Чем лучше малоэтажное строительство

Почему строительный бизнес такой недружелюбный, и как видеоблог превращает конкурентов в партнёров — интервью с девелопером.

Материал подготовлен при поддержке компании Good Wood

С 2005 года компания Good Wood сдала 3,5 тысячи проектов — от небольших загородных домов до собственной штаб-квартиры, попавшей в книгу рекордов. Её основатель, бывший программист Александр Дубовенко, рассказывает об инновациях и стартапах в строительстве, а также объясняет нестандартные подходы в управлении компанией.

В каком состоянии сейчас находится строительство домов из дерева, ваш сегмент рынка?

Сейчас всё малоэтажное строительство в состоянии падения. Экономическая ситуация сложная, и у людей нет необходимости в частном доме, как в альтернативе квартире или втором жилье. На мой взгляд, сегмент за четыре года просел раза в два, мощности недозагружены, но нам это на пользу.

Почему на пользу?

Когда рынок растёт, компания хватается за «лакомые» куски, строит за любые деньги, любым способом, лишь бы побыстрее.

Тренды 2021 в малоэтажном строительстве

Осложнение внешней ситуации ведёт к закалке компании: конкуренты снижают цены, клиенты не торопятся. В кризис нужно доказать право на существование. Это выражается как в оптимизации внутренних процессов, так и в новых предложениях на рынке.

Люди, к примеру, больше не верят рекламе. Они хотят узнать мнение клиентов, которым уже построили дома, пообщаться с ними. Обеспечить эту коммуникацию — наша задача, и нужно сделать это быстрее, чем конкуренты сделают то же самое.

Девелоперский бизнес представляется непрозрачным и недружелюбным, это действительно так?

Нужно выделить из этого вопроса девелоперов в крупных городах. Их задача — получить землю, а дальше уже не принципиально, насколько компания эффективна и приветлива. Это модель строится исключительно на дефиците участков под застройку.

По загородным застройщикам есть интересная новость — их в принципе не существует. Объём рынка очень мал.

В России каждый владелец загородного участка — сам себе девелопер. Он сам купит землю, построит дом, подведёт коммуникации и пообщается с управляющей компанией. Когда что-то сломается, починит тоже сам. Это снижает спрос на системную загородную застройку, хотя земля доступна, условия для здоровой конкуренции есть и никто не требует взяток.

Что-то изменится в будущем?

У застройщиков в крупных городах нет мотивации меняться, это заметно по московскому рынку. Компании сражаются за «золотые участки», в этих условиях честная конкуренция невозможна. Загородный рынок практически убит двумя кризисами, но системная застройка там появится.

Главное препятствие — банки не считают загородные дома ликвидными. Они не кредитуют строительство, и дома системно не строятся. Это замкнутый круг, и моя личная задача — разорвать его, запустив строительство.

Философский вопрос: новые поколения скорее арендуют, чем покупают, скорее путешествуют, чем живут на даче. Это вредит вашему бизнесу?

Как стать застройщиком. Директором строительно-ремонтной компании или строить малоэтажные дама.

Конечно, мы видим в этом угрозу для рынка — понятие «дача» исчерпало себя. С другой стороны, появляются новые возможности.

В России зародится рынок арендных домиков. Сейчас нет баз отдыха, не в советском смысле, а в хорошем, — пожить на природе и с хорошей инфраструктурой дороже, чем отдохнуть за границей.

А могли бы быть гостиничные комплексы, домики в аренду при гольф-полях, горнолыжных курортах или заповедниках.

Окупаемость такого объекта — около десяти лет. Пока деньги в России очень «дорогие», нет смысла брать кредит на дом под 12-20%. Когда он окупится — неизвестно, зато сразу обогатит банк. Но ситуация скоро изменится, ставки уже падают.

С дачами умирают и офисы, это новые возможности?

Да, повышается интерес к удалённым местам, где хорошая пища и воздух, где не думаешь о парковке, а для работы достаточно хорошего интернета. Появятся города нового типа, нужен лишь один яркий пример.

Когда это случится?

Пока это фантазия, хотя мы видим «Доброград» во Владимирской области. Это поселение именно такого типа. Но в целом всё это на стадии осмысления.

Помогает ли вам ваш ИТ-опыт в управлении компанией?

Вначале даже немного мешал — хотелось всё перевести в цифры и автоматизировать, а требовались управленческие навыки, харизма. Но сейчас происходит всплеск интереса к информационным технологиям, и преображать компанию в этом направлении необходимо.

Раньше клиент требовал построить дом, и нам для этого нужны были архитекторы и строители, доски и кирпичи. Сейчас нам нужны современные системы, которые сообщат ста поставщикам, что на определённом объекте не хватает материалов. Кто быстрее «кликнет» — тот и привезёт. ИТ-стартапов в нашей компании сейчас уже много.

Например? Что уже сделано?

Интеграция с Telegram. Он хоть и блокируется, но мы даже не близки к избавлению от него. Были бы рады следовать совету правительства: «Идите все в WhatsApp», но там нет API.

У нас многое завязано на Telegram. Продали дом — архитектор сразу получает уведомление, что реализуется проект, который он рисовал. Или поступила жалоба от клиента №1120, что плохо открываются окна — сообщения адресуются прорабу объекта и техническому надзору.

Есть два стартапа, которые мы запустим в ближайшие пару месяцев. К нам приходят клиенты с кадастровым номером участка, а нам бы хотелось осмотреть его на компьютере — увидеть перепады высот, где находится дорога и какого цвета забор у соседа.

Появились методы, которые позволяют из плоских изображений собрать 3D-модель участка. В нашем случае, требуется отснять сотню фотографий с парящего коптера.

Совместно с одним стартапом мы создали систему уведомлений владельцев коптеров. Им придут заказы на съемку, нужно всего лишь подъехать поближе к участку.

Причём, владельцам управлять коптерами не нужно, всё будет сделано на автопилоте. Когда появится интернет, снимки выгрузятся в нашу базу. Надеюсь, конкуренты тоже станут этим пользоваться — будет дешевле и лучше работать.

А второй стартап?

В режиме дополненной реальности можно будет ходить по участку с планшетом, смотреть на проект дома. Более того, можно будет зайти внутрь, оценить планировку и виды из окон.

А как перейти на другой этаж?

Пока только первый этаж. Для второго нужно придумать какую-то стремянку.

В одном из интервью вы говорили, что сотрудники Good Wood знают зарплаты друг друга. Они сами обменялись или это указание сверху?

Много информации доступно официально, и мы идём к тому, чтобы всё было известно. Не понимаю смысла это скрывать, люди должны стремиться идти по карьерной лестнице.

Человек из далёкого отдела, например, работник на станке, может не знать, сколько получает менеджер по продажам. Но если захочет узнать — запросит таблицы зарплат.

Стремление получать как начальник понятно, а в отделах не возникают склоки?

У нас антисклоки — сотрудники делятся мнениями, как эффективнее и лучше работать. Я сторонник фиксированных зарплат, либо жёсткой привязки к показателям. Договариваться с каждым отдельно — непрозрачно. Каждому отделу доступен документ, в котором прописаны формулы заработка.

Прежде, чем изменить систему оплаты, мы просим высказаться каждого сотрудника, а затем полгода экспериментально совмещаем старую и новую систему — можно выбрать, по какой из них получать зарплату. Все знают, кто перешёл на новую, а кто «сидит» на старой.

Но не каждую работу можно оценить показателями?

Нет, конечно. Цифры — это немного «зло». Программист, например, может искусственно завышать или занижать показатели — ещё и время на подсчёт потратит. Уместнее дать ему высокую фиксированную зарплату и смотреть, насколько он вовлечён в работу. Нет хитрых KPI, которые заставят его работать.

И второй момент, который удивил — на сайте ведётся прямая трансляция помещений разных отделов. Зачем?

Мы не всегда можем точно объяснить свои действия, но отчётливо хотим отличаться от других компаний. Мы считаем, что девелоперский рынок непрозрачен: на «фасаде» — одно, а внутри воровство и ругань.

Трансляции — маленькая часть того, что мы делаем для спокойствия наших клиентов. Иногда мы ещё и совещания директоров им показываем.

Всегда ли прав клиент?

Клиент в некоторых случаях неправ, но это лишь вопрос нашей реакции. Рассмотрим конкретный пример — у клиента треснуло окно, он просит заменить. Большинство компаний сперва начнут выяснять, кто виноват. Если сломал окно клиент, то всё закончится.

У нас запрещено выяснять причину ради распределения ответственности — только в технологических аспектах. Это слишком дорого: на объект приедут десять комиссий, составят пятьсот протоколов.

Счастье клиента в быстрой реакции: мы сразу заменим ему окно. А когда он ждёт вердикта комиссий и оказывается неправ — он взбешён, и нет ничего хуже.

А если взять другую сторону вопроса: архитекторы говорят, что проект безвкусный, а клиент на нём настаивает?

Проблемы начинаются, когда клиент требует выполнить ту или иную работу с удешевлением и нарушением надёжности. Или когда приходит представитель заказчика и просит подсунуть более дешевые материалы — по таким принципиальным вещам однозначный отказ. Безвкусица не из их числа, под давлением клиента мы готовы на неё пойти, но предупредим, что не стоит.

Ваш видеоблог — это ещё одна возможность повернуться к клиенту лицом?

Нам казалось, что это поможет в продажах. Не могу сказать, что они сильно выросли, но появилась отдача с неожиданной стороны. Многие конкуренты или компании в смежных областях, считавшие нас неправильными, выходят на связь, советуются или помогают. Получилась b2b-история, развивающая строительную среду. Я очень доволен этим.

Фрагмент блога: рецензии строительных планов от архитектора Олега Карлсона

На канале разнообразие форматов: от «баттлов» строительных материалов до мыслей о зарубежной архитектуре. Кто это придумывает?

Это мои идеи, в ближайшее время введём ещё пару новых.

Достал уникальный документ по трендам малоэтажного строительства. Мы его переведём и выпустим с моими комментариями — что из этих трендов будет актуально для России.

Один из последних выпусков был посвящён социальной ответственности бизнеса. Как вы себе её представляете?

Если компания существует для зарабатывания денег — она не нужна. Компания должна улучшать мир. Конечно, существует благотворительность, но если проблема на рубль, то ещё 20 копеек осядут в фондах.

Для меня социальная ответственность — это вложения в проекты, которые запускают цепные реакции и приносят несоразмерную пользу. Любой конкурс талантов к ним относится.

Несколько примеров полноформатных выпусков блога:

• Архитектор рецензирует планы и исправляет ошибки проектирования.
• Выпуск про развитие про развитие социального предпринимательства. в дизайне интерьеров.

Реклама на vc.ru:

Ненавижу строителей. Всё делают криво, убого, на отвали. Дурят, тырят материалы, навязывают всякое говно ненужное. Потом нужно переделывать, сносить, заново строить. Смета в начала стройки одна, к концу в 3 раза больше.

Классика. Нужно самостоятельно разбираться в теме, причем ещё серьёзнее и внимательнее, чем в ремонте квартиры. Постоянно нужен контроль, пинки по жопу, наезды, чтобы строили как надо ТЕБЕ, а не ИМ. Не верите? Дом постройте, тогда поймете.

К гуд вуд никаких претензий, понятно, что рынок загибается, прибыль всё меньше, денег у людей больше не становится, а экономика в жопе. Тут вам и видосики, и телеграмчики и офлайн семинары как дом построить. У нас всегда так, пока деньги рекой сами по себе идут — всем похер на сервис, качество, клиентов, как только кризис по башке шлёпнул — ууу мы так любим клиентов, у нас вот ютуб канал, коптеры летают, статьи на vc, реклама у зашкварных блогеров на ютубе, идите к нам. Россия.

Сам строю дом. Пришлось досконально изучить вопрос. И во многих моментах я оказывался более подкованным, чем сами строители. И много где они хотели схалтурить и упростить себе работу. Пинал, ругался, скандалил.

Переделывали за свой счёт.

После всего этого задумался что была бы на рынке компания, за которой не надо ходить по пяткам с плеткой и все контролировать, заплатил бы даже дороже, чем ходить и быть вторым прорабом

и шо на 120М норота нет заправляльщиков, способных организовать и создать качественный продукт? Не верю. Может их услуги пока не дёшевы?

Вы не можете быть более подкованным, это ваша иллюзия. Даже те, кто занимается строительством более 10 лет, всегда находятся в стадии обучения)

Комментарий удален модератором

Есть путь проще, чем самому разбираться в теме. Делаете сначала проект, потом нанимаете строителей и заказываете у дизайнеров авторский надзор, а можно заодно и технический надзор, если проект сложный. Дизайнеры сами будут дрессировать строителей.

Как в Германии . Архитектор (общий проект)-строители(коробка)-отделщики(электрика и сантехника). Клиент напрямую оплачивает каждый этап исполнителю. И все заинтересованы в качественном выполнении работ т.к. Каждый даёт работу следующему участнику цепочки.

Все верно вы говорите, но это же затраты денег /s

Да, конечно. Но не сказать, что дорого. Я сам работаю в отделочной компании и стоимость авторского надзора стоит 20-50 тыс. руб/мес. Думаю, что в загородном строительстве дороже за счёт транспортных издержек. Но ведь это же важнейший компонент процесса, я даже не знаю как без него можно что-то сделать.

И потом качество всегда стоит денег.

У меня в предыдущем сообщении ирония не передалась. Согласен со всем, стоптав говорите.

Заказчики тоже могут быть виноваты в увеличении сметы. Например, приходит человек с проектом. Считаем, 2 млн., всё учтено. Что делает заказчик? Строит? Нет, он отправляет нашу смету в ещё 10 фирм и получает предложения от 1–1.9 млн..

Думает, что мы его хотели наколоть, и выбирает подрядчика, который строит ему дом за 1 млн.

По ходу выясняется, что в за 1 млн. не входит то, не входит сё и так далее, и смета начинает расти. В итоге дом обходится в 3 млн.

Вот бы была услуга типа не знаю как назвать. Авторский надзор или что-то в том духе. Сам архитектор или дизайнер за деньги специально ежедневно ходит, проверяет и бьет по башке веслом всех, кто плохо работает! Классно было бы.

Расскажите тогда Артёму.

Ну не все такие, есть норм ребята. Но в целом — да, контролировать надо все и досконально, какими бы профессионалами они себя не называли. Иначе потом переделок будет на сумму нового дома.

Репутацию все равно подпортил из-за трансформатора.

Трансформатор – это случайно не тот чувак, который сначала рассказывал, что у него “бизнес с годовым оборотом $100 млн.”, а потом, что для запуска канала на ютюбе он брал видеокамеру в аренду?

Его зашкваров не сосчитать, вон Выше подписота при отрицании выставляет минусы :[

как раз наоборот в ситуации с трансформатором повел себя сверхпорядочно и профессионально. Если бы все строители так себя вели.

Прими мои соболезнования, если мнение бамблби для тебя первая инстанция.

Первая не первая, но факт остаётся фактом.

Некий Трансформатор это проект Игоря Рыбакова и Оскара Хартмана по популяризации успешного успеха и ведения бузинеса в стиле Хорошо ф стране советской жить та и Жить фсё лучшее и лучшее, веселее и весёлее. А некий Дмитрий просто фронтмен программы,победивший в жёстком кастинге на эту роль

Та инсайд канэшн. Зайди в фейсике к ним на страницы и они расскажут, как давече Димон просил $5K до зарплаты, мол вечером в Сити гужу пока не отключусь нада понты поколотить перед ребятишками. Но признаки фсегда косвенные : ну не похож он на миллионера, выбрали чела для пропаганды такого , как фсе, одного из и эта мутная история шо не смог заплатить за постройку коробки дома на болоте, какое то пари, шо заплатил за фсё подрядчик. Опытные же строители, а в саупадения я не верю. Другое дело, шо цену за пропаганду в ютубах могли нарисовать и пришлось это замаскировать и отдать борзыми щенками

Обычно я даже не открываю партнерские материалы — считаю, что не кул, когда нельзя комментить. Теперь можно. Прочел статью, про видеоконтент полезно.

Good Wood Plaza — штаб-квартира компании и *первое многоэтажное здание* из дерева в России

не знаю, кто изнасиловал журналиста в этом моменте, но в википедии акценты немного по-другому расставлены:

«GOOD WOOD PLAZA — Первое многоэтажное здание из дерева в России, самое высокое офисное, здание из дерева с применением энергоэффективных технологий. Несущий каркас здания выполнен из клееных деревянных конструкций, произведенных корпорацией GOOD WOOD, штаб-квартирой которой здание и предназначено стать. 30 января 2016 года здание внесено в Книгу рекордов России как самое высокое строящееся офисное здание из дерева с показателем 19,754 м [1]»

Пометил, что речь об офисном здании. На тот момент нормативов такого строительства не было, их начали обсуждать только в 2017 году. Под Good Wood Plaza проводились отдельные испытания огнестойкости древесины.

Пока только первый этаж. Для второго нужно придумать какую-то стремянку.

Смешно 🙂
Можно на коптере клиентов поднимать за грудки 🙂

На самом деле уважаю ребят из гуд Вуд как минимум за открытый проект дом за 100 дней где они подготовили проектную документацию для дома который можно построить сначала в 1 этаж, а потом достроить второй.

Я вообще считаю, что проекты домов должны иметь аналог гитхаба, с различными доп модификациями под конкретный случай, что бы любой человек мог взять проект с поэтапной разбивкой и построить сам или точно понимал как он может контролировать рабочих. Гуд Вуд как раз попробовали такой проект создать. Странно что в интервью этого нет.

Недавно прочитал, что в Штатах где-то разрешили мини небоскрёбы строить из дерева. Может через 20 лет и в России до этого дойдут.
Апд. Вот где читал: https://www.constructionspecifier.com/oregon-grants-approval-for-wood-buildings-up-to-18-stories/

небоскрёб из дерева не построить даже штатникам . Анизотропные свойства древесины, огнестойкость и низкая прочность материала на сжатие и растяжение — могут ограничить использование древесины только в ограждающих конструкциях и то цена будет туземун, а каркас всё равно будет выполнен из металлических или железобетонных конструкций, бо нагрузки очень большие плюс сейсмостойкость

Добрый день.
Напишу сюда в надежде, что Александр Дубовенко читает комментарии.
Мы разрабатываем проект в сфере домашней автоматизации. И как непосредственных потребителей, я вижу компании застройщики премиального жилья (и квартиры и частный сектор).
Хотелось бы пообщаться с вами и проверить мою гипотезу.
Очень надеюсь, что вы найдёте время и напишите мне.
E-mail: [email protected]
Telegram: https://t.me/markin116

С уважением, Андрей

Александр, подскажите пожалуйста, где находится документация по дому за 100 дней) нашел только версию проекта от марта. Но говорили, что будут внесены правки после комментария Глеба Грина. Возможно есть страница где находится актуальная версия проекта со всеми правками

Умный дом что ли? У вас сайт есть?

Комментарий удален модератором

Комментарий удален модератором

2010 год. С братом решили построить новый дом для мамы. Зашли в тырнет, на первой страничке вылезла ссылка на GOOD WOOD. Посмотрели на сайте проекты домов, понравился этот: https://www.gwd.ru/projects/populyarnye-proekty/proekt-sp-2372490/
Ударили по рукам ( заключили договор ) перечислили аванс по договору. Что могу сказать ? Компания большая, идея хорошая, исполнители хреновые ( именно нам попались ). Не было возможности контролировать процесс строительства ( дом строился в удалении от Москвы 550 км ), все на доверии.

Умнее поступила наш бухгалтер, женщина мудрая )) Она увидела как строит GOOD WOOD на соседнем участке дом ( Подмосковье ) и подошла к рабочим. Спросила сколько будет стоить собрать из бруса дом. Они сказали что 200к. В итоге её дом от той же компании получился на порядок дешевле и качественнее.

Как совет для Alexander Dubovenko, продавать домкомплекты из бруса и удаленно курировать строительство домов хоз.способом за отдельную плату. Без гарантии на сам дом. Смысл в том что богатые люди уже отстроились, деревянными домами из бруса уже никого не удивишь, а желающих иметь дом из дерева, пусть и клееного, есть. Здесь поищите точки роста, а не в триллионе не уплаченных налогов. «Думай глобально, действуй локально».

В свое время знакомым помогал выбирать компанию для строительства. Долго думали и колебались между Гуд Вуд и Витязь-Строй. В итоге остановились на последнем. Хоть у компании не было большого офиса за то цена была вдвое дешевле, исключительно расторопно сделали уникальный проект дома из бревна ручной рубки под русскую чашку с курдюком и архангельсеой сосны.

Егор Иванов предусмотрел для нас все детали. Первый венец излиственницы и влагозащитную сетку словом носились с нами как курица с яйцом. В итоге рекомендую искать компании среднего размера. У них качество исполнения как правило выше и ценник ниже.

Источник: vc.ru

Малоэтажки против небоскребов: что комфортнее для жизни

Источник фотографии

Сегодня на рынке имеются предложения как в высотных, так и в малоэтажных жилых комплексах. Принято считать, что многоэтажки подходят для жизни меньше, чем дома в 4-5 этажей, однако есть и альтернативные мнения. Рассмотрели плюсы и минусы малоэтажного жилья и высотных зданий.

Малоэтажное жилье – да здравствует неторопливая жизнь!

Сегодня в черте Санкт-Петербурга строится не так много жилых комплексов небольшой этажности – большая их часть расположена либо в Центральном районе (и реализуется в рамках реконструкции старинных зданий, пришедших в аварийное состояние и расселенных), либо на самой окраине города, фактически в пригороде. Немало МЖК можно найти в ближайших к СПб районах Ленинградской области – Всеволожском, Выборгском, Гатчинском, Ломоносовском.

К основным преимуществам МЖК относят:

· Небольшое количество квартир в парадной. Все соседи знают друг друга, безопасность проживания высокая. Даже если между соседями возникает конфликт (к примеру, когда в квартире постоянно шумят), его проще урегулировать. Понижается риск квартирных краж. Жизнь в таких домах более спокойная и размеренная.

· Хорошая экология. В большинстве случаев малоэтажные жилые комплексы расположены в пригородных зонах, рядом находятся крупные лесные массивы, отличные места для прогулок. Конечно, это не касается объектов в центральных районах города.

· Быстрое строительство. Покупая квартиру в строящемся доме на начальном этапе, гораздо с меньшими рисками сталкиваются те, чей объект располагается в малоэтажном объекте. Как правило, времени на строительство 4-5-этажного дома уходит не так много, как на возведение 25-этажной новостройки. Требуется меньше материалов, рабочих, а, следовательно, и денег – даже если девелопер начнет испытывать финансовые трудности, ему проще будет открыть кредитную линию на недостающую сумму.

· Отсутствие проблем с паркингом. Далеко не всегда в МЖК организуется подземный или отдельно стоящий паркинг, однако и бесплатной автостоянки около малоэтажных корпусов хватает для жителей комплекса. А если проектом предусмотрена и подземная парковка, это можно расценивать как действительно большой плюс.

· Привлекательная архитектура. Как правило, застройщики не строят МЖК по типовым проектам – для каждого комплекса разрабатывается индивидуальное решение. Гораздо чаще здесь можно увидеть полет архитектурной мысли, нечто нестандартное и яркое.

· Собственные коммуникации. Если речь идет о загородном строительстве, часто застройщики прокладывают отдельную инженерию, строят котельные, ставят генераторы. Таким образом, жители не зависят от централизованных систем и существуют автономно. Даже традиционное отключение горячей воды жителям таких объектов не грозит.

К недостаткам МЖК можно отнести более высокую стоимость квартир (если комплекс располагается в городской черте, особенно – недалеко от центра или в престижных районах), и большую плату за коммунальные услуги (если имеют место собственные коммуникации). Еще одна проблема МЖК, находящихся в области – плохо развитая инфраструктура.

Среди малоэтажных комплексов, которые сегодня реализуются в Петербурге – серия «Образцовых кварталов» от «Центра Развития», все очереди «Экспограда» от компании «ВИТА», ЖК «Неоклассика» от «Красной стрелы», ЖК «ЮгТаун. Олимпийские кварталы» от КВС, ЖК «Зеленый квартал» и ЖК «Солнечный город.Резиденции» от Setl Group, ЖК Duderhof Club от «Балтийской жемчужины», ряд реконструируемых объектов в центре – ЖК «Шкапина 24», ЖК Borovaya, ЖК «Калинина, 10», элитные проекты ЖК «Крестовский 4» от RBI, ЖК «Приоритет» от девелопера «Еврострой», ЖК «Особняк Кушелева-Безбородко» от «Цертум Инвест» и т.д.

Высотки: для любителей мегаполисов

Действительно высотное жилье сегодня строится не в таком количестве, как это было еще несколько лет назад – виной ли тому рассуждения известных публицистов и урбанистов, пришедшее к покупателям понимание некомфортности подобной недвижимости или просто решение девелоперов, сказать сложно. Однако факт остается фактом – по сравнению с 2015 годом дома стали ниже в среднем на пять этажей.

Тем не менее, и сегодня есть несколько застройщиков, которые продолжают строить объекты по 20-25 и более этажей. В частности, это компания ЛСР. На данный момент она ведет строительство сразу нескольких 25-этажных новостроек, среди которых ЖК «Цивилизация» и «Цивилизация на Неве», «Заповедный парк», «Цветной город». Не отстает и ЦДС – прямо сейчас фирма реализует масштабный проект «Новосаратовка» с высотками по 25 этажей и более. Также около «Пионерской» девелопер «Мегалит – Охта Групп» возводит высотные башни.

Примеры такого жилья найти не трудно, но давайте поищем и его преимущества. Прежде всего, это:

· Хорошая транспортная доступность. Даже если дом строится, что называется, «в чистом поле», к нему обязательно продлят маршруты автобусов и другого транспорта.

· Инфраструктура. На первых этажах высотных ЖК открываются не только супермаркеты, но и фитнес-центры, салоны красоты, стоматологии, цветочные лавки, булочные. Здесь имеется все необходимое для комфортного проживания.

· Прекрасный вид из окон. В новостройке можно приобрести квартиру на высоком этаже – из окон будет открываться панорама на город, крыши окрестных зданий, леса, поля. До вас не будут доноситься звуки автомобильных клаксонов, не будут долетать комары, воздух будет свежим и чистым.

· Возможность приобрести квартиру по небольшой цене. На начальном этапе строительства в масштабных объектах можно найти по-настоящему выгодные предложения.

· Надежные застройщики. За реализацию амбициозных проектов редко берутся «новички» строительного рынка. Большая часть высоток, небоскребов Санкт-Петербурга построена настоящими акулами в сфере девелопмента.

· «Одиночество в толпе». Далеко не все люди жаждут знакомиться с соседями, вести задушевные беседы около парадной и обсуждать благоустройство двора. Остаться незамеченным и жить обособленно гораздо проще в большом доме, где никто не обращает друг на друга внимания.

· Группы и активисты. Если у человека имеется желание заниматься делами жилого комплекса, в большом ЖК он может делать это виртуально – как правило, в новостройках внушительного масштаба имеется специальное приложение для взаимодействия с соседями и управляющей компанией.

Что касается недостатков, они очевидны – неоднородность проживающих, постоянно сдающиеся в аренду квартиры, большая «текучка» арендаторов, проблемы с парковкой у дома, ощущение бесконечного Вавилона. Тем, кто любит большие города и готов слиться с мегаполисом в едином ритме, безусловно, эти минусы таковыми не покажутся. В то же время любители наслаждаться жизнью, гедонисты и сибариты, предпочтут квартиру в малоэтажном комплексе.

Кстати, мы завели канал в Telegram, где публикуем самые интересные новости о недвижимости и риэлторских технологиях. Если вы хотите одним из первых читать эти материалы, то подписывайтесь: t.me/ners_news.

Источник: news.ners.ru

Малоэтажка VS многоэтажка – что принесет большую доходность частному инвестору?

По мнению аналитиков компании «Некрасовка Девелопмент», квартиры в малоэтажных пригородах ближнего Подмосковья становятся «хитом» инвестиционного спроса с доходностью в 30 — 40 % (в 2012 году спрос на них вырос в 1,5 раза) и даже способны перебить показатели своих многоэтажных соседей. Из комментариев опрошенных участников рынка, хоть и нахваливающих тот формат, который продают, стало понятно, что дело совсем не в этажности. А в чем? СКАЗАНО-ПРОВЕРЕНО

По мнению аналитиков компании «Некрасовка Девелопмент», квартиры в малоэтажных пригородах ближнего Подмосковья становятся «хитом» инвестиционного спроса с доходностью в 30 — 40 % (в 2012 году спрос на них вырос в 1,5 раза) и даже способны перебить показатели своих многоэтажных соседей. Из комментариев опрошенных участников рынка, хоть и нахваливающих тот формат, который продают, стало понятно, что дело совсем не в этажности. А в чем? СКАЗАНО-ПРОВЕРЕНО

СКАЗАНО

Компания «Некрасовка Девелопмент»:

— малоэтажные загородные проекты обеспечивают инвесторам 30-40% годовых;

— спрос на квартиры в подмосковных малоэтажных жилых комплексах вырос в 1,5 раза за год — хит инвестиционного спроса;

Руководитель компании «Некрасовка Девелопмент» Константин Юферов считает, что рост цены по мере готовности объектов сопоставим в малоэтажных (МЖС) и многоэтажных домах. «Существенное отличие в том, что несравнимы риски», — уточнил он. Эксперт считает, что технологический цикл строительства МЖК существенно короче, поэтому риск долгостроя минимален, в то время как строительство высотного жилья нередко затягивается на 2-3 года, а сроки ввода многоэтажных домов в эксплуатацию и вовсе оказываются непредсказуемы. Этот риск не распространяется на малоэтажные проекты, в большинстве которых предусмотрены автономные коммуникации.

«Минимальные инвестиционные риски стимулируют приток частного капитала, – говорит Константин Юферов. – Вложившись в стройку на стадии котлована, инвесторы имеют возможность выйти из проекта на финальной стадии с доходностью до 30–40% – и без того высокие темпы роста стоимости жилья в течение строительного цикла усиливаются благодаря инфраструктурному развитию проектов. С созданием внутри пригородных комплексов бытовых и социальных сервисов, благоустройством территории, организацией новых маршрутов общественного транспорта растет привлекательность таких квартир, а следовательно, их цена».

Исходя из всего вышесказанного возникают закономерные вопросы: что выгоднее для частных инвесторов – вложиться в ликвидный многоэтажный эконом- или комфорт-класса на стадии котлована или в малоэтажное жилье в одном и том же регионе? На каких жилых объектах в 2012 году частным инвесторам удалось заработать больше всего? И в каком сегменте все-таки выше риски?

ПРОВЕРЕНО

Многоэтажка опережает МЖС по доходности, но незначительно

Вице-президент девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский пояснил, что доходность от 10% до 30% показали именно многоэтажные «муравейники», расположенные в удаленных районах Москвы, а также в ближнем Подмосковье, в районах, имеющих хорошее транспортное сообщение с Москвой.

Почти аналогичные данные привела и генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. По ее словам, в 2012 году частным инвесторам удалось заработать на панельных многоэтажках в рамках небольших проектов. «Подобные жилые комплексы строятся достаточно быстро – за 1,5-2 года, – пояснила она. – Соответственно, инвестор может в обозримый период получить максимально возможную маржу. Как правило, доходность таких объектов составляет 25-30%».

Впрочем, генеральный директор компании ОАО «Главмосстрой-недвижимость» Наталья Козлова, заметила, что разница между котлованом и домом, который сдается в эксплуатацию в малоэтажном секторе также, в среднем, составляет 20-25%.

Остальные эксперты привели только данные по своим объектам:

МАЛОЭТАЖНОЕ ЖИЛЬЕ

МНОГОЭТАЖНОЕ ЖИЛЬЕ

Проект

Расположение

Рост цен за год (если не указано иное)

Проект

Расположение

Рост цен (если не указано иное)

Одинцовский р-н, 2 км от МКАД

+25% (за 6 мес.), некоторые секции +50% (за 6 мес.)

Таким образом, из предоставленных единичных данных можно сделать вывод, что если многоэтажка и опережает по доходности, то незначительно.

Малоэтажка выгоднее по срокам, оформлению и окружению

Ряд экспертов согласились с тем, что малоэтажное жилье может быть гораздо привлекательнее и выгоднее, чем многоэтажное.

Руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН» Екатерина Лобанова отметила, что главный аргумент в пользу малоэтажного жилья – сроки строительства. Да, малоэтажные дома строятся и вводятся в эксплуатацию за считанные месяцы, в то время как многоэтажным новостройкам нужно не менее 1,5 лет с момента выхода на площадку. Есть и различия в конструктиве: облегченный фундамент и упрощенный регламент ввода в МЖК в эксплуатацию. «Для частных инвесторов сроки имеют большое значение – малоэтажное жилье можно оперативно продать по переуступке либо, минимально вложившись в отделку, начать сдавать в аренду», – считает эксперт. С ней согласен и генеральный директор компании «Миг-Недвижимость» Сергей Галльский.

Второй аргумент в пользу малоэтажки – окружение, считает Екатерина Лобанова. Такие МЖК часто расположены в окружении природы, так как изначально они ближе к загородному формату, а низкая плотность застройки позволяет говорить о более комфортной среде. И, наконец, МЖК строятся в комфортной близости от МКАД (не >30 км), что в последние годы фактически приравнивается к спальным районам столицы.

Советник президента ФСК «Лидер» Григорий Алтухов заметил, что в 2012 году на рынок вышло сразу несколько десятков малоэтажных проектов и они действительно составили конкуренцию многоэтажкам у инвесторов.

Малоэтажка в чистом поле менее ликвидна

Директор по PR компании Est-a-Tet Анна Рогова заявила, что малоэтажные проекты бывают выгоднее, чем многоэтажные, «но это если мы говорим именно о городских малоэтажках – то есть многоквартирных малоэтажных домах, расположенных в черте городской застройки или недалеко от нее, а не о загородном жилье».

Мария Литинецкая уверена, что каждый объект нужно оценивать индивидуально, так как на рынке есть интересные проекты, как в многоэтажном, так и в малоэтажном сегменте. «Впрочем, большинство реализуемых малоэтажных проектов расположено на участках, удаленных от крупных населенных пунктов и необходимой инфраструктуры. Девелоперы, как правило, не строят развитую инфраструктуру на территории комплекса, ограничиваясь в лучшем случае детским садом, школой и ТЦ, а из-за большой численности населения застройщики часто не хотят огораживать территорию. В итоге возникают крупные малоэтажные ЖК, расположенные «в чистом поле» на удалении от жилых районов с сомнительным уровнем комфортности и безопасности. Исходя из нашей практики, подобные проекты показывают более низкие темпы реализации и динамику цен, чем многоэтажные проекты».

Многоэтажный котлован дешевле малоэтажного

В свою очередь председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова отметила, что при идентичных сроках строительства и площадей реализуемых квартир, для инвесторов лучше вкладываться в малоэтажное жилье, потому что сейчас вырос спрос на меньшую плотность застйроки. «Но это все теории, – пояснила специалист. – На практике – найти в Подмосковье идентичные объекты по всем основным параметрам кроме этажности практически невозможно. Инвесторы все же чаще выбирают многоэтажное жилье, поскольку этот продукт понятен покупателю, а цены на квартиры на стадии котлована в многоэтажном ЖК эконом- и комфорт-класса, как правило, ниже, чем в МКЖ, поскольку строительная стоимость 1 кв. м в малоэтажке выше».

С этим согласилась и явная сторонница МЖС — Екатерина Лобанова из «Опин», но с оговоркой: «Принято считать, что стоимость жилья в таких проектах на 7-10% дороже расположенных рядом традиционных многоэтажек, – пояснила Лобанова. – Но в последнее время эта разница все менее заметна – появляются малоэтажные проекты, более чем доступные по цене. Темпы продаж в таких жилых комплексах красноречиво свидетельствуют о растущем спросе, а очереди на последующие очереди успешных проектов формируются за год до старта продаж».

Среди застройщиков малоэтажки больше ненадежных и контроля там меньше

Олеся Кошкина, директор по маркетингу Tekta Group, полагает, что инвестиции в малоэтажное жилье представляются более рискованными для инвесторов, чем покупка квартиры в многоэтажке. Потому что количество малоэтажных поселков постоянно увеличивается, но «полностью реализованные проекты можно пересчитать по пальцам». Кроме того, в оценке рисков, на втором месте после ликвидности продукта идут юридические особенности приобретения недвижимости.

Большинство новостроек продается по 214-ФЗ, зачастую финансовыми партнерами жилых комплексов выступают крупные банки. Эти два фактора дают частному инвестору уверенность в том, что строительство будет завершено. А вот в малоэтажном строительстве все иначе. «Никто не гарантирует, что поселок будет достроен в ближайшем будущем, – пояснила Кошкина. – Таким образом, покупатель, заселившийся в новый дом, может еще несколько лет наблюдать из своих окон стройку».

ВЫВОД

Исходя из всего выше сказанного, ликвидный малоэтажный объект и ликвидная многоэтажка должны принести одинаковую доходность. Поэтому выбирая, куда инвестировать, важнее всего обратить внимание именно на риски. А здесь и репутация застройщика, и наличие всех согласованных документов, разумный баланс уединенности и имеющейся инфраструктуры, оптимальная площадь квартиры. Если все параметры соответствуют массовому спросу, тогда спекуляция с максимальной маржой увенчается успехом, будь-то мало- или многоэтажка.

Источник: www.realestate.ru

Чем лучше малоэтажное строительство

Меню

Меню

Малоэтажки включают в себя таунхаусы, коттеджи и многоквартирные здания. Их отличительная особенность небольшое количество этажей и отсутствие лифтов. Такое жилье становится более популярным за счет меньшего количества соседей, а соответственно и меньшего количества машин, а также хорошей экологии, тишины и спокойствия, по сравнению с городской многоквартирной застройкой.

Мы опросили мнения специалистов в сфере недвижимости обо всех отличительных особенностях, плюсах и минусах малоэтажного жилья:

Малоэтажное строительство: что это такое? Какие плюсы и минусы малоэтажного строительства, по сравнению с многоэтажным? По каким критериям объект может быть отнесен к малоэтажной застройке? Что принято считать малоэтажной застройкой?

Отвечает Елизавета Некрасова, генеральный директор бюро элитной недвижимости «Must Have»: «В законодательстве Российской Федерации до сих пор нет определения малоэтажной застройки. Однако в п.2, п.3 ч.2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ можно найти описание архитектурных типов малоэтажных домов.

Исходя их него к малоэтажной застройке относят три группы объектов: многоквартирные дома до трех этажей, таунхаусы и отдельно стоящие многоквартирные особняки и коттеджи. Таким образом, малоэтажная застройка – это дома и жилые комплексы не выше трех этажей. К малоэтажным комплексам бизнес-класса относятся «Парк Рублево», «Академгородок Сколково», «Павловский Квартал», «Кутузовска Слобода», Etude Famili Club; к классу premium – «Резиденция», Snegiri Eco. В феврале стоимость квартир в Snegiri Eco начиналась от 430 тыс. рублей за квадратный метр, в «Резиденции Рублево» — с 177 тыс. рублей за метр. К сожалению, при продвижении новых проектов малоэтажными называют и четырех, и пяти, и даже шести-семиэтажные дома, вводя в заблуждение покупателей. На самом деле дома выше трех этажей – это уже среднеэтажная застройка.»

Чем малоэтажные жилые комплексы отличаются от многоэтажных (кроме количества этажей)?

Дмитрий Чариков, руководитель Департамента контроля над соблюдением законности в сфере жилищного строительства Комитета по взаимодействию с Федеральными органами власти РФ при Совете Федерации считает так: «Если говорить о многоквартирных домах, то такой продукт, как «малоэтажка» появился у девелоперов вследствие двух основных причин. Первая – возможность построить на конкретном земельном участке жилой дом с ограничением этажности. Вторая — строительство трехэтажных жилых многоквартирных домов, ставших в последние несколько лет трендом подмосковья. Как известно на такие объекты строительства — этажностью не более 3-х (включительно) и количеством подъездов не более четырех — прохождение гос.экспертизы проекта не требуется, а это время и, значит, деньги. Более того, строительство малоэтажки – гораздо более скоротечный проект и это обстоятельство обеспечивает достаточно хорошую прибыльность.»

Георгий Николаев, руководитель службы застройщика жилых комплексов «Андерсен» и «Остров Эрин» насчет отличий малоэтажных и многоэтажныхжилых комплексов рассуждает так: «Проектирование многоэтажного жилья стоит дороже, что связано с более сложным технологическим процессом, экспертизой и необходимыми расчетами. Но при высотной застройке себестоимость строительства на кв. м площади обходится дешевле. Высотные дома имеют повышенные требования к конструкции фундамента – он должен быть усиленным. Более того, не на всех грунтах возможно возведение многоэтажного дома. В отличие от малоэтажки, которую можно построить практически в любом месте.

Из-за более сложной технологии строительства для возведения высотного дома используется более сложная техника. Помимо разных типов утеплителей, не все строительные материалы, которые используются в малоэтажном строительстве, можно использовать для высотного дома. Здесь действует правило: с повышением этажности выбор материалов сужается, поскольку возрастают требования к их несущей способности. Соответственно, застройщику приходится использовать материалы либо более дорогие, либо более низкого качества. Кроме того, в высотном доме меньше возможностей для реализации нестандартных архитектурных решений.

Малоэтажное строительство в этом плане дает больший простор для творчества, если на то есть желание девелопера. В высотном доме нельзя устанавливать газовые плиты выше 10 этажа.»

Есть ли отличия между малоэтажными постройками и многоэтажными зданиями, например, по оформлению в собственность?

«Процедура оформления в собственность такая же, как и в отношении многоэтажных проектов», — считает Яна Сосорева — Заместитель генерального директора по продажам компании «НДВ-Недвижимость»

С ней согласен и Георгий Николаев: «Покупка квартиры в малоэтажке с точки зрения схемы приобретения и оформления в собственность ничем не отличается от многоэтажного жилья.

Покупка любой квартиры в новостройке сопряжена с возможными сложностями в плане юридической защиты покупателей в случае задержки застройщиком сроков сдачи объекта, поэтому схема продажи, которую использует застройщик, имеет немаловажное значение при выборе покупателем того или иного жилого комплекса.»

Есть ли отличия между малоэтажными постройками и многоэтажными зданиями по получению разрешения на строительство?

Яна Сосорева говорит, что: «По сравнению с многоэтажным строительством, можно отметить небольшое упрощение в процессе оформления разрешения на строительство. Если высота домов составляет до трех этажей, то необходимость в обязательной государственной экспертизе проекта отсутствует.

Тем не менее, многие застройщики все равно проходят экспертизу, чтобы клиенты чувствовали себя спокойнее.»

Есть ли отличия по подключению к коммуникациям.

Елизавета Некрасова считает, что никакой разницы нет: «Газ, вода и электричество к многоквартирным жилым домам и малоэтажным комплексам подключаются по одинаковым тарифам, которые устанавливает комитет по ценам и тарифам Московской области. Однако тарифы комитетом определяются индивидуально для разных сетевых организаций, поэтому может быть некоторая разница в зависимости от того, какой организацией по передаче воды, отопления или электричества обслуживается строительная площадка.»

А Яна Сосорева дополняет: «Процедура получения разрешения на подключение к коммуникациям является такой же, как и в многоэтажном строительстве. В то же время в малоэтажных проектах часто отказываются от таких центральных коммуникаций, как водоснабжение и отопление. Застройщик осуществляет устройство своих водозаборных скважин, строит котельную для подачи отопления и горячей воды, либо ставит индивидуальный газовый котел в каждой квартире.»

Минусы и плюсы малоэтажного строительства:

По преимуществам и минусам малоэтажного жилья мнения экспертов разошлись.

Георгий Николаев отмечает, в-основном, плюсы: «Комфорт проживания гораздо выше в малоэтажном доме, что связано с более низкой плотностью застройки и меньшим числом жителей. Меньшая плотность автоматически повышает уровень жилья, поэтому малоэтажка всегда будет относиться к более высокому классу.

Меньшее количество жителей означает и лучшую ситуацию с парковкой. Если в малоэтажке парковочные места можно организовать вблизи дома, то в многоэтажном комплексе парковка обычно создается в отдалении либо под землей, и, как правило, является платной.

Для малоэтажных домов зачастую характерна и более интересная архитектура, поскольку больше возможностей для девелопера реализовать архитектурные «изыски». В свою очередь это положительно влияет на эстетический аспект и повышает потребительские качества жилья.

Дополнительное преимущество жилья в малоэтажке связано с использованием индивидуальных газовых котлов в квартирах, что позволяет регулировать расход тепла, а значит экономить на коммунальных расходах.»

Помимо преимуществ малоэтажки, связанных с качеством жизни, Георгий Николаев отмечает высокую инвестиционную привлекательность данного типа жилья, объясняя инвестиционный потенциал малоэтажки следующими факторами:

На рынке существует сильное лобби застройщиков по увеличению этажности застройки. Это связано с желанием снизить себестоимость строительства за счет более эффективного использования пространства (строительства большего количества квадратных метров) на участке, стоимость которого очень высока.

Правительство, ранее провозглашавшее «малоэтажную революцию» теперь идет навстречу застройщикам и разрешает возводить среднеэтажные и многоэтажные комплексы. Соответственно, застройщики начинают переформатировать свои малоэтажки в высотки и среднеэтажную (6-9 этажей) застройку. То есть предложение в малоэтажных комплексах будет неуклонно сокращаться. В то время как спрос на данный формат растет, поскольку люди устают жить в бетонные джунглях многоэтажек и стремятся к меньшей скученности и большему объему воздуха.

С ростом спроса и сокращением предложения стоимость малоэтажного жилья будет расти, что является основным фактором инвестиционной привлекательности данного типа жилья.

Среди минусов малоэтажки – отсутствие лифтов, которые редко устанавливают в домах низкой этажности, и меньшая площадь дворовых территорий. Последнее связано с инсоляцией (показателями света). При многоэтажной застройке дома строятся дальше друг от друга, чтобы обеспечить необходимые нормы инсоляции квартир. Поэтому автоматически создаются большие дворы, которые могут использоваться под спортивные площадки и прогулочные зоны.»

Елизавета Некрасова кроме очевидных плюсов видит и немало минусов малоэтажки: «Плюсы: очень радует, что от строительства ужасных «многоэтажек в поле» девелоперы переходят на возведение малоэтажных жилых комплексов. Благодаря таким проектам как «Резиденция Рублево», «Парк Рублево», «Шале Жуковка», Snegiri Eco некоторые окрестности нашей столицы становятся похожими на благополучные европейские пригороды, в которых, в отличие от шумного и вечно спешащего мегаполиса, можно насладиться хорошей экологией, тишиной, спокойствием и камерной обстановкой.

В малоэтажном комплексе очень низкая плотность населения – нет толп людей во дворе и на дороге, все соседи знают друг друга в лицо, улицы не заставлены в два ряда машинами. Охрана и консьержи также знают жителей дома в лицо, поэтому безопасность в малоэтажном доме на очень высоком уровне.

В малоэтажном комплексе приятнее жить, потому что управляющей компании гораздо легче поддерживать безупречную чистоту и порядок на маленьком пространстве. При покупке квартиры даже на этапе котлована ждать радостного момента получения ключей приходится совсем недолго – трехэтажный дом строится в 4-5 раз быстрее, чем многоэтажка. Малоэтажные жилые комплексы – это, в том числе, определенная дань моде. Все состоятельные покупатели жилья неоднократно были за границей, и прекрасно знают, что в цивилизованных странах в многоэтажках живут только те, кто не в состоянии заработать на собственный дом, квартиру в таунхаусе или том же малоэтажном комплексе. Подражание образу жизни европейцев и американцев поддерживает моду и, соответственно, спрос.

В соответствии с «Концепцией развития малоэтажного жилищного строительства на территории Московской области до 2020 года» объем малоэтажного жилья должен вырасти на 35 млн. квадратных метров, а его доля увеличиться с 40% до 60%. По объему малоэтажной застройки Россия очень сильно отстает от развитых стран. Так, в США и Канаде доля на малоэтажное строительство приходится до 90% от общего объема жилой застройки.

Минусы: в обычных малоэтажных домах, в отличие от таунхаусов, нельзя приобрести свой участок земли. Большинство малоэтажных комплексов находится в 5-15 километрах от МКАД, поэтому вопрос транспортной доступности встает очень остро. Рублево-Успенское шоссе периодически перекрывают из-за движения президентского и правительственных кортежей.

К тому же для обеспечения камерной обстановке малоэтажные комплексы строят обособленно от населенных пунктов, и без машины к ним трудно доехать. Действительно хорошо развитой инфраструктурой могут похвастаться только Рублево-Успенское и Новорижское шоссе. На остальных направлениях с хорошими магазинами, клубами, ресторанами, развлекательными центрами дела обстоят пока еще не так хорошо, как хотелось бы. Само строительство малоэтажного жилья развивается не так благополучно и быстро, как хотелось бы: нет понятного и прозрачного сотрудничества Московской области и муниципалитетов с Инвестфондом и АИЖК. Концепция развития малоэтажного строительства не согласована с целевой программой «Жилище», нет госгарантий и субсидий на обеспечение земельных участков коммуникациями и инфраструктурой.»

— стоимость жизни в малоэтажных жилых комплексах:

Дмитрий Чариков: «Действтельно, жить в малоэтажке гораздо комфортней – нет проблем с парковкой, нет долгих ожиданий лифта, да и визуально малоэтажка выглядит гораздо привлекательней, чем многоэтажные монстры. Добавьте сюда и более лучшую экологию, чем непосредственно в городе. Но вместе с тем, существует и ряд серьезных минусов. Все малоэтажные комплексы находятся за пределами МКАД и проблема транспортной доступности стоит весьма остро.

Во-вторых, большинство малоэтажных многоквартирных комплексов находится в ценовом сегменте эконом и ультра-эконом и, с одной стороны, здесь можно приобрести небольшую квартиру-студию , ценой всего до 2-х млн. рублей, но, с другой, люди покупают квартиры в таких комплексах именно по причине их ценовой доступности и, чаще всего, будущие жители – далеко не олигархи и весьма стеснены в средствах. И в дальнейшем в процессе проживания возникает серьезная проблема – отсутствие всей необходимой инфраструктуры и наличие лишь ее части. И в первую очередь речь идет о школах, поликлиниках, детских садах. Например, будет ли детский сад государственным или частным – вот основной вопрос.

Естественно, работать себе в убыток никто не будет, а ежемесячно платить, скажем, 10 тысяч рублей за пребывание ребенка в коммерческом детском саду для многих жителей малоэтажки – непозволительная роскошь. Да и обслуживание территории может вылиться «в копеечку» — все расходы ложатся на гораздо меньшее количество жителей, чем в многоэтажных жилых комплексах.

Но, как говорят, покупатель голосует рублем и уровень спроса на квартиры в малоэтажных комплекса таков, что прямо свидетельствует о том, что очень многие участники рынка выбирают именно малоэтажку. И особенно сегодня, когда дефицит денежных средств – не пустой звук. Кто-то как стартовую квартиру, кто-то как временное жилье, а кто-то и как выгодный объект инвестирования, обеспечивающий порой доходность до 50% и даже выше при грамотном подходе к делу.»

Итак, мы выяснили, что нет четкого законодательного разграничения, что считать малоэтажной застройкой, в то же время, большинство опрошенных экспертов к малоэтажной застройке относят дома этажностью до 3 этажей. Для малоэтажной застройки не требуется гос. экспертиза проекта, можно использовать другие строительные материалы, которые лучше и дешевле материалов, используемых при возведении многоэтажных зданий, не требуется использование башенных кранов и другой сложной техники, благодаря чему, себестоимость строительства значительно ниже, чем при возведении многоэтажных зданий. Жить в малоэтажке комфортнее, но при этом, эксплуатационные расходы значительно выше, чем в многоэтажных жилых комплексах.

Ну а что приобрести для собственного проживания – выбор конкретного потребителя.

Источник: www.mhburo.ru

Каркасные дома для малоэтажного строительства: плюсы и минусы

О строительстве домов, где основой служит каркас с последующей обшивкой, стало известно более ста лет назад. Генри Форд придумал временно селить в них своих рабочих. Оказалось, что такие дома хороши и для постоянного проживания. Хотя технология использовалась еще при освоении американского континента.

Привезенная колонистами из Старого Света, она помогла обустроить новые города и поселки. Со временем дома начали возводить не только в США и Европе. В странах с более суровым климатом — Швеции, Финляндии, Норвегии, Канаде — каркасные дома хорошо зарекомендовали себя.

В России строительство каркасных домов тоже набирает популярность. Часто говорят о финской технологии.

Что такое каркасный дом

Основа — каркас. Собран из деревянных опор либо металлического профиля. Устанавливается на подготовленный фундамент. Внутри и снаружи каркас обшивается прочными стеновыми панелями. Между ними закладывается утеплитель, паро- и гидроизоляция.

Система диагональных раскосов делает конструкцию прочной, устойчивой к сильным ветрам и возможным колебаниям почвы.

При малоэтажном строительстве привлекательность каркасных сооружений состоит в:

• Сравнительно небольших сроках;
• Общедоступности материалов;
• Выгодном соотношении качества и стоимости.

Что нужно знать о возведении «каркасников» прописано в документе под названием «СП 352.1325800.2017 «Здания жилые одноквартирные с деревянным каркасом. Правила проектирования и строительства».

Российские технологии постройки опираются на Европейские уже более 15 лет. Практический опыт наработан, что положительно влияет на качество. За это время российские производители снизили цены, научились создавать удобные в применении и долговечные материалы.

Учитывая возможности Российского рынка, необходимо определиться с выбором проекта (можно выбрать, например, из этого каталога проектов), внимательно изучить все плюсы и минусы.

Плюсы каркасных домов

• Быстровозводимые дома. Это важное их преимущество. Если фундамент готов, на монтаж уйдет месяц. Конечно, при этом учитывается опыт строителей, общая площадь работ и погода.
• Стоимость. Экономия происходит уже на стадии закладки фундамента. Из-за легкости конструкции нагрузка на фундамент минимальная, его не нужно сильно заглублять. В то время как для каменного дома фундамент нужен основательный. Также можно применить свайно-буровой или свайно-винтовой тип фундамента. Либо ленточный с обратной засыпкой грунта. Более подробно про выбор фундамента под каркасные дома я писал тут. Стоимость материалов ниже, чем при строительстве кирпичного дома. Не нужно использовать дорогостоящую строительную подъемную технику, ни большую бригаду. Достаточно трех человек.
• Надежность. Особая технология сборки дает высокую прочность каркаса. Сейсмоустойчивость позволяет выдержать колебания магнитудой до 9 баллов. Поэтому в районах с частыми землетрясениями такие дома популярны.
• Не дает усадку. При соблюдении технологий строительства и использовании сухих материалов, не нарушается геометрия внутри дома, не происходит усадки. Что дает возможность сразу приступать к внутренней отделке.
• Удобство. Уже в процессе строительства можно прокладывать трубы водопровода, электропроводку, систему вентиляции. А легкий доступ позволяет проводить без проблем ремонт и обслуживание коммуникаций.
• Теплоизоляция. Расчетами подтверждено, что каркасные дома теплее блочных и кирпичных в 10 раз. При условии использования качественных материалов, внутри создается комфортный микроклимат. Мансардную часть нужно утеплять более тщательно, ведь теплопотери здесь составляют 30% всех теплопотерь здания.
• Для строительства подходит любой сезон. Если фундамент залит летом, зимой можно работать при низких температурах — до минус 15 градусов. И хорошо бы не допустить увлажнения утеплителя и деталей каркаса.
• Экологичность. Натуральные материалы соответствуют санитарным нормам.
• Простота сборки. Монтаж происходит по принципу конструктора. Все элементы относительно легкие и компактные.

Минусы каркасных домов

Если вы решились на строительство такого дома, нужно просчитать, как минимизировать недостатки.

• Низкая звукоизоляция. Конечно, весной можно не выходя из дома слушать пение соловья. Но если рядом проходят железнодорожные пути, лучше укрепить стены специальными шумоизоляционными панелями.
• Малый срок эксплуатации. Если при строительстве соблюсти технологические требования, дом прослужит до 50 лет. Но редкие дома долго обходятся без капитального ремонта. Каркасный прослужит дольше после замены теплоизоляционных материалов и внешней обшивки.
• Пожароопасность. Использование дерева при строительстве заставляет учитывать этот факт. Вероятность возгорания будет снижена, если использовать специальные пропитки и применять негорючие материалы при утеплении. Главное при этом соблюдать правильность устройства и эксплуатации электропроводки, следить за электроприборами, каминами, печами в соответствии с требованиями техники безопасности.
• Сырость и гниение. Да, древесина гниет, если дом расположен в месте с повышенной влажностью. Может образоваться грибок. Бороться с этим явлением помогает обработка антисептиком. А также правильная технология сборки «сэндвича», когда влага выходит наружу.
• Недышащий дом. Противники каркасных сооружений утверждают, что вследствие обработки материалов специальными составами, они хуже пропускают воздух. И что жилища из бруса, кирпича, бревен лучше справляются с этой задачей. Но этот недостаток в каркасных домах оборачивается влагоустойчивостью и энергосбережением. Хорошая вентиляция решает проблемы.
• Грызуны и насекомые. Термиты в России не встречаются, а вот мыши — да. Но если использовались не дешёвые утеплители, а, например, эковата, мыши вам не страшны. И еще не должно быть пустот, щелей, зазоров в стенах и перекрытиях. Поможет мелкоячеистая металлическая сетка, уложенная снизу.

Внешняя отделка каркасного дома

Как будет выглядеть дом снаружи — вопрос не праздный. Вариантов может быть много. Главную роль играет красота покрытия, но практичность не должна стоять на последнем месте.

Самым распространенным был и остается вентилируемый фасад из сайдинга. Между стеной и сайдингом оставляется зазор для циркуляции воздуха. Влага и конденсат не задерживаются на стенах. Недостатком винилового сайдинга является деформация от тепла, потому что пластик достаточно тонок.

Фиброцементный сайдинг или фиброцементные панели более современный и высокотехнологичный материал. Удобен в работе. Материал из песка, извести и цемента с добавлением синтетических волокон легко режется и подгоняется под рисунок. Фактура может напоминать дерево, бетон или дикий камень.

Кто предпочитает экологичные материалы, может использовать обшивочную доску блок-хаус или имитацию бруса. Это деревянные панели.

Планкен можно крепить с зазорами, отчего происходит вентиляция каждой доски, и увеличивается срок службы дерева. Смотрится такой фасад графично, особенно при вертикальном расположении.

Полимерные панели с натуральным деревянным шпоном и особой защитной обработкой придадут дому современный вид. Специальная пленка из искусственных смол противостоит дождям, ультрафиолету и другим погодным катаклизмам.

Тем, кто любит кирпич, понравятся термопанели с клинкерной плиткой. Но материал достаточно дорогой, да и работа с ней требует трудоемкости.

Облицовочный кирпич. Если вы наметили применить его еще на начальных этапах строительства, просчитайте и подготовьте фундамент. У него должна быть дополнительная ширина, на которую будет опираться кирпичный фасад. Выглядеть дом будет добротно.

Делая выбор в пользу каркасного дома, не стоит экономить на материалах и подрядчиках. Лучше выбрать команду, специализирующуюся на каркасном строительстве. Работа должна быть сделана безошибочно, чтобы избежать проблем в будущем.

Достоинства каркасных домов теперь известны. Применяется строительство таких домов довольно широко в загородных и дачных поселках. Популярны они стали благодаря быстроте возведения, надежности конструкций и возможности приобретения недорогих материалов. Опыт застройщиков показывает, что лучше ограничиться одним этажом.

Двухэтажный вызовет много затрат, что сведёт на нет одно из главных достоинств — экономию. Те, кто успел обзавестись таким домом, довольны.

Источник: kakpostroit.su