С формальной точки зрения апартаменты — это нежилые, но по характеристикам и удобствам практически не уступающие квартирам помещения, в которых можно жить. Как правило, в Москве они располагаются в перестроенных производственных или офисных зданиях в центре города или новостройках. Часто — в очень удачных районах на месте бывших промзон, где невозможно жилое строительство. По документам эти здания — гостиницы или офисы, даже если они с виду выглядят как обычные многоквартирные дома.
20% от общего предложения по площади на первичном рынке Москвы составляют апартаменты.
Чем апартаменты отличаются от обычного жилья?
Главное отличие апартаментов в том, что статуса нежилой недвижимости в них нельзя получить постоянную регистрацию — только временную, и то не во всех. Закон ? Закон РФ от 25.06.1993 N 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» определяет, что место пребывания — это «гостиница, санаторий, дом отдыха, пансионат, кемпинг, туристская база, медицинская организация или другое подобное учреждение», либо жилое помещение, в котором гражданин проживает временно. Поскольку апартаменты не относятся к жилым помещениям, зарегистрироваться по месту пребывания можно только в апартаментах гостиничного типа или с управляющей компанией, которая берет на себя функции гостиничного оператора.
Новостройки: Чем отличаются апартаменты от квартир?
В Москве к месту постоянной регистрации часто привязаны выплаты социальных льгот и пособий. На практике у обладателей постоянной регистрации также есть приоритет при пользовании объектами социальной инфраструктуры: поликлиниками, детскими садами, школами. Поэтому раньше апартаменты чаще покупали в качестве дополнительного, но не основного жилья.
Сейчас застройщики, чтобы привлечь новых покупателей, компенсируют это неудобство скидками. Апартаменты дешевле сравнимых по метражу и расположению однокомнатных квартир в среднем на 15%, двухкомнатных — на 20%. Причем чем дальше от центра города, тем эта разница, как правило, больше.
« занимается развитием цивилизованного рынка арендного жилья, создавая пилотные проекты. Это жилые комплексы с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой, а квартиры в них — с качественной отделкой, мебелью и бытовой техникой. Кроме этого, в домах круглосуточно работают консьерж, охрана, диспетчер и предоставляются разнообразные сервисы (например, уборка, заказ воды). Для жильцов предусмотрены личный кабинет и мобильное приложение для оплаты арендных платежей. Воспользуйтесь сервисом поиска жилья в аренду и подберите подходящую квартиру или апартаменты прямо сейчас.
Апартаменты покупать выгоднее, чем квартиру?
Да, но здесь надо учесть несколько моментов.
Чем опасна ПОКУПКА АПАРТАМЕНТОВ. Плюсы и минусы от инвестиций в апартаменты, нежилую недвижимость
, статуса коммерческой недвижимости размер коммунальных платежей для апартаментов в среднем больше на 15% по сравнению с квартирами. Здесь разница не такая большая.
, имущественный налог на апартаменты существенно выше, чем на квартиры. Сравните: для обычных квартир стоимостью менее 10 млн рублей в Москве налог составляет всего 0,1% от кадастровой стоимости, для более дорогих — от 0,15% и выше (в других регионах ставка налога может отличаться). При этом для заселяемых апартаментов, которые не используются как офисы или торговые помещения, ставка налога на имущество уже составляет от 0,5% до 2% в зависимости от объекта. Эти расходы нужно учитывать при выборе между квартирой и апартаментами.
Правда, сама кадастровая стоимость для апартаментов ниже по сравнению с квартирами. Например, в одном жилом комплексе в московском районе Фили разница составляет 20%. К тому же, владельцы квартир получают вычет по налогу на имущество в размере величины кадастровой стоимости 20 м² (п. 3 ст. 403 НК РФ).
Так, если у вас квартира площадью 50 м², то вы платите всего за 30 м².
Например, если за квартиру кадастровой стоимостью 10 млн рублей вы платите 10 тысяч рублей налога ежегодно, то за аналогичные апартаменты налог составит примерно 50 тысяч рублей. Также при покупке апартаментов нельзя получить налоговый вычет (260 тысяч рублей на человека) и использовать различные социальные льготы и субсидии вроде материнского капитала.
В итоге, как подсчитали эксперты, в среднем дисконт в стоимости апартаментов компенсируется в течение 50 лет.
Я могу сдать апартаменты в аренду?
Да, причем сдавать их в аренду выгоднее, чем квартиры: арендная плата одинакова (так как с точки зрения арендодателя они не сильно отличаются). Если в Москве рентная доходность — отношение рентных платежей к стоимости квартиры — составляет примерно 4–5% в зависимости от расположения арендуемого помещения, то для апартаментов это примерно 6–7%. Иными словами, если в случае апартаментов стоимость жилья равняется платежам за их аренду в течение 15 лет, то для квартиры этот показатель составляет в среднем 22,5 года, и окупается она дольше.
О том, как выбрать между ипотекой или арендой, читайте в инструкции: Ипотека или аренда квартиры: что лучше?
Чем апартаменты отличаются от квартиры с точки зрения жильца?
Главное отличие связано с их особым статусом. Апартаменты находятся в нежилых зданиях, поэтому на них не распространяются нормы жилищного законодательства, записанные в ГОСТах, СНиПах, Жилищном кодексе Российской Федерации и так далее.
Например, в случае строительства жилого комплекса застройщик обязан обеспечить инфраструктуру: детские сады, поликлиники, дороги, парковочные места. В отношении апартаментов у него такой обязанности нет. Другой пример: для жилых зданий действуют нормативы по инсоляции (освещенности) квартир, высотности строительства, шумности в помещениях, для апартаментов — нет. Это не значит, что в ваших апартаментах будет недостаточно света или в округе не будет поликлиник и школ (действуют законы рынка и конкуренции), но на это определенно стоит обратить внимание до приобретения апартаментов.
В целом при покупке апартаментов нужно обязательно изучить отзывы об управляющей компании и предыдущие проекты застройщиков, потому что жильцов и владельцев апартаментов закон защищает гораздо меньше, чем владельцев квартир. Например, при сносе здания жильцам муниципальных квартир в жилых домах предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма, найма безвозмездного пользования или безвозмездной субсидии для приобретения в собственность жилых помещений, а собственникам квартир полагается равноценное возмещение стоимости квартиры. Владельцы апартаментов в этом случае могут рассчитывать только на денежную компенсацию.
А в случае банкротства застройщика требования дольщиков (покупателей жилых помещений) включаются в реестр требований участников строительства, тогда как требования покупателей апартаментов на этапе строительства — не включаются.
Недавно апартаменты лишились своего преимущества — возможности сделать перепланировку без согласования с надзорными органами. После того, как вступил в силу Федеральный закон N от с изменениями в Жилищный кодекс, правила проведения перепланировок и переустройств теперь относятся не только к «жилым помещениям», а ко всем помещениям в многоквартирных домах.
Можно ли купить апартаменты по договору участия в долевом строительстве?
Можно. Сейчас в законодательстве нет ограничений на заключение с застройщиком договора участия в долевом строительстве (ДДУ) на покупку апартаментов или других нежилых помещений. Однако стоит помнить, что риски при таких сделках выше, чем при покупке жилой недвижимости. Дело в том, что покупателям апартаментов в случае банкротства застройщика будет сложнее вернуть вложенные средства или получить оплаченный объект недвижимости.
Как купить квартиру в новостройке и не стать обманутым дольщиком, читайте в инструкции: Как правильно купить квартиру в строящемся доме?.
Источник: xn--h1alcedd.xn--d1aqf.xn--p1ai
Чем апартаменты отличаются от квартиры и стоит ли их покупать в 2021 году?
В 2021 году на фоне изменения законодательства все больше растет интерес к апартаментам как к более доступной и перспективной альтернативе квартирам. Вместе с тем при покупке подобной недвижимости есть много нюансов.
На примере Москвы разбираемся, что такое апартаменты, чем они отличаются от обычной квартиры и для кого приобретение такой недвижимости может быть выгодным.
При покупке квартир и апартаментов в Москве и области обращайтесь в «Авахо» — опытные специалисты помогут выбрать и приобрести недвижимость в новостройке по вашим параметрам. Звоните +7 (495) 431-64-64.
Правовой статус
Основная проблема апартаментов с самого их появления на рынке новостроек заключается в том, что ни в одном законе четко не прописано, что это за недвижимость. Одно ясно точно — они не подходят под критерии жилья (ч. 1, 3 ст. 16 ЖК РФ).
Юридически апартаменты — это нежилые помещения. С точки зрения права они находятся на одном уровне с кладовками, машиноместами и торговыми площадями.
Тем не менее апартаменты могут использоваться как жилье — их продают по договору долевого участия (ДДУ 214-ФЗ), как и обычные квартиры. В них можно жить, обустроить офис, студию или хостел, а в некоторых случаях — оформить временную регистрацию, но жильем такая недвижимость считаться не будет.
Апартаменты могут располагаться в отдельных апарт-комплексах и гостиницах, а иногда их продают вместе с обычными квартирами — как, например, в ЖК «Облака 2.0» в Люберцах. Однако даже в последнем случае правовой статус апартаментов все равно остается нежилым.
Будущее апартаментов
Юридический статус апартаментов уже долгое время обсуждается. В апреле 2021 года в Госдуму внесли законопроект, который сможет прояснить ситуацию. Среди главных изменений:
- апартаменты будут строиться в так называемых «многофункциональных зданиях», где разместятся и жилые, и нежилые помещения;
- в апартаментах можно будет зарегистрироваться по месту жительства;
- на апартаменты будет распространяться Жилищный кодекс.
Пока законопроект касается только будущих проектов. Осенью 2021 года законопроект рассмотрят в Госдуме и, возможно, распространят на уже реализованные апартаменты.
Рыночная стоимость
Как правило, апартаменты дешевле обычного жилья в новостройках на 10−20%. Это объясняется тем, что строительство апарт-комплексов обходится дешевле, а требования к возведению нежилых зданий менее строгие.
В некоторых случаях разница в стоимости может быть довольно существенной. Например, в апарт-комплексе «Перец» можно купить апартаменты стоимостью 4,2 млн руб. Самая дешевая квартира в ЖК «Светлый мир Станция Л» обойдется не менее чем в 5,4 млн руб. — это на 22% дороже.
Оформление прописки
Для начала напомним, что в России есть два типа регистрации — или прописки, кому как удобнее:
- по месту жительства (постоянная);
- по месту пребывания (временная).
В апартаментах можно зарегистрироваться только по месту пребывания на срок до 5 лет с возможностью продления — но только если недвижимость расположена в комплексе гостиничного типа. В апартаментах, находящихся в деловых и торговых центрах, прописаться не получится даже временно.
В квартире можно свободно оформить как регистрацию по месту жительства, так и по месту пребывания, прописать ребенка до 14 лет без согласия собственников, если один из родителей зарегистрирован там же. В апартаментах потребуется согласие всех собственников для оформления временной регистрации.
Коммунальные платежи
Начать стоит с того, что Жилищным кодексом РФ защищены только владельцы квартир. Например, согласно ст. 157.1 ЖК РФ размер платы за коммунальные услуги не должен превышать установленного максимума. Если управляющая компания сильно завысила тарифы, жильцы могут подать жалобу в УК, ФАС, Жилинспекцию. Апартаменты не входят в понятие «жилье», поэтому на них нормы жилищного кодекса не распространяются.
Стоимость жилищно-коммунальных услуг в апартаментах может быть на 10−15% выше, чем в квартирах, потому что там действуют более дорогие тарифы для коммерческих помещений. Кроме того, на нежилые помещения не распространяются льготы и субсидии на оплату ЖКУ.
Капитальный ремонт
Собственники жилья в многоквартирных домах делают обязательные взносы в фонд капитального ремонта каждый месяц. При необходимости эти деньги пойдут на обновление дома в будущем.
Владельцы апартаментов за капремонт не платят, но когда здание потребуется обновить, жильцам придется собирать деньги самостоятельно. С другой стороны, большинство апарт-комплексов расположены в новостройках, которым ремонт потребуется еще нескоро.
Налог на имущество
Ставка имущественного налога в жилых помещениях и апартаментах различается. Для квартир она рассчитывается, исходя из кадастровой стоимости. В среднем ставка составляет 0,1−0,15%. Кроме того, владельцам жилых помещений положен федеральный налоговый вычет — из налогооблагаемой базы вычитаются 20 кв. м от общей площади квартиры.
Пример 1: Допустим, кадастровая стоимость квартиры площадью 50 кв. м составляет 12 млн руб. Стоимость «квадрата» — 240 тыс. руб. С учетом вычета налогом облагаются только 30 кв. м. Таким образом, налог на имущество составит 240 000 * 30 * 0,0015 = 10 800 руб.
Для апартаментов ставка налога на имущество выше, чем для квартир. Ее размер составляет 0,5% в апарт-комплексах гостиничного типа и 2% — в административно-деловых.
Пример 2: Кадастровая стоимость апартаментов площадью 50 кв. м в комплексе гостиничного типа составит 9,6 млн руб., стоимость квадратного метра — 192 тыс. руб. В этом случае налог на имущество составит 192 000 * 50 * 0,005 = 48 000 руб.
В Москве действует льготная налоговая ставка (0,5%) для владельцев апартаментов в торгово-деловых комплексах. Льготу можно получить, если недвижимость входит в специальный реестр, созданный Постановлением № 706-ПП от 26.10.2016 «Об утверждении реестра апартаментов для целей предоставления льготы по налогу на имущество физических лиц».
Получение налогового вычета
Одним из главных преимуществ покупки квартиры перед апартаментами является возможность оформить налоговый вычет — он составляет 13% от стоимости недвижимости (не более 2 млн руб.) и по ипотечным процентам (не более 3 млн руб.). За счет вычета можно вернуть до 650 тыс. руб., потраченных на недвижимость Если квартира приобретается в совместную собственность, и оба супруга не получали налоговый вычет, то сумма увеличивается.
Налоговый вычет распространяется только на жилье. При покупке апартаментов вернуть 13% от стоимости и процентов по ипотеке не получится.
Возможность получить господдержку
В России действует несколько государственных программ, с помощью которых можно улучшить жилищные условия:
- льготная ипотека;
- военная ипотека;
- семейная ипотека;
- материнский капитал;
- субсидия на жилье (450 тыс. руб.)
Все они распространяются только на жилье. Апартаменты — нежилые помещения, поэтому ни материнский капитал, ни льготную ипотеку не получится использовать для их покупки.
Техтребования и социальная инфраструктура
Строительство жилых многоквартирных домов регламентируется федеральными законами и нормами — есть требования к плотности застройки, освещенности, расстоянию между домами, наличию социальной инфраструктуры. Жилые дома нельзя строить рядом с заводами, ЛЭП — должна соблюдаться санитарная зона. В отношении квартир строгие требования к инсоляции и минимальной площади комнат, пожарной безопасности.
К апарт-комплексам требования мягче — как в плане строительства, так и к самим помещениям. Впрочем, чаще всего девелоперы не злоупотребляют послаблениями, и по своему качеству новостройки с апартаментами практически не отличаются от жилых. Но все же есть нюанс — строительство социальной инфраструктуры в составе апарт-комплексов никак не регламентируется законами и остается на усмотрение застройщика, поэтому в подобные проекты чаще всего не включают школы и детсады.
Управление домом и соседи
Вопросы, касающиеся общедомового имущества, владельцы квартир решают сообща — на собраниях собственников. Через голосование можно выбрать управляющую компанию и подрядчиков, решать вопросы о благоустройстве, ремонте, установке шлагбаумов во дворах.
В апартаментах тоже назначается управляющая компания и проводятся собрания. Однако может получиться ситуация, когда более половины апартаментов (от 51%) принадлежит одному владельцу — тогда он станет мажоритарным собственником и сможет диктовать свои условия при решении вопросов ЖКХ. На практике такое случается редко, но теоретически возможно.
Соседи
В апартаментах можно организовать офис или хостел — это разрешено законом. В квартирах этого делать нельзя, поэтому если соседи используют жилье в коммерческих целях, можно пожаловаться властям.
Зачастую в апарт-комплексах покупают недвижимость для сдачи в аренду, поэтому соседи могут постоянно меняться. Кроме того, на апартаменты не распространяется закон о тишине, поэтому повлиять на слишком высокий уровень шума не получится.
Основные причины купить апартаменты в 2021 году
Стоимость. Покупка недвижимости в апарт-комплексах обойдется дешевле, чем в жилых. В целом, апартаменты — хороший выбор для тех, кому не важна прописка и социальная инфраструктура, но требуется удобное расположение и относительно невысокая стоимость. Семьям с детьми стоит рассматривать квартиры.
Расположение. Зачастую апарт-комплексы находятся в более привлекательных районах Москвы, где нельзя построить жилой комплекс, а гостиничный или торговый — можно. Например, ближе к центру, где нет места для масштабных комплексных застроек с необходимой городской средой, но есть участок земли под гостиницу.
Инвестиции. Апартаменты выгодно покупать для сдачи в аренду — их цена ниже квартир, поэтому они быстрее окупятся и начнут приносить прибыль. Кроме того, их можно купить на котловане и заработать на росте стоимости после сдачи.
Перспективы перевода в жилье. В 2021 году планируется принять новый закон, который прояснит статус апартаментов. На них будет распространяться Жилищный кодекс, и они фактически приравняются к квартирам в жилых домах.
Проектная декларация на рекламируемом сайте https://donstroy.moscow/objects/sobytie/.
ООО СЗ Развитие.
Срок сдачи: IV кв. 2023 – III кв. 2025; некоторые корпуса сданы
Токен: Pb3XmBtzt9kEjM7B7eXWmkYkYz9NKQKjpAxJPuG
- от 13,4 млн ₽
- Аминьевская
Новый пул квартир на западе Москвы. Элегантный дом квартала: фасады ар-деко, дизайнерские лобби, дворы-сады. Потолки до 3,45 метра, окна «в пол», просторные кухни-гостиные и спальни. Террасы, камины, окна в ванных. Парк прямо у дома уже готов!
Проектная декларация на рекламируемом сайте https://metropolia-kvartal.ru/.
СЗ Метрополия.
Срок сдачи: I кв. 2023 – III кв. 2024; некоторые корпуса сданы
Токен: Pb3XmBtzt8hBqfAcRfC5rHho417KsBHkBe33AG8
- от 9,7 млн руб.
- Угрешская
Проектная декларация на рекламируемом сайте https://donstroy.com/objects/ostrov.
ООО Донстрой.
Срок сдачи: IV кв. 2023 – I кв. 2025
Токен: Pb3XmBtzsxttJjFFUJYigik6XiHAbXqps7icgUN
- от 17,5 млн ₽
- Терехово
Квартиры среди воды и парков. Запад Москвы. 15 минут до центра. Рядом заповедники, река, метро, школа, детский сад. Виды на реку и заповедники.
Проектная декларация на рекламируемом сайте https://sz-dinasty.ru/.
ООО Монолитное домостроение.
Срок сдачи: сдан; есть корпуса со сдачей в IV кв. 2022
- от 25 млн ₽
- Полежаевская
300 метров до метро Полежаевская. Великолепная архитектура в стиле сталинский ампир, роскошные квартиры, двор-парк 2 га, потолки до 4 метров, подземный паркинг. От 450 тысяч рублей за м².
Источник: avaho.ru