МОСКВА, 19 октября. /ТАСС/. Группа депутатов и сенаторов во главе с председателем комитета Госдумы по финрынку Анатолием Аксаковым внесла в Госдуму законопроект, который предусматривает введение нового на российском страховом рынке вида страхования с инвестиционной составляющей — долевого страхования жизни (ДСЖ), а также устанавливает особенности его осуществления. Документ размещен в электронной базе данных нижней палаты парламента.
Этот вид страхования представляет собой аналог распространенного на зарубежных страховых рынках долевого страхования жизни (unit-linked) и включает одновременно предоставление страховой защиты страхователю или лицу, в пользу которого заключен такой договор страхования, и возможность инвестирования части уплаченной страховой премии в выбранные страхователем паи и получения инвестиционного дохода в зависимости от их рыночной стоимости. Для осуществления ДСЖ страховщику (страховой организации), помимо получения лицензии на осуществление добровольного страхования жизни, потребуется также получить лицензию управляющей компании на управление инвестфондами, паевыми инвестфондами и негосударственными пенсионными фондами.
06.02.2023 Дрозденко А.Ю. о Петрострое
Вместе с тем законопроект предусматривает возможность такого страхования без получения дополнительных лицензий при передаче страховщиком средств в доверительное управление управляющей компании. В рамках договора ДСЖ страхователь вправе самостоятельно выбирать паи, в которые страховщик будет инвестировать полученные средства, и формировать инвестиционный портфель, менять структуру портфеля, давая соответствующие распоряжения страховщику. Однако такое право страхователя подразумевает, что инвестиционный риск в этом случае несет сам страхователь, а не страховщик.
Таким образом, размер страховой выплаты (страховой суммы) или выкупной суммы по договору ДСЖ преимущественно будет зависеть от рыночной стоимости приобретенных паев. На договор ДСЖ будут распространяться преимущества, действующие в отношении договоров добровольного страхования жизни в части особого порядка наследования, налоговых льгот (получение социального налогового вычета, освобождение от уплаты НДФЛ по договорам).
«Введение на российском страховом рынке ДСЖ позволит развить сегмент добровольного страхования жизни и классифицировать виды добровольного страхования жизни таким образом, что будет обеспечиваться удовлетворение потребностей различных категорий потребителей страховых услуг в зависимости от целей инвестирования и организации страховой защиты, ожидаемого инвестиционного дохода, а также готовности нести сопутствующие риски», — говорится в пояснительной записке. Для потребителей финансовых услуг такой страховой продукт будет рассматриваться в качестве еще одного инструмента для долгосрочного инвестирования и накопления денежных средств с одновременным получением страховой защиты, для экономики — служить источником «длинных денег» и способствовать развитию конкуренции на страховом рынке, для страховщиков это будет способствовать расширению сферы их деятельности, считают авторы документа.
Новый закон о долевом строительстве
Источник: tass.ru
Новый закон о долевом строительстве принесет подорожание жилья и исключит обманутых дольщиков.
Новый закон о долевом строительстве принесет подорожание жилья и исключит обманутых дольщиков.
С 2019 года начали действовать новые правила законодательства о долевом участии в строительстве. Если раньше застройщик получал деньги сразу и отвечал лишь страховкой, которую мог, к слову, приобрести и не у совсем надежного страхового брокера либо компании, то сейчас ситуация кардинально изменилась. О том, что изменилось, расскажет строительный юрист.
Что было?
До изменений в закон в 2019 году:
— дольщик оплачивал стоимость квартиры согласно договору сразу на счет застройщика;
— застройщик получал все деньги, страховал свою ответственность, выбирая самостоятельно, у какого страховщика страховаться;
— контроль за денежными средствами никто не вел;
— застройщиками могли быть любые компании, имеющие соответствующие допуски и сертификат СРО;
— строительством занимались все от мало до велика: как крупные застройщики, так и небольшие, иногда даже не имеющие соответствующего опыта, компании.
Что стало?
После изменений в закон с 2019 г.:
— все денежные средства, которые оплачивает согласно договору дольщик, идут на специальный счет в банк и не попадают на счет застройщика, пока тот не введет дом в эксплуатацию;
— банк, у которого будут находиться деньги, будет давать на эту сумму кредит застройщику (при необходимости);
— руководителем застройщика, а также главным бухгалтером может быть только лицо, которое соответствует ряду требований (в том числе, не дисквалифицирован, не имеет не погашенную или неснятую судимость и пр.);
— смена руководителей застройщика происходит после уведомления об этом уполномоченного исполнительного органа субъекта РФ.
Экономические последствия изменений
Но кроме юридических последствий, стоит также ждать и экономических.
В связи с указанными изменениями уменьшится количество застройщиков, отвечающих требованиям закона, а значит и конкуренция. А отсюда и увеличение стоимости жилья. Если говорить про Москву, то это не сильно скажется на цене метра, т.к. на 2019 г. рынок недвижимости перенасыщена, а спрос превышает предложение примерно на 35%.
Многие юристы по недвижимости полагают, что теперь количество споров с застройщиками сократится. Однако никуда не денутся споры по просрочкам сдачи объекта (неустойки по ДДУ). Юристы по долевому участию в строительстве также полагают, что и дисциплина застройки также будет намного выше.
Также застройщики будут весьма ограничены в дешевых денежных ресурсах. А некоторые юристы и вовсе полагают, что долевое участие в строительстве теперь не является по сути таковым, т.к. само понятие подразумевало финансирование строительства за счет дольщиков, теперь же финансирование происходит за счет заемных средств банка, а дольщики просто заранее приобретают еще неготовый объект немного дешевле.
Какое количество застройщиков на данный момент соответствует новому законодательству, пока сказать сложно. Тем более, что руководящий состав всегда можно подобрать из числа наемного и формальный уход от выполнения требований закона никто не отменял. Но все же уйти с деньгами и обмануть теперь станет практически невозможным. А если и будет возможным, то пострадает только банк, который выдал кредит такому застройщику, но никак не дольщики.
Резюме
Резюмируя, хочется сказать, что мнения юристов сходятся в одном: если объект долевого строительства будет выгоден для потенциального покупателя, то брать его стоит. Но в основном долевое участие потеряет большую часть своей экономической привлекательности в угоду безопасности самой сделки.
Источник: yopolis.ru
Реформа закона о долевом строительстве: как изменится рынок новостроек?
Чего стоит ожидать покупателям квартир и застройщикам после вступления в следующем году поправок закона?
В начале июля президент РФ Владимир Путин подписал пакет изменений в Федеральный закон № 241-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Самым обсуждаемым изменением стало установление требований к минимальному уставному капиталу застройщиков на сумму от 2,5 млн до 1,5 млрд рублей в зависимости от объемов строительства. О том, какие еще изменения появятся в работе застройщиков с 1 января 2017 года и как это может отразиться на дольщиках, ИА «Амител» рассказала директор Инвестиционно-Строительной Компании «Алгоритм» Белоусова Ксения.
— Ксения, могли бы Вы объяснить, насколько масштабны и существенны изменения, внесенные в закон, с точки зрения работы застройщика?
— Ознакомившись с текстом изменений, я бы все их разделила на две большие группы: первая – это существенные изменения, которые меняют работу застройщиков и определяют новые рамки и порядок нашей работы. Причем в большей степени данные изменения имеют административный характер, поскольку напрямую работы с дольщиками не касаются. Вторая группа – это больше корректировочные изменения, которые назрели в текущей обстановке долевого строительства. Данная группа больше направлена именно на выстраивание работы между застройщиком и дольщиком. При этом я бы отметила, что часть этих изменений просто получила формальное закрепление, но уже давно реализуется на практике самими застройщиками.
— Расскажите, какие изменения Вы считаете самыми значительными для застройщиков.
— Во-первых, это установление требований к минимальному размеру уставного капитала застройщика, который определяется в зависимости от объема строительства – площади жилых и нежилых помещений в жилых домах, которые еще не введены в эксплуатацию. Градация начинается от минимального уставного капитала в размере 2,5 млн рублей для общей площади строительства от полутора до двух с половиной тысяч квадратных метров. Максимальный размер уставного капитала – 1,5 миллиарда рублей – устанавливается для застройщиков с объемом строительства более 500 тысяч кв. метров. Таких компаний в стране наберется менее 10.
— Как Вы полагаете, с чем связаны такие требования законодателя к застройщикам?
— Данное требование является продолжением политики государства по защите интересов дольщиков, особенно в условиях нестабильной экономической обстановки в стране. Это, безусловно, актуальный вопрос. Однако, с другой стороны, в этих же целях уже было введено страхование договоров долевого участия с последующим ужесточением требований к страховым компания и организация альтернативы – Общества взаимного страхования. В этой связи следует обратить внимание на вторую существенную поправку – организация правительством РФ компенсационного фонда, в который застройщики будут обязаны отчислять до одного процента от планируемой стоимости строительства дома.
По моему мнению, эти положения не до конца проработаны. Во-первых, сегодня положения о компенсационном фонде содержатся в статье 23.2 «Меры дополнительной защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства», наряду с иными способами обеспечения обязательств застройщика, такими как банковское поручительство, поручительство учредителей застройщика и страхование ответственности. Министр строительства и ЖКХ Михаил Мень говорит о том, что уже осенью страхование для застройщиков отменят и единственным способом обеспечения обязательств будут обязательные отчисления в данный фонд. Однако пока данный вопрос остается подвешенным. Возможно, что положения о компенсационном фонде были внесены в закон, чтобы до даты вступления в силу правительство РФ определило все существенные условия его работы.
Еще одним спорным моментом является то, что, согласно тексту закона, взнос в фонд определяется от планируемой стоимости строительства всего дома. Страхование ответственности сейчас застройщики в подавляющем большинстве случаев заключают в отношении каждой квартиры. Это позволяет избежать ненужных затрат на страхование тех объектов, которые, возможно, не будут проданы до окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию, когда такое обеспечение уже не требуется. Будут ли возвращаться средства из данного фонда, например, в случае досрочного окончания строительства, как сейчас работают страховые компании, остается вопросом. В любом случае все эти вопросы должны быть разрешены до конца года, когда фонд должен начать свою работу.
— Кто и каким образом будет проверять размер уставного капитала застройщика и что делать компании, если она не обладает достаточным капиталом?
— В рамках региона обязанность по проверке соответствия застройщика установленным законодательно требованиям возлагается, как и раньше, на Государственную инспекцию Алтайского края. А вот механизм проверки реализуется третьей важной поправкой – с января 2017 года существенно изменится роль проектной декларации как документа, содержащего сведения о застройщике и проекте строительства.
Сегодня проектная декларация публикуется застройщиком самостоятельно, согласовывается с контролирующим органом скорее по неформальному требованию и влияет на момент начала осуществления рекламы объектов долевого строительства. После вступления изменений в силу проверка проектной декларации контролирующим органом будет предшествовать началу продаж объектов долевого строительства. Декларация будет направляться по интернету путем заполнения электронной формы на специальном сайте и проверяться в течение 30 дней. По итогам проверки Инспекция может выдать заключение о соответствии проектной декларации и, как следствие, допустить застройщика к привлечению средств граждан по договорам долевого участия либо отказать в выдаче такого заключения, что сделает невозможным продажу помещений в строящемся доме.
Если же у компании не хватает собственного уставного капитала, на помощь может прийти договор поручительства, заключенный с юридическим лицом, которое является учредителем (участником) застройщика. В данном случае уставный капитал будет определяться совокупно. Таким образом, логика законодателя направлена на обеспечение уставным капиталом даже в рамках группы компаний. Условия и требования для поручительства учредителя довольно подробно описаны в законе, поэтому фактически такой поручитель дублирует ответственность застройщика в полном объеме, включая гарантии качества объекта. Это тоже важное нововведение в 214-й Закон, по моему мнению.
— Коснулись ли изменения вопроса использования застройщиком денежных средств, полученных от дольщиков?
— Изменения в этом вопросе, с моей точки зрения, произошли существенные. Данные денежные средства являются строго целевыми, и об их использовании застройщик ежеквартально отчитывается в контролирующий орган. При этом сегодня застройщик может использовать денежные средства, полученные по строительному объекту лишь на нужды, связанные с его строительством. Ну и общие нужды, например, квартала (строительство инженерных сетей и т.д.).
Такой механизм не всегда является удобным. Например, компания ведет строительство нескольких объектов с разной степенью готовности. На начальной стадии строительства, пока объект только начинает продаваться, застройщик будет испытывать большую потребность в финансировании, чем, например, по объекту с высокой степенью готовности.
Это обусловлено и спросом клиентов, и сроком окончания рассрочки по договорам долевого участия. Таким образом, может возникнуть ситуация, когда у застройщика по одному объекту «густо», а по другому «пусто». Переводить деньги с одного объекта на финансирование нужд другого не совсем удобно, и застройщик в таких условиях должен привлекать заемные денежные средства либо строить за счет собственных средств, как, например, делает ИСК «Алгоритм».
Благодаря изменениям с 1 января 2017 года застройщик сможет осуществлять перераспределение денежных средств между строительными объектами в рамках одной планировочной структуры – квартала, микрорайона.
Еще одним нововведением является регулирование вопроса об условиях использования денежных средств дольщиков на строительство объектов социальной инфраструктуры – школ, детских садов, учреждений здравоохранения. Застройщик сможет покрывать свои расходы на строительство данных объектов лишь в случае передачи данных объектов в долевую собственность участников долевого строительства либо безвозмездно в муниципальную собственность. И если с последним вариантом вопросов не возникает, то вот передача объектов дольщикам выглядит не совсем понятной и целесообразной. Как люди будут эксплуатировать такие объекты, нести расходы, решать другие вопросы – не совсем ясно.
— Насколько нам известно, ряд требований направлен на обязательное раскрытие застройщиками сведений о своей деятельности, в том числе путем размещения их на сайте в сети интернет. Каким образом меняется информирование застройщиками своих потенциальных клиентов?
— Законопроект ориентирован на повышение «прозрачности» деятельности застройщиков, что укладывается в рамки политики повышения защиты прав участников долевого строительства. Во-первых, вводится реестр застройщиков, в котором будет содержаться информация обо всех компаниях, осуществляющих строительство на территории страны в рамках закона №214. Объем сведений, содержащихся в нем, пока не определен, но вот открытый доступ к нему в сети интернет – позитивное явление.
Кроме того, появилась целая статья, посвященная раскрытию застройщиками информации. В обязательном порядке на своем сайте застройщик должен размещать разрешения на ввод в эксплуатацию жилых домов, бухгалтерскую отчетность, ряд документов о проекте строительства, и самое важное – ежемесячно размещать фотографии строящихся объектов.
Наша компания, например, практически все обязательные сведения уже давно размещает на своем сайте www.alg22.ru, поскольку в условиях информационного общества наличие данных сведений и возможность доступа к ним неограниченного круга лиц являются основой для доверия клиентов.
— Складывается ощущение, что изменения в основном направлены на защиту интересов дольщиков. Не нарушается ли в данном случае баланс интересов?
— С точки зрения государства дольщик – менее защищенная фигура в долевом строительстве, чем застройщик. И это можно понять: физическое лицо, очевидно, обладает меньшими ресурсами и возможностями, чем строительная компания. С другой стороны, застройщик один, а клиентов у него великое множество. И вот с этой точки зрения дольщики, как единый массив, не выглядят уже столь слабыми или бессильными. Поэтому мы считаем, что баланс интересов должен соблюдаться всегда.
Есть в новом законе и положения, направленные в большей степени на защиту интересов застройщиков. Например, введен обязательный досудебный порядок разрешения споров между участниками долевого строительства и застройщиками. На практике часто возникали ситуации, когда предприимчивые граждане, минуя застройщика, сразу шли в суд, где, пользуясь баснословными неустойками и штрафами закона о защите прав потребителей, выкручивали руки строителям. Теперь же любой спор сначала должен решаться вне суда между сторонами и только в критических случаях – через суд.
Еще одним хорошим нововведением стал запрет на расторжение договоров долевого участия в случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства, то есть осуществляет строительство в сроки. В последние пару лет возникла интересная судебная практика. Дольщики, минуя закон о долевом строительстве, обращались к закону о защите прав потребителей, который позволял им необоснованно, без причин отказываться от исполнения договоров оказания услуг (выполнения работ) в судебном порядке. Не скажу, что на этой почве люди стали массово расторгать договоры, но по региону несколько решений было. И застройщика такая практика ставит в крайне уязвимое положение, потому что он рассчитывает на соответствующее финансирование со стороны своих клиентов.
Появилась интересная норма о расхождении проектной и фактической площади объекта. Если разница составит более 5%, договор может быть расторгнут клиентом в одностороннем порядке. То есть данное явление рассматривается как недостаток.
— Как в целом Вы оцениваете потенциальную роль данных изменений для рынка? Насколько своевременны и комплексны?
— Изменения должны вступить в силу с 1 января 2017 года, и до этого момента сложно оценить их будущее влияние на нашу работу. Кроме того, большая часть положений еще будет уточнена правительством РФ до момента вступления. Это и положение о компенсационном фонде; перечень и требования к информации, размещаемой застройщиком на сайте; разработка правил заключения договоров долевого участия и т. д. То есть на текущий момент мы даже не до конца представляем, как это все будет работать.
С точки зрения застройщика я позитивно оцениваю изменения, которые направлены на формирование открытости и прозрачности деятельности строительной компании. С другой стороны, большая часть изменений имеет административный оттенок, и определяющую роль здесь сыграет не столько сама норма закона, а то, как ее будут применять на практике контролирующие органы. В ближайшее время на базе Государственной инспекции Алтайского края должно пройти совещание с участием застройщиков для обмена мнениями и видением по совместной работе.
В любом случае мы надеемся, что эти изменения не приведут к увяданию долевого строительства как института и дадут нам дополнительный виток развития отношений с нашими клиентами.
Источник: www.amic.ru