Эксперт считает, что благодаря такой возможности, девелоперы смогут привлечь в отрасль больше банков
Москва. 29 сентября. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ – Механизм проектного финансирования не имеет оптимального механизма перевода эксроу-счетов дольщиков из банка в банк. Меж тем, такая возможность могла бы способствовать развитию проектного финансирования и ускорению сроков строительства, считает руководитель направления взаимодействия с финансовыми институтами ГК «А101» Анатолий Клинков.
«В ходе реализации проекта у девелопера может возникнуть реальная необходимость сменить банк. Зачастую это не вопрос финансовых условий – в силу ряда внутренних процессов не все банки готовы, к примеру, оперативно повысить скорость выдачи денег, чтобы привести ее в соответствие с темпами строительства. Это, в свою очередь, может сказываться на сроках ввода домов в эксплуатацию», — рассказал эксперт, выступая на дискуссионной панели Клуба инвесторов Москвы.
Он пояснил, что возможность для девелоперов быстро и свободно перевести финансирование своих проектов в другой банк повысит скорость строительства, снизив риски переноса сроков ввода домов в эксплуатацию, и привлечет в строительную отрасль больше банков.
Кому нужен такой Центральный Банк? Рафаэль Абдулов // Fundamentum #28
В настоящее время, по словам эксперта, в действующем законодательстве пока не проработан оптимальный механизм перевода эскроу-счетов из одного банка в другой. По сути, для этого придется перезаключать ДДУ с каждым дольщиком, что влечет за собой значительные временные затраты.
«Поскольку процесс перевода эскроу-счета каждого дольщика из одного банка в другой занимает много времени, расчет ставки по рефинансируемому кредиту в новом банке начинается «с нуля». В этом случае процентная нагрузка в рамках проекта увеличивается в 6-7 раз. Кроме того, размер комиссии при переходе достигает 3–5% от величины ссудной задолженности», — пояснил Клинков.
Он добавил, что при создании механизма, упрощающего рефинансирование эскроу-кредитов, часть банков, которые сейчас не могут кредитовать отрасль из-за существующих лимитов, могли бы получить нужный опыт и расширить свой портфель за счет проектов на поздней стадии готовности. Кроме того, такой механизм решил бы проблему перегруженности лимитов.
«Что касается самого механизма, то логично предположить, что банк, в котором остаются эскроу-счета, мог бы непосредственно осуществить фондирование банка, который рефинансирует кредит. Другим вариантом видится использование корреспондентских счетов Центробанка РФ для эскроу-кредитов», — предложил Клинков.
Напомним, что с 1 июля 2019 года российские застройщики обязаны работать по эскроу-счетам, на которых аккумулируются средства граждан. Строительные компании не могут пользоваться этими деньгами до окончания работ, застройщиков кредитуют банки.
Ранее сообщалось, что в перечень банков, которым разрешено работать со счетами эскроу, входят более 90 кредитных организаций. При этом в Минстрое неоднократно заявляли, что правительство планирует принять меры для более активного вовлечения банков в работу с проектным финансированием с использованием счетов эскроу. Лидирующая группа банков работает в большом отрыве от остальных организаций.
Серия: экономические мультфильмы. Как работает банк / Что такое банк?
Источник: realty.interfax.ru
Строительный банк: как создать несоздаваемое
За четверть века рыночных отношений в России так и не создали эффективного механизма финансирования строительства, с помощью которого отрасль могла бы развиваться. Неслучайно в последнее время набирает популярность идея создания специализированного строительного банка. Считается, что подобная кредитная организация может стать панацеей от «ползучей» деградации стройкомплекса.
«Титаник» индустрии
Как известно, строительная отрасль в России — это огромный экономический комплекс. На него приходится 8% ВВП страны, в нем задействованы свыше 200 тыс. различных компаний, занято 5,5 млн человек. К этому следует добавить, что каждое рабочее место строителя генерирует от 5 до 12 рабочих мест в смежных отраслях.
Сегодня эта махина переживает непростой период перемен, которые инициировала новая редакция 214-ФЗ. От строителей требуется существенная перестройка всей работы. Но сделать это малореально без привлечения в отрасль дополнительных средств, без внедрения новых финансовых моделей.
Показатели работы отрасли наглядно подтверждают этот тезис. Формально наблюдается некоторая позитивная динамика: во II квартале 2017 года была прервана продолжавшаяся 15 месяцев тенденция по снижению объемов строительства — они выросли на 3,8%. В I полугодии выполнено строительство-монтажных работ на 2,5 трлн рублей.
Однако, по словам Николая Алексеенко, генерального директора компании РАСК, финансовое состояние большинства строительных компаний остается плохим. С учетом инфляции соответствующие показатели 2017 года уступают тем, что были зафиксированы в 2015 году. В 2016 году свыше 1000 компаний по разным причинам покинули рынок, из них 220 признаны банкротами.
Сегодня в стране возводится 120 млн кв. м жилья, что совсем немного. А с учетом выбытия аварийного фонда — просто мало. Объемы жилищного строительства нужно увеличивать в разы. Но пока никаких предпосылок для решения этой задачи не просматривается.
Это становится особенно ясным, если знать, что до 65% жилья возводятся малыми и средними компаниями. Почти все они лишены возможности заемного финансирования. Наращивать объемы им крайне затруднительно. А если учитывать, что новые требования ФЗ-214 заставляют таких застройщиков нести дополнительные финансовые затраты, то ситуация становится совсем беспросветной.
Во всем мире государственные органы, законодатели принимают меры для снижения издержек, у нас же все нововведения приводят к их росту. Как в таких условиях развивать бизнес?
Долевой акцент
Финансирование строительства жилья на 50% происходит за счет дольщиков. Еще 20% — это доля кредитов и 30% — собственные средства застройщиков. Такой акцент на долевое строительство делает наш стройкомплекс экономически архаичным и слабым.
Для справки: долевое строительство зародилось в Аргентине в 80-х годах прошлого столетия во время серьезного кризиса и в дальнейшем распространилось в основном на страны третьего мира. В их числе оказалась и Россия.
При нынешней ситуации, если застройщики откажутся от такого способа привлечения средств, краны на большинстве строек замрут. Банковское же кредитование у нас очень ограничено, для банков эта отрасль не является привлекательной из-за серьезных рисков. И недоверие только нарастает: за последнее время объем выдачи кредитов стройкомплексу сократился с 10% до 7% — в то время как в среднем в мире этот показатель равен 14%.
Помимо этого, растет доля проблемных кредитов. Виноваты не только строители, но и банкиры: они плохо понимают специфику отрасли. Поэтому предпочитают либо вообще ее не кредитовать, либо допускают ошибки.
Между тем, по оценке экспертов, 30% обанкротившихся строительных компаний могли остаться на плаву, если бы сумели вовремя получить заемные деньги. А в итоге цепочка неплатежей «убивает» многих застройщиков даже тогда, когда у них есть заказы.
Форм много, суть одна
Отсюда идея создания специализированного строительного банка. И придумывать ничего не надо: в мире накоплен соответствующий опыт. Существуют банки развития для финансирования инфраструктурных проектов, ипотечные корпорации или организации.
Самые яркие примеры таких структур — американские «Джинни Мэй», «Фэнни Мэй» и «Фредди Мэк», деятельность которых стала катализатором сильнейшего ипотечного кризиса 2008 года. Еще одна структура – строительно-ипотечные банки, которые специализируются на залоговом финансировании.
В Германии особенно популярны строительно-сберегательные кассы. К концу 2016 года они привлекали свыше 290 млрд евро. И наконец, специальные кредитные организации, создаваемые для долгосрочного финансирования объектов жизненного цикла.
Некоторые крупные финансовые институты, такие как ЕБРР, под конкретные проекты создают специальные команды. Так, при строительстве объездной дороги близ города Батуми была образована специальная интернациональная группа из 25 специалистов. В ее задачу входил контроль над качеством работ, расходованием выделяемых средств, оптимизация расходов.
Итак, что же такое строительный банк в наших условиях? Это стимулирование рынка, особенно во время кризиса, более доступное финансирование, облегчение доступа малых и средних строительных предприятий к кредитным ресурсам, развитие проектного финансирования.
Флагман развития
Каким должен быть специализированный банк? Можно создать кредитного монстра наподобие советского Промстройбанка, который будет наполнять отрасль деньгами. Однако многие полагают, что это не приведет ни к чему хорошему. Появится мощный, неповоротливый монополист, навязывающий всем свои условия.
Другой концепции придерживается старший вице-президент банка Российский капитал Виктор Лесной. По его мнению, строительный банк должен выступать как институт развития отрасли, главная функция которого — экспертное сопровождение проектов, создание методологических рекомендаций и новых механизмов кредитования отрасли.
Особенно это актуально для сектора малого и среднего строительного бизнеса. Если этому сегменту не предоставить новые кредитные продукты, он не сможет развиваться.
Тем более это актуально после вступления в силу 214-ФЗ. Закон требует кредитовать строительный проект не частями, как это было раньше, а сразу в полном объеме. Для МСБ такой кредит получить практически нереально. Без разработки соответствующей методики этот вопрос с места не сдвинуть.
По мнению банкира, для роста кредитования строительства условия есть. Если бы удалось снизить процент по кредиту, то появилась бы возможность замещать заемными средствами деньги дольщиков. А это бы привело к снижению рисков. Пока этого не случится, искреннего интереса к отрасли со стороны банков ожидать не приходится.
На самом деле вопрос даже не в том, чтобы создать специализированный строительный банк, — необходимо выстроить цепочку финансирования строительства, создать систему, при которой кредитование стройкомплекса со стороны банковской системы стало бы делом и выгодным, и вполне безопасным. А строительный банк — всего лишь инструмент для проведения такой политики.
Если бы удалось наладить кредитование отрасли, то под влиянием новых экономических реалий она стала бы меняться. Сегодня многие строительные компании — это вертикально-интегрированные комплексы, которые включают много видов деятельности. Но современная экономика строится на иных принципах — даже многие ТНК стараются освободиться от лишних звеньев, сосредоточиваясь на главных производствах. У нас же строительные компании обрастают огромным функционалом. Это делает их неповоротливыми, снижает эффективность.
По мнению экспертов, если решение о создании строительного банка будет-таки принято, на это уйдет не менее трех лет. Так что пока это не более чем идея. Нет даже внятной концепции новой организации. Хотя для появления такого института развития строительной отрасли рынок явно созрел.
Материал написан по докладам, прозвучавшим на Всероссийском Дне строителя-2017, в том числе выступления генерального директора РАСК Николая Алексеенко.
Источник: rcmm.ru
ЗДАНИЯ И КОМПЛЕКСЫ БАНКОВ
Банки (с. 12 цветной вкладки) относятся в соответствии с Перечнем основных функционально-типологических групп зданий и помещений общественного назначения к зданиям административного назначения [49J.
ИСТОРИЧЕСКИЕ ПРЕДПОСЫЛКИ СТАНОВЛЕНИЯ ЗДАНИЯ БАНКА
Типологическое развитие зданий банков (рис. 16.1 — 16.3) находится в прямой связи с историей развития банковского дела. Известно, что банки возникли в древности как результат денежно-товарных отношений. Уже в античном и феодальном мире банк выступает как посредник в платежах, выполняет функции размена денег. Типологически банк в это время — лавка менялы (итал.
banco — скамья, лавка), т.е. торговое учреждение с присущими этому типу общественных зданий чертами. В Вавилоне и Греции банковскими операциями занимались корпорации жрецов, надежным местом для хранения денег, банком, являлся храм. Так, известно, что сберегательные и ссудные функции выполняли храм Аполлона в Дельфах, храм Артемиды в Эфесе, афинские храмы. Таким образом, здание банка формировалось на основе общественных зданий иного функционального назначения и в архитектурную типологию банка были включены их черты.
Древнее банкирство исчезает с крушением Римской империи, где оно достигло наибольшего расцвета. Начинает прослеживаться тенденция острого реагирования банковского дела на социальные изменения, т.е. на смену деловых отношений. В дальнейшем можно будет наблюдать эту тенденцию на протяжении всего хода истории до сегодняшнего дня.
Каждый рубеж веков, каждая эпоха перемен влечет резкий взлет, а затем резкий спад потребности в банках. В Средние века банковское дело возникает вновь, причем теперь существует уже не только частный банк, но и банк, находящийся в ведении и под контролем городских властей, — жиробанк как публичное правовое предприятие. Эти банки с приходом капитализма трансформировались в банкирские фирмы; кроме того, в это же время были учреждены банковские ассоциации в форме акционерных предприятий. Здание банка теперь представляет собой контору и соответствует типологическим требованиям к административному зданию. Именно в этот период начинает складываться банк
Рис. 16.1. Высотные здания банков Германии:
- 1 — Коммерческий банк во Франкфурте-на-Майне, арх. Н. Фостер, 1997;
- 2 — Северо-Германский банк в Ганновере, арх. Бенниш
- 3 — Дрезденский банк, арх. бюро АВВ, 1994; 4 — Немецкий банк, арх. бюро
Рис. 16.2. Здание банка в Люксембурге, арх. Р. Мейер, 1989-1993
Рис. 16.3. Здание Международного банка в Софии, арх. Ж. Тилев, 2002
в сегодняшнем понимании этого слова как учреждение, аккумулирующее в себе денежные накопления, предоставляющее кредит, осуществляющее денежные расчеты, учет векселей, эмиссию денег и ценных бумаг, операции с золотом, иностранной валютой и другие функции. Появляется потребность в здании банка как конкретном новом типе общественного здания. Основной тип банка в Европе в этот период — коммерческий банк универсального типа.
Историческое развитие банковской системы России шло несколько иным путем. До отмены крепостного права в России существовали исключительно государственные, казенные банки. Но уже к концу XIX — началу XX века капитализм создал в России высокоразвитую банковскую систему, ведущее положение в которой занимали акционерные коммерческие банки. В России повышенное внимание строительству гражданских зданий стало уделяться с середины XVIII века — именно к этому периоду относятся появление и становление зданий банков.
Как отдельный тип общественного здания здание банка сформировалось к концу XIX века. К этому периоду определились и основные функциональные блоки здания банка [6]:
- • операционный блок;
- • расчетно-кассовый блок;
- • блок хранения ценностей;
- • блок охраны;
- • блок конторских помещений —
и определился основной типологический признак здания банка: его двуединая сущность — открытая и закрытая. Причем эта особенность, как правило, очень ярко проявляется в объемно-планировочном решении здания банка. С одной стороны, своей репрезентативностью здание банка должно привлечь как можно большее количество клиентов; с другой стороны, как хранилище ценностей оно должно быть надежно скрыто от нежелательного доступа посторонних.
Каждый из функциональных блоков развивался и совершенствовался в зависимости от конкретных исторических и экономических особенностей. Для XX века характерны следующие основные этапы банковского строительства:
Источник: studref.com