Споры по договорам аренды земельных участков под объектами недвижимости, производственными и торговыми (в т.ч. нестационарными) объектами
- размер шрифта уменьшить размер шрифтаувеличить размер шрифта
- Печать
Эксперт – к.ю.н., доцент кафедры коммерческого права СПбГУ Д.А. Петров
Использовано 116 материалов опубликованной правоприменительной практики (список прилагается).
1. Правовой режим недвижимого имущества и нестационарных построек.
В соответствии с п.3 ст.6 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ земельный участок как объект права собственности и иных прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. При этом объектом аренды могут выступать как земельные участки, так и их части (п.1 т.6 ЗК РФ).
Действующее законодательство допускает создание искусственных земельных участков, в частности, в порядке, установленном Федеральным законом от 19.07.2011 № 246-ФЗ «Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (Собрание законодательства РФ. 2011. № 30, (ч. 1). Ст.4594).
Аренда земельного участка у государства. Как взять землю в аренду под ИЖС. Часть 1.
В соответствии с п.2 ст.22 ЗК РФ земельные участки, за исключением исчерпывающим образом определенных в п.4 ст.27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.
Согласно п.1 ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
В данном случае к числе недвижимых вещам относятся объекты гражданских прав либо прямо поименованные в законе либо прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.
Такие признаки не позволяют провести грань между недвижимыми вещами и нестационарными объектами, в связи с чем возникает необходимость в выделении дополнительных признаков.
В соответствии со ст.51 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ (далее – ГрК РФ) (Собрание законодательства РФ. 2005. № 1, (часть 1). Ст.16) строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил. Выдача разрешений на строительство объектов недвижимости относится к полномочиям органов местного самоуправления (ст.8 ГрК РФ).
Соответственно, неправомерным является распространение правового режима недвижимого имущества нестационарные объекты, возведение которых является временным.
Именно этот критерий – временность (непостоянство) – является наиболее явным основанием для противопоставления объектов капитального строительства (зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства) и нестационарных объектов (временных построек, киосков, навесов и других подобных построек), что следует из п.10 ст.1 ГрК РФ.
Выкуп земли из АРЕНДЫ В СОБСТВЕННОСТЬ
Поэтому, незаконной является государственная и размер площади места размещения нестационарного торгового объекта, специализацию, период размещения и иные необходимые параметры.
Такие договоры должны подчиняться общим нормам гражданского законодательства, так и нормам специального законодательства, регулирующего торговую деятельность, в частности, размещение нестационарных торговых объектов (постановление ФАС Московского округа от 11.12.2013 № Ф05-13947/2013 по делу № А40-9128/13-28-85).
Примером подобного регулирования может служить постановление Правительства Москвы от 03 февраля 2011 года № 26-ПП «О размещении нестационарных торговых объектов, расположенных в городе Москве на земельных участках, в зданиях, строениях и сооружениях, находящихся в государственной собственности», неоднократно примененное в рамках разрешения споров (постановления Арбитражного суда Московского округа от 23.10.2015 № Ф05-13302/2015 по делу № А40-192809/14, от 26.06.2015 № Ф05-7177/2015, по делу № А40-122287/14, от 22.06.2015 № Ф05-7274/2015 по делу № А40-67681/14, от 22.06.2015 № Ф05-7135/2015 по делу № А40-154494/14, от 31.03.2015 № Ф05-2829/2015 по делу № А40-40930/14, от 23.03.2015 № Ф05-1505/2015 по делу № А40-43328/14 и др.).
2. Проблемы индивидуализации земельного участка в договоре аренды.
Нарушение порядка индивидуализации земельного участка влечет признание договора аренды незаключенным, поскольку земельный участок или его часть может быть объектом аренды только после формирования его границ (межевания) и постановки на кадастровый учет.
Согласно п. 3 ст. 6 ЗК РФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных Земельным кодексом РФ прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие признать ее индивидуально определенной вещью.
Согласно п.3 3 ст.607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
По смыслу статьи 11.1 ЗК РФ и статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» индивидуализация земельного участка осуществляется посредством его государственного кадастрового учета.
Согласно Федеральному закону от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» каждому земельному участку присваивается кадастровый номер. Такие участки могут быть объектом аренды. Одним из документов, необходимых для осуществления кадастрового учета земельного участка, является межевой план (п. 2 ч. 1 ст. 22 указанного Закона), форма которого утверждена приказом Минэкономразвития России от 24.11.2008 № 412 «Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков» («Российская газета», № 260, 19.12.2008).
Соответственно, до тех пор, пока земельный участок не прошел государственный кадастровый учет, он не может являться объектом гражданско-правовых отношений и выступать предметом сделок (Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 22.04.2015 № Ф01-1024/2015 по делу № А43-1453/2014; Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 05.09.2014 по делу № А43-18153/2013; Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 23.04.2012 по делу № А10-1961/2011; Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 01.02.2012 по делу № А10-532/2011; Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 09.06.2011 по делу № А19-12936/10; Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 20.04.2011 по делу № А19-10098/08; Постановление ФАС Дальневосточного округа от 31.07.2012 № Ф03-3126/2012 по делу № А51-14630/2011; Постановление ФАС Дальневосточного округа от 21.06.2011 № Ф03-2466/2011 по делу № А24-4048/2010; Постановление ФАС Дальневосточного округа от 23.04.2010 № Ф03-2541/2010 по делу № А73-12901/2009; Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 08.09.2009 № Ф04-5064/2009(13175-А45-9) по делу № А45-3168/2008; Постановление ФАС Московского округа от 15.02.2008 № КГ-А41/14850-07 по делу № А41-К1-9762/07; Постановление ФАС Поволжского округа от 17.10.2012 по делу № А57-24856/2011; Постановление ФАС Северо-Западного округа от 04.10.2011 по делу № А56-49752/2010; Постановление ФАС Северо-Западного округа от 05.03.2011 по делу № А56-14802/2010; Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 19.04.2013 по делу № А32-8403/2012; Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 19.03.2013 по делу № А32-4988/2012; Постановление ФАС Уральского округа от 22.05.2013 № Ф09-3790/13 по делу № А50-15628/2012; Постановление ФАС Уральского округа от 20.03.2013 № Ф09-604/13 по делу № А76-7670/2012; Постановление ФАС Центрального округа от 10.12.2012 по делу № А35-13772/2011; Постановление ФАС Центрального округа от 01.04.2010 по делу № А64-4178/2009 и др.).
При этом следует учитывать правовую позицию, сформулированную в п.9 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно которой договор аренды может быть заключен в отношении части вещи, поскольку ГК РФ не ограничивает право сторон заключить договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть. Такой договор в силу п.2 ст.651 ГК РФ и п.2 ст.26 ЗК РФ подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом. Если права на земельные участки ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным. Заключение договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предусматривающего, что арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается.
Кроме правовой позиции о незаключенности договора аренды земельного участка без проведения процедур его кадастрового учета, существует точка зрения о ничтожности договора аренды земельного участка или его части, заключенного до формирования границ (межевания) земельного участка и постановки на кадастровый учет (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 19.05.2009 по делу № А29-3293/2008), что, на наш взгляд, безосновательно. В отсутствие согласованного объекта аренды ставить вопрос о недействительности договора преждевременно.
Вместе с тем, судебная практика предлагает еще одну точку зрения – о возможности признания договора аренды земельного участка заключенным в случае, если имеется возможность определить его местоположение, размер, границы и у сторон не возникло разногласий относительно индивидуализации участка или его части.
В таких условиях тот факт, что кадастровый паспорт оформлен после заключения договора аренды, не может однозначно свидетельствовать о его незаключенности, поскольку сторонами договор принят к исполнению. В частности, сторонами может быть достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, использование земельного участка осуществляется в целях, определенных договором, арендатором производились соответствующие арендные платежи, принимаемые арендодателем (постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 24.03.2009 № Ф04-1061/2009(1135-А75-9) по делу № А75-3320/2008, ФАС Восточно-Сибирского округа от 29.06.2010 по делу № А33-17975/2009, от 25.02.2010 по делу № А19-8440/09, ФАС Дальневосточного округа от 22.02.2011 № Ф03-9650/2010 по делу № А51-6358/2010, ФАС Западно-Сибирского округа от 09.07.2010 по делу № А81-2064/2007, ФАС Московского округа от 25.04.2013 по делу № А40-90007/12-37-390, от 28.12.2011 по делу № А40-46436/11-9-395, ФАС Поволжского округа от 19.06.2014 по делу № А55-20622/2013, от 31.03.2014 по делу № А55-4836/2013, ФАС Северо-Западного округа от 28.09.2010 по делу № А56-38021/2009, ФАС Уральского округа от 01.07.2014 № Ф09-14880/13 по делу № А60-25657/2013, ФАС Центрального округа от 26.04.2011 по делу № А36-3098/2010, от 22.04.2011 по делу № А36-3082/2010).
Роль кадастрового номера при индивидуализации имущества, передаваемого в аренду.
Согласно положениям статьи 432 и п.3 ст.607 ГК РФ, ст.11.1 ЗК РФ, п.1 ст.5, ст.7 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» существенным условием договора аренды являются данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды. Если в договоре не указан кадастровый номер земельного участка, переданного в аренду, такой договор считать заключенным нельзя.
Вместе с тем, в некоторых случаях сам по себе факт неуказания в договоре кадастрового номера земельного участка при его фактической постановке на кадастровый учет на дату заключения договора суды не расценивают в качестве несогласованности объекта аренды, что является скорее исключением из правила (постановления ФАС Волго-Вятского округа от 09.12.2009 по делу № А29-1308/2009, от 10.09.2009 по делу № А82-14845/2008-56, ФАС Восточно-Сибирского округа от 27.07.2010 по делу № А19-24221/09, ФАС Дальневосточного округа от 29.04.2010 № Ф03-2525/2010 по делу № А73-11994/2009, ФАС Московского округа от 01.12.2011 по делу № А41-20151/10, ФАС Поволжского округа от 02.07.2010 по делу № А12-18203/2009, ФАС Северо-Кавказского округа от 17.12.2010 по делу № А63-1096/2010, ФАС Уральского округа от 24.10.2007 № Ф09-7311/07-С6 по делу № А47-8416/06).
Тем не менее, случаи неуказания кадастрового номера весьма редки и не встречаются в последнее время в правоприменительной практике (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 07.09.2010 по делу № А19-725/10).
Не отвечает целям индивидуализации договор аренды земельного участка, в котором указана только площадь земельного участка, что влечет признание его незаключенным (постановление ФАС Центрального округа от 21.01.2009 № Ф10-6203/08 по делу № А14-3310/2008-141/6).
Договор аренды земельного участка нельзя распространить на фактические отношения сторон, возникшие до постановки этого участка на кадастровый учет.
В силу п.2 ст.425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п.2 ст.607 ГК РФ).
Согласно положениям статей 11.1, 22 и 70 ЗК РФ и Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» предметом договора аренды земельного участка может являться сформированный в соответствии с действующим порядком земельный участок с установленными границами, прошедший государственный кадастровый учет.
Таким образом, распространение договора аренды земельного участка на отношения сторон, возникшие до постановки этого участка на кадастровый учет, не соответствует требованиям названных статей и потому незаконно, что, тем не менее, не освобождает арендатора от внесения платы за фактическое использование земельного участка согласно нормам ГК РФ о неосновательном обогащении (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 30.01.2014 по делу № А79-3622/2013).
3. Принцип следования земельного участка судьбе здания, расположенного на нем.
Одним из оснований возникновения права владения и пользования земельным участком является договор аренды (п.1 ст.607 ГК РФ), что не исключает приобретения указанных прав при заключении договора купли-продажи здания, сооружения или другой недвижимости.
Согласно п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору купли-продажи здания, сооружения или другой недвижимости к покупателю одновременно с передачей права собственности на такое имущество переходят права на земельный участок, занятый этим недвижимым имуществом и необходимый для его использования.
Исходя из п.1 ст.35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
На практике возникает немало спорных ситуаций, когда отчуждаемая покупателю недвижимость расположена на земельном участке, который принадлежит продавцу на праве аренды.
Если земельный участок принадлежит продавцу на праве аренды, покупатель недвижимости, которая находится на данном участке, приобретает право пользования участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их эксплуатации, на праве аренды с момента регистрации перехода права собственности на такое имущество независимо от того, оформлен ли договор аренды между покупателем и собственником земельного участка.
Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (п.14 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).
Частью 1 ст.35 ЗК РФ и ч.1 ст.552 ГК РФ предусмотрено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Указанная правовая позиция широко применяется в судебной практике (постановления Президиума ВАС РФ от 05.07.2011 № 1721/11 по делу № А41-14506/09, ФАС Волго-Вятского округа от 21.09.2012 по делу № А79-7702/2010, от 23.04.2012 по делу № А11-2052/2011, ФАС Западно-Сибирского округа от 17.09.2012 по делу № А70-11746/2011, округа от 18.09.2008 № Ф04-5770/2008(12075-А75-9) по делу № А75-6376/2007, Арбитражного суда Московского округа от 25.08.2015 № Ф05-10706/2015 по делу № А40-177689/14, ФАС Московского округа от 27.01.2014 № Ф05-17468/2013 по делу № А41-57820/12, ФАС Поволжского округа от 20.03.2014 по делу № А65-9184/2013, ФАС Северо-Западного округа от 21.03.2014 по делу № А05-6804/2013, ФАС Северо-Кавказского округа от 28.10.2013 по делу № А63-13704/2012, ФАС Уральского округа от 04.03.2014 № Ф09-14575/13 по делу № А50-4487/2013, от 02.08.2013 № Ф09-6951/13 по делу № А07-23731/2012 и др.).
При продаже размещенного на земельном участке объекта недвижимости прежний собственник выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка, а новый вправе требовать заключения договора аренды с ним на прежних условиях.
Указанные выше положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.
Переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно пункту 13 постановления Пленума от 24.03.2005 № 11 возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.
Поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.
Признавая необходимость сохранения права аренды на прежних условиях, Президиум ВАС РФ уточнил процедуру его оформления. Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости исключает возможность предъявления его прежним собственником требования о расторжении ранее заключенного с ним этого договора, поскольку он продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости. Оформление отношений в этом случае осуществляется посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка (постановление Президиума ВАС РФ от 27.10.2009 № 8611/09 по делу № А35-7422/08-С3, определение ВАС РФ от 13.04.2012 № ВАС-3547/12 по делу № А35-1078/2011, определение ВАС РФ от 29.06.2011 № ВАС-7696/11 по делу № А62-4710/2010, постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 10.03.2011 по делу № А03-9231/2010, ФАС Московского округа от 03.10.2012 по делу № А40-85332/10-135-463, ФАС Поволжского округа от 18.03.2014 по делу № А55-16521/2013, от 26.11.2012 по делу № А12-7351/2012, ФАС Северо-Кавказского округа от 31.01.2011 по делу № А53-7990/2009, ФАС Уральского округа от 15.08.2011 № Ф09-4195/11 по делу № А60-36164/2010, ФАС Центрального округа от 21.11.2011 по делу № А08-194/2011).
Вместе с тем, передача прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, не идентичен передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка.
В силу ст.392.3 ГК РФ в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга. Согласно п/п.5 п.1 ст.387 ГК РФ права кредитора по обязательству переходят к другому лицу на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств. Долг, согласно ст.392.2 ГК РФ, может перейти с должника на другое лицо по основаниям, предусмотренным законом (схожее регулирование было и ранее – п.1 ст.382 ГК РФ).
Таким образом, системное толкование, примененное Президиумом ВАС РФ в постановлении от 27.10.2009 № 8611/09, привело к конструированию нового основания для перехода прав и перевода обязанностей, что вступает в противоречие с нормами ГК РФ.
Полагаем возможным в этой части дополнить п.1 ст.552 ГК РФ положением о том, что передача права на такой земельный участок является основанием для перехода к новому собственнику здания, сооружения или другой недвижимости прав и обязанностей по договору аренды и осуществляется по правилам о передаче договора.
Это позволит исключить взыскание с покупателя недвижимости неустойки, предусмотренной договором аренды земельного участка с предыдущим собственником (постановления ФАС Уральского округа от 31.03.2010 № Ф09-7661/09-С6 по делу № А50-20357/2008, ФАС Волго-Вятского округа от 27.06.2013 по делу № А11-5970/2012, ФАС Московского округа от 17.12.2009 № КГ-А40/13115-09 по делу № А40-20064/09-156-238, ФАС Московского округа от 30.09.2008 № КГ-А40/8994-08 по делу № А40-22923/08-156-114, ФАС Центрального округа от 03.05.2011 по делу № А35-6742/2010) и поддержать правовую позицию о невозможности взыскания с покупателя недвижимости неустойки в таком случае поскольку в силу п.1 ст.330 ГК РФ неустойка определяется законом или договором. Поскольку законом неустойка за нарушение арендного обязательства не определена, а договор аренды между сторонами не заключался, то соглашение сторон о выплате неустойки отсутствует, как и правовые основания для ее взыскания (постановления ФАС Поволжского округа от 24.11.2010 по делу № А55-35234/2009, от 17.08.2009 по делу № А12-1028/2009)
Моментом перехода прав должен служить момент регистрации перехода права собственности на недвижимость, что не противоречит норме п.2 ст.389.1 ГК РФ, в качестве общего правила связывающей переход требования к цессионарию с моментом заключения договора, на основании которого производится уступка, и допускающей установление иного момента в силу закона или договора.
Закрепление регистрации перехода права собственности на недвижимость в качестве момента перехода прав представляется логичным. Именно с этим фактом судебная практика связывает возникновение обязанности у покупателя здания или сооружения, расположенного на земельном участке, который используется продавцом по договору аренды, по внесению арендной платы, несмотря на отсутствие заключенного между собственником земельного участка и покупателем недвижимости договора аренды земельного участка (постановления ФАС Волго-Вятского округа от 27.06.2013 по делу № А11-5970/2012, ФАС Московского округа от 25.10.2010 № КГ-А40/11238-10 по делу № А40-481/10-16-42, ФАС Поволжского округа от 05.03.2014 по делу № А55-18087/2010, ФАС Северо-Западного округа от 21.03.2014 по делу № А05-6804/2013, ФАС Волго-Вятского округа от 31.07.2007 по делу № А11-6402/2006-К1-17/208, Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 23.03.2015 по делу № А74-2717/2014, ФАС Дальневосточного округа от 25.11.2013 № Ф03-5714/2013 по делу № А73-3038/2013, ФАС Северо-Кавказского округа от 21.01.2014 по делу № А53-1704/2013 и др.).
Поскольку основной принцип земельных правоотношений заключается в платности землепользования (пп. 7 п. 1 ст. 1, ст. 65 ЗК РФ), то плата за пользование земельным участком, на котором расположен отчуждаемый по договору купли-продажи объект недвижимого имущества, взыскивается с покупателя данного объекта с момента регистрации перехода права собственности на него (постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 24.01.2011 по делу № А18-98/2010, Арбитражного суда Северо-Западного округа от 01.12.2014 по делу № А56-69559/2013, ФАС Северо-Кавказского округа от 24.01.2011 по делу № А18-97/20100).
Вместе с тем, переход прав на землю к покупателю носит производный характер по отношению к переходу прав собственности на объект недвижимого имущества, при этом переход прав на земельный участок не означает полной тождественности с условиями пользования участком продавца.
Если фактически недвижимость была передана позже регистрации перехода права собственности, то и плата за пользование земельным участком, на котором расположен отчуждаемый по договору купли-продажи объект недвижимого имущества, взыскивается с покупателя данного объекта с момента фактической передачи его такому лицу (постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 30.04.2010 по делу № А53-18928/2009, ФАС Московского округа от 21.06.2012 по делу № А40-93001/11-10-795).
4. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения
В соответствии с п.1, 2 ст. 652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок.
В таком случае право пользования земельным участком, на котором расположен объект аренды, возникает в силу закона. (п.22 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).
Отсутствие в договоре аренды здания или сооружения условий об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным. При таких обстоятельствах арендатор не вправе требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды земельного участка, поскольку он может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости (постановления ФАС Волго-Вятского округа от 27.02.2010 по делу № А29-2683/2009, ФАС Уральского округа от 28.03.2007 № Ф09-2047/07-С6).
5. Вопросы арендной платы за пользование земельным участком.
Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.
Условие о размере арендной платы является существенным только для договоров аренды зданий, сооружений и земельных участков (п. 1 ст. 654 ГК РФ, п. 12 ст. 22 ЗК РФ). К договорам аренды помещений нормы об аренде зданий и сооружений применяются по аналогии закона.
Увеличение ставок аренды муниципальной земли для сокращения расходов бюджета неправомерно.
Согласно пунктам 1 и 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли является платным. Формами платы за пользование землей являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Согласно абзацу пятому пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации, если иное не предусмотрено Федеральным законом «О государственной компании «Российские автомобильные дороги» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Статья 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.
Пунктом 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (далее — Основные принципы).
К Основным принципам определения арендной платы при аренде государственных земельных участков отнесены в том числе принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка, с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке, и принцип запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться.
Конституционным Судом Российской Федерации в Определении от 11 мая 2004 г. № 209-О выражена правовая позиция в отношении земельного налога, имеющего схожую правовую природу с арендной платой в силу положений статьи 65 ЗК РФ, где указано, что плата за землю определяется не произвольно, а на основе анализа и оценки экономических, природных и иных факторов, влияющих в том числе на уровень доходности земельного участка. Нельзя считать допустимым такое положение вещей, когда дифференцированные ставки земельного налога могут устанавливаться органами местного самоуправления и государственной власти фактически произвольно.
Из анализа приведенных норм и правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации следует, что размер арендной платы должен быть дифференцирован исключительно по критериям, влияющим на доходность земельного участка, в том числе должно учитываться государственное регулирование тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на арендуемом земельном участке. При этом порядок расчета арендной платы за земельные участки, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться.
Муниципальное образование не вправе повышать ставки из-за того, что кадастровая стоимость земель уменьшена – это противоречит принципу экономической целесообразности, если увеличение направлено исключительно на компенсацию бюджетных потерь и получение дополнительных доходов (определение Верховного Суда РФ от 16.09.2015 № 32-КГ15-12).
Вместе с тем, постановление Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» является лишь ориентиром при утверждении ставок арендной платы публичными образованиями и применимо только к земельным участкам, находящимся в федеральной собственности.
Поэтому, если земельный участок относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена, при определении размера арендной платы можно руководствоваться региональным законодательством.
Следовательно, ставки платы за аренду муниципальных участков, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена, также могут быть больше, чем федеральные ставки (определение Верховного Суда РФ от 21.09.2015 № 303-КГ15-6224).
Нельзя считать идеальной конструкцией признание фактического права пользования земельным участком. Норма п.1, 2 ст. 652 ГК РФ говорит о передаче прав на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.
Это не должно означать, что в аренду автоматически передается весь земельный участок, что неминуемо приведет к возникновению спорных ситуаций, разрешаемых в судебном порядке.
Как раз наоборот, существует необходимость в установлении пределов и порядка пользования земельным участком, отсутствие которых должно влечь применение правила о пользовании участком, занятым недвижимостью и необходимым для ее использования.
Соответственно, необходимо закрепить в качестве общего правила необходимость заключения договора аренды земельного участка при аренде расположенного на нем здания или сооружения, и право арендатора требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды земельного участка, на котором расположен объект аренды (см., в частности, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 30.07.2008 № Ф04-3358/2008(8852-А70-37).
Признание за арендатором недвижимого имущества права в силу закона пользоваться земельным участком, на котором расположено это имущество, ограничивает его права. К примеру, такой участок не может передаваться в пользование (в том числе в субаренду) лицу, которое не является правообладателем арендуемого имущества (постановления ФАС Московского округа от 06.08.2010 № КГ-А40/7876-10 по делу № А40-139570/09-21-992, ФАС Поволжского округа от 17.02.2012 по делу № А55-12966/2011).
6. Возможность применения к договору аренды временных зданий и сооружений ст. 652 ГК РФ о правах на земельный участок при аренде находящегося на нем здания (сооружения) законодательно не урегулирован.
Указанные отношения сходны с отношениями, возникающими при передаче в аренду объектов недвижимости (зданий или сооружений). Следовательно, к таким отношениям в соответствии с п.1 ст.6 ГК РФ могут быть применены по аналогии положения статьи 652 ГК РФ о правах на земельный участок при аренде находящихся на нем зданий или сооружений. По сути, с точки зрения прав на использование земельного участка на время аренды объектов, расположенных на таком земельном участке и прочно с ним связанных, правомочным пользователем земельного участка становится арендатор объекта (постановление ФАС Северо-Западного округа от 24.10.2007 № А44-268/2007).
Рекомендации по изменению законодательства и судебной практики
1. В законодательстве следует закрепить признаки нестационарных объектов, расположенных на земельных участках:
— временный характер размещения;
— отсутствие разрешения на строительство;
— возведение на земельном участке с определенными видами разрешенного использования;
— отсутствие прочной связи с земельным участком;
Факты наличия или отсутствия подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения, наличия фундамента должны игнорироваться.
2. Следует закрепить обязанность по демонтажу нестационарных объектов при прекращении договора аренды и обязанность по внесению арендной платы до момента фактического освобождения земельного участка.
3. Размещение нестационарных торговых объектов в целях осуществления торговой деятельности следует осуществлять не только на основании договора аренды, но и на основании договора о размещении нестационарных торговых объектов.
4. В договоре на размещение нестационарного торгового объекта следует определять вид нестационарного торгового объекта, местоположение и размер площади места размещения нестационарного торгового объекта, специализацию, период размещения и иные необходимые параметры.
5. Пункт 1 ст.552 ГК РФ следует дополнить положением о том, что передача права на такой земельный участок является основанием для перехода к новому собственнику здания, сооружения или другой недвижимости прав и обязанностей по договору аренды и осуществляется по правилам о передаче договора.
Это позволит исключить взыскание с покупателя недвижимости неустойки, предусмотренной договором аренды земельного участка с предыдущим собственником.
6. Моментом перехода прав на земельный участко при приобретении находящегося на нем здания или сооружения должен служить момент регистрации перехода права собственности на недвижимость, что не противоречит норме п.2 ст.389.1 ГК РФ, в качестве общего правила связывающей переход требования к цессионарию с моментом заключения договора, на основании которого производится уступка, и допускающей установление иного момента в силу закона или договора.
Следует закрепить регистрацию перехода права собственности на недвижимость в качестве момента перехода прав представляется, поскольку с этим фактом связывается возникновение обязанности у покупателя здания или сооружения, расположенного на земельном участке, который используется продавцом по договору аренды, по внесению арендной платы, несмотря на отсутствие заключенного между собственником земельного участка и покупателем недвижимости договора аренды земельного участка).
4.6. Исключительные права собственников зданий и сооружений на участки, необходимые для их эксплуатации
В механизме предоставления публичных земельных участков собственникам зданий или сооружений (п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ) нашёл отражение принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Собственники зданий, сооружений имеют исключительное право на приобретение земельных участков из числа земель государственной или муниципальной собственности в аренду или в собственность.
Исключительность реализуется в том, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приобретение в собственность либо в аренду земельного участка, занятого таким объектом [1] .
Вопрос предоставления решается в зависимости от вида объекта, расположенного на публичном земельном участке.
В соответствии с п. 1.1 ст. 39.20 ЗК РФ не предоставляются в собственность или аренду публичные земельные участки под сооружениями, которые могут использоваться на основании сервитута, в том числе публичного, а также вовсе без предоставления земельного участка. К таким объектам в соответствии со ст. 39.36 ЗК РФ относятся рекламные конструкции, нестационарные торговые объекты, а также иные объекты, размещение которых в силу их функционального назначения, конструктива и габаритов не требует оформления земельно-имущественных прав на публичные земельные участки (элементы благоустройства, тепловые сети, водопроводы, подземные линейные сооружения и иные объекты, перечень которых закреплён в Постановлении Правительства РФ от 03.12.2014 № 1300 [2] ).
Обладая исключительным правом, собственники объектов недвижимости на публичных земельных участках приобретают имущественные права на такие участки без проведения торгов (пп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ).
Особенности предоставления публичных земельных участков собственникам зданий/сооружений
А) Предоставление участка в аренду
Максимальный срок аренды публичного земельного участка для собственников зданий, сооружений составляет 49 лет в соответствии с пп. 17 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ.
Договор аренды на новый срок в соответствии с пп. 1 п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ может быть заключён без проведения торгов при условии соблюдения арендатором совокупности следующих условий (п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ):
- заявление о заключении нового договора аренды подано до истечения срока действующего;
- исключительным правом на приобретение участка не обладает другое лицо;
- ранее заключённый договор не был расторгнут в связи с использованием земельного участка с нарушением требований законодательства РФ в соответствии с п. 2 ст. 45 ЗК РФ, в том числе при использовании земельного участка не по целевому назначению, создании самовольных построек или невыполнении обязанностей по сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями.
Если договор аренды заключался на торгах либо арендатор не успел обратиться с заявлением о предоставлении участка в аренду без торгов до окончания срока договора аренды, право обращения с заявлением о предоставлении земельного участка без торгов сохраняется на основании пп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ. Такой участок в любом случае не может быть выставлен на торги в соответствии с пп.
8 п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ.
С целью заключения договора аренды любой из правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.
Земельный участок нельзя приобрести в аренду, если площадь участка многократно больше площади объектов недвижимости на нём [3] .
Предоставление в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора
Земельный участок предоставляется в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора в случае, если:
- здание/сооружение расположены на неделимом земельном участке (т. е. на участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или изменённым земельным участкам);
- помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности;
- здания, сооружения или помещения в них расположены на неделимом земельном участке и принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, или одним лицам на праве хозяйственного ведения, а другим лицам на праве оперативного управления, или всем лицам на праве хозяйственного ведения, то есть объекты недвижимости находятся в государственной или муниципальной собственности.
Любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них в соответствии с п. 6 ст. 39.20 ЗК РФ вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.
После получения заявления от одного из правообладателей уполномоченный орган в течение 30 дней направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. Собственники, получившие проект договора аренды, обязаны подписать его и вернуть в уполномоченный орган в течение 30 дней.
На практике уполномоченный орган подписывает договор с первым заявителем, а со всеми иными собственниками подписывается соглашение о присоединении к действию договора. Это позволяет не ждать момента, когда все правообладатели решатся подписать договор аренды, и оформлять правоотношения с выразившими свою волю заявителями.
П. 7 ст. 39.20 ЗК РФ предусмотрен механизм понуждения к заключению договора аренды в судебном порядке – в течение трёх месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды.
Б) Предоставление участка в собственность
Собственники зданий, сооружений обладают правом выкупа государственных и муниципальных земельных участков в соответствии с п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ. Исключениями являются установленные земельным законодательством ограничения приватизации земельных участков:
- заявителем является иностранец или иностранная компания, при этом испрашиваемый участок расположен на приграничной территории или в границах морского порта (п. 3 ст. 15 ЗК РФ, ч. 2 ст. 28 ФЗ от 08.11.2007 № 261-ФЗ [4] );
- здания/сооружения или помещения в них находятся в государственной или муниципальной собственности;
- участок изъят из оборота или ограничен в обороте по основаниям п.п. 4, 5 ст. 27 ЗК РФ;
- испрашиваемый участок относится к территориям общего пользования;
- участок находится в береговой полосе или на самом участке общего пользования расположен пруд либо карьер в границах территории общего пользования (п. 8 ст. 27 ЗК РФ).
Отметим, что предыдущее предоставление земельного участка в аренду, в том числе в ситуации отказа собственника здания от подписания направленного ему проекта договора купли-продажи земельного участка и неосуществление его выкупа, не лишает собственника здания возможности обратиться с повторным заявлением о выкупе такого участка.
Собственник отдельно стоящего здания, являющийся соарендатором земельного участка, на котором расположены также иные здания, не находящиеся в его собственности, вправе выкупить часть земельного участка, занятую принадлежащим ему зданием и необходимую для его эксплуатации при отсутствии препятствий для раздела исходного участка [5] . Отказ уполномоченного органа в выкупе участка одному из собственников со ссылкой на наличие действующего договора с множественностью лиц на стороне арендатора является незаконным, так как нарушает предусмотренное ст. 39.20 ЗК РФ право предоставления участка в собственность.
Одним из распространённых оснований для отказа в предоставлении земельного участка собственнику недвижимости, расположенной на нём, является несоответствие видов разрешённого использования в соответствии с градостроительным регламентом целям использования такого земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утверждённым проектом планировки территории (п. 14 ст. 39.16 ЗК РФ).
Данный подход является отражением норм, определяющих значение градостроительного регламента, и поддерживается действующей судебной практикой [6] .
Так, в соответствии с п. 2 ст. 85 ЗК РФ градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений.
Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешённого использования (п. 3 ст. 85 ЗК РФ).
В случае, если вид разрешённого использования земельного участка не соответствует градостроительному регламенту, такой земельный участок и объекты недвижимости, расположенные на нём, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры. При этом реконструкция существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами (п. 4 ст. 85 ЗК РФ).
Полагаем, что сложившаяся судебная практика основана на неверном толковании п. 14 ст. 39.16 ЗК РФ, который предусматривает проверку на соответствие указанного в заявлении ВРИ, который установлен в ЕГРН, а не в градостроительном регламенте, так как ВРИ из предусмотренных градостроительным регламентом до момента внесения сведений об их выборе в ЕГРН не считаются применимыми к участку. Таким образом, в случае, если вид разрешённого использования земельного участка был определён в соответствии с ранее действующими градостроительными документами, а после принятия новых Правил землепользования и застройки не соответствует видам разрешённого использования, определённым во вновь принятом градостроительном регламенте, данный земельный участок и объекты недвижимого имущества на нём могут использоваться без приведения их в соответствие с новым градостроительным регламентом. Допустимость выкупа земельного участка по правилам ст. 39.20 ЗК РФ поддерживается всё ещё редкой новой судебной практикой [7] .
Площадь выкупаемого земельного участка определяется исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения. При этом размер участка, предоставленного под строительство объектов недвижимости, может не совпадать с размером участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны [8] . Бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить [9] .
С вступлением в силу главы 5.1 ЗК РФ и с момента утраты силы ст. 36 ЗК РФ государственные органы, отказывая в предоставлении земельного участка в собственность, ограничены закрытым перечнем оснований для отказа, установленным в ст. 39.16 ЗК РФ, где в качестве основания для отказа отсутствует указание не несоразмерность площади земельного участка площади стоящего на нём здания или сооружения.
Несмотря на это, государственные органы до настоящего момента отказывают собственникам зданий и сооружений в продаже участков в собственность без торгов, ссылаясь на несоразмерность участка, в связи с чем заявители вынуждены обращаться в суд, обжалуя отказы уполномоченных органов.
В целях устранения возникшего недопонимания Минэкономразвития России издало письмо от 25.06.2015 № Д23и-2954, согласно которому правообладатели застроенных земельных участков, которые в существующих границах значительно превосходят площадь застройки расположенных на них зданий, имеют право выкупа всего земельного участка (исходя из грамматического толкования положений Земельного кодекса РФ, предусмотренных пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ).
И несмотря на высказанную Минэкономразвития России позицию, судебная практика складывается по этому вопросу неоднозначно: даже решения Верховного Суда РФ противоречат друг другу. Так, например, в Определении от 18.08.2016 по делу № А76-25498/2015 Верховный Суд РФ указывает на то, что несоразмерность объекта недвижимости площади испрашиваемого земельного участка не относится к числу установленных законом, в том числе в ст. 39.16 ЗК РФ, оснований для отказа в выкупе [10] ; в то же время в Определении от 26.04.2016 № 64-КГ16-2 указано, что собственник обязан подтвердить необходимость земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации находящегося на нём объекта недвижимости и в соответствии с нормами ЗК РФ в редакции, действующей после 01.03.2015.
При такой нестабильности судебной практики следует исходить из того, что соразмерность участка необходимо доказывать для устранения рисков отказа по этому основанию. На практике это означает необходимость в досудебном или судебном порядке получить заключение специалиста / заключение судебной экспертизы.
Размер земельного участка является одним из обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора между собственником объекта недвижимости и уполномоченным органом в связи с отказом последнего предоставить участок в собственность. Вопрос площади и конфигурации земельного участка разрешается при помощи соответствующей судебной экспертизы.
Площадь, необходимая для эксплуатации, определяется в соответствии с СП 42.13330.2016. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89* [11] и документами территориального планирования.
Так, для определения площади земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости в границах сформированного земельного участка должны быть произведены расчёты общей площади земельного участка (с обоснованным подтверждением фактической и кадастровой площадей); площади земельных участков, занятых объектами недвижимого имущества, расположенных в границах исследуемого земельного участка; площади земельного участка, свободной от застройки, с учётом коэффициента застройки [12] . Таким образом, критерии определения предельных размеров площадей, необходимых для использования недвижимости, различны, они, прежде всего, зависят от целевого назначения земельного участка, характера, вида здания, расположенного на данном участке, от схемы расположения строений.
Отметим, что после внесения масштабных изменений в ЗК РФ в 2015 году формально критерий «несоразмерности земельного участка площади объекта» был исключён из закона, и существует судебная практика, которая отражала тот факт, что по этому основанию не может быть отказано в выкупе земельного участка [13] . Однако в последующем стала превалировать позиция судов о возможности отказа в выкупе по такому основанию, как несоразмерность площади участка, необходимой для эксплуатации здания, что требует от заявителя действий по обоснованию такой соразмерности.
Для приобретения права собственности на земельный участок все собственники здания, сооружения или помещений в них совместно обращаются в уполномоченный орган, за исключением лиц, которые пользуются земельным участком на основании сервитута, публичного сервитута для прокладки, эксплуатации, капитального или текущего ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий, сетей или имеют право на заключение соглашения об установлении сервитута, на подачу ходатайства в целях установления публичного сервитута в указанных целях. Согласно позиции ВАС РФ [14] сделка приватизации земельного участка, который неделим или делим, но не был до приватизации разделён между собственниками объектов недвижимости, может быть заключена ими как совместными покупателями в отношении всего земельного участка, законодательные препятствия для этого отсутствуют. Однако если все собственники расположенных на одном земельном участке объектов недвижимости не договорились о приобретении неделимого или не разделённого ими земельного участка в собственность, они могут претендовать на его приобретение только в аренду.
Согласно ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех её участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом. Согласно п. 1 ст. 35 ЗК РФ в случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учётом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком. Необходимое отступление от размера долей в целях использования земельного участка по назначению может быть компенсировано взысканием денежных сумм.
Порядок пользования устанавливается на основании экспертного заключения с учётом особенностей конкретного земельного участка [15] .
В соответствии с п. 10 ст. 39.20 ЗК РФ размеры долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них.
Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда. Таким образом, доля в землепользовании каждого из собственников нежилых помещений, расположенных на земельном участке, определяется пропорционально площади нежилого помещения, принадлежащего конкретному лицу, к общей площади здания [16] .
Источник www.kachkin.ruВС напомнил о праве собственника недостроенного здания на предоставление участка под ним без торгов
Суд подчеркнул, что в условиях юридической неопределенности судьбы объекта незавершенного строительства и участка под ним возникают риски нарушения прав застройщика, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений
Как отметила одна из экспертов, ВС подтвердил позицию о том, что отказ в предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства препятствует обществу завершить его и ввести объект в эксплуатацию, что нарушает его право собственности, а также баланс публичных и частных интересов. Другой считает, что позиция Верховного Суда, с одной стороны, поможет застройщикам отстоять свое право завершить строительство, а с другой – уточнит алгоритм действий органов, осуществляющих публичные полномочия в сфере земельных правоотношений. Третий назвал интересным подход Суда, который сводится к тому, что положения действующего законодательства, регламентирующего порядок пролонгации арендных отношений, толкуются в пользу бизнеса.
5 июля Верховный Суд вынес Определение № 308-ЭС22-3699 по делу № А63-4067/2021 о предоставлении в аренду земельного участка под объектом незавершенного строительства его собственнику без проведения торгов.
С 2006 г. ООО «ЮгСтройЭлектроКомплект» является собственником недостроенного склада, расположенного в Ставрополе. В июне 2014 г. общество перезаключило с городским комитетом по управлению муниципальным имуществом договор аренды участка под объектом недвижимости для продолжения строительства. Через три года договор вновь был перезаключен на три года для завершения строительства склада.
В декабре 2020 г. «ЮгСтройЭлектроКомплект» в очередной раз обратился в ставропольскую администрацию с заявлением о предоставлении участка без проведения торгов, однако получил отказ под предлогом того, что ранее участок уже предоставлялся ему для завершения строительства склада. Тогда общество оспорило отказ в судебном порядке, потребовав предоставить ему землю под складом на 20 месяцев для завершения строительства объекта.
Суды отказали в удовлетворении иска, также указав, что спорный участок ранее уже предоставлялся обществу для завершения строительства склада. При этом они отвергли довод о том, что общество не могло завершить строительство в предусмотренный ранее заключенным договором аренды срок в связи с незаконными действиями налоговой службы, исключившей его из ЕГРЮЛ. Тем самым суды указали на отсутствие у заявителя препятствий для завершения строительства и на недоказанность причинно-следственной связи между действиями налогового органа и наступлением соответствующих негативных последствий.
«ЮгСтройЭлектроКомплект» обратился в Верховный Суд с кассационной жалобой. Судебная коллегия по экономическим спорам ВС согласилась с его доводами и напомнила, что согласно ч. 1 ст.
239.1 ГК РФ в случае прекращения действия договора аренды муниципального или государственного земельного участка, предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на нем, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Эти же правила применяются также в случае прекращения действия договора аренды такого участка, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что его строительство не было завершено.
В свою очередь уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка без проведения торгов, если на нем расположены здание, сооружение или объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юрлицам. Собственник такой недвижимости имеет право пользования предоставленным под нее земельным участком (п. 1 ст. 271 ГК РФ).
ВС добавил, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения в силу подп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ.
Требование органа, уполномоченного на распоряжение земельным участком, о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта произошло из-за действий (бездействия) органов госвласти, местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (п. 1–3 ст. 239.1 ГК РФ).
«Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке ст. 239.1 ГК.
В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства. Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа п. 5 ст. 1 и подп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК.
Указанное соответствует правовой позиции, сформулированной в Кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 19 января 2022 г. № 19-КАД21-17-К5», – указала Экономколлегия.
В рассматриваемом деле, отметил ВС, публичный собственник спорного земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды участка, на котором расположен этот объект. Соответственно, у общества имеется право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства.
В условиях юридической неопределенности судьбы объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором он расположен, с момента истечения в мае 2017 г. срока действия ранее заключенного в отношении него договора аренды возникают риски нарушения имущественных прав застройщика, подчеркнул Верховный Суд. Кроме того, заметил он, общество при рассмотрении этого дела указывало на наличие уважительных причин, по которым оно было лишено возможности завершить строительство недвижимого объекта, и ссылалось на незаконные действия налоговой службы, исключившей его из ЕГРЮЛ, которые были подтверждены решением Управления ФНС по Ставропольскому краю.
Таким образом, ВС отменил судебные акты нижестоящих инстанций и удовлетворил требования кассатора в части признания незаконным отказа комитета в продлении срока договора аренды земельного участка для завершения строительства, в остальной части дело направлено на новое рассмотрение в первую инстанцию.
Адвокат МКА «Вердиктъ» Юнис Дигмар полагает, что основной вывод ВС РФ, на который необходимо обратить внимание, – это незаконность отказа органа, осуществляющего публичные полномочия на повторное предоставление земельного участка в аренду застройщику в том случае, если такой орган в установленный шестимесячный месячный срок с даты истечения первоначального договора аренды не реализовал свое право на изъятие объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов.
«Приведенное Судом разъяснение направлено, во-первых, на защиту интересов добросовестных застройщиков объектов незавершенного строительства, во-вторых, на сохранение единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта. В-третьих, выводы ВС затрагивают порядок определения предмета исследования по такой категории споров: при оценке правомерности отказа необходимо установить, было ли инициировано изъятие и имелись ли у застройщика объективные препятствия для завершения строительства в течение срока действия первоначально заключенного договора аренды. Полагаю, что указанная позиция, с одной стороны, поможет застройщикам отстоять свое право завершить строительство, а с другой стороны, уточнит алгоритм действий органов, осуществляющих публичные полномочия в сфере земельных правоотношений», – заключил Юнис Дигмар.
Партнер АБ «КРП» Челябинской области Виктор Глушаков назвал интересным подход Суда, который сводится к тому, что положения действующего законодательства, регламентирующего порядок пролонгации арендных отношений, толкуются в пользу бизнеса. «При этом ВС обращает внимание именно на недобросовестность государственного органа, который должен был предпринять ряд обязательных действий для реализации собственной воли по изъятию участка, но не сделал этого. Это именно тот классический подход по распределению бремени доказывания и возложения его на госорганы, который декларируется в АПК РФ, но на практике не очень-то работает. Подход нижестоящих судов – подтверждение данного тезиса. Безоговорочное доверие к доводам госоргана превалирует над нормами закона. ВС РФ в свою очередь пересмотрел разумность и законность действий государственного собственника с позиции норм права, без скидок на то, что это представитель власти», – заметил он.
Эксперт также обратил внимание на разногласия по вопросу уважительности причин, по которым заявитель не мог завершить строительство объекта недвижимости. «В этом вопросе позиция ВС РФ видится мне менее мотивированной, чем позиция первой инстанции. С другой стороны, именно так и должен работать принцип распределения бремени доказывания, при котором не заявитель, а госорган должен доказывать свою правоту», – полагает Виктор Глушаков.
Младший юрист Land Law Firm Карина Воронова отметила, что ВС РФ подтвердил ранее сформулированную правовую позицию о том, что отказ в предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства препятствует обществу завершить его и ввести объект в эксплуатацию, что нарушает право собственности, а также баланс публичных и частных интересов.
Она напомнила, что в редакции п. 21 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ, действовавшей до 1 марта 2015 г., отсутствовало положение об однократном предоставлении земельного участка в аренду для собственника объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 1 января 2012 г. «Вероятно, что эта норма в редакции Закона от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ “О внесении изменений в ЗК РФ и отдельные законодательные акты РФ” была изменена для регулирования и пресечения сроков затягивания строительства объектов, экономической целесообразности такого строительства. В соответствии с п. 3. ст. 49 ГК РФ правоспособность юридического лица возникает с момента внесения в ЕГРЮЛ сведений о его создании и прекращается в момент внесения в указанный реестр сведений о его прекращении», – предположила она.
Карина Воронова добавила, что в рассматриваемом случае в силу положений ст. 49 ГК РФ общество не могло осуществлять хозяйственную деятельность и завершить строительство объекта по объективным причинам, что препятствовало принудительному изъятию объекта строительства в соответствии со ст. 239.1 ГК РФ (постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 28 марта 2022 г. № Ф01-752/2022 по делу № А82-12138/2019; постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 17 ноября 2020 г. № Ф04-4149/2020 по делу № А75-778/2019). По ее мнению, стоит учитывать и противоположную судебную практику, в соответствии с которой исключение общества из ЕГРЮЛ имело бы значение для рассмотрения судом в том случае, если бы объект незавершенного строительства был изъят и реализован с публичных торгов в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 24 мая 2021 г. № Ф04-2720/2021 по делу № А81-2404/2020; постановление Арбитражного суда Центрального округа от 1 апреля 2021 г. № Ф10-755/2021 по делу № А35-1626/2020).
Источник www.advgazeta.ru