Что будет с новостройками в 2020 году

После обрушения цен на нефть в 2020 году и последующего резкого роста курса доллара многие аналитики начали прогнозировать неминуемое падение цен на новостройки

Аналитика рынка недвижимости от Домклик: почему в России подорожали квартиры

В исследовании расскажем о том, как менялись цены на недвижимость в России последние 2 года, чем вызван повышенный спрос на новостройки, и поговорим об основных факторах, которые повлияли на стоимость жилья в стране.

Как менялись цены на жильё в 2020 и 2021 годах

2020 и 2021 год стали особенными для российской экономики, но самую неожиданную динамику продемонстрировал рынок недвижимости. Обычно сфера недвижимости больше всего страдает от кризисов, но в этот раз застройщики вышли из «коронакризиса» на более выгодных позициях, чем они были до него.

Если взять рынок до пандемии, то он уже был близок к стагнации. Например, в Москве некоторые девелоперы жаловались на спад спроса на жилье, завлекали покупателей акциями и скидками. Локдаун мог нанести серьезный урон бизнесу — из-за оттока мигрантов строительным компаниям не хватало работников, а оставшихся распустили по домам на самоизоляцию.

Сами покупатели не спешили бы вкладываться в жилье, потеряв часть доходов из-за вынужденного простоя, но запуск правительственной программы по льготной ипотеке изменил всё. Спрос вырос: покупатели сначала «смели» самые доступные и выгодные предложения, а потом переключились на другие, менее ликвидные проекты.

Данные Домклик Open Data ,
расчет произведён по выданным Сбером ипотечным сделкам в указанный период

В Москве цены за год выросли с 172,8 тысяч рублей за кв. м в декабре 2020 года до 235,3 тысяч рублей в декабре 2021, рост цен составил +36,19%. В целом по стране лидерами по росту цен на первичном рынке оказались Краснодар и Сочи, за год цены выросли практически в 2 раза (+70%). Рынки других крупных городов также показывают динамику на удорожание цен.

Вслед за новостройками плавно начали дорожать и квартиры на вторичном рынке. Один из факторов роста — утвержденные госпрограммы, ведь купить жилье в кредит с субсидированной процентной ставкой можно не только в новостройках, но и в готовых домах от застройщиков. Другой фактор — естественная реакция рынка — продавцы квартир на «вторичке» стали поднимать цены, видя рост цен на новостройки и активность покупателей.

Данные Домклик Open Data ,
расчет произведён по выданным Сбером ипотечным сделкам в указанный период

Здесь лидером остается Москва, динамика роста цен с декабря 2020 года составляет +22,8%. Сейчас стоимость квадратного метра в столице стоит более 234 тыс. рублей. Рост заметен и в других крупных городах.

Почему выросли цены на квартиры

COVID-19. Пандемийный кризис запустил отложенный спрос за предыдущие годы, когда рынок недвижимости находился в стагнации и резко повысил психологическую ценность жилья.

Программы льготных ипотек. Важнейшую роль в росте цен на недвижимость сыграла ипотека — хоть в кредит продается и не все жилье в стране, именно льготные госпрограммы подстегнули ажиотажный спрос на квартиры.

Сейчас некоторые программы урезаны, но взять кредит по льготной ставке в России все же можно. Выгодные условия на рынке ипотеки предлагаются семьям с детьми и жителям дальневосточных регионов.

Гид по программам господдержки: как оформить ипотеку с низкой ставкой

Дефицит кадров на стройплощадках. По данным Минстроя, в строительной отрасли сейчас не хватает примерно 3 млн работников, дефицит возник из-за пандемии и закрытия границ. При этом крупные строительные компании готовы оплатить вакцинацию от коронавируса своих иностранных работников и пока имеют право использовать разработанный алгоритм для ввоза рабочей силы.

По оценке hh.ru , потребность стройкомплекса Москвы в персонале в течение последних трех месяцев держится на уровне выше 20 000 человек, это на 50% больше показателей прошлого года. Работодатели повышают зарплаты, пытаясь привлечь работников. Увеличенные зарплатные предложения отчасти также стали катализатором роста цен.

Стоимость сырья и материалов. Для рынка строительных материалов 2021 год ознаменовался рекордным ростом цен — подорожали практически все виды строительной продукции, а по некоторым видам повышение цен стало и вовсе беспрецедентным. По данным ЕМИСС, рост цен на строительные материалы с начала года до октября 2021 составил более 13%.

Цены также выросли на древесину, металл, утеплители и на остальные строительные материалы, в перспективе это может привести к очередной волне удорожания новостроек в России.

Недвижимость как защитный актив от обесценивания денег. На фоне сигналов на фондовом рынке о приближающейся коррекции недвижимость рассматривается инвесторами как надежный актив, пусть с невысокой, но регулярной доходностью. Наблюдая, как растут цены, люди понимают, что их деньги обесцениваются. И хотят их вложить в то, что со временем не потеряет ценность.

По данным Росреестра, спрос на новостройки в России превысил уровень, достигнутый до пандемии. В 2021 году мы наблюдаем восстановление спроса на первичном рынке: граждане заключили более 850 тысяч договоров участия в долевом строительстве. Это на 9% больше результата 2019 года (783,1 тыс. кредитов). И на 11% больше аналогичного показателя 2020 года , когда было заключено 763,8 тыс. договоров.

Сейчас на рынке еще можно найти выгодные условия для покупки квартиры как для себя, так и для инвестиций, хотя привлекательных предложений и стало несколько меньше. В целом, если говорить о вложениях в недвижимость, вопрос нужно решать в момент его возникновения и опираться на свои финансовые возможности и, конечно же, на индивидуальные потребности.

Общее количество зарегистрированных Росреестром в 2021 году записей об ипотеке составило более 3,8 млн договоров, а в 2020 году — 3,5 млн договоров. СберБанк за 2021 год выдал более 1 млн ипотечных кредитов, что на 17% больше, чем годом ранее.

Уходящий год на рынке новостроек прошел под знаком отмены долевого строительства и перехода на новые правила – проектное финансирование и продажу жилья через эскроу-счета. О том, какими событиями запомнился девелоперам этот год и чего ждать в дальнейшем покупателям квартир , специально для портала «НовостройСити» рассказал коммерческий директор ГК «Основа» Игорь Сибренков. … Прогноз на 2020 год . — В следующем году , думаю, на рынке будет происходить дальнейшее снижение объемов строительства. После перехода на новые правила некоторые игроки начнут покидать рынок – потому, что не смогут подстроится под новые реалии или просто не захотят продолжать развивать бизнес.

Что будет с новостройками в 2020 году

Сначала будет уместным вспомнить, что в 2008 году ставилась очень амбициозная задача выхода к 2020 году на ежегодные объемы жилищного строительства 140-150 млн м2. Об этом можно прочитать, например, здесь. Во исполнение этой задачи в 2014 году в России был достигнут исторический рекордный показатель. Объем выданных разрешений на строительство многоквартирных домов составил почти 57,5 млн м2. Параллельно с наращиванием объемов выдачи разрешений на строительство происходил неуклонный рост продаж квартир гражданам. Если в 2012 году физлицам по договорам участия в долевом строительстве было продано 366 тыс, то в 2014 – 765 тысяч квартир. Рост за два года 109%.

Отметим, что рекорды 2014 года как по объемам выдачи разрешений на строительство, так и по объемам продаж квартир по ДДУ до сих пор не побиты.

Одновременное наращивание строительства и продаж жилья, пусть даже с некоторым отставанием реальных продаж от вывода в продажи, планово вело к исполнению намеченной цели в 140 млн м2 ввода жилья в год.

Однако в конце 2014 – начале 2015 годов цена на нефть обрушилась со 110 долл. за баррель сначала до 70, а затем до 55 долл. за баррель. Параллельно курс доллара вырос с 34 до 70 руб. Скачек курса составил более 100%. Резкое обесценение национальной валюты вызвало шоковые последствия. Чтобы сдержать инфляцию Банк России в декабре 2014 года поднял ключевую ставку до 17%, что стало запретительным барьером для ипотеки. Субсидирование ипотеки лишь немного спасло ситуацию. Произошло падение продаж новостроек в 2015 году сразу на 22,5%, вместо необходимого роста продаж.

Ситуацию усугубила особенность девелоперской деятельности, заключающаяся в невозможности быстрой перестройки бизнеса застройщиков под новые условия. Вывод квартир на продажу – это финальный этап проекта. Ему предшествует длительный период покупки земли, разработки документации, прохождения экспертизы. Поэтому застройщики, в стремлении вернуть вложенные деньги, продолжали в большом количестве выводить новые проекты, несмотря на падение продаж. Это совершенно естественные действия. Ни один предприниматель в мире, вложив деньги в проект, не будет этот проект бросать, если есть надежда деньги вернуть.

Вывод: падение цен на нефть в 2014 году взорвало пузырь перепроизводства новостроек, который сформировался из-за одновременного наращивания объемов строительства (в стремлении выйти на рекордные показатели) и падения продаж. В результате произошло падение цен на новостройки, массовые остановки строительства, банкротство застройщиков.

В 2020 году цены на московские новостройки покажут более заметный рост, чем по итогам 2019 года , прогнозируют эксперты, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимость». При этом каких-либо существенных ценовых колебаний на первичном рынке риелторы не ожидают. Рассказываем, какие факторы будут ограничивать рост цен на новое жилье в столице. Что будет с ценами. www.adv.rbc.ru. За 2020 год цены на первичном рынке Москвы могут вырасти до 15%. При нейтральной макроэкономической конъюнктуре увеличение средней стоимости 1 кв. м может составить 14%, прогнозирует руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.

Что ждет рынок новостроек в 2020 году: покупать или подождать

Вопрос покупки жилья остается актуальным даже в условиях кризисного 2020 года. Кто-то хочет приобрести квартиру для жизни, для других это инвестиция или хороший вариант сохранить сбережения от обесценивания.

Рассказываем, что происходит на рынке новостроек в неспокойном 2020 году, чего ждать от цен в будущем и есть ли смысл откладывать жилищный вопрос до лучших времен.

Хотите выгодно купить квартиру в новостройке в Москве или области? С Авахо выбрать новостройку — легко. Бесплатная консультация и индивидуальный подбор квартир: +7 495 320-99-22.

Что происходит на рынке недвижимости в 2020 году

Весной рынок новостроек пережил двойное потрясение – обвал рубля после падения цен на нефть и пандемию COVID-19, которая привела к самоизоляции, снижению спроса и заморозке строек.

Для покупателей жилья в 2020 году произошли два основных события:

• застройщики начали переходить на онлайн-продажи;
• появилась льготная ипотека под 6,5% годовых.

Цены на квартиры в новостройках растут с начала года – несмотря на кризис, последствия коронавируса и падающие темпы строительства. Сколько будет продолжаться подорожание, пока под вопросом.

В первой половине 2020 года первичное жилье выросло в цене на 5,9%. При отсутствии новых потрясений в экономике к зиме рост цен в новостройках может составить до 15%.

Почему цены в новостройках продолжают расти

• Отложенный спрос. Люди, которые не смогли купить жилье весной из-за коронавируса, после снятия ограничений вернулись к застройщикам. К ним прибавились те, кто решил инвестировать в недвижимость для сохранения своих сбережений.
• Снижение ипотечных ставок. В марте средневзвешенная ставка в новостройках упала до исторического минимума 8,73% годовых, с появлением льготной ипотеки к концу сентября опустилась до 8,03%. А чем ниже ставки, тем выше спрос и больше причин у застройщиков повысить цены.
• Продолжение строительной реформы. По новым правилам 214-ФЗ застройщики не могут напрямую привлекать деньги дольщиков на стройку и вынуждены брать банковские кредиты под проценты, что делает новостройки дороже. На обновленную схему пока перешли только 40% застройщиков, в ближайшие год-два цены еще могут вырасти.
• Рост себестоимости строительства. Инфляция, колебания курса валют, трудности с поставками из-за коронавируса и другие факторы приводят к подорожанию стройматериалов и прочим издержкам, которые девелоперы закладывают в рыночную цену.

Какой прогноз на будущее

Хотя во второй половине 2020 года первичный рынок практически полностью восстановился после пандемии, количество сделок все еще остается ниже прошлогодних показателей. Рынку требуется господдержка, которая способствует подорожанию.

В 2020 году потенциал роста цен еще не исчерпан. Спрос подогревает льготная ипотека и приток покупателей после рекордного снижения доходности вкладов.

На 2021 год есть два вероятных сценария по ценам в новостройках:

• спрос сохранится — жилье продолжит медленно и постепенно дорожать;
• спрос «выдохнется» — цены зафиксируются или немного снизятся.

Ситуация с ценами в ближайшие годы во многом зависит от сроков льготной ипотеки. Велика вероятность, что правительство продлит ее на 2021 год — тогда новостройки продолжат дорожать, насколько это возможно.

Если программу льготной ипотеки не продлят (или она не поможет удержать спрос), у застройщиков еще останется возможность привлечь покупателей через акции и скидки. Цены в этом случае условно «заморозятся» за счет того, что дисконты будут компенсировать рост.

Квадратный метр начнет дешеветь лишь при самом негативном сценарии – если доходы населения снизятся настолько, что люди не смогут брать жилье даже в ипотеку. Но и в этом случае застройщики имеют свои ограничения по снижению цен, чтобы не продавать себе в убыток.

Чем выгодна покупка жилья в 2020 году

Льготная ипотека. Это один из главных аргументов в пользу покупки квартиры уже сейчас. Выгоду от ее оформления мы детально разбирали еще на старте программы — экономия может составить сотни тысяч рублей.

Совет Тем, кто хочет оформить ипотеку в 2020 году, нужно убедиться в своем стабильном финансовом положении. Накопить деньги на первый взнос мало, нужна уверенность в своих доходах и трудоспособности. Непостоянная работа, проблемы со здоровьем, высокая общая долговая нагрузка — все это в будущем может вызвать трудности с выплатой жилищного кредита даже с учетом ипотечных каникул. Для дополнительной гарантии лучше завести «подушку безопасности» из трех-шести ежемесячных платежей.

Возможность сохранить сбережения. Госполитика по удешевлению ипотеки приводит к снижению доходности вкладов. Чтобы не оставлять свои деньги на растерзание инфляции, можно вложить их в жилье – инвестиции в новостройки на котловане по-прежнему выгодны. Цены в строящихся домах, как правило, на 20–30% ниже, чем в готовых.

Стоит ли ждать снижения цен

В 2021 году падение цен в новостройках маловероятно из-за планов властей по продлению льготной ипотеки. Если квартиры и подешевеют, то незначительно — в пределах 4–5%, фактически вернувшись к уровню 2020 года. Есть вероятность, что к этому моменту все удачные локации и объекты уже раскупят. В каком темпе будут появляться новые, пока неясно.

В целом опыт прошлых лет говорит о том, что цены на недвижимость в России более склонны к росту, чем к снижению. Если вспомнить кризисы 2008 и 2014 годов, были периоды «дешевого жилья», но стихийные и недолгие.

ВажноОткладывать покупку и ждать, когда квартиры подешевеют — это риск. Нет никаких гарантий, что в будущем цены окажутся выгоднее, чем сейчас.

При этом деньги на квартиру нужно не просто отложить, но и умудриться сохранить до момента покупки. Сейчас этому мешают два фактора – инфляция и налоги.

К примеру, с 2021 года в России вводится налог на доход с процентов по вкладам — государство будет забирать 13% с доходов от всех накоплений свыше 1 млн рублей. Кроме того, хранить деньги в банках становится невыгодно из-за снижения доходности депозитов. Проценты по вкладам уже едва покрывают инфляцию, и это реальность на ближайшие годы.

Резюме

В целом положение дел на рынке для покупателей первичной недвижимости сводится к следующему — цены либо продолжат медленно расти, либо зафиксируются или незначительно снизятся. Ощутимое падение стоимости квартир (на 10–15%) очень маловероятно.

Откладывать покупку жилья и ждать снижения цен в подобных условиях рискованно. Подорожание можно «отбить», взяв квартиру по льготной ипотеке под низкие 6,5% годовых уже сейчас – но здесь важно грамотно оценить свою готовность к выплате кредита.

2020 и 2021 год стали особенными для российской экономики, но самую неожиданную динамику продемонстрировал рынок недвижимости. Обычно сфера недвижимости больше всего страдает от кризисов, но в этот раз застройщики вышли из «коронакризиса» на более выгодных позициях, чем они были до него. Если взять рынок до пандемии, то он уже был близок к стагнации. … Вслед за новостройками плавно начали дорожать и квартиры на вторичном рынке. Один из факторов роста — утвержденные госпрограммы, ведь купить жилье в кредит с субсидированной процентной ставкой можно не только в новостройках , но и в готовых домах от застройщиков.

Что ждёт рынок новостроек в 2020 году?

Уходящий год на рынке новостроек прошел под знаком отмены долевого строительства и перехода на новые правила – проектное финансирование и продажу жилья через эскроу-счета. О том, какими событиями запомнился девелоперам этот год и чего ждать в дальнейшем покупателям квартир, специально для портала «НовостройСити» рассказал коммерческий директор ГК «Основа» Игорь Сибренков.

Какие события запомнились в 2019 году?

— Действительно, наиболее ярким и в целом переломным моментом для рынка первичной недвижимости в этом году стал уход от делового строительства и переход на проектное финансирование с применением эскроу-счетов при продаже квартир. Это оказало большое влияние на отрасль в целом и послужило драйвером развития сразу нескольких тенденций.

Во-первых, изменения правил оказали существенно влияние на динамику спроса. В преддверии грядущей реформы и ожидания роста цен в первом полугодии наблюдался рекордный спрос на квартиры. Причем еще одним хорошим стимулом к увеличению покупательской активности послужило снижение ипотечных ставок – тоже достаточно яркая тенденция этого года. Ипотечные ставки неоднократно корректировались в связи со снижением ключевой ставки Центробанка России. В итоге на текущий момент средние ставки по ипотеке составляют даже ниже, чем 9% годовых, а это лучший показатель за последние годы.

Начиная с середины года этот спрос несколько поутих на фоне вымывания доступного предложения и в принципе сокращения нового объема строительства. Снижению активности покупателей также способствовало увеличение стоимости квадратного метра и отсутствие роста платежеспособного спроса. При этом цены на жилье возросли сразу по нескольким причинам: это и переход на новые правила, рост НДС, удорожание себестоимости строительства за счет увеличения затрат девелоперов на строительные материалы, логистику, топливо и проч. Причем по разным оценкам удорожание «квадрата» произошло на 7-10%. Это рекордный показатель, которого мы не наблюдали последние два-три года.

Что касается предложения, то здесь также произошли существенные изменения — в сторону уменьшения объема. За счет высокой активности покупателей в первом полугодии снизился объем экспозиции, а вывод новых проектов сократился. По оценкам экспертов, только за первые полгода было выведено на 20% меньше объектов, чем за это же время в прошлом году. Уже очевидно, что объем ввода жилья по итогам этого года также будет ниже прошлогодних показателей. Сокращение ввода – это долгосрочный тренд, в последующем снижение темпов будет ощущаться еще острее.

Более того, можно сказать, что в этом году окончательно завершилась эпоха крупного коммерческого девелопмента. Новые правила строительства и продаж делают масштабный девелопмент попросту нерентабельным.

Прогноз на 2020 год

— В следующем году, думаю, на рынке будет происходить дальнейшее снижение объемов строительства. После перехода на новые правила некоторые игроки начнут покидать рынок – потому, что не смогут подстроится под новые реалии или просто не захотят продолжать развивать бизнес.

Все это будет стимулом дальнейшего роста цен на жилье. В следующем году также изменятся пропорции жилья, реализующегося по старым и новым правилам. И если сегодня большая часть строящихся проектов реализуется по старым правилам, то в следующем году ситуация кардинально изменится.

Что касается спроса, то его сохранению будут способствовать комфортные ипотечные ставки. Пока регулятор снижает ключевую ставку, все кредитные продукты, в том числе ипотека, будут становится доступными для конечного потребителя. Но здесь я бы предостерег потенциальных покупателей, которые планируют подождать какое-то время и приобрести жилье по более низким ипотечным ставкам. На фоне снижения ставок мы видим и рост цен на недвижимость. Таким образом, выгода коррекции ипотечных ставок нивелируется ростом стоимости жилья. Уже сегодня есть специальные ипотечные госпрограммы льготного кредитования, ставки по которым не будут снижены с большой долей вероятности, и совместные программы банков и девелоперов, которые выгоднее средних рыночных ставок уже сегодня гарантируют максимально комфортные условия приобретения жилья.

Например, у нас в проектах ГК «Основа» параллельно действуют практически все ипотечные программы ведущих банков, включая ипотеку без первоначального взноса, возможностью оформления ипотеки по двум документам без предоставления справки 2-НДФЛ и проч. Кроме того, в ряде проектов в рамках госпрограммы льготного ипотечного кредитования для семей с двумя и более детьми ставка на весь период составляет 4,65% годовых. Также есть возможность воспользоваться военной ипотекой или субсидией в рамках госпрограмм.

Повторюсь, на рынке новостроек сегодня сформированы максимально комфортные условия приобретения жилья, и при желании и возможности купить квартиру откладывать этот вопрос «на лучшие времена» не стоит.

После обрушения цен на нефть в 2020 году и последующего резкого роста курса доллара многие аналитики начали прогнозировать неминуемое падение цен на новостройки . Читать / 10 минут. Кирилл Холопик. Руководитель аппарата Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА). … На графике 1 представлены результаты мониторинга вывода в продажу квартир в новостройках с 2015 года (НОЗА начало вести мониторинг строительства многоквартирных домов с 2015 года ) и данные Росреестра о реальных продажах. Как видно из графика 1, достаточно длительный период 2014 — 2018 гг. было значительное перепроизводство новостроек . На рынок выводилось намного больше квартир, чем продавалось.