Совместное участие в строительстве

Рассматриваемые в настоящем разделе договоры не попадают под действие Законаоб участии в долевом строительстве.

7.3.1. Правовое регулирование инвестиционных отношений

Застройщик, получивший земельный участок и разрешение на строительство, может привлекать капитальные вложения других лиц — инвесторов, объединять с ними действия и усилия для достижения общей цели — создания объекта недвижимости. В случае привлечения для строительства средств иных лиц, в том числе под обязательства передачи в собственность жилых или нежилых помещений, нельзя уже говорить о создании нового объекта застройщиком для себя и признании его права на построенный объект в целом. Права на вновь возведенные объекты недвижимости или помещения в них приобретаются уже иными лицами — инвесторами.

Отношения, связанные с инвестиционной деятельностью, осуществляемой в форме капитальных вложений, регулируются Федеральным закономот 25.02.1999 N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее — Закон об инвестиционной деятельности).

Структура взаимоотношений участников капитального строительства.

СЗ РФ. 1999. N 9. Ст. 1096.

В соответствии с названным Закономоб инвестиционной деятельности субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и иные лица. Заказчиком являются уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. При этом заказчик, если только он не является одновременно и инвестором, не приобретает право собственности на результат инвестиционной деятельности (п. 3ст. 4).

Важно определить круг лиц, являющихся инвесторами, поскольку именно инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений, т.е. инвесторы являются собственниками созданного объекта недвижимости (ст. 6).В соответствии с п. 2ст. 4Закона об инвестиционной деятельности инвесторами могут быть:

— физические и юридические лица,

— создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц,

— органы местного самоуправления,

Законрегулирует правовое положение всех субъектов инвестиционной деятельности, их права, в том числе на результаты осуществления инвестиционной деятельности, и обязанности. Однако Закон не содержит норм, регулирующих отношения между субъектами инвестиционной деятельности — напротив, содержит норму, согласно которой отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основании договора или договоров, заключаемых между ними в соответствии с ГражданскимкодексомРоссийской Федерации(ст. 8).

В настоящее время привлечение денежных средств физических и юридических лиц для строительства объектов, разрешение на строительство которых получено после 31.03.2005, регулируется Закономоб участии в долевом строительстве, и договоры, заключаемые на участие в долевом строительстве, должны соответствовать требованиям указанного Закона.

Условия договоров, заключаемых между участниками инвестиционной деятельности:

а) по строительству объектов недвижимости, разрешение на строительство которых получено до 01.04.2005;

б) по внесению инвестиций в строительство неденежными средствами —

должны соответствовать положениям Гражданского кодексаиЗаконаоб инвестиционной деятельности.

При заключении договора стороны свободны при определении своих взаимоотношений, единственное условие, которое должно быть соблюдено при его заключении: договор не должен противоречить требованиям закона.

Из информационного письмаПрезидиума ВАС РФ от 25.07.2000 N 56 «Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве» усматривается, что предметом обобщения судебно-арбитражной практики явились два типа договоров:

Экономика и жизнь. 2000. N 34.

а) договор о совместной деятельности по строительству объекта;

б) договор на участие в строительстве объекта.

Правовое регулирование инвестиционного процесса по строительству объектов недвижимости определяется видом договорных отношений между субъектами инвестиционной деятельности. Можно выделить два вида договорных отношений.

1. Если в процессе инвестиционной деятельности участники объединяют собственные или заемные средства и действуют совместно с общей целью создания объекта недвижимости, то данная форма близка по своей правовой природе к договорам простого товарищества (совместной деятельности). В силу ст.

1043ГК РФ результат совместной деятельности товарищей является их общей долевой собственностью. Соответственно, на основании договора простого товарищества может быть осуществлена государственная регистрация права долевой собственности товарищей на построенный или реконструированный объект недвижимости, при этом размер доли каждого товарища определяется договором или соглашением сторон. В случае совместного строительства многоквартирного жилого дома или административного (торгового, производственного, складского) здания участники пропорционально долям, размер которых установлен договором, могут распределить между собой конкретные квартиры или помещения. В этом случае проводится регистрация прав на жилые и нежилые помещения в соответствии с соглашением (актом, протоколом) их распределения.

Участники таких договоров не имеют встречных требований друг к другу, они, как правило, несут общие расходы и убытки, связанные со строительством (ст. 1046ГК РФ). Признаком договоров такого типа независимо от названия является их многосторонний характер, заключение (подписание) его всеми участниками строительства. Соответственно, определение размера долей в праве общей собственности на целый объект или распределение помещений в здании должны быть осуществлены по соглашению всех участников.

Для регистрации права на объект недвижимости, созданный в рамках договора простого товарищества, помимо документов, представляемых застройщиком (документы о правах на земельный участок, разрешение на строительство, акт ввода в эксплуатацию и т.д.), должен быть представлен договор простого товарищества со всеми дополнениями и изменениями или иной договор о совместном строительстве. Например, для г. Москвы таким договором является инвестиционный контракт, заключенный инвестором с городом как субъектом гражданско-правовых отношений. В случае если участники простого товарищества (участники строительства) разделили объект в натуре, то необходимо представить акт (протокол или иной документ) о разделе объекта, в котором указано, какие конкретно помещения (квартиры) принадлежат каждому участнику строительства.

2. Привлечение средств для строительства возможно также на основании договоров, предметом которых является передача конкретной квартиры или нежилого помещения в собственность лицу, оплатившему их стоимость.

Данные договоры до вступления в силу Законаоб участии в долевом строительстве (01.04.2005) не были предусмотрены законом, но в силу общих начал гражданского законодательства (п. 1ст. 8,п. 2ст. 421ГК РФ) они порождают гражданские права и обязанности.

Принципиальным отличием их от договоров совместного строительства по образцу простого товарищества является двусторонний и встречный характер обязательств. Лиц, заключивших такие договоры, нельзя признавать участниками совместной деятельности (простого товарищества). Инвестор приобретает право требования передачи помещения после окончания строительства, а застройщик — денежные требования.

Немаловажным является вопрос об определении объекта недвижимости, права на который подлежат регистрации. Если заказчик осуществляет строительство с привлечением средств инвесторов, то он не имеет права на результат инвестиционной деятельности — многоквартирный жилой дом. В связи с этим регистрация права собственности или иного вещного права заказчика на построенный многоквартирный жилой дом не может быть осуществлена. Регистрация права собственности или иного вещного права должна осуществляться непосредственно на инвесторов.

Построенный жилой дом состоит из отдельных квартир. Каждая квартира в жилом многоквартирном доме является самостоятельным объектом недвижимости и объектом права, собственнику квартиры наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст. 289ГК РФ). Исходя из такого правового режима квартиры, предметом заключенных договоров инвестирования, как правило, является финансирование строительства не всего жилого дома, а конкретных квартир или определенного числа квартир или площади, выраженной в квадратных метрах, в строительство которых инвестор обязуется осуществить вложение инвестиций. В случае если в договоре номера конкретных квартир не определены, стороны вправе внести уточнения в договор и определить номера квартир.

В результате реализации инвестиционного проекта инвестор приобретает права на квартиры, номера которых определены условиями заключенного договора и (или) актом распределения квартир. Акт распределения квартир или иной документ, которым распределяются результаты инвестиционной деятельности, составляется с учетом всех заключенных в ходе строительства дома инвестиционных договоров, а также размера денежных средств или иных инвестиций, фактически внесенных каждым инвестором в строительство, и подписывается участниками строительства.

Поскольку право застройщика на весь построенный объект не возникает, государственная регистрация прав на введенный в эксплуатацию многоквартирный дом или здание не осуществляется. На основании договоров такого типа осуществляется регистрация прав непосредственно инвесторов на полученные ими жилые (квартиры) или нежилые помещения. До фактической передачи объекта инвестору он вправе уступить свое право требования иному лицу, в этом случае основанием для регистрации послужат два документа — договор инвестирования и договор уступки права требования. Необходимым условием регистрации является документ о передаче квартиры от застройщика инвестору как подтверждение исполнения обязательств сторонами.

Следует отметить, что такие договоры об инвестировании средств в строительство, не подпадающие под действие Законаоб участии в долевом строительстве, не являются сделкой с недвижимостью и не подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.

Важное значение для анализа правоотношений имеет Обобщениепрактики рассмотрения судами общей юрисдикции дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, выполненное Судебной коллегией по гражданским делам ВС РФ . В указанном Обобщении Верховный Суд РФ признал правильной практику судов, которые при разрешении споров между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, исходили из содержания договора, его условий, прав и обязанностей сторон, а также целей, которыми руководствуются граждане, заключая договоры на приобретение жилья (улучшение жилищных условий, удовлетворение своих личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности и извлечением прибыли), и применяли к указанным правоотношениямЗаконРоссийской Федерации «О защите прав потребителей».

Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 2003. N 2.

7.3.2. Документы для регистрации права собственности на помещение на основании инвестиционного договора

Регистрация права собственности инвесторов на жилые или нежилые помещения в здании (жилом или нежилом доме), построенном на основании разрешения на строительство, выданного до 01.04.2005, проводится при условии подтверждения:

— прав застройщика на земельный участок для строительства;

— завершения строительства (ввода в эксплуатацию) дома в установленном порядке.

Поэтому регистрация обусловлена наличием в органе по государственной регистрации так называемого пакета заказчика, состоящего из следующих документов:

1. Правоустанавливающий документ на земельный участок и кадастровый план (если право не зарегистрировано в ЕГРП).

2. Разрешение на строительство (при необходимости).

3. Акт приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта, подписанный всеми членами приемочной комиссии и утвержденный органом, по решению которого создана приемочная комиссия, — по объектам, введенным в эксплуатацию до 30.12.2004.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, выданное соответствующим исполнительным государственным органом власти или органом местного самоуправления, выдавшим разрешение на строительство по объектам, введенным в эксплуатацию с 30.12.2004.

4. Документ о присвоении дому постоянного почтового адреса: постановление главы муниципального образования или справка органов архитектуры.

5. Акт распределения квартир между инвесторами, подписанный участниками строительства.

6. Учредительные документы заказчика и документы, подтверждающие полномочия представителя заказчика, представившего вышеназванные документы.

Указанные документы представляются в орган по регистрации один раз, возможно, тем из инвесторов, который первым обратился за регистрацией своего права.

Кроме того, каждым инвестором представляются следующие документы:

1. Заявление инвестора о регистрации права на конкретную квартиру или квартиры, конкретные нежилые помещения или иную обособленную часть возведенного объекта, определенную в договоре инвестирования.

2. Документ об оплате государственной пошлины за регистрацию в установленных размерах.

3. Документы, удостоверяющие личность заявителя или его представителя.

4. Документ, подтверждающий полномочия руководителей юридических лиц или доверенность для представителя юридического лица; нотариально удостоверенная доверенность для представителя физического лица.

5. Договор, на основании которого инвестор осуществлял инвестирование (договор инвестирования, договор участия в строительстве, договор долевого финансирования, договор подряда и т.п.), договор уступки права требования или иной договор, исполнение которого порождает возникновение права на жилое или (и) нежилое помещение в построенном доме.

6. Акт приема-передачи квартиры (нежилого помещения) от заказчика инвестору.

7. Документы ОТИ (БТИ): технический паспорт помещения или извлечение из технического паспорта дома (план помещения с экспликацией).

В ходе проведения правовой экспертизы представленных инвестором документов может возникнуть вопрос о наличии у лица, заключившего договор с инвестором, права на заключение такого договора.

Лицо, заключившее договор, по которому привлекаются для строительства денежные или иные средства инвестора, должно быть субъектом инвестиционной деятельности и иметь право на привлечение инвестиций для строительства объекта. Иными словами, взять на себя обязательство по передаче квартиры инвестору может на себя либо заказчик, либо генеральный инвестор, в обязанности которого входит привлечение инвестиций. При этом генеральный инвестор выступает относительно лица, с которым он заключил договор о привлечении денежных средств на строительство конкретной квартиры или нежилого помещения, заказчиком.

Соответственно, дополнительно должны быть представлены документы, подтверждающие участие лица в инвестиционном процессе в качестве заказчика или генерального инвестора, а также учредительные документы этого лица. Дополнительные документы не представляются, если эта информация, необходимая для проверки законности сделки, содержится в документах, представленных в составе «пакета заказчика».

Документами — основаниями для регистрации права инвестора на конкретную квартиру или нежилое помещение, помимо документов, подтверждающих факт создания объекта, является договор инвестирования (иной договор на участие в строительстве) и акт приема-передачи объекта.

Если права на квартиру (нежилое помещение) у заявителя возникают на основании договора уступки права требования, то дополнительно должен быть представлен договор инвестирования или иной договор, по которому произведена уступка права требования.

Права подрядчика на квартиры в построенном им доме могут возникнуть как на основании договора подряда, если такой договор содержит условия о внесении подрядчиком инвестиций, как в виде денежных средств, так и в виде выполненных подрядных работ.

Права заказчика на квартиры в построенном доме могут возникнуть только в случае, если заказчик одновременно выступал инвестором. Вложение инвестиций в строительство дома заказчик должен подтвердить дополнительными документами, например финансовыми. Соответственно, заказчик должен быть указан как инвестор, имеющий право на конкретные квартиры, и в акте распределения квартир.

Источник: studfile.net

Как правильно оформить договор коллективного участия в закупках по 223-ФЗ

В закупке по 223-ФЗ может принять участие любое юрлицо или несколько юридических лиц, выступающих на стороне одного поставщика, независимо от организационно-правовой формы, формы собственности, местонахождение капитала; или – физлицо или несколько физических лиц, находящихся на стороне одного поставщика, в т.ч. индивидуальный предприниматель или несколько индивидуальных предпринимателей, находящихся на стороне одного поставщика, которые соответствуют требованиям, установленным заказчиком в соответствии с положением о закупке.

Законодатель дополнительно уточняет, что на стороне закупки может быть несколько лиц: юридических или физических. Такое расширенное определение формирует правовую основу для того, чтобы участники объединялись и подавали единую заявку на участие в закупке. Причин у такого решения несколько:

• Повышение конкуренции, способствующее расширению количества потенциальных поставщиков;
• Увеличение качества предложения и исполнения контракта, что происходит вследствие совместных умений и компетенций.

У поставщика есть возможность подобного объединения. Форма коллективного участия в официальном порядке утверждена законодательством. Главное при этом соблюсти «однородность» объединений: ЮЛ + ЮЛ, ФЛ + ФЛ, ИП + ИП.

Регистрация в ЕРУЗ ЕИС

С 1 января 2020 года для участия в торгах по 44-ФЗ, 223-ФЗ и 615-ПП обязательна регистрация в реестре ЕРУЗ (Единый реестр участников закупок) на портале ЕИС (Единая информационная система) в сфере закупок zakupki.gov.ru.

Мы оказываем услугу по регистрации в ЕРУЗ в ЕИС:

Заказать регистрацию в ЕИС

Объединения физлиц и юрлиц с целью участия в закупках реализуются в форме:

• Простого товарищества, подобная форма описывается в ст. 1041 ГК;
• Инвестиционного товарищества, оно описывается в 335-ФЗ «Об инвестиционном товариществе»;
• Консорциума. Подобная форма не определена в Гражданском кодексе, но она может встречаться, вне зависимости от юридических тонкостей в актах и правоотношениях реализации, участия и контакта с третьими лицами.

Образование простого товарищества — это самая лёгкая и популярная форма коллективного участия.

Договор простого товарищества

Договор простого товарищества предусматривает, что двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои собственные вклады и действовать вместе (при этом не образовывая юрлицо), для приобретения прибыли или прочего намерения, которое не противоречит законодательству. Если в качестве сторон договора предстают ИП или предприятия коммерческого типа, тогда объединение целиком согласуется с критериями ГК РФ и 223-ФЗ.

В соответствии с положениями ст. 1041 ГК РФ, для непосредственного участия в закупках двое или несколько лиц могут заключить договор простого товарищества, объединить вклады (в данном случае не только финансовые, но и подтверждение опыта, квалификации, наличия финансовых и иных ресурсов, необходимых для исполнения договора) и действовать совместно для извлечения прибыли, но без образования юридического лица.

Требования к договору о коллективном участии

В документе о коллективном участии должны быть прописаны:

1. Права и обязанности поставщиков в рамках участия в закупке и выполнения пунктов договора;
2. Размер ТРУ, который поставляет каждый из участников, а также период поставки товаров (выполнения работ, оказания услуг) и их цена;
3. Указание лидера или ведущего партнёра, представляющего интересы поставщиков и являющегося членом объединения. Он налаживает контакт с организатором, а также проводит операции, касающиеся выполнения договора, в частности – расчёты и оплату;
4. Ответственность участников коллектива по обязательствам, связанным с участием в закупочных процессах, в том числе солидарная ответственность за полноценное выполнение положений договора в срок (при невыполнении договора одним – наказываются все участники);
5. Период действия соглашения;
6. Невозможность корректировки соглашения в отсутствие согласия заказчика в период выполнения.

Поставщикам необходимо предварительно подписать договор коллективного участия до отправки заявки. Обязательно наличие юридически оформленного договора простого товарищества при отправке заявки, ведь при отсутствии подтверждения формы объединения мало обычного указания формы в документации и приложения документов участвующих юрлиц.

Договор инвестиционного товарищества

Договор инвестиционного товарищества предусматривает, что двое или несколько лиц (товарищей) обязуются объединить собственные вклады и совместно проводить инвестиционную деятельность, при этом не должно образовываться юрлицо для приобретения прибыли. Сторонами данного договора могут быть коммерческие организации, иногда в ситуациях, которые допускает федеральный закон, разрешается участие некоммерческих предприятий, ведь ведение инвестиционной деятельности — это путь к достижению целей, для чего подобные предприятия создавались. Стороной договора инвестиционного товарищества не может стать физлицо. Количество участников подобного типа договора не может быть свыше 50 человек.

Договор принимает статус подписанного с момента его нотариального удостоверения. Для поддержания индивидуализации договора инвестиционного товарищества в нём следует указать:

• Название или индивидуальное обозначение текущего договора, которое будет включать словосочетание «инвестиционное товарищество»;
• Регистрационный номер текущего договора в реестре нотариальных действий ЕИС нотариата;
• ФИО нотариуса, который удостоверил текущий документ;
• Дата нотариального удостоверения текущего договора или индивидуальные признаки.

Такая форма объединения имеет большую регламентацию, и, хотя такой документ имеет более сложную структуру, чем договор простого товарищества, он наиболее часто используется в практике масштабных инвестиционных проектов, когда необходимо вложить крупный объём ресурсов.

Один или более управляющих товарищей проводят ведение совместных дел от имени всех участников объединения. Выбор лидера происходит согласно решению товарищей, которое определяется числом голосов, учреждённым в договоре инвестиционного товарищества. Эти управляющие играют роль представителей текущей формы объединения: проводят переговоры и осуществляют дела с третьими лицами.

Требования к договору о совместном участии

• Согласование со статьями Гражданского кодекса РФ;
• Ясное определение прав и обязанностей членов коллективного участника в рамках участия в закупке и подписания и выполнения договора;
• Конкретное распределение между участниками коллектива номенклатуры, объёмов, цены и периодов поставки товаров, исполнения работ или оказания услуг;
• Выбор одного участника, в последующем обязанного представлять интересы каждого лица, являющегося членом коллектива, и заключать договор с заказчиком в случае победы коллективного участника в закупке;
• Следует продумать механизм установления ответственности коллективного участника за невыполнение или ненадлежащее выполнение договора с заказчиком, также объём ответственности каждого из лиц, являющегося частью коллектива, или алгоритм его определения, в том числе алгоритм получения и рассмотрения претензий заказчика.

Если соблюдаются вышеуказанные положения, то возможна идентификация соглашения в качестве гарантии, подтверждающей для третьих лиц возможность участия в закупках участника не как формы единого юридического лица, а как объединения юрлиц в коллективного участника. Подобная юридическая основа совместного участия в общем cпособствует пониманию прав и обязанностей в рамках контракта и сокращению рисков предъявления претензий заказчиком. Заказчик часто закрепляет особенные критерии к форме и содержанию договора, которые являются доказательством законности формы объединения, в форме положения о закупках и документах к закупке. Перед подачей заявки рекомендуется изучить её и оформить отношения с партнёрами согласно представленным критериям.

Требования к коллективному участнику

Согласно положениям 223-ФЗ, требования заказчика обязаны применяться ко всем участникам закупки в одинаковой степени, к коллективному участнику в том числе. Законодательно коллективный участник — это обычный участник закупки, просто его участие обуславливается коллективной формой.

Также заказчик может указать в документах к закупке то, что организация обязана находиться в составе одного коллективного участника, таким образом она не может подавать заявку на участие в закупочной процедуре в качестве самостоятельного участника или на стороне другого участника закупки.

Группа лиц в составе коллективного участника целиком должна соответствовать требованиям, перечисленными в закупочных документах, а не только отдельное юридическое лицо, которое выступает в составе группы лиц.

Соответствие коллективного участника критериям документации

Критерии документов	Кто соответствует
Требование об отсутствии процедуры ликвидации, банкротства	Все члены группы
Неимение задолженностей перед бюджетом	Все члены группы
Неимение конфликтов интересов с заказчиком	Все члены группы
Отсутствие в РНП	Все члены группы
Имеющийся опыт работы, материальные и кадровые ресурсы, лицензии и спецразрешения	Как минимум у одного участника

Должны выполняться минимальные требования для участия в закупке: то есть все члены товарищества обязаны соответствовать стандартным требованиям и своей правоспособности в составе коллективного участника. Таким образом не могут стать участниками коллективного договора банкроты, лица, имеющие долги или конфликты интересов, а также состоящие в РНП. Эти требования оправданы, так как все члены товарищества имеют собственные обязательства касательно договора.

Применительно к специальным требованиям допускается принцип «один за всех»: если у одного участника имеются лицензия, опыт или допуск СРО, то автоматически все это есть и у остальных членов коллективного участника.

Требования к участникам закупки СМП

В соответствии со ст. 4 федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ», чтобы отнести группу лиц к категории субъекта малого и среднего предпринимательства, члены этой группы обязаны соответствовать требованиям к подобным субъектам. В итоге положения Постановления Правительства РФ от 11.12.2014 № 1352 «Об особенностях участия субъектов малого и среднего предпринимательства в закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц» не действуют на коллективного участника, частью которого является любое лицо, указанное в ч. 5 ст. 3 223-ФЗ, в частности СМСП, лидером которого является СМСП.

Иметь статус СМСП обязаны все члены коллективного участника.

Оценка коллективной заявки

Порядок проверки согласования коллективной заявки с требованиями имеет следующий вид:

1. Базовые требования в закупочной документации (отсутствие ликвидации, банкротства, РНП, наличие статуса МСП) — к каждому участнику в составе коллективного участника.
2. Единые требования (лицензирование, к примеру) — в соответствии с соглашением только к тем, кто выполняет действия, требующие наличия лицензии.
3. Дополнительные требования (наличие опыта, производственных мощностей) суммируются.
4. Критерии оценки (опыт, квалификация) суммируются, баллы начисляются исходя из суммы баллов оценки критериев каждого лица коллективного участника.

Подписание договора с коллективным участником

При победе коллективного участника в процедуре закупки, заказчик обязуется вести дела с группой лиц, указанных в протоколе подведения итогов. Следует раскрыть состав участников коллективного участника.

От учреждённых критериев и требований положений о закупке зависят дальнейшие действия:

• Лидер подписывает договор, тем самым действуя согласно договору товарищества и доверенности от прочих членов коллектива;
• Лидер подписывает договор, однако он считается многосторонним, в результате чего предусматривается возможность разделения цены договора в процентном соотношении от его стоимости с конкретно описанной солидарной ответственностью участников товарищества;
• Подписание договора производится со всеми участниками объединения, основываясь на распределении объёмов контракта. Это нежелательный для заказчика вариант, если предмет договора — это работы или услуги.

На практике чаще всего применяется вариант подписания договора с лидером консорциума, в то время как прочие участники находятся на его стороне, упоминаются в договоре и считаются его сторонами.

Ответственность коллективного участника

Товарищи по всем общим обязательствам, вне зависимости от причин их появления, отвечают солидарно в случае, если договор товарищества связан с выполнением его участниками предпринимательской деятельности. То есть, при победе в закупке лица, объединившегося со своим партнёром, все партнеры несут ответственность за исполнение контракта. Если действует солидарная обязанность должников, то кредитор имеет право требовать выполнения договора от всех должников совместно, а также от каждого из них в частности, в том числе как в полном объёме, так и в части долга. Если кредитор не получает полного удовлетворения от одного из солидарных должников, то он может потребовать остаток от других солидарных должников.

При полном выполнении солидарной обязанности одного из должников, другие должники освобождаются от исполнения кредитору.

Порядок заключения договора

Алгоритм заключения договора может принимать следующий вид:

1. Оформляется один договор;
2. В нём перечисляются все лица, которые выступают на стороне одного участника;
3. Договор подписывается лидером, главным участником, который действует согласно доверенности или прямому указанию в содержании договора простого товарищества;
4. Оплата производится лидеру или прочему лицу, которое указывается в содержании договора простого товарищества. Иногда возникают случаи, когда в формальном порядке в договоре указываются все лица, заказчик отправил предусмотренную оплату лидеру, но лидер не рассчитался по собственным обязательствам, тогда другие лица направляют судебную жалобу заказчику. Поэтому вопросы компенсации и взаимодействия по расчётам следует прописывать в договоре;
5. Если договор нарушается, то ответственность накладывается солидарно на все лица, которые выступают на стороне одного участника.

Таким образом, нормы 223-ФЗ предусматривают возможность участия в закупках коллективного участника, поэтому участники закупок могут ею пользоваться. Её успех зависит от многих разных факторов: правильности и грамотности оформления участниками таких правоотношений, порядка подготовки участниками документации, которая будет подтверждать соответствие требованиям заказчика, степени правильности и детальности описания заказчиком порядка получения подтверждения соответствия и оформления документации в рамках коллективного участия.

Источник: zakupki-kontur.ru

Совместные мероприятия в строительстве

Совмещенные работы нескольких строительных организаций на строящемся объекте

При одновременной работе нескольких строительных организаций на строящемся объекте генеральный подрядчик обязан с участием субподрядных организаций разработать и по. согласованию с ними утвердить график производства совмещенных работ и мероприятия по технике безопасности и производственной санитарии, обязательные для всех организаций, участвующих в строительстве.

Контроль за выполнением этих мероприятий возлагается на генерального подрядчика; ответственность за безопасное ведение работ, выполняемых субподрядными организациями, возлагается на инженерно-технический персонал этих организаций.

Мероприятия по технике безопасности при производстве строительно- монтажных работ на действующих предприятиях и в цехах разрабатываются и утверждаются заказчиком и генеральным подрядчиком.

Ответственность за соблюдение указанных мероприятий в равной степени несут руководители строительно-монтажной организации и действующего предприятия.

В случае несоблюдения заказчиком утвержденных мероприятий по технике безопасности, в результате чего создаются условия, угрожающие жизни и здоровью работающих, строительно-монтажные работы необходимо приостанавливать до устранения опасности. Прекращение работ оформляется актом.

На строительной площадке должны быть санитарно-бытовые помещения и устройства: гардеробные, умывальные, душевые, уборные, помещения для сушки, обезвреживания, обеспыливания спецодежды, помещения для личной гигиены женщин, помещения для обогревания и регламентированного отдыха, установки местного лучистого обогрева и укрытия от солнечной радиации и атмосферных осадков, помещения для ручных ванн, пункты питания, здравпункты и др., выполненные и оборудованные в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами по проектированию бытовых зданий и помещений, здравпунктов и пунктов питания строительно- монтажных организаций.

Все работающие на строительной площадке должны быть обеспечены питьевой водой в соответствии с действующими санитарными нормами. Питьевые установки должны быть расположены на расстоянии не более 75 м от рабочих мест.

Если в сыром виде вода в данном районе не пригодна для питья, то следует обеспечить рабочих кипяченой водой.

Работающие в помещениях строящихся зданий должны быть защищены от сквозняков, пыли, вредных паров и газов.

Специальные места отдыха необходимо оборудовать навесами или тентами и располагать их на расстоянии не более 50 м от рабочих мест.

На каждом объекте должны быть аптечки с медикаментами, набор фиксирующих шин и другие средства для оказания первой помощи пострадавшим.

«Справочник строителя», М.С.Екельчик

Охрана труда при работе с подрядными организациями

Подрядная организация (подрядчик) — это организация или физлицо, которое обязуется выполнить работу по заданию другой стороны (Заказчика). При этом, Заказчик обязуется принять и оплатить эти работы на основании договора подряда (гл. 37 ГК РФ).

Данный вид сотрудничества организаций на данный момент очень популярен. В первую очередь это выгодно Заказчику. Необходимо понимать, что подобные договоры заключаются с целью экономии его средств. Заказчику не нужно принимать сотрудников в штат, платить за них отчисления и взносы, снижается уровень ответственности.

На что обратить внимание при работе с подрядчиком?

Подавляющее большинство Заказчиков стараются в договорах подряда прописывать, что абсолютно за все отвечает Подрядчик, и думают, что не за что не отвечают.

Тем не менее, условия договора не могут противоречить законодательным актам, и Заказчик так-же несет ответственность в области охраны труда при работе с подрядными организациями. Касается это создания условий работы и мероприятий, которые он должен провести.

Согласно 219 статье Трудового кодекса каждый работник имеет право на труд в условиях, отвечающих требованиям охраны труда. Отвечает за это работодатель, которым для работников является Подрядчик, но с учетом того, что подрядные работы ведутся чаще всего на объектах Заказчика, обеспечить такие условия Подрядчик не в силах юридически и физически.

Поэтому если Заказчик привлекает подрядную организацию на заведомо опасные и вредные работы, наивно полагать, что таким образом он избежит какой-либо ответственности в случае травмы или профзаболевания сотрудников Подрядчика.

Трудовая инспекция привлечёт к ответственности как Подрядчика, за то, что тот допустил своих сотрудников на работу в условиях, не соответствующих требованиям безопасности, так и Заказчика, который осознанно подверг жизни и здоровье людей опасности.

Инструктажи работников подрядной организации

Следующим немаловажным фактором является проведение инструктажей.

Большинство Заказчиков считают их проведение исключительно обязанностью Подрядчика и полагают, что данное мероприятие с их стороны возлагает на них “ненужную ответственность”. Поэтому они категорически отказываются проводить инструктажи для подрядных организаций, ссылаясь на то, что они не хотят нести ответственность за работников Подрядчика, в случае нарушения этими сотрудниками правил техники безопасности, которые привели к травме, смерти или профессиональному заболеванию.

Все принимаемые на работу лица, а также командированные в организацию работники и работники сторонних организаций, выполняющие работы на выделенном участке, обучающиеся образовательных учреждений соответствующих уровней, проходящие в организации производственную практику, и другие лица, участвующие в производственной деятельности организации, проходят в установленном порядке вводный инструктаж, который проводит специалист по охране труда или работник, на которого приказом работодателя (или уполномоченного им лица) возложены эти обязанности.

Таким образом, если на территории вашей организации выполняет работы подрядная организация — вы должны провести для ее сотрудников вводный инструктаж.

Это требование закона, которое обязательно к исполнению. Возникают ли в этом случае для Заказчика какие-либо риски, в случае если работник нарушит требования безопасности, озвученные ему в ходе вводного инструктажа? Ответ — нет.

Рассмотрим типичную ситуацию. Сотрудник подрядной организации передвигался по складу, направляясь в столовую и на него совершил наезд погрузчик Заказчика. В результате данного происшествия сотрудник подрядной организации получил перелом ноги. Сравним два варианта развития событий.

Вариант №1. Заказчик провел вводный инструктаж для сотрудников подрядной организации.

Проведение вводного инструктажа для подрядных организаций подразумевает под собой озвучивание всех рисков, присутствующих на территории Заказчика, где будут выполняться работы. Одним из важных пунктов является ознакомление работников с путями безопасного передвижения. Складские помещения, на территории которых работает разгрузочно-погрузочная техника, являются местами повышенной опасности, поэтому там на полу есть специальная разметка, разделяющая пути перемещения техники и работников по территории склада.

В ходе вводного инструктажа сотрудникам подрядной организации рассказывают об этой разметке и показывают пути, по которым передвижение безопасно. Фактически им озвучивают, где ходить можно, а где нельзя.

В рассматриваемой нами ситуации на работника был совершён наезд погрузчиком, что позволяет сделать вывод о том, что он передвигался по пути движения техники, а не по разметке, предназначенной для работников. То есть, сотрудник подрядной организации нарушил требования техники безопасности, озвученные Заказчиком в ходе вводного инструктажа.

Есть ли тут вина Заказчика? Очевидно нет. Со своей стороны он сделал все, что от него требует законодательство. Разметка нанесена, то есть обеспечены безопасные условия работы, пути передвижения доведены до сведения сотрудников подрядных организаций.

Непосредственное обеспечение контроля за соблюдением требований охраны труда — это уже обязанность непосредственного работодателя работника, то есть подрядной организации.

Вариант №2. Заказчик не провел вводный инструктаж для сотрудников подрядной организации.

В ходе расследования рассматриваемого нами несчастного случая, у инспектора ГИТ к пострадавшему сотруднику, первым будет вопрос о том, как тот оказался на пути передвижения техники. Сотрудник прямо ответит, что направлялся в столовую.

И следующим уже будет вопрос о том, озвучены ли ему были пути безопасного передвижения. Конечно же, после отрицательного ответа, вина с сотрудника за нарушения требований охраны труда будет снята.

Как он мог нарушить то, чего не знал? Ведь ему не рассказали и не показали, где он может передвигаться без риска для своих жизни и здоровья.

Кто должен довести ему эту информацию? В первую очередь работодатель, но этот объект не принадлежит ему, и он в принципе не может знать всех организационных моментов. Ведь в рамках договора он должен лишь оказать услугу или выполнить работу на этой территории Заказчика.

Да, Подрядчик безусловно понесет ответственность за сотрудника, так как является его работодателем. Однако и Заказчик в данной ситуации уйти от ответственности согласно Постановлению 1/29 никак не сможет. Для юридических лиц это грозит штрафом на сумму от 100 до 130 тысяч рублей.

Таким образом проведение вводного инструктажа не накладывает на Заказчика никакой дополнительной ответственности, а наоборот по большей части снимает ее.

Позволяет обезопасить себя от недобросовестных сотрудников подрядных организаций, которые пренебрегают требованиями техники безопасности. Очень часто получение работниками травмы — следствие их осознанного решения нарушить требования техники безопасности.

Например, в ситуации, рассматриваемой в рамках данной статьи в качестве примера, причиной получения травмы могла стать халатность сотрудника. Он мог “срезать” путь до столовой либо же двигаться в наушниках, не услышав предупреждающий сигнал техники, которая, например могла сдавать назад, и работник находился в “слепой зоне” для водителя. Однако, несмотря на вину работника, если вводный инструктаж не проведен, Заказчик будет отвечать за его отсутствие и получит штраф.

Общие рекомендации взаимодействия с подрядной организацией по вопросам охраны труда

С учетом всего вышесказанного можно дать общие рекомендации, которые будут полезными при работе с подрядными организациями:

Основой продуктивного взаимодействия между Заказчиком и Подрядчиком является обратная связь. В первую очередь обе стороны должны наладить контакт между своими службами охраны труда.

Это будет полезным не только в плане удобства, так как специалисты по охране труда гораздо быстрее смогут решить организационные вопросы, связанные с безопасностью выполнения работ, но и позволит обменяться полезным опытом, который пойдет на пользу обеим сторонам.

Другой важный момент — это инструктажи. Многие Заказчики помимо вводного инструктажа проводят и инструктажи на рабочем месте для сотрудников подрядных организаций.

Подрядчик же со своей стороны их дублирует, но уже как непосредственный работодатель, а не принимающая сторона. Такая схема работы значительно снижает травматизм и риск получения травм в принципе. Чтобы избежать путаницы, просто заведите отдельный журнал для подрядных организаций, где личной подписью сотрудников будет зафиксировано проведение инструктажа.

Полезным дополнением будет и обмен информацией, касающейся вопросов охраны труда. Инструкции по охране труда, внутренние нормативные акты и так далее.

Передайте подрядной организации свои инструкции по охране труда, чтобы они приняли их и у себя тоже. Чем больше информации Заказчик предоставит Подрядчику, тем более качественно и безопасно Подрядчик сможет оказать услугу или выполнить работу на территории Заказчика. Важно помнить об этом принципе и сообща реализовывать меры, направленные на снижение риска для жизни и здоровья работников.

Соблюдение этих несложных рекомендаций позволит организовать охрану труда при работе с подрядными организациями правильно, обезопасив не только работников, но и обе стороны договора подряда. Важно помнить, что любое происшествие будет вашей общей проблемой, а проблемы всегда лучше решать сообща. Чёткое распределение обязанностей и ответственности позволит не только оперативно вывалять причину происшествий, но и принимать меры по их предотвращению в будущем.

Совместная деятельность в строительстве

«Финансовая газета. Региональный выпуск», N 14, 2002

Крупные организации, как правило, самостоятельно осуществляют строительство объектов, необходимых им в производственной или непроизводственной деятельности. У средних и мелких организаций не всегда достаточно финансовых ресурсов для того, чтобы их построить. Одним из вариантов решения данной проблемы является совместное строительство. В этом случае несколько предприятий объединяют свои ресурсы для строительства необходимого им объекта недвижимого имущества. По завершении строительства это имущество становится их общей долевой собственностью.

Договор о совместной деятельности

Совместная деятельность ведется организациями на основании гл.55 «Простое товарищество» Гражданского кодекса Российской Федерации. По договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) в строительстве двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица с целью строительства объекта недвижимого имущества. Договором может быть предусмотрена также дальнейшая совместная эксплуатация объекта недвижимого имущества после ввода его в эксплуатацию.

В договоре о совместной деятельности в строительстве необходимо предусмотреть, как минимум, следующие разделы:

предмет совместной деятельности (строительство объекта либо строительство и дальнейшая эксплуатация объекта);

поэтапные сроки строительства;

ориентировочная сметная стоимость строительства;

порядок внесения вкладов в строительство объекта (сроки, доли участников, форма вкладов);

распределение обязанностей товарищей в ходе строительства;

порядок ведения общих дел (от имени товарищества может выступать каждый из товарищей; дела ведутся специально назначенным товарищем; дела ведутся совместно всеми товарищами);

порядок ведения бухгалтерского учета совместной деятельности;

порядок распределения между товарищами сэкономленных средств, образовавшихся по завершении строительства;

порядок возмещения расходов и убытков, связанных с совместной деятельностью, в том числе по содержанию общего имущества;

порядок досрочного выхода товарища из товарищества.

Организация учета совместного строительства

Основные нормативные акты, регулирующие бухгалтерский учет операций по договору совместной деятельности в строительстве, следующие:

Положение по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утвержденное Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н;

Положение по бухгалтерскому учету «Учет договоров (контрактов) на капитальное строительство» (ПБУ 2/94), утвержденное Приказом Минфина России от 20.12.1994 N 167;

Положение по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, Письмо Минфина России от 30.12.1993 N 160;

Указания по отражению в бухгалтерском учете операций, связанных с осуществлением договора простого товарищества, утвержденные Приказом Минфина России от 24.12.1998 N 68н;

Вклады в совместную деятельность

Вклады в совместное строительство осуществляются его участниками как денежными средствами, так и разными видами имущества, например материалами, оборудованием, инструментом. При этом денежная оценка вкладов производится по соглашению между участниками совместного строительства и может отличаться от балансовой стоимости имущества, передаваемого участниками в счет вкладов.

Особенностью совместного строительства является то, что вклады вносятся участниками, как правило, не единовременно, а периодически по мере выполнения строительных работ. Таким образом, процесс внесения вкладов в совместную деятельность фактически растягивается с момента заключения договора простого товарищества до завершения строительства.

В учете ООО «Тополь» будут сделаны следующие записи:

В учете ООО «Ясень» (на отдельном балансе) будут сделаны следующие записи:

Учет строительных работ

НДС по приобретенным материалам, оборудованию, а также выполненным работам подрядчиков отражается по дебету счета 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям».

В учете участников, не ведущих общие дела, каких-либо записей в ходе строительства не производится. Все переданные вклады продолжают числиться на счете 58-4.

Пример 2. ЗАО «Фотон» (участник, ведущий общие дела) осуществлены следующие расходы: приобретены и использованы в строительстве материалы на сумму 70 000 руб. (плюс НДС 14 000 руб.), начислена заработная плата рабочим, занятым в строительстве, в сумме 30 000 руб., оплачены и приняты подрядные работы ООО «Строймонтаж» в сумме 200 000 руб. (плюс НДС 40 000 руб.).

В учете ЗАО «Фотон» будут сделаны следующие записи:

Приемка законченных строительством объектов

По завершении капитального строительства объект недвижимого имущества подлежит приемке. Для ее оформления используются акты приемки по формам N КС-11 «Акт приемки законченного строительством объекта» и N КС-14 «Акт приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией».

Пример 4. Между ООО «Грос-М» и ООО «Беркут» (участник, ведущий общие дела) заключен договор совместного строительства. Вклады внесены денежными средствами равными долями по 131 000 руб. (всего участниками внесено 262 000 руб.). ООО «Беркут» осуществлено капитальное строительство хозяйственным способом.

В целом за период строительства приобретены и использованы материалы на сумму 160 000 руб. (плюс НДС 32 000 руб.), начислена заработная плата рабочим, занятым в строительстве, в сумме 70 000 руб. Строительство завершено. Объект сдан в эксплуатацию.

При завершении строительства в учете ООО «Беркут» будут сделаны следующие записи:

Согласно ст.1043 ГК РФ построенные в результате совместной деятельности объекты недвижимости являются общей долевой собственностью участников товарищества. Поэтому при завершении совместной деятельности и приемке построенного объекта его стоимость передается с баланса совместной деятельности на балансы ее участников. При этом согласно п.6 ПБУ 6/01 объект основных средств, находящийся в собственности двух или нескольких организаций, отражается каждой организацией в составе основных средств соразмерно ее доле в общей собственности. Доля каждого участника определяется договором о совместной деятельности и, как правило, соответствует доле внесенного вклада.

Передача завершенных строительством объектов, как и первоначальная передача вкладов, не признается реализацией в целях налогообложения. Значит, обязанности по уплате налогов при этом не возникает. Однако если участник получает имущество (долю в имуществе), стоимость которого превышает размер ранее внесенного вклада (это возможно, например, в том случае, если права на построенный объект делятся непропорционально внесенным вкладам), то такое превышение в целях налогообложения признается реализацией (п.1 ст.39 НК РФ).

Пример 5. Между ООО «Конус» и ООО «Леспром» (участник, ведущий общие дела) заключен договор совместного строительства. Доля каждого участника составляет 350 000 руб. По завершении строительства на балансе совместной деятельности числятся следующие остатки: 680 000 руб. (по дебету счета 08 «Вложения во внеоборотные активы»), 20 000 руб. (по дебету счета 51 «Расчетные счета»), 700 000 руб. (по кредиту счета 80 «Вклады товарищей»).

В учете ООО «Леспром» (на обособленном балансе) будут сделаны следующие записи:

После осуществления указанных операций по всем счетам на балансе совместной деятельности образуются нулевые остатки. Все расчеты по договору закрыты.

В учете ООО «Конус» и ООО «Леспром» (на собственных балансах) будут сделаны следующие записи (для обоих участников записи одинаковые):

Напомним, что записи по отражению недвижимого имущества в составе основных средств можно делать только после государственной регистрации прав на это имущество, так как согласно ст.219 ГК РФ право собственности на вновь созданное недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации.

Источник: dom-srub-banya.ru

Договор совместная деятельность на строительство дома

Договор о совместной деятельности на долевое инвестирование строительства

Договор заключается между несколькими лицами, в документе именуемыми как инвестор 1, 2 и поручитель. Суть договора – инвесторы, скооперировав свои возможности, в частности вклады, стремятся совместными усилиями закончить строительство жилого строения. В документе обязательно должны быть прописаны основные характеристики этого строения, а именно:

• адрес расположения;
• площадь помещений;
• количество комнат.

Пункты договора

Документ состоит из пунктов, в которых подробно изложена информация, касающаяся совместного завершения строительства. В частности, договор описывает конкретные суммы, которые участники вносят в развитие общего дела, а также прибыль, которая будет поступать после введения жилого строения в эксплуатацию.

Также в документе подробно описаны обязанности, которые инвесторы должны соблюдать, прописан риск убытков, последствия несоблюдения договоренностей одной из сторон. Договор вступает в силу с момента его подписания. В конце документа инвесторы и поручитель обязаны внести в необходимые поля свои финансовые реквизиты и банковские адреса, а также поставить подписи.

Документ закрепляется печатью и считается действительным.

Сохраните этот документ у себя в удобном формате. Это бесплатно.

в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Инвестор», с одной стороны, в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Инвестор-1», с другой стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Поручитель», с третьей стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

1.1. Инвестор и Инвестор-1, именуемые также в дальнейшем «участники», обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица в целях завершения строительства жилого дома, расположенного по адресу: , и получения в собственность расположенных в указанном доме помещений площадью кв.м.

2. ВКЛАДЫ УЧАСТНИКОВ

2.1. Участники вносят в общее дело следующие вклады:

2.1.1. Инвестор вносит:

– денежные средства в сумме рублей;

– право на получение в собственность в указанном здании площади в размере кв.м.

Указанные в настоящем пункте средства Инвестор вкладывает в финансирование строительства дома по мере необходимости в соответствии с графиком строительства, а также договорами, заключенным Инвестором с третьими лицами в целях осуществления проекта строительства дома.

2.1.2. Инвестор-1 вносит в общее дело денежные средства в сумме рублей из расчета долларов США за один квадратный метр причитающихся Инвестору-1 площадей. Указанные в настоящем пункте средства Инвестор-1 перечисляет Инвестору для использования в целях, указанных в п. 1.1 Договора, в следующем порядке:

– % от указанной суммы перечисляются не позднее «» года;

– % от указанной суммы перечисляются не позднее «» года;

– % от указанной суммы перечисляются не позднее «» года;

2.2. После ввода жилого дома в эксплуатацию часть причитающихся ему площадей общей площадью кв.м, расположенных по адресу: , Инвестор передает в собственность Инвестору-1 в счет перечисленных Инвестором-1 денежных средств для последующего использования под офисные помещения.

3. ОБЯЗАННОСТИ УЧАСТНИКОВ. ВЕДЕНИЕ ОБЩИХ ДЕЛ

3.1. Руководство совместной деятельностью и ведение общих дел возлагается на в лице .

3.2. В рамках настоящего договора :

– обеспечивает ведение общих дел, вытекающих из настоящего договора;

– ведет учет общего имущества участников;

– представляет участников по вопросам совместной деятельности в отношениях с другими организациями и гражданами;

– контролирует ход строительства жилого дома по указанному адресу:

– обеспечивает использование средств Инвестора-1 на цели, указанные в настоящем Договоре;

– после ввода дома в эксплуатацию оформляет право собственности Инвестора-1 на передаваемые площади, а также права Инвестора-1 на земельный участок. При этом право Инвестора-1 на земельный участок оформляется в соответствии с земельным законодательством, действующим на момент оформления соответствующих прав;

– регулярно, не реже раза в месяц, отчитывается перед Инвестором-1 о ходе строительства дома, а также об использовании средств Инвестора-1;

– обеспечивает сдачу комплекса, расположенного по указанному адресу в эксплуатацию не позднее «» года;

– оформляет право собственности Инвестора-1 на помещения, причитающиеся Инвестору-1 по настоящему договору, для чего не позднее чем через дней после сдачи жилого дома в эксплуатацию передает документы в соответствующие государственные органы и осуществляет другие необходимые действия;

3.3. Инвестор-1 в рамках настоящего договора:

– финансирует строительство указанного жилого дома в размерах и в порядке, указанных в п. 2.1.2 Договора;

– осуществляет иное содействие Инвестору для достижения целей совместной деятельности.

3.4, Инвестор гарантирует использование средств Инвестора-1 на цели, указанные в настоящем Договоре.

3.5. Инвестор гарантирует возможность использования передаваемых Инвестору-1 помещений для размещения офиса, в том числе Инвестор в случае выделения Инвестору-1 жилых помещений, обязуется осуществить перевод жилых помещений в нежилые за свой счет.

3.6. Поручитель обязуется отвечать перед Инвестором-1 за исполнение Инвестором своих обязательств перед Инвестором-1 по передаче в собственность последнему помещений по настоящему Договору не позднее «» года при условии выполнения Инвестором-1 своих обязательств по перечислению средств для осуществления строительства жилого дома по указанному адресу.

3.7. Объем ответственности Поручителя устанавливается в размере фактически перечисленных Инвестором-1 средств для осуществления совместного с Инвестором проекта.

Поручитель, кроме того, обязуется возместить убытки Инвестора-1 в размере официальной ставки, устанавливаемой Центральным Банком России за весь период пользования средствами Инвестора-1, начиная с даты перечисления соответствующих сумм по день предъявления соответствующих требований к Поручителю.

Официальная ставка ЦБ РФ определяется по выбору Инвестора-1 на день предъявления соответствующих требований либо на день перечисления соответствующей суммы.

3.8. Поручитель обязуется заключить с Инвестором-1 Договор поручительства в установленной законом форме в течение 3-х дней после подписания настоящего Договора.

В случае отказа Поручителя от заключения договора поручительства либо Инвестор-1 освобождается от обязанности перечисления средств в сумме и в порядке, установленных настоящим Договором до заключения договора поручительства либо до представления Инвестором иных гарантий.

4. РИСК УБЫТКОВ. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

4.1. Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по Договору в соответствии с действующим законодательством.

4.2. Инвестор несет риск убытков в размере фактически инвестированных средств. Инвестор-1 несет риск убытков в размере % от фактически инвестированных им сумм.

4.3. В случае нарушения Инвестором-1 сроков перечисления сумм инвестирования Инвестор-1 уплачивает Инвестору пеню в размере % за каждый день просрочки. В случае, если просрочка оплаты очередной суммы инвестирования превысит банковских Инвестор имеет право в одностороннем порядке прервать свое участие в настоящем договоре, письменно уведомив Инвестора-1 за дней.

4.4. В случае нарушения сроков сдачи объекта в эксплуатацию, если просрочка составит более месяцев, Инвестор-1 имеет право прервать свое участие в настоящем Договоре в одностороннем порядке, письменно уведомив об этом Инвестора за дней.

Инвестор возвращает Инвестору-1 сумму инвестирования, а также возмещает убытки в размере официальной ставки, устанавливаемой Центральным Банком России за весь период пользования средствами Инвестора-1, начиная с даты перечисления соответствующих сумм по день официального объявления о выходе из Договора.

Официальная ставка ЦБ РФ определяется по выбору Инвестора-1 на день официального объявления о выходе из Договора либо на день перечисления соответствующей суммы.

5. НЕПРЕОДОЛИМАЯ СИЛА

5.1. Стороны освобождаются от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей по настоящему Договору, если это неисполнение явилось следствием действия обстоятельств непреодолимой силы. Под непреодолимой силой понимаются обстоятельства.

наступившие после заключения настоящего Договора, которые стороны не могли предвидеть или избежать разумным образом, в частности, под обстоятельствами непреодолимой силы понимаются стихийные бедствия, запретительные действия властей, военные действия, массовые беспорядки и другие аналогичные обстоятельства.

6. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

6.1. Договор составлен в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу – по одному для каждой из сторон.

6.2. Претензии по качеству помещений, связанные со скрытыми дефектами, предъявляются строительной организации в соответствии с действующим законодательством.

6.3. На платежном документе о перечислении сумм инвестирования Инвестор-1 в качестве основания платежа указывает: “Оплата по инвестированию строительства в соответствии с договором на инвестирование строительства № от «» года.”

7. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА. РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

7.1. Настоящий договор вступает в силу с момента подписания настоящего договора и действителен до момента оформления необходимых документов по передаче нежилых помещений в собственность Инвестору-1 в соответствии с действующим законодательством РФ.

8. РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН

Сохраните этот документ сейчас. Пригодится.

Документы, которые также Вас могут заинтересовать:

Договор простого товарищества на строительство жилых домов, Договор (форма) от 22 сентября 2004 года

Настоящую форму можнораспечатать из редактора MS Word (в режиме разметки страниц), гденастройка параметров просмотра и печати устанавливаетсяавтоматически. Для перехода в MS Word нажмите кнопку .

Примерная структура договора простого товарищества

Место его заключения;

2) Преамбула (включитьназвания сторон и указание на то, что они заключили договор).

3) Предмет договора (втом числе указать цели деятельности).

4) Общее имуществотоварищей:

Размер и порядокопределения долей товарищей.

5) Ведение общих дел, втом числе указать:

Кем осуществляетсяведение общих дел;

Полномочия товарищей пораспоряжению общим имуществом.

6) Распределениерезультатов совместной деятельности.

7) Права товарищей.

Обязанноститоварищей.

11) Срок договора.

12) Изменение условий идосрочное расторжение договора.

14) Юридические адреса ибанковские реквизиты товарищей.

Договор простого товарищества на строительство жилых домов

г.____________________________ “___” ___________ 200__г.

_________________________________,именуемый в дальнейшем “Товарищ-1”,
(наименованиепредприятия, организации)

влице _____________________________________, действующего наосновании
(должность, фамилия,имя, отчество)

_____________________________________,с одной стороны, и
(устава, положения,доверенности)

_________________________________,именуемое в дальнейшем “Товарищ-2”,
(наименованиепредприятия, организации)

влице _____________________________________, действующего наосновании
(должность, фамилия, имя,отчество)

_________________________,с другой стороны, а вместе именуемые Товарищи
(устава, положения,доверенности)

заключили настоящийдоговор о нижеследующем:

1.ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Стороны соединяютсвои вклады в рамках простого товарищества, совместно действуя вцелях строительства и сдачи в эксплуатацию многоквартирных жилыхдомов, расположенных по адресам:______________________________________, в дальнейшем именуемых”Объекты”, и распределения результатов в виде выдела Товарищамдолей, предусмотренных настоящим договором.

Достижение цели,оговоренной выше, осуществляется посредством обеспеченияфинансирования (инвестирования), организации проектирования,строительства и ввода в эксплуатацию Объектов.

Все действия врамках настоящего договора, включая финансирование, проектирование,возведение (сооружение) и ввод в эксплуатацию Объектов инеобходимых инженерных коммуникаций и сооружений, созданиенеобходимых элементов озеленения и благоустройства, несение затрат,связанных с арендой земли, привлечением других лиц к долевомуучастию в строительстве Объектов и иных затрат, именуются”строительством Объектов”.

Вкачестве доли выделяются квартиры, нежилые помещения, порядокраспределения которых предусмотрен в Приложении N 2, являющимсянеотъемлемой частью настоящего договора. С момента выдела доли, уТоварища, которому она выделена, возникают права пользования,владения и распоряжения.

1.2. Ведение общих дел понастоящему договору возлагается на __________________, которыйдействует в интересах Товарищей на основании настоящего договорабез доверенности.

1.3. Товарищи соглашаютсяс участием третьих лиц в финансировании строительства Объектов идругих необходимых дляэтого действиях, если это не нарушает прав и законных интересовТоварищей, при этом исключительным правом привлечения третьих лицпо отдельным договорам долевого участия в строительстве обладает_______________, права и обязанности по этим договорам возникают у___________________.

1.4. Плановый вводОбъектов в эксплуатацию:

2.ВКЛАДЫ ПО ДОГОВОРУ

2.1. Вкладом Товарищей встроительство Объектов является все то, что они внесли в общее делопо настоящему договору. Стоимостная оценка вкладов определяются посоглашению Товарищей, в порядке, установленном настоящим договором,и измеряются в рублях.

Для достижения целинастоящего Договора, определенной в пункте 1.1 настоящего Договора,Товарищи обязуются внести следующие вклады в совместнуюдеятельность:

-разработанный пакет инвестиционно-тендерной документации ипрофессиональные знания, навыки и умения, а также деловая репутацияи деловые связи.

Вкладом Товарища-2является:

-инвестирование за счет собственных и привлеченных средствпроектных, строительно-монтажных работ, оплата согласований, арендыземельных участков, отчислений по инвестиционному договору и иныеплатежи, относящиеся к строительству объектов;

Договор инвестирования строительства жилого дома

Последнее обновление: 29.06.2021

Договор инвестирования (соинвестирования) строительства или Инвестиционный договор – это, по сути, партнерский договор.

Застройщик заключает с местными органами власти инвестконтракт, по которому обязуется построить многоквартирный дом за счет собственных и привлеченных средств. А Покупатель квартиры фактически становится партнером Застройщика, и разделяет с ним коммерческие риски строительства.

Договор инвестирования строительства жилого дома не следует путать с Договором долевого участия в строительстве (ДДУ). Хотя цель заключения обоих договоров может быть одна (купить квартиру в строящемся доме), но юридические последствия (читай – гарантии для Покупателя) заметно отличаются.

Застройщик, предлагая Покупателю Инвестиционный договор на строительство жилого дома, опирается на ФЗ-39 от 25.02.1999 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». По своей сути такой договор близок как к Договору долевого участия (ДДУ), так и к Договору строительного подряда.

Компенсационный фонд защиты прав дольщиков. Что это такое? Как это работает? Смотри по ссылке.

Относительным плюсом Инвестиционного договора с Застройщиком можно считать то, что права Покупателя-соинвестора здесь более-менее внятно отражены (в отличие от «вексельной схемы», ПДКП и других «серых схем» покупки новостройки).

В Инвестиционном договоре указывается, что уплаченная Покупателем сумма идет именно на строительство дома, и результатом является получение конкретной квартиры в этом доме. В случае нарушения условий Застройщиком, Покупатель может отстаивать свои права в суде (судебная практика по таким типам договоров наработана).

В действующем сегодня законодательстве сделки такого рода (заключения Инвестиционных договоров между физлицами и Застройщиком) не предусмотрены, но и прямо не запрещены. Официально они допускаются при условии, что разрешение на строительство было получено Застройщиком до 1 апреля 2005 года.

Если разрешение на строительство получено после этой даты, то Застройщик должен привлекать средства граждан на строительство многоквартирного жилья уже в соответствии с ФЗ-214, путем заключения Договора долевого участия (ДДУ). Но, например, на строительство «апартаментов», он может привлекать деньги и по Инвестиционным договорам.

Договор инвестирования не требует государственной регистрации, и может заключаться сторонами в произвольной форме, что дает Застройщику широкий простор для маневра, в случае предъявления претензий от Покупателя (соинвестора).

Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.

Истории о квартирных аферах из практики рынка недвижимости рассказаны в разделе «Махинации с жильем».

Отличия ДДУ от Договора инвестирования строительства

Основные отличия Инвестиционного договора от Договора долевого участия (ДДУ) сводятся к следующему:

1. Для ДДУ регистрация в Росреестре обязательна, а для Договора инвестирования – нет.
2. ДДУ вступает в силу только после регистрации, а Договор инвестирования – сразу после подписания.
3. Ответственность сторон по ДДУ определяется как условиями самого договора, так и жесткими установками закона ФЗ-214, а в случае Договора инвестирования, рамки ответственности сторон друг перед другом ограничены только условиями соглашения.
4. По ДДУ получателем и собственником квартиры может быть только сам дольщик, а в Договоре инвестирования конечным получателем квартиры может быть как сам инвестор, так и назначенное им третье лицо.
5. По ДДУ можно купить только одну квартиру, а по Договору инвестирования можно приобрести сразу несколько объектов/помещений.
6. Взыскание неустойки по ДДУ регламентировано законом ФЗ-214 и не представляет сложностей, а взыскать неустойку по Договору инвестирования очень проблематично.
7. Уступка прав требования по ДДУ может быть ограничена только самим договором, а в случае с Договором инвестирования, уступка ограничена законом (см. ниже об этом).

Кроме того, существует судебная практика, когда Застройщика, привлекавшего средства граждан на строительство жилых домов по Инвестиционным договорам обязывали переквалифицировать эти договоры в Договоры долевого участия (ДДУ). Таким образом, финансирование строительства дольщиками приводилось в соответствие с законодательством (ФЗ-214), и обеспечивалась защита прав граждан, покупающих жилье на стадии строительства.

Как выбирать Застройщика при покупке квартиры в новостройке? Качественные и количественные признаки – см. в этой заметке.

Особенности уступки прав по Договору инвестирования

Бывает, что Застройщик привлекает в качестве инвестора или соинвестора строительства многоквартирного жилого дома какое-нибудь юрлицо (иногда аффилированное с самим Застройщиком). И с этим юрлицом Застройщик заключает Инвестиционный договор. По этому договору юрлицо имеет право требования на ряд квартир или апартаментов в строящемся доме.

Позже, это юрлицо может продавать (переуступать) свои права требования на отдельные квартиры другим лицам – конечным Покупателям – по Договору об уступке права требования. И вот тут есть нюанс.

Формально уступка прав по договору инвестирования в строительство многоквартирных домов от юрлиц физлицам не допускается (п.3, ст.1, ФЗ-214).

Однако на практике известно немало случаев, когда такая переуступка прав по Инвестиционному договору имела место (без регистрации, соответственно).

И после завершения строительства, те самые физлица благополучно регистрировали в Росреестре свое право собственности на готовые квартиры именно на основании такого договора переуступки.

Кроме того, ВАС РФ в своем постановлении (здесь) тоже косвенно подтверждает, что хотя и существует запрет на уступку прав требований от юрлиц физлицам по инвестиционным договорам, заключенным с Застройщиком, физлица все равно имеют право требовать от Застройщика передачи им оплаченных квартир. Именно на основании заключенных ими договоров уступки прав.

Вот такой у нас хитромудрый закон!

Ну и конечно, если уступка прав по Инвестиционному договору происходит в отношении нежилых объектов недвижимости (например, «апартаментов», машиномест, встроенных торговых помещений и т.п.), то здесь никаких запретов нет, и переуступка происходит в соответствии с законом (п.1, ст.382, ГК РФ и п.1, ст.388, ГК РФ).

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Договор о совместном строительстве

г. _______________ “___”__________ ____ г. Дачный кооператив _____________________________, именуем__ в дальнейшем (наименование кооператива) “Товарищ 1”, в лице __________________________________________,действующ___ (должность, Ф.И.О.

) на основании _____________________, Садоводческий кооператив _____________, (Устава, доверенности) (наименование кооператива) именуем__ в дальнейшем “Товарищ 2”, в лице _______________________________, (должность, Ф.И.О.

) действующ___ на основании _____________________________________ и Гражданин (Устава, доверенности) России _______________________________, именуем__ в дальнейшем “Товарищ 3”, (Ф.И.О.

) паспортные данные: _________________________________, зарегистрированный по адресу: _________________________________, совместно именуемые в дальнейшем “Товарищи”, заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Согласно настоящему Договору Товарищи обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для строительства водопроводного комплекса, который будет располагаться по следующему адресу:______________ .

1.2. В состав водопроводного комплекса будут входить:

1.2.1. Скважина и насосное оборудование.

1.2.2. Водонапорная башня.

1.2.3. Система электроснабжения насосного оборудования скважины.

1.2.4. Насосная станция для подачи воды в дачный поселок _______.

1.3. Вкладом Товарища 1 являются денежные средства в размере _____ (_________) рублей.

1.4. Вкладом Товарища 2 являются денежные средства в размере _____ (_________) рублей.

1.5. Вкладом Товарища 3 является земельный участок площадью ____ га, расположенный по адресу: _________, принадлежащий ему на праве ____________.

1.6. Вклад Товарища 3 оценен Товарищами в ____________ рублей.

1.7. Стороны обязуются внести свои вклады не позднее ___________.

2. ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО ТОВАРИЩЕЙ

2.1. Внесенное Товарищами имущество, которым они обладали на праве собственности, признается их общей долевой собственностью.

Внесенное Товарищами имущество, которым они обладали по основаниям, отличным от права собственности, используется в интересах Товарищей и составляет наряду с имуществом, находящимся в их общей собственности, общее имущество Товарищей.

2.2. Имущество, созданное после достижения цели настоящего Договора, будет закреплено за Товарищами на праве общей долевой собственности, оформленном в соответствии с требованиями действующего законодательства РФ.

2.3. Ведение бухгалтерского учета общего имущества Товарищей поручается _________________________ .

2.4. Пользование общим имуществом Товарищей осуществляется по их общему согласию, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом. Порядок пользования имуществом, созданным после достижения цели настоящего Договора, будет определен Товарищами дополнительно.

2.5. Обязанности Товарищей по содержанию общего имущества и порядок возмещения расходов, связанных с выполнением этих обязанностей, определяются в следующем порядке: __________________________________________.

3. ВЕДЕНИЕ ОБЩИХ ДЕЛ ТОВАРИЩЕЙ. ПРАВО НА ИНФОРМАЦИЮ

3.1. Общие дела Товарищей ведутся совместно всеми Товарищами.

3.2. Товарищ 1 обязан обеспечивать поставку товаров, необходимых для строительства водонапорного комплекса.

3.3. Товарищ 2 обязан заключать договоры подряда для строительства водонапорного комплекса, а также произвести пусконаладочные работы.

3.4. Товарищ 3 обязан после окончания строительства водонапорного комплекса зарегистрировать в установленном законом порядке право общей долевой собственности на данный объект.

3.5. За ненадлежащее исполнение Товарищами своих обязанностей Товарищ 1 и Товарищ 2 обязаны уплатить неустойку в размере _______ рублей за каждый день просрочки.

3.6. Товарищ 3 обязан оплатить неустойку в размере ________ рублей за каждый день просрочки.

3.7. Для совершения каждой сделки требуется предварительное согласие всех Товарищей. Сделка заключается Товарищем, уполномоченным на то остальными Товарищами.

Договор о совместной деятельности по строительству и эксплуатации скважины

В отношениях с третьими лицами полномочия каждого Товарища совершать сделки от имени Товарищей удостоверяются соответствующей доверенностью, выданной ему остальными Товарищами, а также настоящим Договором.

3.9. В отношениях с третьими лицами Товарищи не могут ссылаться на ограничения прав Товарища, совершившего сделку по ведению общих дел Товарищей, за исключением случаев, когда они докажут, что в момент заключения сделки третье лицо знало или должно было знать о наличии таких ограничений.

Товарищ, совершивший сделки от имени всех Товарищей или совершивший сделки в интересах всех Товарищей от своего имени, если он не был уполномочен на то настоящим Договором, может требовать возмещения произведенных им за свой счет расходов, если имелись достаточные основания полагать, что эти сделки были необходимыми в интересах всех Товарищей. Товарищи, понесшие вследствие таких сделок убытки, вправе требовать их возмещения.

3.11. Товарищи имеют равное право на ознакомление со всей документацией по ведению дел.

4. РАСХОДЫ, УБЫТКИ И ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ТОВАРИЩЕЙ

4.1. Товарищи несут расходы и убытки пропорционально своим вкладам в общее дело.

4.2. Прибыль, полученная в результате совместной деятельности, распределяется пропорционально стоимости вкладов Товарищей в общее дело.

4.3. Товарищи отвечают по всем общим обязательствам солидарно.

5. ИЗМЕНЕНИЕ И ПРЕКРАЩЕНИЕ ДОГОВОРА

5.1. Настоящий Договор может быть изменен или прекращен по письменному соглашению Товарищей.

5.2. Все изменения, которые предполагается внести в настоящей Договор должны быть оформлены в качестве дополнительного соглашения в письменной форме и подписаны всеми Товарищами.

5.3. Соглашение о прекращении настоящего Договора также должно быть составлено в письменной форме и подписано всеми Товарищами.

5.4. Оставшиеся после прекращения настоящего Договора вещи и денежные средства, переданные в общую собственность, возвращаются предоставившим их Товарищам в размере, пропорциональном стоимости вклада каждого из Товарищей.

При неделимости объекта общей собственности, стоимость которого превышает причитающуюся любому из Товарищей долю выплат, Товарищ, которому передается этот объект, обязан выплатить компенсацию другим Товарищам (другому Товарищу) по соглашению между ними.

Вещи, переданные в общее владение и (или) пользование Товарищей, возвращаются предоставившим их Товарищам без вознаграждения.

5.5. С момента прекращения Договора Товарищи несут солидарную ответственность по неисполненным общим обязательствам в отношении третьих лиц.

5.6. Настоящий Договор сохраняет свое действие в следующих случаях:

— объявления кого-либо из Товарищей несостоятельным (банкротом);

— ликвидации кого-либо из Товарищей;

— отказа кого-либо из Товарищей от дальнейшего участия в настоящем договоре;

— выдела доли Товарища по требованию его кредитора.

5.7. Договор прекращает свое действие в случае объявления Товарища 3 недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим, либо в случае его смерти.

5.8. Товарищ имеет право отказаться от настоящего Договора и получить долю из общего имущества Товарищей. Размер доли определяется частью стоимости вклада Товарища, равной отношению стоимости вклада к стоимости общего имущества Товарищей, имеющегося на дату выхода Товарища из Договора.

Заявление об отказе Товарища от настоящего Договора должно быть сделано им не позднее чем за три месяца до предполагаемого выхода из Договора.

5.9. В случае отказа Товарища от дальнейшего участия в настоящем Договоре он отвечает перед третьими лицами по общим обязательствам, возникшим в период его участия в настоящем Договоре, так, как если бы он остался участником настоящего Договора.

5.10. В случае реорганизации Товарища настоящий Договор сохраняет свое действие между остальными Товарищами и правопреемником реорганизованного Товарища.

5.11. Настоящий Договор прекращает свое действие в случае, когда в числе его участников остается только один Товарищ.

6. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

6.1. Во всем, что не урегулировано настоящим дДоговором, Товарищи будут руководствоваться положениями действующего гражданского законодательства Российской Федерации.

6.2. Настоящий Договор вступает в силу с момента подписания и действует бессрочно.

6.3. Договор составлен в трех экземплярах, по одному экземпляру для каждого Товарища.

7. РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ ТОВАРИЩЕЙ

————————————————————————— ¦Товарищ 1 ¦Товарищ 2 ¦ +————————————+————————————+ ¦ ¦ ¦ ¦Наименование: _____________________ ¦Наименование: _____________________ ¦ ¦Адрес: ____________________________ ¦Адрес: ____________________________ ¦ ¦ОГРН ______________________________ ¦ОГРН ______________________________ ¦ ¦ИНН _______________________________ ¦ИНН _______________________________ ¦ ¦КПП _______________________________ ¦КПП _______________________________ ¦ ¦Р/с _______________________________ ¦Р/с _______________________________ ¦ ¦в _________________________________ ¦в _________________________________ ¦ ¦К/с _______________________________ ¦К/с _______________________________ ¦ ¦БИК _______________________________ ¦БИК _______________________________ ¦ ¦ОКПО ______________________________ ¦ОКПО ______________________________ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦______________________ (__________) ¦______________________ (__________) ¦ ¦ М.П. ¦ М.П. ¦ ————————————-+————————————- —————————————— ¦Товарищ 3 ¦ +—————————————+ ¦ ¦ ¦Адрес ________________________________ ¦ ¦Наименование: ________________________ ¦ ¦ОГРН _________________________________ ¦ ¦ИНН __________________________________ ¦ ¦КПП __________________________________ ¦ ¦Р/с __________________________________ ¦ ¦в ____________________________________ ¦ ¦К/с __________________________________ ¦ ¦БИК __________________________________ ¦ ¦ОКПО _________________________________ ¦ ¦ ¦ ¦ ______________________ (____________) ¦ ¦ М.П. ¦ ——————————————

Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Условие о предмете договора является существенным условием договора (п.

1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации). Размер вкладов, порядок их внесения, общая цель являются существенными условиями договора простого товарищества (п. 1 ст. 1041 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Ведение бухгалтерского учета общего имущества товарищей может быть поручено ими одному из участвующих в договоре простого товарищества юридических лиц (п. 2 ст. 1043 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Наряду с условием о предмете договора, а также условиями, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, существенными условиями договора являются все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абз. 2 п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации). Таким образом, стороны вправе определить для себя любое условие в качестве существенного, при несогласованности которого договор не может считаться заключенным.

Бланк инвестиционного договора строительства объекта недвижимости 2021

Инвестиционный договор строительства объекта недвижимости – реальный шанс для человека вне финансовой сферы почувствовать себя инвестором.

Дома/квартиры нет, зато цена будущего жилья выглядит привлекательно. Однако, не зная юридических тонкостей, по завершении строительства можно остаться на улице. Прочитайте статью до конца, тогда сможете избежать инвестиционных рисков.

Строительство недвижимости относят к капитальным вложениям, поэтому по ФЗ № 39 «Об инвестиционной деятельности…» требуется инвестиционный договор, где прописаны отношения инвестора и заказчика (застройщика).

Законы не дают четкого определения инвестиционному договору. Пользователи часто воспринимают документ как смесь подряда, купли-продажи и одновременной переуступки прав третьим лицам (что нарушает все законодательные нормы). инвестиционного договора строительства объекта должно соответствовать Гражданскому кодексу РФ.

Должны быть указаны:

• характеристика недвижимости;
• порядок взаиморасчетов с указанием сроков, этапов строительства, ввода в эксплуатацию, финансовых поступлений;
• условия получения инвестиционного дохода;
• ответственность сторон;
• форс-мажор и др.

Важный нюанс: вложения делаются с прицелом получить прибыль в будущем, поэтому застройщик обязуется в определенный договором срок предоставить возмещение за пользование деньгами.
Это могут быть:

• готовые квартиры;
• фиксированная сумма;
• плавающая ставка в зависимости от прибыли.

Отличия от участия в долевом строительстве

Договор долевого участия регулирует ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…». Это основание для требования доли в объекте недвижимости, а не право собственности. Его можно переуступить, например продать (для физлица бонус – налоговый вычет), но только после погашения денежных обязательств.

Вкладчик может передать свои права на недвижимость третьему лицу в любой момент, если иное не оговорено в договоре. Кроме того, государство для привлечения средств создает льготные условия (ставка налогообложения, таможенные пошлины и др).

Застройщик обязан потратить инвестиционные средства целенаправленно. Требовать деньги назад или передачу объекта до регистрации собственности застройщиком без весомых оснований незаконно.

Различают инвестиционные вложения в виде денег, распределенных во времени (дисконтный поток), либо разовым платежом. Допускаются также инвестиции в материальной форме (оборудование, машины, стройматериалы и др.).

Немаловажный вопрос: в инвестиционном договоре распространены штрафные санкции для заказчика в денежной форме. В долевых договорах упоминания о санкциях со стороны застройщика стараются избегать.

• заказчик строит недвижимость, а дольщик обязан внести средства и принять готовый объект недвижимости. Никакой дополнительной прибыли не предусмотрено;
• по законодательству под объект долевого строительства в банке открывается отдельный счет. Этого не требуется для инвестиционных вложений.

В сети распространена информация, что регистрировать инвестиционный договор не нужно. Если планируется конечная реализация гражданам, ориентируйтесь на закон ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве…». Нужно зарегистрировать документ до ввода здания в эксплуатацию.

Существенные положения, жилые дома и нежилые здания

Если объект строительства – жилой дом, вкладчик в дальнейшем может уступить собственность физическому лицу, которое затем регистрирует жилье. Хотя согласно ФЗ № 214 переуступка не допускается.

С другой стороны, Постановление ВАС РФ № 15510/12 утверждает, что люди могут требовать жилье именно на основе договора переуступки.

Чтобы не пришлось подсчитывать убытки, я рекомендую составить схему от начальных инвестиций до реализации конечному потребителю.

Для нежилых помещений таких запретов нет.

Как заключается с физическим и юридическим лицом

В общем случае инвестиционный документ заключают с любым физическим или юридическим лицом. Если дело касается строительства объекта недвижимости, заказчиком может быть только юридическое лицо (не индивидуальный предприниматель).

При этом застройщик:

• имеет необходимые разрешения на строительство;
• является собственником/арендатором земли, выделенной под застройку.

От имени инвестора может выступать как юридическое, так и физическое лицо, в т. ч. иностранные представители или лица без гражданства. Вкладчик может быть и заказчиком.

Государственная регистрация права собственности

Инвестиционный договор предусматривает передачу прав после регистрации и ввода в эксплуатацию объекта как собственности застройщика (ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости»).

Протокол о реализации, как передача собственности объекта недвижимости, юридической силы не имеет.

Риски инвестора

Перечислю самые распространенные риски:

• застройщик не имеет полный пакет разрешительной документации на строительство (часть документов просрочена);
• заканчивается срок аренды земли под объект строительства;
• привлечение на один и тот же объект еще одного вкладчика;
• изменения в проектной документации;
• отклонение от строительных норм.

В этих случаях объект не примут в эксплуатацию, инвестор потеряет вложения.

Документ может быть юридически неграмотно составлен:

• нет конечных сроков ввода объекта недвижимости в эксплуатацию;
• не прописаны характеристики объекта;
• нет компенсационных выплат;
• неизвестна вся цепочка исполнителей (подрядчиков).

Тогда непонятно, что и у кого требовать. Поэтому повторюсь: составляйте инвестиционный договор так, будто завтра намерены обращаться в суд.

Договор инвестирования не выделен законодательством, регулируется несколькими подзаконными актами. Поэтому при заключении договора рекомендую скачать образец с юридического сайта, если нет возможности обратиться к хорошему юристу. Ведь важно обезопасить вклад (средства вкладываются на несколько лет).

На сегодня все. Ставьте лайк, подписывайтесь на статьи: знания помогут избежать проблем в будущем. Желаю прибыльных инвестиций.

Источник: billcounsel.ru