Что нужно чтобы начать строительство многоквартирного дома

Собственникам квартир в современных многоэтажных домах представляется уникальная возможность самостоятельно выбирать эффективную форму управления домом.

Помимо подписания договора с Управляющей компанией жильцы могут выбрать для себя и такую форму, как непосредственное управление. Но нужно учитывать, что количество домов, в которых по закону разрешена данная форма, ограничено.

Непосредственный способ управления многоквартирным домом разрешен только для тех МКД, в которых находится не более, чем 16 квартир. Данное ограничение вступило в силу в 2015 году после выхода Федерального закона № 255.

Это закон привел к некоторым изменениям в жилищном законодательстве. По нему владельцы недвижимости в многоквартирных зданиях могут выбирать для управления дома между двумя формами – Товариществом собственников жилья и Управляющей компанией, с которой обязательно подписывать договор.

ВНИМАНИЕ! Если в доме с большим количеством квартир использовалось непосредственный способ управления до 2015 года, нужно перейти на другой способ.

Особенности

В чем заключается основное отличие данной формы управления жизнью дома? Жильцы самостоятельно занимаются его обслуживанием, ремонтом, они сами заключают договора с обслуживающими компаниями, поставщиками ресурсов. В таком случае им не нужно создавать Товарищество собственников жилья или сотрудничать с Управляющей компанией, работающей на коммерческой основе.

Себестоимость строительства многоэтажного многоквартирного дома

ВНИМАНИЕ! В доме, который состоит больше чем из 12 квартир, ремонт общего имущества должны проводить, согласно статье 161 Жилищного Кодекса РФ, профессиональные строительные компании.

С такими работниками заключаются договора, все сотрудничество проходит на законной основе. Обычно непосредственное управление можно встретить в старых домах из двух или трех этажей. Работа лиц, занимающихся непосредственным управлением дома, направлена на обеспечение комфортных, безопасных условий проживания в доме.

Смотрите видео: ЖКХ. Непосредственное управление многоквартирным домом

Принцип работы

Жильцы МКД распределяют между собой обязанности по управлению домом. Существует несколько вариантов такого решения, которое принимается на общем собрании жильцов.

• Все обязанности по управлению домом собственники квартир могут равномерно (или неравномерно) распределить между собой. Они также непосредственно контактируют с третьими лицами, например, с работниками компаний, занимающихся обслуживанием дома или строительной бригады.
• Все полномочия по управлению жизней дома может взять на себя одно лицо, ему соседи по дому доверяют защиту своих интересов. Это ответственная работа для того, кто взял на себя обязанности по обеспечению нормальной жизни многоквартирного здания, потребуется не только желание действовать, но и компетентность в вопросах жилищной сферы.
• Еще один выгодный вариант – права на управление получает третье лицо, не являющееся собственником квартиры в этом доме. Третье лицо не будет считаться управляющим, оно получает только представительские обязанности.

Порядок утверждения

Процесс перехода на данный способ управления домом занимает по времени не один день.

Сначала инициативная группа собирает единомышленников и выясняет мнение жильцов по поводу формы управления.

Нужно начать подготовку к общему собранию, выбрать дату, время и место его проведения, развесить заранее объявления о данном важном событии. В объявлении нужно указать, какие вопросы выносятся на рассмотрение. Обязательно соблюдаются все законодательные нормативы по правилам общих собраний жильцов.

Собрание по поводу выбора формы управления может быть очным и заочным, во втором случае разносятся бюллетени для голосования за тот или иной вариант. Помимо способа управления нужно еще и избрать лица, которые будут представлять интересы и полномочия жильцов, выбрать поставщиков коммунальных услуг. Решение фиксируется в протоколе.

Отличительные черты

Перед тем, как утвердить непосредственное управление в своем доме, жильцы должны получить информацию о его особенностях.

Оплата в обязательном порядке производится только за услуги основные. Если кто-то из жильцов инициировал ремонт подъезда без предварительного сбора денег, может случиться так, что за ремонт придется платить ему лично.

ВАЖНО! Управлением домом осуществляется на безвозмездной основе, инициативная группа или одно лицо, которому жители доверили управление, работают бесплатно.

Преимущества и недостатки

Несмотря на то, что жильцам домам с небольшим количеством квартир предложено несколько современных способов управления домом, многие из них по-прежнему предпочитают непосредственную форму. При ней они не ощущают столько бюрократических уловок, над данным способом нет и административных надстроек.

Все решения по обслуживанию дома жильцы принимают оперативно, учитываются пожелания, замечания и предложения всех проживающих в многоквартирном здании.

Преимуществ у этой формы много.

• Жильцы дома смогут добиться экономии на коммунальных расходах, так как работают без посредников, напрямую с поставщиками, могут контролировать объем предоставленных услуг.
• Вопросы по содержанию, обслуживанию, ремонту собственники жилья в доме решают на свое усмотрение.
• Нет и такого момента, как коллективная ответственность.

Есть и недостатки в данной форме управления.

• За дополнительные услуги платят те, кто согласен на такие расходы.
• Нет возможности участвовать в госпрограммах.
• Ремонт помещений общего пользования, благоустройство дома и придомовой территории – все это ложиться на плечи владельцев квартир.
• Иногда в таких домах могут даже возникать конфликты, связанные с распределением денег, это ухудшает атмосферу в доме и взаимоотношения между соседями.

Со временем собственники квартир могут изменить свой взгляд на используемую форму управления домом и выбрать другую, которая разрешена Федеральным Законом №255, принятого в 2015 году. Они могут создать Товарищество собственников жилья или подписать договор с Управляющей Компанией.

Полезное видео

Репортаж с экспертом в области коммунального хозяйства: все «за» и «против» непосредственного управления МКД.

Законодательство

Жильцы самостоятельно заключают договора с поставщиками коммунальных услуг, со строительными организациями. Им нужно быть очень внимательными и грамотными в правовом отношении, чтобы не столкнуться с проблемами.

Основной закон, который регулирует непосредственное управление, это статья 164 Жилищного Кодекса. При данной форме управления учитывается несколько нормативных положений.

• Правила осуществления деятельностью по управлению МКД. Они были утверждены Постановлением № 416 Правительства РФ от 15.05.2013.
• Правила оказания услуг и выполнения работ по содержанию МКД. Они утверждены Постановлением Правительства от 03.04.2013.
• Также постановлением Правительства РФ от 03.04. 2013 под №290 утвержден Минимальный перечень услуг и работ.

Какие еще изменения произошли в законодательстве, которые могут коснуться вопросов по непосредственному управлению домом? Жильцы дома могут разместить средства, собранные на капитальный ремонт, на депозитном счете одного из банков.

В таком случае они смогут защитить финансы от инфляционных процессов, если работы по ремонту откладываются. Для голосования на общем собрании может прийти человек, не проживающий в доме, но имеющий доверенность от собственника квартиры. Доверенность должна быть заверена нотариусом или по месту работы.

И нужно помнить о том, что непосредственное управление выбрать можно для дома, по ФЗ № 255, в котором находится не больше 16 квартир.

Полезное видео: ЖКХ. Способы управления многоквартирным домом

Источник: domosite.ru

Создание управляющей компании ЖКХ с нуля

Понятие УК

Управляющая организация – коммерческая структура, обеспечивающая обслуживание дома. В ее полномочия также входит поставка жителям ресурсов (воды, газа, электроэнергии), поддержание оптимального санитарного и технического состояния объекта.

УК может управлять деятельностью сразу нескольких МКД. Функции организации конкретизируются в договоре, который заключается с жителями дома.

Требования к созданию УК

Эффективную работу фирмы обеспечивает надежный персонал. Офисные сотрудники и работники по обслуживанию оборудования должны иметь профильное образование, а их навыки – подтверждаться квалификационным аттестатом.

Желательно, чтобы в УК было несколько операторов, которые смогут круглосуточно отвечать на звонки.

Персонал должен работать в подходящих условиях, а для контактов с клиентами понадобится офис.

Еще одно из требований: юридический адрес. Когда клиенты оргаинзации знают, куда обратиться с вопросом, повышается доверие к ней.

Чтобы фирма, работающая в сфере ЖКХ, могла стать управляющей компанией многоквартирного дома, нужны финансовые вложения. Стартовый капитал должен быть в диапазоне от $2000 до 70000. Основные расходы:

• выплата зарплат;
• покупка техники и инструментов;
• аренда площади под офис и так далее.

Вместе с тем работает простое правило: чем больше объектов обслуживает компания, тем выше прибыль.

Отдельное место занимает учетная политика. Есть два варианта ее разработки: предприятие формирует план действий самостоятельно или привлекает к процессу специализированную фирму ЖКХ. Выбирая первый способ, нужно быть готовым к крупным затратам на новый отдел. Но и во втором варианте без расходов не обойтись, ведь услуги других компаний стоят денег.

Ещё один из важных моментов: отсутствие судимости у должностных лиц УК. Для этого нужно предоставить подтверждение, что лицо (руководитель) не привлекалось к судебным разбирательствам в качестве обвиняемого.

Законы, регламентирующие открытие УК

Разобраться в том, как организовать деятельность управляющей фирмы, поможет профильное законодательство, в частности:

1. Жилищный кодекс.
2. Гражданский кодекс.
3. Постановление Госстроя № 170 от 27.09.2003.
4. Закон № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию ЖКХ» от 21.07.2007.
5. Закон №210-ФЗ от 30.12. 2004 о тарифной политике .
6. Федеральный закон от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью».
7. Федеральный закон от 26.12.1995 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах».

Те, кто интересуется, как открыть управляющую фирму, должны понимать, что нормативно-правовые акты устанавливают достаточно жесткие требования к созданию УК. К примеру, в 2014-м году введено обязательное лицензирование деятельности.

Статус управляющей компании определяют положения ГК РФ. Кроме того, эти организации должны придерживаться Правил предоставления коммунальных услуг (постановление Правительства № 354 от 6.05.11).

Если учредители будут соблюдать требования, изложенные в вышеперечисленных документах, открытие управляющей компании в сфере ЖКХ пройдет без особых препятствий.

Необходимая документация

Для создания новой управляющей компании понадобятся следующие документы:

1. Заявление на регистрацию (форма №Р11001 от 2002 года).
2. Устав.
3. Протокол собрания о создании УК.
4. Учредительный договор.
5. Приказ о назначении директора.
6. Гарантийное письмо от собственника помещения с согласием на размещение исполнительной организации или договор аренды.
7. Квитанция об уплате госпошлины.

Документы лучше подготовить заранее и предоставить единым пакетом, иначе на создание компании уйдет больше времени.

Порядок создания

Чтобы лучше понять, как создать новую УК, представим поэтапную последовательность действий. Для этого нужно:

1. С помощью специльного агентства или самостоятельно разработать детальную схему деятельности УК.
2. Создать организацию в статусе индивидуального предпринимателя или «ООО». Ещё один из вариантов: внести в действующую фирму новое направление работы из Общероссийского классификатора видов экономической деятельности, переоформив регистрационные бумаги.
3. Сдать экзамен на знание ЖК РФ и иных основных законов в данной сфере. Пошаговая процедура по открытию УК обязательно включает в себя эту стадию.
4. Оформить разрешение на открытие управляющей компании ЖКХ.
5. Зарегистрировать юридическое лицо.
6. Пройти лицензирование и аттестацию.
7. Заключить договоры с ресурсоснабжающими оранизациями.
8. Найти место под офис, назначить отделы, приобрести оборудование и технику.
9. Разработать источник информации о компании. Не помешает создание официального сайта.
10. Подписать соглашение с собственниками квартир в МКД, оформить техническую документацию.

После этого УК может приступать к управлению общедомовым имуществом и обслуживанию МКД.

Регистрация УК

Для регистрации управляющей компании нужно оформить юридическое лицо (АО, ООО и так далее). В зависимости от типа юрлица подается соответствующее заявление и документы, содержащие основные данные об организации: название для управляющей компании, ее расположение, ФИО директора и так далее.

После этого нужно поставить УК на учет в Пенсионный фонд, фонд социального страхования и орган статистики. Необходимо указать актуальный юридический адрес, на который будет доставляться корреспонденция.

Большинство учредителей в качестве формы УК выбирают ООО. Благодаря этому регистрация управляющей организации проходит без выпуска акций, что существенно сокращает сроки проведения регистрационных процедур.

Еще один аргумент в пользу ООО: большая свобода в выборе типа управления и корпоративных мероприятий.

Если речь идет о том, как назвать организацию, практика показывает, что учредители в наименовании пытаются отобразить специфику деятельности компании, к примеру: ООО «Чистота», “Комфорт” и тому подобное.

В среднем создание УК занимает 3-4 недели. Это время уходит на:

• подготовку и согласование пакета документов;
• регистрацию в ЕГРЮЛ;
• изготовление печати;
• открытие расчетного счета.

Если компания создается как акционерное общество, инструкция по ее учреждению несколько отличается, ведь предусмотрена регистрация выпуска акций.

Процедура лицензирования

С 2014-го года лицензия – обязательный документ, без которого запрещена деятельность УК. Получение этого документа проходит в три этапа:

1. Подготовка документов в Госжилнадзор: справки о регистрации, об отсутствии судимости, выписки из реестров, квитанция об уплате госпошлины и так далее. Чтобы получить лицензию, нужно подготовить копии квалификационных аттестатов и список МКД, которые будут находиться под управлением.
2. Сдача экзамена. Хотя это требование обязательно лишь для руководителя, желательно, чтобы тесты сдал весь руководящий состав, тем более, что это бесплатно. УК не может функционировать без квалифицированного руководителя, а случае необходимости несложно будет найти директору достойную замену.
3. Подача заявления в Госжилнадзор и лицензирование.

В среднем процесс длится 35-45 дней. Особое внимание жилинспекция уделяет проверке пакета документов. Все данные должны соответствовать реальному положению дел в компании.

После этого лицензионная комиссия принимает решение.

Принятие МКД в управление

Основанием, по которому УК принимает МКД в управление, является публичный договор. Это соглашение устанавливает права и обязанности компании по выполнению работ или оказанию услуг клиентам, а также определяет привилегии и ответственность жильцов.

Управляющая организация должна проводить работы и предоставлять услуги собственникам жилого дома согласно установленным обязательствам.

Заключение договоров с жильцами

Договор – главный документ, устанавливающий отношения между коммунальными работниками и владельцами жилплощади. Если на общем собрании собственники квартир выбрали домоуправляющую компанию, то договор заключается с каждым из них индивидуально.

Если управляющей организаций является товарищество собственников жилья, то соглашение заключает ТСЖ от лица всех хозяев квартир.

В договоре детально указываются обязанности УК, перечень и объем услуг, их стоимость и частота проведения работ. Обязательные пункты, которые отображаются в документе:

Права и обязанности УК

Для начала перечислим обязанности, возложенные на управляющую организацию:

• оказание максимально возможного количества услуг по содержанию МКД. Детали содержатся в соглашении между жителями и УК;
• проведение капитального и текущего ремонта;
• прием и расчет коммунальных платежей;
• распределение средств на благоустройство дома;
• создание условий для безопасной эксплуатации МКД.

Этот перечень может быть расширен.

Управляющая компания имеет право:

• информировать уполномоченные органы о незаконной перепланировке, других неразрешенных способах использования жилья, нежилых площадей;
• взыскивать задолженности с жильцов;
• распоряжаться резервными средствами для проведения работ;
• требовать от жильцов или исполнителей полного возмещения убытков, возникших по их вине;
• реализовывать другие права на основании положений договора или нормативных актов.

В своей деятельности УК должна соблюдать интересы жильцов, находить компромисс в спорных ситуациях. Если фирма не выполняет функции, указанные в договоре, к ней применяются штрафные санкции.

Заключение

Создание управляющей компании с нуля – процесс трудоемкий. Но если заранее подготовиться к процедуре, продумать алгоритм действий, учесть нюансы, сделать это будет гораздо проще. Открытие УК предусматривает регистрацию организации, сдачу руководителем специального экзамена, получение лицензии на деятельность и заключение договора с жильцами МКД.

3 thoughts on “Создание управляющей компании ЖКХ с нуля”

Как создать понятно. Вот только втиснуться туда человеку со стороны будет практически нереально. Слишком большие деньги, людей не из круга не пускают к кормушке. Сплошь родственники и друзья.

Статья познавательная. У вас написано что самое главное надежный персонал. А вот почему то в ЖКХ очень много жуликов.Знаю не по наслышке, сам работал там два года. У нас управляющий строил себе особняк за счет средств ЖКХ и силами работников ЖКХ.

В начале был очень перспективный бизнес, сейчас во многих регионах лицензию можно получить только по знакомству.

Источник: pravovdom.ru

Видеонаблюдение в многоквартирном доме, законно или нет, как установить, технические моменты

Видеонаблюдение в многоквартирном доме сейчас не редкость, никого уже не удивит наличие видеокамер над подъездами и на лестничных площадках.

Неблагоприятная криминогенная обстановка и желание жильцов домов обезопасить себя от краж, зафиксировать противоправные действия непрошенных гостей в подъездах и в общем повысить уровень безопасности своего жилища вынуждает их применять действенные методы защиты, одним из которых является организация видеонаблюдения в доме и окружающей его территории.

Из статьи вы узнаете какие задачи должно решать видеонаблюдение в многоквартирном доме и придомовой территории, насколько это законно, правила установки видеокамер, организация видеонаблюдения в подъезде и на лестничной клетки, онлайн—просмотр и другие технические моменты, какую выбрать IP видеокамеру и регистратор, и многое другое.

Основные задачи и способы организации видеонаблюдения в многоквартирном доме

Безусловно, основные задачи системы – это безопасность жильцов и сохранность имущества, достигаются которые путем постоянного фиксирования всего, что происходит в подъездах (кто заходит и выходит), на лестничных площадках, чердаках и подвалах, рядом находящихся стоянках, на детских площадках и даже на придомовой территории.

В многоквартирном доме организовать работу системы видеонаблюдения можно несколькими способами:

1. Оборудование комнаты охраны и наем соответствующего персонала. Вся информация с видеокамер поступает на экран монитора, а хранится на жестких дисках доступ к которым имеет условно только персонал охраны.
2. Отсутствие в доме комнаты охраны или консьержа, а видеонаблюдение организовано таким образом, чтобы доступ к камерам и видеоархивам был осуществлен для всех жильцов дома онлайн. При этом вводиться ограничение на доступ к просмотру тех или иных камер. Одни камеры могут просматривать все жильцы, к примеру, детская площадка или стоянка, а другие только определенные лица (жильцы только определенного подъезда или на своей лестничной площадке). Для просмотра видео снятого за сутки и мониторинга общей ситуации в доме назначается один или несколько активистов, которые поочередно, уделяя до 30 минут времени, будут отслеживать, какие подозрительные события в доме происходили за сутки. Для упрощения работы нужно будет активировать включение видеозаписи по датчикам движения.

Первый способ мало распространен и в большинстве случаях подходит для элитных многоэтажек, где жильцы могут себе позволить содержать специализированную охрану или консьержку.

Второй способ подразумевает онлайн—видеонаблюдение, а значит просмотр видео можно осуществить с любой точки мира, достаточно иметь рядом ноутбук, смартфон, планшет или другое мобильное устройство, или просто компьютер, ну и конечно же доступ в интернет. Хотя и в первом способе такую возможность тоже можно организовать.

На втором способе дальше мы остановимся подробней, так как он более удобный и продвинутый, имеет несколько способов реализации.

Но прежде чем рассказывать про IP видеонаблюдение в многоквартирном доме нужно разобраться насколько это законно, чтобы не попасть впросак.

Насколько это законно

Организовывать видеонаблюдение в многоквартирном доме законом не запрещено, но еще до оборудования дома системой нужно знать, что:

1. Видеокамеры не должны быть скрыты путем маскирования под какие—либо предметы, конструкции зданий, вмонтированы в стены для малозаметности. Их должно быть хорошо видно с достаточно большого расстояния. Соответственно, должны быть установлены специальные таблички, что ведется видеонаблюдение.
2. Перед оборудованием системы для мониторинга ситуации в придомовой территории и других зонах многоквартирного дома необходимо собрать не только жильцов, но и всех собственников нежилых помещений. Цель – проведение общего собрания с повесткой дня об установки системы видеонаблюдения и определения мест монтажа камер. Также на собрании оговариваются важные технические моменты, такие как наличие экранов и способы просмотра записей, время работы камер, порядок доступа онлайн и т.д.
3. В протоколе собрания нужно прописать: согласие собственника на установку системы видеонаблюдения, ее технические возможности и места расположения камер, порядок и сроки хранения записей, а также доступ к ним, стоимость работ.

При проведении собрания важно помнить, что оно считается правомерным, когда в нем принимают участие не менее ½ от общего числи жильцов и собственников помещений в доме.

Но согласно статье 46 ЖК РФ и ее первой части, камеры видеонаблюдения являются общим имуществом в многоквартирном доме, а за владение и введение в эксплуатацию таких объектов должны проголосовать не менее 2/3 голосов от общего количества жильцов и других собственников в доме.

К примеру, в многоквартирном доме проживает 150 семей. На собрание пришло 75 представителей, значит, оно считается правомерным, но принять решение об установке камер видеонаблюдения в доме не получится, нужно чтобы на собрании было хотя бы 100 собственников, которые были бы не против установки такой системы в доме.

Если не соблюсти эти правила, то в дальнейшем могут возникнуть проблемы в суде, которые приведут к демонтажу системы.

Что касается таунхаусов (многоуровневые квартиры в доме с отдельными ходами, другое название «Блокированные дома») то на законодательном уровне правовой статус таких домов в РФ пока еще не определен, поэтому прежде, чем устанавливать в них и на прилегающей территории видеонаблюдение придерживайтесь рекомендаций, указанных выше.

В общем, обязательно нужно почитать жилищный кодекс, ниже представлена выдержка из него.

Правила установки видеонаблюдения в многоквартирном доме

Видеонаблюдение в многоквартирном доме должно быть организовано таким образом, чтобы минимизировать, а в идеальном случае исключить, наличие мертвых зон в придомовой территории.

Где должны находиться камеры?

Камеры должны монтироваться там, где могут ездить или останавливаться машины, или проходить люди.

Основные зоны, на которые постоянно должны смотреть камеры:

1. Вход в подъезд;
2. Лифтовой холл на всех этажах (лестничная площадка, без обзора входов в квартиры);
3. Тамбур перед квартирой (если он есть);
4. Парадная (если она есть);
5. Детская площадка;
6. Автостоянка;
7. Зона движения автомобилей;
8. Пешеходная зона, особенно калитка (если она в наличии);
9. Въездные ворота для автомобилей (если они оборудованы).

Видеонаблюдение и частная жизнь несовместимы

Чтобы не было негативной реакцией жильцов и гостей дома общедомовые видеокамеры не стоит устанавливать:

1. Для обзора входа в квартиру на лестничной клетке;
2. Внутри лифтовых кабинок (хотя сейчас можно встретить в этим местах камеры, но насколько это законно большой вопрос).

Запасные выходы

Многие делают ошибку, не устанавливая в этих местах камеры, ведь опытный преступник сначала изучает район своих будущих преступлений и просчитывает пути отхода или наоборот проникновения в помещения.

Запасные входы и выходы обычно закрыты, но для домушника это не препятствие. Поэтому именно в этих местах важно устанавливать видеокамеры. Или хотя бы муляжи, которые будут играть роль задерживающего фактора.

Высота монтажа

Установка камер недопустима на уровне глаз. Хотя это и позволит хорошо и детально снять лицо человека, но как показывает практика через две — три недели, такие камеры снимают, так как находясь на уровне глаз такой девайс привлекаем к себе лишнее внимание и, как следствие, вызывает интерес, особенно у молодежи.

Монтировать камеру нужно в минимально доступном для человека месте, чтобы она не сразу бросалась в глаза, а демонтировать ее было очень проблематично. Но и слишком высоко ее устанавливать не рекомендуется, так как лицо преступника разглядеть не удастся.

Провода должны быть скрыты с целью невозможности их повреждения.

Угол обзора камеры

Задача любой камеры системы видеонаблюдения ограничивается ее функциями.

Нельзя, к примеру, девайс, используемый для мониторинга ситуации на придомовой территории, применять в лифтовом холле или узком коридоре.

У каждой камеры есть свое назначение и это важно помнить. По своим фикциям они делятся:

1. Профилактические – устанавливается камера муляж, которая не фиксирует происходящие рядом события, но ограничивает противоправные действия людей и является задерживающим фактором.
2. Функция идентификации – четкое фиксирование номеров машин, лиц людей. Оборудуются в узких коридорах, на лестничных площадках напротив дверей лифта, в тамбурах и парадных. Здесь нужна камера с фокусным расстоянием 20 – 100 мм, что обеспечивает небольшой угол обзора. Можно использовать и недорогие 1 мегапиксельные устройства, которые тоже обеспечат хорошую фиксацию лица с небольшого расстояния.
3. Функция мониторинга общей ситуации, перемещения людей, машин, других объектов. Нужна камера с фокусным расстоянием 2.8 – 20 мм, что обеспечивает широкий угол обзора. Не приобретайте дешевые девайсы, они не обеспечат детальное рассмотрение объекта с большого расстояния. Тут нужны не менее 3 – х мега пиксельные видеокамеры.

Своевременная реакция на ситуацию

Пост охраны с системой мониторинга для быстрого реагирования на правонарушение не является панацеей, но его наличие является предпочтительным.

Ведь желательно, чтобы постоянно кто—то мониторил ситуацию в доме и быстро реагировал на противоправные действия.

Но современные технологии позволяют использовать другие решения, про которое мы поговорим дальше.

Электромагнитный замок для дома — установка и подключение своими руками на пластиковую, металлическую, стеклянную дверь, калитку, ворота

Варианты установки системы видеонаблюдения на лестничной площадке и в подъездах

Сегодня распространение получили три варианта установки систем видеонаблюдения:

1. Индивидуальная установка – владелец жилья самостоятельно заказывает установку видеоглазка, камеры над входной дверью или делает это своими руками;
2. Видеосистемы действия которых ограничиваются подъездами – домофоны, камеры над входом в подъезд, напротив парадных и лифтовых шахт;
3. Уличные устройства для мониторинга обстановки в придомовой территории;
4. Все три вышеперечисленных вида объединены в одну систему с выводом видео на одни монитор и записью на одни регистратор, или загрузкой его в одно облако на удаленный сервер.

Современные видеодомофоны в ценовом диапазоне выше среднего обладают возможностью подключения к ним еще нескольких камер для мониторинга ситуации на лестничных клетках и в подъезде. Как она подключаются показано ниже.

Многие системы предусматривают использования в них датчиков движения, что значительно уменьшает размеры занимаемого пространства на HDD.

Файлы с движением могут быть помечены специальным маркером и это сильно экономит время для поиска нужной информации.

Для установки видеонаблюдения могут быть использованы:

1. Цифровые IP видеокамеры;
2. Беспроводные веб камеры;
3. Регистратор или облачный сервис;
4. Блок питания;
5. Жесткий диск;
6. Кабеля;
7. Монитор;
8. Свич (коммутатор);
9. Коннекторы RJ—45;
10. Монтажный набор.

1. IVideon;
2. Axxon Next;
3. ISpy;
4. Другие программы.

Датчики движения для включения света, схема и принцип работы, как подключить с выключателем в квартире, на лестнице, на улице

Способы технической реализации

Технически реализовать идею видеонаблюдения в многоквартирном доме можно несколькими способами с помощью:

1. IP системы;
2. Облачного сервиса;
3. Turbo—HD системы;
4. Другие решения, которые предлагаются клиентам разными компаниями.

У компаний по установке систем видеонаблюдения перечисленные выше способы могут называться по—разному, но техническая их реализация практически ничем не отличается.

Облачный сервис

Данная решение предусматривает запись видео в специальный облачный сервис, к примеру, Ivideon.com или Ezvizlife.com. Локальная запись на регистратор не предусмотрена.

Начало и конец записи регулируется датчиком движения. Хранятся записи на удаленном сервере, как правило, в архивированном виде до 7 дней.

Для видеонаблюдения обычно используются камеры Hikvision DS—2CD2120F—I 1080p и DS—2CD2110F—I 720p, так как они поддерживаются облачным сервисом ivideon.com. Но клиентам могут быть предложены и другие модели.

В ночное время возможна инфракрасная подсветка объектов на расстоянии до 30 метров.

Доступ к живому видео прямо из квартиры возможет со следующих устройств:

• на Mac OS web—клиент Safari;
• смартфоны Windows Phone, iOS, Android;
• с устройств MS Windows web—клиент IE, Opera, Mozilla Firefox Chrome, и т.д.;
• устройства, работающие на ОС MS Windows (интегрированное ПО).

Схема размещения камеры.

Преимущества облачного хранения видеозаписей:

1. Недорогая система, по сравнению с другими;
2. Хранение видео на удаленном сервере исключает воровство записей, которые в других решениях хранятся в квартире на регистраторах. Найти такой регистратор опытным ворам не составит труда, достаточно отследить в какую квартиру проложен кабель;
3. Ночной режим работы;
4. Включение видеозаписи по датчику движения.

В комплект установки входят.

1. При отсутствии электроэнергии в доме перестанут работать маршрутизаторы, установленные провайдером, что исключит передачу видео онлайн;
2. Сбои в работе интернет тоже негативно повлияют на работу системы, поэтому провайдер должен быть проверенным и надежным;
3. Возможные сбои в работе сервера, на который записывается видео (случается редко).

IP система

Данная система видеонаблюдения предусматривает запись видео как на удаленный сервер, так и локально на DVR-регистратор.

В этом решении также могут использоваться камеры Hikvision с режимом работы как днем, так и ночью с инфракрасной подсветкой.

Передача видеосигнала возможна, как по кабелям, так и по WI—FI.

В комплект IP системы входит.

Запись видео осуществляется:

1. На 4—х канальный регистратор, который устанавливается в одной из квартир. Объем выделенного дискового пространства для видеозаписей рекомендован не менее 1 Тб, срок хранения данных не менее 1 месяца;
2. Параллельно запись осуществляется в облако на удаленный сервер.

Доступ к видеозаписям возможен с тех же устройств, про которые мы упоминали выше, повторятся не будем.

Преимущества IP системы:

1. Параллельная запись видео как на регистратор, так и в облако на удаленном сервере, где данные могут храниться продолжительно время;
2. Два места хранения данных, что обезопасит от потери видеофайлов;
3. Возможность передачи видеосигнала по WI—FI;
4. Ночной режим работы;
5. Работа по датчику движения.

1. Необходимость использования одной из квартир для установки регистратора, а, следовательно, прокладки по жилью кабелей;
2. Дороже обычного облачного сервиса, описанного выше. Как правило, стоимость установки такой системы видеонаблюдения обойдется в 2 и более раза дороже.

Turbo HD—система

Данная система предусматривает запись видео только локально на регистратор, при этом доступен удаленный доступ к видеофайлам через интернет.

Видео записывается без звука, но опционально данную услугу можно заказать отдельно.

В комплект системы входит:

Запись видео осуществляется только через 4—х канальный Hikvision регистратор на 1 ТБ HDD, которые устанавливаются в одной из квартир.

Доступ к файлам возможен онлайн с любого из вышеописанных устройств (смотрите «Облачный сервис»).

Преимущества Turbo HD—системы:

1. Умеренная стоимость установки, дешевле чем IP система, но дороже, чем «Облачный сервис»;
2. Постоянный онлайн—доступ к регистратору жильцов дома с многих устройств (планшеты, смартфоны и т.д.);
3. Ночная ИК подсветка до 20 метров;
4. Включения записи по датчику движения.

1. Только одно место хранения данных;
2. Интернет, к которому постоянно должны быть подключены камеры, должен обладать хорошей скоростью;
3. Одному из соседей придется дать доступ к своему роутеру указав реквизиты для его настройки;
4. Так как запись идет в круглосуточном режиме, регистратор должен быть включен постоянно, что может вызвать неудобства для проживающих в этой квартире людей.

Больше про камеры видеонаблюдения с удаленным доступом, популярные модели, способы подключения, критерии выбора.

Как сделать видеонаблюдение своими руками

Самостоятельно, не прибегая к услугам компаний, установить видеокамеры в подъезде и на лестничных клетках, на балконе для видеонаблюдения за стоянкой машин можно, но это требует определенных знаний и подготовки.

Можно установить как аналоговые, так и IP камеры. Вторые будут предпочтительней, так как качественнее передают картинку и обладают лучшими характеристиками.

Также IP камеры проще устанавливаются и настраиваются. Общая цена IP системы будет дешевле, чем аналоговой.

Если устанавливать аналоговое видеонаблюдение, то чтобы получить хорошее качество картинки днем и ночью нужны дорогие камеры, так как на дешевых аналогах будет одни туманные картинки.

Чтобы еще больше удешевить установку IP видеонаблюдения можно использовать китайские камеры и видеорегистраторы Hikvision, которые можно заказать прямо на Aliexpress.com или других аналогичных интернет—площадках. Они неплохо себя зарекомендовали.

Жесткий диск для хранения видеозаписей нужно подбирать размером от 640 Гб до 1 Тб и более.

Но все зависит от количества камер. Если у вас она одна, то диска объемом 640 Гб хватит на двухнедельную беспрерывную запись.

Можно использовать внешние HDD, которые должны подключатся к внешнему источнику питания или обычные, которые используются в компьютерах форм—фактором 2,5 или 3,5 дюйма.

Второй тип устройств, как правило, монтируется вовнутрь регистраторов и подключается через SATA разъем, там же подключается питание на 12В.

Определитесь, что вы будете снимать и в каком качестве. К примеру, для обзора площадки перед домом нужно подбирать 3 Mpx камеры, а для съемки в подъезде и на лестничной площадке хватит 1 Mpx.

Первая камера считается уличной, значит, записывать события она должна круглосуточно. Для соединения проводов в данном случае обязательно нужно использовать герметичную коробку.

Вторая же камера должна начинать запись по событию, т.е. по срабатыванию датчика движения.

Следующее на что нужно обратить внимание, это сетевой видеорегистратор. Он может быть 4, 5, 8, 9, 16 и 32 канальным.

Для домашнего использования вполне подойдет 4—х канальный (на четыре камеры) регистратор Hikvision Line MicroNVR или Super MiniNVR.

Также в качестве регистратора средней мощности можно использовать компьютер или ноутбук, но так как в режиме записи они должны работать круглосуточно расход электроэнергии в месяц будет варьировать от 100 до 150 кВт, что нам не подходит.

Для первоначальной настройки системы понадобится монитор. Настройка заключается в присвоении IP адресов камерам установка правильного времени и прочих настроек.

Для удобства обслуживания и управления системой, а также подключения к системе больше одной камеры с доступом к интернету потребуется роутер или сетевой коммутатор.

Также это позволит вам удаленно с любого устройства просматривать видео онлайн.

Для запитывания камеры нужно использовать качественный блок питания на 12В и не менее чем на 1А.

Если же планируется установка нескольких устройств, и они будут находиться на удалении друг от друга, то используйте одни блок питания на 12В и 5А.

Питания к камерам можно подавать по тому же кабелю, что и сигнал (поддержка POE). Для этого понадобиться сплиттер, инжектор и разветвитель питания.

Подключение IP видеорегистратора, алгоритм действий

Первое, что необходимо сделать, это подключить к регистратору жесткий диск.

Распространенный случай, когда HDD вставляется вовнутрь регистратора и там подключается.

Далее для проведения настроек подключаем к регистратору монитор. Для этого можно воспользоваться кабелями HDMI или VGA. Все зависит от того, какой тип интерфейса поддерживается.

Далее подключаем IP камеру к разъему RG—45 и через блок питания к сети.

Если вы хотите сразу подключить несколько камер, то придется воспользоваться коммутатором с несколькими разъемами RG—45 или приобретайте регистратор с уже встроенными несколькими LAN портами.

Подайте питание на регистратор и запустите его, должен загореться экран монитора.

Как правило, при первом включении регистратор отформатирует жесткий диск.

Дальше запустится мастер по настройке. По умолчанию логин «admin», поле пароля пустое.

Выставляем реальное время, дату и язык.

Жмем ДАЛЕЕ где нам предлагается перезапустить регистратор, чтобы изменения вступали в силу.

Дальше нам предложат настроить сеть.

Если у вас только одна камера, то прописываем для нее сетевые настройки вручную, они указаны в руководстве по эксплуатации регистратора.

DHCP включаем только в том случае, если используем несколько камер подключенные через роутер.

Нажимаем ОК. Если в следующем окне появилось сообщение «Тест шлюз ERR (ошибка)» просто проигнорируйте его нажав «Пропустить».

Дальше может появиться окно установки мобильного приложения для просмотра видео удаленно через интернет.

Пока можете пропустить данные настройки, приложение можно будет установить позже.

Если вы будете прописывать IP камеры вручную, то выберите в следующем окне ручной режим и жмите ДАЛЕЕ.

В следующем окне добавляем устройство (видеокамеру) и его IP адрес.

Вводим логин (admin) и пароль (admin) прописанные по умолчанию.

Нажимаем далее и ГОТОВО.

Перезагрузите регистратор. В дальнейшем на мониторе в окошке появиться изображение с камеры.

Чтобы начать запись нажмите кнопку запись всех каналов. А чтобы перейти к настройкам видеозаписи нужно нажать соответствующее меню.

Подключение двух IP камеры к регистратору через роутер

Наше цель создать небольшую сеть IP видеонаблюдения из двух камер — одной уличной, другой для помещения.

К данной сети можно будет подключиться через компьютер или ноутбук (нетбук).

А также можно настроить удаленный онлайн просмотр изображений с камер через смартфон.

Здесь уже будет использоваться HDD размером 2,5 дюйма от ноутбука на 500 Гб.

Устанавливаем HDD в регистратор.

Подключение камер можно осуществлять несколькими способами. Самый простой это подключение их напрямую к коммутатору с поддержкой POE, в данном случае нам не нужен отдельный блок питания на каждую камеру.

Если использовать БП, то от него придется вести к каждому устройству отдельный кабель на 12В.

Но чтобы этого не делать к камере можно пустить питание прямо по витой паре. Для этого используйте коричневую и синюю жилы.

Оранжевая и зеленная жили используются для сигнала.

Дело в том, что в витой паре используются не все жилы. Задействованы только оранжевая пара (оранжевый и бело—оранжевый) и зеленая пара (зеленый и бело—зеленый).

А коричневая пара и синяя не используются, поэтому по ним мы можем падать питания 12В.

Выделите синюю и коричневую пары, а остальные жили заправьте обратно в кабель.

Обжим происходит по такому же принципу, как и обычная витая пара, но при этом исключаются из коннектора синий, бело—синий и коричневый, бело—коричневый провода.

Так как подключение будет осуществляться напрямую к компьютеру обжим лучше провести по схеме «Кросс».

Синюю пару подключаем к «+», а коричневый для «—».

Подключаем коннектор и разъем питания.

Чтобы провода не болтались, а также были защищены от влаги можно использовать распаячную коробку.

Таким же образом подключаем и вторую камеру.

Дальше нужно подать к камерам питание. Оно должно быть на 12В с силой тока на 1А.

Если у нас два устройства, то можно использовать адаптер на 12В и 2А, а для их подключения можно приобрести или сделать самостоятельно раздвоитель.

Подключаем его к адаптеру.

И уже к нему подключаем видеокамеры.

Подключаем адаптер в розетку.

Далее подключаем камеры к роутеру.

Дальше подключаем сам видеорегистратор. Сначала адаптер питания, а затем с помощью сетевого кабеля к роутеру.

Подключаем к регистратору монитор.

После того как вы все подключили включите питание. Как только программное обеспечение загрузится появиться сообщение, что форматирование жесткого диска завершено.

Дальше, как и в первом случае, появиться мастер настройки и сразу подхватится одна из камер.

Дальше выставляет язык и время, все делается, как и в первом случае.

Тестирование шлюза с положительным результатом указывает на то, что есть прямой выход в интернет через роутер.

Далее повторяем шаги, которые указаны в предыдущем разделе.

Вторую камеру настраиваем вручную. Жмем «Установки» и дальше «Добавить».

Жмем ОК и переходим в цифровые каналы. Там наблюдаем вторую камеру.

На другом канале активируем вторую камеру, она должна подхватиться.

Видеонаблюдение через приложение на смартфоне

Когда в мастере настроек вы дошли до раздела «Установите мобильное приложение» система через QR код предлагает вам установить приложение на смартфон.

Установите на смартфон приложение QR Scanner и запустите его.

Для Android просканируйте правый QR код.

Вы попадете на страницу приложения, после чего нажмите кнопку загрузить.

Поле того как загрузится приложение XMEye установите его.

В последующем нужно создать учетную запись зарегистрировавшись в системе.

Зайдите в приложение и нажмите «+» чтобы добавить устройство.

Придумайте и введите имя устройства на латинице.

Далее переходим к настройкам на мониторе. Перейдите к следующему QR коду нажав кнопку «Далее».

В приложении на смартфоне активируйте сканер QR кода и просканируйте его на мониторе.

Этот штрих код добавит устройство в приложение.

Третью строку заполнять необязательно.

Нажмите поиск. Приложение найдет устройство.

Закройте мастер настройки на мониторе и зайдите в устройство на смартфоне.

Выберите нужную камеру и получите изображение.

Аналогичным образом удаленный онлайн—просмотр видео можно настроить на планшете или компьютере под управлением ОС Windows.

Для этого достаточно скачать и установить аналогичное приложение Xmeye APK разработанное под данную операционную систему.

IP видеокамеры и регистраторы, что предлагает рынок

На рынке присутствует большой ассортимент IP видеокамер и регистраторов. Вы их можете приобрести, как в своем городе или заказать через интернет.

Чтобы сэкономить рекомендуем делать заказы на Aliexpress.com, но придется ждать от двух и более недель.

Камеры

Основные производители, на которые стоит обращать внимание:

1. Hikvision (поддерживается облачными сервисами ezvizlife.com и Ivideon.com);
2. TP—LINK;
3. ESCAM;
4. Dahua;
5. VSTARCAM.

Hikvision DS-2CD2120F-IS

Проводная купольная 2 Mpx IP видеокамера для наружного применения. Рассчитана на круглосуточную работу обладает мощной инфракрасной подсветкой.

Поддержка облачного сервиса Ezviz позволяет просматривать видео онлайн достаточно зарегистрироваться на сайте и добавить оборудование в аккаунт.

Полные характеристики устройства смотрите ниже.

Hikvision DS-2CD2020F-I

Назначение и характеристики схожи с предыдущей моделью.

1. Фокусное расстояние 4 мм, а не 2,8 мм;
2. Отсутствие входа для микрофона (у DS—2CD2120F—IS он есть);
3. Угол обзора 79 градусов (у DS—2CD2120F—IS он равен 90 градусов);
4. Слот для карт памяти SD (у предыдущей модели MicroSD.
5. Полные характеристики DS—2CD2020F—I смотрите ниже.

IP Camera ESCAM QF502

1 Mpx камера для офиса и дома с поддержкой Wi—Fi и записи видео в облачное хранилище, на карту памяти, или HDD диск. Имеет встроенный динамик, микрофон, датчик движения.

С полными характеристиками устройства можно ознакомиться ниже.

TP-LINK NC220

Недорогая беспроводная камера с поддержкой дневного и ночного режима съемки. Благодаря приложению tpCamera возможен доступ к просмотру видео онлайн со смартфона.

Поддержка Wi—Fi и функции усилителя сигнала позволяет осуществлять передачу данных со скоростью до 300 Мбит/с.

С полными характеристиками модели можно ознакомиться ниже.

Dahua DH-IPC-HDW1220SP-S3-0280B

Комбинированная камера для внешнего и внутреннего использования.

1. Режим съемки день/ночь;
2. Светодиодная ИК подсветка;
3. Защита от входного напряжения меньше или больше 10% от номинального;
4. Зона интереса, благодаря которой можно контролировать определенные области кадра в хорошем качестве изображения, при этом общее изображение будет отображаться в меньшем качестве;
5. Поворот изображения с шагом 90 градусов;
6. Стандарт ONVIF позволяет совмещать устройство с сетевыми видеоустройствами от других производителей;
7. Поддержка стандарта H.264.

С полными характеристиками модели можно ознакомиться ниже.

DVR-регистраторы

Рассмотрим недорогие устройства для домашнего использования.

1. Hikvision;
2. Gazer;
3. Tecsar;
4. Dahua;
5. GT Electronics;
6. Longse;
7. PRC.

Hikvision Turbo HD 7108HQHI-F1/N

Бюджетный 8 канальный регистратор с поддержкой HDD до 6 ТБ. Обладает всеми возможностями для установки аналогового видеонаблюдения в доме. Просто в настройках и управлении. Имеет 1 аудиоканал.

С полными возможностями модели можно ознакомиться ниже.

Dahua NVR4232-4K

32 канальный DVR—регистратор с поддержкой разрешения 4К. Отличное решение для организации видеонаблюдения в многоквартирном доме.

Формат видео 3840х2160 позволит разобрать на мониторе мельчайшие детали (номера машин, лица людей и т.д.). Максимальное разрешение записи 12 Мп.

Поддерживает сразу два HDD размером до 12 ТБ каждый.

Особенности модели показаны ниже.

Полные характеристики Dahua NVR4232—4K.

Gazer NI 416

Позволяет одновременно подключать до 16 4 — х Mpx IP камер с одновременной записью звука со всех устройств.

Поддержка HDD до 6 ТБ с SATA интерфейсом позволяет хранить все видеофайлы записанных с 16 камер до 30 дней.

В комплекте идет специальная программа Gazer CMS, с помощью которой можно удаленно управлять регистратором используя обычный браузер.

Просмотр видео онлайн с устройств под управлением iOS или Android возможен благодаря приложению, которое можно скачать на Google Play.

Технические характеристики устройства.

Комплектация и дополнительные характеристики.

LS-N3525U

25 канальный регистратор с мощным процессором. Обладает широкими возможностями для настройки видео для каждой камеры. Запись возможна как постоянно, так и по расписанию.

Хранение данных возможно на двух 4 ТБ жестких дисков SATA.

Позволяет открыть доступ к файлам удаленно онлайн со смартфонов, iPad и других мобильных устройств.

Полные характеристики модели смотрите ниже.

Безусловно перечислить тут все модели IP камер и DVR—регистраторов нет возможности, их количество просто огромное.

Поэтому что касается камер при выборе обращайте внимание:

1. Где ее можно использовать (на улице или в помещении);
2. Внешний вид;
3. Тип интерфейса (мы рассматривали IP, за исключением одной камеры);
4. Имеется ли инфракрасная подсветка для работы ночью и расстояние, на которое она действует (для помещения хватит и 10 м);
5. Беспроводные с поддержкой WI—FI или проводные;
6. Наличие датчика движения;
7. Угол обзора;
8. Разрешение (от 1 до 5 Мп и выше);
9. Фокусное расстояние (для широкого угла обзора выбирайте камеры с ФР от 2.8 до 20 мм, при этом разрешение должно их быть от 3 Мп и выше. Для четкой индикации объектов выбирайте модели с ФР от 20 до 100 мм, они обладают узким углом обзора и четко фиксируют номера машин и лица людей).

Что касается DVR—регистраторов, при выборе обращайте внимание на:

1. Количество поддерживаемых каналов. Но это не значит, что чем больше, тем лучше, оптимально для видеонаблюдения в многоквартирном доме на подъезд хватит от 8 до 16 каналов.
2. Тип интерфейса (в нашем случае IP), но бывают еще аналоговые устройства, AHD, HDCVI, HDTVI (Turbo HD), гибридные.
3. Формат сжатия (обращайте внимание на H.265 / H.264 / MJPEG);
4. Поддерживаемое разрешение;
5. Наличие портов и видеовыходов: USB 2.0, LAN (RJ—45), VGA и HDMI;
6. Поддержка онлайн просмотра видео с мобильных устройств и управлением по сети;
7. Количество максимальных пользователей. Для многоквартирного дома желательно чтобы это было 128;
8. Наличие тревожных входов и поддержка детектора движения.

Но это еще не все критерии выбора IP камер и DVR—регистраторов их очень много и у каждой модели есть свои обобщенности, поэтому в этом деле лучше довериться специалистам, но и самим обладать знаниями в этом области тоже не помешает.

Как показывает практика, знающий заказчик услуги или покупатель товара может значительно сэкономить.

Источник: elektrikexpert.ru