Что делать если квартира в новостройке с дефектом

Читайте в ответе юриста, как можно заставить застройщика устранить обнаруженные входе приемки новостройки дефекты.

Опасные окна и неправильные стены: ВС объяснил, как судиться с застройщиком

Покупатель квартиры вправе требовать от застройщика устранения любых, пусть и незначительных дефектов жилья, а также рассчитывать на компенсацию, даже если недостатки не мешают использовать помещения по назначению, отмечает Верховный суд (ВС) РФ. Высшая инстанция вступилась за права участников долевого строительства сразу в нескольких делах, указав, что застройщик не имеет права произвольно менять условия договора и уж тем более ухудшать качество жилья заменой материалов на более дешевые.

ВС также указал, что бремя доказывания того, что квартира из-за замены материалов не потеряла в цене, лежит все же на строительной компании, а не на покупателе жилья.

Гипс вместо кирпича

ВС РФ отметил, что в ходе судебного процесса именно застройщик обязан доказать, что замена строительных материалов не ухудшает качество недвижимости и возможна в рамках договора долевого строительства.

Суды не имеют права возлагать на покупателя квартиры бремя доказывания, напоминает он.

Высшая инстанция рассматривала спор собственника, которому обещали, что межкомнатные перегородки в квартире будут сделаны из кирпича, а по факту их сделали из пазогребневых плит. Покупатель счёл, что такая ситуация нарушает его договор с застройщиком и просил суд обязать ответчика уменьшить цену объекта, взыскать расходы на заключение специалиста, неустойки и штраф за отказ добровольно исправить ситуацию, а также моральный вред и судебные расходы.

Претензию потребителя об устранении недостатков, связанных с межкомнатными перегородками и ненадлежащим прикреплением электрических розеток, застройщик частично удовлетворил. Однако он отказался заменить материал межкомнатных перегородок, получивших положительное заключение государственной экспертизы, ссылаясь на то, что проектной декларацией их возведение предусматривалось из пазогребневых плит.

Суд первой инстанции удовлетворил иск покупателя частично: он снизил стоимость квартиры и взыскал стоимость работ, которые пришлось провести для приведения жилья в соответствие с условиями договора. Суд, опираясь на заключение эксперта, согласился, что есть существенная разница между кирпичом и плитами из гипса, следовательно, материал межкомнатных перегородок не соответствует условиям договора.

«Поскольку между сторонами согласован материал, из которого должны быть изготовлены межкомнатные перегородки, судом отклонены возражения ответчика о праве застройщика в соответствии с условиями договора вносить без дополнительного уведомления участника незначительные архитектурные, структурные изменения, а также заменять строительные материалы или оборудование, указанные в проектной документации, на эквивалентные по качеству строительные материалы или оборудование при условии, что по завершении строительства объект долевого строительства будет отвечать требованиям проектной документации», — указал ВС в своём обзоре.

С учетом принципа разумности и справедливости суд также взыскал компенсацию морального вреда и штраф в размере 50% от сумм, присужденных истцу.

Однако апелляционная инстанция это решение отменила и отказала в удовлетворении исковых требований в полном объёме.

Она исходила из того, что застройщик, применив пазогребневые плиты для возведения межкомнатных перегородок, допустил отступление от условий договора. Вместе с тем доказательств, с достаточностью и достоверностью подтверждающих ухудшение в связи с этим качества объекта долевого строительства, материалы дела не содержат, а потому оснований для уменьшения цены квартиры не имеется, посчитала апелляция.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда отменила это определение.

«В соответствии с частью 1 статьи 7 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков (часть 2 статьи 7 закона)», — напоминает ВС.

Таким образом, отмечает суд, по смыслу правовых норм при установлении факта отступления застройщика от условий договора, предусматривающих возведение межкомнатных перегородок из кирпича, именно на ответчика возлагается обязанность доказывания того обстоятельства, что замена материалов произведена на эквивалентные по качеству, а также что возведение межкомнатных перегородок из пазогребневых плит не привело к ухудшению качества объекта долевого строительства.

Однако апелляционная инстанция почему-то возложила обязанность по доказыванию факта некачественного строительства объекта на потребителя, удивился ВС.

Кроме того, указывает он, суд апелляционной инстанции не указал, на каких доказательствах основан вывод о том, что изменение материала не привело к ухудшению качества перегородки и, соответственно, квартиры.

В связи с этим ВС РФ счёл это решение незаконным (определение № 31-КГ17-11).

Опасные окна и обои

Если покупателю жилья пришлось потратить деньги на устранение недостатков квартиры, то он имеет полное право требовать компенсации расходов, отмечает ВС РФ.

«Гражданин вправе требовать от застройщика компенсации понесенных им расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства в случае, если объект построен с отступлениями от условий договора и установленных в законе обязательных требований, приведшими к ухудшению качества этого объекта. Такого рода требования, основанные на положениях части 2 статьи 7 Закона № 214-ФЗ, могут быть заявлены в течение установленного гарантийного срока», — указано в обзоре.

Суд ссылается на разбирательство участника долевого строительства с застройщиком, который передал покупателю квартиру с дефектами.

Потребитель хотел вернуть расходы на устранение недостатков, а также получить неустойку, штраф и компенсацию морального вреда.
Свою позицию он подкрепил выводами строительно-технической экспертизы, которая сочла, что выполненные застройщиком отделочные работы не соответствуют нормативным требованиям: качество отделочных работ, монтаж оконных блоков из ПВХ и отопительных приборов нарушает строительные нормы, установленные для изоляционных покрытий.

Суд первой инстанции удовлетворил требования истца частично, а апелляционная инстанция решение отменила и полностью отклонила требования заявителя. Вышестоящий суд пришел к выводу о том, что расходы и компенсацию можно взыскать только в случае, если квартира совершенно непригодна для жилья, но если недостатки являются несущественными. Квартиру можно использовать по прямому назначению, то ошибки застройщика нет.

ВС РФ с такими выводами не согласился.

«Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора и обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков», — напоминает высшая инстанция.

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков участник вправе в разумный срок в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов, указано в обзоре.

Кроме того, закон позволяет участнику долевого строительства предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта при условии, если недостатки были выявлены в течение гарантийного срока.

Таким образом, «участник долевого строительства в течение гарантийного срока вправе потребовать от застройщика возмещения своих расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства, не только если выявленные недостатки делают объект непригодным для предусмотренного договором использования, но также и в случае, если объект построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта», — резюмирует ВС.

Значит, вывод суда апелляционной инстанции о том, что норма части 2 статьи 7 Закона № 214-ФЗ подлежит применению только в случае обнаружения существенных недостатков, не позволяющих использовать объект долевого строительства по назначению, является ошибочным, отмечает высшая инстанция (определение № 18-КГ17-222).

Существенные недостатки — это такие недостатки , которые делают квартиру непригодной для проживания. Что относится к таким дефектам , а что нет — прописано в законе, объясняет директор юридической компании «Гарант» Евгений Колотов. Существенными недостатками принято считать: неустранимые недостатки — то, что нельзя исправить в принципе … Сделать это можно в течение трёх лет со дня направления требования на гарантийное устранение дефектов или уведомления об отказе от исполнения ДДУ, отмечает юрист фирмы «Двитекс» Максим Кашаев. «При рассмотрении дела суд в первую очередь оценит факт наличия существенных недостатков . Для этого назначит судебно-строительно-техническую экспертизу.

Как заставить застройщика устранить дефекты?

Получаю квартиру в новостройке. На всех окнах на стеклопакетах царапины. Застройщик отказывается устранять дефекты, утверждая, что с расстояния полутора метров их не видно. Как добиться устранения?

Как указано в ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ), «участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона».

В ч. 1 ст. 7 Закона № 214-ФЗ установлено: «Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям».

Что делать, если обнаружены недочеты?

В ч. 2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ закреплено: «В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1. безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2. соразмерного уменьшения цены договора;
3. возмещения своих расходов на устранение недостатков».

Таким образом, если при осмотре квартиры перед ее приемкой участник долевого строительства обнаружит дефекты или недостатки качества передаваемой квартиры, в том числе ее комплектующих изделий, он вправе отказаться от подписания акта приема-передачи и требовать устранения таких дефектов (недостатков), однако свой отказ необходимо мотивировать, чтобы застройщик не составил односторонний акт приема-передачи квартиры.

В законе указано, что участник вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч. 1 ст. 7 Закона № 214-ФЗ, однако на практике застройщик может уклоняться от его составления.

Какие варианты решения проблемы возможны?

Для разрешения данной ситуации в пользу участника долевого строительства можно воспользоваться следующими вариантами.

Вариант № 1. Застройщик не возражает против составления акта несоответствия

1. На момент осмотра помещения предложите застройщику составить акт несоответствия объекта требованиям ч. 1 ст. 7 Закона № 214-ФЗ.

2. В акте надо указать: дату, время и место осмотра, участвующих при осмотре лиц (полные данные), все выявленные на момент осмотра недостатки, подписи лиц, участвующих при осмотре с расшифровкой. Полномочия представителя застройщика должны быть подтверждены доверенностью (если акт подписывает не директор), на акте поставлена печать застройщика.

3. Акт необходимо составить минимум в двух экземплярах по количеству сторон (участник, застройщик).

4. До устранения недостатков акт приема-передачи не подписывайте.

Вариант № 2. Застройщик уклоняется от составления акта несоответствия

1. Произведите фото/видео-фиксацию недостатков (не обязательно).

2. Направьте в адрес застройщика письменный отказ от подписания акта приема-передачи помещения на основании выявленных недостатков (несоответствия объекта требованиям ч. 1 ст. 7 Закона № 214-ФЗ).

3. В письме перечислите конкретные недостатки и заявите требование об их устранении (либо иные требования, которые указаны в ч. 2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ и в договоре участия в долевом строительстве). Предложите составить акт несоответствия.

4. Письмо направьте в адрес застройщика заказным письмом с уведомлением либо передайте уполномоченному представителю застройщика, который должен на экземпляре письма участника поставить отметку о принятии, число, подпись и печать организации.

5. После устранения недостатков (или удовлетворения иных заявленных требований) можете подписать акт приема-передачи

Вариант № 3. Компромисс

Менее желателен, но возможен вариант, когда участник долевого строительства подписывает акт приема-передачи квартиры, но в самом акте стороны указывают, что на момент приемки квартиры обнаружены недостатки (перечислите их), которые участник просит устранить, а застройщик гарантирует их устранение в согласованный с участником срок (срок также необходимо указать в акте).

Данный вариант подойдет только тем лицам, которым необходимо срочно оформить право собственности, а принимать квартиру с недостатками нет желания.

Принять квартиру в новостройке . Шаг 2: контроль качества. Как выявить и исправить недочеты в вашей новой квартире . Почему новостройки — такая дрянь? … По закону застройщик обязан сдать вам квартиру без дефектов , а если они есть — устранить их за свой счет. Но многие дольщики готовы принять квартиру в любом состоянии, лишь бы поменьше возиться с бумажками. Застройщики будут делать дрянь до тех пор, пока вы будете это позволять. Сегодня — о том, как найти дрянь и заставить застройщика ее исправить. … Виталий, что делать Если застройщик не принимает претензии ссылаясь на то что замеры сделаны не по регламенту и не поверенным инструментом (уровнем)? Ответить. 0.

Гарантия на новостройки: кто и как отвечает за брак

До сих пор некоторые покупатели квартир в новостройках не знают, что после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию на него распространяется такая же гарантия, как и на большинство других товаров и услуг. И на квартиры, как на телевизоры и утюги, тоже создают свои собственные «инструкции по эксплуатации».

Основание и сроки

Гарантийное обслуживание новостроек регулируется тем же законом, по которому происходит их строительство — Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (№ 214-ФЗ). Согласно нему, «гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет». Речь идет о гарантии на конструктивные элементы здания: фундаменты, стены, каркасы, перекрытия, крыши, лестницы, перегородки.

Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. В течение этого срока будут бесплатно для покупателя жилья, за счет средств застройщика, устраняться неисправности, связанные с дефектами работы всех инженерных систем здания (водопроводное, газопроводное, отопительное, электрическое, канализационное, вентиляционное оборудование).

Гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства покупателю, то есть с момента подписания им передаточного акта к договору купли-продажи квартиры.

Слабые места новостроек

Наш опыт как управляющей компании (УК) показывает, что перечень самых распространенных гарантийных случаев в новостройках остается примерно одинаковым и не зависит от застройщика — а наша УК обслуживает многоквартирные дома от многих застройщиков Московского региона. Отмечу, что мы сейчас говорим о дефектах, которые собственник жилья не мог заметить при приемке квартиры. Это отдельная тема — как нужно проверять и фиксировать состояние жилья при приемке от застройщика. Речь именно о проблемах, которые проявляются при эксплуатации.

Как правило, это выход из строя инженерного оборудования как в общедомовых зонах, так и внутри квартир. Сильнее всего страдает лифт, но как раз его поломки чаще всего бывают связаны не с браком, а с неправильной эксплуатацией из-за проведения жильцами дома массовых ремонтов. Далее по популярности — последствия усадки дома: расстыковки швов стена-потолок, стена-стена, трещины в покрытии потолка, дефекты напольных покрытий, промерзание оконных блоков. Эти проблемы, к сожалению, могут возникнуть у любых многоквартирных домов независимо от застройщика и технологии строительства.

Гарантия и страховка

Потребителю важно понимать, что, так же как и в случае с автомобилями, бытовой техникой и другими товарами, гарантийный ремонт распространяется только на поломки и неисправности, допущенные при строительстве. Если речь идет о неправильной эксплуатации или случаях вандализма — что, к сожалению, также имеет место быть, — то ни о какой гарантии речи идти не может. Грубо говоря, если вы купили новый автомобиль и въехали в столб — производитель не обязан ремонтировать его за свой счет. Так же и с квартирой. Если затопление, например, произошло из-за того, что нанятые собственником рабочие неправильно установили сантехнику, а при доставке мебели повредили входную дверь — то ремонт жителю придется делать за свой счет.

Безусловно, как и на других рынках, в нашей сфере тоже нередки спорные случаи, когда собственник, застройщик и УК винят в поломке другую сторону. В этих случаях, чтобы доказать свою правоту, собственнику квартиры необходимо заказать и провести независимую экспертизу.

Куда жаловаться

Если собственник квартиры уверен, что случай именно гарантийный, каков должен быть порядок его действий? Куда звонить и писать? Здесь начинаются тонкости, которые, как правило, рядовому владельцу квартиры неизвестны.

Во-первых, многое зависит от того, где именно обнаружен дефект. Если в контуре квартиры, то есть непосредственно во владениях собственника, то он может обращаться либо в управляющую компанию, либо непосредственно в компанию, с которой заключен договор долевого участия.

ВАЖНО: юридически управляющая компания не несет ответственности за поломки, произошедшие в квартире в период гарантийного ремонта, поскольку договор купли-продажи собственник заключает не с УК, а с застройщиком.

Иначе обстоят дела, если неисправность обнаружена жителями в МОПах — местах общего пользования, куда входят входные группы, лестничные площадки и пролеты, лифты, подвалы и чердаки. В этом случае жильцы не могут напрямую обращаться к застройщику — ведь договор ДДУ или ДКП подписан только в отношении квартиры. А значит, дорога только одна — к управдому. Нужно составить заявку на ремонт и убедиться, что она зарегистрирована. После этого сотрудник УК запускает заявку в работу и связывается с клиентом для согласования даты комиссионного обследования.

Проверка жалобы

Комиссионное обследование — главное и основное мероприятие, на котором в идеале должны присутствовать представители и застройщика, и управляющей компании, и, возможно, даже подрядчика — если работы, к которым возникли претензии, выполнял подрядчик. Именно в ходе этого обследования выясняется, кто ответственен за дефекты и за чей счет будет произведен ремонт. Тут же выносится вердикт — является ли произошедшее гарантийным случаем. По итогам комиссионного обследования составляется акт, который должны подписать все заинтересованные стороны. В течение 45 дней после составления акта дефекты и поломки должны быть устранены исполнителем.

ВАЖНО: устранить брак может организация, с которой заключен договор подряда и которая в рамках договора несет гарантийную ответственность. Если подрядчик — банкрот или по иным причинам не может участвовать в устранении дефекта, то это проблема застройщика и он сам ее должен решать.

Гарантии на отделку

Если обнаруженный в квартире дефект не имеет отношения к конструктиву и инженерным сетям, а относится, допустим, к качеству отделочных материалов (потрескался кафель, лопнул ламинат или стеклопакеты), это все равно считается гарантийным случаем, а ответственность за устранение несет компания, с которой у собственника заключен договор долевого участия. Искать производителя и судиться с ним в данном случае бесперспективно. Повторюсь — эти случаи признаются гарантийными, только если речь идет не о механических повреждениях или результате неправильной эксплуатации. Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа или нарушения требований к процессу эксплуатации объекта.

ВАЖНО: получая ключи от квартир, убедитесь, что застройщик передал вам и инструкцию по эксплуатации дома. В ней — свод правил по обращению с недвижимостью и эксплуатации инженерных систем.

Сроки гарантийного ремонта на внутреннюю отделку застройщик обычно прописывает в ДДУ. Они могут разниться и зависят от многих факторов — например, от класса жилого комплекса или качества используемых материалов. В любом случае они должны быть прописаны в документах, которые собственник получает вместе с ключами от квартиры. При ее передаче застройщик обязан предоставить собственнику жилья инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую и достоверную информацию о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементах отделки, системах инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементах (ч. 1.1 ФЗ № 304 от 03.07.2016)

Александр Востриков заместитель генерального директора по технологическому развитию и коммерции «ПИК-Комфорт»

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.

Как взыскать деньги за некачественный ремонт квартиры . Судебная практика. Ответы юриста на частные вопросы. … Приемка квартир в новостройках в Москве и МО. Некачественный ремонт от застройщика. Оформление прав собственности. … Выявив дефекты , специалист составляет смету с учетом среднерыночной стоимости материалов и работ. То есть, выходит, в этом случае потребитель будет взыскивать средства, которые еще не были им потрачены. Если же участник ДДУ планирует взыскивать деньги, исходя из затрат, которые он понес в результате устранения недостатков , то суду необходимо представить подтверждающие документы.

Что делать если квартира в новостройке с дефектом

Покупка квартиры в новостройке иногда омрачается неприятностями, предугадать возникновение которых при приёмке квартиры невозможно. Например, дом сдавался летом, а осенью протекла крыша или появилась плесень. Кому жаловаться и стоит ли рассчитывать на помощь застройщика, если акт приёмки уже давно подписан?

К счастью, на все новые жилые дома законом установлена гарантия: на строение — пять лет, на инженерные сети — три года. И застройщик обязан отремонтировать дом, если поломки случились по его вине.

Разберёмся, как заставить застройщика устранить дефекты по гарантии, в каких случаях застройщик имеет право не проводить ремонт и кому предъявлять претензии, если строительная компания обанкротилась.

За что отвечает застройщик

В гарантийное обслуживание входит два основных понятия: конструктивные элементы дома и инженерное оборудование. А список дефектов, которые должен устранить застройщик, обширный. К нарушениям в конструктивных элементах относятся:

• трещины на стенах, фасадах;
• образование грибка, плесени;
• щели, отверстия, не предусмотренные конструкцией;
• провисание потолков;
• неправильная геометрия помещения и другое.

Инженерными дефектами считаются:

• поломка лифтов;
• сбои в работе отопления, электропроводки, водопровода;
• протечки канализации;
• затор в мусоропроводе;
• поломка вентиляции и так далее.

В этот список входит и отделка, если отделочные работы выполнял застройщик:

• неровная стяжка пола;
• трещины в штукатурке стен;
• лопнувшие, кривые окна;
• плесень и конденсат на окнах;
• неправильно установленные межкомнатные двери и другое.

В законе не прописана гарантия на отделку, но сроки и ответственность указаны в договоре.

Есть ещё скрытые недостатки в новостройках, которые невозможно обнаружить без специальных приборов:

Застройщик обязан проверить уровень радиации, так как стройматериалы могут «фонить». Для этого он приглашает дозиметристов — они делают замеры и составляют документ об уровне радиации в доме. Все подобные процессы и поиск подрядчиков для них — ответственность застройщика , даже если они не касаются напрямую строительных работ.

Статья 7 №214-ФЗ гласит, что застройщик должен сдать дом, который соответствует договору с дольщиком, строительным нормам, регламентам и проектной декларации. Все коммуникации, конструкции, узлы должны быть полностью исправны. Недостатки и несостыковки застройщик берёт под свой контроль.

Нередко застройщик ссылается на подрядчиков, которые выполняли работы по строительству. Однако в договоре между дольщиком и застройщиком подрядчик не участвует. Поэтому покупателю квартиры нужно разбираться только с компанией, с которой заключён ДДУ .

Какие сроки гарантии

Как мы уже писали выше, закон устанавливает гарантию в пять лет на здание и конструктивные элементы и три года на инженерное оборудование. Отсчёт начинается с даты приёма-передачи первой квартиры , а именно с подписания соответствующего акта. Недобросовестные застройщики вписывают в договоры меньший срок или совсем снимают с себя гарантийную ответственность. Такой договор суд признает недействительным, так как он противоречит №214-ФЗ от 30.12.2004.

Как это работает:

Допустим, вы купили квартиру в строящемся доме. При приёмке не обнаружили недостатков и подписали соответствующий акт. Спустя почти 3 года проживания лопнули трубы отопления. Вы правильно пользовались системой и намеренно не портили её. А значит, вам следует обратиться к застройщику с требованием починить трубы в вашей квартире.

Осталось подсчитать, закончилась гарантия или нет? Трубы относятся к инженерному оборудованию, поэтому срок гарантии на них три года. Но тут есть важный момент: гарантийный срок отсчитывается не с даты приёма вашей квартиры, а с момента приёма самой первой квартиры в доме. Например, вы приняли квартиру 1 мая, а самый первый дольщик — 20 апреля. Значит, гарантию нужно отсчитывать от 20 апреля. Узнать эти данные можно в управляющей компании.

На что не распространяется гарантия

Гарантийному ремонту не подлежат поломки, к которым привели действия других лиц, а не застройщика:

• аварийные ситуации из-за действий жильца или управляющей компании;
• естественный износ здания и инженерных сетей;
• нарушение правил эксплуатации;
• заменённые и отремонтированные самостоятельно части здания или отделки.

Гарантии не подлежат также инженерные сети и оборудование, которые устанавливал не застройщик.

Как это работает:

Хозяин квартиры установил стиральную машинку. Прибор сломался спустя короткое время. Кто будет отвечать за поломку, зависит от её причины. За бракованную технику отвечает производитель. Если к поломке привела неправильная установка или эксплуатация, несёт ответственность тот, кто устанавливал и пользовался. А вот если машинка сломалась из-за плохого заземления в электросети или неисправности водопровода, проложенного во время строительства дома, — это повод отправить претензию застройщику.

Важно: заканчивается гарантия и в том случае, если квартира была куплена в готовом доме у участника долевого строительства. Новый владелец по отношению к застройщику уже не потребитель, поэтому и требовать гарантийный ремонт не может.

Куда обращаться за устранением дефектов

Недостатки, обнаруженные после приёмки квартиры, нужно зафиксировать и направить досудебную претензию застройщику. После отправки претензии не торопитесь делать ремонт и исправлять дефект своими силами. Оформить претензию нужно следующим образом:

• укажите своё ФИО, характер дефекта, желаемые сроки устранения;
• составьте подробное описание дефекта в присутствии свидетелей и попросите их расписаться;
• сделайте подробные фото- и видеоизображения недостатка;
• закажите независимую экспертизу, если нужно доказать, что дефект случился по вине застройщика.

Сохраняйте чек об оплате экспертизы. Суд обяжет застройщика вернуть за неё деньги, если случай будет признан гарантийным.

В №214-ФЗ не прописаны конкретные сроки для ремонта. Но без указания сроков сложно будет в суде доказать, что застройщик нарушает условия договора. Можно поставить средний срок 30–90 дней.

Претензию, фото- и видеодоказательства нужно направить застройщику по почте заказным письмом с уведомлением. Можно вручить лично, приехав в офис. Не забудьте оставить себе второй экземпляр претензии с подписью застройщика и сохраните уведомление о получении, если отправляли почтой. Ожидайте ответа от застройщика.

Что делать, если застройщик не устранил недостатки в срок

Если застройщик прислал отказ от ремонта или пообещал устранить дефекты, но не сделал это в установленный срок, обращайтесь в суд. Там вы сможете не только заставить застройщика исправить недостатки, случившиеся по его вине, но и потребовать уменьшить стоимость квартиры.

Составить иск можно самостоятельно или коллективно с другими недовольными жильцами. В иске укажите:

• наименование, реквизиты застройщика;
• описание дефектов;
• нарушенные права собственников;
• правовое основание для подачи иска;
• требование: устранение недостатков, соразмерное уменьшение цены квартиры или возмещение расходов за самостоятельный ремонт.

Направьте иск и все письменные доказательства (фото, чеки, претензия и другие) в суд по участку юридического адреса застройщика. Иск будут рассматривать в течение двух месяцев.

Что делать, если застройщик обанкротился

В Рейтинговом агентстве строительного комплекса подсчитали, что за первое полугодие 2021 года обанкротились на 14% застройщиков больше, чем в 2020 году. На дома, построенные этими компаниями, продолжает действовать гарантия. К кому обращаться за устранением дефектов, если строительная компания признана банкротом?

Управляющая компания

У каждого дома должно быть управление, которое после сдачи принимает товарищество собственников жилья или управляющая компания. Из разъяснений Верховного суда по делу о банкротстве застройщика УК имеет право представлять интересы собственников квартир. Это значит, что вместе с управлением компания берёт на себя и гарантийные обязательства вместо застройщика-банкрота.

Чтобы УК могла требовать с застройщика компенсацию и устранила дефекты по гарантии, нужно:

• всем собственникам составить коллективный иск к застройщику и направить его в УК;
• компания должна провести техническую экспертизу недостатков строительства;
• иск в суд должен быть передан до окончания гарантийного срока — важно, чтобы он был правильно посчитан.

Застройщик может быть ликвидирован как юридическое лицо, в таком случае иск предъявить не к кому. Тогда в силу вступает Жилищный кодекс РФ, а именно часть 2.3 статьи 161, где говорится о том, что УК принимает безусловную обязанность за поддержание дома в жилом состоянии.

Государственный компенсационный фонд

С 2017 года в России существует компенсационный фонд. Эта организация собирает взносы со всех застройщиков в стране. Если один из них обанкротился или ликвидировался, фонд выделит деньги на то, чтобы достроить дом и заселить дольщиков. В некоторых случаях фонд просто выплачивает деньги за неполученные квартиры.

В случае, если на дом выделял деньги фонд, гарантийные обязанности ложатся на того застройщика или ЖСК, который достраивал объект. Дело в том, что фонд поручает закончить проблемный объект другой строительной компании. По закону она и становится гарантом устранения дефектов.

Иногда застройщики банкротятся, когда дом уже достроен, но не введён в эксплуатацию. Тогда через суд или с помощью компенсационного фонда его можно ввести в эксплуатацию и поставить на кадастровый учёт. Гарантийные обязательства на себя возьмёт выбранная жильцами УК.

До сих пор некоторые покупатели квартир в новостройках не знают, что после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию на него распространяется такая же гарантия, как и на большинство других … … Именно в ходе этого обследования выясняется, кто ответственен за дефекты и за чей счет будет произведен ремонт. Тут же выносится вердикт — является ли произошедшее гарантийным случаем. По итогам комиссионного обследования составляется акт, который должны подписать все заинтересованные стороны. В течение 45 дней после составления акта дефекты и поломки должны быть устранены исполнителем.