Через сколько лет можно продать новостройку без налога

Если человек решил продать свою квартиру, то государство может посчитать деньги, полученные от её продажи, доходом. А со всех доходов нужно платить налоги. В данном случае — 13% от полученного. Но платить налог должны не все, не всегда и не со всей стоимости недвижимости. Разбираемся во взаимоот…

Когда новостройку можно продать без НДФЛ и декларации: революционные изменения в НК РФ

29 декабря 2020 года вступил в силу закон с поправками к налоговому кодексу. Там есть важное изменение, которое касается покупателей квартир в новостройках. Теперь минимальный срок владения таким жильем считают по-новому : с даты оплаты, а не после регистрации права собственности.

Это кардинально меняет ситуацию с налогами при продаже таких квартир. Причем изменения заработали начиная с 2019 года. Многие владельцы новостроек, которые продали квартиры и уже заплатили НДФЛ, могут его вернуть из бюджета.

Если продали, планируете продать или только выбираете новостройку — обязательно разберитесь в новых условиях. Возможно, Россия вам кое-что задолжала. Или вы ей ничего не должны — что тоже неплохо.

Кого касается новый закон

Это изменение касается тех, кто продает или планирует продать новостройку — то есть квартиру, которую купили у застройщика или по договору уступки.

При продаже раньше минимального срока владения нужно подать декларацию и рассчитать НДФЛ. Если минимальный срок прошел, то налога и декларации не будет. Собственники и дольщики иногда вынуждены ждать несколько лет, чтобы не потерять деньги. Но теперь налоговый кодекс изменили в их пользу, причем задним числом.

Как победить выгорание

Как минимальный срок владения влияет на НДФЛ

Минимальный срок владения — это период, по истечении которого жилье можно продать без налога и декларации. Для недвижимости он составляет 3 года или 5 лет — в зависимости от способа и года приобретения.

Минимальный срок владения недвижимостью

Какое жилье продается	Когда можно продать без НДФЛ
Объект перешел по наследству	Через 3 года
Достался в подарок от члена семьи или близкого родственника	Через 3 года
Получен в результате приватизации	Через 3 года
Передан по договору пожизненного содержания с иждивением	Через 3 года
Единственное жилье продается в 2020 году или позже	Через 3 года
Продается одна из квартир, при этом вторую купили в течение 90 дней до продажи, а другого жилья нет	Через 3 года
Квартиру купили до 1 января 2016 года	Через 3 года
Любые другие случаи продажи жилья	Через 5 лет

Например, покупатель квартиры в 2017 году заплатил за нее 3 000 000 Р , а в 2021 году продал это единственное жилье за 4 000 000 Р . Сдавать декларацию и платить налог не придется, потому что минимальный срок владения составляет 3 года — и он истек. При продаже той же квартиры в 2019 году пришлось бы заплатить 130 000 Р НДФЛ: (4 000 000 Р − 3 000 000 Р ) × 13%.

Как считается минимальный срок владения для новостроек

Как было раньше. Отсчет минимального срока владения всегда начинался с даты регистрации права собственности. Для владельцев новостроек это означало, что продать квартиру без налога они могли только через 3 года или 5 лет после сдачи дома и оформления прав на жилье.

При этом с момента оплаты по договору участия в долевом строительстве или уступки права требования могли пройти годы. За это время квартира прилично дорожала, а у покупателя могли измениться семейные обстоятельства: например, рождались дети и нужна была жилплощадь побольше.

Но продать жилье без налога сразу после сдачи дома не получалось, даже если деньги внесли больше 3 лет назад. Нужно было оформить право собственности, ждать 3 года или 5 лет — и только тогда НДФЛ не было бы . Иначе с разницы между доходом и расходами на покупку нужно было отдать в бюджет 13%.

Например, в 2014 году дольщик внес 2 000 000 Р за квартиру на этапе котлована. Дом сдали только в декабре 2019 года — спустя 5 лет. За это время квартира подорожала до 3 000 000 Р , но у владельца родился второй ребенок — теперь семье нужна трешка. При продаже первой квартиры в 2020 или 2021 году пришлось бы заплатить 130 000 Р НДФЛ. Без налога это жилье можно было продать в лучшем случае в конце 2022 года.

Что изменилось. Новый закон внес революционные поправки в налоговый кодекс. Теперь минимальный срок владения для квартиры в новостройке считается не с даты регистрации права собственности, а с даты полной оплаты по ДДУ или договору переуступки права требования.

Больше не нужно ждать, пока пройдет 3 года или 5 лет после регистрации права собственности. Если после оплаты прошел минимальный срок — при продаже квартиры не будет ни декларации, ни НДФЛ.

Это значит, что собственник из примера выше может продать квартиру без уплаты НДФЛ. По сравнению с теми правилами, что действовали раньше, он сэкономит 130 000 Р . А если бы разница между суммой продажи и расходами на покупку по ДДУ получилась 2 000 000 Р — экономия составила бы 260 000 Р .

Вот так одна поправка поможет сэкономить десятки и даже сотни тысяч рублей.

С какого периода применяется новое правило

Еще одна хорошая новость — новый порядок исчисления минимального срока владения действует начиная с доходов 2019 года. Если в 2019 году или позднее собственник продал свою квартиру, он уже может отсчитывать срок для продажи без налога с даты оплаты.

Но те, кто продал квартиру в 2019 году раньше трех или пяти лет после сдачи дома, уже подали декларацию и заплатили НДФЛ: кто-то десять тысяч рублей, а кто-то и триста тысяч. Или собственники учли свой имущественный вычет при покупке квартиры, чтобы перекрыть налог с продажи, — тогда они недополучили денег из бюджета.

Теперь эти люди могут вернуть уплаченный НДФЛ или полноценно использовать свой законный вычет.

Улучшать условия налогообложения задним числом — это уже обычная практика. Так было с продажей детских долей, подарков и наследства.

Как вернуть уплаченный налог за прошлые годы

Для этого можно подать уточненную декларацию — но никаких переходных положений в заполнении 3-НДФЛ для таких случае не предусмотрено. Поэтому в декларации нужно просто исключить доход от продажи квартиры, для которой истек минимальный срок владения. Заодно стоит приложить пояснение, почему из декларации исключен доход от продажи квартиры.

Вот образец такого пояснения. Его можно скопировать и отправить через сообщения в личном кабинете или распечатать, подписать и приложить к декларации.

После проверки декларации налоговая инспекция должна обнулить доход и начисления НДФЛ за 2019 год. В результате появится переплата. Когда она отобразится в личном кабинете, можно подать заявление на возврат денег.

Если продается квартира в строящемся доме

Новое правило расчета минимального срока владения касается только продажи уже сданных квартир. То есть новостройку когда-то купили по договору участия в долевом строительстве или уступки права требования, потом получили ключи, оформили собственность — и продали не права, а объект недвижимости.

Но иногда квартиру продают еще до сдачи дома — по договору уступки. То есть квартиры еще нет или дом не сдан, поэтому продается не недвижимость, а право получить ее в будущем. В этом случае тоже возникает обязанность рассчитать НДФЛ и подать декларацию.

Изменения в расчете минимального срока владения таких сделок не коснутся. Для уступки вообще не существует такого понятия: сколько бы времени ни прошло после оплаты, все равно нужно подавать декларацию. В этом случае продается имущественное право, а не имущество.

НДФЛ начисляется на разницу между доходом от продажи права и расходами на его приобретение. Но условие о минимальном сроке владения применить не получится. C любого удорожания новостройки до сдачи дома придется заплатить 13% — независимо от давности оплаты.

Например, покупатель заключил ДДУ и заплатил за будущую квартиру 3 000 000 Р . Через пять лет он продал ее по договору уступки права требования за 5 000 000 Р . К тому времени дом еще не сдали. И хотя прошло пять лет, с этой сделки придется заплатить 260 000 Р НДФЛ. Получить вычет при покупке квартиры, чтобы вернуть НДФЛ, тоже не удастся: это право появится только после ввода дома в эксплуатацию.

Если квартира продана в 2020 году

При продаже квартиры в 2020 году подать декларацию и заплатить налог нужно в 2021. Минимальный срок владения при этом считается по новым правилам — с даты полной оплаты по ДДУ или договору уступки.

Срок подачи декларации за 2020 год — 30 апреля 2021 года. Срок уплаты налога — 15 июля. Если уже подали декларацию за 2020 год без учета поправок, подайте уточненную с пояснениями, чтобы аннулировать начисленный налог.

Если еще не подавали, посчитайте минимальный срок по-новому . Возможно, вам не нужно подавать декларацию и налога не будет, даже если квартиру продали значительно дороже, чем купили.

Если новостройку купили в ипотеку

Минимальный срок владения нужно считать с даты полной оплаты. Но при покупке в ипотеку покупатель платит только часть, а остальное отдает банку в течение нескольких лет.

Продаже без налога и декларации это не помешает. Когда банк внес за покупателя остаток стоимости, считается, что квартира полностью оплачена. С этой даты и начнется период владения, даже если кредит нужно возвращать еще 30 лет.

Но ипотеку нельзя путать с рассрочкой. Иногда застройщик разрешает вносить деньги за квартиру частями — например в течение двух лет. В этом случае окончательная оплата произойдет в день последнего платежа. И срок владения отсчитывается с этого дня.

Если минимальный срок владения все равно не истек

При продаже новостройки раньше минимального срока владения нужно подать декларацию. При этом налог начисляется не на всю сумму дохода, а на разницу между продажей и покупкой. Для ипотечных квартир в расходы на приобретение можно включать уплаченные проценты. Если использован маткапитал — он тоже войдет в состав затрат на приобретение.

Есть и другие способы оптимизировать налоги при продаже квартиры: можно учесть расходы на доли детей, затраты дарителя и наследодателя или другие вычеты.

Что с вычетом при покупке новостройки

Имущественный вычет при покупке квартиры в строящемся доме можно получить только после подписания акта приемки-сдачи квартиры. В этом плане ничего не изменилось. Полная оплата по ДДУ или уступке не дает права на возврат НДФЛ из бюджета. Эта норма действует только для расчета минимального срока при продаже жилья.

С 2021 года срок минимального владения недвижимостью, после которого квартиру можно продать без подачи декларации и уплаты налога , начинается с даты о… … При продаже новостройки срок владения отсчитывался с даты регистрации права собственности. Получается, сначала покупатели платили за квартиру полную стоимость, какое-то время ждали сдачи дома, а после должны были ждать ещё несколько лет , чтобы продать без налога . Это было несправедливо — и закон скорректировали. Начиная с продаж 2019 года , срок владения отсчитывается с даты полной оплаты жилья в новостройке . Например, дольщик в феврале 2018 года внёс всю сумму за квартиру по ДДУ — 3 млн рублей. Дом сдали в марте 2021 года .

Налоги с продажи квартиры

Если человек решил продать свою квартиру, то государство может посчитать деньги, полученные от её продажи, доходом. А со всех доходов нужно платить налоги. В данном случае — 13% от полученного. Но платить налог должны не все, не всегда и не со всей стоимости недвижимости. Разбираемся во взаимоотношениях государства и продавцов квартир.

Когда нужно платить налоги с продажи квартиры

Государство определило срок владения квартирой, после которого её можно продать и не платить налоги. Сейчас это либо 3 года, либо 5 лет. Зависит от того, когда вы получили квартиру и в каком регионе проживаете. Например, в Ханты-Мансийском округе и в Республике Алтай установлен срок в 3 года для всех квартир, после истечения которого налоги платить не нужно.

Для остальных регионов всё зависит от того, когда квартира оказалась в собственности.

Если квартира получена после 1 января 2016 года

Чтобы продать такую квартиру и не платить налоги, нужно владеть еюне менее 5 лет.

Но есть и исключения. Срок владения может быть снижен до 3 лет, если:

• квартира получена в наследство;
• жильё купили у члена семьи или близкого родственника (к ним относятся родители, дети, бабушки, дедушки, внуки, братья и сёстры);
• если квартира приватизирована после этой даты;
• если недвижимость получена по договору пожизненного содержания с иждивением (один из видов ренты).

Если квартира получена до 1 января 2016 года

Минимальный срок владения, после которого продавец освобождается от налога, 3 года. Это работает для всех квартир — и купленных, и полученных в наследство, и приватизированных.

С 2019 года от уплаты налогов после 5 лет владения квартирой освобождены и нерезиденты России, владеющие здесь недвижимостью. Раньше они должны были отдать почти треть вырученных от продажи денег на налог, даже если имели квартиру в собственности больше 10 лет.

Теперь положение резидентов и нерезидентов уравняли, и по прошествии минимального срока владения от налога освобождаются и те, и другие.

Важно: налоговое резидентство не связано с гражданством, значение имеет страна, где человек платит налоги. Дальше расскажем об этом подробнее.

С какой даты отсчитывается срок владения квартирой

По общему правилу срок владения начинается с даты регистрации права собственности на недвижимость. Она есть в свидетельстве о государственной регистрации, если квартира получена до отмены этого документа. Если свидетельства нет, то дату регистрации можно посмотреть в выписке из ЕГРН или на онлайн-сервисе Росреестра (дата регистрации будет в графе «Права и ограничения»).

Это правило работает для купленной и построенной самостоятельно недвижимости, для квартир, приобретённых по ДДУ, и для подаренного жилья.

Но есть и несколько исключений из него:

1. Недвижимость, полученная по наследству. В этом случае срок владения отсчитывается с даты открытия наследства, то есть со дня смерти наследодателя.

2. Если право собственности на жильё признано через суд. Для такой недвижимости срок начинает отсчитываться с даты вступления в силу решения суда.

3. Приватизированное жильё. Тут всё зависит от того, когда приватизирована недвижимость:

4. Квартиры, полученные через ЖСК. Для такой квартиры срок начинает отсчитываться после выполнения двух условий: нужно подписать акт приёма-передачи квартиры и полностью оплатить паевой взнос. Это подтвердил в своём письме и Минфин России (Письмо Минфина России от 04.07.2012 N 03-04-05/7-837).

5. Если квартира покупалась по долям. Срок для такой квартиры, если её решили продать целиком, считается с даты приобретения первой доли.

Срок владения квартирами, полученными по реновации

Отдельные условия предусмотрены для квартир, полученных по московской программе реновации. В минимальный срок владения новой квартирой засчитывается срок, в течение которого собственники владели своим прежним жильём — взамен которого они получили реновационное.

Семья Ковалёвых купила двухкомнатную квартиру в пятиэтажке в сентябре 2015 года, а в январе 2019 года переехала в новостройку в рамках реновации. Ковалёвы могут продать новую квартиру сразу же после её получения и не платить при этом налог: трёхлетний срок владения прошёл.

А их соседи Смирновы, купившие квартиру 15 апреля 2016 года и переехавшие вместе с Ковалёвыми, вынуждены подождать ещё, до 15 апреля 2021 года, или заплатить НДФЛ.

Налоги при продаже квартиры. Сколько платить

На сегодняшний день стандартная ставка НДФЛ — 13%. Она действует для налоговых резидентов России — тех, кто в течение года живёт в стране не менее 183 дней. Если вы живёте и работаете в России, ваша ставка 13%. Для нерезидентов она намного выше —30%.

Налоговым резидентом России может быть и гражданин России, и иностранец, и лицо без гражданства — обязанность платить налоги и гражданство никак не связаны. Статус налогового резидента РФ при необходимости можно подтвердить.

Нерезидентом может быть как иностранец, получивший московскую квартиру в наследство, так и россиянин, который уехал жить в другую страну. С продажи российской квартиры такой человек заплатит 30% с полученного дохода.

А бывает и наоборот: иностранец получил в наследство квартиру в Москве и приехал жить в Россию, а через год решил продать наследство. Он становится налоговым резидентом России и после продажи квартиры должен будет заплатить 13% налога.

Как посчитать налог

Если совсем просто, то из цены квартиры вычитаются расходы на квартиру (деньги, потраченные на её приобретение) или имущественный вычет 1 млн рублей. От получившейся суммы и платится налог 13%. Это правило действует только для налоговых резидентов. Сейчас всё объясним подробнее.

Цена квартиры

Чтобы понять, что считается ценой квартиры для расчёта налога, не обойтись без деления квартир, оказавшихся в собственности до и после 2016 года.

Для квартир, оказавшихся в собственности до 1 января 2016 года, закон не предусматривает никаких правил: налог считается от стоимости квартиры, прописанной в договоре (минус налоговый вычет).

А вот с квартирами, приобретёнными после 1 января 2016 года, всё обстоит чуть сложнее. К ним применяются новые условия закона, а облагаемая налогом сумма теперь привязана к кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость — это цена недвижимости, которую устанавливает государство. Квартиры оцениваются по правилам, прописанным в законе «О кадастровой оценке». Кадастровая стоимость жилья бывает как меньше, так и больше рыночной цены квартиры.

Узнать её можно на сайте Росреестра или в МФЦ. Для получения данных введите в онлайн-сервисе нужную дату или скажите её специалисту центра Госуслуг.

А теперь о новых правилах подсчёта налога

1. Смотрим на кадастровую стоимость квартиры на 1 января того года, когда квартира была продана. Это или текущий год, или прошедший (так как налоги платятся за год).

2. Если цена квартиры в договоре купли-продажи меньше 70% от её кадастровой стоимости, налог считается от этих 70%. Если цена больше 70% кадастровой стоимости, налог платится со стоимости квартиры в ДКП.

В декабре 2018 года Лена получила в подарок от родителей квартиру в Москве, но решила продать её уже в марте 2019-го. Кадастровая стоимость квартиры на 1 января 2019 года — 7 800 000 рублей. 70% от этой кадастровой стоимости — 5 460 000 рублей.

Если Лена продаст квартиру дешевле, к примеру, за 5 миллионов (ну, мало ли!), то «ценой» квартиры для обложения налогом будут считаться эти 5 460 000 рублей.

Но к этой сумме Лена может применить вычет.

Как уменьшить налог: имущественный вычет и расходы при продаже квартиры

Сумму, которая облагается налогом, можно уменьшить. Есть два способа сделать это: использовать вычет 1 млн рублей или вычесть из цены квартиры расходы на её приобретение. Применить можно только один из них, на выбор.

Налоговый вычет при продаже квартиры

Вычет в 1 000 000 рублей вправе использовать продавец жилья, даже если он не тратил на него деньги (например, получил в подарок, как Лена).

Из той суммы, для которой будет рассчитываться налог (как её определить, мы рассказывали в предыдущем блоке), вычитается 1 млн рублей. Налог считается от получившейся цифры.

Если Лена продаст квартиру за 5 миллионов рублей, то из 70% кадастровой стоимости квартиры она может вычесть 1 миллион.

5 460 000 — 1 000 000 = 4 460 000 рублей

Налог: 13% от 4460000 = 579 800 рублей

Если она продаст её дороже 70% от кадастровой стоимости, то 1 млн будет вычитаться от этой суммы:

8 000 000 — 1 000 000 = 7 000 000 рублей

Налог: 13% от 7 000 000 = 910 000 рублей

Такой вычет можно применять несколько раз в жизни, но не чаще одного раза в год. Если вы продаёте несколько квартир в течение года, вычет будет распределён между ними или использован полностью только для одной из сделок.

Если Лена продаст в 2019 году не только подаренную квартиру, но и вторую, полученную в наследство от бабушки в 2017 году, то 1 миллион можно будет поделить на обе квартиры либо применить вычет полностью для одной из них.

Нередко правом на вычет пользуются, чтобы полностью освободиться от налога: квартиру по бумагам продают за 1 миллион рублей и применяют вычет размером в этот же миллион. Но искусственное занижение цены может привести не только к освобождению от налога, но и к рискам, о которых мы тоже немного расскажем.

Налоговый вычет при продаже долей в праве

Если сособственники продают квартиру как единый объект по одному договору, то 1 миллион рублей вычета делится на всех продавцов пропорционально их долям.

Если эту же квартиру продавать по разным договорам с отдельными договорами купли-продажи, то каждый собственник может применить вычет в миллион.

Расходы на покупку квартиры

Если вы приобрели квартиру и потратили больше 1 млн, то выгоднее применить второй способ — вычесть из цены квартиры свои расходы.

Что входит в такие расходы:

• если вы покупали квартиру, то расходами считается всё, что вы на неё потратили, в том числе первый взнос, сумма кредита и проценты за него, если вы брали ипотеку;
• если вы построили и продали дом, то расходами будут считаться все затраты на строительство, включая кредит и проценты за него.

В 2017 году Максим купил двушку в Москве за 9 миллионов рублей: 7 млн он накопил сам, а 2 млн взял в банке. За два года он расплатился с банком, отдав кредит и 500 000 рублей процентов, и решил продать квартиру по кадастровой стоимости — 10 миллионов рублей.

10 000 000 — 9 000 000 (цена покупки) — 500 000 (проценты) = 500 000 рублей

Итак, Максиму придётся заплатить налог с 500 тысяч рублей, потому что на покупку он потратил в сумме 9,5 миллионов, а цена продажи больше 70% от кадастровой стоимости квартиры (70% — 7 миллионов рублей).

Обратите внимание:

Если после уменьшения цены квартиры на вычет 1 млн рублей или на расходы получается 0 или отрицательная сумма, то налог платить не надо.

Представим, что Максим решил продать квартиру за 9,5 млн рублей — ровно ту же сумму, что он на неё потратил. В этом случае платить налог не нужно.

Налоги при «продаже» новостройки по ДДУ

До тех пор, пока право собственности на квартиру не зарегистрировано, можно только уступить свои права по договору. Налог выплачивается по общим правилам — 13% от дохода, если квартира с момента покупки подорожала. Если это произошло, то доступен имущественный вычет: из стоимости уступки прав по договору можно вычесть сумму расходов, которую «продавец» успел потратить на будущую квартиру, включая сумму выплаченного кредита и процентов. Это подтвердил в своём письме Минфин.

Сроки «владения» тут не работают, так как пока квартира не построена, человек ничем не владеет. Поэтому даже если стройка затянулась на 5 лет, при продаже по ДДУ налоги платить обязательно.

Занижение цены в договоре купли-продажи квартиры

Продавцы иногда занижают цену в договоре, чтобы не платить налоги. Это не самое лучшее решение. И вот почему.

Возможно, налог платить не нужно

Посмотрите, когда истекает срок владения недвижимостью, после которого налог не придётся платить. Возможно, подождать осталось недолго, проще договориться с покупателем о переносе сделки, чем о снижении цены в договоре.

Налог может быть не таким большим, как риски

Посчитайте налог, который придётся заплатить с разных сумм. Помните, что минимум, до которого имеет смысл занижать цену, — 70% от кадастровой стоимости квартиры (если вы приобрели её после 1 января 2016 года). Если сделать цену ещё ниже, налог всё равно посчитают от этой величины. С учётом всех вычетов разница в размере налога может быть не такой большой, как вы себе представляли.

Подаренную ей в 2018 году квартиру Лена продаёт за 6 миллионов рублей. Кадастровая стоимость жилья — 7 800 000 рублей, а 70% от этой суммы на 1 января 2019 года — 5 460 000 рублей.

Считаем налог за продажу при цене 6 млн рублей:

(6 000 000 — 1 000 000) × 13% = 650 000 рублей

Чтобы не платить «лишние» налоги, Лена договорилась с покупателем, что в договоре они напишут другую цену — 5 миллионов. Считаем налог для 70% от кадастровой стоимости квартиры:

(5 460 000 — 1 000 000) × 13% = 579 800 рублей

То есть Лена рискует миллионом рублей ради того, чтобы сэкономить 70 200 рублей.

А теперь представим, что эту квартиру Лене не подарили, а она купила её в 2017 году и потратила на это 4 миллиона, а теперь собирается продать за 6 млн. Посчитаем налог с вычетом расходов на покупку жилья:

(6 000 000 — 4 000 000) × 13% = 260 000 рублей

А если Лена решит продать купленную квартиру за 5 млн (это меньше 70% кадастровой стоимости жилья):

(5 460 000 — 4 000 000) × 13% = 189 800 рублей

Посчитайте всё в конкретных суммах и оцените, стоит ли эта экономия риска.

Занижение цены в договоре может насторожить покупателя

Ведь в случае, если что-то пойдёт не так, всё, что он получит, — сумма, прописанная в договоре. Понимая этот риск, люди обычно не идут на такие сделки.

Покупатели соглашаются на занижение цены в договоре только в обмен на существенную скидку от фактической цены, обычно около 10%. Что всего на 3% меньше налога. Так что какую-то сумму продавец всё равно потеряет, а сложностей с поиском покупателя и оформлением документов у него прибавится.

Покупателю-ипотечнику могут отказать в кредите

Если покупатель берёт кредит на квартиру, то банк оценивает квартиру и то, насколько реальна её цена. Если сумма кредита больше заниженной цены квартиры, банк может отказать в ипотеке. Так как доля ипотечных сделок в разных сегментах составляет около 50%, то претендентов на квартиру с заниженной стоимостью сразу становится меньше.

Подписание дополнительного соглашения о передаче остальной суммы

Иногда в договоре пишут заниженную стоимость, а передачу остальной части денег оформляют по-другому. Кто-то договаривается о том, что часть денег (до реальной цены квартиры) покупатель отдаёт под расписку от продавца, кто-то подписывает к договору допсоглашение, по которому передают «отделимые улучшения» или продают мебель.

Но доход от продажи отделимых улучшений — это тоже доход, и он облагается налогом. Если же такие документы покупатель с продавцом решили оставить при себе и никому не показывать, то надо понимать, что бумаги могут случайным образом обнаружить (например, если покупатель по какой-то причине подаст в суд на продавца), а то и намеренно использовать во вред

Чтобы продать такую квартиру и не платить налоги , нужно владеть еюне менее 5 лет . Но есть и исключения. Срок владения может быть снижен до 3 лет , если … Налоги при « продаже » новостройки по ДДУ. До тех пор, пока право собственности на квартиру не зарегистрировано, можно только уступить свои права по договору. Налог выплачивается по общим правилам — 13% от дохода, если квартира с момента покупки подорожала.

ФНС разъяснила, как определить срок владения квартирой в новостройке при доплате

При участии Юлия Бусыгина

Минимальный срок владения жильем, приобретенным по договору долевого участия, отсчитывается с момента оплаты стоимости объекта недвижимости. Если после передачи объекта владельцу нужно доплатить за метраж, срок владения недвижимостью не обнуляется. Такие разъяснения опубликованы на сайте ФНС.

Напомним, что доходы от продажи недвижимого имущества (а также долей в нем) освобождаются от НДФЛ, если объект находился в собственности физлица в течение минимального предельного срока владения или более. Минимальный предельный срок владения в общем случае составляет 5 лет, а в отдельных ситуациях (например, при продаже единственного жилья) — 3 года. Об этом сказано в статье 217.1 Налогового кодекса.

Таким образом, те, кто покупают квартиру на стадии строительства, могут продать ее без уплаты НДФЛ через пять лет после полной оплаты или через три года, если это единственное жилье.

При этом на практике возникают ситуации, когда площадь жилого помещения оказывается больше, чем планировалось. Владельцу приходится доплачивать за метраж. В итоге получается, что полная оплата происходит после постройки дома, а не на начальной стадии строительства.

Специалисты ФНС уточнили: в таком случае факт дополнительной оплаты в связи с увеличением площади жилого помещения при определении минимального срока владения не учитывается. То есть срок владения жильем не обнуляется.

Данный порядок, установленный пунктом 2 статьи 217.1 НК РФ, распространяется на доходы граждан, полученные с 2019 года.

Получите электронную подпись для входа в личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС Отправить заявку

Если продали , планируете продать или только выбираете новостройку — обязательно разберитесь в новых условиях. Возможно, Россия вам кое-что задолжала. Или вы ей ничего не должны — что тоже неплохо. Кого касается новый закон. … Для владельцев новостроек это означало, что продать квартиру без налога они могли только через 3 года или 5 лет после сдачи дома и оформления прав на жилье. При этом с момента оплаты по договору участия в долевом строительстве или уступки права требования могли пройти годы . За это время квартира прилично дорожала, а у покупателя могли измениться семейные обстоятельства: например, рождались дети и нужна была жилплощадь побольше.