Бронирование квартиры в новостройке какие документы нужны

Услугу бронирования жилой недвижимости предлагают почти все строительные компании. Казалось бы, удобный сервис выгоден как покупателю, так и продавцу, однако и здесь есть свои подводные камни. Novostroy.ru выяснил, как не потерять нажитые непосильным трудом средства. 31 июля 2019.

Покупка квартиры в новостройках: как забронировать недвижимость. Самое главное в договоре: не забыть про аванс, сроки резервирования, точные параметры жилья

Договор бронирования заключается, когда покупателю необходимо на какое-то время «забить себе место». То есть квартира ему явно понравилась, решено ее «брать», но требуется время, чтобы решить кое-какие проблемы. Например, взять ипотечный кредит. А эта задача не на день и не на два.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

Задавшись целью приобрести квартиру в строящемся доме, покупатель перелопачивает массу информации, ездит на просмотры, а когда подходящий вариант найден, перед ним встает другая проблема – как сохранить за собой жилье до момента заключения сделки и денежных расчетов? Проблему можно решить, если воспользоваться договором бронирования. «Договор бронирования заключается в случае необходимости резервирования приобретаемого объекта недвижимости за потенциальным покупателем», — объясняет порталу www.metrinfo.ru Дмитрий Отяковский, коммерческий директор московского подразделения ГК «Пионер». Как добавила Нина Кузнецова, учредитель Urban Realty, договоры бронирования чаще заключают с клиентами риелторские компании, имеющие право реализации квартир в строящихся домах. Сами девелоперы прибегают к таким договорам нечасто. «Бронирование у девелоперов чаще всего осуществляется в устной форме на очень короткий срок – 1-2 дня», — уточняет эксперт.

Как отметил Василий Фетисов, директор по продажам и маркетингу ЗАО «Желдорипотека», договор бронирования – довольно редкий в практике рынка первичного жилья, особенно в условиях высокой конкуренции застройщиков на рынке, где бал правит покупатель. Именно такая ситуация складывалась в 2008 — 2010 гг. В 2011 году ситуация понемногу меняется в сторону сбалансированного рынка продавца и покупателя, но на отдельные популярные и успешные объекты уже выстраивается очередь из покупателей. Соответственно, возникает потребность забронировать квартиру на какое-то время для решения вопроса, например, с получением ипотечного кредита. Обычно договоры бронирования заключаются на короткие сроки – неделя, две недели, месяц.

В сделке будет ипотека
Действительно, сегодня многие сделки на первичном рынке проходят с использованием ипотеки. Соответственно, на сбор документов, рассмотрение дела ипотечного заемщика в банке и на открытие финансирования требуется немало времени. По данным Василия Фетисова («Желдорипотека»), как раз для ипотечных случаев и заключается сейчас большинство договоров бронирования.

Что же должно быть в таком договоре, если его заключает ипотечный заемщик? Дмитрий Отяковский (ГК «Пионер») советует прописать возможность возврата аванса в полном объеме, если сделка не состоится из-за отказа банка в выдаче ипотеки. А учитывая, что получить письменный отказ от банка крайне затруднительно, почти нереально, стоит обратить внимание на формулировку данного пункта.

Следующий момент — банки обычно занижают сумму, которую готовы предоставить заемщикам. И если цена квартиры привязана к курсу иностранной валюты, который неожиданно вырос, то возможны два варианта решения проблемы: либо искать деньги, например – брать дополнительный потребительский кредит, либо подавать новую заявку на заем, чтобы увеличить сумму. «Но лучшей страховкой от таких ситуаций будет закрепление максимального курса валюты расчета в договоре бронирования», — говорит эксперт.

Ситуация складывается более оптимистично, если речь идет о получении ипотеки в банке, который вел предпроектное или проектное финансирование на данном объекте. Тогда клиенту важно только правильно рассчитать срок действия договора бронирования. «У застройщика и банка чаще всего есть соглашение о сроках одобрения заемщиков, например – 7-10 дней с момента подачи документов, — говорит Нина Кузнецова (Urban Realty). — И именно этот срок и надо учитывать при подписании договора бронирования».

Что же касается валюты расчета, которая будет фигурировать в договоре, то Василий Фетисов («Желдорипотека») считает, что логично получать кредит в валюте, в которой номинирована стоимость объекта недвижимости. Но если клиент решил взять кредит в долларах, а оплата новостройки в 90% случаев происходит в рублях, то банк на день выдачи кредита по собственному внутреннему курсу проведет для заемщика конвертацию, рассказывает Нина Кузнецова (Urban Realty).

Нюансы договора
Договор бронирования требует соблюдения определенных формальностей. В нем должен быть подробно изложен предмет договоренности между двумя сторонами и пункты, требующие исполнения. В первую очередь, говорит Нина Кузнецова (Urban Realty), в договоре обязательно должна содержаться информация, точно описывающая, какую именно квартиру бронирует покупатель – этаж, секцию, ее номер на площадке и общую площадь. Обязательно должна быть прописана сумма бронирования и условия возврата этих денег, их невозврата или зачета в стоимость квартиры. Очень важно, чтобы были четко обозначены сроки бронирования и прописана ответственность сторон за неисполнение своих обязательств. «Обязательно нужно указать реквизиты покупателя и продавца и сроки выхода на сделку», — добавляет Дмитрий Отяковский (ГК «Пионер»).

Что делать покупателю, если он не согласен с пунктами договора, который составила юридическая служба компании? Эксперты откровенно говорят, что на практике добиться заключения договора на условиях покупателя довольно сложно. «Если только речь не идет о многомиллионной в долларовом исчислении сделке», — отмечает Василий Фетисов («Желдорипотека»). «Обычного» покупателя вежливо выслушают и «рассмотрят» его пожелания. Впрочем, наши комментаторы считают, что текст договоров составляется на хорошем профессиональном уровне и учитывает права обеих сторон.

Важный пункт договора – это сумма, которая вносится на счет продавца покупателем за то, что квартира или дом будет на определенный срок снят с продажи (в обиходе — аванс). В большинстве случаев денежный вопрос решается по договоренности обеих сторон и не привязывается к общей стоимости объекта недвижимости. На практике, говорит Нина Кузнецова (Urban Realty), в Москве речь идет об авансе от 50 тыс. рублей, а в Московской области – от 35 тысяч рублей. И эта сумма не возвращается, если клиент не покупает квартиру в обозначенный в контракте срок.

Что же касается самой суммы сделки, то в большинстве случаев, если цена квадратного метра объявлена в рублях, она и фигурирует в договоре бронирования. Если цена обозначена в валюте, то расчет, как правило, осуществляется по курсу ММВБ на момент внесения денег.

Есть у договора бронирования и недостатки. Он не подлежит государственной регистрации. Как следствие, недобросовестный продавец может заключить на одну и ту же квартиру несколько договоров бронирования. Если между продавцом и покупателем возникнет серьезный спор, рассмотрение данного вопроса в суде может идти по разным сценариям. По одному – договор может быть признан предварительным, и это обеспечит к нему все квалификационные нормы этого договора. По другому – сделку и вовсе объявят недействительной.

Эксперты советуют
Так как ошибки в заключении договора бронирования могут привести не только к потере аванса, но и к срыву сделки, то www.metrinfo.ru попросил экспертов дать совет о том, на что нужно прежде всего обратить внимание при заключении договора бронирования.

Нина Кузнецова (Urban Realty):
Главное при заключении договора бронирования — понимать, как скоро и каким образом нужно будет оплатить покупку квартиры в выбранной новостройке, есть ли какие-то условия, на основании которых возможно продлить бронь, и есть ли возможность изменить выбранную квартиру на другую.

Василий Фетисов («Желдорипотека»):
Необходимо обратить внимание на обязательства клиента, на штрафные санкции, если сделка не состоится по вине клиента. А также на гарантии со стороны застройщика – в разделе обязательства, например — что будет, если квартира все же будет продана третьему лицу в период действия договора бронирования.

Дмитрий Отяковский (ГК «Пионер»):
Рекомендую обратить внимание на сроки окончания бронирования, описание объекта (адрес и физические характеристики), размер аванса, стоимость объекта, порядок оплаты, штрафные санкции в случае невозможности выхода на сделку одной из сторон.

С 2020 года в целях налогообложения изменился порядок определения срока владения объектами недвижимого имущества, приобретенными по договору участия в долевом строительстве, договору уступки прав требования по ДДУ или по договору об участии в жилищно-строительном кооперативе, который исчисляется с даты полной оплаты стоимости квартиры (полной оплаты прав требования). По общему же правилу срок нахождения имущества в собственности в целях налогообложения определяется с даты государственной регистрации имущества органами Россреестра. Минимальный предельный срок владения имуществом, в общих случаях, составляет 5 лет.

Броня крепка: как забронировать квартиру и не потерять деньги?

Услугу бронирования жилой недвижимости предлагают почти все строительные компании. Казалось бы, удобный сервис выгоден как покупателю, так и продавцу, однако и здесь есть свои подводные камни. Novostroy.ru выяснил, как не потерять нажитые непосильным трудом средства.

Услугу бронирования жилой недвижимости предлагают почти все строительные компании. Казалось бы, удобный сервис выгоден как покупателю, так и продавцу, однако и здесь есть свои подводные камни. Novostroy.ru выяснил, как не потерять нажитые непосильным трудом средства.

Что такое бронирование квартиры

Стоит начать с того, что далеко не все компании дают возможность забронировать понравившуюся жилплощадь бесплатно. В большинстве случаев застройщики оценивают услугу в 30–100 тысяч рублей или в 1-2% от стоимости квартиры. При заключении договора купли-продажи это сумма включается в оплату за недвижимость.

Такую политику застройщики объясняют тем, что бронирование квартиры — это не возможность придержать понравившийся вариант в надежде найти более интересное предложение, а время на подготовку для заключения договора купли-продажи. «Застройщик на законных основаниях может не вернуть сумму, внесенную за бронирование квартиры, если покупатель просто передумал. Застройщику неинтересно тормозить продажи, снимая с экспозиции ликвидные лоты, например, самые недорогие, небольшие по площади или видовые квартиры для людей, у которых семь пятниц на неделе. Так что решение о брони должно быть осознанным, взвешенным, обсуждённым со всеми заинтересованными в покупке людьми. Бронь даёт время на реальную подготовку к сделке, а не время, чтобы подумать «надо – не надо»», — считает директор по маркетингу компании «Красная стрела» Марина Агеева.

Это мнение разделяет и директор по маркетингу и рекламе строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест» Надежда Зотова: «Бронирование — это обеспечительная сумма, благодаря которой клиент может оставить за собой выбранную квартиру и сохранить стоимость её до момента подписания договора. Как правило, это относительно небольшая сумма, которая показывает серьезность намерений покупателя».

Даже если застройщик предлагает бесплатную бронь, то она, как правило, даётся на очень короткий срок. «У нас есть возможность постановки бесплатной устной брони на сутки, в течение которых клиент также может определиться с выбором и подписать договор», — рассказала Надежда Зотова, отметив, что более длительная бронь их клиентам обходится в 50 тыс. рублей.

«В нашей компании нет платного бронирования. Мы готовы «застолбить» квартиру бесплатно от трёх до семи дней в зависимости от ситуации. У нас индивидуальный подход», — уверяет директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова.

Бронирование квартиры с ипотекой

Особый случай в вопросах брони — ипотека. Даже если покупатель точно для себя решил, что квартира ему нужна, то всё равно придётся ждать мнение банка. Большинство застройщиков это прекрасно понимают, поэтому срок ипотечной брони может варьироваться от нескольких дней до нескольких недель. Кроме того, застройщики замораживают цену на квартиру и скидки, если они действовали на дату бронирования.

«Если квартира приобретается за счет ипотечных средств, то ставится ипотечная бронь на четыре рабочих дня — это время для сбора документов в банк. Если документы в этот срок не поданы, то бронь заканчивается и квартира возвращается в продажу. Если документы поданы в установленный срок, то бронь продлевается с 4 до 13 рабочих дней — это время на получение одобрения из банка и выход на сделку», — рассказывает начальник отдела продаж компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Виктория Левина.

Онлайн и оффлайн бронирование квартиры

Возможность забронировать квартиру просто необходима людям, которые приобретают недвижимость в другом городе. В этом случае многие застройщики предлагают потенциальным клиентам воспользоваться онлайн-бронированием.

«Красная стрела» предлагает два способа бронирования: онлайн и оффлайн. При онлайн-бронировании покупатель может выбрать интересующую квартиру на сайте и прямо там же на сайте оплатить картой резерв на две недели, согласившись с договором-офертой. Услуга по резервированию квартиры стоит 30 тыс. рублей, которые учитываются в итоговой цене квартиры. В случае, если покупатель вынужден отказаться от сделки по документально подтвержденной уважительной причине, например, банк не одобрил ему ипотеку, застройщик возвращает сумму резервирования», — сообщила Марина Агеева.

При оффлайн-бронировании с покупателем заключается соглашение о внесении обеспечительного платежа. «Понятие «обеспечительный платёж» закреплено в ст. 381.1 ГК РФ, хотя ещё не все покупатели знакомы с этой формулировкой. Статья вступила в силу 1 июня 2015 года. Это не задаток и не аванс. По своей сути обеспечительный платёж ближе к депозиту. Сумма обеспечительного платежа обычно варьируется от 30 до 100 тыс. рублей в зависимости от цены квартиры и прочих условий, засчитывается в счёт оплаты цены квартиры при заключении ДДУ или договора купли-продажи», — отмечает Марина Агеева.

Финансовые риски при бронировании квартиры

Несмотря на то, что бронирование квартиры не является высокорискованным предприятием, перед подписанием договор всё же стоит прочитать.

Юристы обращают внимание, что там должна быть информация о стоимости и периоде бронирования; общая цена бронируемого объекта и его параметры (строительный адрес дома, расположение квартиры, количество комнат, общая площадь и т.д.); условия возврата средств, отданных за бронирование объекта; сроки действия договора бронирования и ответственность сторон. Если квартира приобретается в ипотеку, то в договор обязательно нужно включить пункт о возврате внесённых средств, если банк откажет клиенту в кредите.

Всё это актуально как и для тех, кто покупает квартиру через договор долевого участия, и для тех, кто имеет дело с эскроу-счетами. «При переходе на эскроу-счета у крупных игроков политика бронирования вряд ли изменится», — считает Надежда Зотова.

Ещё четыре-пять лет назад была широко распространена схема бронирования квартир за несколько недель до старта продаж и получения полного пакета документов, позволяющих привлекать деньги дольщиков. Причём бронирование было, как правило, платным — застройщик пытался всеми силами заработать и одновременно создать задел на будущее, когда стартуют законные продажи. Сегодня, несмотря на беспрецедентный рост грамотности покупателей, схема используется до сих пор.

Эксперты призывают тщательно избегать подобных сделок и переводить деньги за бронь только того жилья, строительство которого согласовали все уполномоченные органы власти. Вернуть деньги за бронь квартиры, которую даже не разрешают построить, будет весьма сложно.

Смысл письма такой: при доплате хотя бы 1 рубля за новостройку минимальный срок владения ею обнуляется и начинает отсчитываться с того дня, когда за квартиру внесена доплата. Даже если изначальная сумма по договору внесена пять лет назад. Получается, что тем, кто покупал квартиру с целью инвестироваться либо за время стройки решил расширить жилплощадь или переехать в другой район, поправки никак не помогут сэкономить. И это очень обидно. Остается только надеяться, что Минфин исправится и изменит свое мнение. Такое не часто, но бывает. Как считаете , справедлив ли такой подход? Или с учетом разъяснений Минфина поправки в НК не имеют смысла?