Чем отличается очередь от этапа строительства

Используемые термины и определения, история возникновения понятия «Застройка» и формирования установившейся практики, правильная последовательность действий инвестора и разработчика документации изложены в разделах V и VI настоящего информационного материала. В разделе «Библиография» приведены реквизиты документов, на которые даны ссылки по тексту.

Согласно законодательству [1, ст.51], разработке проектной документации предшествует разработка и утверждение в установленном порядке предпроектной (предынвестиционной) документации. Ее состав, порядок разработки и утверждения устанавливается Минстройархитектуры [6]. При этом не требуется привлечение владельцев аттестатов соответствия или квалификационных аттестатов, в том числе со стороны заказчика (включая управляющего проектом) [8, 9].

Предпроектная (предынвестиционная) документация разрабатывается на основании решения заказчика. Форма задания на разработку предпроектной документации не установлена.

Так как предусмотренные к размещению объекты недвижимости не должны противоречить градостроительным регламентам застраиваемой территории, разработчику предпроектной документации следует знать о наличии, либо об отсутствии утвержденной в установленном порядке такой градостроительной документации, в частности об утвержденном проекте детального планирования.

Отличия каркасных домов в США, Канаде и в России.

Исходя из определения термина «Застройка», при освоении территории, на которой к началу проектирования не размещены какие-либо наземные объекты недвижимости жилищного, социально-культурного и обслуживающего назначения (жилые дома и общественные здания), такую комплексную застройку относят к виду строительства – возведение. При этом допускается частичная перекладка подземных инженерных коммуникаций, вынос инженерных сетей на осваиваемой (застраиваемой) территории, что не изменяет в целом вид строительства по отношению к Застройке.

При наличии на застраиваемой территории зданий и наземных инженерных и транспортных сооружений, выполняющих (либо ранее выполнявших) какую-либо функцию, такая застройка относится к виду строительства – реконструкции. При этом часть существующих на территории объектов недвижимости, в том числе инженерные сети и транспортные коммуникации могут реконструироваться, демонтироваться и сноситься.

Предпроектная документация на Застройку разрабатывается в полном объеме, предусмотренном [6], и включает, в том числе, обоснование инвестиций с архитектурно-планировочной концепцией и расчетами экологических последствий, а в установленных случаях [10, ст.7] – и оценку воздействий на окружающую среду (ОВОС).

По результатам разработки предпроектной документации составляется задание на проектирование Застройки. Форма и состав задания на проектирование Застройки, к сожалению участников архитектурной и строительной деятельности, не установлена. В настоящее время применяется форма, установленная [6, Приложением Ж] с введением дополнительных требований, характеризующих Проект застройки согласно [17, Приложение М]. По инициативе РУП «Главгосстройэкспертиза» в 2019 году разработана форма задания на проектирование Застройки в составе изменения № 8 к [6]. Данное изменение сейчас находится в стадии согласования, и до его принятия могут быть рассмотрены предложения заинтересованных (в том числе, предлагаем обращаться в наш адрес за разъяснениями применения данной формы).

Какова очередь на строительство в нашей компании

В задании на проектирование, в том числе, указывается дата, на которую должны быть соблюдены требования нормативных правовых, в том числе технических нормативных правовых актов.

НА ПРЕДПРОЕКТНОЙ СТАДИИ В ОТНОШЕНИИ ЗАСТРОЙКИ ОПРЕДЕЛЯЮТСЯ: размер застраиваемой территории; архитектурно-планировочная концепция в том числе с определением состава основных размещаемых объектов недвижимости, их мощности и основных параметров (площадь, этажность, набор квартир и др., предусмотренных [17, Приложением М]); источник и объем необходимого финансирования для реализации всего инвестиционного проекта (а не только для собственно затрат на строительство); продолжительность строительства и эксплуатации Застройки; размещение с выделением очередей и состав объектов Застройки, включаемых в каждую очередь строительства; необходимость сноса имеющихся объектов недвижимости и его очередность.

Комплексная застройка может быть реализована одним единственным этапом освоения территории, без деления на очереди строительства. В этом случае строительство будет начато по всей территории Застройки и приниматься в эксплуатацию также будет одномоментно, с оформлением одного акта приемки в эксплуатацию. Этот принцип распространяется на территорию Застройки, но не касается объектов Застройки – жилых домов, объектов социально-культурного назначения. Строительство таких объектов в составе Застройки реализуется по отдельной проектной документации после утверждения в установленном порядке проектной документации на Застройку [14], и для такого порядка реализации не требуется деление Застройки на очереди строительства.

В случае поэтапного освоения территории, подлежащей комплексной застройке, в предпроектной документации и, соответственно, в задании на проектирование предусматриваются очереди строительства.

С учетом проработки указанных вопросов до завершения разработки предпроектной документации испрашивается разрешительная документация на проектирование и строительство комплексной застройки, выдаваемая в установленном порядке [13]. В запросе указывается о необходимости выделения очередей и их количество. Также, на этом этапе инвестиционного проекта присваивается наименование объекту проектирования и строительства (то есть, в данном случае присваивается наименование Застройке).

Наименование Застройки, в качестве объекта строительства, включает слово «застройка» с указанием границ застраиваемой территории, например: «Застройка жилого района Лебяжий в г. Минске», «Застройка микрорайона «Сухарево-5» в г. Минске», «Застройка территории в границах…. в г. Минске».

В данном случае в наименовании не следует приводить вид строительства применительно к созданию комплексной застройки. Если по каким-либо обстоятельствам (в целом, непонятным участникам архитектурной деятельности) исполкомам необходимо указание вида строительства, то данные атрибуты должны указываться по тексту/контексту принимаемых решений при выдаче разрешительной документации и не «внедряться» в наименование (титул) объекта проектирования и строительства. Такой подход позволяет избежать недоразумений при формировании как разрешительной документации, так и при последующих действиях инвестора, заказчика, застройщика по ходу реализации такого инвестиционного проекта в строительстве.

В случае включения в разрешительную документацию условия о выделении очередей строительства и выпуск в обращение проектной документации наименование для отдельной очереди наименование (титул) объекта строительства (то есть, Застройки) не изменяется и не дополняется. В таком случае, а также в случаях выделения из состава разрабатываемой проектной документации на Застройку очереди строительства при формировании проектной документации после наименования объекта строительства следует порядковый номер очереди строительства без перечисления ее состава, например, «Застройка жилого квартала … в г. Минске» 2-я очередь строительства.

При отсутствии утвержденного в установленном порядке проекта детального планирования для всей застраиваемой территории, размещение объектов недвижимости в составе Застройки подлежит общественному обсуждению [11], на которое выносится архитектурно-планировочная концепция, разработанная в составе обоснования инвестиций.

Бизнес-план, разработанный в составе предпроектной документации, при необходимости привлечения кредитных ресурсов под гарантии правительства подлежит государственной комплексной экспертизе инвестиционных проектов в установленном порядке [12].

Предпроектная документация на Застройку после получения необходимых согласований и проведения в установленных случаях общественного обсуждения подлежит государственной экологической экспертизе [4, ст.5].

Государственная строительная экспертиза в отношении предпроектной документации не проводится [2]. Вместе с тем, допускается по решению инвестора, заказчика, застройщика, генерального подрядчика при строительстве «под ключ», инженерной организации или по их поручению разработчика предпроектной документации обращаться в органы государственной экспертизы исходя из территориального расположения Застройки за проведением экспертного сопровождения разработки предпроектной документации. Экспертное сопровождение является услугой и осуществляется в отношении части предпроектной документации: обоснования инвестиций и задания на проектирование в ее составе.

При привлечении бюджетных средств, и превышении ожидаемой сметной стоимости строительства (определенной на предпроектной стадии и указанной в задании на проектирование) [15], а также при планируемом применении импортных материалов или оборудования, асфальтобетона, задание на проектирование (до начала разработки проектной документации) подлежит согласованию с Республиканской комиссией [15] в установленном порядке [16].

После получения положительных результатов необходимых согласований и экспертиз (в установленных случаях) предпроектная документация утверждается заказчиком (застройщиком) вместе с заданием на проектирование.

При этом, в случае привлечения бюджетного финансирования задание на проектирование утверждается при наличии согласования [6, п.8.3]:

при финансировании строительства за счет средств республиканского бюджета и кредитов (в том числе иностранных), выданных под гарантию Правительства Республики Беларусь – республиканского органа управления, которому выделены эти средства, или организации, уполномоченной этим органом в установленном порядке; при финансировании строительства за счет местного бюджета – местного исполнительного и распорядительного органа или организации, уполномоченной этим органом в установленном порядке.

К бюджетным средствам, согласно [20, приложение 1], относятся средства республиканского и (или) местных бюджетов, в том числе государственных целевых бюджетных фондов, а также государственных внебюджетных фондов, внешних государственных займов и внешних займов, привлеченных под гарантии Правительства Республики Беларусь, кредитов банков Республики Беларусь под гарантии Правительства Республики Беларусь и областных, Минского городского исполнительных комитетов. Следует отметить, что в рамках строительного законодательства к бюджетным средствам относятся исключительно перечисленные источники, и никаким образом не иные, так называемые «приравненные» к ним.

Проект застройки разрабатывается на всю территорию намеченного к освоению жилого района (микрорайона, квартала). При принятии заказчиком решения об очередности освоения территории Застройки формируется единая проектная документация, включающая проектные решения для каждой из очередей строительства раздельно (в том числе, для каждой очереди строительства разрабатываются ПОС и ТЭП).

При выделении в предпроектной документации очередей строительства (то есть, при принятии заказчиком решения об очередности освоения территории Застройки) и получении соответствующей разрешительной документации, предусматривающей такую очередность, для каждой из очередей строительства допускается разработка собственного комплекта проектной документации, как для самостоятельного объекта строительства, в соответствии с определением термина «объект строительства» [1]. В таком случае в дальнейшем, разработанная документация на каждую очередь строительства получает самостоятельные необходимые согласования, подвергается в установленных случаях государственным экспертизам и утверждается обособлено от других очередей Застройки.

Необходимость выделения пусковых комплексов при разработке Проекта застройки не усматривается, так как согласно нормативному определению термина «пусковой комплекс» [1], вся территория Застройки и представляет собой по своей сути своеобразный пусковой комплекс, предназначенный для обслуживания объектов основного назначения, размещаемых на территории Застройки – жилых домов и объектов социально-гарантированной инфраструктуры. На практике необходимость выделения пусковых комплексов из Проекта застройки возникает у отдельных заказчиков, застройщиков при необходимости опережающего ввода в эксплуатацию одного или нескольких объектов Застройки (например, жилого дома или школы, размещенных согласно Проекту застройки или его очереди) вне предусмотренной Проектом застройки последовательности его реализации.

Заказчиком на предпроектной стадии принимается решение о стадийности разработки проектной документации на Застройку и указывается об этом в задании на проектирование. Заказчик вправе выбрать как одностадийное проектирование — строительный проект при одностадийном проектировании, так и двухстадийное — архитектурный проект (на первой стадии) и строительный проект при двухстадийном проектировании (на второй стадии). Выбранная стадийность проектирования территории Застройки не обязывает заказчика соблюдать данную стадийность в отношении разработки проектной документации на объекты Застройки. При этом, в случае реализации Застройки по очередям, для каждой из очередей Застройки может быть определена собственная стадийность проектирования Застройки территории.

Как правило, разработка Проекта застройки осуществляется в две стадии, с утверждением архитектурного проекта Застройки. Это позволяет несколько сократить инвестиционный цикл, переходя к выбору подрядной организации, осуществлению закупок в строительстве параллельно с разработкой строительного проекта, либо переходя к выбору генерального подрядчика при строительстве «под ключ» с передачей уже ему полномочий по разработке строительного проекта собственными силами или привлечением проектной организации.

НЕОПТИМАЛЬНЫЕ РЕШЕНИЯ: некоторыми заказчиками инициируется разработка Проекта застройки в одну стадию (строительный проект при одностадийном проектировании), руководствуясь ошибочным мнением, что при этом сокращается период и количество согласований (например, со стороны территориального подразделения архитектуры производится единожды). Если для капитальных ремонтов или при привязке типовых, повторно применяемых проектов одностадийное проектирование себя полностью оправдывает, то для Застройки, по мнению органов государственной экспертизы, оно свидетельствует скорее о неверном организационном решении.

Что подтверждается многочисленными изменениями утвержденной документации по результатам закупок и выбора подрядчика (со всеми сопутствующими событиями, как повторное согласование, повторная государственная экспертиза и повторное утверждение). Иными словами, непосредственно после разработки одностадийного проекта такая проектная документация еще не содержит конкретной информации, необходимой и достаточной для производства строительно-монтажных работ, а является своеобразным проектом «намерений», подвергаемым в последующем многочисленным изменениям и доработкам; некоторыми заказчиками Проекта застройки в ее состав ошибочно включается проектная документация для отдельных объектов Застройки. Такие действия являются непоследовательными, противоречащими установившейся практике реализации Застройки, и, по большому счету, в таких случаях проект не является именно Застройкой, а является традиционным объектом проектирования, хоть и состоящим из нескольких зданий и сооружений на одной территории (примером таких действий является так называемая «группа жилых домов», когда на выделенной территории не размещаются общественные здания социально-гарантированной инфраструктуры). Кроме того, на практике такое решение вызывает необходимость внесения многочисленных изменений в проект после его утверждения.

Определенный на предпроектной стадии вид строительства в отношении территории Застройки – возведение либо реконструкция, сохраняется и на проектной стадии. При выделении очередей Застройки в задании на проектирование для каждой из них может быть определен собственный вид строительства, не противоречащий предпроектной и разрешительной документации.

Наименование объекта проектирования соответствует наименованию, определенному на предпроектной стадии и указанному в полученной разрешительной документации. В случае выделения очередей Застройки после наименования объекта указывается порядковый номер очереди без перечисления состава объектов, включаемых в очередь строительства.

На проектной стадии дополнительная разрешительная документация не запрашивается. До завершения строительства самой территории Застройки и объектов в ее составе используется разрешительная документация, полученная на предпроектной стадии (за исключением случаев, приведенных в разделе III).

Для разработки проектной документации используются результаты инженерных изысканий, обследований технического состояния строительных конструкций и инженерных систем, полученные на предпроектной стадии (предпочтительно), либо в процессе выполнения проектных и изыскательских работ. Независимо от того, на какой стадии выполняются изыскания и обследования, для их проведения привлекаются владельцы аттестатов соответствия. Также, в зависимости от класса сложности объекта строительства (в данном случае объектом строительства является Застройка) для разработки проектной документации привлекаются организации и специалисты, владеющие аттестатами соответствия и квалификационными аттестатами.

Проектная документации на Застройку разрабатывается на основании задания на проектирование, утвержденного по итогу разработки предпроектной документации. При необходимости, в процессе выполнения проектных и изыскательских работ могут оформляться дополнения к заданию на проектирование [6], не противоречащие условиям утвержденной предпроектной документации и полученной разрешительной документации.

Состав проектной документации установлен Минстройархитектуры [17], в том числе перечень технико-экономическиех показателей. В утверждаемую стадию включаются паспорта проектов (основных положений и требований), определяющих (устанавливающих) основные показатели и требования к объектам основного назначения в составе Застройки.

По завершении разработки утверждаемой стадии (чаще всего, архитектурный проект) проектная документация на Застройку (очередь Застройки) подлежит согласованию с территориальным подразделением архитектуры. В полученном согласовании (заключении) указывается о соблюдении условий ранее выданной разрешительной документации и соответствии проектных решений требованиям (регламентам) утвержденной в установленном порядке градостроительной документации (с указанием наименования градостроительного проекта и реквизитов его утверждения).

Несмотря на то, что на предпроектной стадии по планируемой Застройке получено заключение государственной экологической экспертизы, в проектной документации формируется раздел «Охрана окружающей среды», в котором указывается, обеспечивают ли принятые на проектной стадии решения нормативы допустимого воздействия на окружающую среду и объемы использования природных ресурсов, указанные в заключениях государственной экологической экспертизы по предпроектной (предынвестиционной) документации. В таком случае разработанная проектная документация на Застройку (очередь Застройки) не направляется на государственную экологическую экспертизу.

Согласованная заказчиком проектная документация на Застройку (очередь Застройки) после иных положительных согласований и экспертиз подлежит государственной строительной экспертизе на обязательной основе в установленном порядке [2].

Наличие положительного заключения государственной строительной экспертизы по проектной документации на Застройку является основанием для ее утверждения [14].

Строительство отдельных объектов Застройки (объектов основного назначения, размещаемых Проектом застройки) реализуется по отдельной проектной документации для каждого такого объекта после утверждения в установленном порядке проектной документации на Застройку (очередь Застройки) [14]. В свою очередь, сами объекты, размещаемые Проектом застройки, как правило не делятся на очереди и пусковые комплексы, за исключением встроенных (пристроенных) помещений различного назначения в жилые дома, которые могут выделяться в качестве очередей (или пусковых комплексов) строительства. При таком выделении должны соблюдаться ограничения, установленные законодательством [1], [18].

Независимо от вида строительства, к которому была отнесена Застройка, для объектов основного назначения в ее составе (жилых домов, общественных зданий и сооружений) осуществляется собственное отнесение к видам строительной деятельности. Конечно, если планируется возведение Застройки, и на застраиваемой территории отсутствуют существующие объекты недвижимости, то и все объекты основного назначения также будут отнесены к виду строительства – возведение.

При реконструкции существующей застройки вновь создаваемые (размещаемые Проектом застройки) объекты основного назначения, входящие в состав Застройки, относятся к виду строительства – возведение. При приспособлении существующих объектов для целей Застройки, они могут быть отнесены к иным видам строительства, предусмотренным законодательством: реконструкция, реставрация, модернизация, капитальный ремонт. Другие виды строительства: текущий ремонт, благоустройство территории, техническая модернизация – для таких объектов неприменимы.

Присвоение наименования объекту Застройки (объекту строительства) осуществляется при разработке проектной документации на Застройку и указывается, в частности, в экспликации зданий и сооружений раздела «Генеральный план» Проекта застройки. При этом, какие-либо дополнительные реквизиты к наименованию (титулу) не добавляются.

Также, не включается в наименование (титул) и не дополняется к титулу объекта строительства порядковый номер очереди реализации Застройки. Примеры наименования: «Застройка жилого района Лебяжий в г. Минске. Жилой дом № 1 по генплану», или «Застройка жилого района Лебяжий в г. Минске. Средняя общеобразовательная школа № 5 по генплану». А информация о включении объекта Застройки в состав очереди строительства (при наличии) Проекта застройки приводится в разделе «Общая пояснительная записка» проектной документации для объекта Застройки.

В случае реализации Застройки в целом одним инвестором (заказчиком) для разработки проектной документации на отдельные объекты Застройки, размещение которых предусмотрено Проектом застройки не испрашивается дополнительная разрешительная документация. Проектирование и строительство данных объектов осуществляется по разрешительной документации, полученной для Проекта застройки.

В случаях, когда для строительства отдельных жилых домов и объектов социально-гарантированной инфраструктуры привлекаются иные заказчики, выдается дополнительная разрешительная документация на проектирование и строительство таких объектов, состоящая, как правило, только из решения исполкома, в котором указывается заказчик, наименование объекта из состава застройки (согласно экспликации по генплану Застройки) и условие о строгом соблюдении при проектировании и строительстве требований утвержденного Проекта застройки.

Проектная документация разрабатывается с использованием результатов инженерных изысканий и обследований, полученных на предпроектной стадии и при разработке проектной документации на Застройку.

Проектные решения должны соответствовать архитектурно-планировочной концепции, включенной в состав предпроектной документации, и которая проходила общественное обсуждение (при отсутствии утвержденного в установленном порядке проекта детального планирования, охватывающего в полном объеме территорию Застройки) и решениям Проекта застройки.

После утверждения в установленном порядке проектной документации на Застройку (очередь Застройки) заказчиком, застройщиком разрабатываются и утверждаются задания на проектирование отдельных объектов Застройки. В задании указываются, в том числе, основные параметры объекта Застройки, установленные предпроектной документацией, разрешительной документацией, утвержденным Проектом застройки (очередью Застройки), а также стадийность разработки проектной документации по форме, установленной Приложением Ж [6].

Для жилых домов в составе Застройки при разработке индивидуальных проектов, привязке типовых проектов, проектной документации повторного применения в задании на проектирование приводится показатель общей сметной стоимости строительства, а также предельный показатель сметной стоимости 1 квадратного метра общей площади квартир, который не должен превышать установленные законодательством значения при условии их реализации с господдержкой.

Разработанная проектная документация подлежит согласованию заказчиком и территориальным подразделением архитектуры. При этом, в полученном от территориального подразделения архитектуры согласовании (заключении) приводятся констатирующие выводы о соблюдении условий ранее выданной разрешительной документации и соответствии проектных решений требованиям (регламентам) утвержденной в установленном порядке градостроительной документации (с указанием наименования градостроительного проекта и реквизитов его утверждения).

Государственная экологическая экспертиза в отношении объектов, включенных в состав Застройки, при наличии положительного заключения государственной экологической экспертизы по предпроектной либо проектной документации на Застройку, не проводится [19].

Государственная строительная экспертиза проектной документации на объекты в составе Застройки проводится в установленном порядке [2].

Наличие положительного заключения государственной строительной экспертизы по проектной документации на Застройку является основанием для ее утверждения [14].

1.«При изменении и (или) введении в действие новых технических нормативных правовых актов в случае создания объектов долевого строительства утвержденная в установленном порядке проектная документация на строительство многоквартирного жилого дома, в том числе сметная, изменению не подлежит. В иных случаях внесение изменений и (или) дополнений в соответствии с измененными и (или) введенными в действие техническими нормативными правовыми актами в утвержденную в установленном порядке проектную документацию не является обязательным и может осуществляться по усмотрению заказчика, застройщика» [1, ст.51].

Вышеприведенная норма требует от заказчика определить дату, по состоянию на которую при разработке проектной документации и при последующем строительстве будут учтены требования действующих нормативных правовых актов, в том числе технических нормативных правовых актов. После установления этой даты заказчик имеет право самостоятельно принимать решение применять или не применять для объекта строительства вновь вводимые нормативные предписания. Следует отметить, что приняв решение о переходе на новую дату действия НПА, включая ТНПА, участникам проектирования и строительства потребуется учесть все изменившиеся и вновь введенные требования, а не только те, которые по каким-либо обстоятельствам им захотелось учесть в частности.

В отношении Застройки и объектов в ее составе такой датой принято считать дату выдачи комплекта разрешительной документации на предпроектной стадии инвестиционного цикла. В разрешительной документации могут содержаться требования и условия, увязанные с действующим на тот момент законодательством, образующимся комплексом НПА и ТНПА. Поэтому, в дальнейшем, и при проектировании территории Застройки, и отдельных объектов в ее составе заказчик имеет право соблюдать установленные на тот момент требования, а также не вносить изменения в утвержденную им проектную документацию.

2.«Заключение государственной экспертизы по проектной документации утрачивает силу, если производство строительно-монтажных работ на объектах строительства не начато в течение двух лет после его получения» [19, п.4.4].

Данная норма не может распространяться на заключение государственной строительной экспертизы по проектной документации на Застройку, очередь Застройки, в случаях строительства объектов основного назначения в составе Застройки после истечения двух лет (если, конечно производство строительно-монтажных работ на территории Застройки начато в течении двух лет после получения такого заключения). Это естественным образом объясняется тем, что для начала строительства объектов основного назначения необходимо как наличие финансирования, так и подготовленность площадки для строительства, что так же может зависеть от степени реализации самого Проекта застройки.

По отношению к заключению государственной строительной экспертизы на отдельный объект Застройки, который не начат строительством более двух лет, данная норма также не имеет смыслового значения. Так, если бы такая документация была признана неактуальной, и потребовалось выполнить комплекс мероприятий по ее актуализации, то выяснилось бы, что актуализировать особо и нечего: предпроектная документация на Застройку уже не может быть изменена, разрешительная документация тоже, а технические нормы для всех объектов в составе Застройки действуют на дату, указанную в задании на проектирование.

Нормативные подходы к осуществлению комплексной жилой застройки территорий, предусматривающей планомерное возведение зданий и сооружений, связанных единством функцией, процессов, планировочных решений, очередностью осуществления, в первую очередь относящиеся к районам (микрорайонам, кварталам), в которых возведение жилых домов осуществляется одновременно с сооружением общественных зданий социально-гарантированной инфраструктуры, устройством объектов инженерно-транспортной инфраструктуры, благоустройством и озеленением территорий были четко определены в нормативных документах Госстроя СССР. Практическими навыками в разработке такого вида проектной документации обладали региональные проектные организации типа «Гражданпроект».

К сожалению, в 90-е годы исходя из экономической невостребованности такого рода строительства в таких объемах, переработки нормативной правовой базы в строительстве в форму национальных документов, такой вид проектной документации и метод ее формирования остался в нашей стране нормативно неопределенным, а практические навыки проектировщиков были в основном утрачены, за исключением отдельных проектных организаций страны.

Необходимость в реновации подходов к осуществлению комплексной застройки территорий городов возникла в 2003-2004 годы. Первым национальным документом, регламентирующим этот подход в процедурах разработки проектной документации, явилось письмо Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь №02-2-03/2507 от 14.06.2004. В нем содержалось концептуальное положение о разработке проектной документации на отдельные кварталы, микрорайоны, группы жилых домов с общественными зданиями (то есть о комплексной застройке территорий) поэтапно в следующем порядке:

1 ЭТАП – ПРОЕКТ ЗАСТРОЙКИ В СОСТАВЕ: генеральный план (архитектурно-планировочное решение, транспортно-дорожная сеть, организация рельефа, благоустройство и озеленение); инженерные сети и сооружения; организация строительства; экономическая часть (сводный сметный расчет на внутриквартальные инженерные сети и сооружения, подготовку территории, благоустройство и озеленение). 2 ЭТАП: проекты отдельных жилых домов и общественных зданий в соответствии с мощностью, определенной Проектом застройки.

В последующем эти концептуальные положения, с учетом технологических особенностей разработки документации вида «Проект застройки», были регламентированы изменениями № 5 и № 6 СНБ 1.02.06-98 «Порядок определения стоимости разработки проектной документации в строительстве» и в последующем — в Сборнике норм затрат трудовых ресурсов на разработку документации проектного обеспечения строительной деятельности для зданий жилищно-гражданского назначения.

Далее, в 2014 году, при разработке ТКП 45-1.02-295-2014 [17] разработчиками была предпринята попытка установления термина «Проект застройки» с ошибками в определении стадийности разработки (не соответствует принципам структуры формирования проектной документации при двухстадийном проектировании). Данная ошибка, допущенная в примечании к пункту 3.10, в практику действий профессиональных разработчиков не вошла (не применялась). Также, не нашел практического применения термин «Проект застройки» для проектирования промышленных предприятий, так как проектирование промышленных предприятий имеет иные подходы, чем принятые в жилищно-гражданском строительстве.

Применительно к строительной деятельности, в законодательных актах определение термина «Застройка» впервые нормативно установлено в 2019 году [4, ст.1]: «Застройка – совместные возведение, реконструкция на определенной территории капитальных строений (зданий, сооружений) жилищного и социально-культурного назначения, объектов инженерной инфраструктуры, связанных единством объемно-планировочных, технологических решений и очередностью осуществления». Данное определение, как и использованное выше определение «Проект застройки» внесено в проект Кодекса [3], разрабатываемого взамен действующего Закона [1].

В справочной литературе [5] определение схожее: «Застройка – строительство зданий и сооружений на всей территории населенного пункта или ее частях (участок, квартал, район)».

Как видно из определений, Застройка, как принцип комплексного освоения территории, реализуется в населенных пунктах, и не для промышленных целей. Как правило, в большинстве случаев Застройка сопровождается возведением объектов недвижимости (зданий и сооружений), однако, могут быть случаи, когда необходимо снести какие-либо объекты недвижимости, расположенные на территории Застройки, либо реконструировать проложенные по этой территории инженерные сети, транспортные коммуникации.

На первый взгляд может показаться, что Застройка реализуется в градостроительной документации, например, в проекте детального планирования, в графической части которого на чертеже «Эскиз застройки» наносятся транспортные коммуникации, коридоры инженерных сетей, размещение будущих зданий и сооружений с учетом рельефа местности, и иная информация [7]. Вместе с тем, при всей комплексности проработки проектных решений территории, градостроительная документация не содержит конкретных проектных решений, спецификаций и деталей, позволяющих выполнить эти проектные решения в натуре. Для этого разрабатывается проектная документация на Застройку — Проект застройки, содержащий конкретные проектно-строительные решения подлежащие реализации со своей стоимостной составляющей и нормативной продолжительностью строительства для данного объекта проектирования и строительства.

В результате практических действий профессиональных участников в области архитектурной и строительной деятельности за полтора десятилетия установились подходы к реализации Застройки. Отмечается, что самым конструктивным подходом для осуществления комплексной застройки жилых территорий являются принципы, заложенные Министерством архитектуры и строительства в ранее упомянутом письме от 14.06.2004 №02-2-03/2507. Положительной оценки со стороны органов государственной экспертизы заслуживает следующий подход.

Проект застройки – вид проектной документации, предназначенной для комплексного освоения территории новых или реконструируемых жилых районов, микрорайонов, кварталов жилой застройки, других градостроительных, ландшафтных комплексов, ансамблей на основе разработанной и утвержденной градостроительной документации.

ПРОЕКТ ЗАСТРОЙКИ ПРЕДСТАВЛЯЕТ СОБОЙ КОМПЛЕКТ ПРОЕКТНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ, ОПРЕДЕЛЯЮЩЕЙ: комплексное архитектурно-пространственное решение Застройки; использование земельных участков; параметры объектов Застройки, решения по транспортной и инженерной инфраструктуре объектов, предназначенных для обеспечения объектов Застройки; решения по благоустройству и озеленению территории; решения по очередности строительства объектов Застройки; стоимость строительства объектов транспортной и инженерной инфраструктур, благоустройства и озеленения территории.

Проект застройки, разрабатывается на основе утвержденного проекта детального планирования для всей или части охваченной им территории с уточнением и конкретизацией всех его положений.

ПРОЕКТ ЗАСТРОЙКИ ДОЛЖЕН ВЫПОЛНЯТЬСЯ В СЛУЧАЯХ, ЕСЛИ: при разработке градостроительной документации установлена целесообразность комплексного проектирования участка определенной территории в целях уточнения и детализации принятых решений; установлен единый заказчик на территорию предполагаемого строительства объектов различного назначения; необходимость данной разработки установлена правовым актом местного органа исполнительной власти (для случаев, если осуществляется подготовка разрешительной документацией на строительство объектов, предусмотренных для совместного строительства (возведения) на определённой территории).

На стадии разработки архитектурного проекта Застройки определяются композиционное (архитектурно-пространственное) решение архитектурных комплексов, типы зданий и сооружений, очередность их строительства и реконструкции, функциональное использование, инженерное обеспечение, транспортное обслуживание, предусматривается размещение зданий, сооружений и помещений организаций гарантированного социально-бытового обслуживания населения, решаются вопросы организации рельефа, инженерной подготовки территории, использования подземного пространства, рекультивации территории, благоустройства и озеленения, организации строительства, определяется сметная стоимость строительства объектов транспортной и инженерной инфраструктур, благоустройства и озеленения территории. Представляется целесообразным включение в состав архитектурного проекта Застройки паспортов проектов (основных положений и требований) объектов, определяющих (устанавливающих) основные показатели и требования к ним.

В строительном проекте Застройки разрабатываются основные комплекты чертежей в соответствии с СТБ 2255-2012 «Система проектной документации для строительства. Основные требования к документации строительного проекта» по всем разделам, предусмотренным в составе архитектурного проекта Застройки.

Проектная документация на строительство (возведение, реконструкция, и другие виды строительства) отдельных объектов в составе Застройки должна разрабатываться самостоятельным комплектом (без получения отдельного комплекта разрешительной документации для объекта Застройки) с учетом требований, предъявляемых паспортом объекта и определенных заданием на проектирование с целью безусловного обеспечения решений, принятых в утвержденном Проекте застройки.

1. Закон Республики Беларусь «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь» от 05.07.2004 № 300-З (ред. 04.05.2019)

2. Положение о порядке проведения государственной экспертизы градостроительных проектов, архитектурных, строительных проектов, выделяемых в них очередей строительства, пусковых комплексов и смет (сметной документации), утвержденное постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 30.09.2016 № 791 (ред.19.03.2019).

3. Проект Кодекса об архитектурной градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь

4. Закон Республики Беларусь «О государственной экологической экспертизе, стратегической экологической оценке и оценке воздействия на окружающую среду» от 18.06.2016 № 399-З (ред. 15.07.2019)

6. ТКП 45-1.02-298-2014 «Строительство. Предпроектная (предынвестиционная) документация. Состав, порядок разработки и утверждения» (с изм.7)

7. ТКП 45-3.01-284-2014 «Градостроительство. Градостроительный проект детального планирования. Основные положения» (с изм.1)

8. Постановление Совета Министров Республики Беларусь «О некоторых вопросах аттестации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, руководителей, специалистов организаций и индивидуальных предпринимателей, осуществляющих деятельность в области строительства» от 21.03.2014 № 252 (ред. 02.07.2020)

9. Постановление Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от «О некоторых вопросах аттестации руководителей, специалистов организаций и индивидуальных предпринимателей, осуществляющих деятельность в области архитектурной, градостроительной, строительной деятельности, выполнение работ по обследованию зданий и сооружений» 26.03.2014 № 15 (ред. 23.03.2018)

10. Закон Республики Беларусь «О государственной экологической экспертизе, стратегической экологической оценке и оценке воздействия на окружающую среду» от 18.07.2016 № 399-З (ред. 15.07.2019)

11. Постановление Совета Министров Республики Беларусь «О некоторых мерах по реализации Закона Республики Беларусь «О внесении дополнений и изменений в некоторые законы Республики Беларусь по вопросам архитектурной, градостроительной и строительной деятельности» от 01.06.2011 № 687 (ред. 22.04.2019)

12. Постановление Совета Министров Республики Беларусь «О бизнес-планах инвестиционных проектов» от 26.05.2014 N 506 (в ред. 26.10.2018)

13. Постановление Совета Министров Республики Беларусь «О некоторых мерах по совершенствованию архитектурной и строительной деятельности» от 20.02.2007 № 223 (ред. 25.05.2020)

14. Постановление Совета Министров Республики Беларусь «Об утверждении Положения о порядке разработки, согласования и утверждения градостроительных проектов, проектной документации» от 08.10.2008 № 1476 (ред. 14.12.2018)

15. Постановление Совета Министров Республики Беларусь «О Республиканской комиссии по рассмотрению вопросов обоснованности стоимости возведения, реконструкции и реставрации объектов строительства, импортозамещения строительных материалов и оборудования» от 17.10.2014 № 992 (ред. 03.06.2020)

16. Регламент Премьер-министра Республики Беларусь «Регламент представления материалов на рассмотрение Республиканской комиссии по рассмотрению вопросов обоснованности стоимости возведения, реконструкции и реставрации объектов строительства, импортозамещения строительных материалов и оборудования» от 26.08.2015 № 04/200-856

18. Постановление Совета Министров Республики Беларусь «Об утверждении Положения о порядке приемки в эксплуатацию объектов строительства» от 06.06.2011 № 716 (ред. 02.07.2020)

19. Декрет Президента Республики Беларусь «О развитии предпринимательства» от 23.11.2017 № 7 (ред. 08.01.2020)

20. Указ Президента Республики Беларусь от 25.02.2011 № 72 «О некоторых вопросах регулирования цен (тарифов) в Республике Беларусь» (ред. от 24.05.2018)

Источник: gse.by

Чем отличается очередь от этапа строительства

Мы ВКонтакте

JS: 2.15.22
CSS: 4.9.20
jQuery: 3.6.1

DataForLocalStorage: 2022-10-05 06:46:13-standard

jQuery
jQuery UI
Bootstrap
Font Awesome

Виталий Никифоров (Советник)

Гражданское судопроизводство

Законодательство Защита и безопасность

Консультации по защите гражданских прав, взысканию долгов, приказному и исковому производству, судебному разбирательству и представительству в суде.

Консультация онлайн # 172191

Раздел: Гражданское судопроизводство
Автор вопроса: Nick Studylaw
Дата: 15.09.2009, 11:20 Консультация неактивна
Поступило ответов: 0

Добрый день, уважаемые эксперты! Интересует следующий вопрос в отношении регулирования договоров подряда.

МДС 81-35.2004 и МДС 11-15.2001 устанавливают право заказчика разбить объект капитального строительства на пусковые комплексы и очереди строительства, а также определяют эти термины.
Вместе с тем, Градостроительный кодекс РФ (ст. 48, 51, 52) и Гражданский кодекс РФ (ст. 708, 753) оперируют терминами «этап строительства» и «этап работ» соответственно.
Определение термина «этап строительства» содержится в Положении о составе разделов проектной документации и требований к их содержанию (утв. постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 № 87). Легального определения термина «этап работ» я не встречал.

В интересующем нас договоре подряда выделены пусковые комплексы, вместе с тем, этапы работ в тексте договора и его приложений никак не выделены. Экспертизой из одного пускового комплекса были выделены еще пять пусковых комплексов, при этом состав и стоимость работ никак не были изменены. В общем, просто один пусковой комплекс был разбит еще на пять штук.

Вопросы:
— Как соотносятся между собой термины «пусковой комплекс», «очередь строительства», «этап строительства» и «этап работы»? Представляют они собой одно и то же или же это разные понятия?
— Если в тексте договора выделены пусковые комплексы, но они никак не обозначены как этапы работы, то переходит ли на заказчика риск случайной гибели результата работы после приемки им отдельного пускового комплекса?

Прошу ответ подкрепить ссылками на нормативную базу и судебную практику (если таковая сложилась).

Мини-форум консультации # 172191

Nick Studylaw:
Здравствуйте. Немного не поняла, какую цель вы преследуете, но по договорам, не содержащим в себе этапы работ, (Примичание: Для строительной отрасли Постановлением Госкомстата России от 11 ноября 1999 г. N 100 утверждена обязательная учетная документация. Это «Акт о приемке выполненных работ» (форма N КС-2), «Справка о стоимости выполненных работ и затрат» (форма N КС-3), «Акт приемки законченного строительством объекта» (форма N КС-11), «Акт приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией» (форма N КС-14))- такие акты носят чисто информативный характер. В этом случае подписание промежуточных актов сдачи-приемки не влечет для сторон правовых последствий (таких, как переход риска случайной гибели результата работ и обязанности заказчика оплатить его). На это обстоятельство указывает и п. 18 Обзора практики разрешения споров по договорам строительного подряда (Приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 24 января 2000 г. N 51).
Соответственно, подписывая такой акт, заказчик не принимает результата работ, а риски случайной гибели продолжает нести подрядчик.
По поводу понятий: Я считаю, что это разные понятия. Первые два- вы сами нашли — Пусковой комплекс:

«. 3.12. Пусковой комплекс включает в себя несколько объектов (или их частей) основного производственного и вспомогательного назначения, энергетического, транспортного и складского хозяйства, связи, внутриплощадочных инженерных коммуникаций, благоустройств и других объектов, являющихся частью стройки или ее очереди, ввод которых в эксплуатацию обеспечивает выпуск продукции или оказание услуг, предусмотренных проектом, и нормальные условия труда для обслуживающего персонала согласно действующим нормам. «

Извлечение из документа:

Постановление Госстроя РФ от 05.03.2004 N 15/1
«Об утверждении и введении в действие Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации»
(вместе с «Методикой . МДС 81-35.2004»)

«. 3.13. Под очередью строительства рассматривается часть строительства, состоящая из группы зданий, сооружений и устройств, ввод которых в эксплуатацию обеспечивает выпуск продукции или оказание услуг, предусмотренных проектом. Очередь строительства может состоять из одного или нескольких пусковых комплексов. » Извлечение из документа: Постановление Госстроя РФ от 05.03.2004 N 15/1
«Об утверждении и введении в действие Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации»
(вместе с «Методикой . МДС 81-35.2004»)
Этап работ — это единичный шаг ( цикл) действия, приводящего к какому -либо результату (пример: для сбора табурета потребуется: 1. привинтить ножку 1, ножку 2 и т. д.) так этапом будет считаться — некая последовательность действий, приводящая к цели. Думаю, что вы это сами понимаете. Наверное для суда более убедительным будет Ваш довод по аналогии.

Привидите в пример термин «работы» -виды деятельности, в которых само выполнение работы считается основным результатом деятельности и подлежит оплате в зависимости от объема работ, продолжительности их исполнения. Например, строительные, монтажные, земляные, ремонтные работы. Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б. «Современный экономический словарь» (ИНФРА-М, 2006). Вы уж извините, но мне хотелось хоть чем-то вам помочь.

Этап строительства — вы тоже нашли.
Это — разные понятия.

Цитата: E-LIKA

Этап работ — это единичный шаг ( цикл) действия, приводящего к какому -либо результату (пример: для сбора табурета потребуется: 1. привинтить ножку 1, ножку 2 и т. д.) так этапом будет считаться — некая последовательность действий, приводящая к цели. Думаю, что вы это сами понимаете. Наверное для суда более убедительным будет Ваш довод по аналогии.

Привидите в пример термин «работы» -виды деятельности, в которых само выполнение работы считается основным результатом деятельности и подлежит оплате в зависимости от объема работ, продолжительности их исполнения. Например, строительные, монтажные, земляные, ремонтные работы. Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б. «Современный экономический словарь» (ИНФРА-М, 2006). Вы уж извините, но мне хотелось хоть чем-то вам помочь.

Спасибо, E-LIKA, мне Ваше мнение интересно! Почему в мини-форум, а не в форму ответа?
Не совсем Вы меня убедили (нет нпа и судебной практики), словарь к делу не пришьешь )))
Тут есть некоторые ньюансы.

Цитата: E-LIKA

В этом случае подписание промежуточных актов сдачи-приемки не влечет для сторон правовых последствий (таких, как переход риска случайной гибели результата работ и обязанности заказчика оплатить его

В том-то и вся соль, что приемка промежуточных работ не влечет перехода рисков, а приемка этапов работ — влечет )))

Цитата: E-LIKA

Это — разные понятия

В том-то и дело, есть подозрение, что это одно и тоже, только разными словами.
Подвигнуло к этому Определение ВС РФ от 18.07.2007 № 59-Г07-10. Как разъяснил суд, возможность подготовки проектной документации на отдельные этапы строительства и выдача разрешения на эти этапы согласуется с условиями, при которых допускается ввод объектов капитального строительства в виде отдельных очередей, пусковых комплексов, что не противоречит ч. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ.

Хотелось бы определить четкую грань между этапами работ и пусковыми комплексами или уяснить, что пусковые комплексы (очередь строительства) — это промежуточные работы (или наоборот, этапы работ).

Nick Studylaw:
Хорошее замечание. Я — стараюсь. ))
А Вы не пробовали разграничить «комплекс» — и «этап», так.. Комплекс, по трактовке- это (если грубо) НЕСКОЛЬКО этапов. А Этап — это работа в единственном числе?
Я бы еще посоветовала прочесть журнал «Юрист компании» № 7, 2009 рубрику — по делу. (Если не сможете найти, я могу вам отсканировать или скинуть по факсу. Статья прямо так и называется — распределение рисков в договоре подряда. Как заказчику не оказаться в ловушке договорных условий.
Это ссылка — (постановление Центрального округа от 05.06.08 № А68-6364/07-235/2).

Цитата: E-LIKA

А Вы не пробовали разграничить «комплекс» — и «этап», так.. Комплекс, по трактовке- это (если грубо) НЕСКОЛЬКО этапов. А Этап — это работа в единственном числе?

дело в том, что проанализировав практику увидел, что все поступают по разному:
Комплекс = этап, 2-3 комплекса = этап, 2-3 этапа = комплекс/очередь и др.

Цитата: E-LIKA

Это ссылка — (постановление Центрального округа от 05.06.08 № А68-6364/07-235/2).

Посмотрел постановление, спасибо.
Дело в том, что по ГК в отношении строительного подряда есть 2 положения относительно перехода рисков.

1. Риски до приемки объекта строительства, предусмотренного договором, несет подрядчик (п. 1 ст. 741).
В этом случае речь идет об объекте капитального строительства в целом (скажем, законченный строительством дом), при этом этапы не выделены, приемка и оплата промежуточных работ не влечет перехода рисков (п. 18 Обзора практики разрешения споров по договорам строительного подряда (Приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 24 января 2000 г. N 51)).

2. Риски после приемки отдельного этапа работ лежат уже на заказчике (п. 3 ст. 753).
В этом случае строительство объекта (к примеру, жилого комплекса) разбито на несколько этапов. Для примера, 2 дома с общими коммуникациями — 1 этап, магазин — 2 этап, детский сад — 3 этап, что предусмотрено договором подряда. В этом случае, после принятия 1-го этапа на заказчика переходят риски гибели двух домов, приемке 2-го — риски гибели магазина, при приемке 3-го — риски гибели детского сада.

Вроде бы все понятно, но тут появляются . пусковые комплексы ))) И вертеть можно как угодно, например:
1 пусковой = 1 этап (2 дома),
2 пусковой = 2 этап + 3 этап (магазин + детский сад),
или так:
1 очередь:
1 пусковой = 1-ый дом,
2 пусковой = 2-ой дом,
3 пусковой = гараж под обоими домами;
2 очередь:
1 пусковой = цокольный этаж магазина,
2 пусковой = пристрои к магазину,
3 пусковой = верхние этажи магазина;
3 очередь = детский сад.
Ну, во втором случае, опять все ясно 1 очередь = 1 этап, 2 очередь = 2 этап, 3 очередь = 3 этап. Пусковые выступают в роли промежуточных работ.

Так вот, если в тексте договора (который был составлен, ясное дело, в соответствии в заключением экспертизы) отсутствует слово «этап», но выделены пусковые комплексы, то не рассматривается ли это как пусковой = этап? Приведенное Определение ВС РФ от 18.07.2007 № 59-Г07-10 говорит, что можно рассматривать отдельные очереди, пусковые комплексы как этапы строительства (в смысле, придаваемом ГрК РФ), но, естественно, прямо это не устанавливает и ничего не говорит про этапы работ (в смысле ГК РФ).

Nick Studylaw:
Доброе утро! Думаю, что от меня не много помощи, но мне самой хочется разобраться. Согласно статьи ЮК, автор Данила Актянов, юрист консалтинговой компании «Тимборн», считает, что «Если этапы работ не отражены в договоре, риск к заказчику не переходит». Кроме того, если есть возможность определить ОЧЕРЕДЬ, то, даже если сторонами не определены в договоре этапы, ОЧЕРЕДЬ — в любом случае будет считаться этапом.(Я просто помню БТИ-шный план, в нем всегда прописывают ОЧЕРЕДИ). Кроме того, если (теоретически) возможно определить объект как отдельный этап и оформить его в соответствии с законом как объект недвижимости, думаю, он также будет в суде признан ЭТАПОМ (объект не будет считаться объектом незавершённого строительства). но если ваш случай не порождает таких последствий, то тогда нужно настаивать на том, что таким вот текстом, стороны определили, что «пусковой комплекс»= этапу.
Сейчас, пообщавшись с Вами, уже на 100% уверена в пробеле законодательства.

ОЧЕРЕДЬ — в любом случае будет считаться этапом.(Я просто помню БТИ-шный план, в нем всегда прописывают ОЧЕРЕДИ). Кроме того, если (теоретически) возможно определить объект как отдельный этап и оформить его в соответствии с законом как объект недвижимости, думаю, он также будет в суде признан ЭТАПОМ (объект не будет считаться объектом незавершённого строительства).

Возможность оставлять сообщения в мини-форумах консультаций доступна только после входа в систему.
Воспользуйтесь кнопкой входа вверху страницы, если Вы зарегистрированы или пройдите простую процедуру регистрации на Портале.

Источник: rfpro.ru

Что такое этапы строительства. Очередь строительства и пусковой комплекс. Что это и как определяются? Определение реконструкция градостроительный кодекс

Организация — дело сложное и требующее как наличия специфических знаний, так и систематического подхода, без которого процедура строительства может быть нарушена, сроки сорваны, а технология работ не соблюдена. Для того чтобы процесс строительства шел своим чередом, требуется разбить его на этапы, продумать и разработать каждый из них, и в выполнении придерживаться составленного плана. Из чего бы ни был построен дом, в его возведении можно выделить этапы, описанные ниже.

Основные этапы строительства дома

Нулевым этапом строительства коттеджа считается поэтапное проведение подготовительных работ, куда входят выбор участка, геологические изыскания, разработка проектной документации, получение различных согласований и разрешений, а также земляные работы на территории будущей строительной площадки. После его завершения всех этих процедур можно переходить к возведению фундамента, который служит основой любого дома.

Первый этап строительства — возведение фундамента

В процессе проектирования дома, для него выбирается подходящий тип фундамента. Выбор производится по совокупности показателей, куда входит тип самого здания, вид почвы, глубина залегания грунтовых вод, климатические особенности и прочие.

В зависимости от типа фундамента, в его сооружение входит закладка блоков или фундаментных плит, забивание или закручивание свай, монтаж арматуры и заливка бетонного раствора. После этого фундамент долен выстояться. На это требуется не меньше 28 дней, причем в зависимости от климатических условий, данный срок может быть увеличен.

Остальные этапы строительства и отделки

Далее строительство дома идет поэтапно, причем важно как строгое соблюдение последовательности этапов, так и соответствие технологии проведения каждого из них. После того, как фундамент будет готовым для дальнейших работ, можно приступить к их проведению:

• Гидроизоляция фундамента . Работы в этом направлении проводятся и до его заливки, сейчас же гидроизоляция нужна, чтоб полностью пресечь попадание влаги из фундамента в стены. Если упустить этот момент, вода пойдет вверх, разрушая как верх фундамента, так и стены. Материал, содержащий избыточное количество влаги будет подвержен грибковому и бактериальному заражению, и будет разрушаться в разы быстрее, чем при наличии качественной гидроизоляции.
• Возведение стен. Скорость и стоимость этой процедуры, в первую очередь, зависит от выбранного материала. Для этого могут использоваться деревянные брус или бревно, кирпич, различные виды строительных блоков, в также бетон в чистом виде, если планируется возведение монолитного дома.
• Когда готовы стены, можно приступать к монтажу кровли. Выбор типа кровли и материала для нее находится в прямой зависимости от архитектурных особенностей здания, а также таких факторов, как величина снеговой нагрузки и прочих.
• Когда здание подведено под крышу, можно переходить к следующему этапу. Если для строительства выбраны деревянные материалы, на этой стадии делают перерыв, приходящийся, как правило, на зиму, чтоб здание прошло усадку, после чего работы можно продолжать.
• Внутренние работы. К ним относятся монтаж пола и потолка, возведение перегородок, монтаж инженерных систем.
• Отделочные работы. Под этим термином подразумевается поэтапное проведение финишной отделки всех поверхностей, установка розеток и выключателей, установка дверей и окон, а также сантехнических приборов и прочие работы, характеризующие последнюю стадию строительства.
• Завершаются поэтапное возведение дома благоустройством прилегающего участка. Для него выбирается стиль ландшафтного дизайна, производится планировка участка, обустраиваются подъездные и пешеходные дорожки. Производится дренаж и орошение участка, высадка зеленых насаждений и прочие работы, которые в дальнейшем позволят достичь большей декоративности и комфорта.

Для того чтобы иметь представление о возведении дома и последовательности его этапов, следует знать еще один термин — стадия строительства. Используя его, можно оценить, на каком этапе находится в данный момент процесс строительства дома. Выделяют следующие стадии:

• Стадия первая — залитый фундамент. Это означает, что достаточно большая часть работ уже позади, основание для возведения создано, но дальше еще предстоит сделать многое.
• Возведение коробки дома . Купить дом на этой стадии — это приобрести только стены, правда, стоящие на фундаменте, но дому еще далеко до полной готовности.
• Следующая стадия строительства — дом под крышей. Это уже больше похоже на готовый дом, однако, невыполненными остаются внутренние работы, которые требуют как времени, так и больших вложений.
• Стадия черновой отделки. Полы-потолки-перегородки сделаны, уложено напольное покрытие, проведены инженерные системы. Разумеется, определенные затраты еще предстоят, но основная часть работ закончена. Сегодня риэлтерские и строительные компании часто продают дома и квартиры на стадии черновой отделки, что позволяет покупателю сэкономить средства при покупке и провести отделку «под себя», а производитель получает выручку раньше, чем этого можно было ожидать.
• Полная готовность. Достигается после проведения финишной отделки, установки сантехники и прочих работ, характеризующих готовность объекта.

Под процессом строительства дома понимают ту строгую последовательность этапов, нарушать которую не то, что нежелательно — просто невозможно. При нарушениях в процессе конечный результат будет, мягко говоря, непредсказуемым. Процесс строительства — это проведение каждого из этапа в той последовательности, которые диктует проект и здравый смысл. Аналогичными понятиями считаются такие термины как процедура и последовательность строительства дома.

К нему относится и строгое соблюдение технологии каждого из этапов, нарушения недопустимы и в этой части. К сожалению, в жизни достаточно часто встречается халтура в строительстве, и, затевая постройку дома, неплохо иметь хотя бы начальные знания в этой области, чтоб иметь возможность осуществлять контроль над качеством производства каждого этапа самостоятельно.

Этапы строительства монолитного дома

Одно из перспективных направлений современного строительства — это возведение монолитных домов . Ранее таким способом возводили только промышленные сооружения, но с расширением разработок в этой области, у специалистов появилась возможность возводить качественные, недорогие, а главное, «быстрые» дома. Эти особенности достигаются использованием специфики этого типа строительства.

Традиционное возведение монолитных домов

Данная технология подразумевает использование опалубки для заливки стен дома с готовым каркасом, сваренным заранее из арматуры. Позволяет использовать свободную планировку и достигнуть значительной экономии при строительстве, так как бетон является одним из самых дешевых материалов. К этому можно добавить увеличение скорости процесса, что также позволяет сократить расходы, в этом случае, на оплату труда. Готовые затвердевшие бетонные стены подвергают утеплению, что дает возможность получить комфортное и недорогое жилье.

Использование несъемной опалубки

В последние годы в монолитном строительстве коттеджей особо широкое распространение получила технология с использованием несъемной опалубки. Она позволяет обеспечить еще более высокую скорость, а также сразу после заливки стен получить их теплыми и пригодными к дальнейшей отделке. Суть е состоит в том, что для заливки применяют готовые элементы несъемной опалубки, произведённые из полистирола. После заливки они не убираются, служа утеплением основой для дальнейшей отделки.

При выборе любого из способов, процесс поэтапного строительства дома проходит, в общем-то, одинаково: возводят опалубку, и внутрь получившейся конструкции при помощи бетонных насосов закачивают раствор. Для уплотнения раствора и повышения качества заливки, используется специальный инструмент — строительный вибратор. Его применение позволяет получить бетон, не содержащий воздушных включений, и получить надежные и прочные стены. Данная технология является одной из самых перспективных в последние годы.

Учитывая актуальность темы и по сей день:

Закон Республики Беларусь от 05.07.2004 г. №300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь» статья 1 трактует это так:

Пусковой комплекс – определенная проектной документацией часть объекта, предназначенная для обслуживания части объекта основного назначения, которая может самостоятельно эксплуатироваться и обеспечивать в числе прочего выпуск продукции, производство работ, оказание услуг;
очередь строительства – определенная проектной документацией на возведение, реконструкцию, реставрацию, капитальный ремонт, благоустройство объекта часть объекта основного назначения, которая может самостоятельно эксплуатироваться и обеспечивать в числе прочего выпуск продукции, производство работ, оказание услуг, а также может включать один или несколько пусковых комплексов;
Далее, чтобы немного прояснить ситуацию смотрим ТКП 45-1.03-161-2009″ОРГАНИЗАЦИЯ СТРОИТЕЛЬНОГО ПРОИЗВОДСТВА»:
п.10.3.1 Проект организации строительства объекта должен разрабатываться на полный объем строительства (объект), предусмотренный проектом.
При строительстве объекта по очередям проект организации строительства должен разрабатываться на каждую очередь строительства с учетом осуществления строительства на полное развитие.
При строительстве объекта с выделением пусковых комплексов проект организации строительства должен разрабатываться на полный объем строительства с учетом выделения пусковых комплексов.

Пусковой комплекс выделяется не для того, что-бы продлить срок строительства! Основная причина — жизненная необходимость ввода части объекта.Например:
Первый объект — микрорайон(квартал) , у вас 4 улицы (вокруг него) Вторым объектом вы строите дома вдоль одной из улиц. Что бы их ввести Вам необходимо обеспечить к ним проезд (т.е. сдать в эксплуатацию одну из улиц) А в объекте у Вас четыре. Тогда Вы выделяете в 1 пусковой комплекс — одну улицу — форсируете именно ее и сдаете. Так же и с магистральными сетями.
если сооружение предназначена для обслуживания объекта — это пусковой, если же может быть самостоятельной единицей — очередь (напр. часть дороги(со всеми коммуникациями (освещение, светофоры, ливневка) можно выделить в отдельную очередь, т.к. она может эксплуатироваться самостоятельно, а наружное освещение участка дороги — только в пусковой (т.к. оно хоть и может эксплуатироваться самостоятельно, и может освещать дорогу, но она служит для обслуживания дороги, т.е. нафиг она нужна без дороги)

Отличие очередей от пусковых:
Очередь — может самостоятельно эксплуатироваться, (как самостоятельная единица)
Пусковой — тоже может самостоятельно эксплуатироваться, но все-таки СЛУЖИТ ДЛЯ ОБСЛУЖИВАНИЯ объекта основного назначения

В дополнение для лучшего понимания:
Ко́мплекс (лат. Complex — связь, сочетание) — система, совокупность чего-либо (Википедия)
Систе́ма (от др.-греч. σύστημα — целое, составленное из частей; соединение) — множество элементов, находящихся в отношениях и связях друг с другом, которое образует определённую целостность, единство (Википедия)
Очередь — определённый порядок в следовании или в движении чего-либо или кого-либо.(Википедия)

ввод пусковых осуществляется в пределах ПОСа очереди, причем ключевое слово — «в пределах ПОСа очереди» т.е, главное что бы все пусковые были закончены в срок определенный в ПОСе для очереди строительства.
Попробую объяснить: Разрешение на строительство объекта Вы получаете с момента начала производства работ на столько месяцев, сколько Вам определили по ПОСу. Т.к. при выделении на одном объекте пусковых комплексов продолжительность строительства будет посчитана на объект в целом (а не 1пусковой+2пусковой+. N пусковой) с учетом совмещения работ, а не отдельно на каждый пусковой (скорее всего продолжительность будет равна продолжительности самого длинного пускового+немного на совмещение) , то и сдавая все пусковые (не важно в какой последовательности и с какими перерывами между ними) вы должны уложиться в срок, отведенный для всего объекта в целом. Если же у вас объект разбит по очередям — продолжительность в ПОСе будет определена для каждой очереди, независимо друг от друга и Вы сможете получать разрешение на производство работ на каждую очередь отдельно и независимо друг от друга.

Часто возникает необходимость в разбивке объекта на пусковые. Это возможно без прохождения экспертизы, если было получено положительное заключение на объект в целом (на весь объект).

В этом случае проектировщик по заданию заказчика выделяет пусковой (это прописано в «положении о порядке проведения государственной экспертизы градостроительных проектов, ……… в п.16 последний абзац (для РБ) в редакции Постановления Совмина №687 от 01 июня 2011г.) И акт приемки подписывается на каждый пусковой комплекс (Т.е. приемка пускового комплекса — это полноценная приемка с участием госкомиссии, пожарных, санэпидемстанции и т.д.) Поясню Заказчик направляет письмо проектировщику с просьбой разделить объект на 2 пусковых и указывает, что должно войти в каждый из них. Проектировщик составляет доп.соглашение на объект и выделяет отдельные Сводные сметные расчеты(ССР) на каждый пусковой в отдельности. ПОС (продолжительность строительства объекта) остается как был без изменений(никто его не трогает). А сумма сводок по пусковым должна быть равной общему ССР – посчитанной для объекта в целом.

объект может делится сначала на очереди, а очереди в свою очередь на пусковые, а можно объект сразу делить на пусковые, без выделения очередей.

немного сбивчиво, но постарался изложить наиболее часто задаваемые вопросы. вопросы. Ответ Можно обсудить при желании.

«…застройщик или заказчик должен подготовить земельный участок для строительства и объект капитального строительства для реконструкции или капитального ремонта, а также передать лицу, осуществляющему строительство, материалы инженерных изысканий, проектную документацию, разрешение на строительство. При необходимости прекращения работ или их приостановления более чем на шесть месяцев застройщик или заказчик должен обеспечить консервацию объекта капитального строительства» (ст.52).

Главная, Градостроительный кодекс РФ, Статья 52

6. Лицо, осуществляющее строительство, обязано осуществлять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства в соответствии с заданием застройщика или заказчика (в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора), проектной документацией, требованиями градостроительного плана земельного участка, требованиями технических регламентов и при этом обеспечивать безопасность работ для третьих лиц и окружающей среды, выполнение требований безопасности труда, сохранности объектов культурного наследия. Лицо, осуществляющее строительство, также обязано обеспечивать доступ на территорию, на которой осуществляются строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства, представителей застройщика или заказчика, органов государственного строительного надзора, предоставлять им необходимую документацию, проводить строительный контроль, обеспечивать ведение исполнительной документации, извещать застройщика или заказчика, представителей органов государственного строительного надзора о сроках завершения работ, которые подлежат проверке, обеспечивать устранение выявленных недостатков и не приступать к продолжению работ до составления актов об устранении выявленных недостатков, обеспечивать контроль за качеством применяемых строительных материалов.

7. Отклонение параметров объекта капитального строительства от проектной документации, необходимость которого выявилась в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта такого объекта, допускается только на основании вновь утвержденной застройщиком или заказчиком проектной документации после внесения в нее соответствующих изменений в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Статья 52

3) юридических лиц, созданных публично-правовыми образованиями (за исключением юридических лиц, предусмотренных пунктом 1 настоящей части), в случае заключения указанными юридическими лицами договоров строительного подряда в установленных сферах деятельности (в областях, для целей осуществления деятельности в которых созданы такие юридические лица), а также коммерческих организаций, в уставных (складочных) капиталах которых доля указанных юридических лиц составляет более пятидесяти процентов, в случае заключения такими коммерческими организациями договоров строительного подряда с указанными юридическими лицами или в случае выполнения такими коммерческими организациями функций технического заказчика от имени указанных юридических лиц;

3.2. В случае выдачи разрешения на отдельные этапы строительства, реконструкции объектов капитального строительства индивидуальные предприниматели или юридические лица, являющиеся членами саморегулируемой организации в области строительства, реконструкции объектов капитального строительства (если иное не предусмотрено настоящей статьей), могут привлекаться застройщиком или техническим заказчиком на основании договора строительного подряда на осуществление отдельных этапов строительства, реконструкции объекта капитального строительства.

Этап строительства определение градостроительный кодекс

Проектная документация в отношении отдельного этапа строительства разрабатывается в объеме, необходимом для осуществления этого этапа строительства. Указанная документация должна отвечать требованиям к составу и содержанию разделов проектной документации для объектов капитального строительства, установленным Постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 № 87.

Под этапом строительства понимается строительство одного из объектов капитального строительства, строительство которого планируется осуществить на одном земельном участке, если такой объект может быть введен в эксплуатацию и эксплуатироваться автономно, то есть независимо от строительства иных объектов капитального строительства на этом земельном участке, а также строительство части объекта капитального строительства, которая может быть введена в эксплуатацию и эксплуатироваться автономно, то есть независимо от строительства иных частей этого объекта капитального строительства.

Вид строительства по градостроительному кодексу

По результатам указанной в части 9 настоящей статьи проверки орган местного самоуправления направляет проект правил землепользования и застройки главе муниципального образования или в случае обнаружения его несоответствия требованиям и документам, указанным в части 9 настоящей статьи, в комиссию на доработку. 11. Глава муниципального образования при получении от органа местного самоуправления проекта правил землепользования и застройки принимает решение о проведении публичных слушаний по такому проекту в срок не позднее чем через десять дней со дня получения такого проекта. 12.

При таком виде строительства не производится реконструкция и/или расширение существующих производственных площадей. Расширение действующих предприятий – создание и/или увеличение новых/существующих объектов, цехов на действующем учреждении. Объекты не ставят на самостоятельный баланс после документального оформления, связанного с вводом в эксплуатацию. Иначе говоря, результатом любого из перечисленных видов капитального строительства является объект. Строительство – развивающаяся отрасль, в процессе которой появляются готовые объекты по функционалу производственного/непроизводственного назначения и инфраструктуры.

Разъясните понятия — Этап строительства, Пусковой Комплекс, Очередь строительства

Мы проектируем автомобильную дорогу, заказчик сформулировал задание в виде первого этапа строительства, однако потом пришел к выводу, что и этот этап хочет разделить на 2 независимых этапа. Чтобы не было тавтологии мы обозначили это разделение «пусковыми комплексами» (ПК). Эксперт ПОС дал замечание о том, что понятие пускового комплекса в законодательстве РФ не определено, в связи с чем, нам нужно либо все объединить, либо заменить ПК на законодательное понятие «этап».

Проектная документация в отношении отдельного этапа строительства разрабатывается в объеме, необходимом для осуществления этого этапа строительства. Указанная документация должна отвечать требованиям к составу и содержанию разделов проектной документации, установленным настоящим Положением для объектов капитального строительства.

Статья 52 ГрК РФ

2.1. Индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, не являющиеся членами саморегулируемых организаций в области строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, могут выполнять работы по договорам строительного подряда, заключенным с застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, региональным оператором, в случае, если размер обязательств по каждому из таких договоров не превышает трех миллионов рублей.

8. В случае обнаружения объекта, обладающего признаками объекта культурного наследия, в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта лицо, осуществляющее строительство, должно приостановить строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, известить об обнаружении такого объекта органы, предусмотренные законодательством Российской Федерации об объектах культурного наследия.

Что относится к объектам капитального строительства: что гласит Градостроительный кодекс

ОКС предполагают поэтапное выполнение строительных работ: проектных, монтажных, пуско-наладочных. Все это требует значительных денежных вложений. Капитальное строение должно соответствовать законодательным и правовым нормам, а также нормам строения, принятым в конкретном городе или районе. Некапитальные объекты не имеют указанных характеристик – зачастую они размещаются без разрешительных документов, не имеют фундамента и легко транспортируются. Такие объекты используются непродолжительное время, после окончания которого они подлежат разбору.

Уважаемый Алексей. В градостроительном кодексе (статья 52-ая) можно ознакомится с типами объектов, которые не относятся к капитальным постройкам, а именно: подпункт 1: гараж, или постройка на участке, выделенном для садоводческой деятельности. Подпункт 2: навесы, киоски и прочее. Подпункт 3: вспомогательные сооружения.

То есть в законе перечислены далеко не все объекты, которые могут быть признаны не капитальными. Что бы узаконить такой статус, нужно обратиться в службу техинвентаризации, они правомочны выдать такое заключение. С уважением.

Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г

2. Подготовка проектов межевания застроенных территорий осуществляется в целях установления границ застроенных земельных участков и границ незастроенных земельных участков. Подготовка проектов межевания подлежащих застройке территорий осуществляется в целях установления границ незастроенных земельных участков, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства, а также границ земельных участков, предназначенных для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения.

7. В целях соблюдения права человека на благоприятные условия жизнедеятельности, прав и законных интересов правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства публичные слушания по проекту планировки территории и проекту межевания территории проводятся с участием граждан, проживающих на территории, применительно к которой осуществляется подготовка проекта ее планировки и проекта ее межевания, правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на указанной территории, лиц, законные интересы которых могут быть нарушены в связи с реализацией таких проектов.

Определение реконструкция градостроительный кодекс

Результатом работ связанных с утеплением лоджии является: — изменение технико-экономических показателей здания. Таким образом, работы по устройству проемов с усилением, при котором несущая способность обеспечена, не являются реконструкцией Не совсем понятен вопрос, если уже В панельном многоквартирном здании в квартире на первом этаже произвели работы.

N 16-14/63 «О правильном толковании терминов «новое строительство» , «капитальный ремонт», «реконструкция», «расширение» В связи с поступающими запросами от территориальных органов Госархстройнадзора России по правильному толкованию терминов «новое строительство», «капитальный ремонт», «реконструкция», «расширение» Главгосархстройнадзор России разъясняет.

25 Июл 2018 4291

Что является этапом строительства, может ли «нулевой цикл» быть этапом строительства, как документально оформить окончание и принятие работ по отдельному этапу строительства — эти и другие вопросы, с которыми специалисты сталкиваются на практике, рассмотрены в данной статье. Актуальность этих вопросов продиктована и тем, что в нормативно-законодательной базе нередко данные понятия раскрыты не полностью.

Строительство любого объекта представляет собой сложный комплекс работ, состоящий из следующих один за другим этапов на протяжении продолжительного периода времени. Условиями договора подряда может быть определена сдача работ заказчику либо по мере выполнения всего объема работ, либо по этапам.
На практике встречаются различные виды приемки: промежуточная, частичная, приемка отдельных этапов работ. Зачастую схожесть понятий и неоднозначное закрепление в договоре строительного подряда конкретных взаимоотношений сторон по сдаче-приемке результатов работ может приводить к спорным ситуациям. Четкое разграничение имеет принципиальное значение для распределения рисков случайной гибели или случайного повреждения результата работ. В случае принятия промежуточных работ, не относящихся к отдельному этапу, действует общее правило о распределении рисков, а при принятии отдельного этапа работ распределение рисков регулируется специальным правилом. Ниже мы остановимся на приемке отдельных этапов работ (этапа строительства).

Что является этапом работ (этапом строительства)?

По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену (п. 1 ст. 740 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 753 ГК РФ заказчик, получивший сообщение подрядчика о готовности к сдаче результата выполненных по договору строительного подряда работ либо, если это предусмотрено договором, выполненного этапа работ, обязан немедленно приступить к его приемке. При этом в соответствии с п. 3 ст.

753 ГК РФ заказчик, предварительно принявший результат отдельного этапа работ, несет риск последствий гибели или повреждения результата работ, которые произошли не по вине подрядчика. Данной норме корреспондирует и п. 1 ст. 741 ГК РФ, предусматривающий, что риск случайной гибели или повреждения объекта строительства, составляющего предмет договора строительного подряда, до приемки этого объекта заказчиком несет подрядчик.

Следует отметить, что ГК РФ не раскрывает подробно, что понимается под отдельным этапом работ (этапом строительства), выполняемых по договору строительного подряда.

Понятие этапа строительства содержится в п. 8 Положения о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 г. № 87, в п. 2 Положения об организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 05.03.2007 г. № 145, в п. 3.2.1 Методологических положений по системе статистических показателей, разрабатываемых в статистике строительства и инвестиций в основной капитал, утвержденных приказом Росстата от 11.03.2009 г. № 37 (согласованы с Минэкономразвития России и введены в действие с 1 июня 2009 г.). Исходя из указанных документов, этапом строительства является строительство одного из объектов капитального строительства, строительство которого планируется осуществить на одном земельном участке, если такой объект может быть введен в эксплуатацию и эксплуатироваться автономно, т. е. независимо от строительства иных объектов капитального строительства на этом земельном участке, а также строительство части объекта капитального строительства, которая может быть введена в эксплуатацию и эксплуатироваться автономно, т. е. независимо от строительства иных частей этого объекта капитального строительства.

Согласно данному определению этапа им, по сути, может быть только то, что в том же приказе Росстата от 11.03.2009 г. № 37 и в других официальных документах именуется «очередью строительства» и «пусковым комплексом». Практически лишь они способны быть частью объекта капитального строительства, которая может быть введена в эксплуатацию и эксплуатироваться автономно, т. е. независимо от строительства иных частей этого объекта капитального строительства.

Очередь строительства — часть строительства, состоящая из группы зданий, сооружений и устройств, ввод которых в эксплуатацию обеспечивает выпуск продукции или оказание услуг, предусмотренных проектом. Может состоять из одного или нескольких пусковых комплексов.

Пусковым комплексом является совокупность нескольких объектов (или их частей) основного производственного и вспомогательного назначения, энергетического, транспортного и складского хозяйства, связи, внутриплощадочных инженерных коммуникаций, благоустройств и других объектов, являющихся частью стройки или ее очереди, ввод которых в эксплуатацию обеспечивает выпуск продукции или оказание услуг, предусмотренных проектом, и нормальные условия труда для обслуживающего персонала согласно действующим нормам (п. 3.2.1 приказа Росстата № 37, п. 3.12, 3.13 Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации, утвержденной постановлением Госстроя России от 5.03.2004 г. № 15/1).

Следует обратить внимание, что необходимость разработки проектной документации на объект капитального строительства применительно к отдельным этапам строительства устанавливается заказчиком и указывается в задании на проектирование. Разработка проектной документации, согласно Письму ОАО «Центр методологии нормирования и стандартизации в строительстве» от 06.06.2008 г. № 478/СН «Разъяснения ОАО “ЦНС” о статусе СНиП 11-01-95», осуществляется в соответствии с нормами Градостроительного кодекса Российской Федерации, постановления Правительства РФ от 16.02.2008 г. № 87. Возможность подготовки проектной документации в отношении отдельных этапов строительства должна быть обоснована расчетами, подтверждающими технологическую возможность реализации принятых проектных решений при осуществлении строительства по этапам.

Проектная документация в отношении отдельного этапа строительства разрабатывается в объеме, необходимом для осуществления этого этапа строительства. Указанная документация должна отвечать требованиям к составу и содержанию разделов проектной документации, установленным Положением о составе разделов документации и требованиях к их содержанию (утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 г. № 87) для объектов капитального строительства.

Подготовка проектной документации играет важную, а зачастую и решающую роль, например, в разрешении споров. Исходя из нормативного трактования этапа строительства, можно ли выделить «нулевой цикл» в этап строительства?

Является ли «нулевой цикл» этапом строительства?

Полная версия статьи в печатной версии журнала Жилищное Право или на сайте через 3 месяца.

ОЦЕНКА ПРОЕКТА

Строительство представляет весьма затратное мероприятие, поэтому его началу всегда предшествует стоимостная оценка проекта.
Правильно рассчитать количество материалов и стоимость выполнения работ позволит грамотно составленная документация. В связи с этим одним из важнейших аспектов в строительстве является производство сметной документации. Наша компания, как профессионал в этой области, с радостью предлагает Вам свои услуги. Иначе смета, составленная «на глазок», либо значительно превысит финансовые потребности, либо суммы окажутся заниженными, далекими от реальных расходов.

Чтобы избавить Вас от ошибок, наши специалисты, используя архитектурно-строительную часть проекта, определят полную стоимость строительно-монтажных работ, включая разработку грунта, планирование участка, устройство фундамента, установку стен, перекрытий и кровли. Высокую точность расчетов обеспечит знание рынка и сложившиеся на данный момент цены на строительные материалы и услуги.

Для учета возможных особенностей участка, при разработке сметы нами практикуется совместный выезд на место вместе с главным инженером компании. Это позволит уточнить наличие и удобство подъездных путей, рельеф местности, мест установки бытовых и вспомогательных сооружений, а также доступность электричества, технологической и бытовой воды. По возвращении мы внесем в смету необходимые корректировки, еще раз обсудим ее с Вами и отредактируем. Согласованная с Вами она станет неотъемлемой частью договора строительства.

В соответствии с Правилам заключения и выполнения строительных работ, кроме сметы, к договору будут приложены также:

1. проектная документация;

2. календарный график выполнения работ;

3. план финансирования строительства;

4. техническое задание.

С их помощью появится возможность конкретизировать обязательства подрядчика, касающиеся состава, объема, последовательности и сроков проведения работ, а также определить сроки финансирования строительства, распределения средств во времени для своевременного выполнения отдельных этапов, предусмотренных графиком.

Совершенно очевидно, что экономить на проектной и сметной документации недопустимо. Имея на руках грамотно составленную смету, Вы сможете смело приступать к строительству. Фундамент, надцокольное перекрытие, стены, кровля, отделка, электромонтаж — лишь некоторые этапы возведения здания. Перед началом каждого из них заказчику предстоит внести стоимость материалов, а по окончании оплатить выполненные работы плюс денежный эквивалент материалов для выполнения следующего этапа.

ПЕРВЫЙ ЭТАП

СТРОИТЕЛЬСТВО КОРОБКИ ДОМА

Уже в 5-дневный срок после подписания договора строительная бригада нашей компании приступит к выполнению работ на Вашем участке. Предварительно при помощи нивелира и стальной ленты они проведут геодезические работы по разбивке осей, закрепляемых на местности. После чего приступят к самому первому этапу строительства — возведению «коробки» дома, куда входят фундамент, перекрытия, стены, перегородки и кровля.

— «Теплый контур» послужит одним из важных шагов к завершению первого этапа строительства. После того, как закончено возведение коробки и заполнены наружные проемы окон и дверей, можно говорить о преодолении первой половины строительных работ.

Фундамент

Устройство фундамента традиционно начинается с земляных работ. После чего выставляется опалубка, вяжутся и устанавливаются арматурные каркасы и заливается бетон. Чтобы бетон набрал прочность, делается технологический перерыв, продолжающийся в течение 15 дней.

Перекрытия

Дождавшись, пока фундамент обретет необходимую твердость и прочность, наши специалисты приступят к возведению надцокольного перекрытия. Оно может быть сборным, например, из круглопустотных панелей, монолиным, сборно-монолитным или по деревянным балкам. Монтаж любых, кроме монолитных, перекрытий проводится нашими специалистами в течение одного-двух дней. При этом совершенно отпадает необходимость в технологическом перерыве для набора бетоном проектной прочности.

Для предотвращения мостиков холода по периметру надцокольного перекрытия нами всегда выполняется отсечка из утеплителя. Обычно в этих целях используется Пеноплекс П35 толщиной 100 мм. После этого пространство между плитами (балками) и вокруг утеплителя закладывается полнотелым керамическим кирпичом.

Стены

Стены жилых домов должны обладать прочностью, способностью выдерживать расчетные нагрузки, долговечностью, устойчивостью к разрушающим факторам окружающей среды, хорошей теплоизоляцией, низкой теплопроводностью и звукоизоляцией. Это является решающим фактором при выборе материалов стен. Кроме этого, немаловажное значение имеет привлекательный внешний вид строения, выражающийся в пластике, фактуре, текстуре и цветовом решении. Перечисленными качествами в большей мере обладают:

крупноформатный керамический камень 510 мм с облицовочным кирпичом

крупноформатный керамический камень 510 мм под штукатурку

газобетон 375 мм с облицовочным кирпичом

газобетон 500мм с облицовочным кирпичом или под штукатурку

пенобетон 300мм с утеплителем 150мм с облицовочным кирпичом или под штукатурку

А из деревянных конструкций:

брус 150мм с утеплением 200мм

клееный брус различной толщины

оцилиндрованное бревно различной толщины

рубленное бревно различной толщины

Перегородки

Иногда выбор материала для перегородок даже у профессионалов вызывает затруднения. Ведь из огромного их разнообразия предстоит выбрать такие, которые не вызовут проблем, связанных с повышенной прочностью и в то же время они должны обеспечивать легкий монтаж и хорошую звукоизоляцию.

Оконные проёмы

При кирпичной кладке оконные проёмы выполняются с «четвертями», что очень удобно при установке окон. В последующем «четверти» будут закрывать оконную коробку от влияния атмосферных осадков.

Перемычки

Для перекрытия дверных и оконных проемов и достижения большей прочности здания обычно используются железобетонные перемычки, а для облицовки — металлический уголок.

Перед опиранием межэтажного перекрытия выполняется монолитный железобетонный пояс, который представляет армированную железобетонную конструкцию. Он выполняет несколько функций, важнейшей из которых является связывание стены дома и укрепление кладки под основу для перекрытий. При возведении первого и каждого последующего этажей железобетонный пояс делается по всему периметру стен, после чего на них производится монтаж перекрытия. На последнем этаже монолитный пояс выполняет роль основания чердачного перекрытия и крыши.

Но не следует забывать, что монолитный пояс, как любая железобетонная конструкция служит прекрасным проводником тепла, поэтому в местах его установки возникают «мостики холода». Для их предотвращения по окончании строительства участки внутри перемычек и монолитного пояса надежно утепляются любым теплоизоляционным материалом. Обычно для этой цели используется Пеноплекс П35.

Вентиляционные каналы

Вентиляционные каналы обычно выполняются из глиняного полнотелого кирпича, а вот дымоходы от камина, котла лучше выполнять с использованием современных дымоходных систем, таких, например, как Шидель . Представляя универсальную и многовариантную дымоходную систему, она подходит для любого вида топлива: от твердого до жидкого и газообразного.

Стропильная система

Стропильная система является основным несущим элементом крыши. Её устройство представляет сборную конструкцию. Стропила должны выдерживать не только кровлю, но также массу снега и ветровую нагрузку. Стропильную систему выполняют из древесины хвойных пород, обработанной огнебиозащитным составом.

Одним из наиболее распространенных крепежных элементов являются металлические оцинкованные уголки. С их помощью обеспечивается надежное крепление, что позволяет применять их для любых конструкций.

Кровля

Кровля служит верхним элементом крыши, предохраняющим здание от негативного воздействия атмосферных воздействий. На рынке кровельных материалов предлагаются десятки видов материалов, различающихся по эксплуатационным, техническим, декоративным характеристикам и способу монтажа. Не вдаваясь в подробности, специалисты рекомендуют простейшую классификацию кровли, изготовленной из «натуральных» и «ненатуральных» материалов.

К разряду элитных и потому самых дорогих относятся натуральные кровли. Изготовленные из природных материалов, они являются штучным товаром. К наиболее ярким их представителям относятся: цементно-песчаная и натуральная глиняная черепица. Они отличаются «капризным» нравом, потому кладутся не на всякую крышу, требуя особого подхода и соблюдения тонкостей монтажа.
Учитывая, что полезные ископаемые не безграничны, а продукция из них — дорогостоящее удовольствие, ассортимент кровель из искусственных материалов значительно шире натуральных. Очень часто встречаются на крышах кровля из металлочерепицы и гибкой (битумной) черепицы.

Мансардные окна

Придать индивидуальность и улучшить качество освещенности мансарды позволяют мансардные окна. Они монтируются непосредственно в кровле, что увеличивает количество света, проникающего в помещение на 30-40% по сравнению с вертикальным окном такой же площади. Таких возможностей, какие дает освещение элементов интерьера естественным солнечным светом не дает ни одна лампочка или фасадное окно.

Элементы безопасности

Современный дом невозможно представить без таких элементов безопасности кровли, как снегозадержатели, лестницы, ограждения и переходные мостики.
О роли снегозадержателей в российских климатических условиях говорить излишне. Так же как и о переходных мостиках, лестницах и ограждениях на кровле, незаменимых при установке антенн, громоотводов и прочистки труб. Эти нехитрые устройства помогут здоровье сохранить Вам и Вашим близким.

ВТОРОЙ ЭТАП

ИНЖЕНЕРНЫЕ СЕТИ

На втором этапе будет осуществлена разводка инженерных коммуникаций, представляющих автономную систему для обслуживания отдельно стоящего дома: электроснабжения, водопровода, системы канализации и отопления.

ТРЕТИЙ ЭТАП

ОТДЕЛОЧНЫЕ РАБОТЫ

Третий этап предусматривает проведение отделочных работ, выполняемых с целью придания различным поверхностям защитных и декоративных свойств. В рамках его выполнения будет проведены облицовочные, штукатурные, малярные и обойные работы. В это же время производится сборка элементов здания, выполняющих функцию отделочного покрытия. К ним относятся: устройство перегородок, встроенной мебели, полов из паркетной доски, древесноволокнистых или древесностружечных плит, подвесных потолков, заполнение световых проемов окон, фрамуг, дверей, устройство ограждений лоджий, балконов и т.д.

В зависимости от потребностей заказчика процесс строительства может включать еще несколько этапов, позволяющих до конца осуществить проектный замысел.

Источник: sdl-invest.ru