Что будет с рынком недвижимости в 2022 на новостройки

Прогноз цен на квартиры на 2022 — что влияет на стоимость каждого вида жилья, динамика за последнее время. Разбираем рынок квартир в Москве и в целом, делаем прогноз, подешевеют ли квартиры в 2022 году.

Что будет с рынком недвижимости в 2022 на новостройки

В апреле спрос на новостройки в Москве и Подмосковье упал почти вдвое по сравнению с мартом. Высокие ипотечные ставки привели к тому, что многие заняли выжидательную позицию. К тому же, вложиться в новостройку не смогла часть «альтернативщиков»: тех, кто ждал продажи своей квартиры на вторичном рынке, чтобы улучшить условия проживания. Ведь на новостройки есть льготные ипотечные программы, а на «вторичке» ставки намного выще.

Мы обсудили с экспертами, какую стратегию стоит выбрать тем, кто намерен продавать или покупать квартиру в ближайшее время, и попросили дать прогноз на этот год по ценам на недвижимость.

Ситуация на рынке недвижимости сегодня: последние новости

На рынок недвижимости больше всего влияют условия по ипотечным кредитам. Когда Центробанк поднял ключевую ставку сразу до 20%, рынок фактически остановился и люди перестали покупать квартиры. Некоторые продавцы сняли свои квартиры с продажи и предпочли переждать: не все готовы были дальше менять свои жилищные условия и брать дорогие кредиты.

Сейчас ключевая ставка снижена до 14% и можно ожидать, что до конца года её вновь скорректируют. Ключевая ставка отражает «стоимость денег» в экономике и напрямую влияет на проценты по вкладам и кредитам. Без специальных программ господдержки или акций от застройщиков ипотечная ставка стремится к ключевой. То есть, чем ниже ключевая ставка, тем выгоднее условия по ипотеке в разных банках.

На первичном рынке ипотека обычно дешевле — к тому же, есть льготные программы и субсидированные ставки от застройщиков. Из последних новостей можно отметить снижение ставки по льготной ипотеке на новостройки с 12 до 9% .

Обычные условия по льготной ипотеке такие:

• первоначальный взнос от 15%;
• ставка 9%;
• сумма кредита по льготной ставке: в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях — 12 млн рублей, в остальных регионах — 6 млн рублей;
• ипотеку можно взять на новостройку, строительство частного дома или приобретение земли под ИЖС.

При этом правительство разрешило совмещать льготную ипотеку и обычную. Это может быть интересно тем, кто покупает большие квартиры дороже 12 млн рублей. К примеру, в Москве суммарно можно взять до 30 млн рублей: по льготной ставке пройдут 12 млн, а остальное — по обычной ставке банка. То есть суммируется льготная ипотека и рыночная.

Ещё одно нововведение — ипотека для IT-специалистов по ставке 5%. Программа начинает действовать с 12 мая. Ставка 5% — уже максимально привлекательная, но есть возможность взять ипотеку ещё дешевле: например, Дом.рф заявил , что с 11 мая будет принимать заявки на ипотеку 4,3%.

Условия по ипотеке для IT-специалистов следующие:

• предельная ставка по программе — 5% (банки могут предлагать и меньше);
• максимальный размер кредита в городах-миллионниках — 18 млн рублей, а в остальных населённых пунктах — 9 млн рублей;
• кредитуют людей от 22 до 45 лет с зарплатой не ниже 150 тыс. рублей в месяц до вычета НДФЛ в городах-миллионниках или не ниже 100 тыс. рублей в других городах;
• у организации-работодателя должна быть аккредитация Минцифры.

Стоит ли сейчас покупать квартиру

Если есть возможность воспользоваться одной из льготных программ и получить выгодную ипотечную ставку, то стоит рассмотреть покупку новостройки. Квадратные метры всегда остаются выгодным приобретением, и за любым кризисом неизбежно наступает рост цен на недвижимость. Льготные программы существуют не только для IT-специалистов, но и для молодых семей с детьми. Также есть дальневосточная ипотека на новостройки.

Со вторичным рынком сложнее — если «свободных» денег нет, то ставки по ипотеке для готовых квартир могут отпугнуть. С другой стороны, готовые квартиры способны сразу начать приносить доход: с аренды можно выплачивать ту же ипотеку.

«Покупать сейчас жильё или нет, зависит от конкретной ситуации конкретного человека. Если есть свободные средства, которые необходимо разместить в надёжный актив, — тогда да, безусловно стоит покупать недвижимость, так как по сравнению с фондовым рынком квадратные метры более стабильны. При этом лучше приобретать квартиру в готовом доме и желательно с отделкой. Если покупку планировали в фоновом режиме и при этом должны были привлечь ипотечные средства, то сейчас пока самые выгодные ставки распространяются на покупку недвижимости у застройщиков — если проходите по семейной ипотеке или по господдержке, рекомендую брать», — говорит основатель агентства недвижимости Forte Group Зара Назарян .

Управляющий партнёр девелоперской компании Touch Сергей Шиферсон также советует поторопиться с покупкой жилья как минимум тем, кто попадает под условия льготных ипотечных программ или имеет необходимую сумму на руках. «Сейчас на рынке достаточно достойных объектов, цены будут только расти, поэтому ждать покупателям с деньгами на руках смысла особого не вижу. Если затянуть с приобретением недвижимости, то можно оказаться в ситуации, когда все выгодные варианты уже будут разобраны, ведь ряд застройщиков сейчас приостановил часть своих проектов. Снижение цен на квартиры в текущем году маловероятно. Пока что мы видим факторы, способствующие только росту, — повышение стоимости стройматериалов и оборудования из-за геополитической обстановки и санкций».

Отвечая на вопрос, стоит ли покупать вторичную недвижимость сейчас, совладелец группы «Родина» Владимир Щекин рекомендует подождать. Возможно, в ближайшем будущем ситуация ещё улучшится. Совсем недавно вице-премьер по строительству Марат Хуснуллин заявил, что будут приняты меры поддержки спроса на вторичном рынке. Скорее всего это будет субсидирование ипотечных ставок, поэтому сделка может стать более выгодной.

Планируя покупку в ипотеку, нужно рассчитать финансовую нагрузку, чтобы можно было платить по кредиту и в случае падения дохода. «Основной аргумент против покупки любой недвижимости — это личная финансовая устойчивость. Если вы работаете в рискованной сфере экономики, которая сильно пострадала или пострадает в будущем от санкций, то, возможно, в кредит покупать квартиру не следует», — предупреждает Владимир Щекин.

Стоит ли сейчас продавать квартиру или подождать

Другой распространённый вопрос — что делать собственникам жилья, которые задумываются о его продаже. Для них новости неутешительные: пик ажиотажного спроса был в конце февраля — начале марта, но тогда многие владельцы недвижимости сняли свои объекты с продажи, решили переждать. Теперь же активность на вторичном рынке минимальная. Во-первых, из-за дорогой ипотеки на готовое жильё снизился интерес к таким вариантам. Во-вторых, многие в принципе предпочитают сейчас ничего не делать, оставить деньги в квадратных метрах и подождать до лучших времён. С начала года квартир в продаже на вторичном рынке стало на 40% меньше, а часть бывших продавцов временно перешла в сегмент аренды жилья.

Стоит ли продавать квартиру сейчас, зависит от того, есть ли у вас план, что затем делать с деньгами. Если вы хотите купить новую квартиру (знаете, какую и где, понимаете, нужна ли вам ипотека и по какой ставке её получить), положить деньги на депозит или распорядиться ими как-то иначе, то можно выходить на рынок. Если просто был план продавать ещё до кризиса, но не успели, а сейчас чёткой стратегии нет, возможно, переждать и сдавать в аренду — лучший вариант.

Если вы задумываетесь, стоит ли в настоящий момент продавать недвижимость, можно заказать оценку своей квартиры. Это позволит сразу установить адекватную цену. Варианты по завышенным ценам сейчас не уходят с рынка. Если вам нужна конкретная сумма и достаточно большая, реальность может разочаровать. Быстрее всего продаются самые дешёвые варианты. При этом средняя стоимость квартир на вторичном рынке в Москве увеличилась на 14%, подсчитали в «Инком-Недвижимость» . В «старой» Москве вторичную квартиру в продаже можно найти, в среднем, за 15,5 млн рублей, а в Новой Москве — за 10,2 млн рублей.

Для того, чтобы продать быстрее, можно сделать скидку. Но такой вариант подходит не всем. Как рассказали в «НДВ Супермаркет Недвижимости», на крупные скидки готовы примерно 20% продавцов. С другой стороны, 10% владельцев недвижимости, напротив, цены поднимают. И это играет на руку тем, у кого изначально выставлена адекватная стоимость, — на фоне объектов с задранным ценником они выглядят привлекательнее и уходят быстрее. Руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко предупреждает, что больше шансов продать квартиру сейчас у тех, кто соглашается на торг. В основном дисконт делают на уровне 100–200 тысяч рублей от первоначальной цены.

Если вы планируете сделки со «вторичкой», полезно внимательно следить за новостями. Для стимулирования спроса наверняка будут приниматься дополнительные меры. Например, сейчас обсуждают возможность продажи квартир вместе с ранее выданными на них ипотечными кредитами. Это может быть интересным предложением, ведь в 2020–2021 годах ставки на вторичном рынке были 6–9%, а сейчас они составляют около 13–15%. По мнению партнёра компании «Жилфонд» Александра Чернокульского , если возможность передать кредит на изначальных условиях будет реализована, это заметно оживит вторичный рынок.

Прогноз цен на недвижимость в 2022 году

Давать точные прогнозы, сколько будет стоить недвижимость к концу года, сейчас не берётся никто. Можно ожидать, что ситуация с новостройками и вторичным жильём окажется разная: строящиеся дома станут расти в цене, а «вторичка» будет дешеветь, особенно если ставки по ипотеке для готового жилья останутся высокими. Всё-таки именно ипотека была основным драйвером спроса последние несколько лет.

Как рассказывает исполнительный директор «РУСИЧ Недвижимость» Александр Козлов , по итогам марта квадратный метр новостроек в Москве подорожал, в среднем, на 4–5,5%, а по итогам апреля 2022 года прирост в цене был на уровне 1,5%. Вице-президент холдинга AVA Group Ольга Нарт даёт такой прогноз: «Предпосылок для снижения цен на квартиры нет. Во-первых, объём предложений на рынке недвижимости сокращается. Во-вторых, инфляция растёт. В-третьих, изменились логистические цепочки поставок строительных материалов, что отразилось на их цене, в сторону увеличения».

С таким прогнозом соглашается и генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин . «Маловероятно, что стоимость квартир значительно снизится. Под влиянием инфляционных процессов основные статьи расходов — покупка стройматериалов, строительно-монтажные работы — продолжают расти», — говорит эксперт. В то же время он полагает, что постепенно могут снизиться ставки по ипотеке. «Проценты по ипотеке рассчитываются исходя из ключевой ставки Центробанка, к которой прибавляются премия за риск, доходы банка и другие факторы. Соответственно, по мере плавного снижения ключевой ставки стоит ожидать коррекции и ставок по ипотеке. Однако скорее всего это произойдёт не сразу, а по прошествии некоторого времени», — отмечает Алексей Перлин.

Стоит учитывать, что по прогнозам годовая инфляция может приблизиться к 20%. Так, глава Счётной палаты Алексей Кудрин предполагает , что инфляция по итогам 2022 года составит от 17 до 20%. «Дорожает буквально всё, и застройщики не могут снижать цены, работая себе в ущерб. Поэтому цены на квартиры продолжат расти, чтобы покрыть возросшие издержки на строительство, на поиск новых поставщиков оборудования и материалов. Но вполне вероятно, что некоторые квартиры можно будет купить со скидкой, время от времени девелоперы станут стимулировать спрос привлекательными предложениями», — говорит Владимир Щекин из Группы «Родина».

Подводя итог: тем, кто желает купить квартиру в новостройке, откладывать сделку нет смысла. Цены наверняка продолжат расти, а предложений будет меньше. Сейчас на первичном рынке можно получить хорошие ставки по ипотеке, особенно если воспользоваться одной из льготных программ или акционным предложением от застройщика.

С покупкой на вторичном рынке можно не торопиться и ещё немного подождать. Сейчас настали времена, когда покупатели в состоянии диктовать свои условия. Скорее всего, собственники постепенно начнут корректировать цены. Также могут появиться послабления по ипотеке для готового жилья, что сделает покупку интереснее. Если есть задача продать свою квартиру, лучше быть готовыми к торгу.

Пока сложно предполагать, что ждет недвижимость в 2022 году: прогнозы цен, мнения аналитиков и экспертов разнятся. Можно встретить логичные объяснения таких расхождений: многие из тех, кто интересуется вложениями, указывают на роль разнонаправленных факторов в формировании ценовых категорий, их падений или взлетов. Видео дня. … Сейчас уже неактуально утверждение о неминуемости падения рынка вторички на фоне поддержки, которую оказывает государство новостройкам . Прекращение программы льготного кредитования или ее возобновление с более высоким процентом заставит людей вспомнить о других приоритетах – расположении, престижности или собственных предпочтениях.

16.08.2022 Цены на квартиры: прогноз на 2022 и причины подорожания

Наша редакция провела исследование и предполагает, что цены на квартиры, по прогнозу, в 2022 будут расти на рынке новостроек, а рынок вторичного жилья будет более устойчив. Подробнее о том, на основе каких событий и мнений построен прогноз, читайте далее в нашей статье.

Шок, который россияне испытали 24 февраля 2022 года после сообщения о начале спецоперации, усугубился волной санкций, с которыми не сталкивалось в своей истории ещё ни одно государство. Закономерной реакцией на происходящее стал резкий рост цен на все, без исключения, товары и услуги.

Что происходит на рынке жилой недвижимости и стоит ли ждать улучшения ситуации? Проанализируем мнения специалистов и постараемся составить прогноз стоимости квартир на 2022 год .

Прогноз изменения стоимости квартир на 2022 год

Рынок жилой недвижимости откликнулся на изменение политической ситуации. Однако рост цен на квартиры, достигший максимума к апрелю 2022 года, не был столь стремительным, как рост основной иностранной валюты – долларов США и евро. Это можно проследить на графике роста цен на недвижимость, совмещенном с графиком роста курса доллара по отношению к российскому рублю.

Как следует из приведённых данных, скачок цен пришелся на середину апреля 2022 года, после пикового значения, которого достиг доллар по отношению к российской валюте. Из приведённых данных следует, что прямой зависимости роста стоимости жилой недвижимости от роста курса иностранной валюты – нет. С момента начала действий в Украине, в абсолютном цифровом выражении, цены на квартиры поднялись на 445,38 рублей, или на 8,9 рубля в день.

Из этого не надо делать вывод о том, что купить квартиру можно будет по прежним ценам, медленно, но неуклонно росшим в течение последнего года, но не сулившим никаких катастрофических изменений. Рынок недвижимости охватила паника. Причин её возникновения было несколько:

• рост курса иностранной валюты – традиционный повод для активизации бурной деятельности населения, имеющего сбережения;
• объявление о пакете санкций, резко ограничивающих возможность распоряжения денежными средствами для граждан России – блокировка платежных систем Visa и Mastercard;
• заявление Центробанка России о поднятии ключевой ставки до 20%;
• блокировка торгов на ММВБ – в течение нескольких недель население не могло получать достоверную информацию о состоянии финансового рынка в стране;
• запрет на продажу валюты;
• политика банков, даже тех, которые не подпали под западные санкции, направленная на изменение условий кредитования и отмены ранее одобренной ипотеки, в ущерб своей репутации.

Анализируя каждый из факторов, влияющих на изменение стоимости жилой недвижимости, можно констатировать: рост цен на жилье продолжит рост. Сохранявшаяся до 11.04.2022 года динамика, по мере ухудшения экономической ситуации в целом, неизбежно скажется на стоимости квадратных метров. Давать прогнозы, подешевеют ли квартиры в 2022 году и надеяться на то, что цена будет существенно отставать от динамики роста цен на остальные товары – наивно.

В условиях подорожания строительных материалов на 200% (из выступления Г. Зюганова в Госдуме). Ухода с российского рынка крупнейших производителей и поставщиков отделочных материалов, сантехники, электрооборудования. Роста цен на энергоносители. Оттока дешевой рабочей силы из республик/государств Средней Азии, динамика роста цены нарастает. К третьему – четвертому кварталу 2022 года рост стоимости квадратного метра сравняется с ростом цен на другие товары.

По данным Росстата, инфляция за первый квартал составила 7,61%, а в мае уже 17%. Строительные материалы, по данным этого ведомства, подорожали на скромные 10%, в отличие от продуктов питания – в среднем на 30% и бытовой техники и средств производства – на 40%. На фоне такого роста, долго сдерживать цены на квартиры не будет никакого смысла и возможностей. Иными словами, на вопрос: подешевеют ли квартиры в 2022, прогноз неутешителен. Покупатели квартир должны быть готовы к тому, что динамика роста цен на все товары, в том числе недвижимость в новостройках, выровняется, и составит, по оптимистичным прогнозам, 25-30%.

Подписывайтесь на наш Telegram канал

И читайте последние новости, статьи и прогнозы от MBFinance первыми

Лофты

Изначальное значение слова loft в российской действительности претерпело трансформацию, изменившую первоначальный смысл на диаметрально противоположный. Лофт, по английски – чердак. Традиционное место обитания самых малоимущих слоев населения. Позднее, во времена «Великой депрессии» в США лофтами стали называть заброшенные цеха. Производственные помещения, верхние технические этажи зданий, переоборудованные под жилье.

В России лофты стали синонимом самой дорогостоящей жилой недвижимости, прочно сросшись с термином апартаменты. Сегмент на рынке недвижимости у данного класса жилья небольшой. Это обуславливается несколькими факторами:

В новостройках квартиры в стиле лофт проектируются только в элитных или клубных жилых массивах. Если речь идет о классическом лофте – перестройке и перепланировке старых нежилых помещений под жилые, то резко сокращается количество претендентов на покупку. Высокая стоимость затрат на реставрацию и техническое обустройство строений постройки 50-100 летней давности обуславливает высокую стартовую цену лофта. Еще один фактор – большинство классических лофтов находятся на удалении от центров городов, в промышленных зонах. Покупатели предпочитают оригинальности в условиях оторванности от благ цивилизации стандартное жилье, но вблизи от центров бытовых услуг, магазинов, школ и других благ цивилизации.

Высокий риск, связанный с трудностью продаж этого вида недвижимости, обусловил заморозку большинства проектов, еще после кризиса 2014 года. Количество вновь вводимых объектов минимально. В этом сегменте следует ожидать стагнации цен и даже снижения. По принципу «пусть за копейки, лишь бы избавиться».

Студии

Самый динамичный и популярный вид жилой недвижимости, рост цен на который за истекший год составил рекордные +77 766 рублей за 1 м 2 на первичном рынке и +60 385 руб. на вторичном.

В условиях вхождения в состояние стагнации экономики страны, интерес к вложению средств в объекты недвижимости растет. Еще больше опасения за возможность вывести валюту за пределы России или воспользоваться в зарубежной стране, вынуждает вкладываться в покупку квартир. А покупка студии – это самый разумный способ «раздробить» капитал. Спрос на малогабаритное жилье всегда высок, продать студию гораздо проще.

В ближайшие месяцы сохранится динамика роста цен студий вторичного сегмента на уровне общей динамики роста стоимости, а студии в новостройках будут дорожать быстрее – не отставая от общего уровня роста цен на товары, то есть, к концу года, минимум на 25-30%.

Однокомнатные

Однокомнатные квартиры почти не уступают по популярности и продаваемости студиям. Соответственно и динамика роста цен на эту недвижимость росла сопоставимыми темпами.

За период с апреля 2021 по апрель 2022 года стоимость 1 м 2 в Москве и Ближайшем Подмосковье в среднем выросла на 73 517 руб. за квадратный метр в новостройке и на 68 289 руб. на вторичном рынке. Это всего на 5,5% меньше роста цен на студии.

В перспективе предпосылок снижения роста цен на однокомнатные квартиры не предвидится. Сохранится общая тенденция, цена квадрата в новостройке будет расти быстрее стоимости площадей на вторичном рынке. Этот разрыв увеличится по сравнению с периодом, предшествовавшим началу кризиса. Общий рост до конца года составит не менее 25%, а отрыв по цене от стоимости 1 м 2 на вторичном рынке достигнет 10-15%, против 7,11% в первой декаде апреля 2022 года.

Многокомнатные

Динамика роста цен на многокомнатные квартиры принципиально отличается от таковой в отношении студий и однокомнатных квартир.

Разрыв в 122,5% значительно сократится, за счет роста стоимости вновь вводимого жилья в соответствии с общей тенденцией роста цен до конца текущего года, начиная от 25% и выше.

В перспективе, следуя общей тенденции роста цен на все товары, стоимость многокомнатных квартир в новостройках будет повышаться на уровень инфляции. Это будет способствовать сглаживанию различия в цене с квартирами на вторичном рынке, которые замедлят рост стоимости или будут показывать отрицательную динамику.

Пригородное жильё

Если патовая ситуация, в которой амбиции одного вошли в противостояние с интересами миллионов, продлятся до конца года, лавинообразный обвал экономики и галопирующий рост инфляции повлечет за собой обвал цен на все виды жилья. В этой ситуации пригородное жильё окажется в выгодной ситуации. Оно может служить источником поддержания жизни за счет ведения натурального хозяйства. Поэтому, существенного снижения его стоимости ожидать в краткосрочной перспективе не стоит.

Вторичное жильё

Стоимость вторичного жилья более консервативна. По мере сокращения программ финансирования ипотеки и роста ипотечных процентов, покупки в новостройках будут сокращаться. Повысится спрос на квартиры в ранее сданных домах. Это повлечет рост цен, рождаемых спросом. Насколько велик будет рост, предсказать сложно. Это зависит от того, как долго продержится на плаву экономика, построенная на продаже углеводородного сырья.

Цены в Москве и Подмосковье

Публикуемая статистика и аналитика московских риэлторских агентств охватывает пока только первый квартал 2022 года. Отмечен рост на 5,6% на все виды жилой недвижимости. Однако, вряд ли прогноз рынка квартир в Москве отражает реальный масштаб катастрофы, которая настигает экономику. О 17% инфляции не шла речь даже в самых мрачных прогнозах.

Заключение

Законы Адама Смита нельзя «отменить», назвав обнищание временными трудностями. Наиболее распространённое мнение: цены на вторичное жильё перестанут расти и, возможно, снизятся к концу года. Цены на вновь построенные квартиры будут расти пропорционально издержкам застройщиков в рублевом выражении.

Разбираем рынок квартир в Москве и в целом, делаем прогноз, подешевеют ли квартиры в 2022 году. … Наша редакция провела исследование и предполагает, что цены на квартиры, по прогнозу, в 2022 будут расти на рынке новостроек , а рынок вторичного жилья будет более устойчив. Подробнее о том, на основе каких событий и мнений построен прогноз, читайте далее в нашей статье.

Взлет или падение: что будет с ценами на новостройки в 2022 году

Ажиотажный спрос на жилье, поддерживаемый до недавнего времени льготной ипотекой, и увеличение себестоимости строительства привели к серьезному удорожанию новостроек. Например, в Сочи квартиры от застройщика за год выросли вдвое в цене, в Москве — примерно на треть. При этом раньше средний годовой рост цен в столице составлял 10–15%.

Готовиться ли потенциальным покупателям к новым ценовым взлетам в 2022 году или ждать снижения стоимости новостроек — выясняли вместе с экспертами.

Что было с ценами в 2021 году

В 2021 году на рынке новостроек продолжился бурный рост цен. По предварительным оценкам ЦИАН, в среднем новостройки в России в 2021 году подорожали на 29–38%. Средняя стоимость 1 кв. м в городах с населением от 500 тыс. человек за год увеличилась на 33%, до 102 тыс. руб. Еще сильнее подорожали квартиры от застройщика в городах с населением от 500 тыс. до 1 млн человек — на 38%, с 67,4 тыс. до 93 тыс. руб. В городах-миллионниках рост оказался чуть ниже — на уровне 29%, с 88,1 тыс. до 114 тыс. руб.

«Такая ценовая динамика в два раза превышает допандемийные показатели и сопоставима с показателями 2020 года», — отметил руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов. Однако, по его словам, стоит учитывать, что эти показатели отражают динамику средней цены предложения, которая традиционно чуть искажает картину. Так как более дорогие лоты дольше находятся в экспозиции и получают больший вес при расчете среднего значения, реальный рост может быть ниже, уточнил эксперт.

Аналогичный рост цен на новостройки в 2021 году зафиксировали аналитики из «Авито Недвижимости». По их расчетам, средняя стоимость 1 кв. м в российских новостройках за год выросла на 29% и достигла отметки в 132,1 тыс. руб. Эксперты из ВТБ оценивают рост как более сдержанный. «По предварительным прогнозам, он составил в среднем от 10% до 20% в целом по стране», — пояснил генеральный директор экосистемы недвижимости «Метр квадратный» (проект группы ВТБ) Вячеслав Дусалеев.

Почему растут цены на новостройки

Основными причинами продолжающегося второй год подряд роста цен эксперты называют высокий спрос со стороны покупателей, поддерживаемый льготными программами ипотеки, и увеличение издержек застройщиков. На динамику цен оказал влияние ряд факторов: рост себестоимости строительства для девелоперов, подорожание материалов, трудности с наймом рабочей силы в условиях пандемии, пояснил Вячеслав Дусалеев.

Изменение условий льготной ипотеки уже привело к снижению интереса покупателей к новостройкам — он частично сместился в сторону вторичного жилья, отметил руководитель направления первичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимости» Дмитрий Алексеев. Кроме того, спрос все больше смещается в сторону наиболее доступных ЖК, самых дешевых корпусов и небольших метражей. Именно это позволяет удерживать продажи на рекордно высоких уровнях, добавил руководитель «ЦИАН.Аналитики».

Где новые квартиры подорожали сильнее всего

Наибольший рост цен на новостройки в 2021 году опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты зафиксировали в городах Краснодарского края — востребованного у россиян для инвестиционных целей в условиях закрытых границ и собственного проживания на удаленной работе. По оценкам ЦИАН, в Краснодаре прирост составил 74%. Стоимость 1 кв. м в новостройках в Сочи за год выросла в два раза. «Это единственный город, где, как и в Москве, стоимость 1 кв. м выше 300 тыс. руб.», — отметил Алексей Попов. «Такая динамика обусловлена как увеличением объема предложения в регионе, так и растущим интересом населения к покупке нового жилья в приморских городах на территории России», — пояснил Дмитрий Алексеев.

Москва и Санкт-Петербург также удерживают лидирующие позиции по росту цен на новостройки. По оценке аналитиков «Метра квадратного», наибольший рост среднего размера сделки наблюдается в Москве, Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Стоимость квадрата в этих регионах выросла примерно на треть.

В ноябре 2021 года средняя стоимость новостроек Москвы впервые за всю историю рынка преодолела отметку в 300 тыс. руб. за 1 кв. м. Сейчас средний «квадрат» на первичном рынке столицы стоит 302 тыс. руб. По оценке ЦИАН, средняя стоимость 1 кв. м первичного жилья в Старой Москве за месяц выросла на 1,5%, до 325,8 тыс. руб. В Новой Москве «квадрат» подорожал на 3,6%, до 208 тыс. руб. За год цены в старых границах Москвы увеличились на 33,3%, а в Новой Москве — на 22,4%.

Ценовая стабилизация. Что будет с ценами в 2022 году

Рекордный рост цен, который наблюдался последние полтора года на рынке новостроек, в 2022 году замедлится, а динамика изменения стоимости квадрата вернется на допандемийный уровень, считают эксперты. Это связано с замедлением спроса на жилье, увеличением ипотечных ставок и стагнирующими доходами населения.

«На фоне роста ключевой ставки и сужения возможностей для субсидирования ипотеки спрос на новостройки будет сокращаться. Это приведет к росту объема предложения и замедлению роста цен. Их увеличение в 2022 году не превысит 12–15%», — прогнозирует главный аналитик ЦИАН. При этом останется и разрыв между ростом цен предложения и изменением цен реальных сделок, то есть реальное увеличение может быть еще ниже, добавил он.

Похожий прогноз озвучили в Рейтинговом агентстве строительного комплекса (РАСК). «По итогам 2022 года рост цен на новостройки будет в районе значения «инфляция плюс 3–5%», — прогнозирует глава РАСК Федор Выломов.

Для этого есть ряд причин, поясняет эксперт из РАСК. Во-первых, все меньшую роль в ценообразовании играет программа льготной ипотеки в связи с ее корректировкой. Во-вторых, ипотечные ставки в 2022 году, скорее всего, продолжат повышаться и охладят покупательский интерес.

С прогнозом о замедлении роста цен на новостройки в 2022 году уже выступали в «Сбере». По мнению вице-президента блока «Корпоративно-инвестиционный бизнес» Владимира Ситнова, в следующем году рост цен на новостройки продолжится, но уже не такими высокими темпами, какие наблюдались на рынке последние полтора года. В «Дом.РФ» также ожидают стабилизации цен на рынке жилья в 2022 году. Но, чтобы ее достичь, нужно, в частности, наращивать новое предложение, считают в институте жилищного развития.

Эксперты прогнозируют рост цен на новостройки на 10–15% в 2022 году. Для сравнения, в этом году квартиры от застройщика уже подорожали в среднем на 30% (Фото: Elizaveta Galitckaia/shutterstock.com)

Ждать ли снижения цен

Однако снижения стоимости квартир в новостройках эксперты не прогнозируют. Давление на цены в новом году продолжит оказывать рост себестоимости строительства за счет подорожания стройматериалов и рабочей силы. Одновременно с этим рост ключевой ставки приведет к удорожанию кредитов для застройщиков, а это может снизить доступность новостроек. «В перспективе цены и спрос на новостройки постепенно стабилизируются. Застройщики с банками совместными усилиями могут стараться компенсировать рост цен скидками и выгодными кредитными условиями», — считает руководитель направления первичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимости».

По-прежнему в стране существуют высокие инфляционные риски, особенно на рынке строительных материалов, добавил Федор Выломов. Рост цен на стройматериалы по итогам 2021 года составил от 15% до 50%, а в некоторых регионах наблюдается дефицит стройматериалов. «Если данная тенденция сохранится и на следующий год, то это послужит главным источником роста цен на рынке новостроек», — сказал он.

На рынке остаются фундаментальные причины, не позволяющие квадратному метру в новостройках дешеветь, согласился Алексей Попов из ЦИАН. Это эскроу-счета (при полученном проектном финансировании у застройщиков нет стимулов выводить лоты на котловане по низким ценам), рост цен на стройматериалы и рабочую силу. По его мнению, без появления значимых внешних факторов рассчитывать на снижение цен, «которое будет заметно не только аналитикам, но и обычным покупателям, пока не приходится». Он напомнил, что квартиры в России становились дешевле после макроэкономических и геополитических событий 1998, 2008 и 2014 годов. «Сейчас есть отдельные сегменты рынка и локации, которые показывают снижение средних цен предложения на 0,5–1% на протяжении месяца, но к словосочетанию «жилье дешевеет» это не имеет отношения», — отметил руководитель «ЦИАН.Аналитики».

Эксперты «Метра квадратного» в свою очередь допускают снижение цен, но в отдельных городах. «Наибольший потенциал снижения цен на недвижимость остается в Москве. Такой же потенциал мы видим в Санкт-Петербурге, где вследствие широкого предложения недвижимости на одного жителя этого города приходится около 2 кв. м. Для сравнения, в Москве эта цифра составляет 1,2 кв. м, в Московской области, Краснодарском крае — 1,4 кв. м», — отметил Вячеслав Дусалеев.

Кризис, обесценивание денег, дефицит квартир — чем будет «пугать» рынок недвижимости во второй половине 2022 года. Второе полугодие скорее всего пройдет под мотив смены инвестиционных стратегий населения, полагает Мария Онучина, генеральный директор управляющей компании 25/7. «Высокие проценты по вкладам уже не такие высокие и почти вернулись на показатели 2021 года. Возможностей для инвестиций зарубеж да и в ценные бумаги не так много. … Вечерний Novostroy.ru: рынок новостроек достиг дна, падение цен на жилье будет набирать обороты, россияне в три раз чаще стали покупать недвижимость за рубежом. Новостройки по станциям метро. Аминьевское шоссе 40.