214 фз о долевом строительстве сроки

Содержание

1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

фз 214 о долевом строительстве новостройка

3. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

ЮРИДИЧЕСКАЯ ПОМОЩЬ ДОЛЬЩИКАМ

Позиция Верховного суда РФ и иных государственных органов

Перенос срока передачи объекта долевого строительства допускается только после подписания дополнительного соглашения с дольщиком.

Уведомление застройщиком участника долевого строительства о переносе сроков строительства не влечет изменения сроков, предусмотренных договором участия в долевом строительстве. Для их изменения необходимо заключение застройщиком и участником долевого строительства соглашения, подлежащего государственной регистрации.

Ю. обратилась в суд с иском к застройщику о признании недействительным договора в части, взыскании убытков, неустойки, компенсации морального вреда и штрафа, ссылаясь на то, что общество уступило ей право требования по договору участия в долевом строительстве, заключенному между ним и застройщиком. Ответчиком были нарушены сроки строительства и передачи квартиры.

Новый ФЗ 214 простыми словами

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, в удовлетворении иска отказано. Суды указали, что при заключении договора уступки Ю. была ознакомлена с уведомлением о переносе сроков сдачи объекта строительства.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отменила апелляционное определение, указав следующее.

В соответствии с частью 3 статьи 6 Закона N 214-ФЗ при невозможности завершить строительство в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение договора осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

В договоре уступки права (требования), заключенном между истцом и обществом, имеется ссылка на ознакомление истца с уведомлением об изменении сроков строительства.

Однако дополнительное соглашение, предусматривающее изменение названных сроков, между застройщиком и участником долевого строительства не заключалось и государственную регистрацию не прошло.

При таких обстоятельствах уведомление об изменении сроков строительства не могло служить основанием для изменения таких сроков.

Поскольку законом не предусмотрена возможность одностороннего изменения договора, уведомление застройщика об изменении срока строительства само по себе не влечет изменений условий договора о сроках исполнения обязательства.

(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 8 декабря 2015 г. N 5-КГ15-156).

Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации, с учетом положений части 3 статьи 6 Закона N 214-ФЗ.

2 марта 2012 г. У. заключила с ответчиком договор участия в долевом строительстве, объектом которого являлась двухкомнатная квартира.

Договором предусматривалось получение разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию до 31 декабря 2012 г. и передача участнику долевого строительства объекта долевого строительства по акту приема-передачи не позднее 28 февраля 2013 г.

13 сентября 2013 г. У. и С. заключили договор уступки права требования по названному договору участия в долевом строительстве, в котором указан срок получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию до 31 декабря 2013 г., а срок передачи объекта долевого строительства — до 28 февраля 2014 г.

С. обратился в суд с иском к застройщику о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства.

Отказывая во взыскании неустойки за период с 1 марта 2013 г. по 1 марта 2014 г., суд первой инстанции указал на то, что, заключив договор уступки права требования, стороны согласовали, что ответчик передает истцу объект участия в долевом строительстве не позднее 28 февраля 2014 г., и пришел к выводу, что право требования истцу передано на иных условиях, нежели было предусмотрено договором участия в долевом строительстве. При этом суд не принял во внимание доводы истца о том, что указание иной даты передачи квартиры застройщику являлось опиской.

Суд второй инстанции поддержал данную позицию суда.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации не согласилась с выводами судов первой и апелляционной инстанций, указав следующее.

В соответствии со статьей 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

Согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных отношений) соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Частью 3 статьи 6 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Таким образом, анализ приведенного выше законодательства позволяет прийти к выводу о том, что срок передачи застройщиком объекта участия в долевом строительстве (квартиры), установленный в первоначальном договоре с У., мог быть изменен только в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 6 Закона N 214-ФЗ. Однако сведений о проведении такой процедуры материалы дела не содержат.

(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 26 апреля 2016 г. N 5-КГ16-45).

Размер неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства может быть снижен судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации только при наличии заявления со стороны застройщика, который должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.

5 октября 2006 г. между Ф. и застройщиком заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома.

Ф. принятые на себя обязательства по названному договору были исполнены, однако ответчиком квартира истцу в установленный договором срок не была передана.

При частичном удовлетворении исковых требований суд первой инстанции, с которым согласился суд апелляционной инстанции, посчитав размер подлежащей взысканию неустойки явно несоразмерным последствиям нарушения обязательств, пришел к выводу о наличии оснований для уменьшения ее размера и применил положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент составления договора.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации не согласилась с указанными выводами судов, указав следующее.

Спорные правоотношения, возникшие из договора участия в долевом строительстве, подпадают под действие Закона о защите прав потребителей в части, не урегулированной специальным законом — Законом N 214-ФЗ.

Верховный Суд Российской Федерации в пункте 34 постановления Пленума от 28 июня 2012 г. N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» разъяснил, что применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Однако в нарушение указанных требований закона в материалах дела отсутствовали сведения, подтверждающие, что ответчиком в суде первой инстанции было заявлено о снижении размера подлежащей взысканию неустойки.

Кроме того, в решении суда первой инстанции и апелляционном определении не указано, в чем заключается исключительность данного случая и явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств ответчиком.

(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 20 октября 2015 г. N 14-КГ15-9)

Следует учитывать, что к отношениям, связанным с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора, заключенного после 1 июня 2015 г., статья 333 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит применению в редакции Федерального закона от 8 марта 2015 г. N 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации».

Кроме того, необходимо руководствоваться разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств».

1) Добровольная оплата застройщиком денежных средств после подачи иска, не лишает дольщика права на взыскание штрафа. 2) Бремя доказывания несоразмерности подлежащей уплате неустойки лежит на застройщике.

Перечисление застройщиком участнику долевого строительства денежных сумм после предъявления иска не может являться основанием к отказу во взыскании штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя. Бремя доказывания несоразмерности подлежащей уплате неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства последствиям нарушения обязательства лежит на застройщике, нарушившем обязательство.

Е. обратилась в суд с иском к застройщику о взыскании неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства (квартиры), компенсации морального вреда, взыскании штрафа.

Суды установили, что 15 декабря 2013 г. между Е. и застройщиком заключен договор участия в долевом строительстве. В связи с нарушением сроков сдачи объекта строительства подлежащая взысканию сумма неустойки составила 100 543 рубля.

В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции застройщик перечислил истице 20 000 рублей в счет уплаты неустойки.

Суд первой инстанции в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации уменьшил сумму неустойки до 18 000 рублей и с учетом выплаченной суммы отказал в удовлетворении иска о взыскании неустойки и штрафа.

Судом апелляционной инстанции решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отменила указанные судебные постановления, указав следующее.

Неустойка в соответствии с Законом N 214-ФЗ начисляется при установлении факта несвоевременной передачи квартиры участнику долевого строительства, что было установлено и не оспаривалось.

По смыслу статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент заключения договора, и в соответствии с актом его толкования, а именно постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», на застройщике, допустившем ненадлежащее исполнение обязательства, лежит обязанность доказать несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства в случае, если он обратился с заявлением об уменьшении размера неустойки.

Суд апелляционной инстанции неправильно распределил бремя доказывания, возложив на участника долевого строительства обязанность по доказыванию соответствия размера неустойки допущенному нарушению.

Также Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации пришла к выводу о незаконности отказа во взыскании штрафа за отказ от добровольного удовлетворения требований потребителя, указав следующее.

В соответствии с пунктом 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Наличие судебного спора о взыскании неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства после отказа застройщика удовлетворить аналогичное требование о выплате указывает на неисполнение застройщиком обязанности по ее оплате в добровольном порядке, в связи с чем удовлетворение требований участника долевого строительства в период рассмотрения спора в суде не освобождает застройщика от выплаты штрафа.

В соответствии с положениями пункта 47 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», если после принятия иска к производству суда требования потребителя удовлетворены ответчиком по делу (продавцом, исполнителем, изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) добровольно, то при отказе истца от иска суд прекращает производство по делу в соответствии со статьей 220 ГПК РФ. Только в этом случае штраф, предусмотренный пунктом 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей, с ответчика не взыскивается.

(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 26 апреля 2016 г. N 31-КГ16-1)

Если застройщик добровольно не выплатил неустойку до предъявления иска, у дольщика появляется право на взыскание штрафа в размере 50% от суммы неустойки.

Если участник долевого строительства до обращения в суд предъявил к застройщику законное и обоснованное требование о выплате неустойки, которое не было удовлетворено в добровольном порядке, с застройщика подлежит взысканию штраф в размере пятидесяти процентов от суммы указанной неустойки.

Региональная общественная организация по защите прав потребителей обратилась в суд с иском в интересах Д. к застройщику о взыскании неустойки по договору участия в долевом строительстве, штрафа, компенсации морального вреда.

Иск обоснован тем, что 19 октября 2012 г. между застройщиком и Д. был заключен договор участия в долевом строительстве, по которому застройщик обязался передать квартиру участнику долевого строительства до 30 мая 2013 г., однако квартира была передана 6 марта 2014 г., то есть с нарушением предусмотренного договором срока.

Д. обращался к ответчику с просьбой выплатить неустойку за нарушение сроков передачи ему квартиры, однако его требование удовлетворено не было.

Суд первой инстанции, согласившись с доводами истца, частично удовлетворил исковые требования.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении требования о взыскании штрафа, суд апелляционной инстанции сослался на то, что размер неустойки оспаривался ответчиком в судебном порядке, что не позволило застройщику удовлетворить требования потребителя в добровольном порядке.

Судебная коллегия по гражданским делам отменила апелляционное определение, указав следующее.

В соответствии с частью 2 статьи 6 Закона N 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная указанной частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В пункте 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей предусмотрено, что при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. Если с заявлением в защиту прав потребителя выступают общественные объединения потребителей (их ассоциации, союзы) или органы местного самоуправления, пятьдесят процентов суммы взысканного штрафа перечисляются указанным объединениям (их ассоциациям, союзам) или органам.

Исходя из смысла приведенных правовых норм в случае, когда законные и обоснованные требования потребителя об уплате неустойки (пени) в добровольном порядке не исполняются и он реализует свое право на судебную защиту, суд, удовлетворяя исковые требования, возлагает на изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченную организацию или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) ответственность за нарушение прав потребителя в виде штрафа в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Следовательно, при установлении судом того обстоятельства, что потребителем до обращения в суд было предъявлено требование о выплате неустойки и оно не было добровольно удовлетворено ответчиком во внесудебном порядке, с последнего подлежит взысканию штраф, предусмотренный пунктом 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей, исходя из размера присужденной судом неустойки.

(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 1 декабря 2015 г. N 18-КГ15-177)

Неустойка начисляется с момента нарушения застройщиком срока передачи объекта перед первоначальным дольщиком, если был договор переуступки.

В случае перехода прав участника долевого строительства к новому кредитору, в частности, права на взыскание с застройщика неустойки, последняя исчисляется за период, начиная с момента нарушения застройщиком своих обязанностей перед предыдущим кредитором, если иное не установлено договором.

Между застройщиком и Х. заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, согласно которому квартира подлежала передаче не позднее 31 августа 2012 г.

Х. полностью и в установленные договором сроки оплатила застройщику стоимость двухкомнатной квартиры.

На основании договора об уступке права требования от 25 апреля 2013 г. Х. уступила Ш. право требования к застройщику передачи в собственность указанного объекта недвижимости.

Квартира передана застройщиком представителю Ш. по истечении 193 дней после предусмотренной договором долевого строительства даты.

Суд первой инстанции, удовлетворяя требования истца в части взыскания неустойки за нарушение срока передачи объекта недвижимости, пришел к выводу о том, что неустойка подлежит исчислению с 31 августа 2012 г., то есть с даты, определенной сторонами в договоре участия в долевом строительстве многоквартирного дома и дополнительном соглашении к нему.

Изменяя решение суда первой инстанции в этой части, суд апелляционной инстанции исходил из того, что Ш. имеет право на взыскание неустойки с момента, когда к ней перешло право требования к застройщику передачи в собственность объекта долевого строительства.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации не согласилась с указанными выводами суда апелляционной инстанции, отметив следующее.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пеню), размер которой установлен Законом N 214-ФЗ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

В силу пункта 2 статьи 11 Закона N 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Согласно статье 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Право на взыскание с ответчика неустойки возникло у первоначального кредитора по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома с момента просрочки передачи квартиры. Соответственно, по договору уступки права требований новый кредитор приобретает тот же объем прав, в том числе право требовать взыскание неустойки с ответчика за весь период просрочки.

(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 27 января 2015 г. N 2-КГ14-1).

Неустойка за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства уплачивается застройщиком на основании части 2 статьи 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», а не положений Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», в том числе в случае заключения договора участником долевого строительства — гражданином исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Измайловский районный суд города Москвы при рассмотрении дела по иску Я. и Я. к ЗАО «СФК «Реутово» о взыскании неустойки за нарушение предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи объекта долевого строительства не принял доводы истцов, просивших о взыскании неустойки на основании Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», и взыскал с застройщика в их пользу неустойку, предусмотренную частью 2 статьи 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Суд сослался на часть 9 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», согласно которой к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной данным Законом. Взыскание с застройщика в пользу участника долевого строительства неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства предусмотрено статьей 6 этого Закона.

п. 20 «Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (Президиум Верховного Суда РФ 04.12.2013).

Неустойка, уплачиваемая в случае нарушения предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», является законной, в связи с чем ее размер не может быть уменьшен соглашением сторон.

Договорами, заключенными между В. и Карельской региональной общественной организацией «Молодежный жилой комплекс», в соответствии с которыми последняя обязалась передать В. квартиры с указанными в договорах характеристиками после ввода объекта в эксплуатацию в согласованный сторонами срок, предусмотрено, что размер взаимных санкций не может превышать один процент от суммы договора, если пострадавшая сторона не приведет доказательства понесенных ею убытков в большем размере.

Оплата квартир осуществлена В. в полном объеме. Обязательства застройщика по передаче квартир своевременно не исполнены.

Петрозаводский городской суд Республики Карелия счел правомерным заявленный В. расчет неустойки за просрочку исполнения Карельской региональной общественной организацией «Молодежный жилой комплекс» предусмотренных договорами обязательств по передаче квартир исходя из размера неустойки, установленного статьей 6 (часть 2) Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». При этом судом принято во внимание, что стороны вправе предусмотреть в договоре иной размер неустойки, однако он в любом случае не может быть ниже размера, установленного законодательством.

п.21 «Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (Президиум Верховного Суда РФ 04.12.2013).

При расчете неустойки учитывается полная стоимость договора. При взыскании неустойки не учитывается наличие вины застройщика или подрядчиков.

От уплаты неустойки за нарушение указанного срока застройщика не освобождает вина субподрядчика, не исполнившего или ненадлежаще исполнившего свои обязательства.

Между М., М. и ОАО «Усть-Вымская ПМК» заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома. В соответствии с данным договором М. и М. внесли денежные средства в определенной договором сумме, часть из которых была предоставлена им в форме субсидии в рамках реализации федеральной целевой программы «Социальное развитие села до 2012 года». Квартира передана истцам с нарушением предусмотренного договором срока.

Вынося решение о частичном удовлетворении требований М. и М. о взыскании с ОАО «Усть-Вымская ПМК» неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства, Усть-Вымский районный суд Республики Коми не принял во внимание доводы ответчика о том, что несвоевременная сдача объекта произошла по причине неисполнения обязательств субподрядной организацией, о чем истцы были уведомлены. Из материалов дела следует, что предложение об изменении условий заключенного сторонами договора в нарушение части 3 статьи 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» направлено застройщиком истцам по истечении десяти месяцев со дня указанного в договоре срока окончания строительства.

При разрешении данного спора суд обоснованно признал подлежащими отклонению доводы ответчика о необходимости учитывать при определении размера неустойки то обстоятельство, что истцами внесены личные средства лишь в части цены договора, а оставшаяся часть оплачена Министерством сельского хозяйства и продовольствия Республики Коми, поскольку размер неустойки, взыскиваемой на основании части 2 статьи 6 вышеназванного Федерального закона, определяется от цены договора.

п.22 «Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (Президиум Верховного Суда РФ 04.12.2013).

В случае передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства с нарушением предусмотренного договором срока период просрочки исполнения обязательства застройщика определяется днем, следующим после указанного в договоре дня, с которым связывается исполнение этого обязательства (окончание указанного в договоре срока исполнения обязательства застройщика), с одной стороны, и днем подписания передаточного акта (иного документа о передаче квартиры застройщиком участнику долевого строительства), — с другой.

Договором участия в долевом строительстве между Г. и ООО «Волгостройсервис» в качестве срока ввода в эксплуатацию указанного в нем многоквартирного дома предусмотрен второй квартал 2010 года. Обязательства по оплате стоимости объекта долевого строительства Г. исполнены. Жилой дом был введен в эксплуатацию 31 декабря 2010 года, акт приема-передачи спорной квартиры передан на подпись Г. в феврале 2011 года и подписан сторонами 6 июня 2011 года ввиду обнаруженных в квартире дефектов.

Советский районный суд города Астрахани пришел к выводу о том, что обязательства по передаче квартиры не были исполнены застройщиком в предусмотренный договором срок и спорная квартира обоснованно не была принята истцом до июня 2011 года ввиду наличия в ней дефектов, устраненных впоследствии ответчиком. Суд удовлетворил исковые требования Г. о взыскании неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства за период до подписания акта приема-передачи, а также о компенсации морального вреда.

п.23 «Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (Президиум Верховного Суда РФ 04.12.2013)

Суд вправе уменьшить размер неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Неустойка подлежит уменьшению в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым, в зависимости от степени выполнения ответчиком своих обязательств, действительного размера ущерба, причиненного в результате указанного нарушения, и других заслуживающих внимания обстоятельств.

Пример 1. Согласно договору участия в долевом строительстве, заключенному между С. и ЗАО «Европейское экологическое общество», последнее должно было построить и передать С. квартиру в жилом комплексе не позднее 25 декабря 2006 года. Дом, в котором расположена спорная квартира, введен в эксплуатацию 29 декабря 2009 года. Квартира передана в собственность С. решением Басманного районного суда города Москвы от 21 марта 2012 года.

Решением Никулинского районного суда города Москвы частично удовлетворены исковые требования С., просившего взыскать с ЗАО «Европейское экологическое общество» неустойку за нарушение предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства в размере 13 171 875 рублей 30 копеек; в пользу истца взыскана неустойка в размере 70 000 рублей. Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отменила состоявшиеся по делу судебные постановления, указав следующее.

Удовлетворяя частично исковые требования С. и снижая размер взыскиваемой неустойки, районный суд, в частности, с учетом срока ввода в эксплуатацию второй очереди жилого комплекса, где расположена спорная квартира, и даты выдачи кадастрового паспорта (10 февраля 2010 года) пришел к выводу о том, что сумма заявленной истцом неустойки вследствие установления в договоре высокого ее процента явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств.

Между тем согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 1994 года N 7 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» (применявшегося в соответствующий период), суд в соответствии со статьей 333 ГК РФ вправе уменьшить размер неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств. При этом судом должны быть приняты во внимание степень выполнения обязательства должником, имущественное положение истца, а также не только имущественный, но и всякий иной заслуживающий уважения интерес ответчика.

Исходя из положений статей 330 (пункт 1), 333 (пункт 1), 401 (пункт 3), 421 ГК РФ и вышеприведенного разъяснения в их взаимосвязи, суд при определении размера подлежащей взысканию неустойки вправе применить статью 333 ГК РФ и снизить размер неустойки в случае установления ее явной несоразмерности последствиям нарушения ответчиком обязательств.

Следовательно, суду необходимо исследовать вопрос исключительности случая нарушения ответчиком взятых на себя обязательств и допустимости уменьшения размера взыскиваемой неустойки в зависимости от степени выполнения ответчиком своих обязательств, имущественного положения истца и других заслуживающих внимания обстоятельств.

По результатам исследования указанных вопросов суд в обязательном порядке должен привести в своем решении мотивы в обоснование выводов о наличии или отсутствии исключительности соответствующего случая и допустимости уменьшения размера взыскиваемой неустойки.

По данному делу суд первой инстанции в нарушение перечисленных правовых норм и разъяснений в своем решении такие мотивы не привел.

Пример 2. При рассмотрении дела по иску Д. к ОАО «Саранский ДСК» о взыскании неустойки за нарушение предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи объекта долевого строительства (квартиры), компенсации морального вреда Пролетарский районный суда города Саранска Республики Мордовия признал правильным расчет неустойки, выполненный истцом в соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» за период с 1 апреля 2011 года по 17 октября 2011 года в сумме 98 556 рублей 48 копеек, однако счел необходимым снизить ее размер на основании статьи 333 ГК РФ до 60 000 рублей.

Суд пришел к выводу о том, что исчисленная неустойка является явно несоразмерной последствиям нарушения ответчиком обязательств, приняв во внимание относительно небольшой период просрочки и то обстоятельство, что на момент рассмотрения дела дом уже был введен в эксплуатацию.

Пример 3. Октябрьский районный суд города Тамбова при разрешении требования М. к ООО «Звезда-2» о взыскании неустойки за нарушение предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи объекта долевого строительства (не позднее 28 февраля 2008 года) признал правильным расчет неустойки, выполненный истцом в соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», однако счел необходимым снизить ее размер на основании статьи 333 ГК РФ.

При этом судом принято во внимание то обстоятельство, что ответчиком своевременно выполнены работы по строительству жилого дома; строительство инженерной инфраструктуры дома (водоснабжение, канализация, теплоснабжение, электроснабжение) осуществлялось не ответчиком, а иным юридическим лицом за счет средств федерального и областного бюджетов и было завершено в третьем квартале 2009 года, что и лишало ответчика возможности своевременно передать квартиру истцу.

п.26 «Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (Президиум Верховного Суда РФ 04.12.2013).

Не может быть снижена неустойка по доводам застройщика, о том, что неустойки в полном размере может повлечь неблагоприятные последствия для третьих лиц, не являющихся стороной правоотношений.

Не может служить основанием для снижения размера неустойки довод ответчика о том, что выплата суммы неустойки в полном размере может повлечь неблагоприятные последствия для третьих лиц, не являющихся стороной правоотношений.

Ленинский районный суд города Краснодара при рассмотрении дела по иску Г. к ООО «Таурас-96» о защите прав потребителя в связи с нарушением предусмотренного договором участия в долевом строительстве жилого дома срока передачи объекта долевого строительства — квартиры пришел к выводу о том, что в соответствии со статьей 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» на ответчика должна быть возложена ответственность в виде уплаты неустойки в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей на день исполнения обязательства. Размер неустойки судом был снижен на основании статьи 333 ГК РФ.

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда оставила решение суда первой инстанции без изменения.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации не согласилась с судебными постановлениями и отменила их, указав, что по смыслу закона применение статьи 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Между тем в решении не приведено мотивов, по которым суд счел возможным снизить размер взыскиваемой неустойки.

Суд второй инстанции указал, что размер неустойки, рассчитанный истцом, исходя из условий договора участия в долевом строительстве, явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства и что выплата суммы неустойки в указанном истцом размере может повлечь неблагоприятные последствия — нарушение сроков строительства, что затронет законные права и интересы других дольщиков, участников долевого строительства.

В чем заключается несоразмерность последствиям нарушения обязательства, судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда не указала.

То обстоятельство, что выплата суммы неустойки в полном размере может повлечь неблагоприятные последствия для третьих лиц, не являющихся стороной данных правоотношений, основанием для снижения размера неустойки не является.

Как установлено статьей 2 ГПК РФ, задачами гражданского судопроизводства являются правильное и своевременное рассмотрение и разрешение гражданских дел в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, организаций, прав и интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, других лиц, являющихся субъектами гражданских, трудовых или иных правоотношений.

Невосстановление в процессе рассмотрения гражданского дела гарантированных законом прав одной стороны в связи с возможной угрозой в дальнейшем неправомерного поведения другой стороны противоречит основным задачам и принципам гражданского судопроизводства.

Кроме того, при вынесении решения судом не принято во внимание, что при удовлетворении требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя (пункт 6 статьи 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей»).

По смыслу приведенной нормы, суд взыскивает с ответчика штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду, т.е. взыскание штрафа является обязанностью суда, однако при рассмотрении данного дела такая ответственность на ответчика возложена не была.

п.27 «Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (Президиум Верховного Суда РФ 04.12.2013).

В случае расторжения договора участия в долевом строительстве по основаниям, связанным с неисполнением застройщиком обязательств по передаче объекта долевого строительства в установленный срок, помимо возврата участнику долевого строительства денежных средств, уплаченных им в счет цены договора, застройщик также уплачивает проценты на эту сумму

В случае расторжения договора участия в долевом строительстве по основаниям, связанным с неисполнением застройщиком обязательств по передаче объекта долевого строительства в установленный срок, которые предусмотрены пунктом 1 части 1 и пунктом 1 части 1.1 статьи 9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», помимо возврата участнику долевого строительства денежных средств, уплаченных им в счет цены договора, застройщик также уплачивает проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в соответствии с частью 2 статьи 9 названного Закона, а в соответствующих случаях — также частью 6 этой статьи.

Неустойка, предусмотренная частью 2 статьи 6 данного Федерального закона для случаев нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, при расторжении договора участия в долевом строительстве уплате не подлежит.

Правобережным судом города Липецка удовлетворены требования Н. к ООО «Главлипецкстрой» о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры в многоквартирном доме в связи с нарушением ответчиком срока его строительства, о взыскании уплаченной на основании указанного договора денежной суммы в размере стоимости квартиры, процентов за пользование чужими денежными средствами, предусмотренных статьей 395 ГК РФ, и неустойки за нарушение установленных сроков выполнения работы на основании статьи 28 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей».

При этом суд, исходя из установления факта нарушения ответчиком срока строительства и срока исполнения обязательств по договору, а также из обстоятельств, свидетельствующих о том, что в предусмотренный срок договор не будет исполнен, применил нормы обязательственного права (в частности, статью 170 ГК РФ) и Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей», тем не менее счел, что Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» не подлежит применению к возникшим правоотношениям, поскольку договор, заключенный между сторонами, не был зарегистрирован.

Судебная коллегия по гражданским делам Липецкого областного суда указала на применение к возникшим отношениям исходя из их фактического характера и содержания Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в частности статьи 9 о расторжении договора, и отменила, как незаконное, решение суда первой инстанции в части взыскания неустойки за нарушение исполнителем установленных сроков выполнения работы, отказав в удовлетворении данного требования по следующим основаниям.

При расчете и взыскании с ответчика в пользу Н. неустойки за нарушение срока исполнения договора Правобережный суд города Липецка не учел, что истец не назначал ответчику новый срок исполнения, а сразу в момент истечения срока договора потребовал его расторжения и возврата уплаченной суммы, т.е. он не требовал передачи ему выполненной работы — готового объекта строительства, а предъявил иные требования.

Право потребителя на неустойку возникает при нарушении срока исполнения работы при принятии им результата выполненного договора, тогда как отказ от исполнения договора с требованием возврата внесенной оплаты является реализацией потребителем своего права выбора способа защиты нарушенного права в качестве ответственности за последствия нарушения исполнителем срока выполнения работ.

Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» предусматривает различные правовые последствия для застройщика при нарушении предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, в частности уплату неустойки (пени) в соответствии с частью 2 его статьи 6 за каждый день просрочки в случае принятия объекта долевого строительства участником долевого строительства и возврат участнику долевого строительства денежных средств, уплаченных им в счет цены договора, с уплатой процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в соответствии с частью 2 статьи 9 Закона, начисляемых со дня их внесения участником долевого строительства до дня их возврата застройщиком, в случае расторжения договора по соответствующим основаниям.

п.29 «Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (Президиум Верховного Суда РФ 04.12.2013).

Источник: moj-jurist.ru

214 фз о долевом строительстве сроки

Автострахование
Жилищные споры
Земельные споры
Административное право
Участие в долевом строительстве
Семейные споры
Гражданское право, ГК РФ
Защита прав потребителей
Трудовые споры, пенсии

Статья 6. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства

Вернуться к оглавлению документа: закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Комментарии к статье 6 закона № 214-ФЗ, судебная практика применения

В «Обзоре судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017 года) определены следщующие правовые позиции:

Для переноса сроков строительства необходимо дополнительное соглашение с дольщиком

Порядок изменения срока передачи застройщиком объекта долевого строительства дольщику

Снижение неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства по ст. 333 ГК РФ

Размер неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства может быть снижен судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса РФ только при наличии заявления со стороны застройщика, который должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства. См. подробнее пункт 9 «Обзора судебной практики

Несоразмерность неустойки обязан доказывать застройщик

Бремя доказывания несоразмерности подлежащей уплате неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства последствиям нарушения обязательства лежит на застройщике, нарушившем обязательство. См. подробнее пункт 10 «Обзора судебной практики)

Взыскание штрафа в размере 50% от суммы неустойки, взысканной с застройщика

Неустойка исчисляется с момента нарушения застройщиком своих обязанностей перед предыдущим кредитором

В «Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 года, определены, в частности, следующие правовые позиции:

Неустойка за нарушение срока передачи квартиры застройщиком по закону об участии в долевом строительстве

Неустойка по закону об участии в долевом строительстве не может быть уменьшена договором

Неустойка по договору об участии в долевом строительстве рассчитывается из полной цены договора. Учет вины застройщика

Размер неустойки, уплачиваемой застройщиком участнику долевого строительства в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, определяется исходя из цены договора — размера денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. От уплаты неустойки за нарушение указанного срока застройщика не освобождает вина субподрядчика, не исполнившего или ненадлежаще исполнившего свои обязательства. См. подробнее п. 22 Обзора практики

Как считать период просрочки застройщика по договору об участии в долевом строительстве

Основания уменьшения судом размера неустойки за нарушение срока передачи квартиры застройщиком по договору долевого участия

Суд вправе уменьшить размер неустойки за нарушение предусмотренного договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, установив, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Неустойка подлежит уменьшению в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым, в зависимости от степени выполнения ответчиком своих обязательств, действительного размера ущерба, причиненного в результате указанного нарушения, и других заслуживающих внимания обстоятельств. См. подробнее п. 26 Обзора практики

Неблагоприятные последствия для третьих лиц — не основание снижения неустойки за нарушение застройщиком срока передачи квартиры

В случае расторжения договора об участии в долевом строительстве за нарушение сроков передачи квартиры, неустойка с застройщика не взыскивается

В случае расторжения договора участия в долевом строительстве по основаниям, связанным с неисполнением застройщиком обязательств по передаче объекта долевого строительства в установленный срок, которые предусмотрены пунктом 1 части 1 и пунктом 1 части 1.1 статьи 9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», помимо возврата участнику долевого строительства денежных средств, уплаченных им в счет цены договора, застройщик также уплачивает проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в соответствии с частью 2 статьи 9 названного Закона, а в соответствующих случаях — также частью 6 этой статьи. См. подробнее п. 29 Обзора практики

В «Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ N 1 (2015)» содержатся следующие разъяснения:

Подведомственность рассмотрения дела о взыскании неустойки в связи с нарушением застройщиком-банкротом сроков передачи квартиры

«Вопрос 8. К компетенции судов общей юрисдикции или арбитражных судов (в рамках процесса о банкротстве) относится рассмотрение требований граждан — участников строительства многоквартирного дома к застройщику — банкроту о взыскании неустойки в связи с нарушением последним сроков передачи объекта долевого строительства (квартиры)?»

Ответ. «..требование участника строительства (в том числе гражданина) о взыскании с должника неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи объекта долевого участия может быть предъявлено к должнику — застройщику только в арбитражный суд в рамках дела о банкротстве, как и денежные требования, перечисленные в подп. 4 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве». См. подробнее обстоятельства дела см. в Обзоре практики ВС РФ во вложении ниже

Источник: logos-pravo.ru

Статья 6. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства

Ст. 6 О долевом строительстве (214-ФЗ) в последней действующей редакции от 1 января 2017 года.

Новые не вступившие в силу редакции статьи отсутствуют.

Статья 6. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства

2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трёхсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

Комментарии к ст. 6

Другие статьи раздела

Изменения ст. 6 О долевом строительстве (214-ФЗ)

Статья 6. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства с изменениями от 01.01.2017
Статья 6. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства с изменениями от 20.07.2006
Статья 6. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства с изменениями от 01.04.2005

Быстрый переход к статье

Договор-Юрист
— это юристы, кодексы и бланки

Ст. 6 О долевом строительстве (214-ФЗ) всегда поддерживается в актуальном состоянии, и здесь вы всегда найдёте последнюю действующую редакцию закона. А также наш консультант ответит на ваши вопросы.
Если вы ищите поправки к статье 6 — ищите их в клубе!

Источник: dogovor-urist.ru

Статья 6. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства

сроки строительства

Комментарий к Статье 6 214-ФЗ

В статье установлены требования к сроку передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором участия в долевом строительстве. При этом срок передачи застройщиком объектов долевого строительства должен быть единым для всех участников долевого строительства, за исключением случая изменения условий договора при невозможности завершения строительства в срок установленный договором (за исключением случая, установленного ч. 3 комментируемой статьи).
Передача объекта долевого строительства осуществляется в соответствии с правилами ст. 8 комментируемого закона.

2. В случае нарушения предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/75 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

3. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором участия в долевом строительстве срок, застройщик не позднее чем за 2 месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ.

Порядок изменения и расторжения договора установлен в ст. 452 ГК РФ.
Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (см. п. 1 ст. 452 ГК РФ).
В связи с тем, что договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации, соглашение сторон об изменении такого договора также подлежит государственной регистрации.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок (см. п. 2 ст. 452 ГК РФ).

При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. При расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке — с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора (см. ст. 453 ГК РФ).

долевое участие

Другой комментарий к Ст. 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» (ДДУ)

1. Важное юридическое значение имеет срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Это условие относится к существенным условиям договора участия в долевом строительстве. В случае его отсутствия в договоре сделка будет считаться незаключенной .

См.: часть 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ.

Законодатель не устанавливает каких-либо особых правил в исчислении срока передачи объекта долевого строительства. Таким образом, для целей исчисления сроков применяются общие положения гражданского законодательства РФ . Срок передачи объекта долевого строительства может определяться в договоре участия в долевом строительстве либо конкретной календарной датой, либо периодом времени, исчисляемым годами, месяцами, днями и т.д., либо событием, которое должно неизбежно наступить . При этом законодатель не определяет императивно начало течения срока.

См.: часть 1 ст. 190 и часть 1 ст. 314 Гражданского кодекса РФ.

См.: ст. 190 Гражданского кодекса РФ.

Законодатель ввел это правило в целях повышения юридической защиты участников долевого строительства. Вкладывая денежные средства в строительство недвижимости, инвесторы идут на высокие риски, в том числе на риск задержки строительства. При этом инвесторы могут влиять на процесс строительства только путем его своевременного финансирования. Организацией строительства занимается застройщик или уполномоченные им третьи лица.

В случае заключения договора участия в долевом строительстве с инвестором застройщик обязан гарантировать ему передачу объекта долевого строительства в заранее определенный, четко установленный срок. Тем самым законодатель переносит риски задержки строительства с инвесторов строительства на застройщика.

Срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства не может определяться датой ввода в эксплуатацию здания, в котором размещается объект долевого строительства, так как данное событие нельзя квалифицировать как неизбежное .

См.: часть 6 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ.

Вместе с тем существует и альтернативная точка зрения, согласно которой статья 190 Гражданского кодекса РФ в силу пункта 3 статьи 420 Гражданского кодекса РФ не применяется к договорным отношениям.

Если следовать этой точке зрения, то срок, указываемый в договоре участия в долевом строительстве, должен соответствовать не статье 190 Гражданского кодекса РФ, а статье 314 Гражданского кодекса РФ, которая допускает установление в виде срока для исполнения обязательства период времени. Причем этот период времени может привязываться к любому событию, согласованному сторонами, если иное прямо не установлено законом .

См.: пункт 4 статьи 421 Гражданского кодекса РФ.

Таким образом, указание в договоре участия в долевом строительстве срока передачи объекта долевого строительства, исчисляемого от даты ввода объекта в эксплуатацию, может считаться допустимым, если статья 190 Гражданского кодекса РФ не будет применяться к этому договору.

При рассмотрении одного из дел Высший Арбитражный Суд РФ подчеркнул, что с учетом пункта 1 ст. 314 Гражданского кодекса РФ допускается согласование срока передачи объекта долевого строительства путем указания на срок исполнения другого обязательства. При этом статья 431 Гражданского кодекса РФ применяется с учетом сопоставления условий договора и его смысла в целом . Таким образом, по логике указанного выше судебного толкования допускается устанавливать срок передачи объекта долевого строительства, исчисляемый от даты ввода в эксплуатацию здания.

См.: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 10.05.2011 N 16904/10.

Позднее при рассмотрении другого дела Высший Арбитражный Суд РФ относительно рассматриваемой проблемы указал буквально следующее: «Данное судами истолкование условия договоров участия в долевом строительстве о сроке передачи объекта долевого строительства как определяемом моментом фактического ввода объекта в эксплуатацию, без учета условия того же договора о том, когда объект должен быть введен в эксплуатацию, не только противоречит статье 431 Гражданского кодекса, но и фактически означает, что застройщик не связан установленными договором сроками строительства объекта недвижимости и ввода его в эксплуатацию, а предусмотренная законом и договором неустойка в целом не стимулирует его к исполнению своих обязательств».

Таким образом, суд разъяснил нам, что мы можем в силу пункта 1 ст. 314 Гражданского кодекса РФ указывать в договоре участия в долевом строительстве срок передачи объекта долевого строительства, исчисляемый от даты ввода здания в эксплуатацию, что не запрещено законом. Однако это допустимо, если в договоре участия в долевом строительстве четко зафиксирован календарный срок ввода здания в эксплуатацию. При этом если календарный срок ввода здания в эксплуатацию не будет указан в договоре участия в долевом строительстве, то условие о сроке согласования передачи объекта долевого строительства в случае спора суд может расценить как не согласованное сторонами, что повлечет квалификацию сделки как незаключенной.

Обратим внимание, что срок ввода здания в эксплуатацию и срок передачи объекта долевого строительства с точки зрения гражданского права — это два различных срока, нарушение которых влечет различные последствия.

Так, по Закону N 214-ФЗ на застройщика не может быть наложена неустойка в силу закона за нарушение срока ввода в эксплуатацию здания. Однако застройщик обязан уплатить законную неустойку инвестору за нарушение срока передачи объекта долевого строительства .

См.: пункт 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ.

Если в договоре участия в долевом строительстве указан календарный срок ввода в эксплуатацию и этот срок нарушен, то это не означает, что нарушен срок передачи объекта долевого строительства, который может быть установлен в договоре как более длительный срок.

Однако задержка ввода в эксплуатацию может привести к фактическому нарушению срока передачи объекта долевого строительства, за что в Законе N 214-ФЗ предусмотрены штрафные санкции.

Напомню, что срок ввода в эксплуатацию здания относится к предмету договора участия в долевом строительстве и должен быть отражен в договоре участия в долевом строительстве . Нарушение условий, входящих в предмет договора, признается существенным нарушением договора. Таким образом, на мой взгляд, в случае нарушения срока ввода здания в эксплуатацию, установленного в договоре участия в долевом строительстве, инвестор получает право расторгнуть договор в судебном порядке в связи с существенным нарушением его условий, но не право на взыскание неустойки в связи с просрочкой передачи объекта долевого строительства . Однако при подготовке дела к суду тем не менее следует ориентироваться на актуальные позиции судов.

См.: пункт 1 ст. 4 Закона N 214-ФЗ.

См.: ст. 450 Гражданского кодекса РФ.

До 20 июля 2006 года срок передачи объекта долевого строительства должен был быть одинаковым для каждого из участников долевого строительства. Однако после внесения дополнений в часть 1 ст. 6 Закона N 214-ФЗ ситуация несколько изменилась.

См.: ст. 1 Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Стороны получили право в определенном случае предусмотреть в договоре участия в долевом строительстве разные сроки передачи объектов долевого строительства. Это стало возможно при условии, что такие объекты расположены в разных блок-секциях одного многоквартирного дома, имеющих отдельный подъезд с выходом на общую придомовую территорию.

Таким образом, если речь идет о многосекционном многоквартирном доме, то правило единого срока передачи распространяется на объекты долевого строительства в пределах отдельной блок-секции. Если же речь идет о многоквартирном доме, с одним подъездом, имеющим выход на придомовую общую территорию, то данное правило распространяется на все объекты долевого строительства в таком доме.

Интересен вопрос о том, какие правовые последствия наступают, если правило единого срока передачи объекта долевого строительства будет нарушено. До 01.09.2013 договор участия в долевом строительстве, заключенный с нарушением этого правила, считался бы ничтожной сделкой, так как в этой части нарушал бы Закон N 214-ФЗ . Однако теперь такая сделка может считаться оспоримой, если не будет доказано, что кроме нарушения закона такая сделка также посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц . Только в последнем случае она может быть признана судом ничтожной и к ней могут быть применены последствия недействительной сделки. Обратим также внимание на то, что оспоримая сделка сохраняет юридическую силу до тех пор, пока она не оспорена в суде .

Дата вступления в силу новой редакции ст. 168 Гражданского кодекса РФ.

См.: ст. 168 Гражданского кодекса РФ в редакции, действующей до 01.09.2013.

См.: пункт 2 ст. 168 Гражданского кодекса РФ в редакции, действующей с 01.09.2013.

См.: пункт 1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ.

Право застройщика на досрочную передачу объекта долевого строительства потребителю не требуется отдельно оговаривать в договоре участия в долевом строительстве. По общему правилу досрочное исполнение обязательства в таких правоотношениях возможно даже при отсутствии такой оговорки в договоре. Но в случае заключения застройщиком договора участия в долевом строительстве с коммерческой организацией или индивидуальным предпринимателем на стороне участника долевого строительства досрочно исполнить обязательство по передаче объекта долевого строительства допустимо, если такое право застройщика предусмотрено в договоре .

См.: ст. 315 Гражданского кодекса РФ.

2. В случае нарушения со стороны застройщика срока передачи объекта долевого строительства законодатель установил для застройщика законную неустойку . Любые условия договора участия в долевом строительстве, уменьшающие размер законной неустойки, включенные в договор участия в долевом строительстве, являются недействительными .

См.: ст. 332 Гражданского кодекса РФ.

См.: ст. 168 и 180 Гражданского кодекса РФ.

До 01.09.2013 такие условия считались бы ничтожными. Однако с 01.09.2014 такие условия будут считаться оспоримыми, пока не доказано, что они посягают на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Таким образом, в случае спора между застройщиком и инвестором о взыскании указанной неустойки инвестору необходимо заявлять в суд требование о взыскании законной неустойки и о признании недействительности условий договора участия в долевом строительстве, уменьшающих неустойку по сравнению с размером неустойки, установленным законом.

См.: ст. 332 Гражданского кодекса РФ.

Верховный Суд России также подтвердил, что размер неустойки не может быть уменьшен соглашением между застройщиком и участником долевого строительства, так как этот размер установлен законом .

См.: пункт 21 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 года.

Согласно судебной практике отсутствие в договоре условия об ответственности в форме неустойки не является препятствием для применения законной неустойки, установленной законом.

См.: Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 28.06.2010 по делу N А78-6232/2009.

Ставка рефинансирования (учетная ставка) Банка России устанавливается на основании отдельного указания Банка России. При расчете неустойки необходимо учитывать динамику изменения ставки рефинансирования за период просрочки передачи объекта долевого строительства.

Для правоприменительной практики важен вопрос о правомерности уменьшения судом законной неустойки, начисленной застройщику при разрешении этого спора.

См.: ст. 333 Гражданского кодекса РФ.

При этом необходимо исходить из того, что уменьшение неустойки судом возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов принятия такого решения. Неустойка может уменьшаться судом по результатам анализа следующих обстоятельств дела: цена договора, длительность периода и причины нарушения обязательств застройщиком, принятие застройщиком мер к завершению строительства, исполнение застройщиком своих обязательств, последствия для участника долевого строительства вследствие нарушения застройщиком срока передачи объекта строительства и иные обстоятельства .

См.: преамбула к разделу «Ответственность за нарушение договора участия в долевом строительстве» в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 года.

Верховный Суд России подтвердил, что размер неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства в правоотношениях между застройщиком и потребителем определяется пунктом 2 статьи 6 Закона N 214-ФЗ, а не положениями законодательства о защите прав потребителей .

См.: пункт 9 ст. 4 Закона и пункт 20 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 года.

Иными словами, неустойка, предусмотренная законодательством о защите прав потребителей за нарушение срока передачи товара (выполнения работ, оказания услуг), в данном случае не применяется.

Верховный Суд России также отметил, что период просрочки определяется днем, следующим после указанного в договоре участия в долевом строительстве дня окончания исполнения обязательства и до даты фактического подписания передаточного акта на объект долевого строительства .

См.: пункт 23 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 года.

Перенос срока передачи объекта долевого строительства, по мнению Верховного Суда РФ, допускается только в случаях, предусмотренных законодательством. В частности, Верховный Суд РФ подчеркнул следующее: «Руководствуясь нормами статьи 451 Гражданского кодекса РФ и принимая решение о понуждении Т. заключить дополнительное соглашение о переносе даты ввода в эксплуатацию жилого дома, районный суд не указал существенно изменившиеся обстоятельства и не перечислил доказательства их существования, из которых стороны исходили при заключении договора, а также не привел факты наличия совокупности условий, предусмотренных пунктом 2 названной статьи, являющихся основанием для изменения договора.

Между тем ООО «КраснодарФинСтрой», вступая в договорные отношения с дольщиками, не могло исключать вероятность наступления любых хозяйственных рисков и должно было предвидеть возможность их наступления при определении сроков окончания строительства объекта» .

См.: ст. 451 Гражданского кодекса РФ, а также пункт 24 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 года.

Обратим внимание, что в законе установлено право сторон договора изменять его условия по соглашению сторон , включая условие о переносе срока передачи объекта долевого строительства. Таким образом, если стороны достигли такого соглашения, то не имеется оснований применять к этой ситуации статью 451 Гражданского кодекса РФ. Исходя из ее содержания эта норма регулирует правоотношения сторон сделки в случае, когда соглашения об изменении договора нет.

См.: пункт 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ.

Кроме того, в комментируемом Законе не содержится императивного запрета на продление срока передачи объекта долевого строительства по соглашению сторон. Однако следует иметь в виду, что в связи с требованием Закона N 214-ФЗ о том, что такой срок должен быть единым для всех участников долевого строительства , необходимо, чтобы каждый из участников согласовал такое продление. При этом новый срок передачи объектов долевого строительства должен быть идентичен по всем заключенным договорам участия в долевом строительстве в отношении конкретного здания.

См.: комментарий к пункту 1 ст. 6 Закона N 214-ФЗ.

Если участник долевого строительства неправомерно уклоняется или отказывается от приемки объекта долевого строительства, то окончание периода просрочки определяется днем составления застройщиком одностороннего акта (иного документа) о передаче объекта долевого строительства .

См.: пункт 25 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 года.

Суд вправе уменьшить размер неустойки за нарушение предусмотренного в договоре участия в долевом строительстве срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, установив, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства .

См.: пункт 26 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 года.

При этом судом могут быть приняты во внимание степень выполнения обязательства должником, имущественное положение истца, а также не только имущественный, но и всякий иной заслуживающий уважения интерес ответчика .

См.: пункт 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 1994 года N 7 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» (применявшегося в соответствующий период).

Обязательство по передаче объекта долевого строительства является взаимным. То есть объект долевого строительства, соответствующий условиям договора, застройщик обязан передать, а участник долевого строительства обязан принять в свою собственность.

Если нарушение срока передачи объекта долевого строительства произошло по вине обеих сторон, суд может уменьшить ответственность застройщика. Суд также вправе уменьшить размер ответственности застройщика, если участник долевого строительства умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства по передаче объекта долевого строительства, либо не принял разумных мер к их уменьшению .

См.: часть 1 ст. 404 Гражданского кодекса РФ.

В случае отказа или уклонения участника долевого строительства принять от застройщика надлежащее исполнение (объект долевого строительства, соответствующий условиям договора участия в долевом строительстве) такие действия могут расцениваться как просрочка кредитора . В этом случае застройщик вправе потребовать от участника долевого строительства возмещения убытков. При этом бремя доказывания своей невиновности по закону возлагается на участника долевого строительства как кредитора .

См.: часть 6 ст. 8 Закона N 214-ФЗ.

См.: часть 1 ст. 406 Гражданского кодекса РФ.

См.: часть 2 ст. 406 Гражданского кодекса РФ.

Вместе с тем при рассмотрении одного из дел Высший Арбитражный Суд РФ посчитал недоказанным факт уклонения участника долевого строительства от приемки объекта и подтвердил законность удовлетворения требования и взыскании неустойки .

См.: Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 июня 2008 г. N 8036/08.

Такое решение, по всей видимости, обусловлено тем, что в рамках арбитражного процесса его сторона обязана доказывать наличие обстоятельств, на которых основываются те или иные ее требования или возражения .

См.: часть 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Отметим, что ст. 401 Гражданского кодекса РФ применяется в полной мере к правоотношениям участника долевого строительства и застройщика по передаче объекта долевого строительства, что подтверждается судебной практикой .

См.: Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 12 января 2010 года N А75-7360/2008.

То есть застройщик, если это предусмотрено договором, может быть признан невиновным, при условии что при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, застройщик принял все меры для надлежащего исполнения обязательства .

См.: часть 1 ст. 401 Гражданского кодекса РФ.

При рассмотрении одного из дел суд отметил: «Суды протолковали условия договора от 07.07.2008 по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации и пришли к обоснованному выводу о том, что условиями договора обязательства Фонда были поставлены в зависимость от встречных обязательств дольщика, которым были допущены нарушения исполнения своих обязательств, что повлекло нарушение сроков сдачи объекта Фондом, в связи с чем правовых оснований для взыскания неустойки в виде пеней с ответчика не имелось» .

Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 29 марта 2011 г. N А29-5106/2010.

Если со стороны участника долевого строительства выступает гражданин, в этом случае законная неустойка подлежит взысканию с застройщика в двойном размере. Данное правило вступило в силу с 20 июля 2006 года .

См.: ст. 1 Федерального закона от 18 июля 2006 года N 111-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Если участником долевого строительства выступает индивидуальный предприниматель, на него правило двойного размера законной неустойки не распространяется .

См.: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24 апреля 2008 г. N Ф08-1682/2008.

В другом деле суд отказал в требованиях долевого инвестора по той причине, что многоквартирный дом, в котором расположен объект долевого строительства, не введен в эксплуатацию. Поскольку передача объекта долевого строительства до такого ввода невозможна , иск оставлен без удовлетворения .

См.: часть 2 ст. 8 Закона N 214-ФЗ.

Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 21 марта 2011 г. по делу N А17-3239/2010.

Еще в одном деле суд признал необоснованным уменьшение законной неустойки. Свое решение он мотивировал следующим: «Апелляционная инстанция правильно указала, что, делая вывод о явной несоразмерности и существенно уменьшая размер неустойки, суд первой инстанции не привел соответствующее обоснование, не установил обстоятельств, подтверждающих несоразмерность договорной неустойки последствиям нарушения должником его обязательства. При этом, как установил апелляционный суд, договорная неустойка полностью соответствует размеру неустойки, подлежащей взысканию с застройщика в силу закона (пункт 2 статьи 6 Закона N 214-ФЗ), период просрочки составляет более года, а сумма долга составляет 8 593 200 руб.

Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2010 соответствует правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, сформулированной в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 N 263-О, и правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 13.01.2011 N 11680/10.

С учетом изложенного кассационная инстанция не находит оснований для отмены названного Постановления суда апелляционной инстанции и удовлетворения кассационной жалобы» .

Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 24 марта 2011 г. N А12-7444/2010.

3. В части 3 комментируемой статьи Закона N 214-ФЗ предусмотрен механизм, согласно которому исходный срок передачи объекта долевого строительства может быть изменен.

В гипотезе нормы указано, что обязанность застройщика направить предложение об изменении договора возникает только в случае, если строительство многоквартирного дома или иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок.

застройщик

Вместе с тем следует разграничивать понятия «срок завершения строительства» и «срок передачи объекта долевого строительства». Под завершением строительства можно понимать как завершение строительно-монтажных работ на объекте строительства, так и ввод объекта в эксплуатацию. Передача же объекта долевого строительства может быть осуществлена значительно позже . Эти действия и, соответственно, сроки могут быть значительно разнесены во времени.

См.: части 3 и 4 ст. 8 Закона N 214-ФЗ.

Очевидно, законодатель подразумевал в гипотезе этой нормы срок передачи объекта долевого строительства, но его не указал. Тем не менее, если станет очевидно, что застройщик нарушит срок передачи объекта долевого строительства, он может действовать в соответствии с установленной в комментируемой норме процедурой.

Изменение срока передачи объекта долевого строительства может быть осуществлено по общим правилам, установленным Гражданским кодексом РФ . Один из способов — соглашение сторон договора.

См.: ст. 450 — 451 Гражданского кодекса РФ.

В случае невозможности достичь по данному вопросу соглашения срок передачи объекта долевого строительства может быть изменен в суде по требованию застройщика в том случае, если со стороны участника долевого строительства допущено существенное нарушение условий договора, например просрочка оплаты платежей.

Напомним, что «существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора» .

См.: часть 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ.

Другим основанием для принудительного изменения срока передачи объекта долевого строительства на основании судебного решения является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

«Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях» .

См.: часть 1 ст. 451 Гражданского кодекса РФ.

Для изменения договора в связи с существенным изменением обстоятельства необходимо единовременное наличие нескольких условий:

— в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
— изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
— исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
— из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В качестве существенного изменения обстоятельств, разумеется, при наличии указанных выше условий может рассматриваться принятие после заключения договора участия в долевом строительстве правовых актов со стороны государства, существенно осложняющее строительство объекта.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях .

См.: часть 4 ст. 451 Гражданского кодекса РФ.

Требование об изменении договора в судебном порядке может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок .

См.: часть 2 ст. 452 Гражданского кодекса РФ.

В случае, если срок передачи объекта долевого строительства изменяется по соглашению сторон, соответствующее обязательство застройщика считается измененным от даты государственной регистрации соответствующего соглашения между застройщиком и участником долевого строительства .

Часть 3 ст. 4 Закона N 214-ФЗ; пункт 9 информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 года N 59.

При изменении договора в судебном порядке срок передачи объекта долевого строительства считается измененным от даты вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора .

См.: часть 3 ст. 453 Гражданского кодекса РФ.

Следует подчеркнуть, что законодатель предоставляет застройщику возможность изменять срок передачи объекта долевого строительства без обращения в суд. Речь идет о случаях, когда обязательство застройщика по передаче объекта долевого строительства является встречным по отношению к каким-либо обязательствам участника долевого строительства, например обязательству по уплате цены договора.

При наличии факта нарушения со стороны участника долевого строительства сроков платежей по договору участия в долевом строительстве и оговорки в этом договоре о встречном характере исполнения обязательств застройщик вправе приостанавливать исполнение своего обязательства по передаче объекта долевого строительства до даты надлежащего исполнения встречных обязательств со стороны участника долевого строительства .

Источник: zastroy.advokati-moscow.ru

214 фз о долевом строительстве сроки

Комментарии к статье 6 закона № 214-ФЗ, судебная практика применения

Статья 6. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства

Статья 6. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства

Комментарии к ст. 6

Другие статьи раздела

Изменения ст. 6 О долевом строительстве (214-ФЗ)

Быстрый переход к статье

Договор-Юрист — это юристы, кодексы и бланки

Статья 6. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства

Комментарий к Статье 6 214-ФЗ

Другой комментарий к Ст. 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» (ДДУ)

Срок передачи объекта долевого строительства для всех един

Инженерная экономика и сметное дело в строительстве отзывы

Строительство домов из газобетона или пеноблоков что лучше

Используемые в строительстве материалы должны обладать какой теплопроводностью

Исполнительная документация в строительстве требования к оформлению документов

1 виды цен в строительстве и принципы их формирования

Соседи не дают согласие на строительство что делать

Исковое заявление о признании индивидуальное строительство в собственность

Договор-Юрист
— это юристы, кодексы и бланки