Согласно п.п.»г» п.3.1.8 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденного письмом Минфина России от 30.12.93 г. N 160 (далее — Положение по учету инвестиций), заказчик-застройщик, получивший согласно заключенным договорам на долевое участие в строительстве объекта от предприятий-инвесторов (дольщиков) денежные средства, учитывает их как дополнительные целевые поступления, которые не являются объектом обложения НДС.
Учет затрат по строительству объекта, формирующих его инвентарную стоимость, осуществляется застройщиком на счете 08 «Капитальные вложения» по договорной стоимости с учетом сумм НДС, уплаченных подрядным организациям (п.3.1.2 Положения по учету инвестиций, п.п.»в» п.2 ст.7 Закона Российской Федерации от 6.12.91 г. N 1992-1 «О налоге на добавленную стоимость»).
От решения вопроса об определении статуса инвестора (дольщика) (является ли он застройщиком по строительству своей части жилья или его следует рассматривать, скорее, как покупателя) зависит порядок учета приобретенных квартир.
«Строительство. Заказчик, застройщик, инвестор. Учет и налогообложение»
В соответствии с п.п.»г» п. 3.1.8 Положения по учету инвестиций дольщик признан застройщиком, который на основании п.48 инструкции Госналогслужбы России от 11.10.95 г. N 39 законченные капитальным строительством объекты должен отражать в учете по фактически произведенным затратам, включая уплаченные суммы НДС.
Учитывая сказанное, квартиры, приобретенные в порядке долевого участия в строительстве, отражаются в учете риэлтерской фирмы по стоимости приобретения, которая равна сумме денежных средств, фактически перечисленных заказчику на их строительство.
При реализации по договору купли-продажи квартир, полученных риэлтером в счет долевого участия в строительстве, облагаемый НДС оборот определяется в виде разницы между рыночной ценой их реализации и балансовой стоимостью. Рыночной ценой реализации, если не доказано обратное, в соответствии со ст.40 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) признается цена, указанная сторонами сделки. Под балансовой стоимостью понимается объем фактических затрат по финансированию их строительства (п.50 инструкции Госналогслужбы России N 39, письмо Департамента налоговых реформ Минфина России от 17.06.97 г. N 04-07-04). Исчисление налога производится по расчетной ставке 16,67%. Во избежание разногласий с налоговыми органами по вопросу несоответствия суммы НДС стоимости реализуемой квартиры в счетах-фактурах, оформленных при передаче квартир, делается пометка «с межценовой разницы».
Изложенный порядок исчисления НДС действует до 1 января 2001 г., т.е. до вступления в силу абзацев 6 и 7 п.5 ст.1 Федерального закона от 2.01.2000 г. N 36-ФЗ «О внесении изменений в Закон Российской Федерации «О налоге на добавленную стоимость» (с изм. и доп. от 5.08.2000 г.), в соответствии с которым суммы НДС по вводимым в эксплуатацию законченным капитальным строительством объектам, уплаченные подрядным организациям, . вычитаются из сумм налога, подлежащих взносу в бюджет в момент ввода в эксплуатацию объектов капитального строительства.
Налоги и бухучет заказчика и подрядчика при строительстве объекта. Часть 1
Пример 1. По договору долевого участия в строительстве жилого дома риэлтерская организация перечислила заказчику (генеральному инвестору) 10 000 000 руб. После сдачи дома в эксплуатацию риэлтерская организация приобрела право собственности на 10 квартир в нем, которые продала за 12 000 000 руб. физическим и юридическим лицам. Затраты по реализации квартир составили 600 000 руб.
В бухгалтерском учете организации осуществляются следующие записи:
Дебет счета 76, Кредит счета 51 — 10 000 000 руб. — перечислен инвестиционный взнос на долевое строительство
После государственной регистрации права собственности на квартиры:
Дебет счета 41, Кредит счета 76 — 10 000 000 руб. — приобретенные квартиры поставлены на баланс
После оформления договоров купли-продажи квартир:
Дебет счета 46, Кредит счета 41 — 10 000 000 руб. — балансовая стоимость квартир списана на реализацию
Дебет счета 62, Кредит счета 46 — 12 000 000 руб. — отражена выручка от реализации квартир
Дебет счета 46, Кредит счета 44 — 600 000 руб. — списаны затраты организации по реализации квартир
Дебет счета 46, Кредит счета 68 — 333 400 руб. (2 000 000 руб. х 16,67%) — начислен НДС с разницы между продажной и балансовой стоимостью Дебет счета 46, Кредит счета 80 — 1 666 600 руб. — выявлен финансовый результат от реализации квартир (облагается по ставке 30%).
Следует иметь в виду, что исчисление налогов по каждой сделке купли-продажи квартир должно осуществляться с учетом положений ст.40 НК РФ.
Источник: studbooks.net
Бухгалтерский учет при долевом строительстве — законодательство и судебные прецеденты
Согласно пунктам 1.4., 2.1., 2.3 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций (утвержденного письмом Министерства финансов Российской Федерации от 30.12.1993 № 160), а также Инструкции по применению Планов счетов (утвержденной приказом Министерства финансов Российской Федерации от 31.10.2000 № 94н) учет затрат на капитальное строительство ведется на свете 08 «Вложения и внеоборотные активы». При этом согласно подпункту «г» пункта 3.1.8 Положения по бухгалтерскому учету № 160 застройщик, получивший средства инвестора и физических лиц на строительство по договорам долевого участия, должен отражать их в учете как целевые средства для финансирования капитального строительства . Средства, поступившие от физических лиц, а также из бюджета для осуществления мероприятий целевого назначения согласно Плану счетов отражаются на счете 86 «Целевое финансирование». Дт.51 Кт 86 — Получены средства на строительство от инвестора. Использование целевого финансирования должно отражаться по Дт сч. 86 в корреспонденции со счетами учета расходов на запланированные цели. В рассматриваемом случае за счет средств инвестора покрываются
площадь нежилых помещений. Суд апелляционной инстанции так же не соглашается с доводом налогового органа о том, что при расчете налоговых обязательств налоговый орган правомерно исходил из письма от 18.02.2014, которые представил ему налогоплательщик, поскольку указанное письмо невозможно принять в качестве первичного документа, либо документа бухгалтерского учета.
Представленные в материалы дела бухгалтерские регистры (т.7 л.д.83-87) также не свидетельствуют об этом, поскольку содержат лишь итоговые суммы расходов и доходов по услугам заказчика. Кроме того, из письма общества от 18.02.2014 следует, что прибыль определена исходя из стоимости объекта многоквартирный дом в целом. Апелляционная инстанция соглашается с судом первой инстанции, что при создании по договорам участия в долевом строительстве объектов, относящихся к производственным, налоговая база подлежит определению исходя из расчета стоимости именно услуг застройщика, а не стоимости создаваемых по указанным договорам объектов. Исходя из материалов установлено, что указанным образом налоговая база по спорным услугам застройщика не определялась. Довод налогового органа о том, что
счете 08-3 «Строительство объектов основных средств». За период строительства дома услуги подрядчиков составили 82 391 098,43 руб., НДС с услуг 11 549 096,41 руб., который выделен отдельной статьей на счете 08-3 и к возмещению из бюджета не предъявлялся. Строительство жилого дома собственными силами застройщика рассматривается в целях бухгалтерского и налогового учета как выполнение строительных работ (оказание услуг заказчика-застройщика), которые следует отражать через счета учета продаж. Таким образом, суды верно уставили, что при таком подходе фактические затраты организации-застройщика, связанные со строительством жилого дома, признаются расходами по обычным видам деятельности и учитываются по дебету счета 20 (пункт 5 ПБУ 10/99). Поступления по договорам долевого строительства квалифицируются как доход от обычных видов деятельности (выручка) (пункт 5 ПБУ 9/99). В течение всего периода строительства дома учет фактических затрат по выполнению строительно-монтажных работ велся Обществом в общеустановленном порядке на счете 20 «Основное производство»; расходы по выполнению СМР принимались к учету по дебету счета 20 «Основное
в ответе на требование позволяет утверждать, что такое утверждение отражает реальное состояние учета организации в части не ведения его ни в какой форме (ни в части налогового, ни в части бухгалтерского учета), заявитель не ставит под сомнение какой из документов истребовал налоговый орган, пояснений в этой части также нет, ответ содержит определенный и однозначный отказ в представлении документов по причине отсутствия такого учета в организации. Ответ представлен по ТКС с заверением отправления ЭЦП полномочного представителя заявителя. Также не являются документами, подтверждающими в порядке пункта 14 статьи 250 Налогового кодекса ведение раздельного учета средств целевого финансирования, полученных от Администрации Лазовского сельского поселения на строительство малоэтажного жилого дома, представляемые обществом ежеквартально в Инспекцию регионального строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края в соответствии с Правилам представления застройщиками ежеквартальной отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 27.10.2005 № 645 (далее
виде имущества (в том числе денежных средств), указанных в пунктах 14, 15 статьи 250 Налогового кодекса РФ. Таким образом, с момента, когда получатель средств фактически использовал их не по целевому назначению (нарушил условия), такие средства признаются доходом налогоплательщика, получившего эти средства. Положение по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденное письмом Минфина России от 30.12.1993 № 160, регулирующее порядок формирования финансового результата (экономии) застройщиком на счетах бухгалтерского учета, связывают момент определения экономии с окончанием строительства, то есть с завершением расходования денежных средств, полученных застройщиком от участников долевого строительства на установленные Законом № 214-ФЗ цели. В состав доходов организации-застройщика после завершения строительства включается только разница между суммой, полученной от участников долевого строительства, и суммой затрат на строительство (причем даже в том случае, если застройщик выполняет строительные работы собственными силами) (Письма Минфина России от 25.03.2008 № 03-07-10/02, от 08.02.2007 № 03-11 -04/2/29). В связи с тем, что, в состав доходов организации после завершения строительства
г. Иркутска на решение Октябрьского районного суда г. Иркутска от 23 января 2013 года по гражданскому делу по исковому заявлению прокурора Октябрьского района г. Иркутска, действующего в интересах неопределенного круга лиц, к обществу с ограниченной ответственностью «Лисиха-центр» о признании бездействия незаконным, понуждении вести бухгалтерский учет и составлять бухгалтерскую отчетность, представлять для ознакомления аудиторское заключение, У С Т А Н О В И Л А: В обоснование исковых требований истец указал, что прокуратурой Октябрьского района г. Иркутска проведена проверка соблюдения требований законодательства в области долевого строительства многоквартирных домов. В ходе проверки прокуратурой района установлено, что ООО «Лисиха-центр» осуществляется деятельность по привлечению денежных средств граждан в долевом строительстве , на земельном участке площадью *** с кадастровым , принадлежащем ООО «Лисиха-центр» на праве собственности. Строительство осуществляется на основании разрешения, выданного отделом выдачи разрешительной документации инженерно-строительного управления комитета по градостроительной политике администрации г. Иркутска от . В соответствии с отчетностью,
бухгалтером Общества; после учреждения Общества по просьбе Образцова В.Д. и Я.Я. он (Ж.Ж.) примерно до конца занимался ведением бухгалтерского учета, изготавливал и сдавал в налоговую инспекцию отчетность Общества, подписанную генеральным директором Общества Образцовым В.Д., в том числе балансы, платежные поручения, принимал наличные денежные средства в кассу Общества, оформлял приходно-кассовые ордера, сдавал наличные денежные средства Общества в банк для зачисления на расчетный счет Общества, заполнял приходные банковские ордера и квитанции, участвовал в расчете железнодорожных тарифов. За время ведения им бухгалтерии Общества организацией было заключено мало договоров, среди них — договор аренды офиса по , между КУГИ Администрации Приморского р-на г.СПб и Обществом; договор с ООО «СЗУ «Электроресурсы» о субаренде помещений на ; договор между Обществом и «Петербургской телефонной сетью»; договор №. от «О долевом участии в завершении капитального строительства зданий» между Обществом и СКТБ «Биофизприбор». По договору №. Общество было обязано выплатить СКТБ «Биофизприбор» денежные средства примерно 2,5
« »в качестве участника долевого строительства не зарегистрирован. Согласно заключению эксперта от ДД.ММ.ГГГГ № ООО « »поставило ООО «Домострой» различные стройматериалы и услуги на общую сумму 1.531.264 рубля 14 копеек. Расходы денежных средств по приобретению строительных материалов ООО « » через расчетные счета и кассу ООО «Домострой», в том числе через подотчетных лиц, в бухгалтерском учете ООО «Домострой» за период с июня 2006 года по май 2008 года не отражены. По платежному поручению № от ДД.ММ.ГГГГ ООО « » перечислило на расчетный счет ООО «Домострой» в Чувашское отделение Сбербанка РФ по договору долевого участия в строительстве жилья 100.000 рублей. Согласно заключению эксперта от ДД.ММ.ГГГГ № общая стоимость материалов, израсходованных на выполненный объем строительно-монтажных работ незавершенного строительством жилого дома по составляет 4.468.351 рубль. Следователем в обвинительном заключении не приведены какие-либо доказательства того, какие именно строительные материалы, когда и в каком количестве были использованы ООО «Домострой» на строительство дома по
Источник: nalogcodex.ru