Что будет если не платить ипотеку за новостройку

Рассказываем, что такое просрочка платежа по ипотеке в 2022 году и чем она может грозить покупателям квартиры

Выплата ипотеки

У меня две ипотеки в одном банке, в одной квартире живу, другая в долевом строительстве. Застройщик обанкротился. Стройка стоит третий год, платим за воздух. Что мне грозит, если я перестану выплачивать за нее?

К сожалению, банкротство застройщика не является основанием для одностороннего отказа от исполнения обязательств по кредитному договору. В том, что дольщиком по тем или иным причинам денежные средства были растрачены не на целевые нужды, вины банка, который выдал ипотеку, нет. Ипотечный договор – это отдельное соглашение между кредитной организацией и должником. Несмотря на прекращение стройки, долг перед банком не исчезает. В данном случае можно обратиться к вашему кредитору с просьбой об отсрочке выплаты долга. Стоит помнить, что банк вовсе не обязан в этой ситуации идти на уступки.

Если у вас возникли финансовые трудности и нечем платить по ипотечному кредиту, ваш кредитор имеет право подать на вас в суд с требованием о взыскании долга и обращения взыскания на заложенное имущество, т.е. на недостроенную квартиру. Если дом находится на «нулевой» стадии строительства или построен на минимальном уровне, то такой предмет залога, как квартира в недостроенном доме, вряд ли удастся продать на торгах.

Если вы не успели подписать акт приема-передачи до того, как арбитражный суд принял к производству заявление о признании застройщика банкротом, то стать полноправным владельцем квартиры можно только через суд. Один из таких способ – включение в реестр требований о передаче жилых помещений. После того, как суд вынес определение о начале процедуры наблюдения в отношении застройщика, у вас есть 30 дней, чтобы заявить о своих требованиях. Заявление нужно направить в арбитражный суд, временному управляющему, а также застройщику.

В соответствии с абз. 3 п. 1 ст. 142 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» реестр требований кредиторов подлежит закрытию по истечении двух месяцев с даты опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства.

Срок может начаться и с даты направления уведомления от конкурсного управляющего об открытии процедуры конкурсного производства, если оно направлялось позже публикации сведений (постановление Президиума ВАС РФ от 23.04.2013 № 14452/12).

Суд может восстановить пропущенный по уважительной причине срок подачи соответствующего заявления. К уважительным причинам можно отнести болезнь, длительную командировку, неполучение уведомления от конкурсного управляющего.

Если застройщик просрочил сдачу дома, вы можете потребовать в заявлении взыскания неустойки, а также компенсации морального вреда. Если ваше требование будет признано судом обоснованным, то оно будет включено в реестр. Согласно закону сначала будут удовлетворяться требования о компенсации морального вреда и зарплаты работникам строительной компании, затем требования дольщиков (в третьей очереди).

Покупая жильё в ипотеку , новоиспечённые владельцы недвижимости часто разрываются между воодушевлением от исполнения мечты и страхом перед перспективой однажды остаться без возможности эту самую ипотеку платить . Случиться может что угодно: от сокращения и до тяжёлого течения коронавирусной инфекции. Но несколько просроченных платежей ещё не означают, что с обжитой квартирой или домом обязательно придётся расстаться. Что делать, если прямо сейчас заплатить банку нет никакой возможности, и какие риски нужно иметь в виду, ввязываясь в ипотечную историю?

Просрочка платежа по ипотеке в 2022 году

Большинство из тех, кто покупает жилье в кредит, готовы к ежемесячным выплатам определенной суммы денег. Но иногда обстоятельства складываются так, что человек не может своевременно рассчитаться по долгу. Это влечет за собой последствия. Что такое просрочка платежа по ипотеке в 2022 году, какие она предусматривает штрафы, чем грозит счастливым обладателям новой квартиры, «Комсомольской правде» объяснила юрист Татьяна Шадрина.

Штрафы за просрочку платежа по ипотеке

— В каждом банке — свои правила. Это касается и просрочки платежей по ипотеке. В разных организациях пени за просрочку платежа держатся на уровне от 0,01% до 1 % в день от суммы ежемесячной выплаты, — рассказывает Татьяна.

Может только казаться, что цифры маленькие. Но когда задолженность достигнет суммы в несколько тысяч рублей, даже самому добросовестному и спокойному покупателю станет не очень приятно.

Просрочка до 5 дней

Меры, которые примет тот или иной банк в случае, если будет просрочка платежа по ипотеке, разнятся. Так, некоторые уже на вторые или третьи сутки начнут писать вам СМС, звонить, постоянно напоминать о долге.

Задержка на 5 дней не влечет за собой каких-то серьезных проблем. В некоторых финансовых учреждениях за нее даже не берутся пени, если это отражено в договоре. А если они начисляются, то, например, при платеже 10 тысяч рублей в месяц при пени 0,5 % за 5 дней просрочки она составит 250 рублей. Если вы не оплатите 10250 рублей — пени и будут расти по такому же графику и уже в процентном соотношении от суммы задолженности.

Просрочка от недели до месяца

— В этот период ожидается, что представители банка ведут себя более настойчиво. Они обращаются не только к заемщику, но и к его родственникам, к созаемщику, и даже на работу покупателя, — продолжается Шадрина.

В этот период необходимо быть на связи с банком, объяснить им причины просрочки платежей и найти решение. Например, вы лишились работы и не можете платить какое-то время. В организации однозначно не хотят терять свои деньги, они могут предложить кредитные каникулы, изменение графика выплат и даже продажу квартиры. Если ваши действия попадают под страховой случай, то задолженность может быть полностью и частично погашена за счет имеющегося у вас договора со страховой компанией.

«Кредитный карантин», «кредитные каникулы» и другие программы в 2022 году позволят отсрочить выплаты по ипотеке, если вы потеряли не менее 30% доходов из-за коронавируса. Правда, уточнить сроки отсрочки, ее опции, необходимо в той организации, где вы взяли кредит.

— И помните, что банк оставляет за собой право взимать либо штраф, либо пени в этот период, — отмечает эксперт. — Штраф постоянен, например, 500 рублей за день просрочки. Пени — в банке они встречаются чаще — суммируются с прежним долгом.

Просрочка в несколько месяцев

В случае, если деньги по кредиту не выплачиваются несколько месяцев, банку никакое объяснение не представлено, к вам могут нанести визит представители службы безопасности организации и потребовать объяснить ситуацию. Естественно, в рамках закона. Плюс — дело почти наверняка дойдет до суда.

На процессе финансовая организация будет настаивать на погашении заемщиком долгов вместе со всеми штрафами и пени. В случае невозможности исполнения этого обязательства, речь может зайти и о продаже квартиры. Причем, если покупатель не согласится с этим и вопросы по кредиту не решатся, он может и вовсе остаться ни с чем.

Президент подписал закон об ипотечных каникулах. Кто сможет рассчитывать на отсрочку платежа и на каких условиях?

Что делать после просрочки платежа по ипотеке

Заемщик не всегда даже подозревает о том, что у него долги, пока не столкнется с этим. Просто не обращает внимание на условия по такой ситуации при оформлении договора.

— Стандартный случай — заемщик пропускает срок внесения ежемесячного платежа, и банк сразу начисляет проценты по неустойке за каждый день просрочки по условиям договора, — делится Татьяна Шадрина. — В некоторых случаях, просрочка продолжительностью в несколько рабочих дней, а также более трех просрочек в течении одного года могут стать причиной расторжения договора. Проще говоря, заемщик в таком случае может потерять и деньги, и жилье.

Эксперт указывает, что иногда просрочки могут возникать по техническим причинам. Например, окончание платежного периода пришлось на выходной день, а заемщик перевел деньги только в понедельник. Или банк изменил реквизиты, а покупатель узнал про это не сразу и перевел деньги на прежний счет:

— И получается, что ни о чем несведущий заемщик платит обычную сумму за месяц и не знает, что банк сначала вычтет неустойку, а потом примет остаток. Соответственно, и следующий платеж просрочен и на него тоже начисляется неустойка.

В любом случае, как замечает юрист, нужно понимать, что долг и проценты выплачивать придется. И чем раньше это сделать, тем лучше. Но даже, когда дело дойдет до суда, не отчаивайтесь:

— У заемщика имеются шансы в суде заставить банк пересчитать сумму неустойки и пени. Ему необходимо апеллировать к статье 333 Гражданского кодекса РФ, которая гласит: «Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку».

То есть, если разбирать ситуацию пошагово, то получается следующая картина:

1. Выясните причину просрочки, если вы не допустили ее умышленно.

2. Уведомите банк о причинах просрочки и попробуйте найти решение.

3. При первой возможности компенсируйте задолженность.

4. Если дело дошло до суда — подготовьте доказательства того, что вы вынуждены были не выплачивать суммы вовремя, и банк был об этом своевременно уведомлен.

Взять кредит на закрытие ипотеки , закрыть ее, продать квартиру, а кредит погасить из денег, полученных от покупателя. … Но только на новостройку : вторичное жилье по такой программе купить нельзя. Квартира может строиться или быть в сданном доме: главное, чтобы ее продавал застройщик, а не прежний владелец — физлицо. В программу можно попасть, если выполняется любое из этих условий … Не платить исполнительский сбор, если есть долги по ипотеке . Основание. ФЗ № 229-ФЗ ст. 112 ч. 3.1, ч. 5 п. 8, ч. 5.1. Как это работает. Если за квартиру не платить , дело может дойти до судебных приставов. У них есть право начислять исполнительский сбор, если кто-то не платит вовремя.

Что делать с ипотекой в случае потери дохода

Доля просроченной задолженности в общем объеме ипотечного долга россиян (9,5 трлн руб.) на 1 марта 2021 года, по данным Банка России, составила 0,8%. Показатель не меняется с марта 2020 года года, однако по сравнению с январем предыдущего года он вырос на 12,2%, а с январем 2019-го — на 13,7%. Увеличение числа просрочек среди ипотечников объясняется тем, что после начала пандемии COVID-19 и введения связанных с ней ограничений доходы у многих россиян сократились. Однако потеря дохода не отменяет обязанности ежемесячно вносить платеж по кредиту на жилье.

Рассказываем, что делать, если нечем платить за ипотеку.

Страховка

Первый вариант — заранее оформить страховку от потери работы, еще во время получения кредита. Страховая сумма по этой страховке не гасит полностью ипотечный платеж, но обеспечивает ежемесячные выплаты в определенном объеме, как правило, сравнимом со среднемесячной зарплатой (однако не больше оговоренного лимита), рассказал управляющий директор компании «Миэль» Александр Москатов.

Выплаты производятся не более нескольких месяцев. За это время застрахованный должен найти работу и восстановить свою платежеспособность. «Страховка от потери работы покрывает не все случаи утери работы, а только те, которые произошли по независящим от страхователя причинам: например, сокращение или ликвидация предприятия. Увольнение по собственному желанию не является страховым случаем. Более подробно нужно изучать каждый страховой продукт, условия могут отличаться», — уточнил Александр Москатов.

Каникулы или отсрочка

Каждый потерявший работу заемщик имеет право на ипотечные каникулы. По закону их продолжительность составляет максимум полгода, по истечении этого срока платежи возобновляются. «Законом предусматривается два вида льгот (на выбор), которые максимально могут действовать до шести месяцев: либо отсрочка платежей, либо сокращение их размера. Для этого нужно оценить свои финансовые возможности, выбрать одну из двух льгот, определить срок и дату начала ипотечных каникул. Если заемщик хочет сократить размер платежей, то в заявлении должен указать срок и дату окончания каникул и сумму выплат. Также необходимо предоставить в банк документы, которые подтверждают, что он действительно оказался в трудной ситуации», — пояснил эксперт «Миэля».

В законе описаны пять критериев трудной жизненной ситуации. В соответствии с ними на льготы по выплатам могут претендовать граждане:

• зарегистрированные в качестве безработных;
• получившие инвалидность I или II группы;
• признанные временно нетрудоспособными на срок более двух месяцев.

Каникулами могут воспользоваться и те, чей доход снизился на 30%, так что размер ежемесячных выплат по ипотеке превысил 50% от среднемесячного дохода. Также каникулы смогут получить граждане, у которых увеличилось число лиц, находящихся на их иждивении (к ним относятся несовершеннолетние или инвалиды I и II группы) при условии, что совокупный доход заемщика снизился на 20%, а выплаты по ипотеке в итоге превысили 40% от среднемесячного дохода.

Ипотечник, попавший в трудную ситуацию, также может попросить у банка отсрочку по платежам, пояснил Москатов. Он уточнил, что для того чтобы это сделать, необходимо подать заявление, которое рассматривается в индивидуальном порядке.

Ипотечник, попавший в трудную ситуацию, также может попросить у банка отсрочку по платежам (Фото: chingyunsongshutterstock)

Реструктуризация

При реструктуризации заемщику может быть изменен график платежей или конечный срок погашения кредита. За счет увеличения срока, изменения графика платежа или снижения процентной ставки может быть уменьшена сумма ежемесячного платежа по кредиту, что позволит заемщику обслуживать свой долг, рассказала руководитель правового центра VERBA LEX Елена Бабушкина. Она пояснила, что для принятия банком решения о реструктуризации заемщик должен подтвердить финансовую возможность обслуживания долга в измененных условиях.

«Это может быть справка о заработной плате, наличие иного систематического дохода и т. п. Нередко банки применяют реструктуризацию через заключение с заемщиком мирового соглашения уже на судебной стадии. Урегулирование долга через мировое соглашение дает преимущество банкам, поскольку при нарушении его условий банк автоматически получает в суде исполнительный лист в отношении долга и заложенной квартиры. Специального судебного процесса в этом случае не требуется», — объяснил юрист.

Рефинансирование

Другим вариантом является рефинансирование ипотечного кредита. Данный инструмент позволяет урегулировать задолженность путем перекредитования. За счет нового кредита этого же или другого банка можно погасить свой проблемный кредит, напомнила руководитель VERBA LEX. Она отметила, что, как правило, кредитные продукты при большой конкуренции на рынке банковских услуг имеют различные условия.

Заемщик может привлечь новый кредит на более выгодных для себя условиях — например, под меньшую процентную ставку, пояснила Бабушкина. Это позволит погасить старый долг, предоставив также свою квартиру в залог новому банку, резюмировала эксперт.

Перевод долга

Еще один вариант для потерявшего доход ипотечника — перевод долга, при котором заемщиком перед банком становится иное лицо. «Для принятия банком решения о переводе долга заемщик может представить в банк согласие нового должника отвечать перед банком по своим обязательствам. В таком случае старый должник освобождается от долга, но и теряет собственность на квартиру. Данный вариант может быть применен при условии, если старый должник доверяет новому должнику и рассчитывает в последующем по договоренности с ним вернуть свою квартиру», — подчеркнула Бабушкина.

Другим вариантом является рефинансирование ипотечного кредита. Данный инструмент позволяет урегулировать задолженность путем перекредитования (Фото: 89stockershutterstock)

Уступка прав

В отличие от перевода долга при уступке прав меняется не должник, а кредитор. Проблемный заемщик будет должен не банку, а иному лицу, который выкупит у банка права требования к должнику. Стоимость прав может быть существенно меньше суммы долга, отметила руководитель VERBA LEX.

«Этот вариант, как и вариант с переводом долга, применим при наличии договоренности между проблемным должником и новым кредитором. Новый кредитор будет иметь возможность изменять условия кредитного договора без привязки к ранее имевшемуся договору, на более льготных условиях для заемщика, поскольку он уже не будет связан банковскими правилами», — объяснила Бабушкина.

Продажа и аренда

Следующая мера — это продажа квартиры, погашение долга и приобретение более дешевого жилья. «На вторичном рынке недвижимости примерно 7–10% продаваемого имущества — это ипотечное жилье. Продать квартиру можно как самостоятельно, так и с привлечением банка-кредитора (более надежный для покупателя вариант). Но нужно помнить, что желающих купить квартиру с обременением по рыночной цене найдется немного. Для продавца единственный вариант — снижать цену на залоговое имущество, но тогда не факт, что остатка средств после погашения кредитов хватит даже на самую скромную жилплощадь», — рассказал управляющий партнер инвестиционной компании GLS INVEST Эдуард Бугров.

Продать можно не только недвижимость, но и свой ипотечный долг, то есть воспользоваться переуступкой прав, отметил Бугров. По его словам, обычно таким правом пользуются дольщики строящегося жилья, однако это нечастое явление, потому что покупатели редко хотят связываться с банком и участвовать в долгой и сложной сделке — им проще купить жилье сразу у застройщика или на вторичке.

Можно также сдать свою ипотечную квартиру и снимать другую дешевле или просто жить у родственников, пока не восстановится доход, отметил эксперт «Миэля».

Банкротство

Банкротство физического лица — это крайняя мера. «Стоит отметить, что сохранить квартиру в этом случае практически невозможно, даже если в ней прописаны несовершеннолетние. Процедура банкротства поможет заморозить проценты по ипотечному долгу, но в итоге должник останется без крыши над головой и с настолько испорченной кредитной историей, что никогда больше не сможет взять кредит. Поэтому мой совет — если вы чувствуете, что в ближайшие полгода не сможете вернуться в ипотечный график, лучше продавайте квартиру», — рекомендует Бугров. Это позволит сохранить хотя бы какие-то деньги и не закроет для вас двери банков навсегда, резюмировал юрист.

Что нужно знать

Мотивируйте свою позицию

Предлагая банку изменение условий, вы должны мотивировать свою позицию и приложить документальное подтверждение изменения дохода. «Поясните банку, что по не зависящим от вас причинам изменились обстоятельства, от которых напрямую зависело исполнение вами обязательств. Более того, вы исходили из того, что такого рода изменения не произойдут, и в настоящий момент прикладываете все усилия для нормализации ситуации. По возможности попросите знакомого юриста помочь оформить все это грамотно и усилить позицию статьями закона и официальными рекомендациями уполномоченных на то органов», — советует генеральный директор юридической компании «Достигация» Артем Баранов.

Оформите дополнительное соглашение

Далее вы либо получите ответ банка о том, на каких условиях он готов продолжить с вами сотрудничество, и зафиксируете данные изменения дополнительным соглашением к основному договору, либо же получите отказ со всеми вытекающими для вас последствиями в случае неисполнения вами в дальнейшем обязательств по выплате долга, отметил Баранов. Он подчеркнул, что потом можно пытаться изменить условия договора через суд, но эта идея не очень перспективная.

Не рассчитывайте на уступки

Имейте в виду, что банк не обязан идти вам навстречу. «У нас в стране действует принцип свободы договора. Заставить банк вы не можете. Таковы законы нормальной рыночной экономики с присущими ей финансовыми рисками. Однако при этом стоит иметь в виду, что основа маржинальности для банка — это проценты, на которых он наживается и которые вы платите за пользование кредитом. Чем дольше вы пользуетесь кредитом, даже на каких-то льготных условиях, тем выгоднее банку. Поэтому «рубить сплеча» банку тоже не выгодно. Ну не пойдет он вам навстречу, ну реализует с торгов потом вашу заложенную квартиру. А бизнес-интерес то его где?» — прокомментировал Баранов.

При таком развитии событий банк, скорее, получит убыток или выйдет в ноль, нежели получит прибыль, подчеркнул юрист. По его словам, договориться всегда выгодно обеим сторонам, главное — чтобы эти договоренности были исполнимы и обе стороны видели в них перспективы.

Главная Ипотека Недвижимость Новостройки Партнерам Дом и уют. Поиск. Ипотека . Не могу платить по ипотеке . Что делать? 30 окт 2021. … Аня и Денис взяли однокомнатную квартиру в ипотеку 3 года назад. Ежемесячно они решили отдавать в счёт кредита половину семейного бюджета, чтобы побыстрее рассчитаться. Но три месяца назад компания, в которой работает Денис, потеряла ключевого заказчика, и сотрудникам не выплачивают премии. В итоге зарплата Дениса сократилась вполовину. Урезав затраты до минимума, Аня и Денис поняли, что ежемесячно платить прежнюю сумму они не смогут. Разберемся, как грамотно действовать в подобных ситуациях, чтобы избежать штрафов и сохранить залоговую недвижимость.