Что нужно учитывать при покупке земельного участка для строительства дома

Чтобы будущим собственникам земельных участков не утонуть в море предложений и определиться для каких же целей они хотят приобрести собственный кусочек планеты Земля, предлагаем ознакомиться со следующими данными подтвержденными как другими интернет источниками так и законом…

Первый шаг

В первую очередь нужно определить, для чего приобретается земельный участок.

Классификация земельных участков, рассматриваемая для покупки:

Земли сельскохозяйственного назначения

— используемые для сельскохозяйственного производства (обычно указывается конкретный вид сельскохозяйственной деятельности: пашня, животноводство, многолетние насаждения);

— предназначенные для садоводства, огородничества;

— под дачное строительство.

Земли поселений (земли населенных пунктов)

— индивидуальное многоэтажное строительство;

— для размещения домов индивидуальной жилой застройки;

— находящиеся в составе дачных, садоводческих и огороднических объединений.

Самое Подробное Видео. НЕ ПОКУПАЙТЕ ЗЕМЛЮ, не посмотрев ЭТО ВИДЕО!!! – Фахверк Домогацкого

Тут еще важно знать!

Целевое назначение земельного участка

Один из основных параметров, на которые следует обратить внимание покупателю участка, — целевое назначение земли: от этого зависит, можно ли будет на участке что-нибудь построить.

Покупатель должен убедиться, что участок как минимум предназначен для использования в качестве садового или дачного с правом возведения жилого строения. Существуют определенные ограничения по видам использования: на участках, целевое назначение которых — огородничество , нельзя возводить капитальных построек. На участке для садоводства , строительство жилья разрешено, но зарегистрироваться в нем нельзя. А владельцу дачного участка уже предоставляется возможность возведения полноценного жилого дома.

Еще одна категория земель — земли для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ). Многие покупатели считают, что на землях ЛПХ можно строить жилые дома. В некоторых случаях это возможно — когда речь идет о территории, которая находится в границах поселений. Если нет, то строить на таких участках по закону нельзя. Оптимальный статус для земли, предназначенной под застройку, — индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).

Не стоит доверять словам о том, что купленный участок можно будет быстро и без проблем перевести в другую категорию земель — например, из участка сельхозназначения сделать участок ИЖС. Существует большое количество требований к территории для перевода: непосредственная близость к населенному пункту, согласование с администрацией населенного пункта, к которому примыкает участок, общественные слушания. А прохождение необходимых формальностей занимает много времени и требует вложений, которые сопоставимы со стоимостью самого земельного участка до перевода его в статус ИЖС.

Стремясь иметь участок ближе к водоему или лесу, можно столкнуться с рядом ограничений по его использованию. Специалисты рекомендуют в случае малейших сомнений проверять, не относился ли участок к категориям земель, ограниченным в обороте, прежде чем он приобрел одно из существующих назначений. Например, не относился ли он к землям природоохранного и историко-культурного назначения — в неразберихе 90-х случаи перевода таких участков в земли под «индивидуальное жилищное строительство» бывали. Покупать такой участок не стоит: даже при надлежащем оформлении всех документов, есть риск впоследствии участок потерять.

При оформлении сделки по участку документов и хлопот меньше, чем в сделке по дому. Но нужно внимательнее анализировать правовые и практические последствия покупки земли. Если приобретается участок с готовым домом, то вопросы согласования застройки на нем уже должны быть решены.

Если приобретается свободный участок, то нужно выяснить возможности и ограничения застройки в данной местности, чтобы не оказалось так, что ваши планы не совпадут с правовыми возможностями. Случается, что при покупке клиент забывает уточнить план застройки ближайших территорий: сначала покупатель приобретает участок или даже участок вместе с готовым домом, а потом оказывается, что через дорогу в скором времени появится «сосед», например коровник или свиноферма. Правовая база по земельным отношениям возникла совсем недавно и еще несовершенна.

Документы для регистрации

1. Документ, удостоверяющий личность
2. Квитанция о плате за регистрацию (оригинал и копия)
3. Заявления о государственной регистрации сделки и регистрации права собственности (перехода права)
4. Договор купли-продажи (четыре экземпляра)
5. Акт приема-передачи объекта
6. Документ, подтверждающий право собственности продавца на отчуждаемый объект
7. План земельного участка (оригинал и копия)
8. Акт нормативной цены земельного участка

Виды разрешенного использования земельных участков

1. Как приобрести землю в собственность без риска?
2. Какие документы нужны при покупке земельного участка?
3. Потребуется ли кадастровый план?
4. Как проверить полномочия продавца?

Продавец должен предоставить покупателю следующий минимум документов

для гражданина — паспорт, для его представителя — паспорт и нотариально удостоверенная доверенность,

для предпринимателя — паспорт и свидетельство о государственной регистрации,

для юридического лица — учредительные документы;

• кадастровый паспорт (ранее — план) земельного участка.
  Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (ст. 37 Земельного кодекса РФ). Соответственно, переход права собственности при отсутствии кадастрового паспорта (плана) земельного участка не может быть зарегистрирован;
• правоустанавливающий документ
  Договор, на основании которого продавец приобрел право собственности на участок, решение суда о признании за продавцом права собственности или иной документ;
• свидетельство о праве собственности на участок
• Права на земельные участки подлежат обязательной государственной регистрации. В соответствии со ст. 14 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная ;
• площадь;
• стоимость по кадастру;
• категория земель;
• вид использования;
• данные о зарегистрированных правах на данный участок.

Узнайте у продавца, сколько земли было ему выделено документально, а сколько он продает сейчас. Бывают случаи (причем, нередко), когда люди самовольно «прирезают» дополнительную площадь.

Дополнительные документы при покупке участка, если на нем начато строительство

Должен быть комплект разрешительных документов:

• разрешение на строительство (заверенное главой райадминистрации);
• проект планировки территории;
• техусловия на инженерные коммуникации;
• градостроительное заключение;
• проектная документация (утвержденная и согласованная в архитектурных и надзорных органах).

4. Паспорт правообладателя. Если продавец – физическое лицо, то нужно убедиться в правильности таких документов:

• согласие на сделку от супруга (заверенное у нотариуса);
• если совладелец участка — несовершеннолетний либо недееспособное (ограниченно дееспособное) лицо, нужно предоставить документ, который разрешает право продажи участка. Такой документ выдают органы опеки и попечительства;
• стоит попросить представить справки из районных психдиспансера и наркодиспансера о том, что продавец не состоит там на учете. Невменяемость продавца на момент совершения сделки может впоследствии быть причиной признания сделки недействительной.

Второй этап. Заключение договора купли-продажи

Договор имеет стандартную форму. Сведения, которые должны указываться в договоре: стороны сделки, характеристики участка (местонахождение, площадь, номер по кадастру, категория земель, вид использования, стоимость).

В договоре должны содержаться указания, что данный участок принадлежит продавцу на праве собственности, а также что он не обременен правами третьих лиц.

Передавать деньги за земельный участок может производиться по-разному: наличными или путем перечисления на счет продавца в банке и т.д.

Проследите, чтобы в договоре не присутствовали обтекаемые формулировки.

До подписания договора стороны могут договориться о задатке.

Третий этап. Подача документов для госрегистрации договора

Договор купли-продажи нужно зарегистрировать. Он и вышеуказанные документы подаются в УФРС.

В орган госрегистрации подаются документы, о которых было сказано выше, а также:

• заявление на госрегистрацию;
• документ, который удостоверяет личности обеих сторон сделки (паспорта и копии);
• квитанция об оплате госпошлины. Госпошлина фиксированная — 200 рублей.

Подводные камни для покупателя

• качество земли (например, она может затапливаться паводками);
• непредоставление информации о том, что участок находится под арестом;
• отсутствие согласия на продажу со стороны супруга владельца участка.

Сложности

• земля находится в долевой собственности;
• относится к охраняемым природным территориям;
• принадлежит владельцу на правах бессрочного пользования;
• есть обременения земельного участка;
• данный участок должен быть изъят для нужд государства.

Покупка первичной земли

Государственную землю сейчас практически не покупают. Но если покупатель найден, сначала за разрешением он отправляется в муниципальные или госорганы.

В зависимости от целей приобретения госучастков выделяют такие варианты покупки:

Источник: dogovor-obrazets.ru

Как правильно покупать земельный участок: ИЖС или СНТ, проверка документов

Покупка земельного участка — дело сложное и ответственное и чтобы остаться довольным приобретением, важно учесть множество нюансов. Разобраться в них поможет эта статья.

Проверка участка перед покупкой

Сначала нужно выбрать размер участка. Он зависит от размера дома, который вы хотите построить. Лучше, если соблюдается соотношение 1:10.

Затем нужно будет совершить следующие, необходимые при покупке земельного участка, действия:

• определить статус: участок в СНТ или для ИЖС;
• убедиться, что район нахождения безопасен для жизни;
• убедиться в наличии или отсутствии подведенных коммуникаций и инженерных сетей;
• если присутствует необходимость бурения скважины — проверить глубину расположения водоносного горизонта;
• проверить качество воды из скважин;
• для подбора типа фундамента будущей постройки, собрать информацию о залегающих грунтах;
• для определения вероятности затопления земельного участка во время паводка, проверяется уровень нахождения грунтовых вод;
• прояснить ситуацию с канализацией;
• особое внимание уделить документам.

Если участок покупается с жилой постройкой, следует:

• навести справки о материалах, из которых построен дом;
• узнать, как давно построен;
• замерить расстояния между имеющимися на участке постройками, сверить границы вашего и соседних, и фактические параметры с указанными в документации;
• установить вид каждой постройки (хозяйственная или жилая, при наличии);
• убедиться, что на земельном участке не зарегистрированы постройки, которых физически нет;
• сверить фактическую площадь участка и сооружений, с указанной в документах;
• убедиться, что незаконные пристройки и перепланировки отсутствуют;
• проверить, нет ли проблем с БТИ;
• убедиться в наличии и исправности коммуникационных систем, в законности их подведения.

ИЖС или СНТ?

Каждый земельный участок имеет заверенный документально статус. Это может быть СНТ (садовое некоммерческое товарищество) или ИЖС (индивидуальное жилищное строительство). Выбор статуса зависит от цели приобретения земли.

Преимущества участка ИЖС

1. Главное преимущество земли под ИЖС — за счет регионального бюджета подводятся всевозможные коммуникации (электричество, вода, газ), строятся дороги.
2. Отсутствие проблем в получении прописки и почтового адреса.
3. Легко оформляется налоговый вычет за построенный дом.
4. Вблизи обычно расположены магазины, больницы, поликлиники, детские сады и т.п.
5. Нет проблем при сдаче земли ИЖС под залог (для получения целевого ипотечного кредита).

Недостатки

1. Разрешено строить один дом, максимум в три этажа. Строительство многоподъездного или многоэтажного дома с целью продажи квартир запрещено.
2. Оформление необходимой документации займет много времени.
3. Нет гарантий по качеству подводимых за счет регионального бюджета коммуникаций.
4. Налоги с земли ИЖС выше, чем с СНТ.

Преимущества участка в СНТ

1. Стоимость земли ниже, чем ИЖС.
2. Участки СНТ расположены на местности с хорошей экологией и плодородной землей.
3. В отличие от ИЖС, земля СНТ может использоваться только для выращивания сельскохозяйственной продукции, постройка дома здесь необязательна.

Недостатки

1. Решение проблемы подведения коммуникаций и построения дорог ложится на плечи владельца.
2. Стоимость проведения коммуникаций часто превышает стоимость самого участка.
3. В доме в СНТ прописаться очень сложно, а чаще всего — не представляется возможным.
4. Часто больницы, магазины, школы, детские сады находятся на большом расстоянии.
5. Участок трудно сдать под залог.
6. Дом, построенный на земле в СНТ, вне зависимости от размеров и стоимости, будет иметь статус дачного домика. Это снизит его стоимость при продаже.

Купить участок для ИЖС выгоднее для тех, кому необходима постоянная прописка и тому, кто не желает тратить время, силы и деньги на подводку коммуникаций. Цена земли для ИЖС выше цены в СНТ и эта разница оправдана. Участок в СНТ более выигрышный вариант, если, к примеру, соседи согласны заниматься подводкой коммуникаций совместными усилиями.

Документы, необходимые для приобретения земельного участка

Продавец должен предоставить следующие документы:

1. Паспорт гражданина РФ.
2. Если вместо владельца участка с вами имеет дело его представитель, ему необходимо предоставить паспорт и доверенность, заверенную нотариально.
3. Предприниматель должен предоставить паспорт и документ, свидетельствующий о государственной регистрации.
4. Юридическое лицо предоставляет учредительные документы.
5. Справка о психическом здоровье.

Документы для совершения сделки:

1. Кадастровый паспорт на землю.
2. Документ, устанавливающий право на собственность (акт приема-передачи земли в уставной капитал, справка о выплаченном пае, договор дарения/мены/купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, распорядительный документ органов власти).
3. Свидетельство о праве собственности, свидетельствующее о государственной регистрации права на участок, подтверждающее право владельца на продажу.
4. Отказ субъекта РФ от покупки этого объекта недвижимости.
5. Если на участке имеются постройки, необходимо документарное подтверждение их юридического оформления.
6. Справка об отсутствии арестов.
7. Выписка из единого государственного реестра прав на участок.
8. Справка о нормативной стоимости.
9. Документально оформленное согласие супруга/супруги на продажу.

На основе этих документов можно совершить процедуру оформления договора купли-продажи, к которому прилагается акт передачи и приема. При проверке документации тщательно сверяйте паспортные данные, находящиеся в документе, с данными в представленном вам паспорте.

Источник: dvabrevna.ru