здание находится. В 1904 году правительство штата поделило Бостон на два района: один предназначался в основном для жилья, и здесь высота зданий ограничивалась 80 футами, а второй — в основном для деловых целей, и здесь допустимая высота составляла 125 футов. Этот закон был оспорен как противоречащий конституции штата в части неприкосновенности частной собственности, но его конституционность была подтверждена решениями Верховного суда Массачусетса (1907 год, дело «Велч против Свейзи» (193 Mass. 364)) и Верховного суда США (1909 год) (214 U.S. 91). Судебные решения по этому делу позволили принять в 1914 году в штате Нью-Йорк закон, устанавливающий первый полный свод правил зонирования в США. [3] Поводом для этого послужило возведение небоскрёба Эквитбл Билдинг (Бродвей, 120), который лишал солнечного света существенную территорию к северу от него. [4]

В 1920-е годы министерство торговли США опубликовало типовые правила зонирования. Они послужили образцом, которому последовало большинство законодателей штатов, наделивших местные органы власти полномочиями издавать положения о зонировании. [4]

Вопрос о том, не нарушает ли зонирование Конституцию США вновь рассматривался Верховным судом США по делу «Евклид против кампании Амблер Реалти» (272 U.S. 365 (1926)). Верховный суд США постановил, что общие принципы зонирования, основанные на «полицейских полномочиях» штата, находятся в рамках полномочий законодательных собраний штата. В результате к 1931 году все штаты приняли законы, разрешающие муниципальное зонирование. [3]

Особенностями системы зонирования в США являются:

• одноэтапное зонирование — на всю территорию и по всем компонентам (виды разрешенного использования недвижимости, предельные параметры разрешенного строительного изменения недвижимости и предельные размеры земельных участков);
• рекомендательное значение генеральных планов (за исключением некоторых штатов, где им придается характер обязательных документов, которые используются как основа для разработки местных нормативных актов о зонировании);
• зонирование в форме проектов подразделения свободных территорий на земельные участки для последующей застройки, при этом могут предлагаться поправки к регламентам зонирования, которые должны пройти установленные процедуры согласования и утверждения. [2]

Зонирование в России

Земельный кодекс Российской Федерации использует понятие зонирование территорий. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий. Для категории земель населенных пунктов зонированием территорий будет отнесение земельных участков к территориальным зонам в соответствии с градостроительными регламентами [5] .

Понятиям «градостроительное зонирование» и «зонирование территорий» ранее в Градостроительном кодексе Российской Федерации от 07.05.1998 № 73-ФЗ соответствовали понятия:

правовое зонирование — деятельность органов местного самоуправления в области разработки и реализации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образований;

зонирование — деление территории на зоны при градостроительном планировании развития территорий и поселений с определением видов градостроительного использования установленных зон и ограничений на их использование.

Источник dic.academic.ru