Обязательные документы
Эти документы нужно обязательно принести в МФЦ или Регистрационную палату для регистрации сделки купли-продажи. Если не предоставить один из них, сделку не зарегистрируют.
Паспорта или свидетельства о рождении от всех собственников (продавцов); Если есть собственники до 14 лет, вместо них в МФЦ должен присутствовать один из родителей/опекун, который подписывает договор купли-продажи с остальными документами — ст. 28 ГК РФ. От представителя потребуется его паспорт и свидетельство о рождении ребенка.
Присутствие собственника от 14 до 18 лет обязательно вместе с одним из родителей/опекуном, потому что оба должны пописать договор купли-продажи — ст. 26 ГК РФ. В обоих случаях от второго родителя ничего не требуется.
Если один из собственников присутствовать не может, его паспорт не потребуется. Доверенному лицу достаточно предоставить доверенность от него.
Отступление — за бесплатной консультацией обратитесь в любое время юристу справа или позвоните: 8 (499) 938-45-78 — Москва и обл.; 8 (812) 425-62-89 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-24-83 — все регионы РФ.
Что делать после покупки участка под ИЖС? Что нужно знать перед строительством дома
Договор купли-продажи участка; Если у продаваемого участка есть несовершеннолетний, ограниченно дееспособный или недееспособный собственник, договор обязателен только в нотариальной форме — п. 2 ст. 54 Федерального закона N 218-ФЗ. Поэтому придется обращаться к нотариусу, чтобы он составил договор и удостоверил на нем подписи.
Если все собственники взрослые и дееспособные, достаточно договора в простой форме. Его можно подписать заранее или при сотруднике МФЦ. Не советую самому составлять договор по шаблонам из интернета. Каждая сделка продажи индивидуальна. Типовые шаблоны не имеют тех пунктов, которые нужно указать в каждом конкретном случае.
К тому же, если в договоре будет даже одна орфографическая ошибка, сделку могут приостановить — п. 6 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Поэтому лучше обратитесь к юристу. Он изучит ситуацию у обоих сторон и учтен все нюансы.
Разрешение органов опеки и попечительства (оригинал и копия); Данное разрешение обязательно, если у продаваемого участка есть несовершеннолетний, ограниченно способный или недеспособный собственник — п. 1 ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ.
Обращаться нужно в районную опеку по адресу постоянной прописки ребенка, а не временной или по адресу продаваемой недвижимости — п. 3 ст. 34, ст. 24 и ст. 20 ГК РФ, ст. 2 и ст.
6 Закона РФ от 25.06.1993 N 5242-1.
Другие статьиНалог при продаже земельного участкаВ каких случаях на продажу земельного участка нужно и не нужно согласие супруга — ответ здесь
Свидетельство о браке или разводе; Свидетельства нужны когда право собственности зарегистрировано гражданином на одну фамилию, а в паспорте у него теперь другая.
Нотариальное согласие супруга на продажу; Оно потребуется в двух случаях случаях. Во-первых, если гражданин купил в браке земельный участок или долю в нем, но оформил только на себя. Купленная в браке недвижимость является совместно нажитыми имуществом обоих супругов, даже если оформлена в собственность только на одного из них — п. 2 ст. 34 СК РФ и п. 1 ст. 256 ГК РФ.
Земляные работы в начале строительства. Порядок и правила проведения // FORUMHOUSE
Во-вторых, если гражданин в браке получил участок от местной администрации в бессрочное пользование, в наследуемое владение или в собственность. Затем зарегистрировал право на себя — разбор Определения Верховного Суда от 28.11.2017 N 64-КГ17-10.
Все вышеуказанное касается даже когда супруги уже развелись, но документально не поделили купленный участок. При разводе режим нажитого имущества не пропадает, просто бывшие супруги стали участникам совместной собственности — ст. 253 ГК РФ.
С другой стороны, если не подать согласие супруга, сделку купли-продажи все равно зарегистрируют — ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Но на участок будет наложено обременение в виде записи: «На государственную регистрацию не предоставлено согласие супруга продавца — его ФИО» (пп. 4 п. 3 ст. 9 и п. 5 ст. 38 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).
Ни один покупатель этого не захочет, поэтому согласие я указала как обязательный документ, хоть по закону это не так.
Как списать долги у приставов?
Долги у судебных приставов можно списать! Заполните простой тест и узнайте как!
Нотариальная доверенность.Если продавца будет представлять доверенное лицо, от него нужна нотариальная доверенность и паспорт. Паспорт доверителя подавать необязательно.
Дополнительные документы
Перечисленные ниже документы не нужно подавать в МФЦ или Рег.палату, их не имеют право требовать. Но они могут потребоваться при подготовке к сделке и чтобы покупатели проверили участок на «юридическую чистоту».
Документ с планом участка; Как проверить границы земельного участка на публичной кадастровой карте Росреестра.
(нажмите на картинки, чтобы их увеличить)
Границы не установлены
Имеет границы и местоположение
Покупатели наибольшее внимание уделяют границам участка, а именно: 1) Насколько точно были установлены границы и местоположение участка при межевании. 2) Добросовестно ли межевание было проведено. Раньше было много послаблений и уловок.
Сначала про точность границ. Такие ошибки могли быть при межевании: 1) Кадастровый инженер не выезжал на участок, а установил границы только по спутнику. Хотя выезд на местность обязателен. Ни о какой точности не может быть и речи. Разброс бывает в 1 — 5 метров. 2) Кадастровый инженер пользовался непрофессиональным оборудованием.
3) Недобросовестный собственник после межевания переставил забор, чтобы увеличить участок. 4) В Росреестре допустили ошибку при переводе координат фактических границ на кадастровую карту. 5) Несколько лет назад кадастр и ЕГРП объединили в общую базу — ЕГРН. Прошло это не очень гладко. Из-за этого бывает такое, что большой массив участков смещен на несколько метров.
Большинство покупателей для проверки границ просят собственника вызвать кадастрового инженера — инструкция. Услуга называется выносом точек в натуру. Не стоит приглашать того, который и делал межевание.
Инженер приезжает на участок, вбивает в свое GPS-оборудование координаты поворотных точек (углов), затем удостоверяется насколько эти координаты точны с фактическими границами (с забором). Поворотные точки указаны в выписке из ЕГРН, о ней ниже. Обычно на процедуре присутствуют покупатели. Если не будут присутствовать, стоит запросить у инженера акт выноса границ в натуру.
Образец акта выноса точек в натуру
(нажмите на картинку для ее увеличения)
Теперь о добросовестности проведения межевания. Покупатели могут попросить предоставить межевой план участка, чтобы удостовериться в двух вещах. Во-первых, согласованы ли границы с соседями. В межевом плане должен быть акт согласования с их подписями — ст. 40 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ.
Не всегда соседи согласны с границами или они на момент межевания проживали в другом месте. Поэтому иногда собственники по совету кадастровых инженеров идут на хитрость — оповещают о дате межевания через местную газету. Так и подпись соседа не нужна, если он не придет. Это разрешено, но некоторые этим злоупотребляют — п. 8 ст. 39 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ.
В данной ситуации сосед через суд может оспорить межевание и границы с большей вероятностью, чем если бы была его подпись. Ведь фактического согласования с ним не было.
Акт согласования границ
РЕКЛАМА
Во-вторых, в межевом плане должен быть план участка, доказывающий факт его образования. Данный план должен был предоставить собственник. Без него добросовестный кадастровый инженер должен отказать в услуге, но раньше обходили и это ограничение. В акте указывали, что границы существуют 15 и более лет — п. 10 ст. 22 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ.
Сейчас отказывают регистрировать границы при таких формулировках. Если при межевании собственник не предоставил доказательства образования участка, у соседа есть еще больше шансов оспорить межевание, потому что оно было проведено недобросовестно.
Если межевого плана руках нет, копию можно заказать в МФЦ. Госпошлина — 1740 рублей.
Если у участка не оформлены границы, по закону его все равно можно продать — подробнее. Но будет труднее найти покупателя. Такие участки обычно покупают родственники, друзья или хорошие знакомые. Или за меньшую рыночную цену. Поэтому лучше установить границы через межевание (инструкция).
Я выше расписал с каким трудностями можно столкнуться.
Другие статьиОформление дачи в собственность — актуальные инструкции
Документ, подтверждающий право собственности на участок; К таким документам относится свидетельство о государственной регистрации права собственности или выписка из ЕГРН. Свидетельства не выдают с июля 2016 года, их как раз заменили выписками ЕГРН. Прежние свидетельства не потеряли своей юридической силы.
Даже если есть только свидетельство, советую заказать и выписку — инструкция. Одни покупатели просят продавцов предоставить выписку, другие сами ее заказывают. Помимо ФИО собственников и информации об участке, в выписке есть координаты поворотных точек (если границы оформлены). Зачем эти координаты могут понадобиться покупателям я рассказала выше.
Образец бумажной выписки ЕГРН
(нажмите на картинку для ее увеличения)
В некоторых статьях в интернете пишут, что свидетельство или выписку нужно обязательно подать в МФЦ. Это неправда. Они не указаны в списке обязательных в ст. 18 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. К тому же регистратор все равно лично запросит сведения из ЕГРН на участок для правовой экспертизы сделки — ст.
29 того же закона.
Исключение: если у продавцов право собственности в ЕГРН не зарегистрировано, они должны представить имеющееся на руках свидетельство или другой договор основания (о нем ниже). Тогда сначала зарегистрируют право на продавца, а затем переход права на покупателя.
Документ основания; Это документ, на основании которого возникло право собственности. Например, если участок был куплен, договором основания является договор купли-продажи. Если был получен в наследство — свидетельство о наследстве.
Если документа на руках нет, собственник может получить копию в МФЦ. Госпошлина — 340 рублей.
Справка об отсутствии задолженности перед товариществом; Это если участок находится в товариществе. По закону долги продавца не переходят на покупателя после сделки. Покупатель должен платить с даты регистрации права собственности по договору, а долги прошлых хозяев его не касаются — п. 2 ст. 223 ГК РФ и ст. 14 Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ.
Но проблема в том, что некоторые председатели, зная о законе, все равно потребуют нового собственника оплатить долги предыдущего. Покупателям такая нервотрепка ни к чему, поэтому стоит получить справку об отсутствии задолженности перед товариществом. На крайний случай можно договориться с потенциальным покупателем и снизить цену на сумму долга.
Справки из психоневрологического и наркологического диспансера.В них указывают, состоит ли гражданин у них на учете. Покупатели требуют такие справки, если у них есть подозрения, что продавец не совсем адекватно себя ведет или видно, что он пьющий. Если покупатели с ипотекой, их банк может потребовать справку из психоневрологического диспансера от пожилых продавцов. Например, банк ВТБ требует от продавцов старше 65 лет.
Перед получением справки следует пройти освидетельствование у их штатного психиатра или нарколога. Справки везде платные, цены уточняйте на месте.
Эти документы не нужны
Я встречала много статей в интернете, в которой неактуальные и ненужные документы указали как обязательные. Вот самые популярные из них:
Кадастровый паспорт; Кадастровые паспорта или кадастровые выписки не выдают с 2017 года, следовательно они не нужны для продажи — подробнее. Вся информация с этих документов теперь содержится в выписке из ЕГРН.
Акт обследования об отсутствии строений от кадастрового инженера; Не понимаю, почему некоторые авторы его указывают. Данный акт ни один покупатель не требует. И в Главе 3 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ про него не написано.
Заявление о переходе прав собственности.Данное заявление не нужно составлять самому. Его заполняет сотрудник МФЦ, когда продавцы и покупатели подают договор купли-продажи на регистрацию. Участники сделки только подписывают это заявление.
Источник: pravoved.ru
Что обязательно нужно проверить перед покупкой земельного участка
По данным Управления Росреестра по Новосибирской области, в регионе установлено порядка 50 тысяч зон с особыми условиями использования территорий. Это значит, что в отношении земельных участков, которые входят в указанные зоны, введен особый режим использования, ограничивающий или вовсе запрещающий те или иные виды деятельности, в том числе строительство.
Зоны с особыми условиями использования территорий устанавливаются по различным причинам, связанным с обеспечением жизнедеятельности населения, охраной жизни и здоровья – проложены теплотрассы, линии электропередач, водо- и газопроводы, установлены зоны затопления и подтопления и другое.
«Важно понимать, что можно делать на земельном участке, входящем в ту или иную зону, а что нет — говорит заместитель руководителя новосибирского Росреестра Наталья Ивчатова. — На земельный участок, частично или полностью расположенный в границах одной из таких зон, накладываются определенные ограничения, вводится особый режим его использования».
Так, перед строительством объекта недвижимости необходимо проверить, не входит ли земельный участок либо его часть в зону с особыми условиями использования. Перед началом строительства на участке, находящегося, например, в зоне объектов электроэнергетики, необходимо, прежде всего, получить письменное согласование на возведение объекта, в этом конкретном случае необходимо обратиться в Акционерное общество «Региональные электрические сети».
Указанный документ также потребуется представить и при осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на построенный объект.
Для каждого вида зон, а их земельным законодательством установлено 28 видов, существует конкретный орган или организация для получения согласований.
Заместитель руководителя Управления Росреестра по Новосибирской области Наталья Ивчатова: «Важно знать, что при продаже земельного участка в договоре купли-продажи в обязательном порядке необходимо указать, что участок входит в зону с особыми условиями использования территорий».
Где можно узнать – входит ли земельный участок в зону с особыми условиями использования территорий?
Информацию можно получить:
- на официальном сайте Росреестра rosreestr.gov.ru/ в разделе «Открытая службы // Статистика и аналитика» (обязательно выбрать регион «Новосибирская область»);
- заказать выписку из ЕГРН: на сайте Росреестра или на портале Госуслуг или в офисах МФЦ;
- бесплатно через сервис Росреестра «Справочная информация об объектах недвижимости в режиме онлайн» на официальном сайте Росреестра rosreestr.gov.ru/;
- на Публичной кадастровой карте pkk.rosreestr.ru.
Для этого достаточно найти на карте интересующий земельный участок — ввести кадастровый номер в панели «Поиск» или найти визуально. В меню, в левом верхнем углу, выбрать инструмент «Слои» и сделать активным слой «Зона с особыми условиями использования территорий». На карте зеленым цветом отобразятся зоны с особыми условиями использования территорий, учтенные в ЕГРН.
Управление Росреестра по Новосибирской области призывает владельцев земельных участков соблюдать ограничения использования земельных участков, введенные, прежде всего, в целях защиты жизни и здоровья граждан, безопасной эксплуатация объектов транспорта, связи, энергетики, сохранности объектов культурного наследия и охраны окружающей среды.
Источник: kartgeocentre.ru
Дачная амнистия – что это?
Дачная амнистия является на сегодняшний день одним из самых эффективных способов оформления права собственности на земельный участок, а также постройки жилого дома. Благодаря упрощенной системе оформления прав, все владельцы объектов недвижимости могут не тратить время и деньги на сбор документов и обращение в различные инстанции.
Дачная амнистия позволяет владельцам оформить права на свой дом, гараж или другую недвижимость, находящуюся на земельном участке, без лишних проблем. Для того чтобы зарегистрировать право собственности, необходимо обратиться к кадастровому инженеру, который подготовит технический план и акт обследования.
Какие особенности
Дачная амнистия под ключ обладает следующими особенностями:
- Она не требует получения разрешения на строительство и ввода объекта в эксплуатацию,
- Отсутствует обязанность по получению разрешения на ввод в эксплуатацию дома,
- Отсутствие границ земельного участка не является препятствием для регистрации права собственности на дом.
- Регистрация осуществляется по декларации.
- Нет необходимости привлекать кадастрового инженера.
Дачная амнистия обладает такой главной особенностью, как упрощение регистрации права собственности на вновь построенные, реконструированные, расширенные и (или) отремонтированные (в том числе, ранее не использовавшиеся) строения и сооружения, расположенные на земельных участках. Это значит, что можно регистрировать права собственности, не ведя своего подсобного хозяйства и не имея в собственности земли.
Какие преимущества
Дачная амнистия под ключ таким главным преимуществом, как простоту и скорость оформления документов. Если сравнивать документы по дачной амнистии и по разделу имущества при разводе, то дачный дом или дачный участок будут существенно проще в оформлении, а также и в реализации. Но для начала, стоит подробнее рассмотреть, что же такое дачная амнистии, и как обстоят дела с ее оформлением в нынешних условиях.
Дачная амнистия под ключ является также современным решением для тех людей, которые хотят построить и благоустроить свой загородный дом. Варианты оформления зависят от целей таких работ. Непосредственно перед строительством нужно подобрать нужный проект и получить его эскиз.
Источник: camremont.ru