1 порядок предоставления земель под строительство

Содержание

В преддверии выборов горожан снова поставят в очередь на жилье

26 февраля, 2013
20:16

С 26 февраля в Екатеринбурге будет сформирована еще одна очередь граждан, претендующих на бесплатное получение земли под строительство. Соответствующее положение утвердили сегодня депутаты городской думы.

Между тем вроде бы новый порядок предоставления участков «для ведения садоводства и дачного хозяйства» практически один в один повторяет городское положение и областной закон о выделении земель под ИЖС, который почти не исполняется из-за нехватки в городском бюджете средств на подведение коммуникаций. При помощи нового административного акта мэрия может закрыть глаза на отсутствие инфраструктуры, переложив обязанность по ее строительству на самих владельцев «садовых участков». При этом чиновники создают видимость активной работы с населением, заодно, судя по всему, оставляя прибыльные участки земли для «своих застройщиков». Сами участники рынка подтверждают существование закрытых схем предоставления земли аффилированным с мэрией строительным компаниям и называют новую очередь льготников стартом предвыборной кампании.

Юрисконсульт 22: Порядок предоставления государственных и муниципальных земель под строительство

Сегодня, 26 февраля, в ходе заседания городской думы депутаты утвердили положение «О порядке организации учета граждан и предоставления земельных участков для ведения садоводства и дачного хозяйства на территории муниципального образования «город Екатеринбург». За вполне невинной формулировкой скрывается довольно спорный документ, который, по всей вероятности, депутаты забыли прочитать перед принятием.

Прежде всего, главный градостроительный документ – генплан Екатеринбурга – не предусматривает выделения земли под садовые и дачные хозяйства. Во-вторых, таких участков (размежеванных и с подведенными коммуникациями), действительно, на территории города не существует, о чем прямо заявил депутатам глава земельного комитета Геннадий Денисов в ходе заседания профильной комиссии. В-третьих, документ как две капли воды похож на уже существующее положение о предоставлении гражданам земель под ИЖС. Фактически администрация города намерена сформировать еще одну очередь льготников, претендующих на жилье. Практического смысла в идее команды Тунгусова, на первый взгляд, нет.

«У нас уже есть подобное положение об ИЖС, и принятый сегодня документ один в один, практически слово в слово его повторяет. Речь идет о тех же самых категориях людей – льготниках: молодые и многодетные семьи, ветераны и т.п. В эту очередь на предоставление земли под ИЖС уже встали 15 тысяч человек. Чиновники предлагают гражданам собрать еще один пакет документов и встать в еще одну очередь, теперь уже в земельном комитете (первая очередь ведется в комитете по жилищной политике). Смысла в этом нет, главное показать, что администрация выполняет областной закон и предоставляет льготникам возможность получить земельные участки», – рассказал «Правде УРФО» депутат гордумы Екатеринбурга Максим Петлин.

Напомним, что закон о предоставлении земли под ИЖС был принят областной думой в конце 2009 года. Обязанность по формированию земельных участков и обеспечению их инженерной инфраструктурой легла на муниципалитеты. В Екатеринбурге за 3 года действия закона было выделено порядка 100 участков, причем вся земля предоставлялась практически в чистом поле, без подведенных коммуникаций. Город ссылался на отсутствие средств в бюджете. В прошлом году на помощь пришли областные власти, однако муниципалитет деньгами не воспользовался.

Юрисконсульт 21: Порядок предоставления государственных и муниципальных земель под строительство

«В 2012 году область выделила 180 млн рублей из областного бюджета на подведение коммуникаций. Город их не освоил – не было ни проектов, ни участков, хотя область заинтересована в том, чтобы программа развивалась. Городские чиновники в этом направлении ничего не делают», – сообщил «Правде УРФО» один из депутатов городской думы Екатеринбурга.

Новый документ, теоретически, позволяет чиновникам уйти от своих обязательств: подводить свет, газ и воду к садовым участкам, скорее всего, придется самим частным землевладельцам.

«Это просто уловка: вероятно, участникам садовых кооперативов предложат самостоятельно протягивать электричество и скидываться на строительство дороги – землю и так бесплатно дали», – опасается источник в администрации города.

Депутаты, проголосовавшие сегодня за принятие документа, также не смогли пояснить, из каких источников будет идти обеспечение инженерной инфраструктуры. Впрочем, сложилось ощущение, что парламентарии утвердили положение, не читая и не вдаваясь в его суть.

«Сегодня этих земель еще нет, их нужно разграничивать. У меня по этому поводу тоже возникло непонимание, я не буду комментировать положение, почитайте его сами. Да, есть закон, по которому, если люди обратились за землей, чиновники обязаны ее предоставить. Понятно, что сейчас у них еще нет ничего, чтобы это делать, боюсь, что и в следующем году ничего не будет сделано. Но тем не менее пинать ситуацию надо, должны быть у горожан свои садовые участки», – заявил «Правде УРФО» депутат городской думы Игорь Пехотин.

Впрочем, новый административный акт преследует далеко идущие цели. По данным сайта городской администрации, за 2012 год было проведено 13 торгов и под ИЖС было продано 55 участков – по оценке экспертов рынка, для города-миллионника это крайне мало. Под строительство многоквартирных домов было выделено всего 5 участков, под комплексную застройку – 8. И это также мизерная цифра для города. Похоже, что администрация города «придерживает» участки, распределяя их по особым схемам для «своих» компаний. В этом случае предоставление земель под ИЖС в границах муниципального образования городу совсем не выгодно, поэтому мэрия любыми способами имитирует бурную деятельность, полагают отраслевые эксперты.

«Вяткин (начальник главного управления архитектуры Екатеринбурга. – Прим. ред.) прямо заявил, что им это не выгодно. Стоимость квадратного метра недвижимости на участках под ИЖС – 23 тысячи рублей, поскольку нет подключения ни к «Водоканалу», ни к «Екатеринбургэнерго», никто никому взятки за разрешение на строительство не дает. Поэтому у Вяткина и его ведомства есть четкая позиция: землю выдавать только крупным застройщикам, своим аффилированным компаниям. Все делается в интересах строительной мафии», – категоричен источник в администрации города.

Собеседник издания подчеркивает, что существуют различные схемы, по которым земля передается непрозрачно своим застройщикам. Последние, как правило, ничего не платят в городской бюджет. Напомним, как ранее сообщала «Правда УРФО», компания «Форум Групп», получившая 22 га земли, не вносит арендные платежи.

О «своих» и «чужих» на строительном рынке неоднократно заявлял и основатель строительной корпорации «Маяк» Владимир Коньков. Как рассказал депутат-бизнесмен журналисту «Правды УРФО», одна из «закрытых» схем касается предоставления земли под строительство нежилой недвижимости.

«Участки, предназначенные под жилищное строительство, обязательно выставляются на торги. По землям под строительство нежилой недвижимости конкурс необязателен, однако требуется публикация в газете, которую инициирует потенциальный застройщик. Если в течение месяца после публикации не появятся конкуренты, то участок отдается изначально заявившейся компании без конкурса.

Однако информация, как правило, публикуется неполная: не предоставляется кадастровый номер участка, не сообщается полный адрес. Это серьезное нарушение, я уже направил запрос в прокуратуру. Это как раз способ передачи земли «своим» застройщикам», – сообщил «Правде УРФО» Владимир Коньков.

Принятый сегодня нормативный акт депутат Заксобрания и вовсе назвал «началом предвыборной кампании»: команда Тунгусова-Высокинского якобы сделала очередной реверанс перед горожанами.

Очевидно, что обеспечение земельных участков инженерной инфраструктурой становится все более болезненным пунктом в работе городских чиновников. Помимо создания дублирующих друг друга документов, в администрации решились на еще более кардинальный шаг: мэрия фактически обязала застройщиков передавать в собственность муниципалитета построенные за счет средств дольщиков системы инженерно-технического обеспечения. Такие данные на собственном сайте приводит Владимир Коньков, ссылаясь на рекомендации, разработанные в администрации города и принятые СРО «Гильдия строителей Урала».

«В документе указано: «В договор долевого участия либо договор аналогичного содержания включать следующий пункт: …Дольщик добровольно поручает Застройщику от имени и по поручению Дольщика отказаться в пользу МО «город Екатеринбург» от права собственности на вновь построенные системы инженерно-технического обеспечения». Таким образом, Администрация Екатеринбурга совместно с Гильдией строителей Урала прямым текстом принуждает застройщиков города безвозмездно передать городу сети, являющиеся частной собственностью застройщиков или дольщиков», – говорится в сообщении.

«Правда УРФО» будет следить за развитием событий».

Следите за новостями «Правды УрФО» в нашем telegram-канале, на Яндекс.Дзене и в VK.com.

Источник: pravdaurfo.ru

Предоставление земли под жилищное строительство: анализ правонарушений

Получение земельного участка под жилищное строительство в обход аукционных процедур приводит к нарушению норм Федерального закона «О защите конкуренции». Для компании-застройщика это чревато определенными проблемами, поскольку антимонопольные органы, выявив признаки таких нарушений, вправе возбуждать дела и по результатам их рассмотрения принимать решения.

С 1 октября 2005 г. предоставление земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительстваосуществляется на аукционах. С начала действия этого порядка прошло уже несколько лет, но до сих пор выявляются случаи выделения земельных участков отдельным хозяйствующим субъектам волевым решением властей, в обход аукционных процедур. В подобных ситуациях несоблюдение положений земельного законодательства, как правило, приводит и к нарушению норм Федерального закона от 26.07.2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции».

П. 1 ст. 15 указанного закона прямо запрещает федеральным органам исполнительной власти, органам государственной власти субъектов РФ, органам местного самоуправления, иным, осуществляющим функции указанных органов органам или организациям принимать акты, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, в частности, к необоснованному препятствованию осуществления деятельности хозяйствующими субъектами.

Выявив признаки таких нарушений, антимонопольные органы вправе возбуждать дела и по результатам их рассмотрения принимать решения, выдавать обязательные для исполнения предписания.

Практика Московского УФАС России

С октября 2005 антимонопольные органы постоянно проводят проверку соблюдения требований законодательства при выделении хозяйствующим субъектам земельных участков под жилищное строительство.

В рамках плановых контрольных мероприятий от уполномоченных органов запрашиваются, а затем анализируются сведения, информация, документы. Внеплановый контроль осуществляется в связи с проверками обращений и сообщений, поступивших от органов власти, из правоохранительных органов, от депутатов, от хозяйствующих субъектов – прямых конкурентов фирм, получивших на бесконкурсной основе земельные участки под застройку. Значительная часть таких проверок проводится и по обращениям граждан. В последнем случае, как правило, поступают коллективные обращения от групп граждан, возмущенных началом строительства или подготовкой к строительству некоего объекта недвижимости в неподходящем, по их мнению, месте.

Если проанализировать разнообразные документы, датированные 2005-2006 гг., о предоставлении земельных участков на бесконкурсной основе, становится очевидно: в большинстве случаев власти, инвесторы и застройщики торопились с проведением оформления до начала действия аукционного порядка. Многие поспешные решения были нелегитимными, поэтому отменяются или изменяются до сих пор (по предписаниям антимонопольного органа или добровольно).

Известен случай, когда Глава местной администрации 30 сентября 2005 г. принял ряд постановлений о предоставлении одной и той же фирме нескольких земельных участков с общими границами в престижном районе Подмосковья. Спустя год фирма уступила право аренды этих участков по возмездным договорам третьему лицу. А в 2008 г. антимонопольное ведомство, получив информацию об этих нарушениях, затребовало документы, возбудило дело по признакам нарушения законодательства о конкуренции и начало проверку. Арендатор оказался в незавидном положении, ведь процедура предоставления земельных участков была нарушена: договоры аренды с администрацией были заключены уже после 1 октября 2005 г.

Впрочем, в соответствии с переходными положениями Федерального закона № 137-ФЗ от 25.10.2001 г. «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», такие договоры в отдельных случаях можно было заключать до 01.03.2007 г. Абз. 4.5 п. 15 ст. 3 закона допускает возможность предоставления до указанной даты земельного участка в аренду для жилищного строительства без проведения торгов, если соответствующее решение о предварительном согласовании места размещения объекта принято до 01.10.2005 г., но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка. Следующий абзац гласит, что если частично или полностью выполнены процедуры по выбору земельного участка для строительства, предусмотренные Земельным кодексом, но до 01.10.2005 г. не принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, такой земельный участок не может предоставляться для жилищного строительства в аренду или собственность без проведения аукциона.

При выявлении фактов предоставления земельных участков без проведения аукциона представители органов власти и заинтересованные лица зачастую стремятся выдать желаемое за действительное и заявляют, что оформление проходило в соответствии с абз. 4 п. 15 ст. 3 указанного выше закона. Однако документы, из которых однозначно следует, что процедура предварительного согласования места размещения объекта действительно состоялась до 1 октября 2005 г., имеются не всегда.

В конце лета 2008 г. комиссия Московского УФАС рассмотрела материалы дела, возбужденного по признакам нарушения Правительством Москвы ч. 1 ст. 15 ФЗ «О защите конкуренции», а также по признакам нарушения Правительством Москвы, ЖСК и строительной компанией ч. 4 ст. 16 указанного закона.

Представители властей указывали, что распоряжение Правительства Москвы о выделении земельного участка от 23.06.2005 г. является решением о предварительном согласовании места размещения объекта и что в соответствии с этим распоряжением префект округа издал распоряжение о предоставлении земельного участка ЖСК без проведения торгов. Однако документы, подтверждающие проведение процедуры предварительного согласования места размещения объекта, представлены не были.

В решении по делу комиссия УФАС указала, что процедура, предусмотренная ст. 30, 31 Земельного кодекса РФ, должна была выполняться до издания распоряжения о выделении земельного участка. Члены комиссии допустили, что даже если распоряжение Правительства Москвы о выделении земельного участка от 23.06.2005 г. является решением о предварительном согласовании места размещения объекта, то распоряжение префекта от 28.04.2008 г. о предоставлении земельного участка было принято уже за пределами установленного законом срока (после 1 марта 2007 г.). В предписании Московского УФАС о прекращении нарушения антимонопольного законодательства Правительство Москвы обязали привести в соответствие с антимонопольным законодательством распоряжение от 23.06.2005 г., исключив возможность выделения земельного участка под жилищное строительство без проведения аукциона (конкурса). Префектуру обязали отменить распоряжение префекта от 28.04.2008 г. Кроме того, Правительство Москвы, ЖСК и строительную фирму обязали принять меры к расторжению инвестиционного контракта от 27.03.2007 г.

Во многих случаях власти даже не пытались придать вид легитимных решениям о бесконкурсном предоставлении хозяйствующим субъектам земельных участков под жилищное строительство и под комплексное освоение в целях жилищного строительства. Основная масса таких незаконных, принятых «по старинке» решений приходится на IV квартал 2005 и первые месяцы 2006 года.

Постановлением главы муниципального образования «Воскресенский район» от 28.11.2005 г. № 1276 «О предварительном согласовании места размещения объекта, утверждения акта о выборе и проекта границ земельного участка в г. Воскресенске, Больничный проезд» было предварительно согласовано место размещения многоэтажного жилого дома. 30.12.2005 г. постановлением № 1488 «О предоставлении ЗАО «Стройреконструкция» земельного участка в г. Воскресенск, Больничный проезд» указанному обществу был предоставлен в аренду земельный участок площадью 5 849 кв. м для строительства многоэтажного жилого дома из земель муниципального образования «Воскресенский район» (категория земель – земли поселений). По результатам рассмотрения дела, возбужденного по признакам нарушения законодательства о конкуренции, администрации Воскресенского района выдано предписание о прекращении нарушения.

Значительная часть дел, возбужденных антимонопольными органами по признакам нарушения законодательства о конкуренции в связи с незаконным предоставлением прав аренды либо прав собственности на земельные участки в обход аукционных процедур, предусмотренных ст. 30.1 Земельного кодекса РФ, впоследствии прекращается.

Происходит это из-за того, что признаки нарушений либо не подтверждаются, либо устраняются добровольно, т.е. администрации отменяют свои незаконные акты еще до вынесения решения антимонопольным органом. В остальных случаях решениями комиссий антимонопольных органов устанавливаются нарушения. По таким делам удается доказать, что отдельные участники рынка получали необоснованные льготы, ставящие их в преимущественное положение по отношению к другим хозяйствующим субъектам, то есть считается доказанным факт негативного влияния тех или иных неправомерных действий чиновников на конкуренцию. Некоторые такие решения и предписания об устранении нарушений впоследствии обжаловались в арбитражных судах.

Арбитражная практика по делам данной категории крайне противоречива и неоднозначна. Это отчасти связано с трудностями при доказывании влияния на конкуренцию конкретного постановления, распоряжения властей о предоставлении земельного участка.

Рассмотрим несколько прецедентных дел, по которым арбитры сочли доказанными факты негативного влияния на конкуренцию актов о предоставлении земельных участков без проведения аукционных процедур.

Арбитражный суд Пензенской области в решении по делу № А49-5848/2006 от 15.01.2007 г. указал, что предоставление земельного участка в аренду под строительство жилого дома без торгов по постановлению администрации г. Пензы застройщику ООО «Спецстроймонтаж» свидетельствует о создании неравных условий деятельности хозяйствующих субъектов, работающих на рынке жилищного строительства в г. Пензе, в части получения земельных участков для строительства жилых домов. При вынесении решения была принята во внимание информация Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Пензы, что ООО «Спецстроймонтаж» оказалось единственным хозяйствующим субъектом в городе, которому в данный период без аукциона предоставлен земельный участок для жилищного строительства.

Суд признал несостоятельными доводы администрации о том, что был обеспечен равный доступ для получения земельного участка, выделенного этой организации. Газетная публикация о возможности предоставления земельного участка площадью 7 560 кв. м под строительство жилых домов не может рассматриваться в качестве надлежащего извещения заинтересованных лиц о возможности предоставления участка площадью 2 659 кв. м для строительства одного жилого дома. В решении указано: «… опубликованная информация объективно сужает круг хозяйствующих субъектов, заинтересованных в предоставлении участка большей площади и объемов строительства». При этом суд подчеркнул, что в соответствии с федеральным и региональным законодательством определение земельного участка, испрашиваемого для строительства, должно производиться по таким признакам, как его примерный размер, назначение и предполагаемое место размещения. Так, утвержденный Пензенской городской Думой 28.11.2003 г. порядок предоставления земельных участков, находящихся в ведении органов местного самоуправления г. Пензы, предусматривает, что решение об оформлении земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта принимается при отсутствии заявлений о его предоставлении в течение 30 дней с момента публикации объявления о возможности такого предоставления.

Суд отказал в удовлетворении требований администрации г. Пензы о признании незаконным решения Федеральной антимонопольной службы по Пензенской области о признании администрации нарушившей п. 1 ст. 7 Закона РСФСР «О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках» от 22.03.1991 г. № 948-1 и предписания о прекращении нарушения антимонопольного законодательства.

С выводами Арбитражного суда Пензенской области согласился и Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, который рассмотрел дело в кассационном порядке. В постановлении по делу № А49-5848/2006 от 13.06.2007 г. указано, что у ООО «Спецстроймонтаж» имелись преимущества по отношению к другим хозяйствующим субъектам, работающим на рынке жилищного строительства в г. Пензе, выражавшиеся в предоставлении земельного участка без взимания платы за право заключения договора аренды, как это предусмотрено ст. ст. 30.1 и 38.1 Земельного кодекса РФ.

В другом случае кассационная инстанция отменила акты нижестоящих судов, признав обоснованность и законность решения УФАС по Липецкой области.

Выводы Федерального арбитражного суда Центрального округа в постановлении от 27.06.2007 г. по делу № А36-2557/2006 основываются на данных антимонопольного органа о том, что рынок строительства зданий и сооружений в г. Липецке низкоконцентрированный, с развитой конкурентной средой. Суд учел, что наряду с компанией, получившей земельный участок в обход аукционных процедур, лицензии на осуществление строительной деятельности имеют еще 1 350 хозяйствующих субъектов.

Распоряжение главы администрации г. Липецка от 28.03.2006 г. № 1606-р, которым ЗАО «РСУ-2 «Липецкстрой» в нарушение требований ст. 30.2 ЗК РФ передан в аренду земельный участок, по мнению суда, «… устранило конкуренцию и ущемило интересы иных хозяйствующих субъектов, осуществляющих свою деятельность на рынке строительства жилья Липецкой области». Кроме того, суд указал, что изданием вышеуказанного распоряжения глава администрации г. Липецка фактически предоставил отдельному хозяйствующему субъекту льготы и преимущества, однако в нарушение п. 2 ст. 7 Закона о конкуренции проект данного ненормативного акта в части безальтернативного решения о выделении земельного участка не был согласован с антимонопольным органом.

В постановлении Федерального арбитражного суда Московского округа от 13.02.2008 г. № КА-А40/14830-07 кассационная инстанция признала правильность выводов антимонопольного органа о том, что предоставление Правительством Москвы земельного участка ЗАО «СК Донстрой» для проектирования и строительства многофункционального жилого комплекса без проведения аукциона, предусмотренного ст. 30.1 ЗК РФ, противоречит требованиям ст. 15 Закона о защите конкуренции, так как приводит или может привести к ограничению конкуренции на рынке жилищного строительства путем создания дискриминационных условий доступа на рынок жилищного строительства в столице.

По этому делу арбитражные суды первой и апелляционной инстанций указывали на отсутствие в решении и предписании антимонопольного органа сведений о каких-либо конкретных хозяйствующих субъектах, осуществлению деятельности которых препятствует распоряжение. В отмененных актах этих судов содержались следующие выводы арбитров: само по себе предоставление ЗАО «СК Донстрой» земельного участка без проведения аукциона при отсутствии признаков ограничения конкуренции не свидетельствует об ограничении конкуренции и не может служить основанием для признания Правительства Москвы нарушившим п. 1 ст. 15 Закона о защите конкуренции.

Рассмотрим еще один судебный прецедент.

В постановлении Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 19.07.2007 г. по делу № А43-30335/2006-42-988 суд кассационной инстанции отклонил аргумент администрации Нижнего Новгорода об отсутствии в ее действиях состава правонарушения, предусмотренного антимонопольным законодательством. При этом суд согласился с выводом антимонопольного органа о том, что в результате принятия администрацией незаконных постановлений в преимущественном положении по сравнению с другими хозяйствующими субъектами оказались две компании. Эти компании вопреки требованиям ст. 30.1 Земельного кодекса РФ без участия в аукционе получили право на строительство жилья с целью его последующий продажи и получения прибыли на земельных участках, предоставленных муниципальному учреждению.

Ранее двумя постановлениями администрации от 01.03.2006 г. № 481 и № 483 земельные участки под жилищное строительство с предварительным согласованием места размещения объектов были предоставлены МУ «Глав УКС г. Н. Новгорода» в безвозмездное срочное пользование (на 11 месяцев 29 дней). 03.04.2006 г. администрация провела открытый конкурс по выбору подрядчиков-инвесторов для проектирования и строительства домов в Нижнем Новгороде, в том числе и на земельных участках, предоставленных указанными постановлениями МУ «Глав УКС г. Н. Новгорода». Победителями конкурса признали ООО «Жилстрой-НН» и ОАО «Домостроительный комбинат № 2». Необходимость привлечения инвесторов-дольщиков обусловлена недостатком денежных средств в бюджете.

Арбитры указали на несоответствие постановлений администрации нормам земельного законодательства. Оно не предусматривает возможности предоставления земельных участков для жилищного строительства с предварительным согласованием места размещения объектов в безвозмездное срочное пользование либо постоянное (бессрочное) пользование ни муниципальным учреждениям, ни каким-либо иным лицам.

Законодательство нужно менять

За время применения аукционного порядка предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, выявились и недочеты законодателя, и трудноразрешимые проблемы, с которыми постоянно вынуждены сталкиваться правоприменители, органы власти, инвесторы. Кроме того, сразу же обнаружилось, что универсальные для всей страны нормы земельного законодательства в разных регионах работают не одинаково и что иногда аукционный порядок просто невозможно реализовать.

Например, в некоторых районах Московской области инвесторы, застройщики крайне неохотно идут не то чтобы на конкурс, но даже просто с предложениями к администрациям о выделении земельных участков под строительство жилой недвижимости (особенно в отдаленных от центра местностях, на болотистых, трудных для освоения почвах). Рынок строительства высококонцентрированный, не всегда найдется конкурент, готовый поторговаться на аукционе. В столице все наоборот: конкуренция очень развита, рынок строительства низкоконцентрированный. Почти всегда находится несколько компаний, готовых конкурировать за право застройки одного и того же земельного участка.

Полагаем, законодателю следует отказаться от единых для всей страны процедур предоставления земельных участков под освоение и жилищное строительство в пользу дифференцированного подхода. Это позволит учесть региональную специфику.

Считаем также необходимым предоставить органам представительной власти на местах возможность самим решать вопросы по процедурам выделения земельных участков и принимать соответствующие законодательные акты.

А процедуры подготовки земельных участков к жилищному строительству, наоборот, должны быть урегулированы на федеральном уровне. В настоящее время формирование земельных участков, которые впоследствии должны выставляться на аукцион, – обязанность органов власти. На практике они фактически не ведут такой работы. Зато в скорейшем формировании конкретных земельных участков заинтересованы инвесторы. По негласным соглашениям с местными властями инвесторы и проводят формирование приглянувшихся земельных участков 1 .

Потратив на подготовку к строительству 3-4 года (столько времени уходит в среднем на формирование земельного участка) и значительные собственные средства, инвестор не получает никаких прав на участок и вынужден приобретать его на общих основаниях.

После того как земельный участок сформирован, он должен выставляться на торги. Аукционы должны проводиться в строгом соответствии с требованиями Земельного кодекса РФ и Гражданского кодекса РФ, Правил организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков (утв. постановлением Правительства РФ от 11.11.2002 г. № 808) и других актов.

Изучив документацию таких аукционов, можно найти признаки, указывающие на формальный подход к данной процедуре. Например, аукцион признается несостоявшимся из-за того, что не нашлось второго желающего осуществить жилищное строительство на весьма привлекательном (для самых разных инвесторов) земельном участке. Нелепо выглядят и торги, на которых из двух присутствующих участников один вообще не дает своего предложения по цене. Аукцион прекращается, едва успев начаться, объявлением победителя.

Успешное завершение процедуры формирования земельного участка и награда за труды – победа на конкурсе – не решают всех проблем инвестора, а, скорее, создают новые. В дальнейшем он связан условиями заключенного контракта, менять который законодатель запрещает. Это значит, что объемы, сроки выполнения работ, их стоимость, затраты на материалы и пр. должны оставаться неизменными, вопреки здравому смыслу и условиям, которые диктует рынок.

По мнению сторонников аукционного порядка предоставления земельных участков, такой порядок положительно влияет на коррупционное состояние. Но, на наш взгляд, не все так однозначно, ведь коррупция – явление скрытое. Прямых свидетельств того, что проведение торгов во всех случаях положительно влияют на коррупционную составляющую, нет.

Наблюдается, скорее, обратный эффект: конкурс стал отменным прикрытием для коррупционеров, которые могут обезопасить себя, в т.ч. от претензий правоохранительных органов. При возникновении нежелательных вопросов недобросовестный чиновник всегда может предъявить аукционную документацию, подписи членов комиссии под протоколом и прочие бумаги. Кроме того, при формальном соблюдении аукционной процедуры нет должностных лиц, персонально ответственных за принятие даже крайне невыгодного для региона решения, за соответствие строительства целям и задачам использования земельного участка, за соблюдение сроков строительства, за конечный результат.

Усилия по предотвращению нарушений дают положительный результат. Так, за 3 и 4 кварталы 2008 г. в Москве нарушений не зарегистрировано.

Источник: delo-press.ru

Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности

Как уже было указано, в соответствии с действующим Земельным кодексом, предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из состава земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков, естественно в пределах их компетенции.

В Земельном кодексе определен общий порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. При этом следует отметить, что в этом документе, в отличие от Земельного кодекса 1991 года более детально расписан этот процесс.

В соответствии со статьей 30 Земельного кодекса РФ предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию:

— без предварительного согласования мест размещения объектов;
— с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Вообще такое деление сделано Законодателем не случайно. Так как земельные участки для целей строительства с предварительным согласованием размещения объектов предоставляются, в постоянное (бессрочное) пользование ограниченному кругу лиц — федеральным казенным предприятиям, государственным и муниципальным учреждениям, органам государственной власти и местного самоуправления либо в аренду. То есть в этом случае государство или местное самоуправление не лишается права собственности на земельные участки, предоставленные под строительство.

Предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии со статьей 38 Земельного кодекса РФ.

Предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду, а государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления, в постоянное (бессрочное) пользование.

Считаю это большим прогрессом в земельных правоотношениях, так как по старому порядку органы исполнительной власти могли предоставлять земельные участки под строительство по своему усмотрению. Теперь же этот процесс стал публичным, а чиновники не могут отдать земельный участок просто тому, кто именно им больше нравиться. Теперь необходимо проводить обязательные торги, конкурсы, аукционы, где всякий желающий имеет право принять в них участие. Этим самым предполагается значительно снизить возможность злоупотребления представителями исполнительной власти в процессе предоставления земельных участков под строительство.

Предоставление земельных участков для строительства без предварительного согласования мест размещения объекта осуществляется в следующем порядке:

1) Проведение работ по формированию земельного участка. Данная операция включает в себя следующие действия:

— Подготовку проекта границ земельного участка и установление его границ на местности. Данная операция предусматривает изучение всех имеющихся материалов на отводимый земельный участок для строительства, в которых имеется его графический план. При его отсутствии специализированный орган производит необходимые замеры и устанавливает меже-вые знаки на местности для выделения его на местности (в натуре). Сама же процедура формирования земельного участка и этапы его формирования были рассмотрены в первом параграфе настоящей главы, поэтому мы не будем повторно их рассматривать.
— Определение разрешенного использования земельного участка. Данная операция была достаточно подробно рассмотрена в третьем параграфе настоящей главы, поэтому здесь повторно рассматриваться не будет. Разрешенное использование земельного участка устанавливается из постановления об отводе земельного участка под строительство и вместе с категорией земель указывается в документах государственного земельного кадастра при его кадастровом учете.
— Определению технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения. Эта операция осуществляется чаще всего непосредственно самим заявителем, желающим получить земельный участок под строительство, как правило, в органах архитектуры и местных органах Росземкадастра, где имеются все необходимые данные о наличии или отсутствии объектов инфраструктуры обеспечения строения, которое предполагается возвести на указанном земельном участке. Именно указанные органы обладают всей необходимой информацией об этих объектах, охранных зонах и территориальных зонах. В частности в органах архитектуры заявителям предоставляют по их запросам выкопировки участков населенных пунктов, где расположен земельный участок с указанием всех сетей инженерно-технического обеспечения.
— Принятию решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) и или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов). В этом случае органы исполнительной власти должны принять решение, прежде всего, о возможности предоставления указанного земельного участка под строительство. И не просто какому-либо лицу или группе лиц, а можно ли предоставить земельный участок в принципе. В данном случае решение или выписка из него о предоставлении земельного участка для строительства либо об отказе в его предоставлении выдается заявителю в семидневный срок со дня его принятия. Решение об отказе в предоставлении земельного участка для строительства может быть обжаловано заявителем в суд, который в случае признания недействительным отказа в предоставлении земельного участка для строительства, в своем решении обязывает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предоставить земельный участок. При этом в решении суда должны быть указаны срок и условия его предоставления.
— Публикации сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Здесь следует отметить, что из данного правила есть одно исключение, когда земельный участок может быть предоставлен без проведения торгов. Об этом прямо записано в ст. 30 ЗК: «Передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка». Боголюбов С.А .// Комментарий к земельному кодексу Российской Федерации // М. 2001, С.98

2) проведение государственного кадастрового учета земельного участка в соответствии с действующими правилами.

В результате указанного кадастрового учета земельный участок получает описание и индивидуализацию в Едином государственном реестре земель и получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и произвести его качественную и экономическую характеристики.

3) Проведение непосредственно самих торгов (конкурса, аукциона), после проведения которых должны быть подписаны либо протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов), либо подписан договор аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов). Общие начала проведения торгов определяются ст. 447 и 448 ГК.

Дополнительные требования приводятся в ст. 38 ЗК, где основным условием проведения торгов является индивидуализация земельного участка, то есть соблюдение условий его формирования. Иначе говоря, с точки зрения гражданского законодательства, земельный участок после его формирования и определения на местности (в натуре) становится индивидуально-определенной вещью. До определения его в натуре, даже при наличии постановления об отводе определенного количества земли, можно говорить лишь о правах требования, то есть вещах, определенных родовыми признаками, на которое не может возникнуть право собственности.

Еще одним дополнительным фактом здесь является то, что в качестве продавца земельного участка или права на заключение его аренды выступает уполномоченный на то орган государственной или муниципальной власти. Организатором же самих торгов может быть непосредственно сам собственник или действующая на основании договора с ним специализированная организация. На мой взгляд, для решения этой проблемы было бы неплохо либо организовать единый аукционный центр на уровне субъекта РФ, либо передать по договору все-таки негосударственной специализированной организации, сделав эту процедуру максимально «прозрачной» для всех ее участников.

В соответствии с земельным и гражданским законодательством решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) является основанием для государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования при предоставлении земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование, либо для заключения договора купли-продажи и государственной регистрации права собственности покупателя на земельный участок при предоставлении земельного участка в собственность, либо для заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду.

Теперь вернемся к рассмотрению вопроса о предоставлении земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта, в результате чего собственник земельного участка — государство или местное самоуправление не лишаются права собственности на него. В этом случае предоставление земельного участка происходит в следующем порядке:

1) выбирается земельный участок и принимается решение о предварительном согласовании места размещения объекта;
2) проводятся уже описанные работы по формированию земельного участка;
3) указанный земельный участок должен пройти процедуру государственного кадастрового учета в соответствии с действующими правилами;
4) принимается решение о предоставлении земельного участка для строительства.

Следует также отметить, что в соответствии с новым Земельным кодексом предварительное согласование места размещения объекта не проводится при размещении объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки (зонированием территорий), а также в случае предоставления земельного участка для нужд сельскохозяйственного производства или лесного хозяйства либо гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства.

Теперь к вопросу о подаче самого заявления о предоставлении земельного участка и этапах выбора указанного земельного участка.

Для предоставления земельного участка под объекты строительства должны лица (как юридические, так и граждане), заинтересованные в пре-доставлении указанного земельного участка, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта. Как уже отмечалось, данный орган власти должен быть правомочным в предоставлении земельных участков под строительство.

В указанном заявлении должны быть указаны назначение объекта, который предполагается возвести, предполагаемое место его размещения, примерный размер земельного участка под объект строительства, а также обоснование этого размера. Эти данные являются очень важными, так если категория земель земельного участка под строительство как правило известно, то разрешенное использование должно определяться его собственником на основании данных в заявлении. И самое главное — испрашиваемое право на земельный участок. К заявлению могут прилагаться технико-экономическое обоснование проекта строительства или необходимые расчеты, хотя эти данные закон не относит к числу обязательных.

После чего «орган местного самоуправления по заявлению гражданина или юридического лица либо по обращению исполнительного органа государственной власти обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного земельного кадастра и документов землеустройства с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями». ст. 31 Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 № 136-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации от 29 октября 2001. №44. — Ст. 4147.

Хотя в законе и написано, что необходимая информация о разрешенном использовании земельных участков и об обеспечении этих земельных участков объектами инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, технические условия подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, а также дежурные кадастровые карты (планы), содержащие сведения о местоположении земельных участков, предоставляются бесплатно соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями в двухнедельный срок со дня получения запроса от органа местного самоуправления, на деле это происходит не всегда так. К примеру, если идет речь о предоставлении земельного участка, не прошедшего кадастровый учет и не определенного в натуре, указанные сроки будут однозначно сорваны. По закону о государственном земельном кадастре данные сроки определяются в один месяц для органов, осуществляющих кадастровый учет, двухнедельный же срок определен не для них, а для соответствующих органов власти, только для последних и актуален указанный двухнедельный срок. Не меньше вопросов и с органами архитектуры, обязанных выдающих необходимую информацию, чаще всего в виде выкопировок из градостроительных планов населенных пунктов.

Очень важная роль в процессе отвода земельных участков под строительство отводится информированности всех заинтересованных лиц. Земельный кодекс обязывает органы местного самоуправления городских или сельских поселений информировать население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства. Для этого указанные органы обязаны информировать землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков (которые находятся в государственной или муниципальной собственности) законные интересы которых могут быть затронуты в результате возможного изъятия для государственных и муниципальных нужд находящихся соответственно в их пользовании и владении земельных участков, в связи с предоставлением этих земельных участков для строительства.

Для случаев, предусматривающих размещение объектов для общественных нужд, необходимо производить выкуп земельных участков, которые могут находятся в собственности граждан или юридических лиц. При этом уполномоченные органы власти (государственной или местного самоуправления) информирует собственников этих земельных участков об их возможном выкупе. В этом случае порядок и условия предоставления такой информации могут быть установлены федеральными законами, законами субъектов РФ, то есть по большей части должны быть унифицированы.

В свою очередь закон предоставляет гражданам, общественным организациям (объединениям) и органам территориального общественного самоуправления право участия в решении вопросов, затрагивающих интересы населения и связанных с изъятием, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных и муниципальных нужд и предоставлением этих земельных участков для строительства.

После того как указанные действия будут проведены, а земельный участок будет выбран, результаты выбора земельного участка должны быть оформлены соответствующим актом о выборе земельного участка под строительство.

К данному акту в соответствии с законом должны прилагаться проекты границ каждого земельного участка в соответствии с возможными вариантами их выбора и утвержденные органом местного самоуправления.

В случае, если предполагается изъятие земельного участка, в том числе путем его выкупа, для государственных или муниципальных нужд к акту о выборе земельного участка также прилагаются расчеты убытков собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, потерь сельскохозяйственного производства или потерь лесного хозяйства.

Источник: vuzlit.com

Порядок предоставления земельного участка под строительство

Согласно Земельному кодексу рассматривается два способа предоставления земельного участка под строительство: с предварительным согласованием места размещения и без предварительного согласования места размещения.
Предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов осуществляется в аренду, а также в постоянное (бессрочное) пользование в соответствии с действующим законодательством.

Введение. 3
1 Правовое регулирование предоставления земельных участков для строительства. 4
1.1 Порядок предоставления земельного участка с предварительным
согласованием мест размещения объектов. 5
1.2 Порядок предоставления земельного участка без предварительного
согласования мест размещения объектов. 8
1.3 Анализа процедуры предоставления земельных участков
для строительства. 11
2 Правовые аспекты решения о предоставлении земельного участка для
строительства. 12
2.1 Государственные и муниципальные органы, осуществляющие предоставление земельных участков. 12
2.2 Нормы предоставления земельных участков. 13
2.3 Принятие решения о предоставлении земельного участка
для строительства. 16
3 Особенности предоставления земельных участков для жилищного
строительства . 18
4 Порядок предоставления земель для размещения промышленных
и иных объектов. 21
Заключение. 23
Список используемой литературы. 24

Файлы: 1 файл

Проектное положение границ и размеры земельных участков устанавливаются (восстанавливаются) по проектам строительства соответствующих объектов, а при отсутствии проектов строительства — по нормам отвода земель, установленным в строительных нормах и правилах (СНиПах), действовавшим на момент строительства. Учитываются фактически используемые площади земельных участков и ситуация, отображенная на картографическом материале (реки, ручьи, каналы, лесополосы, дороги, дорожные сооружения, заборы, изгороди, фасады зданий и другие природные и созданные трудом человека объекты) 1 .

Не допускается совершение сделок с земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, если в результате таких сделок образуются новые земельные участки, размеры и местоположение которых не соответствуют требованиям согласно законодательству 1 .

Максимальный размер общей площади земельных участков сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного административно- территориального образования субъекта Российской Федерации и могут находиться одновременно в собственности гражданина, его супруга и близких родственников (родителей, детей, братьев, сестер, дедушки, бабушки и внуков), а также юридических лиц, в которых данные гражданин или его супруг и близкие родственники (родители, дети, братья, сестры, дедушка, бабушка и внуки) имеют право распоряжаться более чем 50 процентами общего количества голосов, приходящихся на акции (вклады, доли), составляющие уставные (складочные) капиталы данных юридических лиц, устанавливается законом субъекта Российской Федерации 1 .

Установленный законом субъекта Российской Федерации максимальный размер общей площади таких земельных участков сельскохозяйственных угодий не может быть менее чем 10 процентов общей площади сельскохозяйственных угодий в границах одного административно- территориального образования на момент предоставления и (или) приобретения таких земельных участков.

Федеральными законами устанавливаются нормы предоставления земельных участков для отдельных категорий граждан и под конкретные цели использования.

Для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности могут предоставляться и приобретаться земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения согласно Федеральному закону «О крестьянском (фермерском) хозяйстве». Для строительства зданий, строений и сооружений, необходимых для осуществления деятельности фермерского хозяйства, могут предоставляться и приобретаться земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и земель иных категорий. Минимальные размеры земельных участков не устанавливаются для фермерских хозяйств, основной деятельностью которых является садоводство, овощеводство защищенного грунта, цветоводство, виноградарство, семеноводство, птицеводство, пчеловодство, рыбоводство или другая деятельность в целях производства сельскохозяйственной продукции по технологии, допускающей использование земельных участков, размеры которых менее минимальных размеров земельных участков, установленных законами субъектов Российской Федерации 29 .

Согласно Федеральному закону от 27 мая 1998 г. № 76-ФЗ «О статусе военнослужащих» военнослужащим — гражданам, проходящим военную службу по контракту, общая продолжительность военной службы которых составляет 10 лет и более, бесплатно по месту военной службы предоставляются в собственность или пожизненное наследуемое владение земельные участки по их желанию для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства или индивидуального (коллективного) садоводства 30 .

Земельные участки предоставляются органами государственной власти и органами местного самоуправления в порядке, определенном федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности:

— для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства или индивидуального (коллективного) садоводства — по нормам, установленным органами местного самоуправления, но не менее 0,10 гектара в городах и поселках городского типа и не менее 0,25 гектара в сельской местности;

— для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства после увольнения с военной службы — по нормам, установленным законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации 31 .

2.3 Принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства.

Согласно пункту 1 статьи 32 Земельного кодекса РФ решение о предварительном согласовании места размещения объекта и проект границ земельного участка являются основанием установления в соответствии с заявками граждан или юридических лиц, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства, и за их счет границ такого земельного участка на местности и его государственного кадастрового учета в порядке, установленном федеральными законами 32 .

Установление границ земельного участка на местности осуществляется землеустроительными организациями. Одновременно готовятся документы, необходимые для внесения в Единый государственный реестр земель.

Сведения о земельном участке, которые содержатся в Едином государственном реестре, определены в статье 14 Федерального закона «О государственном земельном кадастре». Моментом возникновения земельного участка как объекта государственного кадастрового учета в установленных границах является дата внесения записи о таком участке в Единый государственный реестр земель 33 .

Право на конкретный земельный участок возникает у субъекта только после государственной регистрации соответствующего права в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» 34 и внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок .

Для того, чтобы орган, осуществляющий предоставление земельных участков, принял решение о предоставлении конкретного участка, от заявителя требуется, помимо указанного выше заявления, представление кадастровой карты (плана) данного земельного участка. Кадастровая карта (план) представляет собой карту (план), на которой в графической и текстовой формах воспроизводятся сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре. В зависимости от состава воспроизведенных сведений и целей их использования кадастровые карты (планы) подразделяются на: кадастровые карты (планы) земельных участков; дежурные кадастровые карты (планы); производные кадастровые карты (планы). Кадастровая карта (план) земельного участка воспроизводит в графической и текстовой формах сведения о земельном участке 35 .

Условия предоставления земельных участков для государственных или муниципальных нужд должны предусматривать возмещение всех убытков, связанных с изъятием этих земельных участков у землепользователей, землевладельцев, расторжением или прекращением договоров их аренды, а также возмещение в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 58 Кодекса, потерь сельскохозяйственного производства или потерь лесного хозяйства. Условия могут также предусматривать права других лиц, обременяющие предоставляемые земельные участки, или предусмотренные ст. 56 Кодекса ограничения использования земельных участков 1 .

Указанные убытки и потери почти всегда возникают при изъятии земельных участков у их прежних пользователей, прекращении договоров аренды. К моменту принятия решения убытки и потери должны быть подсчитаны и согласованы с лицами, которым они причиняются. Если возникает спор по вопросу их определения, то он разрешается в судебном порядке 36 .

Источник: student.zoomru.ru

Правила, цели и сроки предоставления земельных участков, нюансы этой процедуры

Предоставлением земли от государства следует рассматривать как один из сложных процессов, во время которого государственное имущество, представленное одним из ключевых ресурсов, передается для достижения каких-то целей физическому или юридическому лицу.

Предоставление земельных участков государством может осуществляться по-разному. Все зависит от категорий граждан и тех целей, для которых земля нужна. О чем необходимо помнить, когда речь идёт о получении земли от государства? И каким условиям должен соответствовать получатель?

Что такое предоставление земельных участков?

Правила, цели и сроки предоставления земельных участков, нюансы этой процедуры

Предоставлением земли от государства следует рассматривать как один из сложных процессов, во время которого государственное имущество, представленное одним из ключевых ресурсов, передается для достижения каких-то целей физическому или юридическому лицу.
Весь процесс передачи оформляется специальным документом — договором предоставления земельного участка, в содержании которого фиксируется, для каких целей, на каких условиях и на какой срок этот участок будет предоставлен пользователю.
В том случае, если участок предоставляется на ограниченный срок с условием возможного расторжения, в тексте договора о предоставлении такого участка обязательно указываются условия, на которых договор может быть расторгнут раньше времени, а также те условия, соблюдение которых поможет получить землю в собственность.

Процедура предоставления земли государством или администрацией регулируется целым рядом нормативных актов, ключевым из которых является Земельный Кодекс Российской Федерации. В этом нормативном акте вопросам предоставления земли различным категориям физических и юридических лиц, имеющих на это право, посвящена глава 5.1, в которой содержатся статьи, дающие подробную расшифровку того, какие требования предъявляются к претендентам, а также кто именно может рассчитывать на землю путем получения ее на безвозмездной основе в соответствии с действующим законодательством.

Какие виды предоставления земли существуют?

Правила, цели и сроки предоставления земельных участков, нюансы этой процедуры

Если земельные участки находятся в государственной или муниципальной собственности, они могут предоставляться следующими способами в пользование и владение физическим или юридическим лицам:
Однако это основные направления, по которым может осуществляться предоставление земельных участков от государства.
В том случае, если гражданин или организация, претендующая на получение земельного надела, имеет отношение к категориям, которые могут использовать право на льготное получение земли, таким категориям участок будет предоставлен на безвозмездной основе.

Исключение составляет договор безвозмездного срочного пользования, который заключается в соответствии с Гражданским Кодексом Российской Федерации и носит характер ссудного договора, в котором государство выступает в качестве ссудодателя, а пользователь земельного участка становится ссудополучателем.

Правила, цели и сроки предоставления земельных участков, нюансы этой процедуры

Многодетные и молодые семьи, которые еще не воспользовались правом на бесплатное получение земли;
Ветераны Труда (Советского Союза и России);
Полные кавалеры орденов Славы;
Герои России и Советского Союза;
Собственники зарегистрированных в качестве недвижимого имущества капитальных строений.

Для этих категорий граждан предусмотрен особый порядок получения земли от государства, ключевым этапом в котором будет доказывание своего права на льготное получение земли.

Под какие цели и кто может получить землю?

Несмотря на то что в Земельном Кодексе не содержится подробной расшифровки тех направлений, для которых могут выделить землю из государственных фондов, сложившаяся практика предоставления земельных участков разграничила те целевые направления, на которые выделяются земли каждой категории, решившей воспользоваться этим правом.

Многодетные и молодые семьи

Правила, цели и сроки предоставления земельных участков, нюансы этой процедуры

Индивидуальное жилищное строительство. В том случае, если такая семья стоит в очереди на улучшение жилищных условий и ни разу не воспользовалась правом на получение жилищных льгот от государства, она может рассчитывать на получение земельного участка, на котором можно будет возвести собственный дом.
Организация и ведение личного подсобного хозяйства на полученной земле. Однако, если создание сельскохозяйственного производства можно будет рассматривать в качестве источника дохода для поддержания достойного уровня жизни этой семьи, то землю можно будет использовать для создания крестьянского или фермерского хозяйства (если площади, занимаемые таким хозяйством, не превысят границы выделенного участка).

Герои Труда

Герои Труда, а также кавалеры ордена Славы, Герои России и Советского Союза могут получить земельные участки для таких целей:

Ведение индивидуального дачного строительства (под таким строительством подразумевается возведение дома, в котором невозможно осуществить постоянную регистрацию как по месту своего постоянного жительства);
Организация личного подсобного или приусадебного хозяйства без возможности создания сельскохозяйственного производства.

Молодые специалисты

После изменений, внесенных в Земельный Кодекс, на бесплатное получение земли может рассчитывать еще одна категория населения — молодые специалисты, приехавшие в сельскую местность для работы после окончания высших учебных заведений.

Таким специалистам выделяются земли для индивидуального жилищного строительства в определенном районе с возможностью организации на оставшейся от возведения дома территории участка организовать свое личное подсобное хозяйство.

Это означает, что в течение пяти лет лицо, получившее участок, должно начать на нем строительство. В противном случае надел будет возвращен государству.

На каких правах может предоставляться земля?

Виды предоставления земель и то, на каких правах участки распределяются между претендентами, в современном законодательстве не считается одним и тем же, так как это две разные юридические категории.

Правила, цели и сроки предоставления земельных участков, нюансы этой процедуры

Право собственности, когда надел полностью передается во владение и распоряжение лицу, подавшему прошение о наделении его землей;
Право пользования участком. Такое право подразумевает возможности использовать участок по своему усмотрению, но без передачи пользователю в собственность до исполнения последним определенных условий, установленных государством в рамках своих нормативных актов (например, молодому специалисту земля выдаётся на срок не менее пяти лет для возведения собственного дома, а после постройки и оформления его в собственность можно переоформить в собственность и участок, на котором дом стоит, на безвозмездной основе).

Из права пользования (к которому относится и аренда, и постоянное бессрочное пользование, и безвозмездное срочное) может возникнуть право собственности, если пользователь выполнил все условия, установленные государством.

Важные моменты

Все предоставляемые участки должны отвечать определенному перечню требований, установленному в соответствии с действующим законодательством:

Геологическое состояние участка должно позволять возвести на нем строение (если речь идет об индивидуальном жилищном строительстве), а возведение дома не должно повлечь ухудшение состояния участка;
Уровень плодородия должен соответствовать возможности снимать регулярный урожай тех или иных сельскохозяйственных культур;
Площади предоставленного участка должно хватить для постройки дома, отвечающего минимальным социальным нормам проживания в нем семьи;
Экологическая обстановка вокруг участка должна быть благоприятной (то есть участок должен располагаться вдали от промышленных предприятий, а также полигонов утилизации отходов различного происхождения).

Что касается норм площади (так как это основной показатель, который влияет на ценность предоставляемых участков), то в каждом регионе они определены по-своему.

Правила, цели и сроки предоставления земельных участков, нюансы этой процедуры

Для индивидуального жилищного строительства — не менее 3 соток;
Для садоводства — 4 сотки;
Для огородничества — 2 сотки;
Для животноводства — не менее 15 соток;
Для дачного строительства — не менее 5 соток.

Максимальные размеры также определены в каждом субъекте федерации исходя из конкретных условий состояния земельного фонда. Так, максимальные размеры участков для разных целей использования определены в таких границах:

Для индивидуального жилищного строительства — не более 15 соток;
Для садоводства — 25 соток;
Для огородничества — 1 гектар;
Для животноводства — 1 гектар;
Для дачного строительства — 25 соток.

Как и где получить земельный участок?

Государственный и административный регламент предоставления земельных участков различных форм собственности (федеральная, региональная или муниципальная земля) определен в статьях 39.9-39.20 Земельного Кодекса РФ.

Так, с заявлением на получение земли из федеральной собственности просителю необходимо обращаться в федеральные органы исполнительной власти путем направления соответствующего заявления на имя руководителя такого органа.
Если речь идет о региональной собственности (то есть собственности субъекта федерации), то обращение направляется в исполнительные органы субъекта (заявление пишется также на имя руководителя).
В том случае, если земля находится в муниципальной собственности, то заявление должно направляться в соответствующий орган муниципалитета.

Правила, цели и сроки предоставления земельных участков, нюансы этой процедуры

Подбор участка (можно найти через публичную кадастровую карту или имеющиеся объявления);
Первичное заявление о возможности предоставления участка просителю;
Подготовка кадастровых документов на участок;
Основное заявление;
Получение извещения о предоставлении земельного участка;
Проведение торгов или вынесение Постановления руководителя органа о наделении просителя землей (если можно и нужно обойтись без торгов);
Получение свидетельства о праве собственности или о праве пользования участком и регистрация перехода такого права.

Этот алгоритм универсален для получения участка любым способом, будь то оформление в собственность, заключение договора аренды, постоянного бессрочного пользования или безвозмездного срочного пользования земельным участком.

Получение земли от государства может происходить путем возникновения двух видов прав — права собственности и права пользования.

То, каким именно путём будет получен участок, определяется принадлежностью лица, получающего землю, к той или иной категории лиц, имеющих такое право.

Однако, независимо от того, в чьей собственности находится земля (в федеральной или муниципальной), алгоритм ее получения не меняется.

Правила, цели и сроки предоставления земельных участков, нюансы этой процедуры

Предоставление земельных участков государством — один из сложных процессов, который осуществляется по-разному в зависимости от категорий граждан и тех целей, для которых земля нужна. Что нужно знать, когда речь идёт о предоставлении земли от государства и каким требованиям должен соответствовать получатель?

Предоставить землю гражданину или юридическому лицу — что это значит?

Предоставление земельного участка от государства — понятие, подразумевающее процедуру, где государственное имущество передается физическому или юридическому лицу для каких-либо целей. Во время передачи земли заключается соответствующий договор, в котором содержатся все важные моменты процесса: цели, на которые дается земля, правила и условия получения, срок.

Если земельный участок дается на временной период с возможностью расторгнуть раньше окончания срока, то все условия прописываются в обязательном порядке.

Процедура предоставления земли регулируется Земельным Кодексом РФ, где решаются вопросы предоставления земли разным категориям лиц, имеющих на это право.

В главе 5.1 ЗК РФ подробно расписаны условия к гражданам, которые могут претендовать на землю от государства в лице его субъектов или муниципальных образований.

Какие виды передачи ЗУ существуют?

Согласно законодательству, существует 4 варианта предоставления земли от государства физическим и юридическим лицам:

продажа (могут происходить торги или без них осуществляется право преимущественного выкупа);
аренда (точно также через торги либо без них, если есть намерения продлить договор);
постоянное бессрочное пользование (со своевременной платой за использование участка либо без неё);
безвозмездное срочное пользование (предоставляется в том случае, если претендент имеет возможность воспользоваться подобным правом на льготной основе).

При получении безвозмездного участка земли составляется договор купли-продажи, однако получатель никаких выплат не производит. Это происходит по той причине, что при подготовке необходимой документации и оформлении бумаг лицо потратит некоторую сумму денег.

В случае предоставления земельного участка в виде безвозмездного срочного пользования составляется ссудный договор, где претендент на землю является ссудополучателем, а государство ссудодателем.

Получить землю от государства имеют право отдельные категории граждан:

граждане, имеющие трех и более детей, и молодые семьи, которые ещё не пользовались правом на землю от государства;
Ветераны Труда РФ и Советского Союза;
Герои РФ и Советского Союза;
молодые специалисты (врачи, учителя).

Для данных категорий граждан существует особый порядок получения земли от государства на льготной основе и специальные программы.

Подробно о том, какие бывают виды пользования земельным участком, рассказано тут.

Под какие цели и кто может получить землю?

В нормативно-правовых актах отсутствует конкретная расшифровка тех направлений, которым выделяют землю от государства. Однако на практике происходит разграничение направлений, которые решили воспользоваться правом получения бесплатной земли от государственного фонда.