Что нужно для регистрации объекта капитального строительства

Регистрация здания после реконструкции В процессе ведения хозяйственной деятельности собственники нежилых зданий зачастую производят работы по изменению технических характеристик (увеличение

Кадастровый учет здания и помещения в 2022 году

Кадастровый учет здания или помещения – это внесение сведений об их координатах и характеристиках в реестр ЕГРН. Учет проводится после создания нового строения, после завершения реконструкции или перепланировки. Для осуществления кадастрового учета недвижимого имущества нужно обратиться к кадастровому инженеру, заказать изготовления технического плана. По этому документу Росреестр внесет сведения в ЕГРН, выдаст собственнику выписку.

Читайте в этой статье, что нужно для подготовки и осуществления кадастрового учета, для каких объектов требуется эта процедура, где и как заказать технический план на здание, что значит координирование строения.

Цели кадастрового учета зданий и помещений

Кадастровый учет недвижимого имущества является официальной государственной процедурой. Регламент и цели проведения учета сформулированы в статье 1 Закона № 218-ФЗ (скачать) – внесение в госреестр ЕГРН сведений обо всех объектах капитального строительства (ОКС), которые подтверждают их существование или прекращение их существования. При этом указанные сведения должны содержать характеристики, которые должны однозначно индивидуализировать ОКС. На кадастровый учет нужно встать в следующих случаях:

• после завершения строительства и ввода в эксплуатацию частного или многоквартирного дома, нежилого здания, сооружения;
• при образовании новых помещений в здании;
• для объекта недвижимого имущества, построенного до 2013 года и ранее не проходившего учет в Росреестре;
• после завершения работ, в результате которых изменились исходные характеристики объекта (реконструкция, перепланировка).

Ставить дома или нежилые здания на кадастровый учет будут специалисты Росреестра. Для осуществления этой процедуры необходимо получить документ с характеристиками строения – технический план. Для подготовки технического плана на любые виды ОКС необходимо обратиться в кадастровому инженеру.

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров — звоните по телефону:

Москва: 8 (499) 322-05-14 (наш адрес)

Санкт-Петербург: 8 (812) 422-35-90 (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

№ п/п	Основные понятия, которые нужно знать для постановки здания на кадастровый учет	Описание
1	Ввод в эксплуатацию	Процедура, подтверждающая завершение строительных работ по проекту, готовность объекта к эксплуатации. Для МКД и нежилых зданий при вводе в эксплуатацию оформляется разрешение Госстройнадзора. Для частных домовладений оформляется уведомление через местную администрацию.
2	Технический план	Основной документ, на основании которого объект ставят на кадастровый учет с внесением сведений в ЕГРН. Технический план изготавливает кадастровый инженер после обследования здания.
3	Кадастровый инженер	Профессиональный специалист, который имеет право оформить межевой или технический план, акт обследования на объекты. У кадастрового инженера должен быть квалификационный аттестат. Сведения обо всех инженерах есть в базе данных Росреестра.
4	Регистрация прав	Процедура, в ходе которой Росреестр вносит в ЕГРН сведения о правообладателе объекта. Регистрация может осуществляться одновременно с кадастровым учетом, либо отдельно от него.
5	Кадастровый учет при изменениях объекта.	Процедура, в ходе которой в ЕГРН вносятся данные после реконструкции или перепланировки объекта. Для кадастрового учета изменений нужно оформить технический план, обратиться в Росреестр.

Полномочия по кадастровому учету принадлежат службе Росреестра. Однако это ведомство не может самостоятельно получить объективные и достоверные сведения о здании, так как не проводит обследования и замеры. Для этого в отношении дома или нежилого здания проводятся кадастровые работы, а полученные результаты фиксируются в техническом плане. Получение параметров здания для кадастрового учета происходит по следующим правилам:

• для проведения работ правообладатель объекта выбирает кадастрового инженера, передает ему правоустанавливающие документы на участок под возведенным зданием, проектную документацию и разрешение на ввод в эксплуатацию частных или многоквартирных домов, нежилых зданий и сооружений;
• в состав кадастровых работ входит координирование объекта, т.е. определение координат характерных точек контура здания, а также обмеры, измерения и расчеты (если границы здания закоординированы, его можно идентифицировать на местности);
• для кадастрового учета здания в техплан обязательно включаются планы всех этажей объекта (на них отмечается местоположение помещений и конструкций, оборудования и инженерных сетей).

В результате учетных действий вновь построенному зданию присваивается уникальный кадастровый номер, который сохраняется на весь период существования объекта. Аннулирование кадастрового номера происходит при фактическом прекращении существования объекта (уничтожение, обрушение, разбор по решению правообладателя и т.д.). Кадастровый номер и все характеристики здания вносятся в ЕГРН, а правообладатель получит выписку из указанного реестра. Квартиры и нежилые помещения, которые являются самостоятельными объектами недвижимости, получат свой уникальный кадастровый номер. Хотя они входят в состав основного строения, для них учет может проводится отдельно.

Комментарий специалиста. Система кадастрового учета была введена в 2013 году. С этого времени все здания, введенные в эксплуатацию и подлежащие учету, в обязательном порядке учитываются в госреестре ЕГРН. Если объект был возведен до 2013 года, кадастровый учет будет проведен по решению правообладателя, либо одновременно с регистрацией сделки с объектом. В каждом из перечисленных случаев необходимо провести кадастровые работы и получить технический план, где будут указаны характеристики строения. Регламент проведения учетных действий одинаков для всех объектов.

строительства объекта капитального строительства , то проектная. документация должна быть разработана для производства земляных работ, устройства фундаментов, сетей инженерного обеспечения, представлены. … Однако органы, уполномоченные осуществлять государственную регистрацию прав собственности на объекты недвижимого имущества, отказываются регистрировать право собственности на объекты , так как проектные характеристики объекта и характеристики объекта , после проведенной технической инвентаризации уполномоченными органами в большинстве случаев не соответствуют.

Регистрация здания после реконструкции

В процессе ведения хозяйственной деятельности собственники нежилых зданий зачастую производят работы по изменению технических характеристик (увеличение площади, высоты, этажности). В действующем законодательстве Российской Федерации существует несколько понятий, определяющих такие изменения. Это «переустройство», «перепланировка», «реконструкция» и иные. Главным отличием указанных понятий является то, что реконструкция, в отличие от переустройства или перепланировки, предусматривает изменения габаритов и фасада здания.

Так, в соответствии со статьей 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что реконструкцией является — изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства.

Рассмотрим ситуацию, когда правообладатель объекта недвижимости изменил технические характеристики антресоли (что повлекло изменение внешних границ), заказал технический план у кадастрового инженера и подал заявления в Росреестр о регистрации учета таких изменений и постановки на кадастровый учёт.

Следует отметить, что представленное для кадастрового учета изменений помещение не относится к перечню объектов, в отношении которых не требуется разработка проектной документации, получения разрешения на строительство и разрешения на ввод в эксплуатацию в связи с его реконструкцией.

Согласно части 1 статьи 55 Градостроительного Кодекса Российской федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство. Согласно части 2 статьи 51 Градостроительного Кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных статьей 51 Градостроительного Кодекса Российской Федерации.

Во исполнение статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, части 8 статьи 49 Градостроительного кодекса города Москвы, Правительством Москвы принято постановление от 27 августа 2012 г. № 432-ПП, которое устанавливает требования к видам работ, а также к порядку выполнения работ, не требующих получения разрешения на строительство на территории города Москвы (в частности, согласно пункту 2 постановления Правительства Москвы отдельные виды работы осуществляются на сновании согласованной проектной документации при наличии положительного заключения о техническом состоянии конструкций объектов капитального строительства и возможности производства планируемых работ, оформленного проектной организацией, имеющей выданное саморегулируемой организацией свидетельство о допуске к указанным видам работ).

Вместе с тем, при проведении правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов, а также при сопоставлении кадастровых сведений об объекте недвижимости, имеющихся в едином государственном реестре недвижимости, и сведений указанных в техническом плане будет установлено, что изменились внешние границы антресоли. Мнение о том, что объект недвижимости будет являться реконструированным, только при изменении внешних границ на плоскости земельного участка является ошибочным, так как объемные изменения (пристройка, надстройка) также будет являться реконструкцией.

В этой связи, собственник здания получит отказ в регистрации учета изменений.

Для предотвращения подобных ситуаций, следует внимательно отнестись к вопросу реконструкции, предварительно получить необходимые документы, а также до проведения работ по изменению технических характеристик объекта недвижимости иметь чёткое понимание о том, на каком основании будут регистрироваться данные изменения в Росреестре.

Зачем нужна постановка на кадастровый учет капитального строения? Что делать, если отказано в регистрации объекта капитального строительства ? Как снять с кадастрового учета объект , и при каких случаях это можно сделать? Чем мы вам можем помочь в постановке на кадастровый учет капитального строения. Как ставится объект на кадастровый учёт? Предположим, есть садовый или жилой дом, который владелец хочет продать, а перед этим поставить на кадастровый учёт. Расскажем, что и как правильно для этого делать? Перед постановкой дома на учёт, нужно убедиться, что земля под домом уже оформлена и имеет кадастровый номер. Дальше занимаемся домом.

Разрешение на строительство и государственная регистрация прав на вновь созданные объекты недвижимости

Одним из признаков законно созданного нового объекта является получение необходимых разрешений на строительство. Такие разрешения, представляющие собой разновидность административных актов, необходимы как собственникам земельных участков и реконструируемых объектов, так и лицам, которым участки или объекты переданы собственниками для строительства (реконструкции) на иных правах. В соответствии со ст.209 ГК РФ, использование принадлежащих собственнику объектов недвижимости для создания новых объектов возможно, если это не противоречит закону или иным правовым актам, не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. В целях установления всех этих обстоятельств действующим законодательством установлена форма предварительного контроля, представляющая собой процесс выдачи разрешения на строительство.

На основании ст. 222 ГК РФ объект, возведенный без получения необходимых разрешений, признается самовольной постройкой. В соответствии с п.2 ст.222 ГК РФ «лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом, либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи». Следовательно , для принятия решения о регистрации права собственности на вновь созданный объект, регистратор обязательно должен выяснить вопрос о наличии разрешения на строительство этого объекта.
Статья 51 Градостроительного кодекса РФ определяет разрешение на строительство как «документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом».

Общим правилом является то, что разрешение требуется на строительство и реконструкцию любого объекта, относящегося к недвижимости. Однако, в соответствии с п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство не требуется в случае:
1) строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;
2) строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других);
3) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;
4) изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности, не нарушают права третьих лиц и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;
5) иных случаях, если в соответствии с Градостроительным кодексом, законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.

Следует отметить, что в случае, указанном в п. 2, вопрос о регистрации права на объект вообще решаться не будет, т.к. речь здесь, видимо, идет о сооружениях, не относящихся к объектам недвижимости. В то же время вызывает серьезные вопросы формулировка пункта 1, который говорит о строительстве на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства и дачного хозяйства. Не совсем понятно, распространяется ли предусмотренное исключение и на дома, возводимые садоводами и дачниками, или речь идет только о других сооружениях на земельном участке. С учетом пункта 3 следует скорее прийти к выводу о том, что любое строительство на садоводческом или дачном участке не требует разрешения. Вместе с тем в п. 9 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ содержится однозначное требование получения разрешения на индивидуальное жилищное строительство. Однако всем известно, что в настоящее время дома, возводимые на дачных и садоводческих участках, по своим характеристикам могут ничем не отличаться от домов, построенных на участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства.

Не менее проблематичной представляется и формулировка п. 3 о «строениях и сооружениях вспомогательного использования». Если речь идет о таких сооружениях, которые нельзя отнести к недвижимости, то тогда они подпадают под п. 2. Если же имеется в виду недвижимое имущество, имеющие вспомогательную функцию, то это понятие в законе не определено, в связи с чем существуют весьма широкие возможности для его произвольного толкования.
По нашему мнению, нет достаточных оснований устанавливать различный порядок строительства качественно одинаковых объектов в зависимости от назначения земельного участка или от назначения объекта. В градостроительном законодательстве следовало бы провести общий принцип, согласно которому разрешение на строительство необходимо для создания любого объекта, если он относится к недвижимому имуществу.
Однако, ст.222 ГК РФ говорит о получении необходимых разрешений, а Градостроительным кодексом установлены случаи, когда в получении таких разрешений необходимости нет. Поэтому можно прийти к выводу, что в соответствии с действующим законодательством признак наличия разрешения на строительство не является во всяком случае обязательным для установления законности строительства или реконструкции. Обращаясь за регистрацией права на вновь созданный объект, заявитель должен доказать, что разрешение на строительство не требуется. Таким документом, в случае, предусмотренном пунктом 1, будет документ, подтверждающий назначение земельного участка. Сложнее обстоит дело с пунктом 4. Очевидно, что регистрирующий орган не может сам установить, что изменения объектов капитального строительства и (или) их частей не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности, не нарушают права третьих лиц и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом. Для решения таких вопросов необходимы специальные познания в области архитектуры и строительства. Регистратор также не сможет определить, что объект относится к «строениям и сооружениям вспомогательного использования».

Федеральным законом о 31.12.2005 г. № 206-ФЗ внесен дополнительный пункт в ч.1 ст.4 Федерального закона «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации, согласно которому „выдачи разрешения на строительство не требуется в случае изменений объекта капитального строительства и (или) его частей, если эти изменения не застрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности такого объекта и (или) его частей и не являются нарушением строительных норм и правил“.

При сравнении формулировки этого пункта с формулировкой ст. 51 самого Градостроительного кодекса можно заметить определенные отличия. Их более поздней формулировки ушло указания на «нарушение прав третьих лиц» и«превышении предельных параметров разрешенного строительства и реконструкции, установленных градостроительным регламентом. Эти условия заменены требованиями отсутствия нарушений строительных норм и правил.

Такое решения законодателя представляется весьма странным, поскольку дополнение данной нормой закона о введении в действие Градостроительного кодекса при отсутствии изменений в соответствующей статье самого этого Кодекса, ставит вопрос о соотношении этих двух норм, решить который весьма непросто. В то же время новая норма, как и прежняя, не дает прямого ответа на вопрос, какое изменение объекта не требует разрешения на строительство, вынуждая застройщика в каждом случае обращаться в соответствующий орган за подтверждением отсутствия необходимости разрешения.
При размытости критериев решения данного вопроса есть серьезные основания полагать, что здесь могут (а, значит, будут) допускаться серьезные злоупотребления.
Так как подготовка документов для выдачи разрешений на строительство возложена Градостроительным кодексом на органы исполнительной власти и местного самоуправления, логично предположить, что именно эти органы должна быть возложена нелегкая обязанность по выдаче документов, подтверждающих отсутствие необходимости получения разрешения на строительство.

Насколько важным будет вывод о том, что для данного объекта нет необходимости получать разрешение на строительство, становится понятно при анализе еще одного изменения законодательства. Тем же Федеральным законом от 31.12.2005 г. № 206-ФЗ Закон о регистрации дополнен статьей 25.2, в соответствии с которой«государственная регистрация права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для его строительства, реконструкции не требуется выдача разрешения на строительство, осуществляется на основании документов, устанавливающих или подтверждающих право собственности на отведенный для создания такого объекта земельный участок либо право пользования этим земельным участком, и документов, содержащих описание такого объекта».

Таким образом, во всех случаях, когда разрешение на строительство не требуется, регистрации будет достаточно представить документ о праве на земельный участок и план созданного объекта с кадастровым номером. При таком подходе следует прийти к выводу, что для рассматриваемой категории объектов нет необходимости как в разрешении на строительство, так и в разрешении на ввод в эксплуатацию. Следовательно, они не могут быть признаны самовольными постройками как по признаку отсутствия необходимых разрешений, так и по признаку нарушения строительных и градостроительных норм и правил. Путем принятия этих норм закон возлагает ответственность за надежность и безопасность таких объектов на их создателей, освобождая от этой ответственности государство.
Нельзя отрицать либеральность такого подхода. Остается только надеяться, что этот подход не будет сведен к своей противоположности бюрократическими процедурами и произволом чиновников. Для этого необходимо более четко определить те объекты недвижимости, новое строительство которых возможно без разрешения на строительство, а также критерии возможности реконструкции уже созданных объектов без таких разрешений.

До введения в действие нового Градостроительного кодекса разрешение на строительство не всегда было представлено в виде отдельного документа. Весьма часто в одном административном акте (например, в распоряжении губернатора) содержалось и решение о предоставлении соответствующего земельного участка и разрешение на строительство объекта. Однако в соответствии с п. 16 ст. 51 Градостроительного кодекса форма разрешения на строительство устанавливается Правительством Российской Федерации. Следовательно, после утверждения такой формы документ, представленный в регистрирующий орган, должен соответствовать закону как по содержанию, так и по форме.
Следует также иметь в виду, что сам факт предоставления земельного участка не означает автоматического разрешения на строительство в смысле ст. 51 Градостроительного кодекса, поскольку порядок предоставления земельных участков и порядок выдачи разрешений на строительство — два разных процесса, регулируемые различными правовыми нормами. Поэтому документ, изданный органом исполнительной власти, лишь постольку может считаться разрешением на строительство, поскольку он выдан в порядке и с соблюдением условий, установленных Градостроительным кодексом. Установление в процессе правовой экспертизы несоответствия документа этим требованиям должны влечь отказ в регистрации права на новый объект.

Изучение практики регистрации выявило и другую проблему, связанную с разрешением на строительство. Ряд отказов в регистрации прав на новые объекты был вызван отсутствием у заявителей разрешения на строительство, при том, что все остальные условия законности создания нового объекта (право на земельный участок, акт приемки объекта в эксплуатацию) были соблюдены. Рассматривая дела об обжаловании таких отказов, суд признавал их недействительными, мотивируя это тем, что, поскольку объект был принят в эксплуатацию государственной комиссией, отсутствие разрешения на строительство не может свидетельствовать о незаконности его создания.
Такая позиция представляется весьма спорной с точки зрения ст.222 ГК РФ, которая называет разрешение на строительство в качестве самостоятельного условия признания постройки самовольной. Акт приемки в эксплуатацию не являлся в соответствии с законом подтверждением законности создания объекта, он лишь, с одной стороны, определял момент юридического окончания строительства, а, с другой стороны, — устанавливал другой признак в соответствии со ст.222 ГК РФ — отсутствие существенного нарушения градостроительных и строительных норм и правил. С учетом такого понимания значения акта приемки можно было бы прийти к выводу о том, что в нормальной правовой ситуации приемка объектов при отсутствии разрешения на строительство должна была быть полностью исключена, поскольку само по себе строительство без разрешения является существенным нарушением градостроительных правил, а, следовательно, в этом случае акт приемки должен быть признан недействительным.

В связи с вопросом о разрешении на строительство обращает на себя внимание еще одна особенность норм о самовольной постройке.

В соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ «право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный земельный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку».
На основании этой нормы, лицо, самовольно захватившее земельный участок для строительства, не лишено возможности узаконить постройку после того, как приобретет право на участок. Что же касается лица, которое законно владеет земельным участком, но не имеет разрешения на строительство, то для него такая возможность не предусмотрена, хотя вряд ли действие такого самовольного застройщика можно признать «более противоправным».
В целях устранения такого положения в ст.222 ГК РФ можно было бы внести пункт следующего содержания:
«Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на принадлежащем ему земельном участке без получения необходимых разрешений, при согласии на это органов, уполномоченных выдавать такие разрешения, и установлении отсутствия существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил».
При этом в Градостроительном кодексе и иных нормативных актах должен быть предусмотрен порядок получения таких последующих согласий.
Следует отметить, что законом установлен исключительно судебный порядок установления права на самовольную постройку. Представляется, однако, что при тех же условиях возможен и иной, внесудебный порядок установления права собственности. Но для этого также необходимо внесение в законодательство изменений, которые давали бы право регистрирующему органу регистрировать права на новые объекты как при наличии прав на земельный участок и разрешений на строительство, так и при наличии последующего предоставления земельного участка или согласий на строительство уже завершенных объектов.

(1) Правда, тут же возникает вопрос, куда должен обращаться для ввода объекта в эксплуатацию застройщик, которому не требовалось разрешение на строительство в соответствии с п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ? Если же законодатель имел в виду, что при создании объекта недвижимости, на который не требуется разрешения на строительство, не требуется и разрешение на ввод в эксплуатацию, то тогда не понятно, на основании каких документов должна производиться регистрация права на такой объект (а она обязательно должна производиться, если только это объект недвижимости – ст. 219 ГК РФ)?

Алексеев В. А., руководитель адвокатского агенства «Алексеев, Загараев и партнеры»,

Разрешение на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства . Минжилполитика Московской области. Онлайн сервис. … После завершения строительных работ необходимо получить разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию. Данный документ необходим для оформления прав собственности и возможности начала эксплуатации построенного объекта .