Незавершенное строительство: бухучет у заказчика, застройщика
При возведении объектов недвижимости у заказчика (застройщика) возникают затраты по строительству. До приемки объектов в эксплуатацию эти затраты учитываются в составе незавершенного строительства. Рассмотрим, как заказчику (застройщику) отразить их в бухучете и могут ли затраты по незавершенному строительству передаваться другому юрлицу.
1. Бухучет затрат по незавершенному строительству у заказчика (застройщика)
Под объектами незавершенного строительства понимаются здания, сооружения и иные объекты, строительство которых разрешено в соответствии с законодательством, работы по строительству которых начаты, но не завершены (абз. 7 п. 2 Инструкции № 10).
Заказчику (застройщику) необходимо обеспечить учет затрат на строительство по каждому объекту учета (п. 12 Инструкции № 10):
— по объектам основного, вспомогательного и обслуживающего назначения, объектам энергетического хозяйства, транспортного хозяйства и связи;
Заказчик и подрядчик. Проблемы исполнения договора.
— наружным сетям и сооружениям водоснабжения, канализации, теплоснабжения, газоснабжения и другим инженерным сетям и сооружениям;
— благоустройству и другим частям объекта.
Справочно
Объектом учета является каждое отдельно строящееся здание, сооружение, инженерные сети и другие объекты, стоимость строительства которых выделена в составе сводного сметного расчета и на строительство которых составлена объектная смета, а также встроенные и пристроенные объекты (абз. 2 п. 2 Инструкции № 10).
По объектам учета необходимо также организовать раздельный учет затрат (п. 8, ч. 1 п. 13 Инструкции № 10):
— на строительно-монтажные работы;
— работы по монтажу оборудования;
— приобретение оборудования, требующего и не требующего монтажа, предусмотренного в проектно-сметной документации на строительство.
Затраты по незавершенному строительству, увеличивающие стоимость объекта, независимо от способа строительства (подрядный, хозяйственный способ, долевое строительство) отражаются заказчиком (застройщиком) на счете 08 «Вложения в долгосрочные активы». Учет ведется по фактическим затратам нарастающим итогом с даты начала строительства до даты приемки объекта (части объекта) в эксплуатацию. Затраты, понесенные заказчиком, застройщиком до начала строительства, учитываются по дебету счета 97 «Расходы будущих периодов» и с даты начала строительства списываются с кредита этого счета в дебет счета 08 «Вложения в долгосрочные активы» (п. 9 — 11 Инструкции № 10).
Основанием для отражения в бухучете затрат на строительство являются ПУД, подтверждающие соответствующие хозяйственные операции. При подрядном способе объем и стоимость работ подтверждаются подписываемыми двумя сторонами (заказчиком и подрядчиком) актами сдачи-приемки выполненных строительных и иных специальных монтажных работ установленной формы (С-2а, С-2б) (ч. 1 п. 55 Правил № 1450; ч. 1 п. 11 Положения № 1553; ч. 2 и 3 п. 1, п. 2, абз. 4 ч. 1 п. 9, ч. 1 п. 10 Инструкции № 29).
Подрядные работы. Акт приема передачи.
При хозяйственном способе строительства затраты отражаются застройщиком на основании ПУД, подтверждающих понесенные расходы (стоимость израсходованных материалов, сумм начисленной заработной платы и др.). Перечень разработанных организацией для применения форм ПУД следует закрепить в учетной политике.
Если строительство ведется собственными силами, для обоснования и соблюдения соответствия норм расхода материалов по работам застройщику также необходимо составить акт формы С-2а. В частности, когда сметная документация по объекту составлена на основании нормативов расхода ресурсов в натуральном выражении и при долевом строительстве (абз. 4 п. 4 ст. 9, п. 1-4 ст.
10 Закона № 57-З; п. 9, подп. 14.5 п. 14 Инструкции № 10; абз. 3, 5 ч. 1 п. 9 Инструкции № 29).
Корреспонденция счетов
| Содержание операции | Д-т | К-т |
| Учтены расходы на возведение объекта, понесенные до начала строительства | 97 | 60, 26 и других счетов |
| Отнесены на стоимость незавершенного строительства расходы, понесенные до начала строительства | 08 | 97 |
| Отражены затраты по возведению объекта недвижимости при выполнении работ собственными силами | 08 | 07, 69, 70 и других счетов |
| Отражены затраты на возведение объекта недвижимости при выполнении работ силами подрядной организации | 08 | 60 |
| Отражена сумма предъявленного подрядчиком НДС по выполненным работам | 18 | 60 |
| НДС по работам подрядчика принят к вычету (при наличии права на вычет) | 68-2 | 18 |
2. Передача затрат и объектов незавершенного строительства
В установленных случаях заказчик, застройщик может инициировать передачу эксплуатационным организациям построенных (возведенных) объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры и их благоустройства. Как правило, согласование и принятие решения о приеме/передаче указанных объектов осуществляется местными органами распорядительной и исполнительной власти. Передача объектов, завершенных строительством, но не зарегистрированных в качестве объектов недвижимого имущества, производится на основании акта о передаче затрат формы С-17а и документов, подтверждающих завершение их строительства и соответствие проектной документации (подп. 5.10 п. 5 Декрета № 7, подп. 1.9 п. 1 Указа № 72, п. 43 Инструкции № 10).
Вместе с тем вышеуказанный порядок не предполагает передачи затрат по недостроенным объектам. Поэтому при необходимости передать другому юрлицу затраты по незавершенному строительству нужно учитывать некоторые моменты.
Например, при долевом строительстве существует определенная процедура замены застройщика, согласно которой новому застройщику в том числе передаются объемы незавершенного строительства, проектно-сметная, бухгалтерская, договорная и иная организационная документация, относящаяся к не завершенному строительством объекту (п. 9 Положения № 1056).
Для передачи затрат по незавершенному строительству, по мнению автора, недостроенные объекты целесообразно зарегистрировать в качестве незавершенного законсервированного капитального строения. После этого у организации появится актив, который может быть передан, реализован другому юрлицу (подп. 1.2-1 п. 1 ст. 3, ст. 50 Закона № 133-З).
В бухучете передача незавершенного строительства оформляется актом о передаче не завершенного строительством объекта формы С-22 (п. 1-4 ст. 10 Закона № 57-З, п. 8 перечня ПУД № 360).
ИсточникАкт передачи объекта незавершенного строительства другому подрядчику
Приложение N ___
к Соглашению о расторжении Договора подряда
от «___»_________ ____ г. N ___
Акт
приема-передачи результата
незавершенных работ
г. __________ «___» ________ ____ г.
__________________________________, именуем__ в дальнейшем «Подрядчик»,
(наименование или Ф.И.О.)
в лице __________________________________________, действующ__ на основании
(должность, Ф.И.О.)
________________________ ___________________________, с одной стороны, и
(Устава, положения, доверенности или паспорта)
________________________________, именуем__ в дальнейшем «Заказчик», в лице
(наименование или Ф.И.О.)
__________________, действующ__ на основании _____________________________,
(должность, Ф.И.О.) (Устава, положения,
доверенности или паспорта)
с другой стороны, составили настоящий Акт о следующем:
1. В связи с досрочным расторжением Договора подряда от «___»_____ ____ г. N ___ с момента подписания Сторонами Соглашения «___»________ ____ г. Подрядчик передает, а Заказчик принимает результат незавершенных работ, расположенный по адресу: _________________________ (далее — «Объект»).
2. Общая степень готовности Объекта составляет ________%.
3. Данные о видах и объемах фактически выполненных работ:
N п/п
Наименование выполненных работ
Стоимость выполненных работ
Реквизиты акта приема-передачи
Стоимость работ по смете
% выполненных работ в соотношении к смете
1
Акт передачи объекта незавершенного строительства другому подрядчику
Комиссия в составе:
Директор «______________» ___________________ (Ф.И.О.)
Директор «______________» ___________________ (Ф.И.О.)
Бухгалтер ________________ (Ф.И.О.)
Главный инженер ___________________ (Ф.И.О.)
Составили настоящий Акт о том, что Директор «____________» ____________ (Ф.И.О.) передает, а Директор «____________» _____________ (Ф.И.О.) принимает незавершенное строительством предприятие ______________, расположенное по адресу: ____________________.
Результаты переоценки незавершенного строительства по состоянию на «___» __________ г. __________ рублей
К настоящему акту прилагается следующая документация по незавершенному строительству:
Акт приема-передачи объекта строительства (скачать образец)
После окончания строительства объекта происходит его передача заказчику от строительной организации. Такая передача сопровождается составлением и подписанием соответствующего акта приема-передачи объекта строительства. Названный акт может составляться не только после полного окончания строительства объекта.
К примеру, такой акт может использоваться также, если незавершенный объект строительства передается другому заказчику или исполнителю (подрядчику). Передача объекта другому подрядчику должна происходить на основании дополнительного договора и с согласия заказчика.
Если объект полностью построен, то акт приемки-передачи объекта является подтверждающим документом исполнения сторонами своих обязательств по договору строительства. Застройщик, передавая объект, своей подписью в акте подтверждает, что построенное здание (сооружение) от права требований третьими лицами свободно.
Составляется акт, как минимум, в трех экземплярах: для стороны принимающей (Заказчика), для стороны передающей (Исполнителя), для государственного учреждения. Все подписанные сторонами экземпляры имеют равную юридическую силу.
Участников и процедуру оценки соответствия объекта строительства определяют соответствующие технические регламенты и правила, действующие в момент приемки. Оценку объекта можно совместить с его приемкой заказчиком. Если участники строительства приняли решение принять объект с незавершенными отделочными работами или объект требует доведения до готовности, в договоре необходимо отразить состав работ.
Приемка в эксплуатацию объекта строительства завершается составлением и подписанием акта приемки. Должен быть использован акт типовых межотраслевых форм № КС-11 и № КС-14. Формы эти применяют при приемке законченного строительства всех объектов как производственного, так и жилого предназначения любой формы собственности.
На основании акта приемки производится окончательная оплата выполненных работ по условиям договора (контракта). Количество экземпляров акта должно соответствовать числу участников договора.
Подписывают составленный документ:
Состав комиссии определяет инвестор или заказчик. Оформляется приемка заказчиком на основании результатов обследований, измерений, контрольных испытаний и документов, которые подтверждают соответствие принимаемого объекта проекту и стандартам, а также опираясь на заключение органов надзора.
На основе акта приемки исполнитель должен представить отчетные документы, подтверждающие выполнение договорных обязательств.
Как заработать на Форекс без опыта?
Акт приема-передачи незавершенного строительства
ПРИЕМА-ПЕРЕДАЧИ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
Комиссия в составе:
Директор «______________» ___________________ (Ф.И.О.)
Директор «______________» ___________________ (Ф.И.О.)
Бухгалтер ________________ (Ф.И.О.)
Главный инженер ___________________ (Ф.И.О.)
Составили настоящий Акт о том, что Директор «____________» ____________ (Ф.И.О.) передает, а Директор «____________» _____________ (Ф.И.О.) принимает незавершенное строительством предприятие ______________, расположенное по адресу: ____________________.
Объем незавершенного строительства в ценах ____ года составляет _____ рублей.
Результаты переоценки незавершенного строительства по состоянию на «___» __________ г. __________ рублей
К настоящему акту прилагается следующая документация по незавершенному строительству:
Акт приема-передачи объекта строительства
В зависимости от того, на какой стадии завершения находится объект строительства, оформляется соответствующий акт приема-передачи объекта строительства. Так, например, незавершенный объект строительства может быть передан другому подрядчику или же заказчику (во втором случае — при условии согласия заказчика и составления дополнительного договора). Если же объект в полной готовности, то акт приема-передачи объекта строительства служит подтверждающим документом к договору о строительстве.
Подписью акта застройщик должен подтвердить, что объект строительства, который он передает, свободен от права требования третьими лицами (это прописывается в акте).
Акт составляется по крайней мере в трех экземплярах: один для передающей стороны. Один для принимающей и один для государственного учреждения. Все три экземпляра имеют равную юридическую силу.
Скачать образец акта вы можете ниже.
Акт приема-передачи объекта, законченного строительством, между Инвестором и Заказчиком-застройщиком (приложение к договору об инвестировании строительства торгового центра)
Приложение N ______ к Договору об инвестировании строительства торгового центра от «___»__________ ____ г. N _____
АКТ N ________________ приема-передачи законченного строительством торгового центра «__________________» по адресу: ____________________________
___________________, именуем__ в дальнейшем «Заказчик-Застройщик», в лице ___________________, действующ___ на основании ___________________, с одной стороны, и ___________________, именуем__ в дальнейшем «Инвестор», в лице ___________________, с другой стороны, вместе именуемые «Стороны», во исполнение Договора об инвестировании строительства торгового центра от «___»__________ ____ г. N ___ составили настоящий акт приема-передачи о нижеследующем:
1. Заказчик-застройщик полностью (или в части ___________________) передает Инвестору введенный в эксплуатацию законченный строительством торговый центр «_______________» площадью ___ кв. м, расположенный по адресу: ________________________________________.
3. Переданный торговый центр «_____» имеет следующие основные показатели общей площади, торговой площади, протяженности, вместимости, объема, пропускной способности, число рабочих мест и т.п.:
Показатель (площади, протяженности, вместимости, объема, пропускной способности и т.п.) Единица измерения По проекту Фактически общая с учетом ранее принятых в том числе пускового комплекса или очереди общая с учетом ранее принятых в том числе пускового комплекса или очереди 1 2 3 4 5 6
4. На объекте установлено предусмотренное проектом оборудование в количестве согласно актам о его приемке после индивидуального испытания и комплексного опробования (перечень указанных актов приведен в приложении ____).
5. Внешние наружные коммуникации холодного и горячего водоснабжения, канализации, теплоснабжения, газоснабжения, энергоснабжения и связи обеспечивают нормальную эксплуатацию объекта и приняты пользователями — городскими эксплуатационными организациями (перечень справок пользователей городских эксплуатационных организаций приведен в приложении ___).
7. Стоимость переданного торгового центра «________» по утвержденной проектно-сметной документации:
Всего: ________ (____________________) рублей __ коп.,
— стоимость строительно-монтажных работ ___ (____________) рублей __ коп.
— стоимость оборудования, инструмента и инвентаря ___ (__) рублей __ коп.
8. Дополнительные условия: _____________________________________________.
9. Право собственности на объект оформляется Инвестором самостоятельно после передачи ему готового торгового центра.
10. После передачи объекта Инвестору Стороны примут все необходимые меры для оформления прав Инвестора на земельный участок.
11. При принятии готового объекта Инвестор заявляет о следующих выявленных недостатках, которые могли быть установлены при обычном способе приемки: _____________________________________________________________.
12. Гарантийный срок по настоящему Договору составляет __________ с момента принятия объекта в эксплуатацию по настоящему акту.
13. При обнаружении недостатков в течение установленного п. 12 настоящего акта срока Инвестор имеет право обратиться к Заказчику-застройщику с требованием об их устранении. Устранение недостатков производится в __________ срок после получения письменного заявления Инвестора.
14. Кроме указанных выше, у Сторон отсутствуют взаимные претензии имущественного и неимущественного характера.
Источник