Центральный экономико-математический институт РАН в инициативном порядке провел исследования последствий поправок в закон о долевом строительстве жилья и инициативы по переходу на проектное финансирование жилищного строительства.
Исследование носит весьма красноречивый заголовок: «Уничтожение стоимости как прогонозируемое следствие неудачных институциональных преобразований». Ученые на математических моделях доказывают, что последние поправки в закон о долевом строительстве жилья, а тем более отказ от «долевки» приведут не к улучшению, а к значительному ухудшению ситуации как на рынке жилья, так и в строительной отрасли в целом. Расчеты показывают, что в настоящее время реально работают и имеют движение по счетам 2461 застройщика. Из них останутся и смогут работать в условиях нового закона № 214-ФЗ только 132 застройщика или 5,3% от работающих сейчас. Остальные либо будут переходить на «серые» схемы привлечения средств, либо станут банкротами.
Профессор РАНХиГС, д.э.н., член Федерального межотраслевого совета «Деловой России» Михаил Викторов дал свою оценку этому исследованию:
Строительство 2022. Чего ждать? Какие будут цены? Что делать?
— Когда коллеги обратили мое внимание на эту работу, я удивился тому, что академическое сообщество высокого уровня вдруг заинтересовалось такой прикладной темой как долевое строительство жилья. И еще один вопрос, который меня интересовал до встречи с коллективом разработчиков, — кто заказчик этой работы? Разработчики ответили, что заказчика нет, руководство института, видя высокую напряженность дискуссии и большой резонанс тематики долевого строительства, решили сделать эту работу за счет своих средств. И это очень показательно, поскольку интерес к этой теме огромный, и данное исследование может получить дальнейшее развитие, особенно в части моделирования ситуаций на 3-5-10 лет.
Первое, что меня заинтересовало – анализ количества обманутых дольщиков. Цифры, даже официальной статистики, различаются в 2-3 раза, при этом какого-либо серьезного анализа по истории возникновения проблемы на федеральном уровне не было. Когда я занимал пост министра строительства Калининградской области и отвечал, в том числе, за работу с застройщиками и дольщиками и за проблемы, которые мне достались, первое, что я сделал – анализ ситуации. И в 2014 году проблемы мне достались с хвостом более 10 лет. То есть, половина зарегистрированных обманутых дольщиков относилось к тому периоду, когда 214 закона «О долевом строительстве жилья» не было вообще.
Самый яркий пример в моей личной практике – это 400 семей, с которыми СУ-155 заключила договор в рамках коммандитного товарищества, а не долевого строительства. И получалось, что даже в компетенцию минстроя региона эти стройки не попадали, договоры не нужно было регистрировать, соответственно, информация об этих объектах нигде не учитывалась, кроме одной – выхода людей на публичные акции. И разработчики данного исследования, на мой взгляд, совершенно правильно указывают, что причины появления такого количества обманутых людей не были разобраны достаточно подробно и четко. Был выбран самый удобный вариант: все свалить на застройщиков, что все они якобы работают по неправильным схемам. А это не так.
Заморозят ли стройки в 2022 году? / Что будет с застройщиками?
Также меня заинтересовал и второй вывод ученых о том, что на их взгляд схема долевого строительства жилья, которая отработала уже более 12 лет, с учетом всех поправок и ужесточенных требований к застройщикам сейчас выглядит наиболее надежной и прозрачной. Этот вывод я считаю правильным и от себя могу добавить только одно: проблема обманутых дольщиков есть, но она преподносится превратно, в нее вкладывается очень много эмоций, хотя людям, конечно, очень нужно помочь. Но с точки зрения регулирования государства должен быть системный подход, а не эмоции.
Если же говорить о переходе на проектное финансирование строительства жилья, могу привести только две цифры: на софинансирование достройки объектов СУ-155 ушло порядка 40 миллиардов рублей, а на спасение банковской системы – почти 1,5 трлн рублей. Давайте сравним эти цифры и спросим сами себя: а где дела обстоят хуже: на стройке или в банках? И этот вопрос, в первую очередь, надо задать Центральному банку, который сейчас пытается решить проблемы банков за счет переформатирования работы с 3-4 трлн рублей ежегодно, но уже в рамках банковского сопровождения жилищного строительства.
Поэтому данная аналитическая работа чрезвычайно интересна, полезна и достойна отдельного обсуждения на самых влиятельных площадках, в том числе, в Государственной Думе, в правительстве Москвы, в отраслевых объединениях. Ее нужно эту работу разобрать, изучить выводы и понять, как их можно использовать для дальнейшей работы на более высоком уровне. И мы постарается, чтобы этот исследовательский труд был максимально учтен при предстоящих решениях, в том числе, в поправках в подписанном, но пока не вступившем в силу с 1 июля законе 218-ФЗ.
Полный текст документа доступен по ссылке:
ТЕЗИСЫ ИЗ ИССЛЕДОВАНИЯ «Уничтожение стоимости как прогонозируемое следствие неудачных институциональных преобразований».
В настоящее время застройщиками было привлечено 5,3 трлн. рублей. 67,25%, то есть, 3,6 трлн. руб. из них – это деньги дольщиков и частных инвесторов. При переходе на новые правила строительства, должен вырасти собственный капитал застройщиков, а кредитные организации должны будут заменить объем денежных средств, привлекаемых сейчас в частном порядке. Сейчас кредиты банков составляют всего 23,95%. Соответственно, уже сейчас можно прогнозировать дефицит финансирования.
Половина квартир построена не по договорам ДДУ. Около 90% обманутых дольщиков не имеют отношения к 214- ФЗ. Это все ЖСК, жилищные сертификаты, ИЖС многоквартирных домов на частных участках и пр. Здесь вопросы надо задавать руководителям субъектов, мэрам, главам муниципальных образований и, разумеется, правоохранительным органам.
Закон № 214-ФЗ и другое законодательство не запрещает использовать другие схемы для привлечения средств. И в условиях необходимости привлечения ресурсов на длительное время (а период согласования длится 2-3 года в зависимости от масштабов строительства), застройщики этими схемами пользуются. Например, крупнейший застройщик СУ-155, в том числе, заключал договоры как ЖСК и договоры поручительства.
Введенные Федеральным законом № 218-ФЗ весьма радикальные Поправки создали двадцать третью редакцию Федерального закона № 214-ФЗ. закон № 214-ФЗ был существенно ужесточен еще до принятия Поправок, Тот факт, что все эти меры оказались недостаточными, вероятно, и подтолкнул законодательную власть к радикальным шагам. Принятие указанного закона приводит, во-первых, к появлению у участников рынка ранее не предусмотренных законодательством расходов (в частности, расходов на формирование компенсационного фонда для удовлетворения претензий пострадавших дольщиков), а во-вторых, дополнительных запретов и ограничений в отношении застройщиков (в частности, требований в отношении опыта их работы). В силу этих двух факторов, исходя из установленных в Постановлении Правительства РФ от 17.12.2012 № 1318 критериев, Федеральный закон № 218-ФЗ следует относить к законам с «высокой степенью регулирующего воздействия».
Правовая оценка Поправок с подробными комментариями и ссылками на правовые акты, включая Конституцию и международные договоры Российской Федерации, дана в заключении д.ю.н. Л.А. Лукьяновой. В результате проведенного анализа данный нормативный правовой акт признан столь несовершенным, что его необходимо отозвать, поскольку в случае его вступления в силу и применения на практике без существенной корректировки, многие его положения имеют реальные шансы быть признанными не соответствующими Конституции Российской Федерации и нарушающими Европейскую Конвенцию «О защите прав человека и основных свобод». В частности, ФЗ № 218 предусмотрел существенное ограничение свободы экономической деятельности и свободы предпринимательства (один дом – один застройщик), законодательно установлен лимит расходов застройщиков на определенные цели, ограничено их право на займы и кредиты, на свободу выбора собственников через фактический запрет на небанковское финансирование (уполномоченные банки) и на использование прибыли (требование о неснижаемом остатке на счете).
Этим Законом были также созданы дополнительные риски для возникновения недобросовестных покупателей и созданы условия для монополизации строительного рынка (требования к компании-застройщику). То есть ФЗ № 218 настолько ограничил права застройщиков как собственников и субъектов экономической деятельности, что вполне обоснованно возникает вопрос о чрезмерности таких ограничений, о несоразмерности этих ограничений преследуемой законной цели и о превышения конституционных пределов государственного вмешательства в экономическую деятельность посредством злоупотребления законом как единственной легальной формы ограничения прав и свобод человека.
В связи с принятием закона 218-ФЗ естественно ожидать не только сокращения числа «обманутых дольщиков», что, вероятно, будет достигнуто, но и увеличения финансовой нагрузки на проекты по строительству жилья, а также разорения части застройщиков. Чтобы этого избежать, нужно использовать резервы, большая часть которых связана с возможностью сокращения трансакционных издержек.
Экспертные прогнозы развития событий на рынке жилья в связи с Поправками разнообразны и противоречивы. В ближайшие три года рынок жилого строительства ждут колоссальные изменения — запланированное правительством РФ ужесточение требований к застройщикам, отмена долевого участия в строительстве и переход к проектному финансированию вызовут не только смену схем финансирования, но передел рынка. Сейчас объём строительства с участием дольщиков, по многим оценкам, достигает в целом по стране 80%. Через два года долевое строительство должно быть сведено до нуля, но еще до того возможен массовый отток дольщиков-инвесторов и уход с рынка значительной части существующих сегодня застройщиков.
Из-за новых законодательных инициатив цены на жильё вырастут на 20–30%. При этом с рынка может уйти до двух третей игроков. Но сейчас правительство РФ волнует больше даже не общий спад рынка, а «обманутые дольщики». Минстрой РФ сегодня занимается решением проблем по 830 объектам, общее количество дольщиков по этим объектам составляет 38 тысяч человек.
При этом, по словам министра федерального ведомства Михаила Меня, число участников долевого строительства таких объектов может составлять как минимум 86 тысяч человек. По данным руководителя рабочей группы партии «Единая Россия» по защите прав дольщиков Александра Сидякина, «обманутых дольщиков» гораздо больше — около 130 тысяч человек.
Пока отрасль будет переходить от «дешёвых» денег дольщиков к дорогим кредитам (средняя ставка сегодня составляет 11,8%), застройщикам предстоит жить по изменённому 214-ФЗ. Заморозка средств на эскроу счёте — это фактически вынужденное кредитование. Это резко увеличит себестоимость строительства — процентов на 30.
Застройщики уверены – использование эскроу счетов и проектное финансирование сделает главными игроками рынка банки. Это приведёт к снижению ёмкости рынка, так как отмена долевого строительства или заморозка денег на эскроу счёте не даст застройщикам продавать квартиры с ценами на уровне котлована, а, значит, с рынка уйдёт категория покупателей-инвесторов, которые приобретают недвижимость для последующей перепродажи или сдачи в аренду. А это порядка 30 процентов сделок.
По словам руководителя отдела аналитики СК «Неометрия» Ксении Рысенко, участники рынка в ожидании изменений, которые войдут в силу с лета 2018 года, начали активно работать над проектной документацией, чтобы получить разрешения на строительство до конца 1 полугодия 2018 года. Это может привести к обострению ситуации с дольщиками, потому что застройщики набирают эти разрешения, а затем будут привлекать средства дольщиков под заведомо невыполнимые проекты. Стремление обезопасить дольщиков может привести к обратному эффекту в первое время.
Результаты моделирования изменений законодательной базы на примере крупной среднестатистической строительной компании явным образом демонстрируют существенное негативное влияние на финансовой состояние отрасли. Так, например, рентабельность капитала через 5 лет, т.е. к 2022 г. может сократиться практически в 2 раза (на 49-55%) с сохранением этой величины в дальнейшем примерно на этом уровне.
Наихудшее финансовое состояние компаний ожидается в период 2019-2021 гг., когда финансовый результат будет близок к нулю или иметь отрицательный результат. Аналогичное снижение рентабельности будет характерно для всех крупных застройщиков. Рентабельность продаж прогнозируется снизится в 1,27 раза. Соответственно, если распространить модель на остальных крупных застройщиков, получим следующий результат: из 32 крупнейших застройщиков (с выручкой от 4,5 млрд. до 24,5 млрд. руб на 2016 год), 12 станут банкротами.
На примере среднестатистического проекта (среднего застройщика) мы наблюдаем существенное снижение денежных потоков от проекта с учетом требований 218-ФЗ, так денежные потоки с проекта после уплаты процентов и налогов сокращаются на 42,4%. При объеме совокупных инвестиций в проект около 3 млн доходность на вложенный рубль снижается с 8,8% до 5,0% или на 112 млн руб. в абсолютном выражении. С учетом ожидаемой нормы доходностина инвестированный капитал в отрасли с повышенным уровнем риска и текущей рентабельности проектов изменения № 218-ФЗ приведут к уходу из бизнеса множества средних компаний сектора. Соответственно, снижение рентабельности у «средних» застройщиков будет в 3,37 раза.
Из расчетов на основе модели следует вывод: в новых условиях из 3832 существующих сейчас застройщиков, выживут, то есть смогут работать в новых условиях 132 или 3,4% от существующих к настоящему времени в реестре застройщиков. В настоящее время реально работают и имеют движение по счетам 2461 застройщика из реестра. Из них останутся и смогут работать в условиях нового закона № 214-ФЗ только 132 застройщика или 5,3% от работающих сейчас. Остальные либо будут переходить на «серые» схемы привлечения средств, либо станут банкротами.
ВЫВОДЫ
При падении объемов строительства жилья пострадает не только строительная отрасль, но и смежные с ней. Упадет потребление строительных материалов, услуг по строительству и т.д. В целом мультипликативный эффект даст сокращение ВВП примерно на 1,5%.
К тому же семьи, не сумевшие купить жилье по ДДУ на новых условиях, хотя на старых они могли это сделать, останутся без жилья. Их потери в денежном выражении посчитать трудно, но они точно будут. К этому следует добавить, что оценка в 30% процентов – это оптимистическая оценка.
Как следует из расчетов по финансовой модели, в условиях закона № 214 ФЗ с поправками согласно закону № 218 ФЗ не смогут реально работать 95% тех застройщиков, кто сейчас работает по ДДУ. А это означает, что с этого рынка уйдут не 30%, а едва ли не все, работающие по ДДУ застройщики. Часть из них, несомненно, уйдет в «серые» схемы. Иначе говоря, сценарий сокращения строительства жилья на 15% (30% от ДДУ) может сочетаться с массовым переходом в «серые» схемы.
Как показывает институциональный анализ проблемы «обманутых дольщиков», схема строительства жилья на основе ДДУ –– наиболее прозрачная и безопасная для потенциальных покупателей из всех, известных и не противоречащих существующему законодательству схем привлечения средств граждан в строительство за исключением, возможно, строительных сберегательных касс. Ужесточения закона № 214-ФЗ в период с 2004 по 2017 год всегда были направлены в пользу дольщиков как более слабой стороны.
Теоретически это правильно, так как закон должен защищать более слабую в отношениях сторону. Однако реально баланс интересов был нарушен уже к 2017 году, то есть к моменту принятия закона № 2018 ФЗ. Застройщикам удавалось обходить препятствия, создаваемые все новыми поправками при молчаливом согласии дольщиков.
Разумеется, это утверждение не распространяется на «обманутых дольщиков», но на момент, когда они вступали в отношения на основе ДДУ, положение их устраивало. И тут еще раз необходимо напомнить, что большинство «обманутых дольщиков» – это отнюдь не те, кто заключал ДДУ. Таких только 38 тысяч, как следует из представленных министром строительство данных. Остальные сотни тысяч «обманутых дольщиков» – жертвы совсем других схем, не имеющих отношения ни к закону № 214-ФЗ, ни к ДДУ. А это значит, что ряды этой категории рассерженных граждан не поредеют в связи с принятием закона № 218-ФЗ.
Нельзя исключить вариант, когда объем строительства на основе ДДУ по закону № 214-ФЗ сократиться, а весь этот объем строящегося жилья плавно перетечет в те самые альтернативные схемы привлечения средств граждан. Внешне это будет выглядеть как строительство за счет застройщиков, что позволит делать аналитические заключения об успешном переходе от «устаревшей» схемы долевого строительства жилья к более современной и цивилизованной форме строительства и продаже готового жилья.
Однако практически это будет означать рост применения тех финансовых схем, где интересы будущих покупателей защищены гораздо хуже, чем в случае ДДУ, соответственно, возрастет количество «обманутых граждан». Будут ли они называться «обманутыми дольщиками» –– вопрос открытый. Но, скорее всего, будет именно так, поскольку уже сложился образ «обманутых дольщиков», сочувственное отношение к нему со стороны общества и власти, есть некоторая организационная структура. Выгоднее примкнуть к этой категории обиженных граждан, чем создавать новую. В каком-то объеме этот вариант почти неизбежен.
Как показывает глубокий правовой анализ, проделанный профессором Е.А. Лукьяновой, закон № 218-ФЗ плохо сделан именно как нормативный правовой документ. Он не только ограничивает свободу договорных отношений, но противоречит Конституции, содержит неясные формулировки, создающие возможности для произвола, и другие дефекты. В некотором смысле его можно рассматривать как жест отчаяния, сделанный законодателем, окончательно запутавшимся в проблеме «обманутых дольщиков», а потому готовым на действия, не подкрепленные в должной мере ни экономическим, ни правовым анализом.
Исследование показывает, в частности, что закон № 218-Ф№ не только не решит проблему «обманутых дольщиков», но может ее обострить, попутно нанеся существенный вред реальному сектору экономики. Возможно, в выигрыше окажутся некоторые банки. Но и это под большим сомнением. В целом же исследование показывает, как нежелание искать решения в сфере законодательства, опираясь на серьезный научный, в том числе правовой и экономический анализ, могут привести к результатам, полностью противоположным тому, чего хотели.
Источник: ancb.ru
Публикации
На минувшей неделе в Государственной Думе состоялись парламентские слушания, посвященные новеллам в законодательстве о долевом строительстве жилья. Трудности будут, но они преодолимы – вот тот посыл, который депутаты хотели донести до бизнеса. Как именно будет «жить» долевое строительство в последний год своего существования, рассказало Агентство новостей «Строительный бизнес».
В Малом зале собралось около 250 обеспокоенных участников, поскольку буквально за несколько часов до этого президент России Владимир Путин сообщил, что с 1 июля 2019 года долевое строительство жилья прекратит свое существование. А еще несколькими днями ранее в Кремле состоялось совещание, на котором Владимир Путин в ярости от очередного банкротства очередного застройщика был готов «закрыть эту шарашку с завтрашнего дня».
На этом фоне разосланный накануне для обсуждения законопроект со сведенными воедино поправками от правительства, депутатов и представителей объединений обманутых дольщиков выглядел суровым предписанием, но все-таки не приговором.
Законопроект сформирован и готов к принятию
Открывая парламентские слушания, председатель Комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев напомнил, что каждый год дольщики вкладывают в строительство жилья более 1,7 трлн рублей, но при этом застройщики им за эти деньги ничего не гарантируют. В итоге сейчас в стране насчитывается около 200 тысяч обманутых дольщиков, многие из которых по несколько лет ждут своего жилья.
На этом фоне и принимались поправки в закон о долевом строительстве жилья, которые были направлены на усиление ответственности застройщиков перед дольщиками. Часть поправок уже вступила в действие, часть должна вступить с 1 июля 2018 года. Однако следует признать, что некоторые положения принятого закона 218-ФЗ по факту оказались трудновыполнимыми и способными привести к коллапсу жилищного строительства. Особенно это касается положения «один застройщик – одно разрешение на строительство». То есть, возникла необходимость внести поправки в поправки.
При этом 5 ноября 2017 года Владимир Путин принял решение об уходе от долевого строительства жилья в течение трех лет, а вскоре появился законопроект от депутатов Государственной Думы, который прописывал новые требования ко всем участникам «долевки». Так, предлагалось создание единой контрольно-надзорной структуры за долевым строительством (Госстройнадзор), а также наделение Минстроя России полномочиями по снятию руководителей региональных госстройнадзоров за провалы в работе. Кроме того, предусматривалось создание Единой информационной системы жилищного строительства, усиление полномочий Фонда защиты прав дольщиков и исключение из «долевки» таких инструментов как жилищные облигации и ЖСК. Кроме того, депутаты предложили ввести солидарную ответственность собственников компаний-застройщиков по обязательствам перед дольщиками, обязать компании размещать информацию об этих собственниках в Единой информационной системе жилищного строительства, а за сокрытие информации ввести административную ответственность.
Следом в законопроект пришли правительственные поправки, которые прописывали возможность одной компании строить жилье по нескольким разрешениям на строительство, а также привлекать небанковские займы от материнской компании в размере 20% от общей стоимости проекта.
В целом же стояла задача скорейшего перехода на новую модель жилищного строительства, поскольку динамика появления новых обманутых дольщиков была и остается отрицательной – в последние годы 200 тысяч дольщиков получили свои квартиры, но и к настоящему моменту их насчитывается более 200 тысяч. При этом не должно произойти остановки жилищного строительства и комплексного освоения территорий.
Таким образом, получив все эти поправки, депутаты совместно с правительством, Минстроем России и Фондом обманутых дольщиков, свели их в единый законопроект, который будет вынесен на второе чтение в конце июня.
Главные положения законопроекта:
— с 1 июля 2019 года средства дольщиков привлекаются только через эскроу счета, при этом суммы до 10 млн рублей будут защищены через Агентство по страхованию вкладов;
— для застройщиков повышаются взносы в государственный компенсационный фонд: с 1 октября с.г. – до 3%, с 1 января 2019 г. – до 6%;
— с 1 июля с.г. вводится обязательное банковское сопровождение операций с деньгами дольщиков, вводится принцип «одно разрешение на строительство – один расчетный счет», а также банкам предоставляется возможность отказать застройщику в кредите, если у него есть просроченные обязательства перед дольщиками более, чем на 3 месяца.
Что касается существующих проблемных объектов, то Фонд защиты прав дольщиков наделяется правом финансирования завершения строительства этих домов, а также передачи компенсационных участков под застройку без торгов тем компаниям, которые возьмут на себя обязательства по достройке проблемных объектов.
Пора остановить вал долгостроев и дольщиков
Главным лейтмотивом выступления министра строительства и ЖКХ Владимира Якушева было требование остановить вал проблемных объектов и прекратить появление новых обманутых дольщиков. По его словам, в последние годы, несмотря на все меры и законы, их количество только растет. Так, по данным Минстроя России на 1 января 2018 года было зарегистрировано 836 проблемных объектов (1101 дом), а на 1 апреля 2018 года – уже 842 объекта (1261 дом), и это при том, что за три месяца было введено 67 объектов. То есть, стройки останавливаются, дольщики протестуют, и конца этому не видно.
Представленный законопроект решает проблему накопления обманутых дольщиков. При этом, как неоднократно подчеркнул Владимир Якушев, запрета на привлечение застройщиком средств граждан нет, однако теперь эти деньги будут резервироваться на эксроу счетах, а под них банком будет открываться кредитная линия для застройщика. И только после завершения строительства и сдачи объекта деньги граждан будут перечислены застройщику. С них он рассчитается с банком и получит прибыль – конечно, при условии, что бизнес-план и экономика проекта изначально были посчитаны правильно.
Что касается уже существующих недостроенных объектов, то здесь с каждым регионом, с каждым проблемным домом нужно разбираться отдельно и искать пути решения.
Минстрой ответит за всё?
Приглашенный, видимо, в качестве «коверного» лидер ЛДПР Владимир Жириновский оправдал ожидания присутствующих, не внеся ни одного по-настоящему дельного предложения. Зато он в очередной раз продекларировал набор лозунгов, которые собирается поддерживать ЛДПР.
По его мнению, в новом законопроекте и в новой системе жилищного строительства опять отсутствует государство, а эскроу счета опять назвали не по-русски. Нужно найти тех, кто много лет назад ввел мошенническую схему долевого строительства жилья и спросить с них за все. Все жилищное строительство нужно отдать Минстрою, пусть сам строит на государственные и банковские деньги и сам продает готовое жилье гражданам. Министр должен отвечать за все, а гражданин, как в магазине, выбирать жилье, которое ему больше нравится. То есть, все отдать в руки государства, включая бюро по обмену жильем, потому что частный сектор себя не оправдал.
После этой своей зажигательной речи Жириновский покинул зал, сославшись на прямой эфир на одном из федеральных каналов, где он собирался повторить этот свой спич.
В процессе обсуждения двух первых выступлений участники парламентских слушаний представили позицию как застройщиков, так и банковского сообщества. Так, генеральный директор НОЗА Кирилл Холопик поблагодарил Николая Николаева за законопроект, заявив, что в нем 40% предложений застройщиков учтены полностью, еще 30% — частично. Очевидно, что после реформирования жилищного строительства далеко не все застройщики останутся на этом рынке, его покинут, в том числе, авантюристы и непрофессионалы, что в какой-то момент может привести к падению объемов строительства.
При этом, по мнению К.Холопика, нужно думать о поддержке спроса на жилье и искать другие механизмы, помимо ипотеки. Какие именно, Холопик не назвал.
Что касается возможного удорожания жилья после перехода на проектное финансирование, то здесь, по мнению представителя одной из консалтинговых компаний Ольги Архангельской, все не так страшно, как говорят. Аналитики компании построили математическую модель финансирования стройки при новом механизме и выяснили, что за 6 месяцев дополнительные затраты на проектное финансирование составят 2,6% от общего объема бюджета, а процент по банковским кредитам будет на уровне 4,8 – 5%.
Представитель Сбербанка России Иван Осколков подтвердил, что банковское сообщество готово к переходу на проектное финансирование. Напомним, что сейчас в долевом строительстве жилья крутится около 3,3 трлн рублей граждан, то есть, банки должны будут как-то заместить эти суммы. По опыту Сбербанка, особой проблемы тут нет, сейчас около 1500 квартир строится с использованием эскроу счетов.
В целом, парламентские слушания были направлены, скорее, не на обсуждение представленного законопроекта, а на донесение до профессионального сообщества информации: законопроект сформирован, решение принято, никто ничего менять больше не будет. Работать будете ТАК! И застройщики, негромко переговариваясь, потянулись работать…
Источник: sroportal.ru
Реформа закона 214-ФЗ: что ждать покупателю?
Вкладывать сбережения в строительство – затея рискованная. Это как игра в рулетку: построят — не построят. Но отказываться от такой игры пока никто не собирается: застройщикам нужны деньги граждан, гражданам нужны дешевые на этапе котлована квартиры. Потому и дискуссии об отмене долевого строительства восторга не вызвали. Но защитить дольщиков понадежнее власти все-таки решили.
И в очередной раз реформировали закон об участии в долевом строительстве № 214-ФЗ, ряд положений которого заработает уже с 1 января 2017 года.
Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Долевое строительство по-новому
Для начала разберемся: сильно ли изменится жизнь застройщиков и дольщиков после вступления в силу новой версии 214-ФЗ. Суть поправок – ужесточение требований к застройщику, что, как предполагается, позволит лучше защитить дольщика.
Среди грядущих новшеств: создание единого реестра застройщиков, введение новых требований к самому застройщику (он не должен состоять в списках ненадежных подрядчиков и поставщиков, не должен иметь долгов перед бюджетом) и его уставному капиталу, перечисляет генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина.
«Сейчас никто не проверяет, имеются ли в распоряжении застройщика хоть какие-то денежные средства, которые могут обеспечить ведение строительства и его успешное завершение, или он целиком и полностью полагается на заемные деньги», — говорит Ольга Славкина, директор юридического департамента Kalinka Group.
С 1 января 2017 года только застройщики с установленным правительством капиталом смогут возводить дома. Причем, чем больше жилья возводит компания, тем больше собственных денег у нее должно быть. Например, минимум – 500 тыс. кв. м жилья. В таком случае застройщик должен иметь в уставном капитале не меньше 2,5 млн руб.
По словам Ирины Доброхотовой, председателя совета директоров «БЕСТ-Новострой», новые требования к размеру уставного капитала будут способствовать укрупнению рынка, но вряд ли приведут к росту цен – все же ценообразование в проекте определяется рыночной ситуацией, финансовой моделью проекта, спросом и платежеспособностью населения, считает эксперт.
Правда, подчеркивает Владислав Луцков, директор по инвестициям Est-a-Tet, на цене жилья может сказаться снижение конкуренции среди девелоперов: «в Московском регионе сейчас работает менее 30% крупных застройщиков, остальные игроки – это средние и мелкие компании, которые могут уйти с рынка, если они не смогут привлечь заемное финансирование в полном объеме Из-за сокращения количества девелоперов неизбежно уменьшение объемов предложения, причем значительное. А чем более дефицитен продукт – тем выше его стоимость».
Дольщик будет больше знать о застройщике
Предполагается, что с 2017 года деятельность застройщиков станет еще прозрачнее. Обновленная версия 214-ФЗ расширяет перечень информации о самой компании и о проекте строительства, которую теперь застройщикам придется раскрывать. Если раньше застройщик мог ограничиться размещением только проектной декларации, то теперь он будет обязан обнародовать сканы основных документов, включая разрешение на строительство, заключение экспертизы проектной документации и документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок, объясняет Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»).
«Продвинутому покупателю поможет определиться с выбором и размещенное на сайте аудиторское заключение о деятельности застройщика за последний год, а также договор поручительства с учредителями застройщика и многое другое, что будет способствовать более глубокой информированности потенциального дольщика», — говорит эксперт.
Также застройщики должны будут размещать на своих сайтах и ежемесячно обновлять фотографии строящихся домов.
Еще одно новшество — создание и ведение единого реестра застройщиков, с помощью которого каждый покупатель сможет проверить деятельность застройщика.
Кто достроит дом, если застройщик — банкрот?
На случай, если девелопер не справится со строительством, власти решили создать так называемый Компенсационный фонд дольщиков. Фонд, в который застройщики будут отчислять по 1% с каждого ДДУ, по идее, и должен подстраховать застройщика и взять на себя расходы по достройке домов в случае его банкроства.
Фонд дольщиков позволит покупателям квартир в новостройках почувствовать большую уверенность при принятии решения о покупке, ведь их интересы будут застрахованы государственной структурой с огромными средствами, говорит Андрей Колочинский, управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс». Так, рассуждает эксперт, у фонда будет больше средств, чем у любого частного страховщика. Это значит, что не возникнет финансовых проблем в случае банкротства крупных девелоперов.
«Если раньше в случае банкротства девелопера, дольщики оставались наедине со своей проблемой и вынуждены были через суд пытаться восстановить справедливость, то теперь появляется новая инстанция, которая готова взять на себя риски и завершить стройку», — заключает Колочинский.
А Владислав Луцков (Est-a-Tet) в эффективности нового фонда пока не уверен: «предполагаемый размер его накоплений не сможет покрыть с большой вероятностью все расходы на достройку объектов незавершённого строительства».
По замыслу чиновников, компенсационный фонд долевого строительства не повлияет на рынок, но изменит саму схему страхования участников, объясняет Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». «Компенсационный фонд, по сути, только заменит частных страховщиков, а отчисления даже немного снизятся, так как в законе их размер ограничен 1% (сейчас компании отчисляют страховщикам 1-1,5% — ред.). На ценах это не отразится», — уверена Литинецкая.
Наталья Шаталина из «МИЭЛЬ-Новостройки» не исключает, что эти расходы, возможно, будут возложены на «плечи» дольщиков (для компенсации застройщиком расходов), «но если это и будет, то увеличение цены не повлечет сильного изменения стоимости». Если только на тот же 1%, допускает Ирина Могилатова, генеральный директор агентства TWEED. Впрочем, подчеркивает она, «если рынок не станет покупать по этим ценам, то произойдет откат назад и все вернется на круги своя».
«На стоимости жилья это не отразится», — уверенно заявляет Юрий Гольдберг, президент федерального страхового брокера дольщиков НСКА.
Дольщику тоже придется задуматься над своим поведением
Не только застройщику, но и дольщику придется стать ответственнее с 1 января 2017 года. «Благодаря конкретизации прав и обязанностей сторон в новой редакции 214-ФЗ, теперь и застройщик получает больше инструментов воздействия на участника в части исполнения обязательств по договору. А это в свою очередь позволит нивелировать сложившуюся сегодня практику злоупотребления правом со стороны участников долевого строительства», — говорит Ольга Барабанова, коммерческий директор Sezar Group.
Так, в реформированном законе введен обязательный досудебный порядок разрешения споров между участниками долевого строительства и застройщиками.
«На практике часто возникали ситуации, когда отдельные граждане, минуя застройщика, сразу шли в суд, пользуясь неустойками и штрафами закона о защите прав потребителей, — вспоминает Александр Синицкий, директор департамента продаж ЖК «Английский квартал». — Теперь же любой спор сначала должен решаться вне суда между сторонами, и только в критических случаях – через суд».
Что будет с ценами на жилье?
На стоимости квартир сегодня сказываются все дополнительные затраты застройщика, замечает Ольга Барабанова из Sezar Group: «если раньше дельта в прибыли позволяла девелоперам нивелировать незначительное увеличение в себестоимости «за свой счет», то сегодня маржинальность бизнеса такова, что каждый дополнительный фактор роста в конечном итоге переносится в стоимость продукта».
Правда, замечает Андрей Кирсанов, заместитель генерального директора компании MR Group, рост цен в связи с новациями 214-ФЗ возможен только в том случае, если покупательская способность сможет выдержать повышение стоимости. «А если нет – придется застройщикам дополнительно снижать норму прибыли. Скорее всего, в итоге дополнительные расходы на обеспечение прав дольщиков будут разделены между самими дольщиками и застройщиками».
Полный запрет ДДУ: на руку ли покупателям?
Только полная отмена долевого строительства позволит защитить граждан от обмана, заявили власти в самом начале обсуждения поправок в 214-ФЗ, и предложили вовсе отменить долевое строительство в России. Но нужна ли такая защита самим покупателям квартир? Ведь готовый продукт всегда значительно дороже, чем тот, в создании которого принимают участие дольщики, говорит Ольга Барабанова (Sezar Group).
От начальной стадии строительства до момента ввода дома в эксплуатацию стоимость квадратного метра увеличивается примерно на 30%, что существенно, говорит Ирина Могилатова (TWEED). По оценке Евгения Сандлера, коммерческого директора ГК «INGRAD», если предположить, что единственным доступным вариантом финансирования строительства станут банковские кредиты, то напрашивается логичный вывод: стоимость квадратного метра вырастет в разы. «Такую нагрузку не выдержит ни покупатель, ни девелоперский бизнес», — констатирует эксперт.
А для многих россиян долевое участие в строительстве – единственный реальный способ стать собственником жилья, а для застройщиков среднего звена – возможность строить, не привлекая банковское финансирование по российским, заметим, не очень лояльным ставкам, не скрывает Евгений Страхов, директор правового управления ООО «УК «Фонд-Юг».
Отказ от долевого строительства для российского рынка в современных реалиях маловероятен, но если предположить его реализацию, то рынок столкнется с массой проблем, уверены эксперты. А в конечном итоге, отмена 214-ФЗ может значительно снизить инвестиционную привлекательность строительной отрасли, опасается Наталья Дубина, старший юрисконсульт семейства компаний KASKAD Family: «девелоперские и строительные компании не смогут привлекать достаточное количество инвестиций для реализации проектов, так как инвесторы предпочтут вложения в другие, более эффективные отрасли экономики. Недостаток инвестирования приведет к сокращению количества «игроков» на рынке, что негативно скажется на конкуренции и, как следствие, цене и качестве предлагаемых рынку объектов недвижимости».
«Кажется, выиграют в этой ситуации только банки, у которых застройщики будут брать кредиты на строительство, а граждане – на покупку готовой недвижимости, которая, безусловно, будет стоить дороже, чем на начальных стадиях строительства», — говорит Ольга Славкина из Kalinka Group.
Терять бдительность дольщикам не стоит
Несмотря на то, что новый закон, действительно становится жестче и требовательнее к застройщикам, дольщикам все равно нужно всегда быть на чеку, предупреждают эксперты.
Проблема в том, что новации 214-ФЗ в основном ужесточают лишь требования к застройщикам, привлекающим денежные средства граждан на основании ДДУ, говорит Андрей Кирсанов из MR Group. Однако, обращает внимание эксперт, подавляющее большинство сегодняшних обманутых дольщиков доверили свои деньги компаниям, привлекающим деньги способами, не предусмотренными 214-ФЗ: заключения предварительных договоров участия в долевом строительстве; выдачи векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме; заключения договоров инвестирования строительства и др.
«Как видим, способов нарушения требований 214-ФЗ достаточно много и потребителю надо проявлять бдительность, прежде чем отдавать застройщику свои деньги», — предупреждает эксперт.
Кроме того, подчеркивает Павел Телушкин, исполнительный директор компании «ФЦСР», далеко не все риски исходят из несовершенства правовой базы: не нужно забывать про экономическое положение, причем как самих застройщиков, так и покупателей жилья.
«Сегодня главные риски рынка связаны не с процедурными моментами, а экономической конъюнктурой, — подтверждает Мария Литинецкая («Метриум Групп»). — С одной стороны, рынок тянет на дно низкая платежеспособность покупателей. С другой стороны, рост издержек на строительство и дорогой кредит не позволяют застройщикам выводить на рынок продукт, доступный большинству наших сограждан, которые нуждаются в жилье. На мой взгляд, властям нужно сосредоточиться на решении экономических проблем. Что касается 214-ФЗ, то, как я полагаю, покупатель уже достаточно защищен и дальнейшее ужесточение мер по отношению к девелоперам может привести ровно к противоположному эффекту – росту стоимости жилья и неустойчивости строительного бизнеса».
Источник: www.metrinfo.ru
Законодательство о долевом строительстве: прошлое, настоящее и будущее Текст научной статьи по специальности «Право»
ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА / ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА НЕЦЕЛЕВОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ / ВЗНОСЫ ЗАСТРОЙЩИКА В КОМПЕНСАЦИОННЫЙ ФОНД / СПЕЦИАЛЬНАЯ ИПОТЕЧНАЯ СТАВКА БАНКА РОССИИ / LEGAL REGULATION OF SHARED CONSTRUCTION / RESPONSIBILITY FOR THE MISUSE OF FUNDS / CONTRIBUTIONS OF THE DEVELOPER TO THE COMPENSATION FUND / A SPECIAL MORTGAGE RATE OF THE BANK OF RUSSIA
Аннотация научной статьи по праву, автор научной работы — Кирсанов Андрей Романович
В статье рассматриваются некоторые исторические аспекты появления в правовом поле России законодательства о долевом строительстве, анализируются его изменения, в частности, новые меры, направленные на защиту прав дольщиков. Автор считает, что наиболее эффективной мерой станет компенсационный фонд, формируемый за счет взносов застройщиков, и предлагает в качестве экономической меры поддержки жилищного строительства установление специальной ипотечной ставки Банка России .
Похожие темы научных работ по праву , автор научной работы — Кирсанов Андрей Романович
LEGISLATION OF SHARED CONSTRUCTION: PAST, PRESENT AND FUTURE
The article examines some historical aspects of the appearance in the legal field of Russia of legislation on shared construction, analyzes its changes, in particular, new measures aimed at protecting the rights of equity holders. The author believes that the most effective measure will be a compensation fund formed at the expense of developers’ contributions, and suggests the establishment of a special mortgage rate of the Bank of Russia as an economic measure to support housing construction.
Текст научной работы на тему «Законодательство о долевом строительстве: прошлое, настоящее и будущее»
Законодательство о долевом строительстве: прошлое, настоящее и будущее
А.Р. Кирсанов доцент Российского государственного университета правосудия, кандидат юридических наук (г. Москва)
Современная история долевого строительства началась в 90-е годы прошлого столетия. Прекращение бюджетного финансирования строительства жилья и отсутствие доступного проектного финансирования поставили строительную отрасль перед выбором: остановка строительного комплекса или поиск нестандартных решений в новых экономических условиях. Выход из сложившейся ситуации был найден -привлечение для строительства средств граждан. Для этого потребовалось решить задачу оформления договорных отношений между гражданами, осуществляющими финансирование строительства, и застройщиками. И такое решение было найдено благодаря тому, что законодательство позволяет заключать договоры как урегулированные законом, так и непредусмотренные им. Основываясь на общих положениях об обязательствах, сделках и договорах, а также положениях законодательства Российской Федерации об инвестиционной деятельности, были разработаны договоры инвестирования или, как их стали называть, договоры долевого участия в строительстве 1.
Одновременно с такими договорами на рынке недвижимости использовались и другие формы привлечения денежных средств граждан. Застройщики предлагали гражданам заключать договоры как предусмотренные, так и не предусмотренные законом и другими правовыми актами. Среди
таких договоров были договоры подряда, совместной деятельности, уступки требования (цессии) и другие. Независимо от названия существенные условия таких договоров были примерно одинаковые: гражданин (которого в договоре называли инвестором или дольщиком) был обязан оплатить часть стоимости строительства многоквартирного дома, а организация-застройщик или девелоперская компания — построить многоквартирный дом, обеспечить его ввод в эксплуатацию и после этого передать гражданину в собственность определенную договором квартиру.
Развитие рынка долевого строительства в новых экономических условиях было сопряжено с увеличением количества судебных споров, возникающих из-за невыполнения условий, указных в договорах. В условиях отсутствия в законодательстве регламентации договоров об инвестиционной деятельности суды исходили из их содержания, а не из наименования, при этом неоднозначно оценивали правовую природу заключаемых сделок. Сравнительный анализ законодательства, проведенный верховными судами республик, краевыми, областными и соответствующими им судами, позволил судам сделать вывод о том, что Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей» предоставляет гражданину больше гарантий защиты его прав от недобросовестных контрагентов по
1 В это время автор настоящей статьи работал в АО «Мосприватизация», организации, ставшей одним из первых девелоперов в городе Москве и столкнувшейся с проблемой привлечения для строительства средств граждан. Разработанные в то время договоры долгое время использовались в девелоперской практике.
заключенному им договору, чем Гражданский кодекс Российской Федерации, ограничивающий права граждан рамками договора 2.
Такая оценка правовой природы отношений граждан и застройщиков представляется не бесспорной. Действительно, Закон Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг).
Этот закон в качестве потребителя рассматривает граждан, имеющих намерение заказать или приобрести либо заказывающих, приобретающих или использующих так называемые товары народного потребления исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Это с одной стороны. А с другой — Федеральный закон от 25 февраля 1999 года № 39-Ф3 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» понимает под инвестиционной деятельностью вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли или достижения иного полезного эффекта. В рассматриваемом нами случае таким полезным эффектом является получение в собственность квартиры в построенном многоквартирном доме. При этом под инвестициями понимаются, в частности, денежные средства, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в указанных целях, а к числу капитальных вложений закон относит затраты на новое строительство. В связи с этим во-
прос, кем является участник долевого строительства — потребителем или инвестором, остается теоретически актуальным и сегодня 3.
Накопившиеся вопросы требовали решения на законодательном уровне. Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее -Закон № 214-ФЗ) решил лишь часть проблем. В частности, была решена проблема «двойных продаж», поскольку заключение двух договоров участия в долевом строительстве на одну квартиру стало невозможным, так как совершение таких сделок стал контролировать орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Дальнейшее увеличение объемов строительства с привлечением денежных средств граждан было сопряжено с возникновением проблемы «обманутых дольщиков», которая уже выходила за рамки заурядных судебных споров и становилась социальной. Вот почему в начале 2014 года Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации (далее также — Минстрой России) выступило с инициативой перехода с 1 января 2015 года от механизма привлечения денежных средств граждан в порядке долевого участия к финансированию строительства многоквартирных домов через кредитные организации. Это означало бы фактическую отмену института долевого строительства и переход к проектному финансированию. Однако в условиях высоких ставок по банковским кредитам это при-
См. Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов от 19 сентября 2002 года.
Именно теоретически, поскольку согласно пункту 9 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к отношениям, вытекающим из договора участия в долевом строительстве, применяется законодательство о защите прав потребителей.
вело бы к кризису в строительной отрасти. По оценкам экспертов, ежегодный объем рынка договоров долевого строительства составлял порядка 2 триллионов рублей, а за счет средств дольщиков осуществляется финансирование до 50 процентов от всего объема строящегося в России жилья. Институт долевого строительства был сохранен. При этом количество «обманутых дольщиков» продолжало расти. Так, например, по состоянию на сентябрь 2015 года в Московской области было 37 проблемных объектов, для строительства которых было привлечено 6 529 дольщиков 4.
Таким образом, к 2016 году назрела необходимость серьезных перемен в правовом регулировании долевого строительства.
Первое, что сделал законодатель, — установил уголовную ответственность за привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований законодательства Российской Федерации об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Такая ответственность наступает, если имеет место незаконное привлечение денежных средств граждан в крупном размере или группой лиц по предварительному сговору. Деяния, предусмотренные статьей 200.3 Уголовного кодекса Российской федерации, признаются совершенными в крупном размере, если сумма привлеченных денежных средств превышает три миллиона рублей, в особо крупном размере -если превышает пять миллионов рублей. Лицо, совершившее преступление, предусмотренное этой статьей, освобождается от уголовной ответственности, если сумма привлеченных денежных средств возмещена в полном объеме или если указанным лицом приняты меры, в результате которых многоквартирный дом введен в эксплуатацию. Такая оговорка в Уголовном кодексе Российской Федерации может позволить
недобросовестным застройщикам и дальше привлекать денежные средства граждан с нарушением законодательства о долевом строительстве, если они будут уверены в том, что смогут завершить строительство многоквартирного дома и обеспечить его ввод в эксплуатацию.
Обратим внимание на то, что объективная сторона уголовного преступления (то есть то, в чем выражено уголовно наказуемое деяние) определена как «нарушение требований законодательства Российской Федерации об участии в долевом строительстве». При такой формулировке закона под уголовную ответственность застройщик может попасть за любое нарушение Закона № 214-ФЗ при привлечении денежных средств граждан.
Остается вопрос, почему законодатель не уточнил, какие именно нарушения законодательства о долевом строительстве должны повлечь уголовное преследование. Между тем основные нарушения, которые часто становятся причиной появления обманутых дольщиков, — это привлечение денежных средств граждан способами, не предусмотренными Законом № 214-ФЗ, нецелевое использование этих денежных средств и самовольное строительство. Первое из этих нарушений могло бы быть прямо указано в статье 200.3 Уголовного кодекса Российской Федерации. Действующая редакция этой статьи делает возможным привлечение к уголовной ответственности даже за незначительные нарушения законодательства о долевом строительстве.
Нормы об ответственности за нецелевое использование денежных средств участников долевого строительства в законодательстве отсутствуют, законодательством предусмотрены лишь неблагоприятные для застройщика налоговые последствия.
Зачастую появление обманутых дольщиков бывает обусловлено тем, что должностные лица органов местного самоуправ-
4 Приведенные данные были озвучены экспертами в ходе презентаций и в докладах на различных совещаниях и конференциях.
ления, государственного строительного надзора и правоохранительных органов, попустительствуют самовольному строительству на подведомственной им территории, поэтому за самовольное строительство должна быть неизбежной ответственность не только лиц, осуществивших его, но и соответствующих должностных лиц.
Существенные дополнения и изменения в правила регулирования долевого строительства внесены Федеральным законом «О внесении изменений в Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 304-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Но прежде, чем говорить об основных изменениях законодательства, напомним читателю о том, что согласно пункту 2 статьи 1 Закона № 214-ФЗ привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов допускается тремя способами:
1) на основании договора участия в долевом строительстве;
2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида — жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Здесь надо уточнить, что, по общему правилу, установленному пунктом 3 статьи 110 Жилищного кодекса Российской Федерации, жилищно-строительный кооператив не
вправе осуществлять одновременно строительство более одного многоквартирного дома с количеством этажей более трех.
Несмотря на то, что принятый в 2004 году Закон № 214-ФЗ ограничил формы привлечения денежных средств граждан тремя перечисленными способами, недобросовестные застройщики продолжали привлекать их запрещенными способами.
К сожалению, при подготовке изменений законодательства о долевом строительстве не был проведен анализ основных причин, приводящих к появлению «обманутых дольщиков», поэтому подавляющее количество изменений коснулось только одного способа привлечения денежных средств граждан, а именно договора участия в долевом строительстве, который и до принятых дополнительных мер максимально защищал права участников долевого строительства и реже всего становился причиной появления «обманутых дольщиков» (см. табл.).
Рассмотрим предъявляемые к застройщику требования более подробно.
Требование о размере уставного
Требование об увеличении размера уставного капитала возвращает нас в 1990-е годы. Тогда с этой проблемой столкнулись коммерческие банки. И схема была отработана. В упрощенном варианте это выглядело так. Учредитель брал кредит в одном банке, вносил сумму в качестве вклада в уставный капитал другого банка, затем брал в этом банке кредит и погашал кредит в первом банке.
Проблема погашения кредита решалась «в рабочем порядке». С некоторыми усложнениями эта схема может быть применена застройщиками и сегодня. Ни тогда, ни сейчас уставный капитал не гарантировал и не гарантирует вкладчикам и дольщикам сохранение их денежных средств. На что может повлиять эта мера, так это на увеличение стоимости реализуемых по договорам участия в долевом строительстве квартир, так как очевидны накладные расходы застройщика.
Требования к застройщику и заключаемым им договорам при разных способах
привлечения денежных средств
Требования к застройщику и заключаемым им договорам Договор участия в долевом строительстве Жилищные сертификаты Жилищные кооперативы
Требования о размере уставного капитала Есть Нет
Требование о договоре поручительства по обязательствам застройщика, размер уставного капитала которого не соответствует требованиям Закона № 214-ФЗ Есть Нет
Требование о страховании/ поручительстве банка Есть Нет
Применение законодательства о защите прав потребителей Применяется Не применяется
Применение счетов эксроу Применяется Не применяется
Необходимость соблюдения специальных правил Указана Не указана
Требование о государственной регистрации договора Есть Нет
Обязательные взносы в компенсационный фонд Предусмотрены Предусмотрены Не предусмотрены
Отражение в договоре расходов из средств дольщика на объекты социальной инфраструктуры Предусмотрено Не предусмотрено
Требование о договоре поручительства по обязательствам застройщика, размер уставного капитала которого не соответствует требованиям Закона № 214-ФЗ В связи с тем, что проблема увеличения уставного капитала может быть решена вышеописанным способом, потребность в договоре поручительства вряд ли возникнет.
Требование о страховании ответственности застройщика
Необходимость в рассмотрении требования о страховании ответственности застройщика за неисполнение обязательств по договору участия в долевом строительстве отпадает, поскольку она должна быть
отменена после начала деятельности компенсационного фонда.
Применение счетов эксроу
Это требование основано на предположении о том, что банки являются более надежным партнером дольщика, чем девелоперские компании. В том что это утверждение спорное, можно убедиться, обратившись к официальному сайту Агентства по страхованию вкладов 5.
Что касается необходимости соблюдения утверждаемых Правительством Российской Федерации правил, обязательных
Ш1_: ttp://www. asv.org.ru/liquidation/
для сторон договора участия в долевом строительстве при его заключении и исполнении, то сложно сказать, чем вызвана необходимость издания дополнительных правил, — существенные условия этого договора, правила его заключения и исполнения достаточно детально урегулированы законом.
Необходимость получения застройщиком заключения уполномоченного органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным Законом № 214-ФЗ Согласно статье 1 9 Закона № 21 4-ФЗ проектная декларация включает информацию о застройщике и информацию о проекте строительства. Форма проектной декларации утверждена приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 20 декабря 2016 года № 996/ПР.
Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен проверить соответствие проектной декларации требованиям Закона № 214-ФЗ. Эти требования установлены частью 2 статьи 3, статьями 20 и 21 этого закона. Направленные на борьбу с недобросовестными застройщиками меры оказались новым административным барьером и для застройщиков, добросовестно выполняющих требования законодательства. Для них основной проблемой стало не обеспечение соответствия требованиям закона, а заполнение утвержденной Минстроем России формы проектной декларации. Эту форму характеризуют сложно построенная структура, неоднозначно толкуемые требования, отсутствие официальных методик определения тех или иных параметров.
В связи с этим в утвержденную форму проектной декларации потребовалось внести 79 примечаний, многие из которых требуют дополнительных комментариев
и разъяснений. Так, например, в примечании № 61 устанавливается, что графы подраздела 17.1 «О примерном графике реализации проекта строительства» заполняются в отношении каждого из этапов строительства: 20 процентов готовности; 40 процентов готовности; 60 процентов готовности; 80 процентов готовности. Как известно, этапы строительства определяются по основным видам выполняемых строительно-монтажных работ, а объемы строительства измеряются в стоимостном выражении (тыс. р.) и физических единицах (куб. м., кв. м., м.), а не в процентах.
Необходимость государственной регистрации договора участия в долевом строительстве
Эта мера действует с момента введения в действие Закона № 21 4-ФЗ и доказала свою эффективность и для защиты прав дольщиков, и для оказания положительного влияния на поведение застройщиков. В то время как жилищно-строительные кооперативы были одной из форм привлечения денежных средств граждан, породивших большое количество «обманутых дольщиков».
Обязательные взносы в компенсационный фонд
Это самая эффективная из предложенных законодателем мер. При обоснованных размерах взносов и правильной организации эта мера позволит избежать проблемы «обманутых дольщиков» в будущем.
В статье 23.2 Закона № 214-ФЗ предусматривается, что в целях дополнительной защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, обязательства перед которыми не исполняются застройщиками, в отношении которых арбитражным судом введены процедуры, применяемые в деле о банкротстве, по решению Правительства Российской Федерации может быть создан фонд, средства которого формируются за счет обязательных отчислений (взносов) застройщиков, при-
влекающих денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. При этом размер обязательных отчислений (взносов) застройщика в этот фонд не может быть установлен свыше одного процента от планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, указанной в проектной декларации застройщика.
Компенсационный фонд будет защищать права дольщиков также надежно, как защищает права вкладчиков Агентство по страхованию вкладов.
Правительством Российской Федерации в Государственную Думу Федерального Собрания Российской Федерации внесен законопроект об изменении Закона № 214-ФЗ 6. Согласно законопроекту размер обязательных отчислений (взносов) застройщика в компенсационный фонд определяется иначе — они рассчитываются фондом в соответствии с методикой, утвержденной Правительством Российской Федерации, на основе согласованной сторонами цены каждого договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу жилого помещения. Методика должна предусматривать величину базовой ставки, которая повышается в зависимости от определяемой в соответствии с такой методикой способности застройщика исполнять принятые на себя обязательства (кредитоспособность, финансовая устойчивость). Законопроектом предусматривается, что в целях защиты прав и законных интересов участников долевого строительства в зависимости от ситуации фондом будут осуществляться следующие действия:
1) выплата за счет средств компенсационного фонда возмещения участникам долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве при несостоятельности (банкротстве) застройщика;
2) предоставление за счет средств компенсационного фонда займа, в том числе беспроцентного, или пожертвования созданному жилищно-строительному кооперативу или иному потребительскому кооперативу либо предоставление займа застройщику, который будет являться приобретателем объекта незавершенного строительства, для завершения строительства многоквартирного дома и исполнения обязательств по передаче жилых помещений участникам долевого строительства.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 7 декабря 2016 года № 1310 «О защите прав граждан — участников долевого строительства» правами учредителя некоммерческой организации, созданной единым институтом развития в жилищной сфере в организационно-правовой форме фонда, наделено Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации.
В заключение отметим, что норма о создании фонда, средства которого формируются за счет обязательных отчислений (взносов) застройщиков, привлекающих денежные средства участников долевого строительства, введена в действие со дня опубликования Федерального закона от 3 июля 2016 года № 304-ФЗ, но на момент написания статьи компенсационный фонд к практической деятельности по защите прав дольщиков еще не приступил.
Отражение в договоре расходов из средств дольщика на объекты социальной инфраструктуры
Расходование денежных средств дольщиков на строительство объектов социальной инфраструктуры до принятых изменений было нецелевым их использованием (подробнее см. [12]).
Теперь застройщики получают возможность нести такие расходы не за счет прибыли, а относя соответствующие затраты на себестоимость строительства.
Однако надо обратить внимание на то, что согласно статье 18.1 Закона № 214-ФЗ возмещение затрат на строительство, реконструкцию объекта социальной инфраструктуры и (или) на уплату процентов по целевым кредитам на их строительство, реконструкцию за счет денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору, допускается при условии, если после ввода в эксплуатацию такого объекта на него возникает право общей долевой собственности у участников долевого строительства или этот объект безвозмездно передается застройщиком в государственную или муниципальную собственность. В любом из этих случаев в договоре долевого участия должны быть указаны цели и размер затрат застройщика на создание объекта социальной инфраструктуры, подлежащих возмещению за счет денежных средств, уплачиваемых дольщиком, с которым заключен договор.
При таком подходе у застройщика возникают следующие риски.
Во-первых, если застройщик по каким-либо причинам не сможет передать объект социальной инфраструктуры в собственность дольщиков или публичного образования, то расходы на такой объект он может нести либо за счет прибыли, что влечет соответствующие налоговые последствия, либо за счет собственных или заемных средств.
Во-вторых, участник долевого строительства может отказаться от оплаты доли в праве на инфраструктурный объект.
В-третьих, уже после получения квартиры участник долевого строительства может предъявить застройщику требование о возмещении ему той части оплаченной им по договору суммы, которая указана как плата за объект социальной инфраструктуры.
Мы уже отмечали, что в судебной практике споры по договорам участия в долевом строительстве рассматриваются с приме-
нением законодательства о защите прав потребителей. А это законодательство запрещает обуславливать приобретение одних товаров обязательным приобретением иных товаров. Здесь важно отметить, что согласно пункту 1 статьи 16 Закона «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя, установленные законами о защите прав потребителя, признаются недействительными.
Мы рассмотрели основные нововведения законодательства о долевом строительстве. Еще до введения в действие этих положений на практике возник вопрос, распространяются ли требования по оформлению проектной декларации, содержащиеся в приказе Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 20 декабря 2016 года № 996/ПР «Об утверждении формы проектной декларации», а также требования о необходимости размещения на официальном сайте застройщика заключения уполномоченного органа о соответствии застройщика и проектной декларации установленным требованиям, содержащимся в подпункте 4 пункта 2 статьи 3.1 Закона № 214-ФЗ, на строящиеся объекты в случае, если первый договор долевого участия по такому объекту зарегистрирован до 1 января 2017 года 7.
Этот вопрос возник в связи с тем, что согласно пункту 2 статьи 3.1 Закона № 214-ФЗ на официальном сайте застройщика в отношении каждого многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящегося (создаваемого) с привлечением средств участников долевого строительства, в электронном виде должны быть размещены проектная декларация и заключение уполномоченного органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям закона.
7 Актуальность вопроса подтверждают письма Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 22 февраля 2017 года № 5725-ОК/07 и Федеральной антимонопольной службы от 26 декабря 2016 года № АК/90365/16.
Но, с другой стороны, согласно пункту 2 статьи 19 Закона № 214-ФЗ проектная декларация до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости направляется застройщиком в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации.
Также при ответе на поставленный вопрос надо учитывать, что согласно пункту 2 статьи 48 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома, необходимы проектная декларация и заключение уполномоченного на осуществление государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации.
Итак, системное толкование рассмотренных в настоящей статье норм позволяет сделать вывод о том, что требования к оформлению проектной декларации, содержащиеся в приказе Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 20 декабря 2016 года № 996/ПР «Об утверждении формы проектной декларации», а также требования о необходимости размещения на официальном сайте застройщика заключения уполномоченного органа о соответствии застройщика и проектной декларации установленным требованиям, содержащиеся в подпункте 4 пункта 2 статьи 3.1 Закона № 214-ФЗ, не распространяются на строящиеся объекты в случае, если первый договор долевого участия по строящемуся объекту зарегистрирован до 1 января 2017 года.
Насколько эффективными будут меры, принятые законодателем в целях недопущения появления новых «обманутых дольщиков», покажет время.
Новы е п рактические воп росы, очеви дно, появятся, когда с 1 июля 2017 года будут введены в действие требования к размеру уставного капитала, а кредитующие инвестиционно-строительные проекты банки получат возможность требовать во всех договорах участия в долевом строительстве устанавливать обязанность участников долевого строительства вносить денежные средства в счет уплаты цены договора на счета эскроу. Получить эти средства застройщик сможет только после ввода объекта в эксплуатацию и передачи квартиры или нежилого помещения участнику долевого строительства. В связи с этим как минимум можно прогнозировать рост цен, так как для осуществления строительства застройщику потребуется кредит.
Застройщики могут оказаться в сложной ситуации, так как уже сегодня имеет место затоваривание рынка жилья — в 2016 году более 25 процентов квартир остались нереализованными на момент ввода объекта в эксплуатацию. И даже в Москве, где всегда был стабильный спрос на квартиры в новостройках, остается непроданным более 6 миллионов квадратных метров жилья 8.
Таким образом, ответ на заявленный в названии статьи вопрос о будущем долевого строительства в большей степени зависит не от соответствующего законодательства, а от состояния экономики России.
В то же время решение жилищной проблемы в России остается одной из важнейших государственных задач. Указом Президента Российской Федерации от 7 мая 2012 года № 600 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг» предусматривается следующее:
8 Приведенные данные были озвучены в ходе презентаций и в докладах на различных совещаниях и конференциях.
• создание для граждан Российской Федерации возможности улучшения жилищных условий не реже одного раза в 15 лет;
• снижение стоимости одного квадратного метра жилья на 20 процентов путем увеличения объема ввода в эксплуатацию жилья экономического класса;
• предоставление до 2020 года доступного и комфортного жилья 60 процентам российских семей, желающих улучшить свои жилищные условия.
В целях выполнения Указа Президента Российской Федерации, а также распоряжения Правительства Российской Федерации от 8 ноября 2014 года № 2242-р «Об утверждении стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2020 года» можно было бы дополнить перечень основных операций, по которым устанавливаются ставки Центральным банком Российской Федерации, специальной ипотечной ставкой, имеющей особое назначение — развитие ипотечного жилищного кредитования.
Поскольку согласно статье 3 Федерального закона от 10 июля 2002 года № 86-ФЗ «О Центральном Банке Российской Федерации (Банке России)» получение прибыли не является целью деятельности Банка России, ставку ипотечного жилищного кредитования можно было бы установить на минимальном уровне 3-4 процента, для конечного потребителя размер ставки ипотечного кредита должен быть 7-8 процентов. Это повысит доступность ипотечных жилищных кредитов и предоставит российским гражданам реальный шанс приобрести жилье, а кроме того, позволит сохранить рабочие места (1 рабочее место на стройке — это до 10 рабочих мест в смежных отраслях), что особенно важно в условиях кризиса. При этом можно установить основные ограничения предоставления ипотечных жилищных кредитов с применением предлагаемой ставки, например:
• только для оплаты по договорам доле-
• только для строительства многоквартирных домов;
• только для доступного жилья с установленным ограничением по стоимости квадратного метра для конкретных субъектов Российской Федерации.
Возможны дополнительные условия предоставления кредитов по предлагаемой ставке, например:
• ограничения по возрасту заемщиков, поскольку надо поддерживать молодые семьи;
• для проектов комплексного освоения территории;
• для проектов развития застроенных территорий;
• для проектов реновации промышленных зон в мегаполисах;
• введение квалификационных требований для застройщиков, привлекающих денежные средства граждан по договорам долевого участия в строительство многоквартирных домов.
Ипотечные жилищные кредиты с применением предлагаемой ставки должны быть общедоступны, то есть их предоставление не должно регулироваться органами местного самоуправления или органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, что позволит избежать коррупции.
Эти предложения вполне соответствуют стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2020 года, утвержденной распоряжением Правительства Российской Федерации от 8 ноября 2014 года № 2242-р, которая в числе основных предусматривает решение задачи повышения доступности ипотечных жилищных кредитов с учетом баланса интересов кредиторов и заемщиков, в том числе снижение процентных ставок по ипотечным жилищным кредитам и повышение доступности ипотечных жилищных кредитов.
Как видим, в вопросе о состоянии долевого строительства в Российской Федерации и соответствующего законодательства,
как в фокусе, отражаются не только правовые проблемы.
Решение проблем правового регулирования долевого строительства также будет способствовать решению социальных и экономических проблем современной России.
ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ
1. О защите прав потребителей : Закон Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-1.
2. Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов от 19 сентября 2002 года.
3. Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений : Федеральный закон от 25 февраля 1999 года № 39-ФЗ.
4. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации : Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ.
5. Уголовный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 13 июня 1996 года № 63-ФЗ.
6. О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации : Федеральный закон от 3 июля 201 6 года № 304-ФЗ.
7. Жилищный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 29 декабря 2004 года № 188-ФЗ.
8. Агентство по страхованию вкладов : [официальный сайт]. URL: ttp://www.asv.org. ru/liquidation/
9. Об утверждении формы проектной декларации : приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 20 декабря 2016 года № 996/ПР.
10. Проект федерального закона об изменении Закона № 214-ФЗ. URL: http://asozd2.duma.gov.ru/main.nsf/ (Spravka)?OpenAgenthttps://cyberleninka.ru/article/n/zakonodatelstvo-o-dolevom-stroitelstve-proshloe-nastoyaschee-i-buduschee» target=»_blank»]cyberleninka.ru[/mask_link]