Что будет с новостройками в 2014 году

Эксперты прогнозируют значительную амплитуду колебаний цен на первичном рынке жилья ближнего Подмосковья в 2014г.

Новые правила долевого строительства: что изменилось в 2014 году

Конец 2012 года ознаменовался принятием Федерального закона № 294-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», включающим существенные поправки, касающиеся строительной сферы. Некоторые положения закона настолько значительны, что вводятся в действие только с 2014 года — строительному сообществу было дано время, чтобы свыкнуться с новыми требованиями законодательства и подготовиться к работе в новых условиях.

Новый закон усиливает защиту прав дольщиков, вводя ряд новых положений в настоящее законодательство, регулирующее отношения участников долевого строительства.

Как было

В соответствии с Федеральным законом №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», действующим с 2005 года, договор участников долевого строительства подлежит государственной регистрации.

Считается, что с момента госрегистрации договора долевого участия (ДДУ) в залоге у участника долевого строительства находится:

— земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или аренды, предоставленный для строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства,
— строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Залог земельного участка и строящегося на нем жилого дома является обеспечением исполнения обязательств застройщика по договору долевого участия. В случае возникновения проблем с достройкой дома, залог позволяет дольщикам надеяться:

1) на возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных ФЗ № 214 и (или) договором;
2) на уплату участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, и иных денежных средств, причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами.

Как теперь

До государственной регистрации договора с первым дольщиком застройщик должен застраховать свою ответственность.

Начиная с 2014 года, дополнительно к залогу, застройщик должен обеспечить исполнение обязательств по договору одним из следующих способов:

1) поручительство банка (с соблюдением условий, установленных новым законом – подробности далее);
2) страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору (порядок страхования также устанавливается законодательно).

Таким образом, с 1 января 2014 года продавать квартиры в строящихся объектах и заключать договоры участия в долевом строительстве строительная компания сможет только при наличии договора страхования гражданской ответственности или, заручившись поручительством банка.

Для новостроек, строительство которых начато до 1 января 2014 года, по сути, ничего не изменится, правила закона № 294-ФЗ распространяются на новые площадки, разрешение на строительство которых будет получено в 2014 году. Однако и застройщики объектов, начатых в прежние годы, при истечении срока разрешения на строительство, вынуждены будут обращаться за его продлением уже на новых условиях.

Рассмотрим подробнее возможные варианты обеспечения обязательств застройщика.

Поручительство банка

Банк выступает поручителем обязательств застройщика по договору долевого участия.

Требования к банковской организации:
— наличие лицензии на осуществление банковских операций, которая выдана ЦБ РФ и в которой указано право выдачи банковских гарантий,
— банковская деятельность осуществляется не менее пяти лет,
— уставной капитал банковской организации не менее 200 млн. рублей,
— наличие у банка собственных средств (капитала) в размере не менее 1 млрд. рублей,
— соблюдение обязательных нормативов, предусмотренных законодательством РФ о банках и банковской деятельности, на все отчетные даты в течение последних шести месяцев,
— отсутствие требования Центрального банка РФ об осуществлении мероприятий по финансовому оздоровлению кредитной организации.

Страхование гражданской ответственности застройщика

Возможные варианты страхования гражданской ответственности застройщика на случай, если дом достроить не удастся, либо к качеству здания будут серьезные претензии:

Застройщик участвует в обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков.

Требования к обществу взаимного страхования застройщиков:
— наличие соответствующей лицензии на осуществление взаимного страхования,
— организация создана исключительно для осуществления указанного вида страхования,
— количество членов общества взаимного страхования застройщиков должно составлять не менее тридцати юридических лиц (предусмотрены и другие требования, в том числе к учредителям общества взаимного страхования застройщиков).

Застройщик заключает договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения со страховой организацией.

Требования к страховой организации:
— наличие лицензии на осуществление этого вида страхования в соответствии с законодательством РФ о страховании,
— осуществление страховой деятельности не менее пяти лет,
— наличие у страховой организации собственных средств в размере не менее чем 1 млрд рублей, в том числе уставного капитала в размере не менее чем 240 млн рублей. собственных средств страховщика увеличен;
— сумма страхования не должна превышать 300 млн рублей;
— соблюдение требований финансовой устойчивости, предусмотренных законодательством РФ о страховании, на все отчетные даты в течение последних шести месяцев;
— отсутствие оснований для применения мер по предупреждению банкротства страховой организации;
— отсутствие решения ЦБ РФ о назначении временной администрации страховой организации;
— отсутствие решения арбитражного суда о введении в отношении страховой организации процедур, применяемых в деле о банкротстве.

Выгодоприобретателями по договору страхования выступают дольщики, т.е. именно они получат денежную сумму, в случае наступления страхового случая.

Страховым случаем будет являться неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения дольщикам. Это должно подтверждаться решением суда об обращении взыскания на предмет залога или решением арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства. В последнем случае также потребуется выписка из реестра требований кредиторов о размере, составе и об очередности их удовлетворения.

Минимальная страховая сумма определяется из цены договора и не может быть менее суммы, рассчитанной исходя из общей площади жилого помещения, указанного в договоре, и показателя средней рыночной стоимости кв. м общей площади жилья на дату заключения договора страхования. Средняя рыночная стоимость кв.м жилья определяется законодательно по субъектам РФ и применяется для расчета размеров социальных выплат на приобретение, строительство жилых помещений за счет средств федерального бюджета. По Новосибирской области норматив средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения на 4 квартал 2013 года установлен в размере 35 980 рублей.

В случае поручительства банковская организация несет обязательства в этом же объеме, включая предусмотренные законом и договором неустойки – штрафы и пени.

Срок действия поручительства должен быть не менее чем на два года больше предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства. В случае страхования ответственности застройщика выгодоприобретатель также сохраняет право на получение страхового возмещения по страховому случаю, наступившему в течение двух лет по истечении предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи ему жилого помещения.

Пока никто не знает, как предложенный порядок обязательного страхования гражданской ответственности застройщиков будет работать на практике. Несложно предположить, что новые расходы, бремя которых вынуждены будут нести строители, будут включены в стоимость квадратного метра, что приведет к подорожанию квартир на первичном рынке. А кто-то «останется за бортом», не сумев найти финансовой поддержки в лице банковских организаций и страховых компаний.

— Перечень услуг, которые агентство недвижимости обязуется оказать в рамках экслюзивного обслуживания
— Что такое «мягкий эксклюзив», практикуемый некоторыми агентствами недвижимости
— Продажа без эксклюзивного договора — в чем разница?

— Некоторые агентства маскируют под объявлением о срочном выкупе квартир обычный сбор вариантов от частных лиц для пополнения собственной базы
— Обращаясь за услугой срочного выкупа квартир к случайным посредникам, собственник недвижимости рискует попасть к мошенникам.

— Проверяем личность продавца
— Проверяем наличие у продавца права на продажу данного объекта недвижимости
— Убедимся в отсутствии лиц, которые могут предъявить свои права на объект недвижимости.

Реклама строительных объектов обрастает штампами — стандартными фразами, встречающимися в большинстве рекламных объявлений и статей о новостройках. Рекламное пространство заполонили «уникальные» объекты, «продуманные до мелочей» планировки и «эксклюзивные ландшафтные дизайны» — подборка наиболее популярных шаблонных фраз, используемых в формулировках.

Недавно сданные новостройки или жилые дома, построенные несколько лет назад, особенно востребованы покупателями. Здание, введенное в эксплуатацию, еще долгое время называют новостройкой: свежие коммуникации, современные материалы, чистые подъезды, облагороженные придомовые территории. За пару лет дом успешно преодолевает период усадки, большинство соседей успевают сделать ремонт, поэтому основные проблемы, с которыми сталкиваются, новоселы, уже позади — можно смело покупать новую квартиру. Справочный перечень недавних строек для покупателей готового жилья в новых домах.

Жилым комплексом в нашем городе может называться и микрорайон из 30-50 домов, и группа объектов из 3-5 домов, и только один жилой дом. Почему так получилось и как это правильно использовать. Что, где строят или построили, сколько домов в составе, подробные данные о комплексах, ценах, сроках сдачи домов и фотографиями со стройки, есть ли в домах ЖК просторные квартиры или площади отличаются крайним минимализмом — на большинство важных вопросов, актуальных жилых комплексов, мы постарались найти ответы.

Ошибочно полагать, что довести до ума полуфабрикат из голых стен и окон, можно быстро и недорого, а еще лучше своими руками и «бесплатно». Отделка от застройщика часто обходится дешевле, чем самостоятельный ремонт. Так ли уж плох ремонт от застройщика? Посмотрим, что предлагает новосибирский рынок новостроек, сдающихся под ключ.

Статьи о недвижимости

Четыре способа сдавать квартиру «по-честному»

При сдаче внаем объектов недвижимости можно заплатить налоги на основе патента

Что выгоднее: сдавать жилье внаем или продать квартиру и положить деньги на банковский вклад — подсчитаем

Что на самом деле обозначают те или иные термины в объявлениях

Советы, помогающие сделать эффективным объявление в интернете

Перечень нарушений рекламного законодательства, встречающихся при продаже недвижимости

Эксперты прогнозируют: рынок готовых новостроек Москвы в 2014 г. будет отличаться стабильностью, поэтому рекордов и потрясений покупателям квартир в новостройках Москвы и Подмосковья ждать не стоит. При этом весьма вероятно бурное развитие промышленных зон в старых границах города, и, конечно, на присоединенных территориях, где уже сейчас ведется активная жилая застройка. … Объем ввода нового жилья в текущем году может сократиться также за счет переноса сроков ввода зданий в эксплуатацию или вовсе отказа девелоперов от строительства.

Новостройки в Подмосковье: что будет с ценами в 2014г.

Эксперты прогнозируют значительную амплитуду колебаний цен на первичном рынке жилья ближнего Подмосковья в 2014г.

Общий объем первичного рынка жилья в крупнейших городах ближнего Подмосковья к концу декабря 2013г. достиг 3,7 млн кв. м. За год предложение новостроек в области увеличилось на 25%, подсчитали аналитики компании «Домус финанс».

По данным компании, наибольшая доля рынка первичного жилья Московской области и Новой Москвы приходится на следующие города: Балашиха, Подольск, Красногорск, Химки, Железнодорожный, Одинцово, Люберцы, Мытищи, Видное, Московский, Королев, Долгопрудный, Реутов, Пушкино, Щербинка.

В соответствии с исследованием компании, наибольший прирост объемов предложения нового жилья по итогам 2013г. продемонстрировали Мытищи (+40%) и Пушкино (+60%). В последнем рекордное увеличение объемов недорогих квартир в продаже привело к снижению средней стоимости кв. м в новостройках на 5,1%.

Таким образом, по данным «Домус финанс», в 2013г. Пушкино стал лидером ближнего Подмосковья по показателям прироста предложения и одновременно стал городом с минимальным ростом стоимости 1 кв. м в новостройках.

В свою очередь, городом, показавшим в прошлом году наибольший рост цен на новостройки, стал Королев. Здесь, в соответствии с отчетом компании, средняя стоимость нового жилья увеличилась за год на 4,9% и составила почти 79 тыс. руб. за квадратный метр. Эксперты «Домус финанс» прогнозируют, что и в 2014г. рост цен в этом городе продолжится в связи с мораторием на строительство коммерческого жилья в городе, о котором в декабре объявил губернатор Московской области Андрей Воробьев.

Ключевой тенденцией рынка новостроек ближнего Подмосковья в 2013г. стал так называемый раскол. «Первичный рынок жилья Московской области сегодня нельзя рассматривать как единый — он состоит из локальных рынков отдельных городов, для каждого из которых характерны свои особенности и тенденции развития, — говорит генеральный директор компании «Домус финанс» Павел Лепиш. — Более того, в разных районах может наблюдаться разнонаправленная динамика показателей первичного рынка жилья. Обусловлено это прежде всего тем, что города области неравномерно обеспечены инфраструктурой, а также имеют разную транспортную доступность относительно столицы. Еще одна причина, обуславливающая неоднородность подмосковного рынка жилья — это перенасыщенность рынков отдельных городов».

В частности, по словам эксперта, в 2013 г. стала очевидной затоваренность рынков новостроек Красногорска, Балашихи и Домодедово. «Из-за перенасыщенности локальные рынки жилья в этих городах уже стагнируют, и эта тенденция сохранится в 2014 г.», — говорит Павел Лепиш.

К наиболее перспективным городам с точки зрения роста стоимости «квадрата» эксперт, в свою очередь, относит недооцененные Пушкино, Подольск, Долгопрудный, Видное, а также наукоград Королев. «В 2014г. продолжится рост популярности недооцененных городов, — отмечает он. — В условиях высокой стоимости метра в локациях, вплотную прилегающих к МКАД, покупатели уезжают все дальше от Москвы, в относительно камерные города с хорошим месторасположением и активно развивающейся инфраструктурой. Эта тенденция будет набирать обороты».

В целом эксперты «Домус финанс» прогнозируют значительную амплитуду колебаний цен на первичном рынке жилья ближнего Подмосковья в 2014г. Так, в недооцененных городах и на тех направлениях, где идет строительство и реконструкция транспортной инфраструктуры, годовой рост средней стоимости 1 кв. м в новостройках может составить до 15%. Снижение в «стагнирующей» группе, в свою очередь, способно достичь 5-7%.

В 2014 году кризис пришел в Россию по политическим причинам — из-за событий на Украине и их последствий. Россия во многих сферах отказалась от партнерства с европейскими странами и США, переориентировалась на сотрудничество с Азией. Это все сказалось на экономической ситуации в стране. … Согласно прогнозу аналитического управления банка «Открытие», к концу года падение цен в новостройках в среднем составит 5%. Однако тут важно уточнение «в среднем». Кризисы предыдущих лет показали, что цена падает на квартиры, где две и больше комнат. А вот однушки и студии от кризиса к кризису только растут в цене — так как в эти периоды люди в основном покупают, чтобы сохранить деньги.

Обзор рынка недвижимости по итогам 2014 года

Весь 2014 год рынок недвижимости Москвы и России находился под давлением геополитических и макроэкономических факторов. Конфликт вокруг Украины, ухудшение отношений с Западом, введение санкций, отток капитала, падение цен на нефть и девальвация рубля – все эти обстоятельства повлияли на недвижимость двояко. С одной стороны, их действие можно суммарно охарактеризовать как «денег стало меньше», а с другой, как «недвижимость снова оказалась предметом повышенного интереса».

На протяжении 2014 года внешние факторы успели дважды вызвать ажиотаж вокруг недвижимости, чего не было никогда ранее. Первая волна ажиотажа пришлась на начало 2014 года и длилась с января по середину апреля. Такова была реакция людей на ситуацию с присоединением Крыма и ухудшение отношений с западным миром. Тогда в равной мере повысилась активность как инвестиционных покупателей, так и людей, поспешивших побыстрее купить квартиру для жизни и решить квартирный вопрос по принципу «пока не стало хуже».

Вторая волна ажиотажа на рынке недвижимости стала зарождаться в ноябре и достигла своего апогея в декабре 2014 года на фоне беспрецедентного обвала рубля. Она оказалась даже более сильной и более эмоциональной, чем первая, но, видимо, она станет и более краткосрочной. По сути, рынок недвижимости захлестнула та же паника, что и все другие товарные рынки, и большинством людей двигало желание купить хоть что-нибудь, чтобы спасти деньги.

Вполне понятна как рациональная, так и эмоциональная подоплека действий населения во время обеих вспышек ажиотажа. Впрочем, самое интересное в другом, отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». В прежние годы любой ажиотаж на рынке недвижимости оборачивался ростом цен минимум на 20-30%, а то и до 100%, как было в 2003 или 2006 годах. На этот же раз цены на квартиры в Москве и в других городах и регионах России почти не выросли, особенно если сравнивать их с ростом курса доллара, прибавившем в 2014 году около 100%.

По данным аналитического центра www.irn.ru, рублевые цены на недвижимость в Москве и Подмосковье прибавили за 2014 год 12% и к концу года приблизились к уровню в 190 тысяч рублей за метр. Из 12% годового прироста 4-5% пришлось на первую волну ажиотажа в начале года, остальные – на вторую половину осени и декабрь. Более того, если после Нового года курсы валют стабилизируются и покупательский ажиотаж быстро сойдет на нет, то потенциал дальнейшего роста квадратного метра выглядит сомнительным. По итогам же 2014 года недвижимость с трудом покрыла инфляцию, размер которой, очевидно, будет выше как прогнозных, так и официальных оценок.

Другое важное обстоятельство состоит в том, что недвижимость в Москве и Подмосковье не готова больше расти вслед за долларом, причем даже в элитном сегменте. Экономика за последние годы стала в основном рублевой, рублевые доходы и сбережения преобладают, поэтому платить за покупку или аренду жилья пропорционально доллару сейчас не может почти никто. В связи с этим большинство продавцов перешло в рубли или зафиксировало курс, а та незначительная часть предложений, которая пытается привязаться к доллару, как правило, не продается. Подробнее об этом читайте в статье «Элитные новостройки Москвы: цены не в состоянии догнать курс доллара».

По этой причине цены на квартиры в Москве в долларовом выражении показывают ощутимый минус. Так, долларовый индекс стоимости жилья в столице, рассчитываемый аналитическим центром www.irn.ru, снизился за 2014 год на 25% и составил к концу года менее 3.500$ за метр (если ориентироваться на более динамичный еженедельный индекс). Примечательно, что индекс упал ниже «дна», достигнутого в 2009 году после кризиса 2008 года, и пока продолжает движение вниз.

Распределение динамики цен по типам жилья и по географии в 2014 году полностью соответствует периодам ослабления рубля и роста курса доллара. В этих условиях продавцы жилья в дорогом сегменте чаще пытаются привязать цены к доллару, поэтому первое время дорогой сегмент выглядит более устойчивым. Так и в 2014 году наименьшее снижение наблюдается на современные монолитно-кирпичные дома (по сути, те же недавние новостройки) и на квартиры больших площадей – трехкомнатные и многокомнатные, опять же характерные для современного жилья, домов бизнес-класса, элитные квартиры и т.д.

В разрезе географии самым устойчивым по цене оказался Центральный округ, за ним следуют наиболее престижные Западный округ и Юго-Западный округ. Все иные «народные» округа и районы, как и обычные типы жилья, показали примерно одинаковый минус с небольшими вариациями.

Впрочем, как не раз отмечалось на www.irn.ru, дорогой сегмент нередко только выглядит более устойчивым первое время после кризиса и ослабления рубля. Если же рассматривать более продолжительные периоды времени, например, 3-5 лет, то динамика цен в дорогом и недорогом сегментах оказывается почти одинаковой. То есть цены на дорогие квартиры все равно приходится снижать в той же пропорции, что и на типовое жилье, только происходит это позже и нередко в неявном виде. Подробнее об этом эффекте читайте в статье «Разгонит ли девальвация рубля цены на недвижимость в Москве и Подмосковье» (вторая часть статьи).

К концу 2014 года ситуация во всех сферах экономики зависла на распутье между сценариями 2008 и 1998 годов. Не вдаваясь в макроэкономические и политические детали, первый сценарий можно охарактеризовать как «умеренное ослабление рубля со скорым откатом назад». Второй – «существенное ослабление рубля навсегда». Какой из них в итоге реализуется в нынешних условиях, пока не ясно никому.

Примечательно, что во время обоих кризисов, и в 2008, и в 1998 году, падение долларовых цен на недвижимость в Москве и России было почти одинаковым – примерно на 35%. Опять же, не вдаваясь в детали, можно сделать вывод, что в такой степени недвижимость теряет свою реальную стоимость по отношению к твердым валютам. (В данной ситуации дело даже не в долларе, это может быть евро или юань, т.к. ослабление рубля происходит примерно пропорционально ко всем основным мировым валютам.)

Логично предположить, что и в нынешний кризис ослабления российской недвижимости к твердым валютам можно ожидать в той же пропорции, на 35% примерно. А вот динамика рублевых цен будет зависеть от итогового ослабления рубля и, скорее всего, будет разнонаправленной, как отмечает прогноз цен на недвижимость Москвы и Подмосковья от IRN.RU на 2015 год.

В свою очередь, городом, показавшим в прошлом году наибольший рост цен на новостройки , стал Королев. Здесь, в соответствии с отчетом компании, средняя стоимость нового жилья увеличилась за год на 4,9% и составила почти 79 тыс. руб. за квадратный метр. Эксперты "Домус финанс" прогнозируют, что и в 2014 г. рост цен в этом городе продолжится в связи с мораторием на строительство коммерческого жилья в городе, о котором в декабре объявил губернатор Московской области Андрей Воробьев. Ключевой тенденцией рынка новостроек ближнего Подмосковья в 2013г. стал так называемый раскол.

Что ждет московские новостройки в 2014 году?

В текущем году квартиры в московских новостройках подорожали не более чем на 5 процентов. Количество сделок с недвижимостью на первичном рынке увеличилось примерно тоже на 5 процентов. Однако в 2012 году покупатели были более активны. За 2011-2012 годы активность увеличилась на 10-15%. Эксперты объясняют столь значительный прирост посткризисным восстановлением, сегодня рынок первичной недвижимости вошел в спокойную фазу.

За последний год, начиная с 4-го квартала предыдущего года и по 4-й квартал текущего года, на рынке Москвы появилось 48 новостроек. На вторичный рынок ушло большее количество домов, что сказалось на общем количестве новых домов – их стало на 7,5% меньше. На сегодня это 149 корпусов в отличие от 161 корпуса в конце 2012 года.

Уменьшение количества новостроек, находящихся в продаже, является следствием запретов Собянина в первые годы его правления.

Городская администрация изменила свое отношение к новостройкам в сторону смягчения. Из-за сложившейся паузы часть объектов, построенных еще до прихода Собянина к руководству, уходит с рынка, а новые проекты, появившиеся после смягчения политики, еще не появились на рынке.

За последний год существенно увеличилось количество апартаментов – их стало в 2 раза больше по сравнению с последним месяцем 2012 года.

Столичные новостройки дорожали в пределах темпов инфляции. За год стоимость квадратного метра в среднем повысилась на 5,9% — со 174,5 тысяч рублей стала 184,9 тысяч рублей. Больше всего подорожало жилье бизнес-класса.

Изучая динамику цен по классам недвижимости можно отметить, что цена увеличилась на 6% только в сегменте бизнес-класса, который занимает большую часть предложения. В сегменте эконом-класса произошло снижение средней цены за счет существенного обновления предложения. Цены на новостройки комфорт-класса в этом году практически не изменились.

Не значительное повышение цены можно объяснить оттоком платежеспособных покупателей в Подмосковье.

На 2014 год эксперты не прогнозируют существенных изменений на первичном рынке Москвы, ситуация может измениться только под влиянием макроэкономических показателей.

Столичные новостройки дорожали в пределах темпов инфляции. За год стоимость квадратного метра в среднем повысилась на 5,9% — со 174,5 тысяч рублей стала 184,9 тысяч рублей. Больше всего подорожало жилье бизнес-класса. Изучая динамику цен по классам недвижимости можно отметить, что цена увеличилась на 6% только в сегменте бизнес-класса, который занимает большую часть предложения. В сегменте эконом-класса произошло снижение средней цены за счет существенного обновления предложения. … На 2014 год эксперты не прогнозируют существенных изменений на первичном рынке Москвы, ситуация может измениться только под влиянием макроэкономических показателей. Обсуждение. 0.