Что нужно знать при покупке квартиры в долевом строительстве

Купить квартиру в новостройке мечтают многие. По официальной статистике Росреестра, ежегодно регистрируется от 450 тыс. до 700 тыс. сделок по приобретению жилья от застройщика. Причём в последнее время наметилась отчётливая тенденция к увеличению этой цифры.

Стать обладателем квартиры в строящемся доме, можно двумя основными способами:

• став участником долевого строительства многоквартирного дома;
• вступив в члены жилищно-строительного кооператива.

Первый способ является более распространенным. Именно о нём, а также обо всех нюансах покупки квартиры через участие в долевом строительстве многоквартирного дома пойдёт речь в данном материале.

1. Что нужно знать, покупая квартиру в новостройке?

Квартиры в строящихся многоквартирных домах или в только что сданных в эксплуатацию новостройках образуют первичный рынок жилья. Как следует из названия этого сегмента рынка недвижимости, его составляют объекты, право собственности на которые регистрируется впервые.

Покупка квартиры от застройщика: все, что нужно знать

Приобретаемая Вами квартира в новостройке вполне может оказаться вторичной недвижимостью в случае, если право собственности на неё прежде уже было зарегистрировано в ЕГРН . При этом квартира могла и не использоваться для проживания.

Точно определить, приобретаете ли Вы имущество на первичном рынке недвижимости или выбранная Вами квартира является «вторичкой», помогут наши специалисты. Для этого Вам достаточно заказать на нашем сайте «ПАСПОРТ ОБЪЕКТА» .

1.1. Участие в долевом строительстве многоквартирного дома

Продажа и покупка квартир на первичном рынке может осуществляться на этапе строительства путем заключения договора участия в долевом строительстве (ДДУ) многоквартирного дома ( МКД ).

Заключение ДДУ предполагает, что Вы инвестируете в строительство жилья, а застройщик за счет Ваших денежных средств и денежных средств других участников долевого строительства в определенные сроки строит многоквартирный дом (МКД). Конкретную квартиру в собственность застройщик передает Вам только после ввода МКД в эксплуатацию и оплаты Вами полной цены договора.

Все последние изменения в законодательство, регулирующее отношения застройщика и дольщика, направлены на усиление защиты прав и законных интересов лиц, вложивших свои накопления в будущее жилье посредством заключения ДДУ.

Однако, несмотря на усилия, предпринимаемые государством в этом направлении, сделки с недвижимостью на первичном рынке по-прежнему имеют высокую долю риска. Поэтому прежде, чем принять решение о покупке жилья от застройщика, тщательно проанализируйте все детали, о которых речь пойдёт далее.

1.2. Плюсы и минусы покупки квартиры на первичном рынке

Покупка квартиры по ДДУ имеет множество неоспоримых плюсов.

Среди них, прежде всего, необходимо отметить следующие:

• более низкая цена за 1 кв.м, чем на вторичном рынке;
• «чистая история» ввиду отсутствия старых владельцев и соответственно отсутствие риска оспоримости сделки;
• возможность выбора планировки;
• новые инженерные коммуникации;
• возможность сделать ремонт по своему вкусу с нуля и др.

Однако при приобретении жилья на первичном рынке также присутствует определенная доля риска, минимизировать которую можно, учитывая основные отрицательные моменты покупки квартиры по ДДУ. Это:

• несоблюдение сроков строительства (долгострой);
• неправомерные требования застройщиков по внесению дополнительных платежей, не предусмотренных ДДУ;
• прекращение строительства (банкротство застройщика).

Соответственно, каждый сам для себя должен решить, какой уровень риска является для него приемлемым.

Квартира в новостройке, независимо от способа приобретения может иметь дополнительные «минусы»:

• медленное заселение дома и растянутый во времени период ремонтно-отделочных работ, что чревато повышенным уровнем шума;
• слабо развитая инфраструктура и недостаточное благоустройство в новых микрорайонах и пр.

1.3. Выбор квартиры в новостройке

Некоторые критерии выбора квартиры, являющиеся универсальными, определяются только Вашими личными предпочтениями и не зависят от того, на каком рынке приобретается жильё – на первичном или вторичном .

Так, в качестве общих рекомендаций, при выборе квартиры советуем обратить внимание на такие факторы, как:

• транспортная доступность (наличие достаточного количества видов, маршрутов и рейсов общественного транспорта; пропускная способность и качество автомобильных дорог; наличие парковочных мест на придомовой парковке или близость платных парковок);
• близость жилья к основным важным для Вас объектам (место работы, место проживания родственников, школа, детский сад, поликлиники, больницы, рынки и магазины и т.д.);
• параметры и характеристики будущего жилья (материал стен, этаж и расположение квартиры в доме; планировка квартиры, местоположение несущих и ненесущих стен в случае необходимой перепланировки; количество комнат, общая и жилая площадь; наличие лоджий, балконов, кладовых, гардеробных);
• экология района (наличие природных объектов, в том числе лесных и парковых зон; наличие/отсутствие вредных и опасных промышленных объектов; близость крупных автомагистралей, железнодорожных путей и) и т.д.

Для подбора подходящих вариантов на первичном рынке жилья воспользуйтесь всеми доступными способами:

• сайтами недвижимости;
• рекламными материалами (баннерами, буклетами, роликами, и пр.), газетными объявлениями;
• рекомендациями лиц, которым Вы доверяете;
• региональными печатными специализированными СМИ и др.

Вам также могут оказать консультативную помощь сотрудники отделов продаж компаний-застройщиков, риелторы и агенты по недвижимости.

Однако следует учесть, что кроме перечисленных выше универсальных критериев, выбор квартиры в новостройке имеет и свои специфические. Например, оценивая будущее жильё по такому параметру, как материал стен, в случае с новостройкой необходимо учитывать не только разную шумо- и теплоизоляцию различных материалов, но и средние сроки возведения. Так, если панельный дом в среднем возводится за 3-12 месяцев, а монолитный — за 9-12, то на постройку кирпичного дома при прочих равных условиях потребуется уже 1,5-2 года. Это существенный момент в случае, если Вам весь этот срок придётся нести дополнительные расходы за съемное жильё . Такой же значимостью будет обладать в этом случае и такой параметр будущего жилья, как стадия строительства. Она, кстати, также будет влиять и на цену приобретаемого жилья: чем выше степень готовности дома, тем выше цена на квартиры в нём.

Но одним из главных критериев выбора квартиры на первичном рынке является надёжность застройщика. Ведь именно от надёжности застройщика зависит, получите ли Вы свою квартиру в установленные сроки, будет ли её техническое состояние соответствовать условиям договора и нормативным требованиям, не появится ли у Вашей квартиры ещё один собственник и т.д.

К универсальным критериям выбора застройщика можно отнести:

• время присутствия на рынке строительства жилья и опыт работы;
• соотношение объемов возводимого и сданного жилья;
• качество завершенных проектов;
• наличия проектной документации и лицензий;
• сотрудничество с ведущими банками.

Итак, если Вы предварительно определились с районом предполагаемого проживания и основными требованиями к квартире, самое время приступить к проверке застройщика, чтобы удостовериться в его надёжности.

2. Проверка застройщика:

Для того чтобы обезопасить себя от негативных последствий при покупке квартиры на первичном рынке и сохранить свои вложения, внимательно изучите застройщика на соответствие нижеперечисленным требованиям.

2.1. Требования, предъявляемые к застройщику российским законодательством

Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства МКД только после:

• получения в установленном порядке разрешения на строительство ( ст. 51 ГК РФ );
• опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации ( ст. 19 Закона № 214-ФЗ );

В отношении земельного участка, на котором осуществляется строительство МКД, должен быть установлен соответствующий вид разрешенного использования, например: «строительство многоквартирного жилого дома», «для строительства комплекса многоквартирных домов», «многоэтажная жилая застройка».

Пунктом 2 ст. 3 Закона № 214-ФЗ устанавливаются следующие требования к застройщику, осуществляющему строительство:

• отсутствие у застройщика обязательств по кредитам, займам, ссудам, за исключением кредитов для строительства МКД;
• отсутствие в отношении застройщика сведений о банкротстве;
• отсутствие сведений о застройщике в реестре недобросовестных поставщиков;
• отсутствие у застройщика недоимки по налогам, сборам и т.д.

Контролирующий орган в сфере долевого строительства выдает заключение на соответствие застройщика и проектной декларации требованиям Закона № 214-ФЗ. Росреестр проверяет наличие данного заключения при регистрации ДДУ.

2.2. Проверка застройщика на соответствие требованиям законодательства

Современные возможности в сфере коммуникационных технологий предоставляют широкое поле для проверки потенциального застройщика.

В интернете можно найти достаточное количество ресурсов не только для проверки конкретной компании, но и для сравнительного анализа разных застройщиков с целью выбора среди них самого надёжного (в случае, если Вы решили начать подбор вариантов с поиска надёжного застройщика).

• о ранее построенных и введенных в эксплуатацию МКД;
• проектную декларацию на строительство МКД;
• заключение уполномоченного органа о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ;
• проект договора участия в долевом строительстве;
• фотографии строящихся застройщиком МКД;
• градостроительный план земельного участка и т.д.

На данном ресурсе в разделе «Единый реестр застройщиков» Вы с помощью специальной настройки фильтра сможете самостоятельно проверить конкретного застройщика на предмет соответствия Закону № 214-ФЗ.

Рекомендации: добросовестные застройщики еще на ранних этапах строительства предоставляют всю перечисленную выше документацию в открытый доступ для ознакомления на своих корпоративных сайтах, а также в офисах продаж. В связи с этим в первую очередь проанализируйте информацию, содержащуюся на сайте выбранного Вами застройщика.

2.3. Дополнительные проверочные действия в отношении застройщика

Большие возможности для сравнительного анализа застройщиков представляет такой интернет-ресурс, как «Единый реестр застройщиков» . Кроме того Вы также сможете на этом сайте подобрать по заданным критериям конкретный жилой объект (жилой комплекс, квартиру) в выбранном Вами регионе и населенном пункте.

В качестве дополнительных проверочных действий рекомендуем Вам убедиться в том, что выбранный Вами застройщик не является банкротом и не числится в Реестре «проблемных» застройщиков.

Реестры «проблемных» застройщиков и «проблемных домов» размещаются на сайтах региональных министерств строительства и ЖКХ, а также на сайте Минстроя РФ .

Проверить застройщика на банкротство можно, воспользовавшись ресурсом https://bankrot.fedresurs.ru.

Для проверки в сервисе «Должники» введите наименование компании-застройщика, её адрес, регион и один из следующих реквизитов:

Отрицательные результаты поиска помогут Вам убедиться в том, что Ваш потенциальный партнер по сделке не является банкротом.

2.4. Проверка строящегося объекта

Одним из существенных минусов приобретения квартиры по договорам ДДУ, заключаемым на ранних этапах строительства, является отсутствие возможности осмотреть будущее жильё. Поэтому в этом случае для анализа всех возможных плюсов и минусов планируемой покупки Вам придётся опираться на проектную декларацию, поэтажные планы, схемы с вариантами планировки квартир, прочие средства визуализации, которые сможет предложить застройщик.

Рекомендации: внимательно изучите проектную декларацию, размещаемую на официальном сайте застройщика в отношении каждого строительно-инвестиционного проекта. Из разных разделов данного документа Вы узнаете о параметрах строящегося объекта; количестве и характеристиках жилых и нежилых помещений в нём, в том числе машино-мест; о планируемом подключении к инженерным сетям; об элементах будущего благоустройства придомовой территории; об особенностях расположения объекта на застраиваемом земельном участке и пр.

В дополнение советуем Вам изучить сведения о выбранном объекте, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости ( ЕГРН ). Для этого обратитесь в Росреестр с запросом через МФЦ о предоставлении выписки из ЕГРН о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве .

Данная выписка выдается в отношении земельного участка, на котором создается МКД.

• описание земельного участка и его правообладателей;
• сведения об ограничениях/обременениях (аренда, ипотека, арест, запрет и т.д.);
• сведения о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве (реквизиты договора, дата и номер государственной регистрации);
• описание объектов долевого строительства;
• сведения об участниках долевого строительства;
• сведения о залоге прав требования участника долевого строительства, ином ограничении его прав;
• способ обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору участия в долевом строительстве;
• сведения об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства граждан;
• сведения о заявленных в судебном порядке правах требований на земельный участок, на котором создается объект;
• сведения о возражении в отношении зарегистрированного права;
• сведения о наличии решения об изъятии объекта недвижимости для государственных и муниципальных нужд;
• сведения о наличии/отсутствии правопритязаний, и поступивших, но не рассмотренных заявлений о проведении государственной регистрации права (перехода, прекращения права), ограничения права или обременения объекта недвижимости, сделки в отношении объекта недвижимости.

Проверить земельный участок, на котором строится МКД , можно самостоятельно без лишних затрат на сайте Росреестра в разделе « Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online ». Для этого необходимо ввести адрес или кадастровый номер участка, получив такую информацию либо непосредственно у представителя застройщика, либо на его сайте, в том числе из размещенных там документов (разрешение на строительство, проектная декларация).

3. Оформление на этапе строительства

Если изучив информацию о застройщике и проверив его документацию, Вы удовлетворились результатом, то приступайте к следующему этапу приобретения квартиры в новостройке, а именно: заключение ДДУ с выбранным застройщиком. Однако до подписания ДДУ самостоятельно или с привлечением компетентного специалиста внимательно изучите проект договора, размещенный на сайте выбранного застройщика, на предмет его соответствия обязательным требованиям.

3.1. Обязательные требования к договору долевого участия

Договор долевого участия (ДДУ) заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Если Вы запутались и не можете разобраться в документах, обратитесь к нам, мы поможем!

Определение ДДУ и существенные условия договора содержатся в ст. 4 Закона № 214-ФЗ . Согласно этому закону, в ДДУ обязательно должны содержаться следующие сведения:

предмет договора (объект, передаваемый дольщику, и его подробное описание, включая площадь, месторасположение в доме и на этаже, количество и метраж жилых комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов и пр.);

Если по договору предоставляется рассрочка, то необходимо указать, когда и в какие сроки должны совершаться платежи.

Если на покупку Вы брали кредит в банке, то об этом должно быть сказано в договоре.

Все расчёты по ДДУ производятся только после его государственной регистрации, а не в момент подписания.

Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными как противоречащие законодательству.

Если первый ДДУ зарегистрирован Росреестром до 20.10.2017 — даты регистрации Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства (Фонд), – способами обеспечения исполнения застройщиком обязательств являются страхование ответственности или поручительство банка.

Если первый ДДУ зарегистрирован Росреестром после 20.10.2017 – застройщик перечисляет взносы в Фонд для осуществления выплат участникам долевого строительства по ДДУ в отношении жилых помещений в случае банкротстве застройщика (п.8 ст.25 Федерального Закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»(Закон № 218-ФЗ)).

С 01.07.2019 застройщик, привлекая денежные средства для долевого строительства, обязан использовать счета эскроу. Счета эскроу открываются уполномоченным банком для учета и блокирования денежных средств участника ДДУ и передачи денежных средств застройщику только после ввода МКД в эксплуатацию. По сути счет эскроу является обеспечительным механизмом для участников сделки ДДУ.

3.2. Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве (ДДУ)

ДДУ подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре.

Государственная регистрация ДДУ проводится на основании заявления обеих сторон договора (застройщика и участника долевого строительства).

Для этого Вам нужно обратиться в Росреестр через МФЦ вместе с застройщиком, имея при себе следующие документы:

• Паспорт (для предъявления); , если заявления подает представитель;
• договор участия в долевом строительстве (в 3-х экземплярах: 1 экз. — для Росреестра, 2 экз. — для сторон договора);
• договор страхования либо поручительства по ДДУ, если в ДДУ указан такой способ обеспечения обязательств застройщика (указанные договора предоставляются в случае, если первая сделка по ДДУ была зарегистрирована Росреестром до даты создания Фонда – 20.10.2017 ( п. 8 ст. 25 Закона № 218-ФЗ );
• дополнительные документы от застройщика в случае, если это первый ДДУ, который проходит госрегистрацию.

Для государственной регистрации ДДУ с первым участником долевого строительства МКД необходимы:

• разрешение на строительство;
• план создаваемого многоквартирного дома;
• проектная декларация;
• заключение контролирующего органа о соответствии застройщика и проектной декларации требованиямЗакона от № 214-ФЗ.

Заявитель вправе не предоставлять разрешение на строительство, заключение контролирующего органа, проектную декларацию. Росреестр получит данные документы самостоятельно в порядке межведомственного взаимодействия посредством направления электронных запросов.

Росреестр при государственной регистрации последующих ДДУ не вправе истребовать документы, которые ранее представлялись на государственную регистрацию ДДУ с первым участником долевого строительства.

• оформит заявления о государственной регистрации сделки;
• укажет реквизиты для оплаты госпошлины и ее размер (для застройщика — 6000 рублей; для дольщика — 350 руб., при наличии нескольких лиц на стороне дольщика эта сумма делится поровну между всеми перечисленными в ДДУ лицами);
• выдаст Вам на руки расписку о принятии документов с указанием сроков получения документов.

Вы также можете подать документы в электронном виде на официальном сайте Росреестра или Едином портале государственных или муниципальных услуг «Госуслуги ».

На ДДУ после регистрации проставляется штамп о проведении государственной регистрации сделки.

При государственной регистрации каждого ДДУ, предусматривающего передачу жилого помещения, Росреестром осуществляется проверка уплаты застройщиком взносов в компенсационный фонд путем направления запроса и получения ответа в электронном виде.

После регистрации ДДУ Вы можете продать квартиру (точнее имущественное право требования) по договору уступки по договору участия в долевом строительстве.

Уступка прав требований на квартиру допускается с момента государственной регистрации ДДУ до момента подписания сторонами передаточного акта на квартиру.

Договор уступки подлежит государственной регистрации, которая осуществляется по заявлению сторон договора о такой уступке. Процесс госрегистрации договора уступки аналогичен процессу госрегистрации ДДУ.

В пакет документов для обращения в Росреестр входит:

• паспорт (для предъявления);
• доверенность, если заявления подает представитель;
• договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве (в 3-х экз.: 1 экз. — для Росреестра, 2 экз. — для сторон договора);
• справка о расчетах по договору участия в долевом строительстве либо по предыдущему договору уступки;
• согласие органов опеки (если право требования на квартиру принадлежит несовершеннолетнему);
• согласие банка (если на право требования на квартиру приобретено за счет кредитных средств и зарегистрирована ипотека).

На договор уступки по ДДУ после регистрации в Росреестре точно так же проставляется штамп о проведении государственной регистрации сделки.

4. Оформление квартиры после окончания строительства МКД

По окончании строительства застройщик обязан уведомить Вас о вводе дома в эксплуатацию.

Если застройщик уведомил Вас, что МКД введен в эксплуатацию, необходимо подписать акт приема-передачи квартиры.

В акте в обязательном порядке указываются:

• дата приёма-передачи;
• основные характеристики квартиры;
• иная информация по усмотрению сторон.

Подписание Вами акта приёма-передачи означает, что застройщик выполнил свои обязательства по ДДУ в полном объёме.

Разрешение на ввод МКД в эксплуатацию направляется в Росреестр органом, уполномоченным на принятие решения о выдаче указанного разрешения, вместе с заявлением о кадастровом учете МКД и всех помещений в нем. Таким образом, собственникам квартир в таком МКД нет необходимости самостоятельно ставить на кадастровый учёт свои квартиры. Право собственности на квартиры после ввода МКД в эксплуатацию подлежит государственной регистрации в Росреестре.

Вы можете отказаться от подписания акта приема-передачи квартиры, если она построена застройщиком с отступлениями от условий ДДУ и (или) указанных в ч. 1 ст. 7 Закона № 214-ФЗ обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта и требовать составления акта о недостатках.

В этом случае Вы вправе потребовать от застройщика:

• безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
• соразмерного уменьшения цены договора;
• возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Однако если Вы уклоняетесь от принятия квартиры безосновательно, застройщик имеет право составить односторонний акт о передаче квартиры по истечении 2-х месяцев со дня, предусмотренного ДДУ для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

Для государственной регистрации права собственности после оформления акта приёма-передачи Вам нужно обратиться в МФЦ, имея при себе следующие документы:

• паспорт (для предъявления); , если заявление подает представитель;
• договор участия в долевом строительстве или договор уступки (1 подлинный экз. для проставления штампа);
• справка о расчетах по договору участия в долевом строительстве либо по договору уступки;
• передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

• оформит Ваше заявление о государственной регистрации права собственности;
• укажет реквизиты для оплаты госпошлины и ее размер (2000 руб.);
• выдаст Вам на руки расписку о принятии документов с указанием сроков получения документов.

На ДДУ либо договоре уступки по нему после регистрации права собственности в Росреестре проставляется штамп о проведении государственной регистрации права и выдается выписка из ЕГРН , подтверждающая Ваше право на квартиру.

Источник: vladeilegko.ru

Как купить квартиру по договору долевого участия?

Приобретение недвижимости всегда несёт большие риски для покупателя, связанные с потерей финансовых средств или самого жилья.

Особо рискованной сделкой является покупка квартиры по ДДУ. Однако многие граждане, несмотря на высокие риски, предпочитают именно этот вариант приобретения жилья.

Ведь стать дольщиком и соинвестором застройщика всегда выгодно, квартира на этапе ее реального отсутствия стоит гораздо дешевле той, что расположена уже в готовом доме.

С помощью такого варианта покупки жилья приобретается не только имущество для себя, но и для последующей продажи с целью заработка. О том, какие риски есть при оформлении договора ДДУ, и как они покрываются с помощью законодательным норм, поговорим далее.

Понятие ДДУ

ДДУ расшифровывается как договор долевого участия и означает соглашение между дольщиком и застройщиком. Дольщик по этому договору покупает квартиру на этапе строительства дома. Чем раньше он вступает в эти отношения, тем дешевле ему обойдётся квартира.

За собранные с дольщиков деньги застройщик и возводит многоэтажное строение. Полноправным владельцем своего жилья дольщик становится только после ввода дома в эксплуатацию и регистрации на него права собственности.

Регулируется ДДУ ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».

ДДУ оформляется:

• в письменной форме без нотариального заверения;
• обязательно регистрируется в Росреестре.

В договоре должна содержаться информация о квартире, ее размерах, точной стоимости, дате введения дома в эксплуатацию, гарантии на жилье и его техническое оснащение.

В связи с тем, что в стране остро встала проблема «обманутых дольщиков», было принято решение кардинально переработать действующий закон.

Многие граждане за последние несколько лет были обмануты недобросовестными застройщиками и лишились своих денег и квартир. Застройщики часто просто прекращают строительство дома и исчезают с украденными деньгами граждан.

В 2018 президент страны рекомендовал переработай закон о долевом участии настолько, чтобы полностью избавиться от долевых отношения. Так, с 1 июля 2022 года в долевые отношения будет введена третья сторона – банк, в котором будет открыт эскроу-счёт для хранения денежных средств дольщиков.

Доступ к таким счетам застройщик получит только после ввода в эксплуатацию дома. Фактически застройщикам теперь придётся возводить строения за свои деньги.

Таким образом дольщики будут защищены от рисков прекращения строительства. Банк, в свою очередь, будет выступать в сделке посредником и защищать свои интересы, работая только с аккредитованными застройщиками.

Преимущества ДДУ и подводные камни

Безусловно, договор долевого участия – это всегда выгодно. Разница в стоимости квартир в строящемся и уже готовом доме может достигать 50%.

Еще лучше таким способом осуществлять инвестирование свободных денежных средств. Покупается квартира за недорого, продаётся по рыночной цене квартир готового многоквартирного дома. Инвестор в таком случае получает хорошую прибыль.

Кроме того внесение изменений в ФЗ, касающихся эскроу-счетов, значительно уменьшает риски недостроя дома и потери денег. Так покупка квартиры по ДДУ становится еще более привлекательной и выгодной.

Также застройщик по договору ДДУ не сможет в одностороннем порядке изменить стоимость жилья. За неисполнение условий договора застройщиком дольщик может получить с него компенсацию или неустойку.

Однако в ДДУ все еще имеются существенные риски:

1. Риск затягивания сроков сдачи дома в эксплуатацию.
2. Риск долгого оформления права собственности на жилье.
3. Риск получения квартиры низкого качества.
4. Риск срыва сроков или полного прекращения строительства.

У застройщика может не хватить собственных средств на то, чтобы вовремя возвести жилое строение. Тем самым он нарушит условия договора, но никак не сможет завладеть деньгами дольщиков. Ведь фактически оплата по ДДУ по новым правилам будет происходить только после ввода дома в эксплуатацию.

При таких нарушениях дольщик вправе совершать следующие действия:

1. Требовать неустойку по ст. 6 ФЗ-214.
2. Расторгнуть договор, если строительство затянулось на более чем 2 месяца или полностью прекратилось.

Передача квартиры по ДДУ осуществляется на основании акта приема-передачи недвижимости.

Если застройщик пытается выдать Вам квартиру ненадлежащего качества, просто не нужно подписывать акт приема-передачи. Следует высказать свои недовольства и попросить устранить их в короткий срок.

Пошаговая инструкция: как купить жилье по ДДУ

Поговорим о том, что нужно делать для покупки квартиры по договору долевого участия, и на что обратить внимание при этом, чтобы не остаться без жилья.

Чтобы заключить ДДУ, нужно иметь при себе паспорт и деньги. Обычно со вторым у многих есть проблемы, отчего они обращаются за помощью к банкам. Тогда ДДУ может заключаться непосредственно вместе с оформлением кредита.

Алгоритм приобретения квартиры выглядит следующим образом:

После того, как гражданин становится полноправным владельцем квартиры, он может вместе с другими жильцами осуществить выбор обслуживающей дом организации. Принимаются такие решения на общих собраниях соседей.

Как проверить регистрацию договора ДДУ в Росреестре?

Нужно обязательно проверить, что ДДУ действительно зарегистрирован в Росреестре. Для этого нужно запросить выписку из ЕГРН в самом Росреестре или отделении МФЦ.

Чтобы удостовериться, нужно внимательно посмотреть на сам договор. На его лицевой стороне должны стоять подпись и печать регистратора. На оборотной стороне последней страницы тоже должна стоять отметка регистрационного штампа.

Заказать выписку из ЕГРН можно следующим образом:

• подается заявление в письменной или электронной форме;
• платится госпошлина в размере 200 рублей;
• предоставляется паспорт и ДДУ.

Если делать все это через сайт Росреестр — , нужно внизу окна открыть графу «Электронные услуги», найти «Справочную информацию по объектам недвижимости в режиме онлайн».

Там нужно будет ввести номер ДДУ и дату его заключения, после чего нажать кнопку «Сформировать запрос». После этого появляется перечень зарегистрированных договоров, в котором может быть и Ваш документ.

Там внизу списка должна быть отмечена дата обновления документа. Возможно, что Ваш ДДУ еще не зарегистрирован, или информация о нем еще не внесена в базу сайта.

Налоговый вычет при покупке квартиры при ДДУ

Никаких ограничений на строящиеся квартиры нет. По них также можно вернуть часть уплаченных средств в виде налогового вычета.

Чтобы вернуть налоговый вычет, нужно последние 3 года официально отчислять НДФЛ в бюджет страны.

Налоговый вычет – это фактически уменьшение налоговой базы по НДФЛ на сумму покупки квартиры, а сам возврат налогов – это часть ранее уплаченной им сами суммы налоговых отчислений.

Чтобы оформить налоговый вычет, необходимо иметь на руках акт приема-передачи жилья.

Налоговый вычет при этом ограничен 2 миллионами рублей. Из этих денег можно вернуть 13% — не более 260 тысяч рублей. Возврат происходит не единовременно.

В год можно вернуть только не больше той суммы, что была уплачена в счёт налогов. Остальную часть можно вернуть в следующие отчетные периоды.

Если гражданин купил квартиру по ДДУ в ипотеку, он будет иметь право вернуть и часть процентов, в частности:

1. Вернуть только уже уплаченные проценты, без учета тех, что еще предстоит уплатить по графику платежей.
2. Максимальный возврат из бюджета по процентам составляет 390 тысяч рублей.

Для возврата процентов каждый год придётся запрашиваться в банке справку о размере уплаченных процентов по ипотеке.

Чтобы получить вычет можно обратиться в налоговую службу или попросить своего работодателя прекратить удерживать НДФЛ до полного погашения размера вычета.

Для оформления вычета нужно предоставить паспорт, документы на квартиру, чеки по оплате квартиры, декларацию, справку 2-НДФЛ и само заявление определенной формы. Рассматривать заявление налоговая служба может в течение 3 месяцев.

Приобретение квартиры по договору долевого участия – выгодный вариант инвестирования своих или заемных средств.

Несмотря на высокие риски заморозки или прекращения строительства, государственная поддержка дольщиков сегодня позволяет им не рисковать собственными деньгами и взаимодействовать только с аккредитованными и надежными застройщиками.

Источник: expert-home.net