Заключая договор долевого участия в строительстве, дольщики не всегда получают квартиру в срок, определенный застройщиком. На рынке недвижимости часто происходят ситуации, когда девелоперы банкротятся и перестают выполнять взятые на себя обязательства.
Рассказываем, какие меры предпринимают для защиты участников долевого строительства и чем помогут средства компенсационного фонда.
Зачем нужен фонд дольщиков
Фонд был создан в 2017 году для защиты прав дольщиков, которые были нарушены девелоперами. Фонд формируется за счет обязательных взносов от застройщиков. Сумма взноса составляет 1,2% от суммы каждого договора, согласованного сторонами.
В начале 2022 года фонд дольщиков переименовали — теперь права участников долевого строительства защищает публично-правовая компания «Фонд развития территорий».
Как контролируют перечисление средств в фонд
На основании требований закона с 2017 года регистрация ДДУ без перечисления средств в компенсационный фонд запрещена.
Долевое строительство: стоит ли бояться, кому верить и как защитить себя?
ДДУ после подписания регистрируется в Росреестре. Это обязательная процедура. Благодаря такому механизму недобросовестные застройщики не могут продать одну квартиру нескольким дольщикам. Росреестр, проводя регистрацию, направляет запрос для подтверждения внесения средств в компенсационный фонд. Если факт перечисления средств не будет подтвержден, договор не зарегистрируют.
Особенности получения компенсации от Фонда развития территорий
Средства фонда используют при банкротстве девелопера. Но участник долевого строительства не в каждом случае может вернуть всю потраченную сумму. Для определения суммы компенсации общую площадь объекта в новостройке умножают на среднюю стоимость квадратного метра по данным Росстата. Максимально возможная величина площади, которая может быть использована для определения компенсации, составляет 120 квадратных метров. Поэтому при расчете компенсаций те, кто вложил деньги в строительство жилья с большей площадью, часть средств могут потерять.
Дольщикам не обязательно получать компенсацию — они имеют право достроить дом за счет привлечения нового застройщика или создать для этих целей ЖСК. Решение о продолжении работ принимается с учетом стадии строительства дома.
Как и почему застройщика могут признать банкротом
Банкротом могут признать компанию, у которой есть обязательства, но недостаточно средств для их исполнения.
Кто может признать застройщика банкротом
Решение о том, что застройщик признан банкротом, выносит суд. Инициировать процедуру признания банкротом может:
сам застройщик;ФНС;банк, предоставивший девелоперу кредит;поставщик строительных материалов;подрядные организации, выполняющие строительные работы;дольщики.
Как застройщика признают банкротом
Основанием для обращения в суд с целью признания девелопера банкротом может стать прекращение застройщиком исполнения своих обязательств.
Для юридических лиц в общих случаях процедура банкротства проходит в несколько этапов. Прежде всего оценивают состояние компании, при необходимости применяют финансовое оздоровление. Затем закрывают дело или вводят конкурсное производство. Но в случае с девелоперами процедура проходит по упрощенному порядку — сразу вводится конкурсное производство. Назначенный судом управляющий определяет:
Три года реформе долевого строительства: что было и что стало.
перечень кредиторов;величину предъявляемых требований;в какой очередности будут удовлетворяться требования.
Кредиторами могут быть подрядчики, финансовые организации, государственные органы, поставщики стройматериалов. Для погашения долгов реализуют имущество девелопера. В общих случаях продолжительность конкурсного производства — 1 год, но при необходимости суд может продлить его еще на 6 месяцев.
Если конкурсный управляющий считает, что платежеспособность девелопера можно восстановить, по решению кредиторов направляют заявление в суд. После его рассмотрения суд может принять решение о переходе к внешнему управлению. Если такое решение принимается, руководить компанией будет управляющий, которого назначит суд.
Девелопер и кредиторы могут договориться о том, что долги будут возвращены в определенный срок. Если стороны достигли договоренности, дело закрывают и оформляют мировое соглашение.
Как можно узнать, что девелопер обанкротился
Информацию о банкротстве можно получить:
от конкурсного управляющего, который обязан известить об этом участников ДДУ после получения информации о них от застройщика;на сайте газеты «Коммерсантъ» или из самой газеты. Чтобы найти данные о банкроте на сайте, вводят название компании, номер ИНН и ОГРН застройщика;в картотеке арбитражных дел. В нее суды вносят всю информацию о текущих и закрытых делах. Чтобы найти необходимые сведения, нужно ввести ИНН, название фирмы застройщика или номер ОГРН и выбрать из списка дел те, которые указаны со значком «Б».в едином федеральном реестре.
Что такое реестр кредиторов и как в него попадают
Это документ, где собраны данные о кредиторах девелопера. Включают в него по решению суда. Чтобы попасть в реестр, дольщики обращаются с заявлением к конкурсному управляющему. Он передает его в суд.
Дольщик может требовать:
передать жилье в собственность;выплатить ему средства, перечисленные по ДДУ.
Если есть другие требования, заявить о них можно через суд.
Как рассчитывают размер требований участника ДДУ
При расчете принимают во внимание затраты по ДДУ и реальный ущерб. Реальный ущерб – это разница между средствами, выплаченными по ДДУ, и стоимостью недвижимости. То, сколько стоит жилье, при расчете реального ущерба определяют с учетом рыночной стоимости на день введения процедуры о банкротстве.
Рыночная цена на квартиру может быть меньше, чем выплачено по ДДУ. Но закон на стороне дольщика — размер компенсации не может быть меньше суммы, которую он внес по договору долевого участия.
Отчет с установленной суммой передают в суд и дольщику. Если участник долевого строительства не согласен с размером компенсации, в суде его можно обжаловать, но при наличии документального основания. Им может быть отчет о другой оценке.
Если дом не достроен, дольщик может получить компенсацию или дождаться, пока закончат строительные работы и введут новостройку в эксплуатацию. Для продолжения строительных работ могут быть использованы средства компенсационного фонда. Для возведения дома обращаются к новому застройщику или создают ЖСК. Но даже в случае, если дом будут достраивать, дольщику не обязательно ждать передачи квартиры — он может получить денежную компенсацию.
Особенности получения компенсации дольщиками, оформившими ипотечный кредит
Дольщики по закону находятся на третьем месте среди кредиторов. Перед ними работники, пострадавшие при строительных работах, и сотрудники, которые не получили заработную плату.
В случае если дольщик для перечисления застройщику денег использовал ипотечный кредит, вернуть средства сложнее. Если дом, где находится ипотечная квартира, не будут достраивать, основную сумму возвращают дольщику назад — переводят ее на счет финансовой организации. Но заемщик может лишиться средств, которые были выплачены банку за использование кредита. Чтобы получить деньги обратно, нужно быть включенным в реестр кредиторов и требовать перечисления всей суммы с учетом процентов, выплаченных банковской организации. Если требования обоснованы и остались средства после удовлетворения требований других кредиторов, деньги выплатят.
Что может компенсировать фонд
Если девелопер по каждому ДДУ перечислял деньги в фонд, то фонд определяет:
сколько нужно денег, чтобы продолжить строительные работы;сколько нужно времени, чтобы закончить строительство и ввести дом в эксплуатацию.
С учетом суммы, которую нужно выплатить дольщикам, принимается решение о возможности завершения строительства. Решение публикуют на официальном сайте фонда.
Средства фонда не могут быть использованы для выплат:
убытков, понесенных дольщиком, сверх суммы, выплаченной при заключении ДДУ;компенсации за причиненный моральный вред;неустойки;денег за жилье, приобретенное у юридических лиц по уступке прав по ДДУ.
Если фонд дольщиков не выплачивает средства, нужно обращаться в суд.
Как выплачивают компенсации дольщикам
Порядок и особенности выплаты компенсаций зависят от того, как и каким образом перечислялись средства в фонд.
Если взносы не перечислялись или были перечислены не по всем ДДУ, затраты дольщиков компенсируются за счет средств девелопера. Сначала выплачивают затраты по ДДУ и реальный ущерб. После этого, если остаются средства, перечисляют остальные суммы.
Если девелопер перечислял деньги в фонд, участники долевого строительства направляют заявление о выплате возмещений. В общих случаях средства выплачивают в течение 10 дней после рассмотрения заявления.
С 2019 года дольщики при покупке квартиры в строящемся доме напрямую не перечисляют деньги застройщику. При подписании ДДУ средства переводят на эксроу-счета. Они открываются в банке, который предоставляет девелоперу кредит для строительства. Если деньги дольщиков находятся на эскроу-счете, для возврата средств нужно направить заявление в Росреестр.
По принятому заявлению ДДУ расторгают. После внесения сведений в ЕГРН Росреестр размещает данные в реестре ЕИСЖС. Банк, получая данные из ЕИСЖС, закрывает счет эскроу и переводит деньги дольщику.
Механизм рассмотрения фондом проблемных объектов и статистика принятых решений
Информацию о проблемных домах вносят в ЕИСЖС. В него попадают:
дома, в которых более чем на 6 месяцев нарушены сроки строительства;дома, в которых более чем на 6 месяцев нарушены обязательства по передаче жилья в собственность дольщика;дома, по которым застройщика признали банкротом.
Решение по компенсационным выплатам принимается в течение 10 дней с момента предоставления необходимых документов. Но механизм определения целесообразности выплаты компенсаций более длительный. Он включает несколько этапов, которые проводятся совместно с конкурсным управляющим:
Инвентаризация имущества девелопера.Определение величины требований кредиторов.Формирование реестра требований.Оценка стоимости участков, используемых для возведения объектов, строительство которых не завершено.Определение разницы в стоимости участка под застройку и суммы требований дольщиков.Проведение строительно-технической экспертизы для определения степени готовности недвижимости.Оценка стоимости квадратного метра недвижимости с учетом рыночной стоимости аналогичных объектов в новостройках.Установление суммы, которая требуется для завершения строительных работ.Определение суммы возмещений дольщикам.Принятие решения о завершении работ или выплате компенсаций с учетом экономической целесообразности каждого из вариантов.
Количество проблемных объектов в 2020 году составляло 2846. По итогам работы фонда были приняты решения о восстановлении прав более 70,1 тыс. дольщиков в отношении 729 домов. Из них:
по 436 домам приняли решение завершить строительство;по 293 домам решили выплатить возмещение.
В общем на конец 2020 года более 14 тыс. участников долевого строительства получили компенсации, общий размер которых составил 26,1 млрд рублей.
Несмотря на длительный механизм принятия решений, выплата компенсаций происходит постоянно. Так, в феврале 2022 года за компенсацией обратятся более 1200 дольщиков, которые купили жилье в 16 объектах. С учетом имеющейся информации о проблемных объектах в 2022 году планируется рассмотреть 224 объекта, по которым пострадавшими признано более 12 тыс. дольщиков.
Программа реновации жилья в Москве. Как и какие квартиры можно получить по ней
Варианты оплаты при покупке квартиры: от передачи наличных средств до использования банковской ячейки и сервисов безопасных сделок
Источник: finance.rambler.ru
Долевое строительство: риски и гарантии
Отношение к долевому строительству в России довольно неоднозначное: с одной стороны, такой вид инвестирования в строительство позволяет приобрести квартиру по сравнительно низкой цене, да ещё и в рассрочку; с другой стороны, в средствах массовой информации раз за разом появляются публикации об обманутых дольщиках, что создаёт дурную славу долевому строительству и отпугивает многих потенциальных его участников. В этой статье мы попытаемся определить, насколько рискованно долевое строительство и можно ли обезопасить себя от этих рисков.
Что такое долевое строительство
30 декабря 2004 года вступил в действие Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Урегулирование общественных отношений, возникающих в процессе привлечения денежных средств частных лиц для долевого строительства, было вызовом времени и в первую очередь должно было защищать права, интересы и имущество тех, кто инвестирует в долевое строительство, то есть дольщиков.
Исходя из норм вышеуказанного закона, долевое строительство — это вид строительства, основанный на договоре об участии в долевом строительстве. Договор об участии в долевом строительстве — это договор, по которому одна сторона (застройщик) обязуется в определённый срок построить многоквартирный дом и передать его участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить предусмотренную договором цену и принять построенный объект.
Как видим, закон определяет две стороны договора об участии в долевом строительстве: застройщика и участника долевого строительства.
Застройщик — это юридическое лицо, являющееся собственником или арендатором земельного участка, и привлекающее средства участников долевого строительства для постройки на данном земельном участке многоквартирных домов или прочих непроизводственных объектов недвижимости. Участник долевого строительства (в народе — дольщик) — физическое или юридическое лицо, предоставившее средства застройщику для строительства многоквартирного дома с целью получения в собственность построенного объекта после его ввода в эксплуатацию.
По сути, участник долевого строительства является инвестором, а сам договор об участии в долевом строительстве — это инвестиционный договор, однако для защиты прав участников такого договора он регулируется отдельным законом, а не общими нормами Гражданского кодекса об инвестиционном договоре. Существенными условиями договора о долевом участии являются:
- Объект договора (должен быть определён согласно проектной документации конкретный объект, который после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию будет передан участнику долевого строительства).
- Срок передачи объекта участнику долевого строительства.
- Цена договора и порядок её уплаты.
Договор об участии в долевом строительстве заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации. На практике долевое строительство осуществляется следующим образом: застройщик (строительная компания) покупает или арендует земельный участок под строительство многоквартирного дома, заключает договора об участии в долевом строительстве с дольщиками; дольщики выплачивают, зачастую в рассрочку, обусловленную договором стоимость квартиры и после сдачи дома в эксплуатацию получают её в собственность.
Чем выгодно долевое строительство
Для многих жителей России долевое строительство является едва ли не единственным реальным способом получить собственную квартиру, поскольку рыночная цена недвижимости неподъёмна для большинства россиян, а банковское кредитование предполагает значительную переплату за квартиру, ввиду слишком высоких процентов, к тому же после мирового финансового кризиса доверие населения к банкам и кредитам близко к нулю. Долевое строительство позволяет купить квартиру по сравнительно низкой цене, ведь после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию, стоимость квартир в нём значительно возрастает, к тому же в большинстве случаев платежи рассрочены до завершения строительства.
Недостатком долевого строительства является то, что свою квартиру участник долевого строительства может получить лишь после завершения строительства, тогда как, приобретая квартиру в кредит, можно сразу же в неё заселиться, однако окончательная стоимость квартиры в первом и втором случае просто несопоставима.
Риски долевого строительства
До принятия Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» долевое строительство как явление в России существовало уже достаточно давно. Осуществлялось оно, в основном, на основании договоров инвестирования или договоров о совместной деятельности.
Механизмы сотрудничества между дольщиком и застройщиком, предусмотренные этими договорами не могли в полной мере охватить всех аспектов таких правоотношений, из-за чего права инвесторов (то есть дольщиков) не были достаточно защищены, и это стало прекрасной почвой для деятельности недобросовестных застройщиков. Закон об участии в долевом строительстве предоставил должные гарантии участникам долевого строительства, обезопасив их от произвола застройщиков, потому застройщикам, желающим иметь побольше прав и поменьше обязанностей, пришлось искать пути обхода нового закона.
Как известно, кто ищет, тот всегда найдёт, потому известия об очередных надувательствах так же регулярно появлялись в СМИ. В большинстве случаев застройщики стараются явно не переступать букву закона, а просто укладывают с гражданами, желающими приобрести жильё, не договора об участии в долевом строительстве, а другие гражданско-правовые договора, не гарантирующие дольщикам такой же степени защищённости. Наибольшее распространение получили предварительные договора купли-продажи и вексельные схемы. Что примечательно, до последнего времени большинство строительных компаний, даже самых крупных и получающих государственную поддержку, работало именно по таким схемам.
Вкратце опишем механизмы реализации так называемых «серых схем» долевого строительства:
- Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры. Вместо договора о долевом участии заключается предварительный договор купли-продажи, по которому застройщик обязуется после постройки многоквартирного дома заключить с дольщиком основной договор купли-продажи квартиры. При этом право собственности на весь многоквартирный дом и отдельные его квартиры находится у застройщика и переходит к дольщику уже после заключения основного договора купли-продажи. Законодательство не предусматривает возможности оплаты такого договора, потому застройщики зачастую принимают деньги, «резервируя» их как оплату основного договора. Кроме того, предварительный договор купли-продажи квартиры не определяет срок сдачи строящегося объекта в эксплуатацию. Ещё одним уязвимым местом предварительного договора купли-продажи является то, что государственной регистрации он не подлежит, а это значит, что застройщик имеет возможность заключить несколько договоров относительно одной квартиры, и таких случаев в истории российского долевого строительства было предостаточно.
- Заём денежных средств под вексель. Для того, чтобы осуществить такой заём, также необходим предварительный договор купли-продажи, к которому добавляют соглашение о покупке векселя, стоимость которого приравнивается к стоимости квартиры. То есть покупатель по предварительному договору купли-продажи получает обязательство застройщика продать ему квартиру после сдачи дома в эксплуатации и вроде бы оплачивает эту покупку заранее при помощи векселя. Однако никакой юридической связи между предварительным договором купли-продажи и покупкой векселя на самом деле нет. Потому по окончанию строительства застройщик может погасить вексель не квартирой, а деньгами, а предварительный договор купли-продажи остаётся в силе, однако никаких средств по нему зачислено не было, что позволяет застройщику в основном договоре купли-продажи устанавливать более высокую цену (рыночную цену квартиры на первичном рынке). В результате получается, что дольщик просто дал деньги застройщику в заём на несколько лет, ведь купить квартиру по рыночной цене можно и в любом другом доме.
Кроме вышеуказанных схем, к рискам долевого строительства следует отнести несоответствие качества построенного объекта условиям соглашения и общепринятым нормам, банкротство застройщика и откровенное мошенничество (например, привлечение денежных средств населения с последующим «скрытием» в неизвестном направлении), однако при тщательном выборе компании-застройщика эти риски можно свести если не к нолю, то к очень низкой вероятности.
Гарантии, которые предоставляет договор об участии в долевом строительстве
Договор долевого участия в строительстве, несомненно, предоставляет дольщику больше гарантий защиты его прав, чем договора, указанные выше. Опишем основные из этих гарантий:
- Существенными условиями договора об участии в долевом строительстве являются объект, цена и срок. Это значит, что застройщик обязуется передать Вам конкретный объект в установленный срок и по обусловленной цене. Если договор не будет содержать этих условий, он может быть признан недействительным в судебном порядке. Изменить эти условия можно только по соглашению сторон.
- Договор о долевом участии подлежит государственной регистрации. Это значит, что застройщик не сможет заключить одновременно несколько договоров относительно одной квартиры.
- Правила представления застройщиками ежеквартальной отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, утверждённые Постановлением Правительства РФ от 27.10.2005 N 645, гарантируют государственный контроль за ходом строительства объекта.
- Право привлекать средства населения (дольщиков) у застройщика возникает только после государственной регистрации права собственности или аренды на земельный участок, получения разрешения на строительство, а также составления и обнародования проектной декларации.
- Риск случайной гибели объекта долевого строительства до его передачи в собственность дольщику несёт застройщик.
- В случае смерти участника долевого строительства, его права и обязанности переходят к наследникам.
- При приобретении недвижимости через договор об участии в долевом строительстве исключительно для личных и семейных нужд, а не для предпринимательской деятельности, отношения, вытекающие из договора и неурегулированные законом об участии в долевом строительстве, регламентируются законодательством о защите прав потребителей.
- Гарантии качества объекта договора долевого участия в строительстве изложены в статье 7 Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Согласно нормам данной статьи гарантийный срок на построенный объект недвижимости не может быть меньше пяти лет. В случае обнаружения отступлений от условий договора, которые ухудшили качество объекта, а также прочих недостатков участник долевого строительства имеет право требовать от застройщика устранения недостатков в разумный срок (безвозмездно) или уменьшения цены договора, или же возмещения расходов на устранение недостатков.
Как видите, Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» предусматривает широкие гарантии прав дольщиков, но чтобы воспользоваться этими гарантиями, необходимо знать свои права и уделять должное внимание различным условиям договора об участии в долевом строительстве.
Как обезопасить себя от различных рисков при участии в долевом строительстве
Полных гарантий экономической безопасности при заключении любых гражданско-правовых соглашений, тем более инвестиционных по своей природе, законодательство, как и вообще жизнь, не даёт. Однако максимально обезопасить себя и своё благосостояние от неприятных форс-мажоров можно и даже нужно. Каким же образом это можно сделать?
Источник: www.rmnt.ru
Рискованные инвестиции: Почему покупать квартиру в новостройке стало опасно
В связи с новыми трендами на рынке жилья многие россияне снова стали вкладывать деньги в приобретение недвижимости в новостройках. Насколько это выгодно и о чём стоит знать перед покупкой?
Западные экономические санкции, падение рубля, повышение Центробанком ключевой ставки до 20% и значительное сокращение доступных по цене ипотечных программ создали на российском рынке жилья ситуацию неопределённости. И если продавцы вторичных квартир пока реагируют снижением общего количества предложений (по данным крупнейших интернет-агрегаторов, объявлений стало меньше примерно на 15%), то с новостройками ситуация обстоит иначе. Росреестр зафиксировал февральский прирост количества договоров долевого участия в строительстве (ДДУ) на 4,7%, а в столице — сразу на 37% (в годовом выражении показатель февраля увеличился на 24,6%).
Однако многие профессионалы, занимающиеся недвижимостью, считают, что значительная часть нынешних сделок является «эмоциональной реакцией» на сложившуюся обстановку, при этом рисков и «подводных камней» при покупке новостроек сейчас стало больше.
Плюсы и минусы покупки
Главным аргументом, который используют продавцы новостроек, является утверждение, что инфляция обесценивает любые накопления, а вот недвижимость это якобы «стопроцентно защитный актив», а если к этому присовокупить мечту многих получать пассивный доход от сдачи недвижимости внаём, то получается вполне продаваемое коммерческое предложение.
На самом деле всё не так однозначно.
— Рассматривать недвижимость как некий прибыльный актив возможно только в том случае, если её цена растёт в годовом выражении выше, чем инфляция, — считает кандидат экономических наук, начальник аналитического отдела компании «Риком-траст» Олег Абелев. — В современных реалиях, если человек уже имеет собственное жильё, то обременять себя покупкой типового «бетона» с расчётом на нём заработать не имеет смыла. Деньги, равные стоимости квартиры, просто размещённые на банковском депозите, принесут быстрый и пока неналогооблагаемый доход. А инвестирование в стройку на месяцы, а то и годы, исключит возможность оборота значительной суммы. При этом непонятно, что за этот период случится с ценой недвижимости и за сколько десятков лет она сможет окупиться даже при сдаче в аренду.
Особый клиент: Как теперь проводить сделки с недвижимостью для граждан из недружественных стран
А если необходимость в приобретении недвижимости вызвана не инвестиционными целями, а желанием получить хоть какое-то жильё в свою собственность, как быть тогда?
— Всё зависит от наличия возможности приобрести квартиру без использования стандартного ипотечного кредита, — пояснил ведущий финансовый эксперт компании «Аналитика онлайн» Глеб Задоя. — На сегодня банковские ставки по кредитам на жильё более 20% годовых и, на мой взгляд, они являются «заградительными». Но если, например, застройщик предлагает адекватные программы рассрочки или есть возможность получить «социальную ипотеку» от государства по ставке менее 10% годовых, то людям, совсем не имеющим жилья, рассмотреть такие варианты можно. Однако надо иметь в виду, что сейчас при покупке квадратных метров у застройщика появились новые риски, и если их не учесть, то в итоге можно остаться и без денег, и без квартиры.
Почему покупать «первичку» сейчас рискованно
Не построят и вернут не все деньги
Очевидно, что в связи с экономической ситуацией значительно увеличился риск того, что застройщик не сможет выполнить свои обязательства. Такое может произойти как из-за прекращения финансирования застройщика банком-кредитором, так из-за нехватки строительных материалов в связи с ростом цен на них. А если строительная компания принадлежит иностранным акционерам или ведёт продажи через фирму, зарегистрированную в иностранной юрисдикции, то добавляются ещё проблемы с антисанкционным законодательством. Ведь Росреестр с 1 марта сильно усложнил регистрацию сделок на покупку недвижимости у всех иностранных компаний, включая те, которые работают в России через свои дочерние структуры, если они включены в список «недружественных» (Указы Президента РФ № 81 от 1 марта 2022 года и № 95 от 5 марта 2022 года).
Само собой, что если компания-застройщик не будет выполнять свои обязательства, то в конечном итоге по иску кредиторов она будет признана банкротом. Несмотря на то что с 9 марта этого года ФНС России приняло решение о приостановлении банкротства должников, Минэкономразвития предложило не распространять мораторий на банкротства застройщиков, которые имеют проблемные объекты (сейчас в едином реестре таких уже числится 2154).
— В соответствии с действующим законодательством (Федеральный закон 117-ФЗ. — Прим. Лайфа), если человек приобрёл квартиру на этапе строительства через систему эскроу-счёта, то он может рассчитывать на возмещение 100% уплаченных им средств по ДДУ. Но фактически сумма не может составить более десяти миллионов рублей, — пояснил адвокат Московской областной коллегии адвокатов Богдан Леськив. — Очевидно, что при нынешнем уровне цен в столичных городах подобного рода защита явно недостаточна.
Отложат на месяцы введение дома в эксплуатацию
Нередким явлением сейчас стал «срыв» сроков сдачи построенных объектов. Это может быть связано с рядом причин. Например, в связи с заменой недопоставленных иностранных стройматериалов отечественными аналогами, что, в свою очередь, сказывается на качестве строительства и может послужить поводом для отказа госкомиссии в приёмке дома до устранения недостатков. Кроме того, у ряда застройщиков резко возникли проблемы, связанные с переоформлением документации и оплатой подорожавшей субаренды земли, на которой ведётся строительство.
Правила безопасной покупки на первичном рынке
Если, несмотря на советы экспертов повременить с покупкой до стабилизации ситуации на рынке, вы всё-таки решаете приобрести новостройку, то надо иметь в виду следующие моменты, на которые стоит обратить внимание.
Во-первых: приобретать квартиру на этапе строительства можно только через сделку с использованием эскроу-счетов, все остальные «схемы» грозят риском потери и денег, и квартиры.
Во-вторых: лучше выбирать те объекты, которые находятся в высокой степени готовности. Да, они будут несколько дороже тех, что «на котловане», но при этом вероятность того, что их достроят и сдадут в ближайшие несколько месяцев, выше, а это стоит потраченных денег.
В-третьих: имеет смысл приобретать что-либо только у застройщика с «прозрачной историей», ведь эта компания, скорее всего, не будет иметь проблем с банками в связи с изменениями в законодательстве и получит нужное для завершения стройки финансирование.
В-четвёртых: стоит обратить внимание на то, чтобы в договоре были указаны все существенные условия (включая цену и способ расчётов) и предусмотрена ответственность за неисполнение обязательств.
Источник: life.ru