Оценка рисков строительства представляет собой комплексный и систематический способ выявления и анализа потенциальных угроз реализации проекта, определение их масштаба, а также влияния на такие ключевые параметры, как сроки и стоимость.
Управление рисками опирается на актуальную информацию, оперативное реагирование на изменения и быстрое принятие управленческих решений, поэтому важно, чтобы в арсенале строительной компании были такие инструменты, как план-фактный анализ выполнения работ, возможность формирования и получения руководством отчетности по объектам строительства, контроль затрат и расхода ресурсов.
Понятие «оценка рисков» в применении к строительству
Процесс строительства невозможно представить без специальных методик анализа и оценки рисков. Традиционно специалисты-практики связывают успех строительного проекта с тремя ключевыми аспектами – временем, стоимостью и качеством, и именно в их контексте оценивают потенциальные риски.
Реализация проектов осуществляется в условиях большой неопределенности. Среди основных внешних факторов:
Дом у воды! Риски при строительстве дома на берегу водоема. Какие могут быть подводные камни?
- Общая экономическая нестабильность;
- Продолжение пандемийных ограничений;
- Наличие ресурсов (рабочей силы, материалов, оборудования);
- Сокращение объемов выдачи льготной ипотеки;
- Изменения в законодательстве;
- Недостаток или недостаточная подготовка кадров.
Также можно выделить те риски, которые могут возникнуть вне зависимости от текущего контекста. Сюда относятся ошибки на стадиях планирования и проектирования, неправильный расчет оценки стоимости работ, сроков, количества материалов, и, как следствие, превышение первоначального бюджета, несвоевременное подписание закрывающих документов, задержки оплат, проблемы с качеством работ и т.д.
Управление рисками проекта включает не только прогноз потенциальных рисков. Это итеративный процесс, что означает непрерывный анализ полученных результатов и корректировку плана, если того требует текущая ситуация, систематически на протяжении всего жизненного цикла строительного проекта, от стадии планирования до завершения.
Эффективная стратегия реагирования на риски
Для эффективного управления рисками должен быть разработан план, который включает:
- Определение рисков для конкретного проекта. Анализ должен проводиться на этапе подготовки. Один из самых действенных способов – мозговой штурм с заинтересованными сторонами и ответственными лицами. Опыт прошлых проектов позволит определить список дополнительных рисков, которые могут возникнуть на любой стадии реализации.
- Оценка рисков строительного проекта по приоритетности. Учитываются два фактора – потенциальное воздействие на бизнес и вероятность наступления. Желательно использовать количественные выражения – в процентных значениях, деньгах и т.д. В первую очередь должны обрабатываться риски с «высокой вероятностью» и «высокой степенью воздействия». Можно создать сетку приоритетов, наиболее важных для управления.
- Назначение стратегии реагирования для каждой опасности. Способы можно разделить на несколько категорий, включая избегание рисков, снижение риска, принятие риска для завершения проекта. Выбранная тактика зависит от потенциальных выгод.
- Выполнение плана управления, которое поможет детализировать информацию для всех членов проектной команды. Для каждого из определенных рисков указывается подробное описание ресурсов.
- Привлечение всех членов проектной команды. Они должны быть уведомлены обо всех предполагаемых рисках.
- Создание плана действий на случай, когда в ходе план-фактного анализа выявляются неудовлетворительные показатели (отставание от графика, превышение бюджета и т.д.)
Важным фактором в управлении рисками является снижение уровня неопределенности. Действуя в условиях полной информированности о ситуации по объектам строительства, компания получает возможность скорректировать свои действия и предотвратить наступление негативных последствий. Своевременное выявление и реагирование на риски помогает избежать снижения рентабельности и несоблюдение сроков, обеспечивает эффективное управление строительными проектами.
РИСКИ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ ДОМА. От покупки участка до уплаты налогов. Строительство и продажа дома.
Что дает автоматизация в управлении строительными проектами
Эффективное комплексное решение для строительных компаний – БИТ.СТРОИТЕЛЬСТВО. С его помощью можно получать оперативную отчетность по объектам, выполнять план-фактный анализ затрат, выполнения работ, ресурсов, вести учет и принимать управленческие решения, своевременно реагируя на риски.
Комплексная система автоматизации позволяет реализовать следующие ключевые задачи:
- учет подрядчиков и заказчиков;
- управление строительными механизмами;
- ведение управленческого учета и бюджетирование;
- контроль финансового состояния и денежных потоков;
- формирование отчетности в разрезе объектов;
- полный цикл планирования – учет, контроль, анализ движения материалов;
- электронный документооборот и быстрое формирование отраслевых документов.
Если вы хотите узнать больше о возможностях и преимуществах системы, оставьте заявку на бесплатный демо-доступ к системе БИТ.СТРОИТЕЛЬСТВО.
Хотите получать подобные статьи по четвергам?
Быть в курсе изменений в законодательстве?
Подпишитесь на рассылку
Как предпринимателю минимизировать риски в строительной отрасли
Выполнение требований законодательства; внимательное отношение к подготовке документов и исполнению условий договоров, выбору контрагентов и сотрудников; просчет финансовых и временных возможностей для исправления ошибок – все это поможет застройщикам многоквартирных, индивидуальных домов и коммерческой недвижимости избежать возложения на них юридической ответственности
Предпринимательская деятельность сопряжена с риском, что прямо указано в ст. 2 ГК РФ. Но если говорить о сферах бизнеса, которые связаны с наибольшим риском возложения юридической ответственности на предпринимателя, то к ним можно уверенно отнести строительную.
Действующее законодательство предусматривает гражданско-правовые, административно-правовые и уголовно-правовые последствия за правонарушения в ходе ведения строительной деятельности. Ежегодно по всей стране возбуждается большое количество уголовных дел в отношении застройщиков, собственников и директоров компаний, выполнявших госзаказы. Именно поэтому, прежде чем начать деятельность в этой отрасли или заключать контракт, необходимо просчитать возможные риски.
Какие законы нужно знать застройщику?
- Строительство многоквартирных домов в большей степени регулируется Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
- При строительстве индивидуальных домов большое влияние на правовые отношения оказывает Закон РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – ЗЗПП), так как заказчиками часто выступают физические лица.
- Строительство коммерческой недвижимости через заключение контракта ведется в соответствии с Федеральным законом от 5 апреля 2013 г. № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» (далее – Закон № 44-ФЗ) и Федеральным законом от 18 июля 2011 г. № 223-ФЗ «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц» (далее – Закон № 223-ФЗ).
Знание этих законов поможет застройщику минимизировать финансовые риски.
Застройщику многоквартирных домов: неисполнение требований законодательства о долевом строительстве повлечет финансовые потери
1 июля 2018 г. вступил в силу Федеральный закон № 175-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 175-ФЗ).
Этот закон разделил застройщиков на тех, кто получил разрешение на строительство до даты, когда он начал действовать, и после. Те, кто получил разрешение до 1 июля прошлого года, теперь обязаны открыть отдельный счет в уполномоченном банке на каждое решение о строительстве до сентября 2018 г. Счет нужно указать в проектной декларации.
Банку разрешили отказывать в проведении операции, если назначение платежа явно не указывает на исполнение обязательств, возникших до 1 июля 2018 г., и при этом есть признаки нарушения застройщиком требований ч. 3 ст. 18 Закона № 214-ФЗ. Также с 1 июля текущего года застройщики обязаны будут применять счета эскроу. Исключение составляют ситуации, когда дом почти достроен или застройщик ввел дом в эксплуатацию.
Большая часть нововведений коснулась застройщиков, которые получили разрешение на строительство после 1 июля 2018 г. Закон № 175-ФЗ устанавливает:
Законом № 175-ФЗ были внесены изменения в Закон № 214-ФЗ, новая редакция которого устанавливает жесткие требования к застройщикам. При их несоблюдении банк уполномочен блокировать операции застройщика, что может парализовать строительную деятельность и привести к нарушению сроков строительства.
Причем согласно позиции ВС РФ участник долевого строительства многоквартирного дома не обязан соглашаться на перенос срока передачи ему объекта по предложению застройщика, даже если строительство не может быть завершено в предусмотренный договором срок. Такое согласие является правом дольщика, а не его обязанностью. Также Верховный Суд напомнил о том, что именно на застройщике лежит бремя доказывания юридически значимых фактов, влияющих на принятие решения суда (п. 28 Постановления Пленума ВС РФ от 28 июня 2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей») 2 .
В случае несвоевременной передачи дольщику жилого помещения он вправе взыскать неустойку, убытки, штраф, судебные расходы и потребовать компенсацию морального вреда. Такое право ему дают Закон № 214-ФЗ и ЗЗПП. На основании этих же законов он может требовать расторжения ДДУ, возврата денежных средств, выплаты процентов, штрафа, компенсации судебных расходов и морального вреда.
Застройщику индивидуальных домов: невнимание к деталям договора приведет к колоссальным затратам
Руководству компаний, специализирующихся на возведении индивидуальных домов, нужно помнить, что ЗЗПП дает возможность заказчику – физическому лицу взыскать в три раза больше, чем он уплатил за строительство. Так, например, заказчик может уклоняться от подписания акта приема-передачи работ.
В случае ненадлежащего фиксирования такого уклонения будут начисляться пени за нарушение установленных сроков выполнения работ – 3% от их цены за каждый день просрочки (п. 5 ст. 28 ЗЗПП), но не более 100%. Также нужно будет выплатить штраф – 50% от присужденного (п. 6 ст. 13 ЗЗПП). Поэтому предпринимателю, возводящему дом для заказчика-физлица, следует прописать в договоре все нюансы.
Иначе придется нести колоссальные затраты в случае невозможности проехать на участок или необходимости продолжить работу в погодных условиях, требующих дополнительных расходов в связи со сложностью проезда и доставки материалов.
Недобросовестные потребители чаще знают о возможностях, которые им дает ЗЗПП. Обычно они не настроены на конструктивный диалог и пытаются получить максимум. Потому застройщику лучше иметь четкий регламент и не обещать в договоре больше, чем он сможет исполнить.
Застройщику коммерческой недвижимости: за неисполнение условий госконтракта придется нести ответственность
Риски компаний, которые возводят коммерческую недвижимость в соответствии с законами № 44-ФЗ и № 223-ФЗ, в первую очередь связаны с невыполнением условий госконтрактов. Подробнее об этом можно прочитать в публикации «Неаккуратное заключение и неисполнение госконтракта могут привести к уголовной ответственности».
В контрактах, как правило, предусмотрены сжатые сроки и значительные штрафные санкции. Поэтому необходимо иметь возможность при внештатных ситуациях привлечь иных субподрядчиков за свой счет, чтобы не допустить нарушения условий контракта.
Уголовно-правовые риски предпринимателя в строительной сфере
По данным портала «Единый реестр застройщиков», мониторинг материалов СМИ за июнь прошлого года выявил сообщения об уголовном преследовании 22 застройщиков из 13 регионов России. Из них 15 застройщикам инкриминируют «мошенничество, совершенное организованной группой лиц в особо крупном размере или повлекшее лишение права гражданина на жилое помещение», 6 – «невыплату заработной платы». Один девелопер стал фигурантом пяти уголовных дел о злостном уклонении от погашения кредиторской задолженности.
Главное, о чем нельзя забывать застройщику: задержка сроков строительства порождает недоверие и провоцирует заказчиков и дольщиков обращаться в правоохранительные органы. После этого обычно возбуждается уголовное дело по ст. 159 или 160 УК РФ. Такие дела относятся к категории частно-публичных. Это значит, что возбуждаются они по заявлению потерпевших, но при этом не прекращаются, даже если произошло примирение.
Обычно следствие и суд не признают, что деяние совершено в сфере предпринимательской деятельности. Это приводит к заключению предпринимателя под стражу, что затрудняет ведение бизнеса. Часто эта мера пресечения дополняется арестом имущества застройщика и его родственников.
В итоге застройщик, который из-за сложностей с финансированием задержал сроки строительства, лишается возможности достроить дом. У него не остается шанса на решение вопросов в интересах дольщика. А это создает предпосылки для обвинительного приговора.
Не стоит забывать, что ответственность на застройщика также может быть возложена и за неисполнения обязательств субподрядчиками.
Кроме того, уголовная ответственность последует, если из-за ошибки застройщика пострадают люди.
Предотвращение рисков
- Застройщик должен быть особенно внимательным, когда просчитывает свои финансовые возможности и берет на себя обязательства по завершению строительства к конкретной дате. Конкуренция провоцирует на установление сроков, которые можно соблюсти лишь при отсутствии помех. Но лучше упустить очередной проект, чем потом нести финансовую или уголовную ответственность.
- Необходимо своевременно извещать заказчика о ситуациях, которые влияют на сроки выполнения работ.
- Если возникли трудности, с дольщиками нужно попытаться договориться мирно. Следует провести разъяснительную работу и постараться найти компромисс.
- Важно внимательно отнестись к подписанию документов и разработке проектов ДДУ.
- При строительстве коммерческой недвижимости не стоит договариваться о подписании актов, в которых фиксируется выполнение обязательств и основание для оплаты (КС-2 и КС-3), без надлежащего фактического выполнения. Это позволит избежать приостановления финансирования.
- Особенно тщательно нужно подходить к выбору контрагентов. Если работа будет выполнена некачественно или не в срок, ответственность перед дольщиками, частным заказчиком или госзаказчиком придется нести застройщику.
При выборе контрагентов необходимо проверить их репутацию, опыт, квалификацию и численность сотрудников, наличие материальной базы, достаточной для выполнения работ. Следует ознакомиться с отчетностью за предыдущие периоды. В ИФНС можно узнать о наличии заблокированных счетов. Немаловажная деталь – наличие судебных дел в арбитражных судах и судах общей юрисдикции.
- Не стоит легкомысленно относиться к подбору сотрудников, особенно ключевых, ведь они могут действовать не в интересах компании. (Кроме того, тщательный подбор персонала – одно из основных правил безопасности, которые позволяют защититься от рейдеров, использующих махинации с кредиторской задолженностью и государственные механизмы принуждения, чтобы получить контроль над активами предприятия. Подробнее об этом – в публикации «Как не допустить рейдерского захвата бизнеса».)
- И главное: нужно постоянно контролировать ситуацию и всегда иметь финансовую и временную возможности для исправления ошибок других. Хорошим подспорьем будет своевременная консультация эксперта в сфере финансов и профессионала в области права.
1 Постановление Правительства РФ от 1 августа 2018 г. № 897 «Об утверждении состава документов, необходимых для проведения операций по расчетному счету застройщика».
2 См. Определение СК по гражданским дела Верховного Суда РФ от 27 сентября 2016 г. № 4-КГ16-37.
Источник www.advgazeta.ruПочему загородные дома так плохо строят и как это вылечить
Половина всех строек в России — это частные малоэтажные дома. Примерно треть из них — каркасные. Кому, как ни им, спасать масштабные планы Минстроя по увеличению объемов строительства в РФ до 120 млн кв. м в год
Последнее десятилетие доля строительства каркасных домов в общем объеме малоэтажного строительства растет. Если взять в целом рынок строительства деревянных домов, внутри которого есть и срубы, и бревно, и клееный брус, то доля каркасников в этом сегменте с 2009 года увеличилась примерно с 40% до 65%. Это статистика «Технониколь». И данные других площадок подтверждают тренд.
Так, например, по данным проекта «Малоэтажная страна», в сравнении 2006 годом доля спроса на каркасно-панельные дома с 2019-го увеличилась в структуре спроса как минимум с 21% до 27%. При этом качество строительства остается ужасающим.
Объем и доля малоэтажного домостроения в России в 2017-2023 гг. (Фото: «Технониколь» via Минстрой России )
Почему в малоэтажке так много непрофессиональных строителей
Проблема — в кажущейся доступности входа на рынок. Вот, например, работает бригада, строит дома. Один построила, второй, третий. А потом бригадир задумался: а чем мы не кони? Мы же сами можем дома строить и не делиться выручкой с боссом.
И отделяется от работодателя, забывая при этом, что управление, логистика, маркетинг, реклама, расчет проектов, смета и прочее — часть бизнеса, которую кто-то должен делать. Но они не закладывают все перечисленное в себестоимость дома. А без этого никак. Это необходимые расходы!
Такая стихийная бригада рассыпается на первом же проекте, потому что по незнанию делает его в минус себе. В итоге мы получаем страшные цифры и дома, которые могли бы стоять сотню лет, а не выдерживают и десятка. По оценке руководителя проекта Open Village Владислава Копицы, не менее половины каркасников в России строятся с явными нарушениями технологии.
Все потому, что в России пока нет абсолютно никакого контроля за частным строительством. Вообще. Даже порядок регистрации построенного — уведомительный. Какое качество постройки мы хотим тогда получить? Не будет его, пока над фигурой строителя и подрядчика большой тенью не нависнет тень надзора, который либо примет его строительный шедевр, либо забракует.
И речь даже не о безопасности тех, кто станет жить в этом доме (хотя и о ней тоже), а о пригодности постройки для целей ее дальнейшей продажи, передачи по наследству, страхования, оценки, формирования из нее предмета залога и прочее — всех тех действий, которые составляют сейчас колоссальную головную боль для любых ведомств и людей, оказывающихся связанными с загородной недвижимостью.
И мы не поможем этому просто запретами на строительство. Запретами, как известно, вообще мало что можно решить. Для понимания выхода из этого тупика придется аккумулировать усилия всех игроков малоэтажки, сверху донизу. Они и сами к этому стремятся — навести порядок на рынке. Так что это дело времени.
Возможно, как один из сценариев, рынок может пойти по американскому пути — создать институт типа саморегулируемых организаций или частных инспекторов, которые дорожат своей репутацией и способны удерживать в рамках безопасности и нормального качества любые строения, от капитальных коттеджей до сараев и теплиц. Или это будет путь государственной сертификации технологий — пока неясно. Но задача уже давно требует своего решения.
Заводы — утопия
Честно говоря, я не верю в перспективы заводских и модульных технологий в каркасном домостроении. То есть сама по себе идея собирать силовой каркас или панели, правильно комплектовать это в цехах, в подконтрольной обстановке, — она прекрасна. Но, к сожалению, идея полностью убивается стоимостью логистики. У нас большая страна.
И транспортировка комплекта каркаса дома способна съедать и 10%, и даже 20% его себестоимости. А ведь именно за эту маржинальность бьются в кровь большинство подрядчиков. Именно она становится точкой принятия решения для большинства клиентов. Следовательно, надо научиться собирать качественные дома на месте из материалов, максимально доступных в конкретной локации.
Дерево, по счастью, в России равно доступно всем на большей части территории страны. Отчасти поэтому большинство заводских каркасных заводов ушли с рынка, обанкротились. Крупному производству нужна постоянная, более-менее равномерная загрузка. Они ее не в состоянии обеспечить по вышеуказанным причинам. Это утопия.
Я люблю малоэтажку и являюсь абсолютным адептом этого рынка. Более того, не считаю, что выставление каких-то препон на вход в него для любых, даже самых непрофессиональных строительных бригад, окажет положительное влияние. Регуляторы, сертификаты и лицензирование — все это, на мой личный взгляд, не изменит общей ситуации.
Потому что наша попытка изменить продавца не повлияет на поведение покупателя. Их много, тех покупателей, кто не состоянии приобретать лицензионный продукт. Их много настолько, что все наши убеждения окажутся слабыми перед его величеством ценником. Потому что сейчас нет конкуренции за качество. Сейчас в загородке идет только конкуренция ценой.
И она нечестная, неправильная, отвратительно несправедливая, но изменить этого мы не можем.
Ну тогда, может, не мешать людям, а, наоборот, помочь? Они же не от ума большого покупают и продают низкокачественные дома. Покупают, потому что такие дешевле. А продают дешево, потому что не вполне осознают, как именно формируется качество. Может быть, им надо помочь строить? Не гнобить, не запрещать, а именно научить?
Причем не только тому, как правильно складывать дом, но и пониманию бизнес-процессов, разделения ролей в компании.
Впрочем, понимание технологии тоже очень важно. Ведь никто же не знает ничего про технологии строительства каркасников, как это ни странно. Что и как нужно класть в пирог стены и как делать сочленения элементов, последовательность, правила. И уже тем более актуальна проблема контроля, технического надзора за строительством, которую никто сейчас не обеспечивает. А когда покупатель не понимает разницы между хорошим и плохим домом, он покупает тот, что дешевле.
Но я исхожу из идеи, что чем больше появится у нас на рынке любых хороших домов, тем лучше будет отрасли в целом. Вот для этого мы и создали свой проект и за пять лет обучили уже больше 500 бригад. При этом актив — те, кто реально строит, дает обратную связь — это не более двух десятков компаний. Они заряжены на загородном рынке сделать что-то хорошее и полезное. От контакта с ними идет постоянная зарядка и драйв.
Наше будущее
Каркас взрослеет, он становится более качественным, более теплым. Позволяет делать любую отделку снаружи и внутри. Да и вообще он такой, клиентоориентированный.
У нас же растет поколение прагматиков, которые, глядя на мировой опыт, задумываются: черт побери, американцы продают нам суперские айфоны, а сами при этом живут в каркасных домах, которые стоят в разы дороже, чем каменные терема на Рублевке. К чему бы это? Или японцы, например.
У них ведь там ветра, цунами, и даже дерева толком нет как строительного материала, почему они-то в каркасниках живут? Дураки, что ли? Ан нет!
А сейчас у нас очень удачная ситуация. Жилье в городских высотках при любых обстоятельствах остается более дорогим, чем частный дом. Без учета стоимости земли, разумеется. То есть трешка в Марьино площадью метров 70–80 по цене будет равна полноценному дому метров на 150–170 в качестве постоянного места жительства в районе 30–40 км от МКАД.
И там и там цена будет порядка 10 млн руб. в «полном фарше», со всеми коммуникациями и удобствами. Вот многие и начинают все чаще выбирать второе — дом. Тем более, если уже есть дети и им есть где в локации дома получить образование и общение со сверстниками.
Что мешает
Факторов, которые тормозят развитие малоэтажного строительства, собственно, три. Первый — недоступность ипотеки и дешевых кредитов на загородку. Возможно, проблему кредитования можно было бы решить легко, если приравнять предметы залога при ипотеке. Сейчас ведь льготная ипотека под 8–10% возможна только при покупке городской новостройки. Это явное лобби урбан-девелоперов.
А дай ты людям возможность получать кредит на строительство дома под залог имеющегося жилья под те же проценты, а не под 15–16%, как сейчас, — картина сильно изменится.
О втором факторе — возможности некой стандартизации строящихся домов для целей кредитования и залога в первую очередь — я уже упоминал. И это техническая проблема, ее рынок должен разрешить сам, возможно, даже без деятельного вмешательства сверху.
Третий тормоз для загородки — неразвитость инфраструктуры на территориях, подходящих для малоэтажного строительства: дорог, социалки, и главное — мест приложения труда. И именно здесь требуются внимание и активные действия властей. В этом плане недавняя новость о внесении на рассмотрение правительства программы по развитию ИЖС очень актуальна.
Аналитики предрекают отрасли существенный рост в ближайшие пять лет. По опросам ВЦИОМ, проведенным для «Дом.РФ», в ближайшие пять лет свой спрос на индивидуальные дома хотели бы удовлетворить более 3 млн россиян. При минимальной площади дома в 50 кв. м мы получаем не менее 450 млн кв. м жилья как ориентир для объемов возможного строительства малоэтажки.
Так что задача Минстрою: стройте дороги, раскидывайте шире сети электрики и газа, развивайте некрупные города, выносите точки приложения труда за пределы миллионников, поддерживайте переезд специалистов в сельскую местность, повышайте доступность кредитов на загородные дома — поддержите отрасль в том, с чем она сама справиться неспособна.
Андрей Баннов руководитель проекта Dom Technonikol
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Источник realty.rbc.ru6 проблем и 7 решений при загородном строительстве
С каждым годом количество желающих построить собственный дом за городом растет в геометрической прогрессии. С такой же скоростью растет и число обманных схем на рынке загородного домостроения. Подвох может лежать не только в самом строительстве, но и в сопутствующей документации на дом, землю и коммуникации (см. «Мошенничество в загородном домостроении»).
Не дайте себя обмануть. Продолжим рассматривать проблемы, которые стоят на пути к счастливой жизни в новом доме.
Земля
С выбором участка под застройку связано едва ли не больше проблем, чем с самим строительством. Нечестные продавцы нашли множество способов вполне законным путем предложить под застройку совершенно неподходящие места.
1. Здесь строить нельзя
Первый пример — приобретение земли, не предназначенной для капитальных застроек. Если вы планируете обзавестись домом для постоянного проживания и с возможностью прописки, участокстатус «индивидуальное жилищное строительство». Если продавец предлагает вам приобрести дачный участок или даже землю сельскохозяйственного назначения и клянется, что ее будет легко перевести в другую категорию, то он лукавит. Сделать это либо очень сложно, либо вообще невозможно.
Решение: запросить у продавца кадастровый паспорт участка, а также информацию о наличии всевозможных обременений (аресты, задолженности и пр.)
2. Как тут прекрасно летом!
Второй пример. В погоне за экономией некоторые покупают дешевую землю. Через несколько месяцев, когда стройка в разгаре или дом уже стоит, выясняется, что его доверху заносит снегом или затапливает во время паводка. Словом, участок находится на неудобице.
Решение: интересуйтесь у продавца, чем обоснована низкая стоимость земли и с какими проблемами можно столкнуться в разные сезоны.
3. А соседи хорошие?
Проблема добрососедства мучает не только жителей многоквартирных домов. Когда вам пытаются на любых условиях навязать место под стройку, значит оно с сюрпризом. Подвох обнаружится тогда, когда начнется строительство «нежелательных соседей». Захотите ли вы жить рядом с крупной животноводческой фермой или шумным производством?
Решение: поинтересуйтесь планом застройки соседних территорий и убедитесь, что подобных предприятий поблизости не будет.
Коммуникации
Участок без коммуникаций может серьезно осложнить строительство дома и внести изменения в запланированный бюджет. Гораздо парадоксальнее выглядят случаи, когда коммунальные сети и служат источником неприятностей.
4. Осторожно, газ!
Вы приобрели замечательный участок, определились с проектом дома. И внезапно выяснилось, что именно там, где хотели начать строительство, делать этого нельзя. Виной тому пролегающие под землей теплосети, газо- или водопровод. Даже если возвести дом на земле свободной от подземных коммуникаций, в случае аварии на вашем участке будет проводиться ремонт.
Решение: обратитесь к юристам за проверкой объекта недвижимости. В ходе такой проверки выяснят всю информацию, касающуюся коммуникаций (расположение, лимиты), а также юридическую чистоту договора купли-продажи.
5. Монополия
Если управляющая компания или коммунальная служба одна на весь коттеджный поселок, она может необоснованно завышать тарифы на услуги. Ценник будет бесконтрольно расти, но эти деньги пойдут явно не на улучшение жилищных условий.
Решение: бороться с коммунальной монополией можно только коллективно. Обратитесь в Федеральную антимонопольную службу и составьте иск в суд.
Строительство
Самый важный этап — выбор застройщика. Когда вопросы приобретения участка и проведения необходимых коммуникаций успешно решены, остается выбрать, с кем заключить подрядный договор.
На рынке загородного строительства есть множество компаний, предлагающих свои услуги. Как избежать обманщиков?
6. Бесплатный сыр
Чтобы привлечь клиентов, некоторые подрядчики выставляют подозрительно низкий ценник. Предлагаются дешевые материалы или минимальная оплата работы строительной фирмы. Либо низкая цена мотивируется крупной акцией. Как в первом, так и во втором случае финальный ценник будет гораздо выше заявленного.
К середине строительства цена стройматериалов резко вырастет или их окажется недостаточно. Разумеется, клиент в таком случае не станет искать другую подрядную организацию или растягивать стройку на два сезона.
Решение: составляя договор, включите пункт о штрафных санкциях за просроченные даты сдачи объекта и обратите внимание на то, чтобы смета по документам была «закрытой». Если вы сомневаетесь в честности строительной компании, проведите экспертизу всех документов на дом и землю.
Хотите заранее исключить недобросовестные компании из поля зрения — изучите сайты всех потенциальных исполнителей, проанализируйте информацию, размещенную на страницах.
Внимательное изучение документов и сметы строительной компании избавит от многих проблем Источник lublin.onet.pl
В заключение
Еще одно полезное решение для тех, кто все же хочет сэкономить на строительстве: выберите несколько понравившихся вам организаций и проведите тендер, предложив каждой просчитать смету конкретного проекта. Чем подробнее и прозрачнее будет расчет, тем легче будет доверить строительство загородного дома мечты компании, составившей его.
Источник m-strana.ru