Что надо для приема квартиры в новостройке

Как должна проходить проверка квартиры в новостройке, на что обратить внимание перед подписанием документов — полезные советы и рекомендации.

Правила приемки квартиры у застройщика

После того как дом сдан в эксплуатацию, застройщик приглашает покупателя осмотреть его будущую квартиру. Если все устраивает, строительная компания предлагает подписать акт приема-передачи. Но не стоит торопиться.

Не нужно спешить визировать этот документ – перед тем как принять новую квартиру, следует тщательно проверить ее на наличие явных и скрытых дефектов. Так вы сэкономите свое время, нервы и деньги.

На приемку квартир покупателей обычно приглашают спустя несколько месяцев после того, как застройщик получил разрешение на ввод дома в эксплуатацию. С момента сдачи объекта до его заселения строительная компания «тестирует» здание – проверяет работоспособность сетей, инженерного и лифтового оборудования. После чего составляет график заселения и вызывает дольщиков на осмотр жилья.
>
Как правильно принять квартиру? На первый взгляд, все довольно просто: во время осмотра дольщика сопровождает представитель застройщика, которому покупатель сообщает о найденных дефектах. Информация о них вносится в так называемый смотровой лист. В случае если у дольщика нет никаких претензий в отношении качества передаваемого ему жилья, он подписывает акт приема-передачи, а затем оформляет право собственности. Но это идеальный вариант – практика показывает, что почти половина квартир в городских новостройках сдаются с различными недоделками.

При приемке жилья нужно в первую очередь обратить внимание на состояние стен, пола и потолка. Они должны быть ровными, без трещин, а углы – прямыми. Проверьте качество бетонной стяжки, заделки монтажных стыков и швов. В большинстве новых домов застройщики ставят железные двери – на них не должно быть сколов и повреждений. Посмотрите, насколько свободно открывается и закрывается дверь.

Далее проверяем состояние окон и лоджий – целостность стеклопакетов (недопустимы трещины в стеклах, царапины на рамах и различного рода сколы), состояние и качество крепления подоконников, ручек и петель. Обратите внимание на места соединения рам со стенами – между ними не должно быть зазоров. Подоконники в помещениях обязательно должны располагаться на одном уровне.

Не забудьте протестировать выключатели и электрические розетки – последние можно проверить с помощью обычной телефонной зарядки или электротестера.

Далее осматриваем систему отопления: надежно ли прикреплены радиаторы, есть ли на них датчики регулировки температуры. По действующим СНиПам радиаторы нужно устанавливать на расстоянии не менее 60 мм от пола и 50 мм от подоконника.

Следующий шаг – проверка разводки труб на кухне и в санузле. Убедитесь в работоспособности запорных кранов. Трубы должны быть закрыты теплоизоляционным материалом. Недопустимы признаки влаги рядом со стояками.

Особое внимание обратите, как функционирует вентиляционная система: закройте все окна и двери на кухне, после чего приложите к вентиляционному отверстию лист бумаги. Если он прилипнет, вентиляция работает нормально. Если же листок падает, это свидетельствует о неисправности системы – заносите информацию в смотровой лист и требуйте устранить недостаток.

Как принять новую квартиру с различными вариантами ремонта от застройщика? Здесь есть свои нюансы. Если вы приобрели жилье с так называемой чистовой отделкой, в первую очередь надо обратить внимание на угол наклона стен – отклонение от потолка до пола не должно превышать 5 мм (такие нормативы предусмотрены СНиП 3.04.01-87).

Затем проверьте качество сцепления стен и штукатурки, а также бетонной стяжки с основанием пола: при простукивании звук не должен быть глухим.

Если поверхность пола предназначена для укладки линолеума или ламината, допустимая глубина неровностей не должна превышать 2 мм, если плитки – 6 мм.

При осмотре потолка проверьте, чтобы на поверхности штукатурки не было никаких трещин и выбоин.

Если квартира передается с полной отделкой, то помимо вышеперечисленного необходимо обратить внимание на качество установки сантехники, укладки плитки и оклейки обоев.

Сначала проверяем состояние плитки: швы должны быть одинакового размера. Если плитка уложена на пол, на каждый метр допускается отклонение не более 4 мм. Нужно постучать по плитке в разных местах – глухого звука (пустот) быть не должно. Проверьте, насколько качественно поклеены обои, установлен плинтус и межкомнатные двери.

По словам исполнительного директора ЗАО «Ойкумена» Романа Мирошникова, за последние несколько лет алгоритм приема квартир у застройщика не изменился. «Большинство покупателей проверяют работоспособность инженерных систем, качество монтажа труб, штукатурных и других отделочных работ, состояние стен, дверей и окон», – говорит он.

Гораздо сложнее найти скрытые дефекты. Превышение предельного уровня концентрации вредных веществ, еле заметная вибрация стен и посторонние звуки – в большинстве случаев такие «сюрпризы» невозможно обнаружить без специального оборудования.

В Комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области говорят, что число желающих заказать подобные экспертизы постоянно растет. Чаще всего граждане хотят проверить свое будущее жилье на превышение содержания вредных веществ (в частности аммиака), а также электромагнитного и радиационного излучения. Их предельно допустимые нормативы регулируются санитарно-эпидемиологическими правилами (СанПиН 2.1.2.1002-00). Если по результатам экспертизы окажется, что квартира не соответствует одному или нескольким утвержденным в этом документе параметрам – заносите информацию в смотровой лист. Стоимость проведения каждой из этих экспертиз варьируется в пределах 5-10 тыс. руб.

Как отмечают сами застройщики, во многих случаях дольщики предпочитают самостоятельно проводить экспертизу на скрытые дефекты. «После того как во многих новостройках Петербурга появился запах аммиака, покупатели стали гораздо тщательней проверять свое жилье, причем полагаются лишь на собственные силы. Чаще всего на прием квартиры люди берут с собой счетчики Гейгера, которые определяют уровень радиации, а также газоанализаторы, с помощью которых можно выявить содержащиеся в воздухе вредные вещества», – рассказывает директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова. По ее словам, некоторые покупатели приглашают в качестве экспертов специалистов по фэншуй и даже экстрасенсов.

Готовимся к новоселью

Некоторые застройщики создают собственные отделы контроля качества, которые выявляют недоделки еще на этапе сдачи дома в эксплуатацию. Это позволяет сократить число «бракованных» квартир в два-три раза – по крайней мере, так утверждают в компаниях, в составе которых работают такие подразделения.

Но, как подчеркивает консультант из Общества потребителей Анна Горбенко, строительная компания всегда заинтересована как можно быстрее передать квартиру. «Именно поэтому застройщики гораздо охотней устраняют недоделки до подписания передаточного акта. Если же дефект обнаруживается после этого, с компанией часто приходится вести долгую переписку, требуя устранить брак. В ряде случаев не обойтись без обращения в суд», – говорит эксперт.

Важно помнить, что претензии относительно качества передаваемого жилья должны быть обоснованы: все замечания застройщик будет проверять исходя из параметров действующих СНиПов.

После того как вы внесли информацию обо всех обнаруженных недоделках в смотровой лист, компания должна устранить их в течение трех месяцев. Далее застройщик вновь приглашает покупателя посмотреть квартиру. Если и на этом этапе вновь обнаружится брак, квартиру можно принять – но указать в акте приема-передачи, что жилье принято с недоделками. И обязательно составить их перечень: устранить эти дефекты компания также обязана в течение трех месяцев.

Бывают случаи, когда дефекты «вылезают наружу» уже после того, как вы приняли квартиру: в этой ситуации застройщик также обязан устранить брак. Как и на любой другой товар, на квартиру распространяется гарантия. Если она приобреталась по договору долевого участия, то, в соответствии с 214-ФЗ, период гарантии составляет пять лет. В остальных случаях (например, когда жилье приобретено по механизму ЖСК) гарантийный срок обязательно должен быть прописан в договоре с застройщиком.

Приветствуем всех тех, кто ждет ключи от своей квартиры в новостройке по ДДУ. Несколько дней назад появились новости, которые всколыхнули все форумы ЖК: вступило в силу Постановление Правительства Российской Федерации от 23 марта 2022 года № 442 "Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого… … Но как реально изменится процесс приемки квартиры и отношения с застройщиками? Об этом мы сегодня вам расскажем. Юристы компании «Аудит Новострой» провели анализ как данного документа, так и рынка «приемщиков», которые осуществляют услуги в Москве и СПБ.

Приемка квартиры в новостройке

Долгожданное радостное известие о том, что строящийся дом, где вы покупаете квартиру, готов, может привести к разочарованиям и необходимости дополнительных вложений немалых средств. Чтобы этого избежать, расскажем, как должна проходить приемка квартир.

Что такое приемка квартиры?

Естественно, застройщик обязан выполнить качественно строительные работы и сдать дом в эксплуатацию без дефектов. Но, увы, на практике случается всякое.

Поэтому, будущий собственник должен осмотреть квартиру и подписать соответствующий акт, если:

• нет никаких претензий;
• жилье соответствует строительным и эксплуатационным нормам.

Иначе закон обязывает строительную компанию устранить выявленные нарушения, недоделки.

Поэтому к подписанию акта осмотра квартиры при приемке от застройщика не стоит относиться формально, чтобы поскорее получить ключи и стать владельцем по праву своего жилья.

Если при приемке квартиры выявлены дефекты, застройщик обязан их исправить или компенсировать иным способом

Общие правила и порядок приемки квартиры

Застройщик, закончив строительство, извещает покупателей жилья, участников долевого строительства о вводе дома в эксплуатацию.

Оповещение должно быть письменно оформлено, чтобы осталось документальное подтверждение о сроках, когда стало известно о начале процедуры приемки квартиры.

Добросовестные фирмы дополнительно обзванивают клиентов, рассылают СМС сообщения.

Примечание. Согласно п. 6 ст.8 ФЗ № 214 (действующая редакция от 27.06.2019), регулирующего вопросы участия в долевом строительстве, при отказе два месяца принимать объект, застройщик имеет право передать недвижимость в одностороннем порядке.

В оговоренный день и время, заинтересованное лицо приезжает на объект с документами:

• паспортом или другим удостоверением личности;
• договором долевого участия в строительстве или купли-продажи.

Приемка квартиры у застройщика предусматривает перед подписанием акта:

• осмотр с представителем строительной компании помещения:
• проверку соответствия договорным условиям, техническим нормам.

Если нет никаких претензий, подписывается акт о приеме. Далее документы направляют для регистрации права собственности.

Если выявлены недоделки, составляется дефектный акт.

Дольщик (или покупатель) при отступлении от условий договора застройщиком, выявленных недостатках, вправе потребовать:

• безвозмездного в разумные сроки устранения недоделок;
• уменьшения соразмерно договорной цены;
• компенсации понесенных денежных затрат на устранение нарушений собственными силами.

Пример акта осмотра квартиры: важно детально расписать выявленные недоделки

Чем отличается квартира с отделкой и без?

Перед тем, как принять квартиру в новостройке, разберемся, что можно требовать от застройщика и как это зависит от договорных условий сдачи жилья.

Приведем для сравнения стандартные характеристики сдаваемых помещений, комплектации в зависимости от того, какая стадия готовности к проживанию предусмотрена договором.

Приемка квартиры от застройщика с отделкой

Как правило, предлагая сдачу жилого помещения под ключ, включая наличие отделочных работ, строительные компании должны:

• придерживаться проекта при размежевании комнат перегородками, соблюдая указанную площадь помещений;
• установить радиаторы отопления;
• привести потолки к законченному виду (чаще ограничиваются побелкой);
• подвести радиаторы отопления;
• подготовить стены под покраску или оклеить обоями;
• установить не только входную, но и межкомнатные двери;
• уложить на пол линолеум или ламинат;
• поставить розетки, выключатели и счетчики;
• минимум – установить мойку со смесителем на кухне, из сантехники — унитаз, раковину, душевую кабину (или ванну).

Перед подписанием акта о приеме квартиры, нужно убедиться:

• что фактическая площадь жилого помещения и отдельных комнат совпадает с заявленной в проекте;
• качество установки оконных блоков и дверей соответствует нормам;
• коммуникационные системы готовы к эксплуатации.

Дальше остановимся на нюансах, касающихся как принять квартиру у застройщика, чтобы не попасть впросак. Например:

• измерьте размеры комнат отдельно и суммируйте общую площадь, сверив с планом (при квадратуре меньше договорной, требуйте денежную компенсацию);
• несколько раз откройте-закройте двери (аналогично окна), убедитесь в плавности хода, что запорные устройства и замки не заедают;
• оставьте дверь приоткрытой, при захлопывании без применения усилий со стороны, можно говорить о ее перекосе;
• обратите внимание на соответствие дверной коробки размерам входного проема; использование для заполнения лишнего пространства, например, пеноплекса, считается нарушением;
• высота потолков должна соответствовать изначальному проекту, при монтаже из плит, стыки залиты раствором и выровнены;
• на полах не должно быть строительного мусора;
• при крошении стяжки полов или наличии трещин, неровностей, фиксируйте нарушения.

Приемка квартиры в новостройке с отделкой предусматривает также необходимость удостовериться:

• в рабочем состоянии розеток (вольтметром или электроприбором), выключателей;
• плавности движения запорных кранов, отсутствии протечек от соседей и сухости водопроводных труб;
• надежности монтировки радиаторов;
• наличии тяги в вентиляционной системе (лист бумаги или направление пламени огня поднесенной свечки при открытом окне без сквозняков также даст понять, есть ли тяга).

Приемка квартиры от застройщика без отделки

Из положительных особенностей, помимо того, что можно превратить свое жилище в индивидуальный дизайнерский проект, явно видно при осмотре квартиры конструктивные недостатки при приемке квартиры в новостройке без отделки.

При нарушении технологии возведения здания наблюдается:

• появление трещин, щелей во внешних стенах;
• смещение строительных блоков.

Заключая с застройщиком договор, нужно письменно оговорить, что значит без отделки квартира.

В новостройке сдают помещения вовсе без отделки или черновой ее вариант, предполагающий:

• остекление лоджий;
• размещение во всех комнатах радиаторов;
• заливку стяжки пола;
• разводку электрики по квартире (если возводятся межкомнатные перегородки);
• укладку гидроизоляции в ванной;
• прочие вариации отделочных работ.

Перед тем, как подписать акт приемки квартиры в новостройке без отделки, нужно убедиться:

• что нет трещин на стенах;
• геометрия и площадь помещения соответствует проектному плану и нормам;
• стены и потолок находятся под прямым углом (90º);
• стеклопакеты, входные двери, не имеют повреждений, царапин, плавно открываются, закрываются;
• имеется функционирующая система естественной вентиляции.

Общий алгоритм действий при проверке квартиры в новостройке

Получив уведомление о введении в эксплуатацию дома, необходимо:

• осмотреть покупаемую или построенную при долевом вложении квартиру;
• если нет претензий, подписать передаточный акт или другой документ, подтверждающий передачу жилого помещения собственнику.

Подготовка документов

Со своим экземпляром договора о покупке или долевом участии в строительстве, паспортом, в назначенный день и время направляетесь в офис застройщика.

При наличии причин, когда дольщики не могут присутствовать одновременно, оформляется нотариально заверенная доверенность на лицо, уполномоченное представлять законные интересы.

Важно проверить, имеется ли разрешение на ввод дома в эксплуатацию, зарегистрирован его почтовый адрес.

Ни в коем случае не нужно поддаваться на уговоры подписать акт приема передачи квартиры в новостройке и потом отправиться на сам объект для вручения ключей от жилья.

Если грубых нарушений не будет обнаружено, дольщик должен принять квартиру.

При задержке сроков сдачи по вине застройщика, письменно направляют ему претензию с требованием выплаты неустойки.

Допускается решение конфликта путем договоренности, когда в оговоренные сроки виновная сторона должна выплатить сумму компенсации, удовлетворяющую дольщика (покупателя жилья).

Какие пригодятся инструменты

Чтобы убедиться в отсутствии существенных недоделок, которые помешают нормальному проживанию, или при обнаружении таковых, их фиксации, идя осматривать квартиру, возьмите с собой:

• записную книжку (блокнот, тетрадь) и ручку – по ходу приема квартиры у застройщика может нужно будет сделать заметки, записать недочеты;
• фонарик – понадобится, если осмотр проводится в пасмурную погоду, вечером или для осмотра труднодоступных мест (например, под ванной);
• мел (смываемый маркер, скотч) – для того, чтобы отметить места с выявленными дефектами;
• тестер электричества или недорогой электроприбор для проверки розеток;
• лампочку – поможет удостовериться в рабочем состоянии патронов;
• лазерный дальномер, уровень (при их отсутствии подойдут отвес и рулетка) для измерения площади и перпендикулярности стен;
• зажигалку, свечку, чтобы проконтролировать вентиляционную систему.

Проверка подъезда и лифта

Места общего пользования несмотря на то, что не являются индивидуальной собственностью, должны быть сданы в надлежащем виде.

Потребовать устранения недочетов имеет право любой из дольщиков, указав в дефектном акте:

• отсутствие почтовых ящиков для получения корреспонденции;
• неоштукатуренные или не окрашенные стены подъезда;
• отсутствие плитки на полу;
• криво установленные двери или отсутствие стопора при ее открывании, вследствие чего ручка бьет по стене;
• неработающий хотя бы один из лифтов.

Проверка теплового узла и электрощитовой

Счетчики на свет расположены на площадке каждого этажа многоквартирного дома.

Если предусмотрено потребление индивидуально отопления, также имеются тепловые узлы.

Необходимо переписать изначальные показания приборов и внести их в акт, чтобы избежать попытки обмана со стороны управляющей компании и неприятностей.

Проверка водоснабжения и водоотведения

Визуально просмотрите, нет ли луж или влажности возле стояков.

Проверьте наличие запорных кранов и как они работают

Вентиль должен поворачиваться с приложением силы.

Усилие при открытии – закрытии запорного крана 5 раз подряд должно быть не слабее первого раза, что означает не разболтанность крана.

Сливные трубы от раковины, ванны и туалета должны входить в канализационную систему через тройник, встроенный в общий стояк.

Прием квартиры у застройщика, даже без отделки и разводки, предусматривает наличие тройника в санузле, куда без труда в последующем получится подвести сливные трубы.

Проверка отопления и вентиляции

Если объект сдают в теплое время года, проверить можно лишь насколько ровно и надежно крепление радиаторов.

Что касается функционирования вентиляции, здесь намного проще. Есть два способа проверить вытяжку:

• открыв двери (окно), поднести тонкий лист бумаги к так называемой «отдушине», если притянется, значит все нормально;
• аналогично зажженную свечу подносят к вентиляционному отверстию, пламя огня при нормальной тяге должно повернуться в сторону решетки вентиляции.

Проверка чердака и подвального помещения

При расположении покупаемого жилья на первом или последнем этажах, проблемы в помещении могут появиться из-за расположенных ниже подвалов или, если это касается верхнего этажа, – чердаков.

Дольщики вправе потребовать сопровождения представителя застройщика для осмотра технических этажей.

Сырость в подвале, неприятные запахи, могут привести к влажности, появлению мошкары, комаров, зловонию в квартире первого этажа.

Протекающая крыша станет проблемой номер 1 квартиры, расположенной на верхнем этаже.

Все обнаруженные недочеты нужно констатировать письменно.

Застройщику предъявляют претензию, потребовав:

• устранить нарушения в разумные сроки;
• или выплатить денежную компенсацию для возможности доделать все по уму собственными силами.

Проверка потолка

Поводом для денежной компенсации может стать несоответствие высоты потолка договорным условиям или если он ниже, чем 2,5 м.

Наличие перепадов на стыке плит является основанием для указания недочетов и требования заделать их раствором, выровняв под один уровень.

Проверка стен

В зависимости от оговоренных условий сдачи дома с отделкой или без, стены могут быть оштукатурены или нет.

При черновой отделке, достаточно проверить с помощью уровня или отвеса перпендикулярность. Визуально осматривают наличие трещин и влажных пятен.

Если предусмотрена штукатурка или оклейка обоями, убедиться в ровности поможет ровная планка, длиной 2 – 2,5 м (строительный инструмент называется правило – уровень). Его прикладывают к плоскости по вертикали, затем горизонтально.

Расстояние между планкой и отштукатуренной поверхностью не должно превышать 2 мм.

• если комната прямоугольной формы – рулеткой, замерив и сравнив диагонали (если они равны, то стены образуют прямоугольник, с прямыми углами и параллельными стенами);
• от пола до потолка строительным угольником длиной не менее 50 см.

Для сведения! Для кухни и влажных зон (санузел) применяется только цементно-песчаная штукатурка.

Гипсовую штукатурку легко отличить по цвету после высыхания. Кроме того, она легко царапается любым предметом.

Проверка пола

Стяжка должна быть выполнена без перепадов по высоте и пустот.

Звук шагов во всех комнатах должен быть одинаковым.

Не стоит приходить на осмотр сдаваемого жилья в обуви на мягкой подошве.

Допустимо наличие зазоров между стяжкой на полу на стыке со стенами. Их оставляют, чтобы при перепаде температуры воздуха не возникли трещины (может произойти сдавливание от расширения).

Проверка электрики

При разводке по сдаваемой застройщиком квартире, исправность розеток проверяют отверткой с индикатором или электроприбором.

Не рекомендуем брать зарядное устройство от телефона, поскольку при перепаде напряжения оно может сгореть.

Здесь же пригодится обыкновенная лампочка для того, чтобы убедиться в рабочем состоянии выключателей и цоколей.

Проверка окон

Не должно быть царапин на рамах, подоконниках и стеклах. Проверьте – свободно ли открываются, закрываются.

С помощью отвеса или уровня можно удостовериться – насколько ровно вставлены стеклопакеты.

Даже при сдаче квартиры без отделочных работ, обязательно наличие закрепленных уплотнителей.

Подписание документов после проверки

Если никаких существенных нарушений не обнаружено, подписываете акт и получаете ключи от долгожданного собственного жилья.

При наличии незначительных недочетов передаточный акт также можно подписать, с условием устранения недостатков, оговорив конкретные сроки.

Что делать, если есть замечания по квартире?

Все отмеченные недоделки, нарушения проекта и технических норм фиксируют письменно в дефектном акте (может называться по-другому, например, лист осмотра или чек-лист, ведомость).

Составляют 2 экземпляра документа, для каждой из сторон.

Все указанные замечания согласовывают с представителем застройщика, который должен поставить свою подпись.

Обязательно указывают реквизиты строительной компании, дату осмотра.

После отведенного времени для устранения нарушений проводится повторный осмотр квартиры. Если претензий не осталось или стороны договорились о денежной компенсации, подписывается передаточный акт.

Нюансы, о которых нужно знать

Заключая договор о долевом участии, обязательно должен быть внесен пункт, предусматривающий гарантийный срок не менее 5 лет, когда могут быть предъявлены претензии по поводу несоблюдения технических регламентов, других обязательных требований.

Помимо безвозмездного устранения недостатков или денежной компенсации понесенных расходов, в предусмотренных законом случаях, застройщик обязан выплатить неустойку.

Что делать, если нет времени на самостоятельную приемку квартиры?

Прием квартиры у застройщика – это предусмотренная законом процедура.

По большому счету, потенциальный собственник должен быть сам заинтересован осмотреть сдаваемый объект и степень его готовности. Только приняв участие в осмотре, можно потребовать устранения выявленных нарушений до подписания акта.

Иначе, спустя положенный срок, объект считается принятым автоматически.

Если нет времени или здоровья проехать лично, можно привлечь специалистов по жилищному фонду, оформив у нотариуса соответствующим образом доверенность. Закон не запрещает привлечь к осмотру любого человека, неважно, имеются ли родственные связи, предоставив документально заверенные полномочия.

Подписание акта приемки квартиры в новостройке . Акт сдачи- приема квартиры подписывается сразу после осмотра, если не выявлено критичных недостатков, требующих устранения. Далее покупателю передаются схемы разводки коммуникаций, паспорта приборов учета и установленного оборудования. Не забудьте снять показания приборов учета, чтобы не переплачивать за чужие расходы. Если во время осмотра квартиры были найдены недочеты, то необходимо составить их перечень. Документы оформляются в двух экземплярах и подписываются каждой и сторон. Застройщик обязан устранить дефекты в течение двух месяцев и снова организовать осмотр.

Как принять квартиру в новостройке

Как только дом достраивают, его готовят сдать в эксплуатацию жильцам. Для этого происходит процедура приемки жилья – подтверждение дольщиками, что качество выполненных работ их устраивает и они готовы перейти во владение недвижимостью. Она подразумевает под собой тщательный осмотр будущими владельцами помещения на соответствие указанным в договоре параметрам и отсутствие дефектов. Также при осмотре переходящий в собственность дольщик должен убедиться в том, что застройщик выполнил свои обязанности полностью и сдает жилье, соответствующее строительным и эксплуатационным нормативам. Как именно это сделать, на что стоит обратить внимание и какие инструменты вам необходимо взять с собой на осмотр сдаваемого жилья – об этом мы поговорим в нашей инструкции по приемке новостройки.

Зачем нужна приемка

Не стоит относиться к процедуре формально, подписывая документы в офисе компании-застройщика до осмотра, как это могут вам предложить. Возможные дефекты способны отравлять дальнейшее проживание в вашей новой квартире, а их своевременное обнаружение позволит исправить все компанией-застройщиком. Также распространены ситуации, когда фактическая площадь жилья меньше заявленной – отклонение всего на несколько сантиметров может вылиться в минус 1-2 квадратных метра от общей площади. А учитывая, что средняя стоимость одного квадратного метра жилья в Москве колеблется в районе 300.000 –350.000 рублей, вы можете получить внушительную компенсацию. Поэтому необходимо подходить к процедуре приемки очень ответственно.

Этапы приемки квартиры в новостройке

Процедура приемки может быть как очень простой и быстрой – при сдаче качественного жилья и соответствующей подготовке документации, так и затянуться на несколько визитов – если вы обнаружите недочеты, которые застройщику будет необходимо исправить или формулировки договоров вас не устроят. В целом, приемка происходит в несколько этапов:

• После технической инвентаризации, договора ДДУ (долевого участия) или договора купли-продажи недвижимости, между компанией-застройщиком и будущим владельцем жилья составляется акт о взаиморасчетах.
• Принимающая сторона проводит проверку и осмотр жилья на соответствие параметрам, указанным в договоре и качество работ. После этого происходит подписание акта осмотра. Внимание! Этот документ не является приемкой квартиры, в нем вы лишь указываете факт осмотра и прилагаете перечень того, что необходимо исправить или скомпенсировать.
• При сдаче застройщиком жилья надлежащего качества, без дефектов и соответствующего плановой площади, будущий собственник подписывает акт приема-передачи квартиры.
• Только после этого застройщик передает ключи от квартир, и будущий собственник заключает договор с эксплуатационной компанией.

Как происходит приемка квартиры в новостройке

Дата получения ключей от квартиры будущими владельцами всегда прописывается в ДДУ (договор долевого участия) или в договоре купли-продажи. Как правило, она указывается в рамках небольшого временного периода – определенного квартала какого-то года. Достаточно распространена ситуация, когда ввод объекта в эксплуатацию откладывается – в таком случае застройщик обязан прислать уведомление не менее чем за два месяца до обозначенного срока.

Когда дом готов, застройщик свяжется с вами – по телефону, с помощью смс, e-mail или бумажным письмом по почте. Именно с этого момента начинает отсчитываться срок, когда дольщик должен записаться на просмотр квартиры в сопровождении представителя компании и приемку жилья. Временной промежуток прописывается в договоре и обычно составляет 10-14 дней. В течение этого времени вам необходимо приехать на осмотр недвижимости. При себе необходимо иметь:

• паспорт;
• договор долевого участия или покупки недвижимости (оригиналы);
• необходимые нотариальные доверенности, если не все покупатели могут присутствовать или приемку проводит представитель дольщика.

Важно понимать, что это не срок обязательной приемки жилья, а только предварительного осмотра, в ходе которого могут обнаружиться недочеты и на их устранение потребуется отдельное время (иногда до нескольких месяцев). Если же дольщик более двух месяцев уклоняется от приемки жилья, то застройщик вправе передать недвижимость в одностороннем порядке согласно статье 8 Ф3 №114. Современные жилищные комплексы, построенные с помощью последних технологий, конечно, выгодно отличаются от более ранних построек, но и в них часто встречаются проблемы с коммуникациями, остеклением, нарушениями в планировке и другое. По закону вы вправе потребовать от застройщика исправление всех неполадок и только после этого принимать жилье. Если же вы упустите эти нарушения, то потом исправлять их придется самостоятельно, во время дальнейшего ремонта и чистовой отделки. Такой пункт ремонта обычно называется «непредвиденные расходы» и может насчитывать просто неприлично большое количество нулей в сумме.

Как подготовиться к осмотру и приемке квартиры

Как бы сильно ни хотелось скорее получить ключи и приступить к оклейке обоями своей новой квартиры, необходимо провести очень тщательный осмотр перед подписанием акта о принятии жилья. Потому что вовремя не замеченные и не устраненные дефекты могут обернуться протекающей крышей или коротящей проводкой, а ваши свежие обои придется убирать и заниматься ремонтом за свой счет.

Приемка квартиры начинается в офисе компании-застройщика. Дольщик должен прийти туда с оригиналом ДДУ (договора долевого участия) и паспортом. Если приемку проводит не сам покупатель, а его представитель или не все покупатели могут присутствовать, необходимо предъявить доверенность, заверенную у нотариуса.

В свою очередь, застройщик должен показать покупателю документы разрешения на ввод здания в эксплуатацию и о присвоении дому почтового адреса. Это подтвердит статус дома, как официально построенного. Также вы вправе попросить у застройщика заключение о соответствии (ЗОС) построенного объекта требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе, требованиям энергетической эффективности и оснащенности объекта приборами учета.

Иногда случаются неприятные частные случаи во время передачи жилья:

• вам могут предложить подписать акт приемки помещения до его осмотра, в офисе компании. Делать этого, разумеется, не стоит. Так как все недочеты в таком случае исправлять придется своими силами.
• некоторые застройщики могут схитрить со сроками и попытаться передать вам квартиру без осмотра в одностороннем порядке. В таком случае, при вводе здания в эксплуатацию и необходимом обзвоне дольщиков они уверяют в том, что очередь на осмотр очень большая и записывают вас через 2-2.5 месяца. А затем проводят акт передачи без вашего участия в одностороннем порядке по закону.

Чтобы избежать такой ситуации, обязательно напишите официальное письмо-претензию застройщику, если вам предлагают записаться на осмотр через 2 и более месяца. В нем вам необходимо указать, что вы готовы принять объект в соответствии с условиями договора и законом. Потребуйте копию претензии с распиской о получении уполномоченного на это сотрудника. Или отправьте ее письмом с уведомлением и описью вложения. Это будет доказательством, что вы не уклонялись от приемки. Важно! Такие действия компании-застройщика могут быть расценены, как подозрительные – отнеситесь к осмотру новостройки особенно тщательно.

Перед тем, как отправиться на приемку новостройки, нужно распечатать дополнительно план квартиры из приложения ДДУ для проверки планировки и изучить описание по подъезду и придомовой территории. Их застройщик тоже обязан сдать в соответствие с договором. За все отклонения от условий договора вы можете получить компенсацию или дополнительные бонусы в здании, поэтому обязательно проверьте все.

Что взять с собой на приемку квартиры

К приемке новостройки всегда необходимо подготовиться заранее. Если у вас есть возможность, пообщайтесь с другими дольщиками или жильцами соседних домов. Возможно, вы выясните новые нюансы и будете более осведомлены. Осматривать помещение всегда необходимо днем, когда светло, чтобы возможно было разглядеть все. Кроме этого, с собой необходимо взять следующие вещи:

• фонарик (чтобы можно было заглянуть в плохо освещенные места — под ванну, например, или в щиток).
• планшет, фотоаппарат (или телефон) – для фиксирования недостатков, несколько листов бумаги (для заметок и проверки вентиляции), 2 ручки (если вдруг одна перестанет писать).
• мел, бумажный скотч (чтобы обозначать недостатки: клеить скотч и писать на нем пометки) и смываемый маркер (обводить царапины и окалины на стеклопакетах).
• небольшой электроприбор в качестве тестера (не берите зарядку от телефона – при неисправной проводке вы можете «спалить» аппарат).
• зажигалку или спички (с помощью пламени можно понять, работает ли вентиляция и есть ли щели в окнах).
• несколько видов лампочек (проверить патроны).
• рулетку (для замера площади).
• уровень, отвес (нитку и грузик).
• табурет или стремянку (по возможности).

С помощью таких нехитрых инструментов вы можете выявить визуальное соответствие помещения договорным нормам. Также есть ряд специфических инструментов, таких как тепловизор (для проверки стен и окон на промерзание зимой), дозиметр радиации, газоанализатор и другие. Их используют профессионалы для оценки квартир. Вы можете взять их в аренду или обратиться за услугой в Профприемку для осмотра, выявления и фиксации строительных нарушений в новостройках и таунхаусах Москвы и МО.

План осмотра новостройки при приемке

Двери

Дверное полотно и глазок не должны иметь повреждений, замок и звонок – быть в рабочем состоянии. Попробуйте открыть дверь — расположены ли дверные ручки на своем месте, надежно ли прикреплены и нажимаются ли без усилий? Обратите внимание на целостность междверных уплотнительных резинок.

Здесь встречаются два самых распространенных дефекта – окалины, потертости и царапины на самом стекле и неплотное прилегание рамы. Обведите все недочеты смываемым фломастером и прикрепите скотч с пометками рядом.

Затем попробуйте открыть и закрыть окно в разных положениях – все механизмы должны работать плавно, без скачков и заеданий, а уплотнительные резинки надежно фиксировать раму. Монтажная пена вокруг окна не должна иметь промежутков, а снаружи окна обязан висеть отлив для воды с наклоном стока на улицу.

Закройте окно и проверьте его на сквозняки – для этого не спеша проведите зажженной зажигалкой вдоль стыков рамы. Если пламя горит ровно, то окна герметичные. Также щели возможно обнаружить, зажав в раме листок бумаги – если вы легко можете его вытащить, то здесь будет дуть из окна.

Отделка, стены и полы

Первое, что нужно проверить – угол между стенами (строительным угольником) и перепад по высоте пола (уровнем), равномерность стяжки или укладки напольных покрытий, отсутствие трещин, сколов, мокрых пятен на потолке или стенах.

Обои при наличии должны быть наклеены ровно, под ними не должно ничего торчать, сантехника в ванной обязательно новая и герметично соединена, в рабочем состоянии.

Вентиляция

Ее можно легко проверить с помощью зажигалки или свечи – при закрытой двери пламя должно отклоняться внутрь вентиляционной шахты. Аналогичный опыт можно проделать с листком бумаги.

Летом на последних этажах вентиляция может не работать – в этом случае застройщик обязан поставить дополнительные вентиляторы.

Электрика

Если разводка уже имеется, оцените визуально целостность кабеля и работу выключателей, используя принесенные лампочки. Для проверки розеток воспользуйтесь небольшим электроприбором (почему не следует брать зарядку для телефона, мы писали выше).

Обязательно удостоверьтесь, что ванна заземлена — специальный провод прикреплен к корпусу.

Водоснабжение

Проверьте подачу воды, на трубах отметьте наличие запорных элементов – крана, фильтра и клапана. Также заглушки должны стоять на выводах канализации.

Осмотрите всю квартиру на наличие протечек.

Также во время осмотра рекомендуем записать показания счетчиков и сверить их серийные номера с указанными в паспорте.

Что делать дальше

Итак, вы проверили квартиру и теперь есть два варианта развития событий:

Все хорошо

В случае если у вас нет претензий к застройщику, необходимо двустороннее подписание дефектной ведомости и акта приема квартиры – вами и представителем компании.

Не все хорошо

Если вы обнаружили недостатки, вы вправе не подписывать акт и потребовать у застройщика их устранения и проведения повторной приемки. Или подписать акт с условием устранения дефектов, не забудьте указать дедлайны в документе, когда все дефекты должны быть устранены и будьте готовы упорствовать в этом вопросе.

Квартира – это сложный продукт, состоящий из ряда соединенных между собой технологий, коммуникаций, взаимодействий различных строительных элементов и материалов. Чтобы отличить качественную постройку необходимы хотя бы начальные знания в области строительства, инженерии, электрики, а также ряд специфических инструментов. Именно поэтому многие прибегают к помощи профессионалов в вопросах приемки новостроек. Специалисты компании Профприемка проведут качественный осмотр любого жилья с фиксацией всех недостатков и помогут вам получить в итоге безупречную квартиру, которая не выдаст «сюрпризов» по истечении нескольких лет.

Как происходит приёмка ? Приемка квартиры в новостройке с отделкой начинается с проверки стен. Нужно убедиться в отсутствии щелей, подтёков, трещин, не ровности стыков с полом и потолком. Если на стенах уже поклеены обои, нужно убедить в том, что они не отрываются на местах склейки и примыкания к полу и потолку. На что обратить внимание при приемке ? … Подписывается акт по приемке квартир в новостройке обеими сторонами – дольщиком и представителем застройщика. Составляет 2 идентичных документа – один передаётся дольщику, второй отправляется к застройщику. Теперь девелопер должен устранить описанные в акте недочёты.