Бухучет долевое участие в строительстве многоквартирных домов

Содержание

1. Долевое строительство жилья: правовое регулирование, бухгалтерский учёт и аудит

2. Актуальность

Приобретение
недвижимости (жилья)
Договор купли-продажи
Участие в долевом
строительстве
Продавец желает
единовременно
получить деньги
Возможность поэтапного
вложения денежных
средств
У покупателя должна
быть в наличии большая
сумма для покупателя
Строительным
организациям выгодно
привлечение денежных
средств со стороны

3. Цель и задачи:

• Цель — рассмотрение долевого
строительства жилья, его правовое
регулирование, бухгалтерский учёт и
аудит.
• Задачи:
• определить правовое регулирование
долевого строительства жилья;
• рассмотреть бухгалтерский учёт при долевом
строительстве жилья;
• изучить аудит организаций-застройщиков.

4. Объект и предмет

• Объект– долевое строительство жилья.

Ответ на вопрос Бухучет долевого участия в строительстве

• Предмет – существующая законодательная база,
сложившаяся практика бухгалтерского учёта и
аудита в области долевого строительства жилья.

5. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЬЯ

• Проблемы недобросовестного исполнения обязательств
застройщиками, отсутствие надлежащего контроля со
стороны государственных властей над деятельностью
компаний-застройщиков и их финансовым состоянием.
• Самые распространенные случаи обмана граждан при
заключении ДДУ в строительстве многоквартирных
домов — это задержка завершения строительства (сдачи
дома в эксплуатацию) и заключение нескольких
договоров долевого строительства на одну квартиру.
• Мошеннический обман совершается скрытно, т. е.
внешне напоминает правомерные действия, которые
направлены на установление взятых на себя обеими
сторонами гражданских прав и обязанностей, и при этом
явно не свидетельствует о том, что одна из сторон не
намерена выполнять взятые на себя обязательства.

6. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЬЯ

• Наличие проблемы обманутых дольщиков в
отрасли связывают с практикой применения
закона «Об участии в долевом строительстве
многоквартирных домов и иных объектов
недвижимости и о внесении изменений в
некоторые законодательные акты Российской
Федерации» от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ.

7. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЬЯ

• За правонарушения в сфере долевого строительства
жилья предусматривается административная (ст. 14.28
КоАП РФ) и уголовная ответственность (ст. 200.3 УК РФ).
• Федеральный закон «О публично-правовой компании по
защите прав граждан-участников долевого строительства
при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о
внесении изменений в отдельные законодательные акты
Российской Федерации» от 29.07.2017 № 218-ФЗ (ред.

Бухгалтерский учет, налогообложение и отчетность застройщика.

02.08.2019) создан Фонд защиты прав граждан —
участников долевого строительства

8. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЬЯ

• Федеральный закон от
03.07.2016 № 304-ФЗ (ред. от
29.07.2017) – создан Единый
реестр застройщиков.
• Федеральный закон от
01.07.2018 № 175-ФЗ (ред.
27.06.2019) – механизм
проектного финансирования
банками долевого
строительства жилья. По
состоянию на 01.10.2019 –
уполномочено 94 банка.
• Федеральный закон от
27.06.2019 № 151-ФЗ –
последние изменения в
Федеральный закон от 30.12.
2004 года № 214-ФЗ

9. БУХГАЛТЕРСКИЙ УЧЁТ ПРИ ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ ЖИЛЬЯ

• Порядок отражения в бухгалтерском учете
застройщика долевого строительства жилых
домов зависит от способа выполнения
строительно-монтажных работ: подрядным
способом или собственными силами.

10. Бухгалтерский учёт при подрядном способе

Дебет
51
76 «Расчеты с
дольщиками»
08-3
19
08-3
26
19
26
Кредит
Операция
Отражение полученных денежных средств
76 «Расчеты с получены средства от дольщика на строительство
дольщиками» объекта
62 «Авансы
получен аванс по вознаграждению застройщика
полученные»
Учёт расходов застройщика на строительство
учтена в составе расходов на строительство стоимость
60
работ, выполненных подрядчиком
60
учтен предъявленный подрядчиком НДС
учтен в составе расходов на строительство входной
19
НДС со стоимости работ, выполненных подрядчиком
Расходы по оказанию услуг дольщикам
02,10, 23,
отражены расходы застройщика по организации
25,68,69,70,76,
строительства
60,
учтен входной НДС по расходам на оказание услуг
60
застройщика по организации строительства
отнесен на затраты входной НДС по расходам на
оказание услуг застройщика по организации
19
строительства

11. Бухгалтерский учёт при подрядном способе

По окончании строительства
Дебет
Кредит
Операция
76 «Расчеты с
дольщиками»
08-3
списаны капитальные вложения, которые
относятся к квартирам, построенным для
дольщиков
43 «Квартира № …»
08-3
принята к учету готовая продукция
(построенная квартира).

12. Бухгалтерский учёт при подрядном способе

Дебет
Кредит
Операция
Компенсация, полученная от подрядчика:
на дату подписания акта выполненных ремонтных работ
60 «Расчеты по
выполненным
91-2
отражены расходы на ремонт
ремонтным работам»
60 «Расчеты по
выполненным
19
отражен входной НДС
ремонтным работам»
68 «Расчеты по НДС»
19
принят к вычету входной НДС
на дату оплаты ремонтных работ
60 «Расчеты по
выполненным
51
оплачены ремонтные работы
ремонтным работам»
на дату признания подрядчиком претензии
отражена признанная подрядчиком
76-2
91-1
претензия
на дату получения от подрядчика компенсации
51
76-2
получена компенсация от подрядчика

13. Бухгалтерские проводки по учёту доходов застройщика

Дебет
62 «Расчеты с
дольщиками»
90-2
62 «Авансы
полученные»
Кредит
Операция
Полученные доходы от дольщиков
отражена выручка от реализации услуг
90-1
застройщика по организации строительства
26
списаны затраты застройщика
62 «Расчеты с
зачтен аванс, ранее полученный от дольщиков
дольщиками»
на выплату вознаграждения
76 «Расчеты с
дольщиками»
90-1
отражена в составе доходов сумма экономии,
признанная вознаграждением застройщика
76 «Расчеты с
дольщиками»
08-3
передан дольщикам построенный объект
62
90-2
51
Полученные доходы от купли-продажи квартир
отражена выручка по договору купли-продажи
90-1
квартиры
43 «Квартира № …» списана себестоимость проданной квартиры
62
оплачена покупателем стоимость квартиры по
договору купли-продажи

14. Бухгалтерский учёт при строительстве собственными силами

15. АУДИТ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЬЯ

При аудите организаций застройщиков наряду с Законом № 214-ФЗ нормы
других правовых и нормативных документов, регулирующих вопросы
строительной деятельности.
При аудите проверяются:
• документы, определяющих правомочность застройщика осуществлять
долевое строительство;
• правильность заключения договоров ДДУ;
• учредительные документы;
• разрешение на строительство;
• проектная декларация;
• соблюдения участниками порядок внесения денежных средств по договору;
• гарантийный срок объекта долевого строительства;
• отражение в учете операций по использованию земельного участка для
строительства;
• полнота отражения выручки от реализации услуг застройщика;
• ведение застройщиком общих и (или) специальных журналов учета
выполнения работ, в отношении которых осуществляется государственный
строительный надзор;
• своевременность и полнота представления контролирующему органу
ежеквартальной отчетности.

Источник: ppt-online.org

Долевое строительство бухгалтерский учет особенности

Нужно ли застройщику применять кассовый аппарат, если дольщик оплачивает договор наличными? По какой схеме ведет бухгалтерский учет застройщик, привлекающий средства по договорам долевого участия, если его вознаграждение оговорено в цене договора? Как ведется налоговый учет? Ценные рекомендации для застройщиков многоквартирных домов

Применение кассового аппарата застройщиком

Ситуация 1. Нужно ли застройщику применять кассовый аппарат, если дольщик оплачивает договор наличными?

Да, нужно. Эта позиция отражена в Письме УФНС РФ по г. Москве от 11.11.2010 № 17-15-118100 и опирается на арбитражную практику (Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 08.05.2007 по делу № А31-144/07-16, поддержанное Определением ВАС РФ от 28.11.2007 № 15504/07). А главное — Постановлением Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 (п.

11) разъяснено, что положения Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов …» являются специальными по отношению к положениям ГК РФ о купле-продаже будущей вещи. Это толкование (ст. 431 ГК РФ) обязывает застройщика соблюдать требования Федерального закона от 22.05.2003 № 54-ФЗ «О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении наличных денежных расчетов…».

Бухгалтерский учет застройщика по договорам ДДУ

Ситуация 2. По какой схеме ведет бухгалтерский учет застройщик, привлекающий средства по договорам долевого участия (ДДУ), если его вознаграждение оговорено в цене договора?

Будем исходить из того, что средства дольщиков, предназначенные для строительства, но так и не израсходованные застройщиком по целевому назначению, также остаются в его распоряжении. Эту сумму именуют экономией застройщика. И еще предположим, что в возводимом доме не будет помещений производственного назначения. Тогда застройщик не ведет расчетов по НДС (пп. 23.1 п. 3 ст.

149 НК РФ). Учетные записи застройщика показаны в таблице 1.

Таблица 1. Учетные записи застройщика

Ниже — построчные пояснения к этой таблице, c указанием номера строки и комментария

Налоговый учет у застройщика

Доходом признается экономическая выгода, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить (ст. 41 НК РФ). Поэтому вынудить застройщика к признанию дохода от экономии до получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию (а тем более в условиях экономического кризиса) невозможно. Что и подтверждает Письмо Минфина России от 05.08.2013 № 03-03-06/1/31306.

Поскольку ДДУ носят долгосрочный характер, вознаграждение застройщика, предусмотренное договором, нужно распределить равномерно на срок, указанный в договоре (абз. 8 ст. 316 НК РФ, пп. 2 п. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ). При этом расходы на оказание услуг списывают ежемесячно в полном объеме (азб.

3 п. 2 ст. 318 НК РФ).

Выручка по договорам долевого участия в учете и отчетности застройщика

Авторы: Надежда Соболева, старший менеджер компании BDO;

Александр Ланцов, директор компании BDO,
руководитель отраслевой группы «Строительство и недвижимость»

В регулировании бухгалтерского учета в области строительства жилья есть не только пробелы, но и противоречия, возникающие между законодательством и сложившейся практикой отражения выручки и себестоимости строительных компаний в финансовой отчетности.

Начнем с общего. Работа по каждому проекту происходит по схеме: инвестор — заказчик/застройщик — подрядчик. В качестве инвестора выступает организация, которая финансирует строительство. Заказчик/застройщик выполняет функцию по организации строительного процесса.

Подрядчик — это строительная организация, непосредственно выполняющая строительные работы, а также привлекающая субподрядчиков для выполнения отдельных строительных работ. В некоторых случаях вышеперечисленные функции могут объединяться в одной компании.

Особенности жилищного строительства

При жилищном строительстве в качестве инвесторов могут выступать дольщики (физические и юридические лица), и отношения между застройщиком и дольщиками регулируются Законом (Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее — Закон № 214-ФЗ)) об участии в долевом строительстве. Отдельные положения Закона № 214-ФЗ могут влиять на порядок бухгалтерского учета заказчика-застройщика.

В статье 2 данного Закона приведено определение застройщика. Такой субъект правоотношений, как заказчик, в Законе № 214-ФЗ не упоминается. Тем не менее застройщик вправе привлекать подрядчиков для выполнения строительно-монтажных и других работ. В этом случае их отношения регулируются договором подряда, и застройщик по отношению к подрядчику будет являться заказчиком (Глава 37 ГК РФ).

Надо сказать, что Минфин России не разделяет функции застройщика и заказчика. Например, в одном из писем (письмо Минфина России от 07.08.2007 № 03-03-06/1/544) ведомство приравнивает функции застройщика к функциям заказчика.

Цена договора состоит из двух частей: суммы денег на возмещение затрат на строительство объекта и суммы на оплату услуг застройщика (п. 1 ст. 5 Закона № 214-ФЗ). Деньги, предназначенные для возмещения затрат на строительство, могут расходоваться только на ограниченный круг направлений (п. 1 ст.

18 Закона № 214-ФЗ), а суммы, уплаченные по договору в счет оплаты услуг застройщика, расходуются застройщиком по своему усмотрению (п. 2 ст. 18 Закона № 214-ФЗ).

Законодательством о бухгалтерском учете не предусмотрен порядок отражения операций по Закону № 214-ФЗ, поэтому нужно рассматривать наиболее близкие по характеру отношений договоры и соответствующий им порядок учета. Это — агентский договор и договор купли-продажи.

Агентский договор предусматривает, что агент действует от своего имени или от имени принципала, но всегда в интересах последнего (по его поручению), а также агент действует за счет принципала (ст. 1005 ГК РФ). Кроме того, агенту полагается агентское вознаграждение (ст. 1006 ГК РФ).

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454 ГК РФ).

При этом договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем (п. 2 ст. 455 ГК РФ).

По мнению авторов, договор долевого участия по своему экономическому смыслу ближе к договору купли-продажи. Трудно утверждать, что застройщик действует исключительно по поручению дольщиков. Строительство дома может начаться даже тогда, когда договоры с дольщиками еще не заключены. Кроме того, не все квартиры распределяются на стадии строительства.

Часть квартир застройщик распродает уже после ввода дома в эксплуатацию. Главный интерес для застройщика представляет разница между ценой договора и затратами на его исполнение. А также у застройщика в ходе строительства остаются все риски утраты объекта строительства. Кроме того, трудно утверждать, что застройщик действует только за счет принципала, в данном случае это покупатель квартиры. При неблагоприятном развитии событий затраты на исполнение договора превысят цену договора, и, соответственно, застройщик может получить убыток.

Основные противоречия с требованиями РСБУ и МСФО

На практике застройщики в основном применяют подход к отражению операций по договорам долевого строительства в бухгалтерском учете и отчетности, приведенный в таблице ниже.

Вариант отражения операций по договорам долевого строительства у застройщика

Особенности бухгалтерского учета долевого строительства

Долевое строительство – форма инвестиционной деятельности в строительстве, при которой строительная или инвестиционная организация (застройщик) привлекает денежные средства граждан и юридических лиц (участников долевого строительства, или дольщиков) для строительства объектов недвижимости. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства участникам долевого строительства.

Долевое строительство в России применяется довольно давно. В современном виде, когда застройщиками стали выступать частные компании, средства граждан для финансирования строительства многоквартирных жилых домов привлекаются с начала 1990-х гг. Необходимость привлечения денежных средств граждан на этапе строительства жилого дома была вызвана тем, что до середины 2000-х гг. было слабо развито кредитование, отсутствовали механизмы защиты имущественных интересов банков, а это, в свою очередь, в разы увеличивало кредитные ставки. В этой ситуации

привлечение денежных средств граждан уже на самых ранних стадиях строительства позволило частным компаниям получить средства на строительство. Однако долевое участие в строительстве, несмотря на широкую распространенность на практике, долгое время нс было прямо предусмотрено действовавшим законодательством.

Решить указанные проблемы был призван Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”. И все же на сегодняшний день законодательная база и практика отражения в бухгалтерском учете хозяйственных операций организацией, выполняющей функции заказчика при строительстве на долевых началах, отработана не в полной мере.

Средства дольщиков (инвесторов) рассматриваются как выручка и включаются в налоговую базу по НДС. Признание выручки, расходов и финансового результата в учете осуществляется по правилам ПБУ 2/2008 “Учет договоров строительного подряда”. Для целей налога па прибыль средства инвесторов, аккумулированные на счетах застройщика, признаются целевым финансированием и не формируют налогооблагаемую базу. В бухгалтерском учете застройщика необходимо сделать следующие записи (табл. 13.9).

Корреспонденция счетов застройщика в долевом строительстве с использованием счета 76

Поступили средства от дольщиков (инвесторов)

Приняты работы от подрядчиков

Отражен НДС по принятым подрядным работам

Отражен НДС по приобретенным ценностям в рамках деятельности

Отражены фактические затраты на выполнение строительно-монтажных работ собственными силами

Отражен НДС по приобретенным ценностям в рамках строительно-монтажных работ, осуществленных собственными силами

Принят к вычету НДС, предъявленный подрядчиком, поставщиками материалов и т.п.

Сформированы фактические затраты застройщика на строительство объекта

Отражена выручка от реализации по договору долевого участия в строительстве

Окончание табл. 13.9

Отражен НДС от выручки по договору долевого участия в строительстве

Принят к вычету НДС по зачтенным авансам

Списаны фактические затраты застройщика на строительство объекта

Определен финансовый результат застройщика по договору долевого участия в строительстве

При совмещении функций застройщика и подрядчика в учете застройщика отражаются обособленно следующие операции:

1) строительство с привлечением подрядных организаций;
2) строительство собственными силами застройщика;
3) оказание услуг застройщика по организации и контролю за выполнением строительства.

Строительство силами подрядчика не рассматривается как реализация работ (услуг) застройщика и ведется за счет средств дольщиков, которые признаются в налоговом учете как целевые поступления. Налоговой базы по налогу на прибыль и НДС в части вышеуказанных операций у застройщика не возникает. Соответственно, НДС, предъявленный застройщику подрядными организациями, нс принимается к вычету. Суммы этого налога передаются инвесторам по окончании строительства в целом, что оформляется выпиской сводного счета-фактуры.

Строительство собственными силами застройщика рассматривается как деятельность по договору подряда. Затраты на строительство учитываются на счете 20 “Основное производство”. Ежемесячно (ежеквартально) в учете признаются выручка и затраты периода на основании расчетов ОКСа, оформленных справкой о стоимости выполненных работ и актом выполненных работ.

По этим данным определяются финансовый результат периода и обязательства но НДС. По существу расчеты, подтвержденные вышеназванными формами, являются расчетом степени завершенности работ по договору, но показатель “Не предъявленная к оплате начисленная выручка” в учете не отражается. Выручка к оплате не предъявляется, она формирует сметную (договорную) стоимость объекта.

Есть еще один вариант учета деятельности застройщика, совмещающего функции подрядчика, в основе которого лежит отрицание финансового результата у застройщика до окончания работ на объекте. Все поступления

от дольщиков признаются целевыми и не облагаются ни налогом на прибыль, ни НДС. Облагается налогами только экономия по смете, которая по условиям договора остается в распоряжении застройщика. Бухгалтерские проводки по учету у застройщика в долевом строительстве приведены в табл. 13.10.

Корреспонденция счетов застройщика в долевом строительстве с использованием счета 86

Бухгалтерский учет застройщика при долевом строительстве

Общеизвестно, что многие покупатели жилья сталкивались со всевозможными проблемами при покупке квартир на этапе строительства и в курсе ряда громких дел с обманутыми покупателями. Но так как на первом этапе строительства квартира (или любой другой объект строительства) всегда стоила значительно дешевле рыночной цены уже построенной, количество таких сделок со временем только возрастало.

Много лет права граждан, участвующих в соинвестировании строительства не были никак защищены законодательством. Недобросовестные застройщики достаточно часто этим пользовались, собирая с участников деньги, через подставные фирмы выводили их в офшоры и после этого объявляли себя банкротами.

Десять с половиной лет назад в России был принят федеральный закон №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», который регулирует взаимоотношения застройщика и лиц, вкладывающих свои денежные средства в строительство квартир или другой недвижимости, а также, устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества этих лиц.

Основные понятия, которые используются в этом законе:

1. застройщик – юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды, на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения.
2. объект долевого строительства – жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
3. участники долевого строительства – граждане и юридические лица, которые вкладывают свои денежные средства в строительство объектов недвижимости.

Таким образом, долевое строительство, согласно 214-ФЗ – это привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее – участников долевого строительства) с возникновением у участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящегося объекта недвижимости права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости.

Закон был принят в целях обезопасить дольщиков, так как в статьях закона оговариваются все возможные варианты невыполнения или неполного выполнения условий договора со стороны застройщика и его ответственность за это, причем эта ответственность постепенно увеличивается (так, с 01.01.2014 г. исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору должно обеспечиваться поручительством банка или страхованием гражданской ответственности застройщика).

Раздел I: бухгалтерский учет застройщика при долевом строительстве

Несмотря на солидный срок действия данного законодательного акта, на сегодняшний день нет ни одного нормативного документа по бухгалтерскому учету, который бы регламентировал порядок учета затрат застройщика в случае долевого строительства.

При работе с такими проектами мы столкнулись с несколькими проблемами, а именно:

1. На каком бухгалтерском счете застройщику учитывать расходы на долевое строительство и в каком разделе Баланса и по какой статье отражать эти расходы;
2. Поскольку цена в договоре долевого участия согласно 214-ФЗ состоит (вернее, может состоять) из суммы денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и суммы денежных средств на оплату услуг застройщика, что правильно учитывать в качестве выручки и как ее отражать в бухгалтерском и налоговом учете (единовременно или равномерно в течение всего строительства, т.к. договор обычно долгосрочный)?

По поводу первого вопроса мы пришли к следующему заключению:
Расходы по строительству можно собирать либо на счете по учету «Вложений во внеоборотные активы», либо на счете по учету затрат на «основное производство» (в зависимости от того, где возможно организовать нужную аналитику), но в бухгалтерском балансе их корректно отражать в разделе «Оборотные активы». Почему? Потому что объект строительства присутствует в организации в течение одного операционного цикла – построили и продали. Если застройщик строит все на продажу, никаких внеоборотных активов в балансе у него не возникает.

Соответственно, и в Отчете о движении денежных средств поступления и платежи в рамках долевого строительства корректнее отражать в разделе текущей деятельности, а не инвестиционной.

По второму вопросу мы никак не могли прийти к общему мнению со своими внешними аудиторами, в связи с чем вынуждены были сделать запросы в Министерство Финансов РФ и налоговую службу. Однако, к сожалению, ответов по существу так и не получили ни из одного ведомства.

Проработав еще раз имеющиеся положения по бухгалтерскому учету РФ, мы пришли к выводу, что вправе применить п.7 ПБУ 1/2008 , в котором оговорено, что если законодательством о бухгалтерском учете не предусмотрен порядок отражения конкретных операций, то при формировании учетной политики надо обращаться к международным стандартам финансовой отчетности (МСФО).

В нашем случае, как оказалось, целесообразнее всего руководствоваться международными стандартами финансовой отчетности, а также базовыми принципами бухгалтерского учета, например принципом приоритета содержания над формой, что мы и сделали.

Из международных стандартов финансовой отчетности мы изучили:

– IFRIC 15 «Agreements for the Construction of Real Estate» («Соглашения на строительство объектов недвижимости») – интерпретация, которая устанавливает универсальный порядок учета выручки девелоперами при продаже объектов недвижимости до фактического завершения их строительства
– МСФО (IAS) 11 «Договоры на строительство»
– МСФО (IAS) 18 «Выручка»

Вывод из анализа данных стандартов следует такой: исходя из условий заключенных нашими организациями договоров долевого участия в строительстве (ДДУ), выручку в полной сумме цены договоров нужно признавать в момент передачи объекта строительства дольщику, что мы и закрепили в учетной политике организаций – застройщиков. (Несмотря на методику формирования цены ДДУ, установленную 214-ФЗ, которая, казалось бы, дает основание трактовать услуги застройщика как агентские)

Подтверждением этой точки зрения может служить проект нового МСФО (IFRS) 15 «Выручка по договорам с заказчиками», который был опубликован в мае 2014 года, и который при введении в действие (с 01.01.2017 г.) будет применяться вместо МСФО (IAS) 11 и МСФО (IAS) 18.

Согласно новому стандарту, компания признает выручку тогда, когда заказчику передаётся контроль над соответствующим «активом», то есть товаром или услугой, заключёнными в контрактном обязательстве. В нашем случае это происходит в момент подписания акта приема-передачи объекта строительства, причем в полной сумме цены договора долевого участия в строительстве.

Итак, несмотря на некоторые особенности договоров долевого участия в строительстве, их в целях бухгалтерского учета нужно трактовать как договоры купли-продажи собственной продукции и учитывать соответствующим образом.

Надо заметить, что еще в 2011 г. вышло Постановление Пленума ВАС №54 от 11.07.2011 г., в котором прописано: «Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи». Это еще один аргумент в подтверждении нашей позиции.

Бухучет и налогообложение в строительстве (нюансы)

Учет в строительстве своеобразен и требует от бухгалтера специальных отраслевых знаний и практического опыта. Из нашей статьи вы узнаете о нюансах отдельных вопросов бухгалтерского учета в строительстве и налогообложения в этой сфере.

Какую специфику имеет бухгалтерский учет в строительстве

Особенности бухгалтерского учета в строительстве связаны со спецификой ее деятельности,. Так, бухучет в строительстве для начинающих требует уделить внимание в том числе и:

индивидуальными особенностями каждого строительного объекта;
территориальной разрозненностью объектов строительства;
природной спецификой строительства (климатическими, почвенными, сезонными и иными условиями, приводящими к дополнительным и специфичным работам и (или) затратам);
необходимостью в длительных подготовительных работах (разработке проектов, получении разрешений и т. д.);
многообразием видов строительно-монтажных работ (СМР);
многоступенчатостью взаиморасчетов субъектов строительства;
иными нюансами.

Несмотря на специфичность учета в строительстве, в его основе лежат общепринятые принципы и стандартные счета. При этом у строителей:

применяется специфичная строительная первичка (акты, журналы, сметы, справки и др.);
формируется развернутая пообъектная аналитика;
часто возникает необходимость в регистрации (снятии с учета) обособленных подразделений, что оказывает влияние на нюансы налогообложения и бухучета жилищного строительства;
возникают трудности при проведении инвентаризации (связанные со спецификой применяемых материалов, разрозненностью складов и объектов и др.);
в связи с наличием специфичных строительных расходов возникает потребность в разработке специальных учетных алгоритмов для учета отдельных видов расходов (равномерное распределение затрат во времени, возможность единовременного включения в расходы, нюансы перепредъявления расходов, компенсации и т. д.);
существуют иные учетные особенности.

О специфичных строительных расходах и применяемых при этом бухгалтерских проводках расскажем в следующем разделе.

Проводки по специфичным строительным расходам

Предварительные расходы (до подписания договора на строительство)

Нередко строительная фирма несет расходы по договору на строительство, который еще не подписан.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Возможность учесть в качестве расходов будущих периодов затраты, понесенные в связи с предстоящими строительными работами, предоставляет п. 16 ПБУ 2/2008 «Учет договоров строительного подряда», утвержденного приказом Минфина России от 24.10.2008 № 116н. При этом бухгалтерский учет в строительстве в 2016 году не претерпел никаких изменений.

К примеру, уплаченные вперед расходы по банковской гарантии или плату за участие в конкурсе (до подписания строительного контракта) стройфирма может учесть на счете 97 «Расходы будущих периодов».

Их признание возможно равномерно в течение срока действия гарантии только после того, как договор (контракт) на строительство будет подписан.

В момент осуществления расходов (до подписания контракта) производится запись: Дт 97 Кт 76 — учтены расходы на банковскую гарантию.

С начала выполнения работ по строительству ежемесячно в бухучете подрядчика (после подписания контракта) делаются записи: Дт 20 Кт 97 — списана часть расходов на банковскую гарантию.

В каких проводках может быть задействован счет 20 «Основное производство», см. в статье «Проводки Дт 20 и Кт 23, 10 (нюансы)».

Последующие расходы (на благоустройство территории, восстановление окружающей среды и др.)

Обычно по окончании строительных работ застройщик за счет средств инвестора производит работы по благоустройству прилегающей к законченному строительством объекту территории.

При этом затраты на произведенное до ввода в эксплуатацию объекта благоустройство относятся на увеличение расходов на строительство данного объекта: Дт 08 Кт 60 (10, 23, 25, 26, 69, 70, 76) — расходы на благоустройство отражены в стоимости объекта строительства.

Если работы по благоустройству (озеленение, устройство тротуаров и др.) пришлось отложить по погодно-климатическим причинам, предусмотренные строительной сметой расходы такого рода включаются в стоимость строящегося объекта посредством формирования оценочного обязательства (счет 96 «Резервы предстоящих расходов»). Списание выполненных в последующем работ производится за счет данного резерва.

Для того чтобы лучше понять, как организовать бухучет в строительстве для начинающих с 2016 г., изучайте особенности формирования и списания резервов с помощью материалов, размещенных на нашем сайте:

Налогообложение в строительстве

Основной принцип, которого должны придерживаться строительные фирмы при организации своего налогового учета, — экономическая обоснованность расходов и их документальное обоснование. В этом основная взаимосвязь бухгалтерского и налогового учета в строительстве в 2016 году.

Налогообложение и бухгалтерский учет в строительстве должны быть организованы таким образом, чтобы формирующая налогооблагаемую базу по налогам информация позволяла понять:

способы определения строительной фирмой своих доходов и расходов;
алгоритмы формирования налогооблагаемых баз по всем видам уплачиваемых строительной компанией налогов и сборов;
схемы формирования резервов;
механизмы временного распределения расходов и переноса их части на последующие периоды;
иные налоговые параметры (величину налоговых обязательств на отчетную дату и т. д.).

Нюансы налогового учета и заполнения налоговых деклараций помогут понять статьи, размещенные на нашем сайте:

Итоги

Организация бухгалтерского учета в строительстве должна быть произведена так, чтобы доходы и расходы по каждому объекту строительства группировались обособленно и позволяли формировать пообъектный финансовый результат.

Для налогового учета в строительстве важно, чтоб он давал детальное представление о методиках, способах и нюансах формирования налогооблагаемых баз по налоговым обязательствам стройфирмы.

Источник: sbertimekpk.ru

Экономия и перерасход в долевом строительстве. Бухгалтерский учет застройщика. Основные противоречия с требованиями рсбу и мсфо

Доход застройщика – его экономия при долевом строительстве, которую он определяет, когда построит объект. Расскажем, как посчитать экономию и какие налоги с нее платить.

При долевом строительстве застройщик отражает деньги дольщиков в особом порядке – отдельно от всех других операций. Это целевые средства. В доходах и расходах их не учитывают. Передача объектов дольщикам реализацией не признается. НДС при передаче не начисляют.

Как считается экономия при долевом строительстве

Доход застройщика – это его вознаграждение. Большинство застройщиков в договоре долевого участия сумму вознаграждения не указывают. Закон это позволяет (п. 1 ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ).

Тогда доходом застройщика будет вся экономия – разница между полученными от дольщиков деньгами и затратами на строительство. Определить сумму экономии можно только по окончании строительства по формуле:

Компания строит по ДДУ многоквартирный дом. Общая сумма, которую компания получила от дольщиков, – 400 000 000 руб. Общая сумма затрат на строительство – 320 000 000 руб. Экономия при долевом строительстве застройщика составит 80 000 000 руб. (400 000 000 – 320 000 000).

Для расчета экономии себестоимость по каждой квартире – объекту долевого строительства – определяют пропорционально площадям. То есть исходя из доли полезной площади конкретной квартиры или иного помещения в общей полезной площади здания.

Площади, которые относятся к общей долевой собственности – лестницы, лифты, технические этажи, в расчет не берут. Площади определяют в соответствии с экспликацией помещений, проектной декларацией и заключенными договорами участия в долевом строительстве.

Продолжим пример 1. Общая площадь дома 12 000 кв. м. В том числе:

10 000 кв. м – площадь квартир;
2000 кв. м – площадь лестниц, технических этажей и прочих подобных помещений, которые относятся к общему имуществу в многоквартирном доме.

Себестоимость 1 кв. м квартиры будет равна 30 000 руб. (300 000 000 ₽ / 10 000 кв. м). Себестоимость квартиры № 1 площадью 45 кв. м будет равна 1 350 000 руб. (30 000 ₽ × 45 кв. м).

По ДДУ дольщик заплатил за нее 1 800 000 руб. Экономия застройщика по этой квартире составит 450 000 руб. (1 800 000 – 1 350 000).

Как отразить экономию в бухучете

Выручку отразите в момент передачи квартир дольщикам. В учете сделайте запись в разрезе аналитики по каждому договору:

ДЕБЕТ 76 СУБСЧЕТ «РАСЧЕТЫ С ДОЛЬЩИКАМИ» КРЕДИТ 90
– отражена экономия при долевом строительстве средств дольщиков, остающаяся в распоряжении застройщика.

Такой порядок следует из Инструкции к плану счетов, а также из других документов (п. 7 ПБУ 9/99, п. 3.1.1 Положения по бухучету долгосрочных инвестиций, письмо Минфина от 9 октября 2006 г. № 07-05-06/245).

Перерасход отразите проводкой:

ДЕБЕТ 91 КРЕДИТ 76 СУБСЧЕТ «РАСЧЕТЫ С ДОЛЬЩИКАМИ»
– списан перерасход – отрицательная разница между средствами, полученными от дольщика, и фактическими затратами на строительство объекта (без учета для целей налогообложения).

Когда признать доход в виде экономии для налога на прибыль

Экономия, которая остается у застройщика, – это средства, использованные не по целевому назначению. Их нужно включить во внереализационные доходы (п. 14 ст. 250 НК РФ). Возникают споры по поводу того, как признать доход – по дому в целом или по каждой квартире отдельно. Чиновники дают противоречивые разъяснения.

У судов тоже нет единой позиции. Рассмотрим два варианта. Выбранный способ нужно закрепить в учетной политике.

Застройщик определяет финансовый результат по окончании строительства по дому в целом. Конкретно – на дату подписания разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (письма Минфина от 5 августа 2013 г. № 03-06/1/31306, от 16 августа 2011 г. № 03-03-06/1/488).

Суды иногда поддерживают данную точку зрения (постановление арбитражного суда Дальневосточного округа от 16 декабря 2014 г. № Ф03-5458/2014). Доводы такие. Налоговый кодекс не требует определять прибыль по отдельным объектам. Исходя из Закона № 214-ФЗ, застройщик вправе определять экономию или перерасход средств дольщиков в целом по объекту недвижимости.

Застройщик определяет доход на дату подписания документа о передаче объекта дольщику. Безопаснее применять этот способ. То есть признать доход на дату подписания дольщиком акта приемки-передачи квартиры или другого объекта долевого строительства.

Ведь по одному ДДУ может быть экономия при долевом строительстве. По другому – перерасход. Например, если договор заключили на ранней стадии строительства по более низкой цене.

В пользу этого варианта – письмо Минфина от 7 февраля 2011 г. № 03-03-06/1/77. Разделяют такое мнение и некоторые судьи (постановление арбитражного суда Дальневосточного округа от 2 февраля 2017 г. № Ф03-6266/2016).

Аргументы такие. Инспекция вправе посчитать налоговую базу не по дому в целом, а по каждому дольщику. Заказчик обязан вести учет затрат по каждой квартире в строящемся доме. И соответственно определять налоговую базу в виде экономии на момент исполнения договора долевого участия (п. 1 ст.

8, ст. 12 Закона № 214-ФЗ).

Чиновники не разрешают признавать отрицательный результат застройщика убытком для налога на прибыль (письмо Минфина от 16 сентября 2011 г. № 03-03-06/1/554). Они считают его отсутствием дохода по конкретному дольщику. Перерасход по таким договорам, по мнению контролеров, прибыль не уменьшает. Сумма дохода складывается из положительных разниц по каждому дольщику.

Надо ли начислять НДС

С суммы экономии средств по договорам участия в долевом строительстве НДС начислять не нужно. Это деньги, которые застройщик получил за свои услуги. А услуги застройщика при долевом строительстве с 1 октября 2010 года освобождены от НДС (подп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ, письмо Минфина от 7 сентября 2016 г. № 03-07-11/52381, постановление арбитражного суда Северо-Западного округа от 5 мая 2017 г. по делу № А13-8355/2016).

Исключение – услуги застройщика при строительстве объектов производственного назначения. Чиновники считают, что это относится и к нежилым помещениям в многоквартирном доме, на которые застройщик заключил ДДУ. Минфин требует начислить НДС с экономии в отношении таких объектов – офисов, магазинов, кафе, парикмахерских (письмо от 31 октября 2016 г. № 03-07-15/63397).

Суды с этим не согласны. Ведь многоквартирный дом является объектом непроизводственного назначения независимо от наличия в нем нежилых помещений. Поэтому по договорам ДДУ застройщик не создает и не передает дольщикам помещения производственного назначения.

Следовательно, на все помещения в жилом доме распространяется льгота по НДС в отношении услуг застройщика (подп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ).

Арбитражная практика сложилась в поддержку компаний. На это обратил внимание Верховный суд (определения ВС РФ от 6 апреля 2017 г. № 308-КГ17-2206, от 21 сентября 2016 г. № 302-КГ16-11410, от 22 июля 2016 г. № 306-КГ16-4710).

Остальные суды также придерживаются данного подхода (постановления Арбитражного суда Северо-Западного округа от 13 февраля 2017 г. № Ф07-12970/2016, Арбитражного суда Поволжского округа от 1 февраля 2016 г. № Ф06-3767/2015 и др.).

Так что если готовы спорить, налог не начисляйте. Если нет, с экономии по нежилым объектам в составе дома НДС безопаснее начислить.

Особенности бухгалтерского учета и налогообложения доходов и расходов застройщика, осуществляющего долевое строительство (Азжеурова К.Е.)

Дата размещения статьи: 09.03.2014

Правильность отражения в учете застройщика полученных доходов и осуществленных расходов по созданию объектов недвижимости оказывает существенное влияние на формирование финансового результата и определение налогооблагаемой прибыли.
В соответствии с Положением по бухгалтерскому учету «Доходы организации» ПБУ 9/99, утвержденным Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 32н, доход застройщика признается по мере исполнения договоров на реализацию жилых либо нежилых помещений. В случае если застройщик передает квартиру (или другое помещение) по договору участия в долевом строительстве, то договор признается исполненным на дату подписания приемо-передаточного акта. Данное Положение регулируется Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 214-ФЗ).
Если помещение реализуется по договору купли-продажи, то договор будет признан исполненным на дату перехода права собственности на него. Для этого застройщик должен предварительно оформить на себя право собственности на это помещение.

Если договором не предусмотрена поэтапная сдача работ и строительство длится более одного налогового периода, то возникают спорные вопросы на момент признания доходов в учете. В указанном случае согласно положениям Письма Минфина России от 13.10.2006 N 03-03-04/4/160 застройщик должен самостоятельно распределять доход между налоговыми периодами для признания его в налоговом учете исходя из принципа равномерности (п. 2 ст. 271 НК РФ). При этом в учетной политике для целей налогообложения он должен выбрать один из двух методов распределения: равномерный или пропорциональный доле фактических расходов отчетного периода в общей сумме расходов, предусмотренных в смете.
Другая точка зрения признания в налоговом учете доходов по завершении строительства основана на том, что до завершения строительства сумма дохода не может быть определена, если она не выделена отдельной суммой в договорах с инвесторами или дольщиками.
В случае если застройщик сам не выполняет работы по возведению дома на имеющемся в его распоряжении земельном участке, а только привлекает деньги дольщика, то в соответствии с Письмами Минфина России от 12.07.2005 N 03-04-01/82 и ФНС России от 02.08.2005 N ММ-6-03/632 доходом застройщика предлагается считать только разницу между суммой, полученной от дольщика по условиям договора, и средствами, уплаченными организациям, непосредственно возводящим объект. Данный вывод сделан на основании того, что цена договора может быть определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика (п. 1 ст. 5 Закона N 214-ФЗ).
В другом случае порядок выплаты вознаграждения за оказанную услугу застройщику определяется договором с инвестором. Размер вознаграждения устанавливается в виде фиксированной суммы в процентном отношении от сметной стоимости строительства в виде экономии между фактическими затратами по строительству объекта и его сметной стоимостью.
Возможен вариант, когда оставшиеся непроданные квартиры застройщик переводит в нежилой фонд, сдает в аренду после отделки или присваивает им статус служебных квартир. Данные квартиры должны быть признаны в учете застройщика основным средством и учитываться либо на балансовом сч. 01 «Основные средства» (офис или служебная квартира), либо на сч. 03 «Доходные вложения в материальные ценности» (квартира, предназначенная для сдачи в аренду). Рассмотрим особенности бухгалтерского учета расходов у застройщика.

Затраты по строительству объектов в бухгалтерском учете группируются по технологической структуре расходов, определяемой сметной документацией.
Учет расходов на строительство рекомендуется вести по следующей структуре расходов на:
1) строительные работы;
2) работы по монтажу оборудования;
3) приобретение оборудования, сданного в монтаж;
4) приобретение оборудования, не требующего монтажа, инструмента и инвентаря, оборудования, требующего монтажа, но предназначенного для постоянного запаса;
5) прочие капитальные затраты.
Стоимость строительно-монтажных работ в сводном сметном расчете на строительство распределяется по его соответствующим главам.
Расходы застройщика по приобретению оборудования складываются из:
— стоимости оборудования по счетам поставщиков;
— транспортных расходов по доставке оборудования;
— заготовительно-складских расходов.

Пример. Общество с ограниченной ответственностью (ООО) «Стройкомплект» выступает в роли застройщика по строительству жилого дома на 100 квартир площадью 100 кв. м каждая. В соответствии с заключенным договором 10 квартир подлежат передаче городу, на 85 квартир в процессе строительства были заключены договоры об участии в долевом строительстве и на 5 квартир на дату получения застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию будущих владельцев не нашлось.
Затраты на возведение дома составили 300 000 000 руб., из них расходы застройщика — 25 000 000 руб., а остальные 275 000 000 руб. были уплачены организациям, непосредственно возводящим здание.
Размер пошлины за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество для юридических лиц установлен в размере 16 000 руб. Причем дольщикам было передано 25 квартир с учетом установленной продажной цены — 50 000 руб. за 1 кв. м. Бухгалтерские записи по учету доходов и расходов застройщика ООО «Стройкомплект» и определение финансового результата отражены в таблице.

Бухгалтерские записи по учету доходов и расходов застройщика и определение финансового результата

Источник: shadowgold.ru