В кулуарах правительственной власти Российской Федерации идут разговоры об отмены участия дольщиков в строительстве к 2020 году. Новая схема продажи квартир предположительно будет представлена следующим видом «застройщик ─ банк ─ покупатель».
Каковы последствия грядущих перемен для покупателей квартир?
По определению, — долевое строительство, по своей сути заключается в привлечении финансов потенциальных покупателей для инвестирования в новое строительство. Когда строительство объекта застройщиком заканчивается и построенный объект недвижимости сдан в эксплуатацию, строительная компания передает данное имущество гражданам, принимавшим участие своими финансами в новом строительстве, в качестве дольщика. Застройщик и дольщик, руководствуются в своих взаимоотношениях положением Федерального закона 2004 года № 214-ФЗ.
Необходимость в изменении законодательства возникла, прежде всего, из-за участившихся фактов мошенничества застройщиков. Покупатели, инвестирующие свои кровные на покупку квартир, в итоге, не получали обещанных квадратных метров от застройщиков. В результате отмены 214 Федерального закона, приобретение желанных квадратных метров, возможно, будет происходить только в сданном, построенном доме.
Долевое строительство: стоит ли бояться, кому верить и как защитить себя?
Доступность квартир
Планируется лишить застройщика возможности напрямую использовать финансовые средства потенциальных приобретателей. В схеме появится посредник в лице банка между покупателем и застройщиком. Банк возьмет на себя функции распорядителя финансового потока строительства и наблюдателя за процессом застройки, вплоть до окончательной сдачи в эксплуатацию строящегося дома. В случаях, если финансовое положение застройщика ухудшится или нарушатся сроки строительства, строительство начатого объекта передадут другой компании.
По мнению одного из экспертов, нововведение может повлиять на цену и доступность жилья. Причиной называется добавление посредника ─ банка. В подобной ситуации риски и ответственность будут переложены на банк, который будет с большой осторожностью кредитовать застройщиков. Будущее застройщиков?
214 ФЗ
Отразятся ли нововведения на городских застройщиках? С одной стороны, существует Федеральный закон 2004 года № 214-ФЗ, который работает уже больше 10 лет и совершенствуется с каждым годом. Сегодня — это достаточно полная норма права, регулирующая отношения строительной компании с приобретателем жилья. При выполнении и строгом соблюдении прав и обязанностей, предусмотренных данным законом, можно избежать непредвиденных ситуаций. С другой стороны, на сегодняшний день, непонятно, положительно или отрицательно скажется появления банка на строительном рынке.
Новостройки
Для безопасности приобретателей «первички», в рамках сегодняшнего, действующего законодательства, предусмотрено несколько уровней контроля на сложном пути приобретения долевого строительства. Одним из видов такого контроля, является страхование гражданской ответственности строительных компаний от третьих лиц. Но в настоящее время, строительная сфера нуждается в новом механизме безопасности и контроля. Усиливая контроль строительства участием со стороны банков, надежность сделки, однозначно будет повышена, так как за деньги покупателя, будет отвечать банк, а банк он на то и банк, чтобы сохранять и приумножать.
Долевое строительство в 2020 году
Сегодня отношения сторон по договору между дольщиком и застройщиком, гарантируются оформлением инвестиционного договора, заключаемым между ними. По сути, инвестиционный договор является одним из самых защищенных, с юридической точки зрения, договором приобретения жилья в новом строительстве. Отказ от подобной формы взаимодействия, при строительстве новостроек, повлечет за собой банковское финансирование, которое, с точки зрения специалистов, неэффективно, да и наверняка, добавит банковский процент к стоимости. Но тут уж надо выбирать или надежность или экономия.
Защита покупателя
При таком положении может последовать снижение количества новостроек, снижение объема предложений и как следствие повышение стоимости квартир. Эффективней было бы, ─ считают эксперты, направить нововведение не на отмену долевого строительства, а на повышение и ужесточение требований к строительным и страховым компаниям. Но это, если рассматривать серьезно, то эта проблема, только вдоль, а не поперек. Потому что, чтобы защитить покупателя недвижимости, законов достаточно, даже слишком. Надо, чтобы они правильно работали и правильно работали организации, исполняющие эти законы.
Решение «долёвки» через банк, в первом приближении, умный и не дорогой способ, защитить нас от застройщиков. А разговор о повышении стоимости жилья, без рассмотрения себестоимости строительства, вообще пустая болтовня. У нас рыночные отношения, повысьте цены на квартиры и их никто не будет покупать, значит застройщик обанкротится и желательно не за счет государства, то есть наш. Те же застройщики, которые захотят войти на рынок с прибылью от 15%, а не 1500% будут строить продавать, предлагать интересные схемы, и мы покупатели с ними будем сотрудничать.
Действующий 214 Закон предоставляет гражданам возможность, приобретать жилье по ценам более низким, так как при строительстве не привлекаются заемные денежные средства. Отмена схемы привлечения дольщиков в начале строительства, приведет к тому, что девелоперы вынуждены будут кредитоваться в банках. Бремя процентов за предоставленный кредит ляжет на плечи покупателя, что приведет в конечном итоге к увеличению стоимости квадратных метров.
Изменится ли цена на жилье?
При анализе грядущих перемен, становится очевидным, что многие потенциальные покупатели недвижимости, возможно, будут просто не в состоянии приобрести жилье по новым скорректированным расценкам.
В настоящее время жилье приобретается людьми еще на «нулевой» стадии строительства, так как оно стоит на порядок дешевле готового жилья. Ради экономии денежных средств, покупатели, готовы ждать окончания строительства. Изменение законодательства может привести к повышению стоимости жилья более чем на 20 процентов.
Для покупателей, при покупке недвижимости важны два основных момента. Это, прежде всего: доступная ценовая политика (жилье на начальной стадии строительства дешевле законченного на 30%) и гарантия завершения строительства.
Представители государственной власти заверяют, что отмена дольщиков не приведет к лишению права покупателя на приобретение недвижимости в стадии строительства. Однако, предосторожности банков могут повлиять на момент старта продаж, они могут начинаться не на котлованной стадии, а гораздо позже. Что также, влияет на стоимость квартир и процент прибыли от их продажи. Эксперты в области строительства считают, что увлечение стоимости недвижимости можно избежать, если будет введено финансирование на стадии проектирования.
В настоящее время отсутствует информация о подобном финансировании для девелоперов. Также ничего не сообщается о понижении процентов по ипотечным кредитам. Простым обывателям остается только уповать на госорганы, что изменения в законодательстве будут продуманы таким образом, что доступность жилья останется, а обманутые дольщики исчезнут с правового поля, но все понимают, что это утопия.
Источник: komfortbalkon.ru
Отмена долевого строительства и его последствия
По поручению Президента Владимира Путина правительство разрабатывает план, согласно которому в течение трех лет должно быть исключено привлечение граждан к финансированию постройки жилья. Для многих застройщиков информация о возможности отмены к 2020 году системы долевого строительства стала приговором, а для покупателей квартир совершенно неясно, что собой будут представлять подобные изменения.
Рассмотрим причины отмены и ее возможные последствия. В самом начале своего развития начинающий российский девелоперский рынок встретился с рядом сложностей:
- исключительно высокий уровень инфляции (в 1995 году составивший 130%) существенно повысил ставки кредитования строительства;
- банки в то время оказались не готовыми для кредитования проектов в полном объеме и на длительный срок – до 3-5 лет, пока проект не реализуется;
- застройщики не имели средств для финансирования строек.
В результате начали появляться всевозможные схемы (инвестиционные договоры, продажа кооперативных паев и другие), позволяющие привлечь к завершению строительства дома финансовые средства будущих покупателей квартир. Застройщики получили бесплатные средства и возможность приступать к продажам уже на этапе сооружения котлована.
Покупатель или соинвестор
Таким образом, покупатель не совершал куплю-продажу, а становился соинвестором проекта, ему было выгодно уплатить привлекательную цену за квартиру на начальном этапе строительства, но при этом он получал и риски, иногда большие, чем у самого застройщика. Как правило, граждане принимали подобные отношения за особенную форму купли-продажи, не осознавая их инвестиционный характер, заведомо являющийся рискованным. В результате появились, а затем и стали регулярными случаи, когда покупатели не получали свои квартиры.
Начали появляться разные виды мошенничества: продавали несуществующие квартиры, могли одну квартиру продать нескольким покупателям, да и просто воровали собранные средства. Некоторые застройщики оказались авантюристами и непрофессионалами, они ошибались в расчетах экономики, начинал застройку, не получив всей разрешительной документации и не решив вопросы подсоединения коммуникаций к сетям, прямо нарушали строительные нормы. Появились «строительные пирамиды», когда строительство домов производилось на деньги от других построек.
Закон 2004 года
В 2004 году был принят закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», существенно улучшивший положение покупателей. Стало возможным собирать деньги только после получение всех разрешений на застройку, исключились «двойные» продажи, установлен контроль за работой застройщиков.
Введение закона позволило сократить случаи прямых обманов дольщиков, но экономические риски, присущие любой инвестиционной деятельности, устранены не были. А ведь строительство — весьма рискованный способ инвестирования. Привлечение обычных граждан, являющихся неквалифицированными инвесторами, при любых экономических потрясениях приводило к тому, что соинвесторы, считающие себя обманутыми, выходили на улицы с плакатами.
На сегодняшний день вся строительная отрасль России переживает затяжной кризис. До 80% и более многоквартирных домов сооружается с использованием средств долевого строительства. Как подсчитал оргкомитет обманутых соинвесторов Москвы и Подмосковья, в 2007 году в целом по России число обманутых дольщиков достигало двухсот тысяч человек. В 2017 году подсчеты партии «Единая Россия» показали, что их насчитывается 122 000.
Причиной является сама модель долевого строительства, имеющая инвестиционный характер. Развитые экономики Европейских стран не используют способы соинвестирования гражданами незавершенных строек. Европа практикует другую схему: застройщик вкладывает значительную часть собственных денег, остальные берет в кредит в банке, а продажи начинаются только после сдачи дома в эксплуатацию. Происходит классическая купля-продажа, при которой покупатель не несет никаких инвестиционных рисков.
Власти России стараются привести рынок жилищного строительства именно к такой модели. Сейчас в России относительно невысок уровень инфляции (меньше 4% по прогнозам на 2017 год), наметилась тенденция снижения кредитных ставок, так что вполне реальным становится переход к финансированию строительства банками.
К чему приведет запрет долевого строительства?
Строительство будет финансироваться преимущественно за счет банковских кредитов. Банк при этом проявит себя как инвестор, причем квалифицированный: он проверит всю документацию застройщика, оценит возможные риски, организует тщательный контроль всех этапов строительства. Практически подобное проектное финансирование уже осуществляет ряд крупных банков.
Следует понимать, что в современных условиях банки обладают возможностью кредитования расходов на застройку в пределах 60-80% суммарных затрат. Эта величина зависит от степени риска конкретного проекта. Остальные средства застройщик должен вложить сам.
Количество застройщиков, сооружающих многоквартирные дома, составляет более пяти тысяч, и их число резко сократится. Даже лидерам рынка непросто найти 20-40% стоимости постройки дома, поэтому до 70-80% застройщиков вынуждены будут покинуть этот бизнес.
В переходный период существенно уменьшится количество строящегося жилья, конкурентность рынка значительно сократится. Это приведет к ощутимому росту цен на жилье. Безусловно, понижение реальных доходов населения и определенное «затоваривание» рынка будут первое время сдерживать этот рост. Но в себестоимость квартир добавятся проценты, выплачиваемые банку по кредиту, что неизбежно приведет к возрастанию цен. Так что вполне обоснованными станут расчеты на серьезный рост стоимости квадратного метра жилья.
Введение запрета на привлечение денег от физических лиц на ранних стадиях строительства само по себе не исключит возможность появления обманутых граждан, вкладывающих средства в жилье. Дело в том, что подобная форма получения квартиры, хотя и рискованная, имеет вполне понятные экономические причины.
Большинство граждан просто не имеет достаточного количества средств, чтобы нормально приобрести себе квартиру. Такие граждане готовы пойти на повышение риска, чтобы уплатить за квартиру меньшую цену, поэтому застройщики, оставшиеся на рынке, всегда смогут найти покупателей, готовых на участие в незаконных или полузаконных схемах. Наличие таких схем, их разнообразие и устойчивость будут зависеть от качества законодательства и контроля в этой сфере. Так, если государство сохранит жилищно-строительные кооперативы, останется возможность привлекать деньги для строительства, при этом положение подобных пайщиков окажется более бесправным в сравнении с существующей «долевкой».
«Долевка» на сегодня остается самым защищенным способом инвестирования средств в жилье на этапе строительства, и ее устранение приведет к снижению закупок «инвестиционных квартир», которые покупаются для последующей перепродажи. Это замедлит реализацию квартир на первичном рынке. Застройщики приобретают стимулирование для отдачи части нереализованных квартир в аренду. Может оказаться, что такая арендная модель будет вполне жизнеспособной, так что это приведет к развитию в России доходных домов.
Купленные заранее участки
Отдельные застройщики приобрели себе для перспективного строительства новые строительные площадки, Если они не смогут в дальнейшем реализовать свои проекты по строительству жилых домов, они могут начать распродажу таких строительных площадок. Крупным застройщикам, оставшимся в строительном бизнесе, а также банкам, финансирующим подобные проекты, будет выгодно покупать по сниженным ценам такие площадки.
Чтобы переход от долевого строительства к проектному финансированию банками прошел менее болезненно, государство должно его организовать таким образом, чтобы избежать коллапса строительного рынка. Для этого потребуется:
- гарантировать переходный период, в котором можно было бы успешно завершить текущие проекты, основанные на формате долевого строительства;
- привлечь банки, заинтересовав их в финансировании проектов с разумным процентом 8-9%;
- предельно ограничить возможность населения вкладывать свои средства в жилье на этапе строительства, что могло бы привести к увеличению количества обманутых до числа превышающего имеющихся сейчас, при долевом строительстве.
В общем, идея отказа государством от долевого строительства и перехода к безопасной купле-продаже уже завершенных полностью объектов является стратегически верной, она соответствует практике других цивилизованных стран. Но для России весьма характерно спонтанное и часто изменение предлагаемых правил игры. Так, только за два последних года были трижды существенно изменены требования, предъявляемые к застройщикам, и правила использования средств дольщиков. Так что те предложения, которые на сегодняшний день объявляются планами, могут существенно отличаться от того, что будет в итоге принято к исполнению. Так что то, каким может оказаться результат отказа от долевого строительства, будет определятся тем, насколько грамотно и последовательно будет реализовываться решение, принятое государством.
Источник: adres-realty.ru
Покупка всей жизни. Что изменится после отмены долевого строительства
1 июля в России наступит момент, когда долевое строительство начнет отмирать. Такова воля властей. И так как по данной схеме финансирования в постсоветское время строительный комплекс выжил и неплохо развивался, то ее мгновенный запрет вызвал бы кризис — не отрасли, а всей экономики.
ФОТО Сергея ГРИЦКОВА
Зачем же, кстати, «долевку» отменяют? Дело в том, что дешевый, на первый взгляд, способ получить жилплощадь обернулся валом банкротств стройкомпаний. Пока удачливые мелкие инвесторы скупали квадратные метры еще на стадии котлована будущих многоэтажек, государству приходилось брать на себя достройку проблемных объектов.
С этих пор все новые проекты должны будут финансироваться по схеме эскроу. Это специальные счета, деньги с которых будут расходоваться под контролем уполномоченного банка. В апреле правительство РФ утвердило критерии, которые позволят уже начатым до «дедлайна» (от англ. — «смертельная линия», «момент отсечки») не переходить на работу по эскроу.
По-старому позволят завершить проекты, строительная готовность которых составляет не менее 30%, а объем привлеченных средств по договорам участия в долевом строительстве 10% и более (так что разрешения на строительство, взятые впрок, но к реализации которых «земельные лорды» не приступили, не помогут — осваивать целину придется по новым правилам).
На этих днях в Объединении строителей Санкт-Петербурга состоялось заседание дискуссионного клуба — его участники решили сверить часы, где уже «без пяти двенадцать». Вице-губернатор Санкт-Петербурга Николай Линченко сообщил, что на общероссийском фоне наш город «на хорошем счету». В городе выдано 431 разрешение на строительство жилья, но в зоне риска лишь 32 объекта.
Девелоперы подали 130 заявок на продолжение работы по старым правилам, при этом больше половины уже согласованы. Чиновник заявил, что, возможно, два крупных региональных застройщика — холдинги ЛСР и «Сэтл» — получат статус системно значимых. Вероятно, что девять десятых проектов либо продолжатся по старой схеме, либо легко перейдут на эскроу.
Вице-губернатор считает, что в сложной ситуации могут оказаться, во-первых, проекты с недостаточной прибыльностью, а во-вторых, элитная недвижимость, где, напротив, маржинальность высокая, зато продажи таких квартир идут медленно, а значит, капитал будет оборачиваться дольше. Банки не захотят связываться с двумя этими ситуациями, а значит, девелоперы должны будут вести их за свой счет.
Заместитель председателя комитета по строительству Санкт-Петербурга Евгений Барановский заметил, что у нас в городе восемь застройщиков обеспечивают 75% ввода жилья. И с ними проблем не будет, как и с документацией, которая должна подтвердить степень готовности проекта (если он останется в «долевке»). По последнему поясню — нет проблем с пониманием, какая документация нужна. А насчет малого числа застройщиков — это одна из сторон монополизации рынка.
Непростая судьба ждет и апартаменты. Это нежилое жилье, оно официально предназначено для извлечения дохода. Правда, некоторые владельцы используют «номера», они же «юниты», как обычные квартиры. Уже сейчас государство думает, как бы крах нескольких таких проектов не породил еще один слой недовольных — «обманутые апартаментчики».
Президент Объединения строителей Санкт-Петербурга Александр Вахмистров успокоил: после первого числа наступит второе. Переход к эскроу-счетам вытеснит «долевку» за пару лет — старые проекты завершат, а новые будут стартовать.
Насколько оправданна реформа с социальной точки зрения? Могу судить по личному опыту. Конечно, неприятно, когда кто-то теряет деньги, тем более вложенные в покупку всей жизни. Это с одной стороны. Жестокая цена за либерализм, за неумение определить надежную компанию, за глупость и жадность, наконец, за простое невезение.
С другой стороны, если семья, которая способна отложить на квартиру 4 млн рублей, будет теперь платить за нее 4,4 млн рублей, то ведь это тоже потеря денег. И кто сказал, что цена за «социальную ответственность» меньше?
Вице-президент Российского союза строителей по Северо-Западному округу Олег Бритов резюмировал: «Коллапса при переходе на новые условия не будет. Что обычному гражданину, который намерен купить жилье, делать? Нужно учесть — 75% объектов будут достраивать по старым правилам.
Только вот что тревожит — примерно пять лет назад рабочая группа Минстроя, готовя реформу, признала, что в ее результате увеличится цена квадратного метра. Насколько? Я не скажу, не хочу быть плохим пророком. Вилка от 5 до 20%. Точную цифру не усреднить. Рынок будет определять, борьба покупательского спроса. К тому же большой разброс эффекта от новых правил по регионам.
Влияние на отрасль оказывает и политика Банка России, прежде всего по размеру ключевой ставки, а значит — по доступности ипотечного кредита».
Материал опубликован в газете «Санкт-Петербургские ведомости» № 115 (6468) от 27.06.2019 под заголовком «Покупка всей жизни».
Источник: spbvedomosti.ru
Дом без котлована: что ждет инвестора после отмены долевого строительства
Власти планируют отказаться от долевого участия при строительстве жилых домов
Это приведет к уменьшению числа тех, кто рассматривает покупку квартиры как временную инвестицию, но на новостройках по-прежнему можно будет заработать
Президент Владимир Путин 5 ноября поручил правительству разработать план действий, который позволит в течение трех лет полностью отказаться от привлечения средств граждан при строительстве жилой недвижимости. Долевое участие предлагается заменить на проектное финансирование строек с привлечением банковских кредитов. Таким образом государство хочет решить проблему обманутых дольщиков, которых в России, по данным Минстроя, насчитывается не менее 46 тыс.
Долевое строительство является схемой финансирования, при которой застройщик привлекает денежные средства граждан (дольщиков) для возведения (на любой стадии) объектов недвижимости. Обычно стоимость квартиры на ранних этапах строительства значительно ниже, чем после сдачи объекта в эксплуатацию. Это привлекает как покупателей, приобретающих жилье для личных нужд по более низкой цене, так и инвесторов, рассчитывающих получить доход от последующей перепродажи. Проектное финансирование, которое должно прийти на смену этой схеме, предполагает, что средства дольщиков больше не будут использоваться — деньги на строительство при необходимости застройщик будет брать в кредит у банка.
Сегодня около 80% возводимого в России жилья финансируется за счет средств дольщиков. По данным Росреестра, количество новых зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве за девять месяцев 2017 года составило 483,6 тыс. против 427,7 тыс. годом ранее.
Отказ от долевого строительства будет означать, что частные инвесторы уже не смогут вкладывать средства в недвижимость на стадии котлована. Но у них останутся другие варианты заработать на вложениях в жилую недвижимость.
Зачем нужен отказ от Договора долевого участия
Отход от принципа долевого финансирования должен, по замыслу властей, помочь в борьбе с проблемой обманутых дольщиков. Обманутым таковой становится, если застройщик не выполнил в его отношении обязательств по постройке дома и передаче объекта в собственность. По данным рабочей группы президиума генерального совета партии «Единая Россия» по защите прав вкладчиков и дольщиков, на 1 января 2017 года в России насчитывалось 928 проблемных жилых объектов, а количество обманутых дольщиков составляло около 132 тыс. человек. При этом по состоянию на 1 июля 2017 года, по данным Минстроя России, в 69 регионах страны официально насчитывается 785 проблемных объектов, а пострадавшими признаны 46,6 тыс. человек.
Заработать на новостройке
Доля инвестиционных покупок на столичном рынке новостроек в 2017 году составляет от 10 до 15%, считают опрошенные РБК эксперты. Исполнительный директор Института экономики города Татьяна Полиди оценивает вложения в новостройки с целью дальнейшей перепродажи в 50−100 млрд руб. за последний год по всей России. «Количество спекулятивных инвесторов, которые покупают жилье на стадии котлована с целью перепродажи после окончания строительства, уменьшилось, в годы активного роста цен на жилье их было намного больше», — рассказывает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. До кризиса 2008 года доля таких приобретений могла достигать 20−30%.
Снижение интереса к инвестициям в новостройки объясняется тем, что вложения в строительство дома на стадии котлована уже не приносят прежнего дохода. По словам Олега Репченко, до финансового кризиса 2008 года за время стройки цена квартиры могла увеличиться в 1,5−2 раза, после кризиса прирост стоимости уменьшился, но все же составлял 20−30%. «А сейчас большинство объектов прирастают в цене не более чем на 10−15%», — говорит он. Эксперт отмечает, что речь идет не о годовых процентах, а о росте стоимости от начала строительства до его завершения, то есть за два-три года (если застройщик не нарушит сроки сдачи объекта в эксплуатацию).
Другие представители рынка оценивают текущую доходность новостроек несколько выше. «В большинстве проектов на рынке разница в стоимости квартиры на начальной стадии строительства и в доме, сданном в эксплуатацию, составляет до 25%, а в наиболее успешных проектах может доходить до 35%», — считает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина.
На снижение инвестиционной привлекательности жилья повлияли еще два фактора. Во-первых, рынок сейчас перенасыщен, например, количество квартир в готовых новостройках Москвы только в пределах от Третьего транспортного кольца до МКАД с 2015 года увеличилось примерно в 1,6 раза. Во-вторых, реальные располагаемые доходы населения в последние годы снижаются, и, соответственно, падает спрос на жилье, говорит Татьяна Полиди.
Альтернативные варианты
Переход на проектное финансирование будет означать, что частные инвестиции в строительство домов на ранней стадии станут невозможными. Однако эксперты отмечают, что у граждан есть альтернативные варианты вложений в жилую недвижимость: покупка готового жилья на первичном рынке для перепродажи, покупка квартир для сдачи в аренду и приобретение апартаментов.
Чтобы получить доход от перепродажи жилплощади, нужно тщательно выбирать объекты, имеющие большой потенциал роста стоимости. Например, положительно на цене квартиры может сказаться будущее улучшение транспортной доступности. «Идеальными будут те проекты, рядом с которыми в ближайшем будущем появятся новые станции и пересадочные узлы. Развитие транспортной системы Москвы, в частности расширение сети Московского метрополитена, создает потенциально интересные предложения», — говорит Наталья Шаталина.
Инвесторы могут также приобрести жилье для сдачи в аренду. В таком случае покупателям нужно выбирать квартиру с оглядкой на пожелания потенциальных съемщиков, напоминают эксперты. По словам управляющего партнера «Метриум Групп» Марии Литинецкой, самым большим спросом у арендаторов пользуются однокомнатные и двухкомнатные квартиры, расположенные недалеко от метро и в пределах МКАД. Кроме того, инвестору стоит учитывать, что зачастую квартиры в новостройках продаются без отделки, то есть придется дополнительно потратиться на ремонт и меблировку.
Выбирать лучше объекты, арендная плата за которые составит от 30 до 100 тыс. руб. в месяц, советует президент Singapore Castle Family Office Эльдияр Муратов. «Такие квартиры составляют около 57% общего спроса, и соответствующие предложения недолго остаются вакантными», — объясняет он.
Эксперты советуют обращать внимание на квартиры, расположенные на нижних этажах: они дешевле, чем те, что находятся на верхних. Кроме того, рекомендуется выбирать объекты с самым маленьким метражом. «Если перед вами стоит выбор между однокомнатными квартирами площадью 45 кв. м и 31 кв. м, то предпочтение нужно отдать второй, так как разница в арендной плате между этими объектами будет незначительной, а вот бюджет покупки окажется существенно меньше», — советует Мария Литинецкая.
«При сдаче жилья в аренду доходность составляет 3−5% годовых», — оценивает директор департамента консалтинга и аналитики компании Knight Frank Ольга Широкова.
Еще одним вариантом вложения в недвижимость может стать покупка апартаментов, говорит руководитель направления исследований в сфере недвижимости и строительства аналитического центра НАФИ Светлана Подчалина. «Сейчас апартаменты не считаются жилым помещением, поэтому приобрести их можно на 20−30% дешевле, чем квартиру с аналогичными характеристиками. Но в скором будущем, возможно, появится нормативная база для их перевода в статус жилья. Если это произойдет, цены на них возрастут», — говорит она. В начале сентября в Минстрой был представлен законопроект о предоставлении апартаментам такого статуса, а в октябре министерство подготовило собственный текст законопроекта о регулировании рынка апартаментов.
Что делать сейчас
Эксперты расходятся во мнении, стоит ли, пока это возможно, вкладываться в строящуюся жилую недвижимость. «Если у васесть возможность и желание инвестировать в долевое строительство, то лучше сделать это сейчас или в ближайшее время, до реформы», — советует Мария Литинецкая. Уже начатые проекты изменения в законодательстве вряд ли затронут, полагает она.
По мнению Кирилла Игнахина, сейчас благоприятное время для покупки квартиры в новостройке. «На рынке представлен широкий выбор объектов: объем предложения побил рекорд и достиг 3,6 млн кв. м. В связи с этим большинство застройщиков сейчас предлагают скидки и проводят различные акции», — говорит он. С ним соглашается и генеральный директор Tekta Group Роман Сычев: «Проекты, которые уже находятся в стадии реализации и регулируются действующим законодательством, будут завершены по текущим нормативам, так что их инвестиционная привлекательность остается на высоком уровне».
Противоположного мнения придерживается Олег Репченко: «Недвижимость сейчас не является прибыльным инвестиционным инструментом, поэтому нет смысла рисковать с покупкой квартиры на ранней стадии строительства». Не советует делать это и Татьяна Полиди, по мнению которой, лучше покупать готовое жилье, если есть такая возможность.
Несмотря на снижение привлекательности для инвесторов, как инструмент сохранения капитала покупка жилья не теряет актуальности, полагает Мария Литинецкая. «Этот актив если и не прибавит в цене, то по крайней мере вряд ли потеряет значимую часть своей стоимости в обозримом будущем. И так как в России низкая обеспеченность жильем, то, так или иначе, спрос на квартиры будет — вопрос в платежеспособности населения», — говорит она.
Источник: www.irn.ru