Что делать с объектом незавершенного строительства

Тульская область

Как изменить статус незавершенного строительства объекта, если он был достроен?

Здравствуйте. У меня в собственности есть нежилое здание зарегистрированное мной в 2009 году как объект незавершенного строительства и земельный участок под ним. В 2016 году объект достроен. Какие необходимо совершить действия, чтобы в регистрирующих органах данный объект стал числиться как полноценный?

Здравствуйте, Эдуард. Необходимо получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, после чего обратиться за подготовкой технического плана на достроенное здание, обратиться в кадастровую палату с заявлением о постановке здания на кадастровый учет. После получения кадастрового паспорта на здание — обратиться в Росреестр (МФЦ) с заявлением о прекращении права собственности на недострой и о регистрации права собственности на достроенное здание.

Добрый день! Земельный участок с домом и объектом незавершенного строительства был продан. По договору купли продажи стоимость дома составила 2000000, и два объекта незавершенного строительства по 90000 и 150000. Как будет исчисляться налог?

У физ лица есть доли на объект незавершенного строительства и аренда земельного участка с разрешенным использованием под базу отдыха. Получены доли и аренда по договору дарения в 2020 г. Причем, договор дарения был с денежным выражением. Сейчас ( в 2022) физ лицо хочет также подарить за деньги долю на объект незавершенного строительства и право аренды на земельный участок (право аренды получены на 50 лет у муниципалитета). Подарить хочет ИП тоже за деньги. Скажите, пожалуйста, какие возникают налоги у ИП и у физ. лица.

12 лет назад моя дочь, как очередник на квартиру, оформила договор по найму на квартиру . Статус безвозмездный. Теперь вдруг приходят нам письма, что статус возмездный. Так в чем вопрос-куда нам обратиться, чтобы нам изменили статус договора на тот, который был первоначальный

частный жилой дом в Брянском районе, оформлен как объект незавершенного строительства, необходимо оформить как завершенный объект и ввести в эксплуатацию, подскажите порядок действий.

Источник

Именно это и есть «недострой» или « объект незавершенного строительства ». Но самого определения этому понятию в российском законодательстве нет. Так как на сегодняшний день пробелы в законодательстве ликвидированы нет сомнения в том, что объект незавершенного строительства является недвижимым… … Разместил: Егоров Константин Михайлович Строительство , инвестиции, ремонт, перепланировка, снос 20.05.2008. Непременной деталью современного городского пейзажа является огороженная стройплощадка и заброшенная коробка недоделанного здания. Именно это и есть «недострой» или « объект незавершенного строительства ».

Пресс-центр

Что делать с объектами незавершенного строительства

Бывает, что строительство дома затягивается, либо до завершения строительства возникает потребность в продаже объекта.
Объект незавершенного строительства согласно Гражданскому кодексу относится к недвижимому имуществу, как и готовые объекты. Чтобы стать законным владельцем и свободно распоряжаться своим имуществом (продать, сдать в аренду, передать в дар), необходимо поставить его на кадастровый учет. Это делается в рамках единой процедуры: подается одно заявление сразу и на осуществление кадастрового учета, и на регистрацию права собственности. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.
Для этого необходимо представить в ближайший офис МФЦ следующие документы:
— заявление;
— технический план (в состав которого входит разрешение на строительство);
— правоустанавливающий документ на земельный участок.
Разрешение на строительство и правоустанавливающие документы собственник должен оформить самостоятельно, а подготовка технического плана – это работа кадастрового инженера. Начальник отдела обработки документов и обеспечения учетных действий Кадастровой палаты по Тульской области Андрей Деревянко отмечает, что при подготовке технического плана на объект незавершенного строительства, обязательно нужно указать основные характеристики объекта (площадь или площадь застройки) и степень готовности объекта в процентах.
В результате учетно-регистрационных действий заказчик получает выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), в которой отражены характеристики объекта, его кадастровый номер, а также сведения о правах. Выписка из ЕГРН является единственным правоудостоверяющим документом на объект недвижимости.
После того, как строительство завершилось, необходимо вновь пригласить кадастрового инженера для составления технического плана на уже готовый объект. В техническом плане следует прописать кадастровый номер объекта незавершенного строительства. В ходе учетно-регистрационных действий в отношении достроенного объекта, сведения об исходном объекте (объекте незавершенного строительства) в ЕГРН станут архивными, а у законченного дома появятся новые кадастровый номер и запись о регистрации права.

город Донской город Донской Без тегов

Об информационном содержании вы можете написать администратору сайта. При перепечатке и ретрансляции материалов ссылка на сайт mvp.tularegion.ru обязательна. Информация персонального характера о пользователях cайта хранится и обрабатывается с соблюдением требований российского законодательства о персональных данных

Для улучшения работы сайта и его взаимодействия с пользователями мы используем файлы cookie и сервис Яндекс.Метрика. Продолжая работу с сайтом, Вы даете разрешение на использование cookie-файлов и согласие на обработку данных сервисом Яндекс.Метрика. Вы всегда можете отключить файлы cookie в настройках Вашего браузера.

Источник

Что делать в этой ситуации, и каковы правовые последствий возможных действий (бездействий) дольщиков? Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты , перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства . … Соответственно, на объекты незавершенного строительства можно оформить право собственности, как и на иные объекты недвижимого имущества на территории Российской Федерации.

Правовой режим объекта, не завершенного строительством

Асмандиярова, Э. Р. Правовой режим объекта, не завершенного строительством / Э. Р. Асмандиярова. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2017. — № 43 (177). — С. 183-185. — URL: https://moluch.ru/archive/177/46167/ (дата обращения: 07.09.2022).

Традиционно правовой режим того или иного объекта в гражданском обороте закрепляется соответствующим разделом ГК РФ. Однако, в случае с объектами незавершенного строительства, все вопросы, связанные с его оборотом, регулируются комплексно с обращением к градостроительному, жилищному, административному законодательству, а в некоторых случаях к судебной практике и доктрине.

Актуальность рассмотрения данного вопроса — уяснения всех принципиальных дефиниций, что имеет важное практическое значение и представляет собой фрагмент целого комплекса проблем, которые ищут своего разрешения посредством права. Речь идет о реализации имущества при банкротстве застройщика, защите прав инвесторов в области долевого строительства, осуществление сделок по поводу объектов незавершенного строительства, наложения различного рода обременений, в том числе залогового характера и так далее.

Действующее российское законодательство не содержит легального определения понятия «не завершенный строительством объект», что вызывает сложности в судебной и правоприменительной практике, а также в доктрине гражданского права при квалификации тех или иных объектов в качестве не завершенных строительством объектов (объектов незавершенного строительства).

Один из ключевых вопросов в освещении данной темы, заключается в разведении понятий «объекта, не завершенного строительством» и «объекта незавершенного строительства». Суть этого вопроса, заключается в том, что объект, строительство которого еще не завершено, может находиться в одном из двух, качественно различных правовых режимах:

‒ режим объекта незавершенного строительства, т. е. процесс выполнения строительных работ не приостановлен, а отношения по поводу этого объекта, определены правовым режимом договора строительного подряда;

‒ режим объекта, не завершенного строительством, в данном случае несмотря на то, что объект еще не достроен, процесс строительства прекращен не только фактически, но и юридически. Такой объект представляет собой конкретный овеществленный результат строительных работ, что позволяет ему стать элементом вещно-правового отношения.

Таким образом, для того, чтобы объект, не завершенный строительством, мог участвовать в гражданском обороте, необходимо перейти из обязательственно-правового режима в вещно-правовой.

Представляется необходимым обратить внимание на вопрос об обязательности «консервации» объекта незавершенного строительства, как необходимого условия признания объекта таковым.

Консервация позволяет придать статику процессу строительства, чтобы обеспечить сохранность технических характеристик объекта, что позволяет индивидуализировать объект недвижимости, на который впоследствии будет произведена государственная регистрация прав на недвижимое имущество, а также будут оформлены правоустанавливающие документы.

Во многом именно поэтому, в п. 16 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [1], право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации только в случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда и при необходимости собственнику совершить с этим объектом сделку.

Так, по мнению В. Г. Ершова, процесс строительства должен быть прекращен не только фактически, что необходимо для установления индивидуальных признаков объекта, но и юридически. Это значит, что необходимо установить отсутствие действующего договора строительного подряда. Это обстоятельство может быть зафиксировано документальным подтверждением взаимного волеизъявления сторон, односторонним отказом заказчика от договора и консервацию объекта, а также сопровождаться подписанным актом приемки-передачи, незавершенного строительством объекта [2].

Такую же позицию занял Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ, о чем свидетельствует п. 16 информационного письма от 16 февраля 2001 г.: «Если акты приемки объектов в эксплуатацию не оформлены, то данные объекты являются объектами, не завершенными строительством».

Таким образом, лишь после надлежащим образом проведенной консервации, государственной регистрации, объект незавершенного строительства приобретает правовой режим объекта незавершенного строительством и может полноценно участвовать в гражданском обороте.

Важно заметить, что правовой режим объекта незавершенного строительством распространяется, в том числе на объекты, находящиеся на реконструкции. Следовательно, для ввода реконструируемого объекта в гражданский оборот необходимо произвести консервацию объекта.

Под реконструкцией Р. А. Валеев предлагает понимать изменение уже существующих технико-экономических показателей, т. е. объекта прошедшего процедуру государственной регистрации. В то время как объект незавершенного строительства во время строительных работ регистрируется по инициативе застройщика. До момента государственной регистрации объекта незавершенного строительства его реконструкция невозможна. Такие работы должны признаваться лишь изменением в проектно-сметной документации, которые автоматически затрагивают и строительные работы по возведению объекта [3].

Для более объективного освещения темы, представляется немаловажным обозначить некоторые предложения по совершенствованию законодательства, в области правового режима объектов незавершенного строительства. По результатам доводов и рассуждений, изложенных в статье Черной Н. В., автор вносит предложения для последующего улучшения гражданского законодательства: «внести изменение в п.1 ст. 130 ГК РФ «Недвижимые и движимые вещи», заменив слова «объекты незавершенного строительства» (процесс) словами «не завершенные строительством объекты» или «объекты, не завершенные строительством» (объект). Аналогичные изменения необходимо внести в п. 2, 3, 4 ст. 125 Закона о регистрации и Закон о государственном кадастре недвижимости» [4]. В юридической периодике и литературе также можно встретить и иные предложения для дополнения ст. 130 ГК РФ, например: «незавершенное строительство становится объектом недвижимого имущества с момента установления прочной связи строительных материалов с землей в целях возведения предмета договора строительного подряда или его части, имеющей самостоятельное функциональное назначение, и с невозможностью перемещения указанного объекта без несоразмерного ущерба его назначению. Эту дефиницию целесообразно внести в п.1 ст. 130 ГК РФ новым абзацем. При этом степень готовности строящейся недвижимости не принимается во внимание, т. е., если для здания вырыт котлован и вбиты сваи, объект можно признавать не завершенным строительством» [5].

Подводя итог совокупному анализу научных точек зрения и судебной практики, сформулируем совокупность гражданско-правовых признаков, которым должен отвечать объект незавершенный строительством:

‒ отвечает признакам недвижимого имущества;

‒ является результатом незавершенной работы, по строительству вновь создаваемого объекта недвижимости;

‒ не является предметом действующего договора строительного подряда, что должно повлечь и фактическое прекращение работ;

‒ отсутствует разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Представляется, что данный тезис может являться структурным фундаментом для совершенствования гражданского законодательства в области регистрации прав на недвижимое имущество.

1. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». [Электронный ресурс]. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
2. Ершов В. Г. Незавершенный строительством объект: новый взгляд на старую проблему // Цивилист. 2012. № 12.
3. Валеев Р. А. Понятие объекта незавершенного строительства // Цивилист. 2008. № 4.
4. Черная Н. В. Понятие «не завершенный строительством объект» в современном гражданском законодательстве // Нотариус. 2013. № 8. С. 20–25.
5. Патютко Д. Ю. Гражданско-правовое регулирование объектов незавершенного строительства // Право и политика. 2010. № 12

Основные термины (генерируются автоматически): незавершенное строительство, государственная регистрация, недвижимое имущество, строительный подряд, строительство, гражданский оборот, правовой режим, ГК РФ, действующий договор, процесс строительства.

Похожие статьи

О признании объекта незавершенного строительства.

самовольная постройка, незавершенное строительство, ГК РФ, недвижимое имущество, Российская Федерация, земельный участок, Гражданский кодекс, внесение изменений, Градостроительный кодекс, буквальное толкование.

Понятие самовольной постройки | Статья в журнале.

самовольная постройка, недвижимое имущество, незавершенное строительство, ГК РФ, капитальное строительство, земельный участок, строение, сооружение, здание, Российская Федерация.

Сфера применения договора строительного подряда

В п. 1 ст. 740 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) [1] содержится нормативное определение договора строительного подряда.

Основные проблемы при покупке (продаже) объекта.

незавершенное строительство, земельный участок, строительный подряд, строительство, долевое строительство, недвижимое имущество, ГК РФ, долевое участие, основание документов, государственная регистрация.

Порядок заключения договора строительного подряда

В теории гражданского права многие аспекты заключения договора строительного подряда также являются дискуссионными.

2 п. 1 ст. 432 и ст. 740 ГК РФ можно сделать вывод, что существенными условиями договора строительного подряда являются условия о предмете.

Предмет договора строительного подряда в российском.

В соответствии со статьей 740 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенных объект либо выполнить иные.

Проблемы приватизации земельных участков собственниками.

Основные термины (генерируются автоматически): земельный участок, Российская Федерация, сооружение, недвижимое имущество, государственная регистрация, собственность

К вопросу о приватизации земельных участков под объектами незавершенного строительства.

Гражданско—правовая ответственность за самовольное.

Вход / Регистрация.

В то же время правовой статус объектов самовольного строительства в законодательстве определен весьма неточно.

В действующей редакции ст. 222 ГК РФ изложена следующим образом: «…Самовольной постройкой является здание, сооружение.

Инвестиции в жилищное строительство: проблемы договорного.

момента государственной регистрации права собственности инвестора на возведенное за его счет недвижимое имущество, объект незавершенного жилищного строительства находится в собственности лица, осуществляющего такое строительство, а значит и все риски.

Источник

Объект незавершённого строительства ещё не считается введённым в эксплуатацию. Этот объект в настоящий момент находится на стадии стройки . Его полезные свойства ещё не могут быть использованы, поскольку объект ещё не достроен и является незавершённым . Поговорим об участке с незавершенным строительством . … у ОНС есть чётко определённые индивидуальные характеристики и признаки. Строительство ОНС находится в одном из следующих состояний: оно законсервировано либо вовсе прекращено, либо временно остановлено. В итоге становится возможным дать окончательное определение тому, что такое объект незавершённого строительства .

Объект незавершенного строительства, 92 процента. Возможна ли в нем коммерческая деятельность?

Приобрел отдельно стоящий объект незавершенного строительства, 92 процента готовности, хотя само помещение функционирует уже 20 лет. Можно ли торговать в данном помещении пока делаются документы?

Ответы на вопрос:

Статьей 55.24 градостроительного кодекса РФ установлены требования законодательства Российской Федерации к эксплуатации зданий, сооружений.

Согласно вышеназванной норме права эксплуатация зданий, сооружений должна осуществляться в соответствии с их разрешенным использованием (назначением). Эксплуатация построенного, реконструированного здания, сооружения допускается после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (за исключением случаев, указанных в части 3 настоящей статьи), а также акта, разрешающего эксплуатацию здания, сооружения, в случаях, предусмотренных федеральными законами.

Соглашусь с коллегой. Формально не имеете права, но все часто не обращают на это внимание.

Похожие вопросы

Как оформить гостиницу?

У нас есть отдельно стоящий объект незавершенного строительства (45%) проходящий по документам как жилой дом. Сам объект достроен, но юридический статус не оформлен. Объект хотят использовать под гостиницу. Но при этом не менять статус с жилого помещения на коммерческое — возможно ли оформить помещение как жилой дом и при этом использовать под гостиницу?

Для начала разберитесь с терминами. Дом КАКОЙ? ЖИЛОЙ или МНОГОКВАРТИРНЫЙ.

Жилой дом — это, например, котедж, изба и т. п.

И можно ли в Арбитражный суд обратиться.

Приобрели (физ. лицо) в собственность земельный участок и на нем объект незавершенного строительства. Правоустанавливающих документов на этот объект нет. По БТИ процент готовности этого объекта 99%. Объект построен в 1990 году. Как правильно оформить завершенное строительство. И можно ли в Арбитражный суд обратиться. Спасибо.

Объект будет считаться завершенным строительством после принятия гос.комиссией по акту. Для регистрации права собственности на объект незвершенного строительства необходимо представить в УФРС документ БТИ с описанием объекта незавершенного строительства, правоустанавливающие документы на землю.

ФЗ РФ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлено:

Статья 25. Государственная регистрация права собственности на создаваемый объект недвижимого имущества

1. Право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

2. Право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в настоящей статье.

3. В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

4. В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Статья 25. Государственная регистрация права собственности на создаваемый объект недвижимого имущества

Статья 25.3. Особенности государственной регистрации права собственности на некоторые создаваемые или созданные объекты недвижимого имущества

4. Документами, подтверждающими факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, расположенном в черте поселения и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), и содержащими описание такого объекта индивидуального жилищного строительства, являются технический паспорт такого объекта индивидуального жилищного строительства и разрешение органа местного самоуправления на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию или в случае, если такой объект индивидуального жилищного строительства является объектом незавершенного строительства, разрешение на строительство.

До 1 января 2010 года технический паспорт объекта индивидуального жилищного строительства является единственным документом, подтверждающим факт создания такого объекта индивидуального жилищного строительства на указанном земельном участке и содержащим его описание.

5. Истребование у заявителя дополнительных документов для государственной регистрации права собственности гражданина на указанный в пункте 1 настоящей статьи объект недвижимого имущества не допускается.

Как и куда обратиться по поводу нарушений при строительстве многоэтажного жилого дома?

Я приобрела коммерческое помещение в жилом доме, но вентиляция в помещении не функционирует как положено все запахи оказываются в подъезде, хотя по схеме вентиляционные каналы комерческих помещений отдельные. Как и куда обратиться по поводу нарушений при строительстве многоэтажного жилого дома? Г. Новосибирск Елена.

в жил.инспекцию вам надо обращаться.

Попробуйте еще направить претензию организации — застройщику.

Продажа парковочных мест незавершенного строительства

Приобрел незавершенное строительство подземный паркинг, поставленный на кадастровый учет как объект незавершенного строительства. Сейчас подготавливаю документы для получения разрешения на строительство, так как оно просрочено. Вопрос: могу ли я продавать парковочные места до завершения строительства, и ввода объекта в эксплуатацию, например как долю в объекте незавершенного строительства либо как-то еще?

Здравствуйте, Василий! Если приобрели объект незавершенного строительства, то после оформления документации для продолжения строительства на правах нового застройщика вправе заключать договоры согласно требованиям ст.4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». А следовательно сможете «продавать» парковочные места по ДДУ до завершения строительства. Так что если коротко, то ответ да.

Вообще-то так делать нельзя.

Т.к. по сути Вы обходите закон о долевом участии в строительстве.

Как вариант — по предварительному договору (ст. 429 ГК РФ).

Но в данном случае, при проверке тоже будет выявлено нарушение.

Да, можно продавать места до ввода в эксплуатацию по ДКП. Такая практика существует, поскольку парковочные места законодатель признал объектом недвижимости. Такие соглашения суды трактуют как куплю-продажу будущей недвижимой вещи.

Статья 454 ГК РФ. Договор купли-продажи

1. По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)

Да Вы можете начать продавать парковочные места, именно по предварительному договору купли-продажи, так как предварительный договор фактически является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи, право собственности на которую у инвестора (дольщика), надлежащим образом исполнившего свои обязательства, возникает с момента государственной регистрации его права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

ГК РФ Статья 429. Предварительный договор

[quote]1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Всего Вам наилучшего!

[b]Продавайте — если уверены, что закончите успешно строительство и сдадите объект![/b]

Оформляйте предварительный договор —

ГК РФ Статья 429. Предварительный договор

[quote]1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Риски имеются для сторон, разумеется.

[b]Да, можно продавать места до ввода в эксплуатацию.[/b] Такая практика существует, поскольку парковочные места законодатель признал объектом недвижимости. Такие соглашения суды трактуют как куплю-продажу будущей недвижимой вещи.

ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Вы вправе продавать парковочные места до завершения строительства и регистрации права собственности. При этом продать Вы сможете их по предварительному договору, оформить задаток и так далее. Основной договор заключить после того, как все необходимые мероприятия по объекту недвижимости будут выполнены, а право собственности оформлено.

[quote]ст.429,454 ГК РФ[/quote]

Здравствуйте! Пока объект незавершенного строительства не сдан в эксплуатацию, его признают единым объектом недвижимости. Пока не завершено строительство, нельзя образовывать другие объекты недвижимости – помещения, части

Иными словами, законсервировать стройку, чтобы продать здание по частям, не получится.

До ввода в эксплуатацию незавершенный объект можно продать только целиком.

Согласно ст. ст. 549, 554 ГК РФ в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить характеристики имущества, в том числе его расположение. При незавершённом строительстве идентифицировать машино-места вряд ли получится.

Продать можно, то, что прошло государственную регистрацию в регистрируюшем органе и зарегистрировано на праве собственности. У вас же только объект поставлен на государственный учёт, присвоен кадастровый номер.

[b]На основании постановки на кадастровый учёт обьекта незавершенного строительства и документа на основании которого вам перешел этот объект зарегистрируйте ваше право собственности на незавершённое строение и продавайте в соответствии со ст.40

Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 30.12.2021) «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. В силу с 01.02.2022)[/b] и продавайте

При продаже доли учтите ст.250 ГК РФ о преимущественно покупке долевиков

[u]Статья 40. Особенности осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в связи с созданием, реконструкцией, прекращением существования здания, сооружения, объекта незавершенного строительства

1. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание, сооружение (помещения и (или) машино-места в таких здании, сооружении), [b]на объект незавершенного строительства в случае, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположены такие здание, сооружение (помещения и (или) машино-места в таких здании, сооружении),

[b]объект незавершенного строительства, осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и (или) государственной регистрацией права заявителя на такой земельный [/b]участок[/b],

[u]за исключением случая, предусмотренного частью 10 настоящей статьи, а также случаев, если права на такой земельный участок, ограничения прав или обременения земельного участка не подлежат государственной регистрации в соответствии с законом.[/u]

[quote]2. Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на созданные здание, сооружение осуществляются также в случае, если на момент государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на созданные здание, сооружение истек срок действия договора аренды земельного участка, предоставленного для цели строительства указанных объектов недвижимости, или договора безвозмездного пользования таким земельным участком, при этом на момент ввода в эксплуатацию указанных объектов недвижимости срок действия соответствующего договора не истек[/quote]

[quote]10. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение (помещения или машино-места в таких здании, сооружении) осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости[/quote]. [u]Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости. [/u]Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение (помещения или машино-места в таких здании, сооружении), для строительства которых в соответствии с федеральными законами не требуется разрешение на строительство, а также на соответствующий объект незавершенного строительства осуществляются на основании технического плана таких объектов недвижимости и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости, или документа, подтверждающего в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации возможность размещения таких созданных сооружений, а также соответствующих объектов незавершенного строительства без предоставления земельного участка или установления сервитута.

[u]Василий, доброго утра![/u]

[b]Ваш вопрос регулируется ст.4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».[/b]

[u]Исходя из данной нормы права, вы вправе продавать доли в незавершенном строительстве при наличии разрешения на строительство ст. 51 ГрК РФ.[/u]

[b]Вы вправе заключать предварительные ДКП.[/b]

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Василий, добрый день.

[b]Конечно, имеете полное право продавать парковочные места до завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию, но только заключая со второй стороной предварительный договор купли[/b]-продажи., согласно статьи 429 ГК РФ

[quote]По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.[/quote]

Василий, заключайте предварительные договора.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору продажи недвижимости стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче недвижимости (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ). Следовательно, такой договор должен позволять определить индивидуальные характеристики объекта недвижимого имущества, в отношении которого сторонами будет заключен основной договор. Предмет договора может быть индивидуализирован, например, путем указания таких характеристик объекта недвижимости, как адрес, этажность и площадь здания, место нахождения земельного участка, на котором расположен объект недвижимости и т. д. (см. определение ВС РФ от 12.04.2016 N 18-КГ 16-24).

Следует учитывать, что по смыслу норм ст. 429 ГК РФ условие об определении предмета договора считается выполненным в случае, когда обе договаривающиеся стороны имеют о данном предмете одинаковое представление и могут его определить. Поэтому условие о предмете договора может считаться согласованным не только путем прямого указания в предварительном договоре индивидуальных характеристик объекта недвижимости, но и путем согласования сторонами механизма определения таких характеристик в будущем, при надлежащем исполнении обязательств по предварительному договору.

В предварительном договоре также указывается срок, по истечении которого стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ). При определении срока заключения основного договора должны применяться правила ст. 190 ГК РФ, в соответствии с которыми установленный сделкой срок может определяться календарной датой, истечением периода времени, исчисляемого годами, месяцами, неделями, днями или часами, либо указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. Если стороны в качестве срока исполнения обязанности заключить договор купли-продажи недвижимого имущества указывают на событие, не обладающее признаком неизбежности наступления, указание на такое событие не может рассматриваться как установление сторонами срока, а следовательно, в такой ситуации должно применяться правило о годичном сроке заключения основного договора (см., например, постановление АС Западно-Сибирского округа от 06.03.2015 N Ф 04-15889/15).

Для квалификации заключенного сторонами договора как предварительного договора купли-продажи недвижимости необходимо, чтобы в нем содержалось указание на обязательство сторон в будущем заключить договор купли-продажи соответствующего объекта недвижимого имущества. В спорной ситуации определить, заключен ли сторонами именно предварительный договор купли-продажи или иной договор (например, договор инвестирования), может суд исходя из правил ст. 431 ГК РФ о толковании договора (постановление АС Северо-Кавказского округа от 21.11.2016 N Ф 08-7503/16).

Если одна из сторон уклоняется от заключения договора купли-продажи недвижимости, то другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Такое требование может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению основного договора (п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ в редакции Закона N 42-ФЗ). Это положение конкретизировано в судебной практике следующим образом: если в пределах срока, установленного для заключения основного договора, сторонами (стороной) совершались действия, направленные на его заключение, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда. При этом то обстоятельство, что стороны вели переговоры, урегулировали разногласия в целях заключения основного договора, не является основанием для изменения момента, с которого начинает течь шестимесячный срок для обращения в суд (п. 27 Постановления N 49).

Обязательство по заключению основного договора, предусмотренное предварительным договором купли-продажи, может быть обеспечено, в частности, неустойкой (п. 1 ст. 307.1, п. 1 ст. 329 ГК РФ). Как отмечают судьи, гражданское законодательство не содержит норм, запрещающих применение сторонами неустойки в целях обеспечения исполнения обязательств, предусмотренных предварительным договором (см., например, постановления Президиума ВАС РФ от 12.02.2013 N 13585/12, АС Западно-Сибирского округа от 05.06.2015 N Ф 04-19821/15, п. 26 Постановления N 49).

Предварительный договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме (п. 2 ст. 429 ГК РФ) путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). Такой договор не подлежит государственной регистрации (см. Обзор законодательства и судебной практики ВС РФ за 3 квартал 2010 года, утв. постановлением Президиума ВС РФ от 08.12.2010) и считается заключенным с момента его подписания (см. также п. 24 Постановления N 49).

Отметим, что предварительный договор сам по себе не предусматривает обязательств какой-либо из сторон по уплате денежных сумм. В то же время гражданское законодательство не содержит запрета на внесение денежных средств по предварительному договору. Более того, закон прямо предусматривает, что по соглашению сторон обязательство по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором, может быть обеспечено задатком, то есть внесением стороной договора в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (п.п. 1, 4 ст. 380 ГК РФ в редакции Закона N 42-ФЗ).

Однако, если предварительный договор содержит условие предварительной оплаты полной цены (или ее существенной части) недвижимости, которая будет создана или приобретена в последующем, то такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате (п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54). Правила ст. 429 ГК РФ к такому договору не применяются (см. п. 23 Постановления N 49).

Предметом предварительного договора является будущий договор по поводу имущества, а не само имущество, поэтому заключение предварительного договора купли-продажи недвижимости не ограничивает собственника в праве распорядиться таким имуществом путем его отчуждения лицу, не являющемуся стороной предварительного договора (ст. 209 ГК РФ). То обстоятельство, что совершение такой сделки приводит к невозможности исполнить основной договор купли-продажи недвижимости, само по себе не является основанием для признания ее недействительной (постановление АС Волго-Вятского округа от 06.10.2015 N Ф 01-3700/15). В этом случае с собственника могут быть истребованы убытки, причиненные другой стороне уклонением от заключения основного договора (п. 5 ст. 429, абзац второй п. 4 ст. 445 ГК РФ). Кроме того, в такой ситуации другая сторона вправе оставить у себя задаток, внесенный собственником имущества в качестве обеспечения исполнения обязательства по заключению основного договора (п. 4 ст. 380, п. 2 ст. 381 ГК РФ).

Источник

Подлежит ли разделу объект незавершенного строительства купленного с использованием мат капитала, и возможно ли заморозить строительство на время боакоразводного процесса. 29 ноября 2021, 18:17, вопрос №3145876, Лилия, г. Москва. 1 ответ. … У физ лица есть доли на объект незавершенного строительства и аренда земельного участка с разрешенным использованием под базу отдыха. Получены доли и аренда по договору дарения в 2020 г. Причем, договор дарения был с денежным выражением. Сейчас ( в 2022) физ лицо хочет также подарить за деньги долю на объект незавершенного строительства и право аренды на земельный участок (право аренды получены на 50 лет у муниципалитета).

Признание права собственности на недострой

В последнее время многие граждане столкнулись с проблемой банкротства застройщиков или нарушением срока окончания строительства домов, в которых они приобрели квартиры или нежилые помещения на раннем этапе строительства.

Вполне естественно, что таких участников долевого строительства (а также соинвесторов строительства, членов вновь созданных ЖСК и т.д.) волнует судьба их вложений, чтобы не оказаться в ситуации, когда деньги за жилое или нежилое помещение уже оплачены, а по факту оформить право собственности невозможно, поскольку строение ещё до конца не достроено, а перспективы окончания строительства и выполнение застройщиком своих обязательства, выглядят весьма туманно. Что делать в этой ситуации, и каковы правовые последствий возможных действий (бездействий) дольщиков?

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Таким образом, действующее законодательство относит объекты незавершенного строительства к недвижимому имуществу. Соответственно, на объекты незавершенного строительства можно оформить право собственности, как и на иные объекты недвижимого имущества на территории Российской Федерации.

Однако во внесудебном порядке право собственности на объект незавершенного строительства в большинстве случаев оформить не удастся, поскольку, до внесения сведений об этом объекте в Государственный кадастр недвижимости, застройщик не имеет права передавать такой объект недвижимого имущества дольщику (соинвестору, члену ЖСК или иному участнику строительства многоквартирного жилого дома), а внести такие сведения в Государственный кадастр недвижимости можно лишь при принятии возводимого строения в эксплуатацию.

В результате получается замкнутый круг, когда застройщик не может оформить документы на объект незавершенного строительства, а без оформления этих документов не может, соответственно, передать этот объект дольщику.

Со своей стороны дольщик оказывается в ситуации, когда он уже оплатил стоимость жилого или нежилого помещения в строящемся здании, но на руках есть лишь документы, подтверждающие не право собственности на жилое или нежилое помещение, а всего лишь право требования на этот объект по окончании строительства здания.

Хорошо, если строительство здания продолжается, пусть и с нарушением ранее оговоренных сроков. Но значительно хуже, если строительство объекта было заморожено на неопределенный срок или если в отношении застройщика была возбуждена процедура признания его банкротом. В этом случае действия (или возможное бездействие) дольщиков будут иметь разные правовые последствия, в зависимости от того, какой именно договор был заключен ими с застройщиком, и какие документы имеются у дольщиков на руках.

Рассмотрим возможные варианты действий дольщиков в зависимости от того, какой именно договор был оформлен ими с застройщиком.

Договор долевого участия в строительстве

В большинстве случаев застройщики заключают с дольщиками договоры долевого участия в строительстве, в полном соответствии с требованиями Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Заключение такого договора с застройщиком существенно снижает риски дольщика на оформление объекта долевого строительства в его собственность по окончании строительства и введения здания в эксплуатацию.

Приобретаемый по такому договору объект долевого строительства находится в залоге у дольщика и даже в случае банкротства застройщика, рано или поздно, будет оформлен в собственность дольщика.

В этом случае беспокоиться относительно возможного приостановления строительства смысла нет, поскольку право требования на незавершенный строительством объект гарантированно заключенным с застройщиком договором долевого участия в строительстве.

Однако в случае банкротства застройщика дольщику всё же придется совершить ряд действий, чтобы подтвердить свои права требования на приобретенную у застройщика квартиру (именно квартиру, а не офис или гараж). Дольщику необходимо будет после возбуждения в арбитражном суде дела о банкротстве застройщика, подать заявление о включении требований в реестр требований о передаче жилого помещения в собственность.

После включения требований дольщика в вышеуказанный реестр, в случае банкротства застройщика, местная администрация по месту нахождения неоконченного строительством объекта сама подберет кандидатуру нового застройщика, который за свой счет достроит объект и передаст его в собственность дольщиков. При этом порядок отбора местной администрацией кандидатуры нового застройщика и порядок компенсации ему расходов на окончание строительства объекта действующим законодательством, на данный момент, ещё не определен.

При наличии заключенного договора долевого участия смысла в подаче в суд иска о признании права собственности на недострой не имеется, поскольку сам по себе такой договор, после его государственной регистрации, гарантирует участнику долевого строительства, что, в дальнейшем, пусть и со значительным отступлением от ранее оговоренных сроков, дольщик сможет оформить право собственности на оплаченную им на стадии строительства недвижимость.

Предварительный договор купли-продажи

Излюбленным способом ухода многих застройщиков от налогообложения и от необходимости заключения и государственной регистрации договора долевого участия в строительстве является заключение с дольщиком предварительного договора купли-продажи.

Этот способ, одно время, был характерен для многих застройщиков, например, для такого крупного, как «СУ-155».

Смысл оформляемых застройщиком документов заключается в том, что дольщик, якобы, передает по договору беспроцентного займа денежные средства застройщику, с обязательством застройщика вернуть дольщику эту денежную сумму, например, 01 августа 2016 года.

Одновременно с договором беспроцентного займа дольщик подписывает с застройщиком предварительный договор купли-продажи квартиры, офисного помещения или гаража, расположенного в строящемся объекте по определенному адресу, и цена приобретаемого объекта недвижимости при этом в точности совпадает с размером переданных дольщиком взаймы застройщику денежных средств.

Дата передачи строящегося объекта в точности совпадает с датой, когда застройщик должен будет вернуть дольщику заемные средства. По наступлении указанной даты, дольщик подписывает с застройщиком основной договор купли-продажи квартиры, офиса или гаража, указанного в предварительном договоре, а также соглашение о взаимозачете, в котором указывается, что сумма беспроцентного займа засчитывается застройщиком в оплату дольщиком стоимости приобретаемой квартиры, офиса или гаража.

В случае существенного (на несколько лет) нарушения сроков окончания строительства объекта, жилые и нежилые помещения в котором распределялись по предварительным договорам купли-продажи, или же в случае возбуждения процедуры банкротства застройщика, дольщикам в указанном случае желательно подтвердить свои права на приобретаемый объект в судебном порядке. Сделать это можно двумя путями:

• • Подать в суд по месту нахождения объекта незавершенного строительства иск о подтверждении права требования на приобретаемые квартиру, офис или гараж, и обязании застройщика передать этот объект в собственность дольщика по окончании строительства здания;
  • Подать в суд иск о признании права собственности на объект незавершенного строительства, представив в суде документы, подтверждающие, что дольщик произвел оплату стоимости объекта незавершенного строительства в полном объеме, и что оплата была произведена именно в счет погашения стоимости этого объекта, а не из-за желания дольщика передать просто так деньги застройщику по договору беспроцентного займа.

  Первый вариант решения проблемы оптимален в том случае, если строящийся объект существует только на бумаге или в виде котлована, а не в качестве фактически построенного (хотя бы на 70-80 процентов) здания. Если строительство объекта по факту ещё не началось или находится только в начальной стадии, то суд не признает за дольщиком право собственности на недострой, а может лишь подтвердить права требования дольщика на передачу ему квартиры, офиса или гаража, по окончании строительства объекта.

  Второй вариант решения проблемы оптимален при условии, что здание почти построено и спорный объект незавершенного строительства (квартира, офис или гараж) уже имеется в натуре. В этом случае суд может признать за дольщиком право собственности на объект незавершенного строительства.

  На основании судебного решения дольщик получает на руки в местном Управлении Росреестра Свидетельство о государственной регистрации права, где в качестве объекта права собственности будет указан «Объект незавершенного строительства». После окончания строительства здания дольщик сможет переоформить в Управлении Росреестра своё право с «Объекта незавершенного строительства», соответственно, на квартиру, офисное помещение или гараж.

  Договоры соинвестирования или инвестиционного вклада

  Часто застройщики вместо договоров долевого участия в строительстве заключают договоры соинвестирования или договоры инвестиционного вклада. Предметом таких договоров является, якобы, инвестирование в строительство какого-либо объекта недвижимости (многоквартирного дома, многоярусной стоянки, офисного здания, коттеджного поселка и т.д.), по результатам которого инвестор (соинвестор) получает в качестве доли в проинвестированном объекте строительства отдельную квартиру, гараж, офис, коттедж и т.д.

  При наличии такого договора и после приостановления строительства проинвестированного объекта, в том числе, по причине возможного банкротства застройщика, инвесторам (соинвесторам) следует подать в суд иск о признании заключенного с ними договора притворной сделкой и признании права собственности на объект незавершенного строительства.

  Дело в том, что такого рода договоры, в большинстве случаев, не подпадают под требования Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Инвесторам (соинвесторам) строительства сидеть и ждать, что какой-то новый застройщик сам достроит проинвестированный ими объект недвижимости, и затем оформит на их имя право собственности на квартиры, коттеджи, офисы и иные объекты недвижимости, не стоит изначально.

  Данный вид договоров может быть не зарегистрирован в Управлении Росреестра, и коме самого изначального застройщика о существовании таких договоров может никто и не знать. А это обстоятельство означает возможность «двойных продаж», переоформления документации на строящийся объект уже по правилам долевого участия в строительстве на других лиц, а также (что иногда случается) снос недостроенного объекта, как самовольной постройки, без выплаты инвесторам (соинвесторам) строительства каких-либо денежных компенсаций.

  С целью избежать таких негативных последствий, при нарушении сроков окончания строительства объекта недвижимости или возбуждения в арбитражном суде процедуры банкротства застройщика, инвесторам (соинвесторам) лучше обратиться в суд по месту нахождения строящегося объекта с иском, в котором просить суд признать заключенные ими договоры притворными сделками, применить к этим сделкам правила договоров об оказании услуг (в данном случае – договора строительного подряда, условием которого является возведение ответчиком здания и последующая передача помещения в этом здании в собственность истца), и признать право собственности на проинвестированные объекты недвижимости, как на объекты незавершенного строительства.

  После получения положительного судебного решения, инвесторы (соинвесторы) смогут зарегистрировать своё право собственности на объекты незавершенного строительства, и, тем самым, гарантировать себе последующее оформление права собственности на эти объекты после окончания строительства домов, гаражей, офисов и т.д., или (в случае сноса строящегося объекта, как самовольной постройки) получение за снесенный объект недвижимости денежной компенсации.

  Договор о включении в состав членов жилищного накопительного или жилищно-строительного кооператива

  Ещё одним способом обойти требования Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» является заключение с дольщиками договоров на включение их в Жилищный накопительный или Жилищно-строительный кооперативы.

  Указанные схемы несколько отличаются друг от друга, результатом чего является и различная модель поведения дольщиков при возникновении проблем в таких кооперативах.

  Жилищные накопительные кооперативы подразумевают вложение гражданами денежных средств, с целью последующего приобретения таким кооперативом на имя этих граждан квартир в строящихся или в уже построенных домах.

  При заключении договора о вступлении в члены Жилищного накопительного кооператива, дольщик не приобретает какую-то определенную квартиру, а лишь начинает платить в кооператив паевые взносы, которые в определенный момент (после того, как размер внесенного пая будет примерно равен стоимости интересующего дольщика по площади, планировке и местоположению жилья) дают ему право подать в Правление кооператива заявление о приобретении на его имя жилья на первичном или вторичном рынках.

  Если речь идет о приобретении квартиры в строящемся доме, то кооператив заключает договор с застройщиком (как правило, речь идет о договоре долевого участия в строительстве), и по окончании строительства дома переоформляет права требования на дольщика, который и становится первым собственником вновь построенного жилья.

  Минус такой схемы приобретения жилья заключается в том, что до момента окончания строительства дома и переоформления прав требования на квартиру с кооператива на дольщика, указанный гражданин лишен возможности оформить право собственности на квартиру в недостроенном доме, поскольку у него имеются лишь паенакопления в кассе кооператива, а стороной договора долевого участия в строительстве изначально член Жилищного накопительного кооператива не является.

  Если же речь идет о Жилищно-строительном кооперативе (далее – ЖСК), то схема приобретения жилья здесь существенно отличается. Дольщик заключает договор о принятии его в члены ЖСК. В тексте такого договора уже изначально прописывается, какую именно квартиру новый член ЖСК получит в свою собственность после окончания строительства жилого дома и полной выплаты пая. Сам ЖСК занимается лишь тем, что аккумулирует денежные средства пайщиков, выбирает застройщика, и финансирует строительство многоквартирного жилого дома за счет внесенных в кассу ЖСК паевых взносов.

  Данная схема приобретения жилья в значительно большей степени www.sudmos.ru гарантирует защиту прав дольщика. В случае приостановления строительства многоквартирного дома дольщик вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности на объект незавершенного строительства (квартиру в недостроенном доме), если у него на руках имеются платежные документы, свидетельствующие о 100-процентой выплате пая в ЖСК.

  В обоих указанных случаях нужно иметь в виду, что ни Жилищный накопительный кооператив, ни ЖСК, по сути, не имеют собственных активов, и в случае прекращения деятельности таких кооперативов дольщики не смогут добиться возврата ранее оплаченных ими в кассу таких кооперативов денежных средств.

  Случаи, когда право собственности на объект незавершенного строительства не будет оформлено

  Далеко не всегда участники строительства объектов недвижимости имеют возможность оформить своё право собственности на недостроенный объект, как на объект незавершенного строительства.

  Поскольку в 95 процентах случаев оформление права собственности на объект незавершенного строительства производится в судебном порядке (оставшиеся 5 процентов можно отнести к случаям оформления права собственности на недостроенный объект на имя самого застройщика), то суды удовлетворяют такие иски при соблюдении следующих условий:

  1) В представленном в суд договоре можно четко идентифицировать строящийся объект недвижимости, указанный в исковом заявлении. То есть у такого объекта должен быть указан строительный адрес, ориентировочная площадь, и месторасположение спорного объекта относительно аналогичных недостроенных объектов (например, Московская область, г.Мытищи, мкр.24, корп.38, секция 1, этаж 7, № пп 3, тип слева, проектной площадью 69 кв.м.). Если суд не сможет четко описать местоположение спорного строящегося объекта и его характеристики, то в иске будет отказано, поскольку суд будет исходить из предположения, что при удовлетворении подобного нечетко сформулированного иска возможна «двойная продажа» спорного объекта недвижимости;

  2) Исходя из текста подписанного истцом с застройщиком договора, можно сделать однозначный вывод о том, что срок исполнения договора уже истек, или имеются обстоятельства, свидетельствующие о невозможности исполнения данного договора.

  Например, в договоре может быть указан срок окончания строительства объекта III квартал 2016 года. В этом случае право на подачу иска в суд возникает у дольщика, начиная с 01 октября 2016 года (первого числя IV квартала 2016 года). Такой иск можно будет подать и до 01 октября 2016 года, но лишь при условии, что ответчик очевидным образом уже не сможет выполнить свои договорные обязательства в оговоренный срок, например, по причине отзыва у него разрешения на строительства данного объекта недвижимости;

  3) Истец должен представить в суд документы, свидетельствующие о том, что он пытался решить проблему оформления права собственности на спорный строящийся объект в досудебном порядке, подтверждением чему может служить договорная переписка истца с застройщиком;

  4) Суду необходимо представить платежные документы, из содержания которых будет очевидно, что истец оплатил застройщику всю предусмотренную в договоре денежную сумму, в строгом соответствии с теми датами платежей, что указаны в тексте договора. В противном случае у суда будут основания предполагать наличие задолженности истца перед застройщиком, что может явиться основанием для отказа в удовлетворении заявленного иска;

  5) Суд удовлетворит иск при условии, что застройщиком была получена на возведение спорного объекта вся необходимая разрешительная документация, чтобы исключить возможность удовлетворения иска в отношении объекта, возведенного с нарушением требований действующего законодательства;

  6) Спорный объект незавершенного строительства (квартира, офис, гараж, коттедж и т.д.) на момент принятия судебного решения не должен находиться под арестом, быть предметом залога или предметом судебного разбирательства по другим аналогичным договорам, заключенным застройщиком или третьими лицами;

  7) На момент принятия судебного решения застройщик не должен быть признан банкротом;

  8) Спорный объект должен существовать в натуре, то есть быть фактически построенным, но формально (например, по причине не подведения к нему заложенных в проект коммуникаций) не быть принятым в эксплуатацию. Если, например, вы подали в суд иск о признании за вами права собственности на квартиру, расположенную на 12 этаже строящегося дома, а само строительство было приостановлено на уровне 11 этажа, суд в удовлетворении такого иска откажет.

  Лишь при соблюдении вышеуказанных условий есть смысл в подаче иска о признании права собственности на объект незавершенного строительства.

  Последствия оформления права собственности на объект незавершенного строительства

  После оформления права собственности на объект незавершенного строительства следует иметь в виду и определенные правовые последствия такого шага, а именно:

  1) Формально дольщик становится собственником объекта недвижимости, и это обстоятельство влечет за собой обязанность по оплате налога на недвижимость, даже если дольщик этой недвижимостью пользоваться не будет;

  2) Оформление права собственности на недострой влечет за собой и возникновение права на долю в общем имуществе, что, вполне возможно, потребует несения постоянных расходов, связанных с участием в обслуживании, содержании и охране этого ещё не достроенного объекта;

  3) Поскольку речь идет об объекте, который ещё не достроен, но подразумевается, что через какой-то промежуток времени строительство этого объекта всё же будет завершено, то на собственника объекта незавершенного строительства может быть также возложено и бремя несения части расходов на достройку объекта (установке лифтов, озеленение придомовой территории, подведение постоянных коммуникаций). Законодательно такие расходы никак не ограничены, в связи с чем их размер может быть весьма существенным.

  Исходя из вышеизложенного, можно сделать вывод о том, что приобретение жилого или нежилого помещения в строящемся объекте позволяет существенно сэкономить в цене, но при наступлении определенных обстоятельств единственным способом защитить свои вложения в строящийся объект, является оформление права собственности на объект незавершенного строительства. Поэтому при заключении договора с застройщиком или посредником на приобретение жилого или нежилого помещения в строящемся объекте нужно учитывать, что далеко не во всех случаях допускается оформление права собственности на недострой.

  Источник

  Объект незавершенного строительства — это всегда объект капитального строительства , статус которого не до конца подтвержден, при этом степень выполненных работ позволяет идентифицировать его как самостоятельное недвижимое имущество. К основным требованиям по определению объекта незавершенного строительства в 2022 году относятся следующие: установлена прочная связь с участком земли, на котором сооружается объект ; наличие факта консервации, приостановки, прекращения; индивидуальное назначение сооружения.