Приостановить строительство (выполнение работ) в соответствии с законодательством можно на срок до 3 месяцев. После истечения данного срока заказчик, застройщик (далее – заказчик) в зависимости от причин приостановки может возобновить работы либо законсервировать объект незавершенного строительства.
При каких условиях возможна приостановка строительства объекта, кто вправе принять такое решение, как документально оформить приостановку и учитывать затраты в этот период – читайте в данной статье.
О порядке действий заказчика при необходимости проведения консервации объекта читайте в статье Надежды Мирончик «Алгоритм действий заказчика по консервации объекта незавершенного строительства», опубликованной в журнале «Моя бухгалтерия. Строительство» № 9 за 2022 г.
Принятие решения о приостановлении строительства
Приостановление строительства – временное прекращение выполнения строительных работ по обстоятельствам, не связанным с технологическими перерывами в строительстве (выполнением строительных работ), которое не влечет за собой обязательного расторжения договора строительного подряда (п. 1 ст. 62 Закона № 300-З).
44-ФЗ | Единые (обязательные) требования к участникам закупок
Решение о приостановлении строительства вправе принять:
- органы государственного строительного надзора, иные государственные органы – в случаях, установленных законодательством;
- подрядчик – в случае невозможности дальнейшего выполнения строительных работ в течение более 1 месяца по причинам временного отсутствия строительных материалов и (или) оборудования, поставляемых заказчиком, либо неоплаты заказчиком выполненных работ в сроки, определенные договором строительного подряда;
- заказчик – в случае намерения законсервировать объект строительства или прекратить дальнейшее строительство, а также выявления в работе подрядчика недостатков, которые могут повлечь за собой угрозу безопасности и надежности объекта строительства.
Приостановление строительства может осуществляться иными лицами по основаниям, предусмотренным законодательством и (или) договором (п. 2 ст. 62 Закона № 300-З).
Срок приостановления выполнения строительных работ не должен превышать 3 месяцев. При превышении указанного срока заказчик обязан в течение 1 месяца принять решение о консервации объекта незавершенного строительства(п. 5 ст. 62 Закона № 300-З).
На период приостановления строительства продлевается нормативный срок строительства объекта
Дата приостановления строительства по обстоятельствам, не связанным с технологическими перерывами, приостанавливает течение нормативного срока строительства, определенного проектной документацией и условиями договора строительного подряда. Дата возобновления строительства возобновляет течение нормативного срока строительства (п. 4.31 ТКП 45-1.03-122-2015).
На период приостановления строительства по основаниям, предусмотренным законодательством, продлевается нормативная продолжительность строительства объекта, определенная проектной документацией (п. 4.32 ТКП 45-1.03-122-2015).
Порядок установления дополнительных требований. Разбор постановления от 29.12.2021 № 2571
Срок продолжительности строительства объекта определяется разработчиком проектной документации в составе проекта «Организация строительства» (далее – ПОС), являющегося неотъемлемой частью проектной документации.
Датой начала строительства является дата, указанная в договоре строительного подряда согласно Правилам № 1450[3] или в решении застройщика при выполнении строительных, монтажных, иных специальных работ собственными силами. Датой приемки объекта в эксплуатацию является дата утверждения акта приемки объекта в эксплуатацию согласно Положению о порядке приемки в эксплуатацию объектов строительства, утвержденному постановлением Совмина от 06.06.2011 № 716 (п. 4.3 ТКП 45-1.03-122-2015).
Дополнительные требования к определению продолжительности строительства объектов изложены в соответствующих ТНПА и должны учитываться при определении нормативной продолжительности строительства конкретных зданий и сооружений (п. 4.34 ТКП 45-1.03-122-2015).
При строительстве объектов, осуществляемом хозяйственным способом, нормы продолжительности строительства, установленные соответствующими ТНПА, являются рекомендуемыми (п. 4.37 ТКП 45-1.03-122-2015).
В ходе строительства заказчиком дважды было принято решение о приостановлении строительства сроком на 3 месяца.
Поскольку при приостановлении строительства приостанавливается течение нормативного срока строительства, определенного ПОС, нормативный срок строительства в этом случае продлевается на 6 месяцев и составляет 24 месяца.
Урегулирование договорных отношений
Сроки строительства объекта (выполнения строительных работ), устанавливаемые в договоре, не должны превышать продолжительности строительства, определенной проектной документацией (т. е. нормативный срок) и условиями процедур закупок (часть первая п. 17 Правил № 1450).
Нормативная продолжительность строительства, установленная ПОС, указывается в договоре строительного подряда, если условиями торгов не предусмотрено другое (п. 4.35 ТКП 45-1.03-122-2015).
Сроки (число, месяц и год) начала и завершения строительства объекта (выполнения строительных работ) относятся к существенным условиям договора строительного подряда. По согласованию сторон могут быть предусмотрены также сроки начала и завершения отдельных видов (этапов) строительных работ (промежуточные сроки) (абзац четвертый п. 10 Правил № 1450).
Согласно п. 73 Правил № 1450 в процессе исполнения договора заказчик или подрядчик имеет право требовать изменения существенных условий договора, в т. ч. при необходимости изменения сроков строительства объекта (выполнения строительных работ) в случаях, предусмотренных в части первой п. 75 Правил № 1450.
Одним из таких случаев является приостановление строительства объекта (выполнения строительных работ) на срок не более 3 месяцев по обстоятельствам, не зависящим от сторон (абзац восьмой части первой п. 75 Правил № 1450).
Срок строительства продлевается по соглашению сторон в установленном Правилами № 1450 порядке с учетом продолжительности действия обстоятельств, препятствующих исполнению обязательств по договору (часть вторая п. 75 Правил № 1450).
Следовательно, при приостановлении строительства и продлении нормативного срока строительства сторонам договора необходимо внести соответствующие изменения в сроки выполнения работ по договору.
Изменения и дополнения в договор вносятся в соответствии с законодательством путем заключения сторонами дополнительного соглашения (п. 71 Правил № 1450).
Пунктом 74 Правил № 1450 установлено, что сторона договора, которой стали известны обстоятельства, требующие изменения условий договора, обязана уведомить о них другую сторону договора в письменной форме и подготовить предложения об изменении условий договора. Другая сторона договора обязана в течение 5 рабочих дней рассмотреть предложения об изменении договора и подписать дополнительное соглашение к договору.
Таким образом, при приостановлении строительства объекта (выполнения строительных работ) заказчику необходимо заключить с подрядчиками дополнительное соглашение к договору строительного подряда для согласования изменения сроков выполнения работ.
Заказчик и подрядчик оформляют дополнительное соглашение, в котором помимо дат приостановления, возобновления и окончания выполнения строительных работ на объекте в случаях, предусмотренных законодательством, корректируется цена договора с уточнением графиков строительства и платежей.
Данный алгоритм действий сторон в безусловном порядке применяется на объектах строительства, финансируемых полностью за счет собственных средств заказчика. В случае заключения договора государственной закупки на строительство объекта существенные условия допускается изменять в случаях, установленных законодательством о государственных закупках.
В частности, в 2022 г. допускается изменение сроков исполнения обязательств подрядчиком, порядка оплаты, если необходимость таких изменений невозможно было предусмотреть при проведении процедуры государственной закупки (подп. 1.8 постановления № 395 [4] ). Невозможность исполнения обязательств без изменения указанных условий должна быть подтверждена соответствующим обоснованием подрядчика. По нашему мнению, данное обоснование для изменения сроков по договору государственной закупки возможно применить в случае приостановки строительства по основаниям, предусмотренным ст. 62 Закона № 300-З, за исключением тех, в которых обязательства одной из сторон нарушены по ее вине. По каждому случаю целесообразно получить разъяснения МАРТ с учетом специфики конкретного объекта.
Если договор государственной закупки заключен на электронной торговой площадке (далее – ЭТП), то и соглашение об изменении условий договора также заключается на ЭТП. Датой подписания такого соглашения считается дата подписания его подрядчиком.
Однако следует учесть, что в случае если общий срок строительства объекта (с учетом приостановления строительства) превысит нормативный срок, определенный проектной документацией, у заказчика должно быть в наличии согласование на изменение сроков строительства соответствующего исполнительного комитета.
В исключительных случаях изменение (продление) сроков строительства объектов (за исключением объектов, срок строительства которых установлен решениями Президента или Правительства) осуществляется по согласованию:
- с городскими (г. Минска, городов областного подчинения), районными исполнительными комитетами – в отношении объектов жилищного строительства (при первичном изменении (продлении) сроков строительства), а также финансируемых без привлечения средств республиканского бюджета иных объектов;
- с областными, Минским городским исполнительными комитетами – в отношении объектов жилищного строительства (при повторном изменении (продлении) сроков строительства) (часть вторая п. 17 Правил № 1450).
Для получения соответствующего разрешения на изменение сроков строительства заказчик в установленные сроки обращается в соответствующий орган с заявлением, содержащим предложение о новом сроке ввода объекта в эксплуатацию, и приложением к нему документов и сведений об объекте. Сроки обращения и перечень необходимых документов приведены в п. 17 Правил № 1450.
В случае получения отказа в согласовании изменения (продления) срока строительства участники обязаны завершить строительство объекта в установленные договором сроки.
Документальное оформление приостановления строительства по инициативе заказчика
Порядок документального оформления приостановления строительства регулирует ТКП 45-1.03-122-2015.
При приостановлении строительства оформляют акт установления даты приостановления строительства по форме Г.1 (далее – акт формы Г.1), при возобновлении строительства — акт установления даты возобновления строительства по форме Г.2 (далее – акт формы Г.2). Акты форм Г.1 и Г.2 приведены в приложении Г к ТКП 45-1.03-122-2015. Акты форм Г.1 и Г.2 являются неотъемлемой частью утвержденной проектной документации.
При приостановлении строительства, как правило, заказчиком создается комиссия, в состав которой включаются уполномоченные представители заказчика, подрядчика и проектной организации, осуществляющей авторский надзор за строительством.
Созданная комиссия для приостановления строительства обязана оформить акт формы Г.1, к которому должны быть приложены следующие документы:
- копия решения уполномоченного государственного органа или иного инвестора, застройщика, заказчика, подрядчика согласно законодательству;
- копии документов, подтверждающих приостановление строительства по основаниям, предусмотренным законодательством или договором строительного подряда (например, копия договора строительного подряда, заключенного между сторонами, а также бухгалтерский акт сверки взаимных расчетов, составленный по состоянию на момент принятия решения о приостановлении строительства).
Таким образом, для обоснованного приостановления строительства (в связи с наличием обстоятельств, указанных в ст. 62 Закона № 300-З) заказчиком оформляются:
- письмо-уведомление в адрес подрядчика о приостановлении строительства объекта с указанием причины приостановления;
- акт формы Г.1;
- копии документов, подтверждающих приостановление строительства по основаниям, предусмотренным законодательством или договором строительного подряда (решения уполномоченного государственного органа либо заказчика (распоряжения, приказа и т. д.));
- проект дополнительного соглашения об изменении сроков строительства по договору строительного подряда.
Примечание. В случае заключения на ЭТП договора государственной закупки соглашение об изменении его условий заказчик также размещает на ЭТП.
Кроме того, по объектам, в отношении которых осуществляется государственный строительный надзор (далее – госстройнадзор), заказчиком должна быть направлена в орган госстройнадзора информация как о приостановлении, так и о возобновлении строительства.
Об изменении условий, при которых направлялось уведомление, уведомитель информирует орган госстройнадзора в письменной форме в течение 10 рабочих дней после приостановления и возобновления строительства объекта после приостановления (п. 5 Положения № 343 [5] ).
До возобновления производства СМР заказчики направляют в орган госстройнадзора уведомление о возобновлении производства СМР. Уведомление также может быть направлено генеральным подрядчиком при строительстве объектов «под ключ», инженером (инженерной организацией) при заключении договора на оказание инженерных услуг по комплексному управлению строительной деятельностью (п. 3 Положения № 343).
Форма уведомления в органы государственного строительного надзора о возобновлении производства СМР приведена в приложении 2 к Положению № 343.
Цена вопроса. При нарушении установленного законодательством порядка документального оформления приостановления строительства (выполнения работ) и при отсутствии соответствующего согласования продления нормативного срока строительства в порядке, установленном п. 17 Правил № 450, работы, выполненные в период увеличенного в связи с приостановлением работ срока, могут быть отнесены к самовольному строительству. Ответственность за самовольное строительство установлена ст. 21.12 КоАП.
Бухгалтерский учет затрат
Порядок формирования в бухгалтерском учете заказчика стоимости объекта строительства посредством отражения затрат на возведение, реставрацию, реконструкцию в бухгалтерском учете организаций определен в Инструкции № 10 [6] .
Бухгалтерский учет незавершенного строительства независимо от способа строительства ведется на счете 08 «Вложения в долгосрочные активы» на основании первичных учетных документов по фактическим затратам нарастающим итогом с даты начала строительства до даты приемки объекта (части объекта) в эксплуатацию (п. 9 Инструкции № 10).
Затраты, понесенные заказчиком в бухгалтерском учете, подразделяются на затраты, увеличивающие стоимость объекта учета, и затраты, не увеличивающие стоимость объекта учета (п. 4 Инструкции № 10).
В п. 5 Инструкции № 10 приведен перечень затрат, не предусмотренных сводным сметным расчетом стоимости строительства, но увеличивающих стоимость объекта учета. Затраты, связанные с приостановлением строительства на срок менее 3 месяцев, в данном пункте не поименованы.
Однако перечень затрат, приведенных в п. 5 Инструкции № 10, не является закрытым, в нем поименованы другие затраты, непосредственно связанные со строительством.
Поскольку приостановление строительства предусмотрено законодательством, при соблюдении установленного законодательством и приведенного выше порядка его проведения некоторые из затрат, связанных с приостановлением строительства на срок менее 3 месяцев, могут быть также отнесены на стоимость объекта учета как другие затраты, непосредственно связанные со строительством.
Это могут быть затраты, без несения которых дальнейшее строительство объекта не представляется возможным: затраты на охрану объекта, освещение, отопление, а также другие затраты в периоде приостановления строительных работ, связанные со спецификой объекта строительства. Такие затраты отражаются по дебету счета 08 «Вложения в долгосрочные активы».
Организация не вправе отнести на увеличение стоимости объекта затраты, осуществления которых можно избежать в периоде приостановления строительства (например, аренда техники за время простоя, заработная плата рабочих и пр.). Такие затраты в зависимости от назначения объекта в бухгалтерском учете следует отражать либо на счете 90 «Доходы и расходы по текущей деятельности» (субсчет 90-10 «Прочие расходы по текущей деятельности»), либо на счете 91 «Прочие доходы и расходы» (субсчет 91-4 «Прочие расходы») как другие доходы и расходы по текущей либо по инвестиционной деятельности (пп. 13, 14 Инструкции № 102 1 ).
Расходы признаются в бухгалтерском учете в том отчетном периоде, в котором признаны соответствующие им доходы, независимо от даты проведения расчетов по ним. Расходы, которые невозможно соотнести с доходами определенного отчетного периода, признаются в бухгалтерском учете в составе расходов того отчетного периода, в котором они были произведены (п. 32 Инструкции № 102).
В бухгалтерском учете у организации-заказчика производятся следующие записи:
Источник: idg.by
Унифицированная форма n кс-17, акт о приостановлении строительства
Сметная (договорная) стоимость выполненных работ на дату приостановления, руб.
Фактические затраты на дату приостановления строительства по балансу застройщика, руб.
Средства, необходимые для расчетов с подрядной организацией, включая незавершенное производство, руб.
В том числе: убытки и неус-
тойки подрядной организации, свя-
занные с растор-
жением догово-
ров на поставку материалов, конструкций, руб.
Источник: hr-portal.ru
Возобновляем строительные работы
Вопрос: Возобновляем строительные работы после их приостановления. Какие документы необходимо оформить?
Ответ: Для возобновления строительных работ нужны: акт установления даты возобновления строительства, допсоглашение к договору строительного подряда, разрешение Минстройархитектуры и Минэкономики или местного исполнительного и распорядительного органа.
Обоснование: Приостановление строительства − это временное прекращение выполнения строительных работ по обстоятельствам, не связанным с технологическими перерывами в строительстве (выполнением строительных работ), которое не влечет обязательного расторжения договора строительного подряда .
Согласно п. 4.31 ТКП 45-1.03-122-2015 (33020) «Нормы продолжительности строительства зданий, сооружений и их комплексов. Основные положения» при приостановлении строительства оформляют акт установления даты приостановления строительства по форме Г. 1, а при возобновлении строительства − акт установления даты возобновления строительства по форме Г. 2 (приложение Г к ТКП 45-1.03-122-2015).
Эти акты являются неотъемлемой частью утвержденной проектной документации.
Предусмотренные договором сроки строительства подлежат пересмотру в случае приостановления строительства объекта (выполнения строительных работ) на срок не более 3 месяцев по обстоятельствам, не зависящим от сторон .
Изменения и дополнения в договор вносятся в соответствии с законодательством путем заключения сторонами дополнительного соглашения .
В исключительных случаях изменение (продление) продолжительности строительства объектов, финансируемых с привлечением средств республиканского бюджета, производится по согласованию с Минстройархитектуры и Минэкономики (за исключением объектов, срок строительства которых установлен решениями Президента или Правительства) .
При строительстве объектов за счет иных источников, включая объекты жилищного строительства, изменение сроков строительства осуществляется по согласованию с местными исполнительными и распорядительными органами .
Заказчик не позднее чем за 3 месяца (а для объектов, сроки строительства которых менее 6 месяцев, − не позднее чем за месяц) до окончания указанного в договоре срока строительства объекта обращается в соответствующий орган с заявлением, содержащим предложение о новом сроке ввода объекта в эксплуатацию, и приложением к нему документов и сведений об объекте, содержащих информацию о заказчике, генеральном подрядчике, источниках финансирования, сметной стоимости строительства, проектной мощности объекта, сроках строительства, объемах денежных средств, запланированных на строительство и фактически выделенных на дату обращения, причинах переноса срока ввода объекта .
Минстройархитектуры совместно с Минэкономики, местные исполнительные и распорядительные органы в 20-дневный срок выдают разрешение на изменение сроков строительства (согласовывают) или отказывают в согласовании .
Таким образом, при возобновлении производства строительных работ после их приостановления должны быть оформлены следующие документы:
акт установления даты возобновления строительства по форме Г. 2, приведенной в приложении Г к ТКП 45-1.03-122-2015;
дополнительное соглашение к договору строительного подряда, устанавливающее даты приостановления, возобновления и окончания выполнения строительных работ на объекте;
разрешение Минстройархитектуры и Минэкономики на изменение сроков строительства объекта в случае финансирования строительства с привлечением средств республиканского бюджета;
разрешение местного исполнительного и распорядительного органа на изменение сроков строительства объекта в случае финансирования строительства без привлечения средств республиканского бюджета.
Источник: ilex.by