Из-за неопределённости, связанной с падением курса рубля и общей напряжённостью, на российском рынке недвижимости сократилось число покупок квартир, а цены на них выросли. Некоторые владельцы недвижимости, находящейся на стадии строительства, задумались о продаже своих объектов. Рынок готовится к ощутимому снижению спроса. «Октагон» выяснил у отраслевых экспертов, как действовать потребителю в сложившейся ситуации, чтобы оградить себя от серьёзных материальных потерь.
«Хочу продать, но сомневаюсь»
Менеджер по продажам одной из столичных мебельных компаний Ольга приобрела в ипотеку в августе минувшего года квартиру на стадии строительства в ЖК «Новая Щербинка». Её корпус, согласно плану, должен быть сдан 1 апреля 2022 года.
– Я переживаю, не остановится ли строительство и не будет ли проект заморожен. Ездила на объект, вроде бы пока работы идут. Тем не менее я подумываю о том, чтобы, пока не поздно, выйти из проекта. Не знаю, как это грамотно сделать, и не уверена, стоит ли сейчас принимать такое решение. А вдруг всё наладится, а ставка по ипотеке уже не будет такой выгодной, как у меня? – задаётся вопросом Ольга.
Пока процедур не будет. Замороженное строительство.
По её словам, пока она приняла решение ещё несколько дней понаблюдать за происходящим, чтобы не совершать резких движений под воздействием паники. Теперь Ольга каждый день ездит в ЖК и проверяет, продолжаются ли работы.
– Конечно, ежедневные поездки в Подмосковье – это непросто, но только так, увидев всё своими глазами, я могу себя успокоить, – поделилась она с «Октагоном».
Что происходит на рынке
В агентстве «ИНКОМ-Недвижимость» отмечают, что пока не зафиксировали всплеска продаж со стороны дольщиков. Не наблюдают значимого роста количества объявлений о продаже квартир в строящихся домах и в компании «ЦИАН». В то же время эксперты уточняют, что часть покупателей и продавцов в последние дни просто отказываются проводить запланированные ранее сделки как по покупке, так и по продаже квартир.
– Объём предложения за неделю в целом по городам-миллионерам сократился и на первичке (минус 1,9 процента), и на вторичке (минус 1,1 процента), – сообщил руководитель сервиса «ЦИАН.Аналитика» Алексей Попов.
Директор департамента вторичного рынка агентства «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома говорит, что сделки сейчас единичны из-за невозможности производить ипотечные покупки. Некоторые операции с вторичным жильём откладываются на неопределённый период – минимум на месяц.
Эксперты подчёркивают, что покупать недвижимость сейчас стоит только в случае, если у вас есть полная сумма для совершения сделки. Фото: Кирилл Кухмарь/ТАСС
По словам руководителя проекта LifeDeluxe.ru Сергея Бобашева, продавцы и покупатели находятся в растерянности.
Заморозят ли стройки в 2022 году? / Что будет с застройщиками?
– Нельзя сказать, что кто-то бежит срочно продавать и покупать недвижимость, – говорит он. – Основной эмоцией на рынке является страх, а это сковывающая эмоция. Неопределённость пока зашкаливает. Есть отказы от сделок, но в целом те, кто не находится в состоянии сделки, стараются взять паузу и подождать дальнейшего развития событий. То, что происходит сейчас, – это шок.
Недвижимость – тихая гавань?
Однако всё же есть и те, кто, напротив, решил вложиться в недвижимость именно сейчас. Некоторые компании отмечают рост интереса со стороны потенциальных покупателей главным образом в премиальном сегменте.
– В нашей компании срывов и отказов от сделок не было, а вот интерес повышенный есть, – сообщила коммерческий директор GRAVION (девелопер премиальной недвижимости) Елена Тарасова. – Недвижимость была, есть и будет оставаться одним из самых надёжных и ликвидных инструментов сохранения и приумножения средств. Особенно на рынке высокобюджетной недвижимости.
Уверены в росте спроса и в Российском аукционном доме (РАД).
Как отмечает руководитель департамента продаж, советник генерального директора РАД Наталья Круглова, повышенный спрос есть, и он объясняется желанием граждан застраховаться от рублёвых рисков.
– Люди спасают ликвидность в реальных активах. Это в первую очередь недвижимость и, следом за ней, все товары с высокой долей импорта в себестоимости: автомобили, спецтехника, оборудование, на розничных рынках – товары долгосрочного потребления, – пояснила она «Октагону».
Как ведут себя цены
Цены на недвижимость пока демонстрируют небольшой рост, хотя, как говорят эксперты, дальнейшее подорожание может быть более заметным. По данным сервиса «ЦИАН.Аналитика», за последнюю неделю стоимость жилья на вторичном рынке в городах-миллионерах увеличились на 0,2–1,2 процента (в среднем плюс 0,7 процента). На первичном рынке рост чуть более заметный – на 1 процент (за месяц – на 2,6 процента).
– В настоящее время средняя стоимость одного квадратного метра на вторичном рынке Старой Москвы составляет 280,2 тысячи рублей, в Новой Москве – 200,4 тысячи рублей, – говорит Сергей Шлома.
Директор департамента новостроек агентства «ИНКОМ-Недвижимость» Валерий Кочетков добавляет, что на столичном первичном рынке по некоторым проектам в новостройках цены также выросли:
– Средняя стоимость квадратного метра первички в старых границах Москвы составляет 335,9 тысячи рублей, на присоединённых территориях – 217,3 тысячи рублей. За месяц цены выросли на 2 и 1,8 процента соответственно.
По словам специалистов, строящиеся объекты вряд ли будут заморожены, а вот реализация планов по строительству новых очередей, скорее всего, будет отложена. Фото: Донат Сорокин/ТАСС
Елена Тарасова подчёркивает, что в последнее время на рынке не наблюдалось резкого скачка цен.
– Они плавно растут под влиянием стандартных экономических факторов. Помимо политических моментов, есть удорожание строительных материалов, увеличение стоимости рабочей силы, изменения в кадастровой стоимости, возможное введение НДС на строительство апартаментов со стороны Правительства – все эти факторы не позволят ценам упасть, – уверена она.
По её словам, расходы застройщика уже значительно выросли и, очевидно, дальше будут только увеличиваться. Строить себе в убыток точно никто не будет. Девелопер будет готов поступиться темпом продаж, но при этом всё равно постарается сохранить ту маржинальность, которую изначально планировал.
– Из-за роста курса валют вырастет стоимость строительства, а значит, и цены на готовую недвижимость, – соглашается председатель совета директоров холдинговой компании «Сити 78» Руслан Гайсин.
Ключевые риски и «мягкие» банкротства
Опасения по поводу заморозки строящихся объектов в сложившейся ситуации выглядят не совсем безосновательными, считают некоторые участники рынка. Правда, скорее всего, произойдёт это не сразу и вряд ли коснётся объектов, которые уже почти завершены.
– Я бы не говорил о заморозке объектов, хотя это возможно, – комментирует Сергей Бобашев. – Все боялись, что у банков будут проблемы с застройщиками, но сейчас проблемы появятся у застройщиков из-за проблем банков.
«Однозначно будут существенно снижены темпы строительства. Застройщику невыгодно замораживать объекты на уровне этажа, их завершат. Зато очереди, которые должны были появиться, скорее всего, уже не построят».
Сергей Бобашев
руководитель проекта LifeDeluxe.ru
Ситуация, по словам эксперта, непредсказуемая, и проблемы могут возникнуть даже у крупных компаний, имеющих высокую закредитованность. Если никто не станет покупать жильё, у них появятся сложности с обслуживанием долга. У маленьких компаний долгов мало, но и оборота у них не будет.
Таким образом, в качестве основного риска собеседник называет резкое падение спроса из-за ощутимо подорожавшей ипотеки. На втором месте – отказ банков от продолжения проектного финансирования. Старые проекты, скорее всего, дофинансируют при господдержке, а новые финансироваться не будут. На третьем – резкое снижение объёма денег на рынке как со стороны банков, так и со стороны населения. Наконец, существует и риск потери рабочей силы: гастарбайтеры могут попросту уехать из страны, поскольку им станет невыгодно работать при такой высокой инфляции.
«В зоне риска находятся застройщики, которые финансировали своими старыми проектами новые проекты. Эти пирамиды начинают сыпаться, как только появляется какой-либо “чёрный лебедь”».
Наталья Круглова
руководитель департамента продаж Российского аукционного дома
Впрочем, по её мнению, за счёт регулирования финансирования девелоперов через эскроу-счета большинство банкротств застройщиков пройдёт мягко – просто права и обязанности по девелоперскому проекту перейдут другой компании или банку.
Что с ипотекой и рассрочкой
Одной из главных причин снижения спроса станет взрывной рост ставок по ипотеке. Например, Сбербанк с 1 марта поднял ставки из-за резкого повышения Центробанком РФ ключевой ставки с 9,5 до 20 процентов. Минимальный размер ипотечной ставки на строящееся и готовое жильё теперь составляет 18,6 процента. Ранее базовая ставка по ипотеке составляла 11,3 процента. По данным сервиса «ЦИАН.Аналитика», во многих случаях одобрение ипотеки уже поставлено банками на паузу.
Как считает Елена Тарасова, в этих условиях для поддержания рынка ипотечному сектору потребуется поддержка государства. По её словам, необходимо урегулировать ставку рефинансирования ЦБ РФ, а также продолжать поддерживать различные программы по субсидированию ипотеки.
– Только господдержка сможет как-то повлиять на ситуацию. К сожалению, действующая ставка ЦБ практически заморозила рынок ипотеки, – констатирует заместитель генерального директора агрегатора «ДомДА» Дмитрий Екимов.
Расходы застройщиков уже ощутимо выросли из-за подорожания стройматериалов. Очевидно, что и дальше они будут только увеличиваться. Фото: Александр Щербак/ТАСС
Директор по продажам ХК «Сити 78» Виктор Милованов рассказал «Октагону», что 28 февраля его компания получила от Сбербанка официальное письмо с пояснением, что повышение ипотечных ставок не коснётся уже выданных кредитов.
– Но эта информация актуальна сегодня, что будет завтра, тяжело спрогнозировать. Это уникальная ситуация в нашей экономике, и мы не можем опереться на подобный опыт в прошлом, чтобы делать прогнозы, – говорит он.
Ставки по рассрочкам от застройщиков, по его словам, будут зависеть от курса рубля. В настоящее время девелоперы принимают решения в ручном режиме и корректируют их даже не ежедневно, а ежечасно – под влиянием очередной порции экономических новостей.
– Говорить о рассрочках на данный момент преждевременно, – заключает собеседник.
Советы и прогнозы участников рынка
Если говорить о рекомендациях потребителям, эксперты рынка единогласно не советуют гражданам в текущих условиях подписываться на ипотеку. По их мнению, приобретать квартиры имеет смысл только в том случае, если есть возможность оплатить всю сумму покупки.
– Покупать на стадии строительства я бы воздержался. Если есть наличные на всю сумму покупки, то их можно использовать для сделки, – отмечает Дмитрий Екимов. – Также сейчас стоит использовать ещё действующие программы субсидирования, такие как семейная и дальневосточная ипотека. С учётом активного роста инфляции цена на недвижимость будет только расти, поэтому совершение сделок сейчас имеет смысл.
Виктор Милованов полагает, что после того как спадёт ажиотаж на рынке потребительских товаров, фокус внимания потребителей перейдёт на рынок готовой недвижимости – квартир и домов на последней стадии строительства. Люди будут готовы инвестировать в жильё, в котором сразу можно будет жить. Спрос на загородные участки, по его прогнозу, также будет расти, но внимание будет сосредоточено на участках в благоустроенных коттеджных посёлках с готовой инженерной инфраструктурой. В посёлках без таковой будет высок риск смещения сроков выполнения всех обязательств по необходимым для жизни коммуникациям.
«Никто уже не сомневается, что мы вошли в серьёзный кризис и надолго. Покупка на котловане – это огромные риски, поэтому на стадии строительства я бы не вписывался сейчас ни во что».
Сергей Бобашев
руководитель проекта LifeDeluxe.ru
– Не советовал бы рисковать деньгами, тем более что они явно будут сейчас нелишними. А вот если нужна квартира для жилья, надо покупать и выбирать уже построенное, благо такого предложения много, – говорит Сергей Бобашев.
С инвестиционным сделками, по его мнению, лучше повременить – из-за девальвации рубля велика вероятность того, что в ближайшей перспективе инвестиционное жильё превратится в неликвидный актив.
Источник: octagon.media
Незаменимых нет? Как санкции отразятся на жилом строительстве
Как будут достраиваться текущие объекты в период санкций? Кем можно заменить ушедших производителей? Как повлияют запреты на качество жилья и цену квадратного метра? На самые острые вопросы «Фонтанке» ответил Андрей Паньков, заместитель директора по производственным вопросам Объединения «Строительный трест».
Кризисная «вакцинация»
«Иммунитет» к санкциям российские девелоперы начали укреплять еще в 15-ом году, отмечает эксперт. Тогда доллар подскочил вдвое, потянув за собой цены на строительные и отделочные материалы. Это было ударом по рынку: симметрично повысить стоимость жилья было нельзя, поскольку покупательская способность, напротив, снижалась.
Пришлось экстренно искать варианты замены и параллельно развивать производство на территории России. И за последние 7 лет импортозамещение действительно дало свои плоды: доля импорта сократилась вдвое. В эконом классе сегодня она не превышает 10%, в комфорт- и бизнес-классе — 20%.
Так, в компании «Строительный трест» основной производственный цикл независим от импорта. Все жилые объекты застройщик возводит по традиционной технологии из кирпича. Это стабилизировало экономику проектов в периоды волатильности доллара, поскольку кирпич (и строительный, и облицовочный) всегда был российским. «В нашей стране вековые традиции производства кирпича, есть собственное сырье, поэтому ни качество объектов «Строительный трест», ни себестоимость, ни поставки в этой части не страдали», — отметил Андрей Паньков.
Андрей Паньков, заместитель директора по производственным вопросам Объединения «Строительный трест» Фото: предоставлено пресс-службой АО «Специализированный застройщик «Строительный трест»
Из наиболее значимых для отрасли компаний санкции поддержали производители лифтового оборудования OTIS (США) и KONE (Финляндия). Компании не принимают заказы на производство с 1 марта, при этом заключенные договоры исполняются. Новые поставки не подтверждают также производители насосного оборудования Grundfos и Dab.
«Критично ли это? Нет. К примеру, существует больше двух десятков отечественных производителей лифтового оборудования, которые предлагают линейки разного класса. По насосному оборудованию есть как европейские альтернативы, сохранившие поставки, так и вендоры из Азии, — уточняет Андрей Паньков, — В «Строительном тресте» мы тестируем новых поставщиков на регулярной основе.
Это стандартная система управления рисками. По прошествии месяца уже очевидно, что замена ушедшим производителям существует и критической зависимости от импорта в строительной отрасли нет».
Что будет с текущими проектами?
Вопрос по качеству строительства, как и раньше, — это выбор каждого конкретного застройщика. Весомых внешних причин для снижения качественных характеристик проектов на рынке нет, уверен эксперт.
Внутренний двор ЖК «Капитал» в Кудрово Фото: предоставлено пресс-службой АО «Специализированный застройщик «Строительный трест»
«Наши поставщики подтвердили, что товарных запасов на складах достаточно для обеспечения строительной отрасли до 3-го квартала 2022 года. Этого времени вполне достаточно, чтобы перестроить логические цепочки под новые реалии. Часть поставщиков по истечение месяца уже успешно это сделала», — отметил Андрей Паньков.
По его словам, распространенное заблуждение — то, что отечественные или азиатские аналоги материалов обязательно будут хуже. Это не так. При выборе поставщиков работает целый ряд факторов, в том числе, маркетинговый. Те же лифты OTIS и KONE — сильные бренды, зарекомендовавшие себя среди потребителей. Они помогают в продвижении жилого комплекса.
В то же время компании, малоизвестные в B2°С сегменте, вызывают вопросы. Кроме того, достойные по качеству альтернативы могут быть дороже в закупке.
Территория ЖК «Сосновка» в Выборгском районе Фото: предоставлено пресс-службой АО «Специализированный застройщик «Строительный трест»
Не заморозят ли стройки?
«На планы компании «Строительный трест» текущая геополитическая ситуация принципиально не повлияла. Санкции привели к некоторым корректировкам по проектным решениям, но это не повлечёт за собой изменения сроков ввода объектов в эксплуатацию. Сейчас в стадии строительства находятся шесть домов: проект комплексного развития территорий NEWПИТЕР в поселке Новоселье (12, 14, 15 и 16 лоты), жилой комплекс «Новое Купчино» во Фрунзенском районе (4 очередь) и жилой комплекс «Листва» в Выборгском районе. Работы ведутся в соответствии с графиком без изменений», — уточнил Андрей Паньков.
По словам эксперта, период пандемии с локдауном Китая был более серьезным вызовом для строительной сферы, чем сегодняшние санкции, однако даже тогда заморозки проектов не последовало. Во многом выравниванию ситуации способствовали программы господдержки, в частности, льготы по ипотеке и проектному финансированию. Сегодня меры поддержки также уже запущены.
Общественные пространства квартала NEWПИТЕР в п. Новоселье на границе Петербурга и Ленобласти Фото: предоставлено пресс-службой АО «Специализированный застройщик «Строительный трест»
Куда пойдут цены?
Увы, себестоимость строительства увеличивается. В конце февраля 2022 года из-за резкого роста валюты подорожание строительных материалов в среднем составило 40%. Сейчас ситуация понемногу стабилизируется, цены корректируются, но возврата на уровень до начала военной операции все равно не произошло. Плюс — подорожало проектное финансирование.
Кроме того, мы еще все ощущаем последствия пандемии. Только в 2021 году цены на стройматериалы в среднем прибавили 35%, а по некоторым позициям — 150%. Себестоимость строительства выросла на 20%. Все это толкает цены на жилье вверх.
ЖК NEWПИТЕР — застройщик ООО «СТ-Новоселье», проектная декларация на сайте наш.дом.рф
ЖК «Новое Купчино» — застройщик ООО «СтройТрестГалант-2», проектная декларация на сайте наш.дом.рф
ЖК «Листва» — застройщик ООО «Специализированный застройщик ИК «СТРОИТЕЛЬНЫЙ ТРЕСТ»», проектная декларация на сайте наш.дом.рф
Фото: предоставлено пресс-службой АО «Специализированный застройщик «Строительный трест»
Андрей Паньков, заместитель директора по производственным вопросам Объединения «Строительный трест» Фото: предоставлено пресс-службой АО «Специализированный застройщик «Строительный трест»
Внутренний двор ЖК «Капитал» в Кудрово Фото: предоставлено пресс-службой АО «Специализированный застройщик «Строительный трест»
Территория ЖК «Сосновка» в Выборгском районе Фото: предоставлено пресс-службой АО «Специализированный застройщик «Строительный трест»
Общественные пространства квартала NEWПИТЕР в п. Новоселье на границе Петербурга и Ленобласти Фото: предоставлено пресс-службой АО «Специализированный застройщик «Строительный трест»
Источник: www.fontanka.ru
Какие застройщики точно переживут кризис 2022 года
В условиях сложившейся геополитической ситуации важно правильно подходить к выбору застройщика при покупке квартиры. Далеко не все застройщики смогут выстоять перед кризисом 2022 года.
ТОП застройщиков, которые выстоят перед кризисом 2022 года
Ниже представлены надежные застройщики, которые смогут справиться с кризисом:
- ГК «Гранель». Одна из самых надежных компаний. Застройщик успешно функционирует на рынке недвижимости с 1992 года. Компания пережила уже не один кризис и без сомнений справиться с кризисом 2022 года.
- ГК «ПИК». Один из самых надежных застройщиков с высокими показателями. Выручка — 478,6 млрд руб. Ввод в эксплуатацию (2016–2018) — 4 730 000 кв. м. Компания на рынке с 1994 года. Учитывая показатели по выручке и вводу объектов в эксплуатацию, вряд ли могут возникнуть сомнения в надежности застройщика. Этот застройщик считается одним из самых наиболее крупных в стране. Кроме того, правительство Российской Федерации включило ГК «ПИК» в «системообразующие предприятия российской экономики». Кроме того, главным владельцем компании считается Сергей Гордеев.
- ГК «Самолет». За 7 лет функционирования на рынке недвижимости застройщик смог обзавестись хорошей репутацией на столичном рынке. ГК «Самолет» находится на 5 месте в столице и МО по площади сданных жилых объектов.
- ЛСР. В 2015 году застройщик был признан одним из системообразующих предприятий страны. Компания занималась реализацией таких проектов, как восстановление Константиновского дворца в Питере.
- «Инград». Этот застройщик возглавляет список самых надежных застройщиков на отечественном рынке недвижимости. Это столичная, которая на рынке всего лишь 5 лет. Однако за эти годы компания смогла добиться быстрого развития и увеличить свою выручку на треть. Кроме того, владельцем компании является Роман Авдеев. Авдеев владеет Московским кредитным банком.
- ГК «Самолет». Застройщик на рынке с 2012 года. Несмотря на то, что компания работает не так давно, она уже успела столкнуться с кризисом 2014 года и успешно выстоять перед ним. Портфель проектов застройщика — свыше 15 млн кв. м. Долгое время компания готовилась к тому, чтобы выйти на биржу и смогла достичь этого, разместив 5,1% акций.
- MR Group – один из самых надежных и успешных застройщиков в Российской Федерации. Застройщик предлагает не только квартиры, но и апартаменты, а также реализует многочисленные коммерческие объекты.
- Брусника – стабильный сибирский застройщик. Входит в топ-10 самых надежных отечественных застройщиков по версии Forbes. Несмотря на то, что компания уже долгое время реализует проекты исключительно на сибирском рынке, несколько лет назад она успешно реализовала проекты в МО. На данный момент застройщик планирует слияние с финским строительным концерном ЮИТ.
- «Пионер». Одним из главных доказательств надежности застройщика является тот факт, что он на рынке с 2001 года и уже пережил не один кризис. Компания выстояла перед кризисами в 2008 году и в 2014 году.
Прежде чем принимать решение о покупке, нужно ознакомиться с вышеперечисленным списком. В любом случае не стоит совершать необдуманные решения касаемо покупки недвижимости. Вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев крайне не рекомендует вкладывать средства в долгосрочные проекты.
Наблюдаются повышенные риски незавершенных строек из-за проблем с финансированием строительных проектов. Страну ожидают сложные экономические потрясения. Поэтому перед покупкой недвижимости нужно просчитать все риски и тщательно изучить информацию о застройщиках.
Источник: novomoscow.ru