Что обязан заказчик при строительстве

Относительно недавно понятие аутсорсинга довольно плотно вошло в жизнь бизнеса. Многие компании для себя уже приняли решение о переходе на аутсорсинговые схемы работы, например, при организации охраны, бухгалтерской службы, поддержки ИТ-инфраструктуры и многих других вспомогательных функций. Аутсорсинговая схема обеспечения отдельных функций оказалась довольно удобной во всех отношениях. Заказчик получает квалифицированную поддержку, избавляется от головной боли, связанной с выстраиванием/отладкой непрофильных процессов, получает возможность концентрации на основном бизнес-направлении, что в конечном итоге повышает его конкурентоспособность.

Функции и процессы управления, должны быть отлажены при работе любой организации, Они довольно разнообразны, требуют наличия предметной и управленческой экспертизы. Поэтому неудивительно, что при возрастающих требованиях к эффективности бизнеса многие компании делают выбор в пользу аутсорсинга, направляя свой управленческий потенциал на ключевые направления бизнеса.

Особенности закупки проектно-изыскательских, ремонтных и строительных работ

И это, как мне кажется, является естественным процессом. Похожие процессы происходят и в других областях деятельности человека. Вспомним, например, заметных ученых прошлых столетий – практически все они были специалистами не в одной области науки, а обладали знаниями по целому набору дисциплин.

Что мы видим сейчас: ученые — наши современники, как правило, специализируются только в одной из областей – физике, химии, биологии и т.д., при этом являются по-настоящему специалистами в узком разделе своей дисциплины, например, в ядерной физике, радиационной физике конденсированных сред. Почему так произошло? Видимо не потому, что известные ученые прошлого были гениальнее наших современников. На мой взгляд, основная причина в том, что объем знаний, которыми необходимо обладать для того, чтобы находиться на острие науки настолько вырос, что само обладание такими знаниями в нескольких областях часто просто невозможно. Конечно, такие ученые тоже есть, но их единицы.

Аналогичная ситуация происходит и с функциями организаций. Руководитель понимает, что если функции обеспечения безопасности или бухгалтерского учета в его компании будут выстроены недостаточно качественно, то это может стать угрозой для его бизнеса. Причем как из-за возможных внешних негативных воздействий, так и из-за того, что ему самому придется меньше времени уделять основному направлению деятельности, отвлекаясь на отладку сопутствующих процессов.

Возникает закономерный вопрос – где граница аутсорсинга, что можно отдавать на аутсорсинг, а что нет? Для ответа на этот вопрос нужно вспомнить, что когда мы говорим про аутсорсинг, мы говорим не об исключении какой-либо бизнес-функции организации. Речь идет всего лишь о применении определенной схемы реализации отдельной функции с целью повышения качества и, возможно, снижения связанных с ней издержек. При таком подходе ответ на поставленный вопрос однозначен – границ у аутсорсинга нет, вопрос только в обеспечении его эффективности.

ПУТЬ ДО ЧЕЛЛЕНДЖЕРА EAST TFT

В этой статье мы попробуем разобраться с тем, как обеспечить эффективность аутсорсинга функций управления проектами. Передача на аутсорсинг функций управления проектами пока не столь распространена.

Это следствие того, что данные функции часто напрямую связаны с решением основных бизнес-задач компаний, и поэтому руководитель, принимающий решение о переходе на аутсорсинговую схему, вынужден осторожничать. И, действительно, зачастую такой руководитель не имеет достаточно инструментов, позволяющих держать переданную на аутсорсинг ключевую функцию под контролем. Кроме того, сопряженные с этим риски бизнеса более весомы по сравнению с передачей на аутсорсинг других функций. Например, потери от плохой работы принтера, скорее всего, будут не видны на фоне возможных потерь от проваленного проекта.

Кто является Заказчиком аутсорсинга функций управления проектами?

Бытует мнение, что аутсорсинг функций управления проектами нужен только крупным компаниям, для которых управление проектами не является профильной функцией. Наверное, для таких компаний аутсорсинг – это действительно решение вопроса.

Но давайте разберемся: разве другие компании, для которых управление проектами – одна из ключевых задач, обеспечивающих их развитие, не заинтересованы в аутсорсинге? Это могут быть не столь крупные компании (отдельный вопрос – в чем измерять размер) для которых управление проектами является инструментом основного бизнеса. Я считаю, что любая компания из любой отрасли, реализующая любые проекты (внутреннего развития, инвестиционно-строительные и другие) может быть заинтересована в аутсорсинге при условии обеспечения его эффективности.

Наш опыт показывает, что наибольший интерес к аутсорсингу функций управления проектами проявляют следующие компании :

1. Международные компании, для которых аутсорсинг функций управления проектами не является чем-то необычным. Такие компании оказываются к нему наиболее готовы. Как правило, международные компании прибегают к аутсорсингу в случае необходимости выполнения проектов реорганизации (изменение процедур управления, масштабные переезды и прочее) или проектов внедрения информационных систем. Причем надо отметить, что вполне распространенной практикой является параллельное использование собственных и привлеченных на аутсорсинг специалистов для управления проектами.
2. Крупные компании, реализующие инвестиционные проекты. В этом случае Заказчиком является высший менеджмент, выступающий инициатором формирования проектных офисов с функциями администрирования и информационной поддержки участников проекта. Такие проектные офисы могут на начальной стадии формироваться из числа аутсорсинговых специалистов, которые со временем постепенно выводятся из Проектного офиса, заменяясь специалистами Заказчика.
3. Компании, внедряющие у себя Корпоративную систему управления проектами и прибегающие к аутсорсингу отдельных функций на этапе внедрения данной Системы. Аутсорсинговые специалисты привлекаются на роли администраторов проектов или экспертов, оказывающих консультационно-методологическую поддержку Заказчика.
4. Государственные органы власти, реализующие масштабные целевые программы. При реализации госпрограмм основные трудности заключаются в необходимости оперативного налаживания вопросов планирования и структуризации мероприятий программы, обеспечении координации и совместной работы большого числа участников программы. Для преодоления отмеченных трудностей и обеспечения качества выполняемых работ, к решению такого рода задач все чаще привлекаются внешние специалисты по управлению проектами и программами.
5. Компании, которые уже столкнулись с определенными проблемами при реализации проектов своими силами. Это особая категория заказчиков, заинтересованных в аутсорсинге — компании нуждающиеся в срочном привлечении сторонних специалистов для вывода проекта из кризисной ситуации. Привлекая в таких ситуациях внешних специалистов, Заказчик не только повышает вероятность успешной реализации проекта, но и приобретает возможность получения внешней независимой оценки проблемного поля, в том числе выявления системных ошибок в организации работы компании или отдельных участников проекта.

Как Заказчику и Поставщику услуг аутсорсинга получить обоюдное удовольствие?

Ранее мы пришли к выводу о том, что аутсорсинг функций управления проектами может быть интересен многим компаниям, однако далеко не все знают, как с ним «обращаться». Что требовать от Поставщика услуг, как оценить экономическую привлекательность аутсорсингового предложения, как обеспечить качество предоставляемых услуг?

Грамотный Поставщик аутсорсинговых услуг знает ответы на эти вопросы. Абсолютно понятно, что чем привлекательнее для Заказчика предложение, тем больших усилий требуется от Поставщика услуг. Поэтому Поставщик нередко при оформлении договорных отношений страхует себя от потенциальных «затрат» в будущем, которые на деле связаны не с плохой работой Заказчика, а с его желанием получить качественный продукт. Причем когда Поставщик выдвигает совершенно неприемлемые условия работы, Заказчик часто не обращает на это внимания, полагаясь на бренд Поставщика или рассматривая исключительно ценовой фактор вопроса.

Давайте попробуем разобраться в следующих вопросах:

• что может и должен обеспечить Поставщик качественных аутсорсинговых услуг в области управления проектами;
• каких результатов вправе ожидать и требовать Заказчик услуг.

1. Гарантия результата. Классическое требование Заказчика к Поставщику гарантировать качество результата. Однако не все так просто. Далеко не на все проекты можно переносить логику EPCM контрактов (Engineering Procurement Construction Management — управление проектированием, поставками оборудования и строительством). Конечно, Поставщик услуг обязан обеспечить качество результатов оказания услуг.

Только результат услуг часто воспринимается Заказчиком и Поставщиком по-разному. Заказчик часто желает видеть результатом услуг выполненный в срок, в рамках бюджета и с надлежащим качеством проект, например, построенный завод.

Поставщик же услуг вполне закономерно не захочет нести такую ответственность, если не предполагается передача ему всего проекта для управления, как в случае EPCM. Обычно Поставщик «закрывает» только часть функций управления, например, отвечает за поддержку работы Проектного офиса, если он не уполномочен принимать решения по проекту, если он не участвует в прибыли от проекта и не премируется в результате успешно реализованного проекта. В этом случае Поставщик может отвечать только за своевременность и фактическое выполнение действий, определенных договором. При этом в интересах Поставщика так выполнить эти действия (подготовить отчет, разработать план реагирования на риски, сформировать календарный план работ, провести оценку и выбор подрядчика, провести совещание и т.д.), чтобы Заказчик остался доволен и получил пользу от этих действий. В противном случае Заказчик откажется от услуг аутсорсера.

2. Выбор конкретных персоналий. Часто Заказчик на этапе выбора Поставщика, желая удостовериться в квалификации специалистов, предоставляемых для оказания аутсорсинговых услуг, хочет провести интервьюирование. Выбор будет сделан в пользу того Поставщика, который предоставит специалистов с наиболее соответствующими задачам компетенциями.

Причем, если Поставщик предоставляет специалистов с квалификацией существенно выше требуемой, то это скорее фактор риска для Заказчика, чем позитивное событие. Это может говорить о недостаточном понимании Поставщиком задач Заказчика и о возможной недостаточности мотивации специалистов, оказывающих услуги. Итак, Заказчик может рассчитывать, а Поставщик должен обеспечить предоставление специалистов с максимально соответствующими стоящим задачам компетенциями. Компетенции при этом могут быть подтверждены не только в ходе собеседования, но предоставленными отзывами о ранее выполненных работах, сертификатами в области управления проектами.

3. Замена специалистов. Заказчик, привлекая Поставщика аутсорсинговых услуг, рассчитывает на то, что сможет снизить риск, связанный с человеческим фактором: ошибка на этапе собеседования в определении компетенции, отпуск или болезнь специалиста и другие риски.

Заказчик хочет быть уверен, что при необходимости Поставщик сможет заменить предоставленного аутсорсингового специалиста на другого, обладающего аналогичными компетенциями. Возможный конфликт Заказчика и Поставщика может проявиться в необоснованном требовании Заказчика о подобной замене. Такая ситуация может возникнуть в случае неоправданных ожиданий – например, если Заказчик, привлекая на аутсорсинг менеджера проекта, возлагает на него ответственность за достижение целей проекта не передав ему при этом достаточно полномочий. Для исключения такого рода проблем необходимо на этапе заключения договора четко определить функции и полномочия аутсорсинговых специалистов. В любом случае Заказчик вправе рассчитывать на замену Поставщиком специалиста при наличии объективных недостатков в его работе.

4. Методологическая поддержка и экспертиза. Существуют различные подходы к оказанию аутсорсинговых услуг. Один из таких подходов – передача специалиста для обособленного от Поставщика выполнения функций, определенных Заказчиком. То есть качество оказываемых услуг целиком и полностью зависит от компетенций специалиста.

Такой подход часто называют аутстафингом и он мало отличается от подхода кадрового агентства. Однако в большинстве случаев, сделав выбор в сторону аутсоринга специалистов, Заказчик рассчитывает не только на опыт отдельного человека, а скорее на опыт Поставщика, на компетенции не только самого аутсорсера, но и экспертов Поставщика.

Поэтому Поставщик должен так выстроить работу своего представителя, чтобы он имел возможность периодически обращаться за методологической поддержкой или за экспертизой решений к своим коллегам. Кроме того, Поставщик должен выделить куратора со своей стороны, который бы выполнял контрольные функции, обеспечивая тем самым качество оказываемых услуг. Естественно, что подобный сервис должен быть подкреплен опытом Поставщика в управлении проектами. Основная мысль: Заказчик привлекает на аутсорсинг специалиста, а также экспертный потенциал опытной компании.

5. Предоставление дополнительных сервисов. Основная цель, которую преследует Заказчик, делая выбор в пользу аутсорсинга функций управления проектами, — обеспечение эффективности управления своими проектами, что в свою очередь должно позитивно повлиять и на достижение целей проектов.

Одним из факторов повышения эффективности управления является возможность предоставления Поставщиком дополнительных сервисов, в результате которых управленческое пространство Заказчика становится более «боеспособным». Такими сервисами могут быть: обучение ключевых специалистов Заказчика в области управления проектами, разработка проектного портала, при необходимости быстрое наращивание числа предоставляемых на аутсорсинг специалистов.

Отдельными важными сервисами являются: проведение диагностики текущей системы управления проектами и выработка рекомендаций по ее развитию, консультационно-методологическая поддержка запуска проекта – разработка силами специалистов Поставщика основных рабочих управленческих документов по проекту (Устав, Календарный план, Бюджет, Реестр рисков и других), а также основных процедур управления (планирование, отчетность, управление изменениями и других). Подобные сервисы могут оказаться очень полезными для Заказчика, сыграть ключевую роль в реализации его проектов. Например, работа даже очень опытного специалиста-аутсорсера при некачественном запуске проекта может оказаться неэффективной. Таким образом, Заказчик, сделавший выбор в пользу аутсорсинга управления проектами, имеет возможность повысить эффективность своей управленческой среды за счет дополнительных сервисов Поставщика услуг: обучение, проектный портал, быстрое наращивание числа специалистов, эффективный запуск проекта и других. Привлекая специалистов на условиях аутстафинга или набирая специалистов с рынка труда, такого эффекта добиться намного сложнее.

6. Гибкое ценообразование. Обычно стоимость привлечения на условиях аутсорсинга менеджеров или администраторов проектов рассчитывается, исходя из величины часовой ставки их работы. Нередко, проводя выбор Поставщика аутсорсинговых услуг, Заказчик интересуется только ставкой привлечения специалиста и совершает при этом ошибку.

Дело в том, что ставка привлечения аутсорсингового специалиста может изменяться в широких пределах. Если для Поставщика услуг такая форма работы не является уникальной, то для него ценообразование опирается не только на понимание средней по компании или по рынку доходности специалиста.

Важным является также так называемый «коэффициент утилизации», показывающий, насколько конкретный специалист занят в контрактном проекте в течение определенного отрезка времени. При длительном сроке привлечения аутсорсинговых специалистов (длительный срок – заметная часть финансового года, обычно более 3 месяцев) Поставщик может либо делать прямую скидку (обычно учитывается при расчете за последний период привлечения), либо снижать ставку привлечения специалиста. Заказчик должен это понимать и уметь грамотно распоряжаться этим «скрытым активом». Основная мысль: Заказчик может рассчитывать на изменение ставки привлечения специалистов при изменении объема привлечения, а опытный Поставщик услуг должен предложить прозрачную схему получения Заказчиком указанной выгоды.

7. Подтвержденный опыт Поставщика. Ранее уже говорилось о том, что Заказчик при выборе Поставщика может проводить собеседования с кандидатами, представленными Поставщиком. Цель таких собеседований – убедиться в наличии достаточных компетенций для выполнения функций управления проектами, передаваемых на аутсорсинг.

Как мы уже выяснили, хорошие аутсорсинговые услуги – это услуги, получаемые Заказчиком не только от привлеченного специалиста, но и от привлеченной компании в целом. Поэтому, вполне закономерно то, что Заказчик должен убедиться в наличии у Поставщика релевантного опыта как в предоставлении аутсорсинговых услуг, так и другого опыта в области проектного управления. Как правило, подтверждением такого опыта являются сертификаты компании и ее специалистов, отзывы от клиентов, качественно составленные маркетинговые материалы и подробное, отвечающее на все возможные вопросы Заказчика, коммерческое предложение. Таким образом, Заказчику следует обращать внимание на наличие сертификатов, отзывов и на то, как Поставщик представляет емусвои услуги. Если потенциальный Поставщик покажет Вам несколько сертификатов или отзывов, но не сможет понятно рассказать о том, как он будет оказывать услугу, это означает, что подобного опыта у него попросту мало или нет вовсе, а Заказчик, скорее всего, не сможет рассчитывать на все те удовольствия, которые описаны выше.

Как принять решение о передаче управления проектами на аутсорсинг?

Представим себе, что в компании принято решение о запуске проекта нового проекта. Проект важен для компании, от его реализации зависит эффективность ключевых для бизнеса процессов, затягивание проекта может привести к нежелательным потерям, штрафным санкциям. Специалисты компании, которые могли бы взяться за управление этим проектом, перегружены – ведь никто не будет просто так держать в штате и не загружать работой высококвалифицированных специалистов. Одним словом, встает вопрос: что делать? Откуда брать людей?

Вариантов не так много. Во-первых, можно дополнительно загрузить имеющихся специалистов, может быть, отложив другие выполняемые ими проекты.Во-вторых, можно попробовать быстро найти требуемого специалиста на рынке труда. В-третьих, есть возможность передать ряд функций управления проектом на аутсорсинг. Какой из вариантов выбрать?

Естественно, тот, который позволит при меньших затратах получить наиболее качественный или удовлетворительный результат. Факторов, влияющих на решение, всегда много – это и важность текущих проектов, с которых можно было бы «снять» специалистов, и требования к новому запускаемому проекту, наличие в штате или на рынке специалистов с требуемыми компетенциями, срочность решаемой задачи и т.д. Все эти факторы мы оставим за рамками данной статьи, но обратимся к часто наиболее волнующему фактору – фактору стоимости.

Когда мы покупаем высокотехнологичное оборудование, то прицениваемся с позиции расчетов по окупаемости оборудования, получения дополнительной прибыли. Если же мы заказываем работу, которую выполняет человек, то мы часто оцениваем возможность самостоятельного ее исполнения и примеряем эту работу к себе.

Что касается оценки стоимости привлечения аутсорсинговых специалистов по управлению проектами, Заказчик часто проводит сравнение стоимости привлечения аутсорсера и заработной платы человека, которого потенциально можно принять в штат компании. Корректен ли такой подход?

В случае если HR-служба сидит без дела, специалистов требуемой квалификации на рынке пруд пруди, решаемый вопрос не срочен, планируемый к реализации проект не сложен и его реализация связана с минимальными рисками, а влияние проекта на бизнес компании вообще не очевидно, то обращаться за аутсорсингом нет никакого смысла. Если же проект важен для компании, сложен в реализации, рискован, затрагивает интересы большого количества участников, то, возможно, аутсорсинг – разумное решение. Почему? Все просто: если реализуемый проект сопряжен с какими-либо сложностями, то резко возрастает ценность описанных в предыдущем разделе параметров аустсоринговых услуг.

Для определения приемлемой для Заказчика стоимости привлечения аутсорсинговых специалистов в области управления проектами можно воспользоваться суммой следующих величин, абсолютные значения которых Заказчик должен определить сам:

1. Предполагаемая заработная плата требуемого специалиста, умноженная на коэффициент ~1,5 для учета затрат, связанных с оплатой отпусков, больничных листов и премиальных выплат в размере 30% от фонда оплаты труда (ФОТ).
2. Налоги, привязанные к заработной плате и прибыли компании – обычно ~20% ФОТ.
3. Накладные расходы, связанные с внутренним обеспечением специалиста (бухгалтерия, администрация, оснащенное рабочее место и прочее).
4. Социальный пакет.
5. Затраты компании на подготовку специалиста.
6. Затраты компании на поиск и отбор специалиста (затраты HR-службы и время привлекаемых для собеседований руководителей). Аналогичные затраты могут возникнуть при необходимости замены специалиста, при этом будет важна скорость работы HR-службы.
7. Затраты по проекту, связанные с необходимостью привлечения внешних экспертов/консультантов.
8. Затраты, связанные с реализацией описанных в предыдущем разделе дополнительных сервисов по управлению проектами.
9. Наконец величина упущенной выгоды при реализовавшихся в рамках проекта отклонениях/проблемах/рисках и прочие возможные затраты.

Для Поставщика первые пять пунктов имеют ту же логику оценки. Остальные пункты, которые повышают для Заказчика ценность аутсорсинга, связаны с работой специалистов Поставщика, причем с работой наиболее квалифицированных его представителей.

Опираясь на наш опыт, можно заключить, что Заказчик тогда может рассчитывать на качество услуг по аутсорсингу управления проектами, когда стоимость привлекаемых специалистов соответствует 2,5÷5 ФОТ специалистов самой компании Заказчика. Естественно, что Поставщик может скорректировать это соотношение при значительных объемах закупки и/или с учетом особенностей работы на проектах конкретного Заказчика.

В заключение хочется еще раз отметить, что на пока еще формирующемся рынке аутсорсинга функций управления проектами Заказчику стоит более внимательно подходить к выбору Поставщика. Ему необходимо понимать, за что он платит свои деньги и как в полной мере можно использовать аутсоринговый механизм на благо своего бизнеса. В тоже время Поставщик, претендующий на борьбу в условиях конкурентного рынка и стремящийся к долгосрочному сотрудничеству со своими заказчиками, должен быть готов к оказанию комплексных услуг, полезность которых значительно выше по сравнению с вариантом привлечения Заказчиком специалиста с рынка труда.

Статья опубликована в журнале «Инициативы XXI века» №2/2010
К списку публикаций

Источник: pmpractice.ru

Что обязан заказчик при строительстве

Прежде всего, заказчик должен передать подрядчику необходимую техническую документацию.

Заказчик несет ответственность за качество предоставленных им материалов и оборудования. Это значит, что если результат работы не был достигнут либо достигнутый результат оказался непригодным для использования вследствие некачественности материала (оборудования), заказчик, тем не менее, обязан оплатить выполненную работу. Однако для применения данной ответственности подрядчик должен доказать, что не мог обнаружить недостатки материалов (оборудования) при их приемке. Согласно п. 2 и п.3 ст. 713 ГК РФ если указанные недостатки могли быть обнаружены, подрядчик не вправе требовать оплаты работы, некачественность которой обусловлена этими недостатками.

Важно иметь в виду, что при неполном исполнении обязанностей заказчиком подрядчик вправе приостановить работу или отказаться от договора лишь в той части, которая соответствует непредоставленному исполнению (например, при строительстве завода подрядчик не вправе приостановить возведение стен по причине непредоставления заказчиком подлежащего монтажу оборудования). Кроме того, если подрядчик, несмотря на неисправность заказчика, все же надлежаще исполнит договор, заказчик обязан принять и оплатить работу.

Необходимо обратить внимание на то, что способы защиты от нарушения заказчиком договорных обязанностей по содействию подрядчику носят ограниченный и менее жесткий характер. В отличие от нарушения обязанностей, перечисленных в ст. 719 ГК РФ (непредоставление материала, оборудования, технической документации и т.д.), невыполнение заказчиком обязанностей по содействию не дает подрядчику права приостановить работу или отказаться от договора.

Осуществляя контроль за ходом работы, заказчик не вправе вмешиваться в деятельность подрядчика, поскольку право самостоятельно организовывать работу и определять способ ее выполнения является характерной особенностью подрядных правоотношений. См.: Гражданское право России. Обязательственное право: Учебник. Том 2. / Отв. ред. О. Н. Садиков. — М., 2009.

С. 293.

Заказчик обязан в сроки и в порядке, которые предусмотрены договором, с участием подрядчика осмотреть и принять выполненную работу. Если в работе есть явные недостатки (недостатки, которые могли быть установлены при обычной приемке), он должен в ходе приемки заявить об этом подрядчику и зафиксировать их в документе, удостоверяющем приемку. Если иное не предусмотрено договором, невыполнение этой обязанности лишает заказчика возможности в дальнейшем ссылаться на недостатки работы.

Заказчик, обнаруживший после приемки работы скрытые недостатки (недостатки, которые не могли быть установлены при обычной приемке), в том числе такие, которые были умышленно скрыты подрядчиком, обязан известить об этом подрядчика в разумный срок после их обнаружения. При этом необходимо учитывать наличие гарантийного или иного срока для выявления недостатков.

При возникновении между заказчиком и подрядчиком разногласий относительно качества работы по требованию любой из сторон должна быть назначена экспертиза. Такая экспертиза может проводиться как в досудебном, так и в судебном порядке. Расходы на нее несет подрядчик, за исключением двух случаев: во-первых, если экспертизой установлено отсутствие нарушений со стороны подрядчика или причинной связи между его действиями и обнаруженными недостатками, расходы на экспертизу несет сторона, потребовавшая ее назначения; во-вторых, если экспертиза назначена по соглашению сторон, они несут расходы поровну. См.: Юшкевич С.П. Договор строительного подряда. — М., 2009. 335 с.

Важно учитывать, что акт сдачи-приемки не является абсолютным и безусловным доказательством выполненных работ. Наличие акта, подписанного заказчиком, не лишает его права в случае судебного спора предоставлять суду возражения относительно объема, качества и стоимости работ.

Приемка работы — обязанность заказчика. Если заказчик уклоняется от ее исполнения, подрядчик вправе по истечении месяца со дня, когда результат работы должен был быть передан заказчику, при условии последующего двукратного предупреждения заказчика продать результат работы, а вырученную сумму, за вычетом всех причитающихся подрядчику платежей, внести в депозит на имя заказчика.

Данное право может быть реализовано подрядчиком, если иное не предусмотрено договором. См.: Секо Е. В. Заключение и ведение договоров подряда в строительстве. — Спб., 2007. С. 271. Кроме того, уклонение заказчика от приемки работы необходимо рассматривать как просрочку кредитора, которая согласно п. 2 ст. 406 ГК РФ дает подрядчику право на возмещение причиненных ею убытков.

Все это подтверждает судебная практика, например: «Между генподрядчиком и субподрядчиком был заключен договор субподряда, согласно которому генподрядчик поручает, а субподрядчик обязуется в период действия договора, выполнить своими материалами, собственными силами и средствами работы по капитальному ремонту оборудования в заводских условиях, а генподрядчик обязуется принимать работы, фактически выполненные субподрядчиком. Согласно договору стороны определили стоимость работ в текущих ценах.

Субподрядчик выполнил свои обязательства надлежащим образом, между сторонами были подписаны акт и справка. В соответствии с договором оплата выполненных работ согласно подписанным сторонами форм КС-2, КС-3 должна быть осуществлена в течение 30 дней после получения денежных средств от заказчика.

Генподрядчиком оплата выполненных истцом работ произведена не была, что послужило основанием для обращения с иском в суд. Изучив материалы дела, представленные в них доказательства, суд считает исковые требования субподрядчика подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Подписание акта выполненных работ является основанием для возникновения у заказчика обязанности по оплате выполненных подрядчиком работ. Между сторонами был подписан Акт сверки расчетов, подтверждающий, что задолженность генподрядчик должен субподрядчику определенную сумму. Генподрядчик в судебном заседании вышеназванный факт подтвердил. На день рассмотрения дела, доказательств оплаты задолженности генподрядчиком не представлено. Исходя из вышеизложенного, суд считает требование субподрядчика о взыскании основного долга заявленным обоснованно и подлежащим удовлетворению как основанное на нормах действующего законодательства и подтвержденное материалами дела.

Кроме того, субподрядчиком заявлены требования о взыскании с генподрядчика процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на основании ст. 395 ГК РФ. В силу положений п. 3 ст.

395 ГК РФ проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. Субподрядчик в судебном заседании представил контр расчет, за период 1 месяц, с применением ставки рефинансирования по ЦБ РФ 7,75.

С вышеназванным расчетом ответчика истец согласился. Таким образом, требования субподрядчика о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами подлежит удовлетворению». Решение от 24 декабря 2010 года Арбитражного суда Московской области по делу №А41-35944/10 // Режим доступа: http://ras.arbitr.ru/ 12.11.2011 Такое же решение принял 10 ААС в своем Постановлении от 25.05.2011 по делу № А41-35944/10. Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2011 по делу № А41-35944/10. Режим доступа: http://kad.arbitr.ru/ 12.11.2011

По общему правилу заказчик обязан уплатить обусловленную цену после окончательной сдачи результатов работы (эта обязанность действует при условии, что работа выполнена качественно и в срок). Однако стороны могут закрепить в договоре иной порядок оплаты, в частности, предусматривающий предварительную оплату или оплату отдельных этапов. Ст. 711 ГК РФ подрядчик вправе требовать выплаты аванса лишь в том случае, когда это указано в законе или договоре.

Например, «Подрядчик (истец) обратился с иском к заказчику (ответчик) о взыскании основного долга и неустойки по трем договорам подряда. Суд установил, что между заказчиком и подрядчиком подписаны договоры подряда с приложениями на выполнение комплекса ремонтно-строительных работ из собственных материалов, своими силами и средствами на объектах ответчика.

Поскольку сторонами не было согласовано такое существенное условие договоров подряда как срок выполнения работ, суд признал спорные договоры незаключенными. Изучив и оценив представленные доказательства, в том числе результаты проведенной судебной строительно-технической экспертизы, суд установил факт выполнения комплекса ремонтно-строительных работ подрядчиком (истцом) на спорных объектах заказчика (ответчика) и общую стоимость работ. Поскольку заказчик (ответчик) не представил доказательств оплаты выполненных работ в полном объеме, а также надлежащим образом не доказал свои возражения по качеству и объему выполненных работ, при этом суд установил, что результат работ имеет для заказчика потребительскую ценность и используется при осуществлении хозяйственной деятельности, суд пришел к выводу о наличии оснований для взыскания основного долга и удовлетворил заявленные требования в этой части». Определение ВАС РФ от 26 ноября 2010 года № ВАС-15306/10. Режим доступа: http://www.consultant.ru/search/ 12.11.2011.

Неисполнение заказчиком обязанности по оплате дает подрядчику право применить такую обеспечительную меру, как удержание, т.е. до уплаты заказчиком соответствующих сумм удержать результат работы, а также принадлежащие заказчику оборудование, остаток материала и иное имущество заказчика. Удержание регламентировано в общей части ст. 359-360 ГК РФ.

Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1 от 30 ноября 1994г. № 51-ФЗ (с изм. и доп. от 06.04.2011) // СЗ РФ. 2011 г. № 15. Ст. 2038.

Подрядчик может удерживать имущество заказчика, несмотря на то, что после того, как оно поступило во владение подрядчика, права на нее приобретены третьим лицом.

По договору строительного подряда подрядчик не обладает правом собственности на результат строительных работ (в иных разновидностях договора подряда может обладать), одновременно этот результат не является принадлежащим заказчику до передачи, таким образом, подрядчик по договору строительного подряда юридически удерживает и не свое, и не чужое имущество.

Сложность квалификации прав подрядчика на возводимый, реконструируемый и капитально ремонтируемый объект недвижимости связана с тем, что деятельность сторон договора носит созидательный и преобразовательный характер, что приводит к сложному набору возникающих вещно-правовых и обязательственно-правовых отношений.

Правовых оснований возникновения общей собственности, предусмотренных ст. 244 ГК РФ, в случае заключения и исполнения договора строительного подряда нет.

Применительно к договорным правоотношениям по строительному подряду имеется взгляд, согласно которому с момента завершения строительства и до принятия объекта заказчиком объект находится у подрядчика на праве владения. Однако элементарно представить иную ситуацию, когда это не так. Иная ситуация возникает в случае возведения объекта на земельном участке или во взаимосвязи с объектом недвижимости заказчика. К примеру, капитально отремонтировано здание или сооружение, принадлежащее заказчику на праве собственности: в этом случае на результат работ по капитальному ремонту у заказчика возникает не только право владения, но и право собственности, поскольку на период капитального ремонта здание или сооружение не выбывает из собственнической сферы.

При капитальном ремонте объект недвижимости не выбывает из владения заказчика, поэтому акт приемки и сдачи выполненных строительных работ подтверждает не передачу владения или права, а факт выполнения соответствующих строительно-монтажных работ по капитальному ремонту объекта недвижимости.

Еще более усложняются взаимоотношения сторон при реконструкции объекта недвижимости, поскольку реконструируемый подрядчиком объект недвижимости не передается ему во владение. Кроме того, анализ дел, связанных с реконструкцией объекта недвижимости, рассмотренных судами, порождает неоднозначные вопросы. По одному из рассмотренных дел арбитражный суд указал, что изменение площади недвижимости является реконструкцией и требует принятия объекта в эксплуатацию, изменение внешнего вида здания требует разрешения местной администрации; поскольку данные юридические действия не были совершены, отказ в государственной регистрации права собственности на реконструированный объект признан правомерным. Первый вывод, вытекающий из данной правовой позиции суда, состоит в невозможности признания за подрядчиком какого-либо права на реконструируемый объект, поскольку реконструируемый объект ему не передается, право владения на его стороне не возникает и результат реконструкционных работ фактически находится у заказчика с момента их выполнения. То обстоятельство, что подрядчик выделяет своих работников для выполнения реконструкционных работ, предоставляет материалы, оборудование, технологии и иное имущество, не приводит к возникновению на его стороне каких-либо вещно-правовых возможностей в отношении самого реконструируемого объекта недвижимости.

Второй вывод заключается в необходимости признания двойственной правовой природы реконструкции объекта недвижимости. С одной стороны, реконструкция объекта недвижимости прекращает право собственности на старый, реконструируемый объект, поскольку как индивидуально-определенная вещь он перестает существовать; с другой стороны, реконструкция объекта недвижимости, осуществленная в установленном законом порядке, порождает право собственности на завершенный реконструкцией объект недвижимости, поскольку, в сущности, возникает и создается новая вещь.

Именно поэтому ст. 25.3 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» требует государственной регистрации права собственности на результат реконструкционных работ. В связи с двойственным характером реконструкции объекта недвижимости в дополнении нуждается п. 1 ст. 235 ГК РФ, согласно которому право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

В случае реконструкции имеет место не гибель или уничтожение индивидуально-определенной вещи, а ее изменение, преобразование в другую вещь. Именно данное основание для прекращения права собственности на старую, изменяемую индивидуально-определенную вещь должно быть отражено в содержании п. 1 ст. 235 ГК РФ.

Исходя из вышеизложенного, можно сделать общий вывод, касающийся практики разрешения споров, возникающих по договору строительного подряда:

Большинство споров вызвано именно тем, что стороны заключая договор строительного подряда, достаточно четко не формулируют, а иногда не предусматривают вообще, в договоре такие его условия как предмет, срок, цена, ответственность, в результате чего не могут прийти к единому мнению по вопросам кто, за что, сколько и когда обязан платить.

Основная проблема правоприменения, которая нуждается в решении, в целях обеспечения единообразной судебной практики, видится именно в том, что арбитражные суды, не всегда уделяют внимание оценке, представленным доказательствам и фактическим обстоятельствам дела.

Источник: studbooks.net

Обязанности заказчика и последствия их нарушения

. 1. Заказчик обязан предоставить материал, оборудование, техническую документацию, подлежащую переработке (обработке) вещь, а также выполнить другие обязанности по договору, необходимые для выполнения работы.

Учитывая правила п. 1 ст. 703 и п. 1 ст. 704 ГК, данные обязанности заказчика не являются универсальными и присущи только отдельным договорам подряда. При их неисполнении (а также при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что их исполнение не будет произведено в срок) подрядчик вправе не приступать к работе (а начатую работу приостановить) или по общему правилу (если иное не предусмотрено договором) отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков (см. ст. 719 ГК).

2. Заказчик обязан оказывать подрядчику содействие в выполнении работы в тех случаях, в объеме и порядке, которые предусматривает договор (см. ст. 718 ГК)*(413). Особенность данной обязанности состоит в том, что, с одной стороны, она носит сугубо договорный характер (а потому если договор не предусматривает со стороны заказчика какой-либо помощи, то у заказчика не может быть и соответствующей обязанности перед подрядчиком), а с другой — последствия ее неисполнения императивно определяет закон. Так, при неисполнении заказчиком данной обязанности подрядчик вправе потребовать возмещения причиненных убытков, в том числе дополнительных издержек от простоя, перенесения сроков исполнения работы, увеличения договорной цены работы.

3. Закон (если иное не предусмотрено договором) дает заказчику право в любое время до сдачи подрядного результата в одностороннем уведомительном порядке отказаться от исполнения договора. Реализация заказчиком данного права обязывает его: a) оплатить подрядчику соответствующую часть выполненных работ; б) возместить ему убытки, причиненные прекращением договора в пределах разницы между ценой, определенной за всю работу, и оплатой за соответствующую часть выполненной работы (см.

4. Заказчик обязан осмотреть и принять выполненную работу (ее результат) с участием подрядчика в сроки и порядке, предусмотренные договором, а при обнаружении отступлений от договора, ухудшающих результат работы, или иных недостатков в работе — немедленно заявить об этом подрядчику (см. ст. 720 ГК).

Если заказчик не проверил качество результата при его приемке, он по общему правилу (если иное не предусмотрено договором) лишается права ссылаться только на явные его недостатки, но во всяком случае не лишается права ссылаться на скрытые недостатки (см. ст. 724 ГК).

Все недостатки, обнаруженные при приемке результата, должны быть документированы (т.е. они сами или возможность последующего предъявления требований об их устранении должны быть оговорены в акте приема-передачи), в противном случае заказчик не вправе ссылаться на эти недостатки, а значит, следует исходить из того, что он согласился с качеством проделанной работы (см. п. 2 ст. 720 ГК).

Данное правило рассчитано на явные недостатки (см. п. 3 ст. 720 ГК), поскольку о скрытых недостатках, хотя бы и обнаруженных после приемки результата (в том числе скрытых отступлениях в работе от договора и недостатках, умышлено скрытых подрядчиком), заказчик обязан известить подрядчика в разумный срок по их обнаружении (см. п. 4 ст. 720, ст. 724 ГК).

При уклонении заказчика от принятия выполненной работы подрядчик по общему правилу вправе по истечении месяца со дня, когда результат должен был быть передан заказчику, и при условии последующего двукратного его предупреждения продать результат, а вырученную сумму за вычетом причитающихся по договору платежей внести на имя заказчика (см. п. 6 ст. 720 ГК). В нем говорится о праве подрядчика продать именно результат работы, поэтому последний должен обладать способностью к отчуждению. Поскольку такой способностью обладают не все результаты (нельзя продать новое или обновленное качество, приобретенное вещью, или любой другой неотделимый от нее результат работы), то правило п.

6 ст. 720 ГК не является универсальным. Ограниченность действия данного правила по кругу лиц с учетом профиля их деятельности создает известную неопределенность для некоторых подрядчиков (например, ремонтных мастерских), тем более что § 1 гл. 37 ГК не предусматривает за подрядчиком права требовать от заказчика принятия подрядного результата (ср. с п. 3 ст. 484 ГК).

Впрочем, требование принять подрядный результат может основываться на ст. 396 ГК, однако с учетом известных условий применения правил об исполнении обязательства в натуре.

5. Заказчик обязан оплатить результат работы (см. п. 1 ст. 702 ГК). По общему правилу оплата совершается после окончательной сдачи подрядчиком результатов работы, причем при том непременном условии, что работа выполнена надлежащим образом и в согласованный срок (либо с согласия заказчика досрочно) (см. п. 1 ст. 711 ГК). Отсюда следует, что: условие о предоплате — всегда существенное условие договора подряда, всякий раз требующее согласования, без которого у заказчика нет обязанности (а у подрядчика — права требования) предоплаты; оплате подлежит окончательный (по общему правилу), а также надлежащий и своевременно достигнутый результат.

Следуя правилу п. 1 ст. 711 ГК, согласно которому надлежащее выполнение работы и своевременность ее выполнения — не что иное, как условие последующей оплаты, ненадлежащее качество выполненной работы и несвоевременность ее выполнения, а также недостижение подрядного результата блокируют обязанность заказчика оплатить работу подрядчика (кроме случаев, когда причинами этого стали скрытые недостатки материала, предоставленного заказчиком, — см. п. 2, 3 ст. 713 ГК, а также действия или упущения со стороны заказчика — см. п. 2 ст. 718 ГК). Заказчик может не принимать и не оплачивать некачественный подрядный результат вплоть до устранения подрядчиком в разумный срок его недостатков (или выполнения работы заново) либо вплоть до разрешения по существу других возможных в такой ситуации вопросов — о соразмерном уменьшении установленной за работу цены, а при наличии необходимых предпосылок — о возмещении своих расходов на устранение недостатков или об отказе от договора (см.

п. 1-3 ст. 723 ГК). Заказчик может не принимать и не оплачивать также и тот подрядный результат, приемка которого утратила для него интерес из-за допущенной подрядчиком просрочки сдачи (см. п. 2 ст. 405 ГК). Однако если после устранения подрядчиком недостатков результата работы или несмотря на допущенную им просрочку в сдаче заказчик принимает подрядный результат, он во избежание неосновательного обогащения должен его оплатить.

Право требования подрядчика на выплату аванса или задатка (и соответствующая обязанность заказчика) возможно только в случаях и размере, указанных в законе или договоре (см. ст. 711 ГК).

При неисполнении заказчиком обязанности уплатить подрядчику установленную цену либо иную сумму в связи с выполнением работы подрядчик имеет право на удержание подрядного результата и другого имущества заказчика до уплаты им необходимых сумм (см. § 4 гл. 23 ГК) с последствиями, предусмотренными в ст. 360 ГК (см. ст. 712 ГК).

Источник: jurisprudence.club

5 аспектов, которые нужно осветить в договоре о строительстве

В строительстве важен хороший бюджет. Работы, как правило, стоят недешево, а к дополнительным убыткам может привести плохо составленный договор. Поэтому при его заключении нужно учесть важные моменты. Какие именно — расскажем с МКА Гладких, Мурзиянова и партнеры.

Предмет договора

Здесь нужно обозначить, что будет предметом правоотношений. Отметьте, что именно будет строиться, какова площадь будущего дома и где располагается участок. Адрес постройки должен быть описан максимально точно: вплоть до этажа и подъезда либо номера участка.

В случае, если требуется детальное описание, стоит сделать приложение в договоре и там подробно раскрыть техническое задание. Затем перейти к ожидаемому результату.

Содержание договора так же определяется на основании вида работы. Следует раскрыть, чем конкретно займется исполнитель. Тут же указать, будет ли он возводить объект из собственных материалов или займется переработкой уже имеющейся постройки. Также подрядчику можно поручить разработку самого задания, но тогда этот пункт стоит вынести отдельно.

Цена, порядок и способ оплаты

В данном разделе должна быть указана итоговая сумма работ и порядок внесения денежных средств. В этом пункте стороны могут обозначить, будет ли производиться оплата после каждого этапа работ. Некоторые предпочитают вносить средства уже после принятия объекта.

Стоит указать способ расчета: наличными или с помощью перевода на банковский счет либо карту. Если вы передаете деньги напрямую, обязательно составляйте расписку. Это поможет вам в случае судебного разбирательства. В расписке нужно указать предполагаемую работу и материалы, на которые передаются деньги.

Отдельным пунктом в договоре может идти предоплата. Строительные фирмы самостоятельно определяют ее процент. Стоит учесть, что при полной предоплате заказчик никак не застрахован от недобросовестности подрядчика. В таком случае контрагент может халатно выполнить работу, и вам придется бороться за компенсацию в суде.

Чтобы избежать подобных ситуаций, лучше вносить предоплату в размере 3-5% от полной стоимости услуг. Она покроет затраты на разработку проектной документации.

Также можно прийти к поэтапной оплате. До начала работ внесите аванс, а дальше оплачивайте каждый этап отдельно.

Срок выполнения работ

В договоре указывается количество рабочих дней, которые потребуются для выполнения задачи. Иногда стороны прописывают запасной период на случай непредвиденных обстоятельств. Скажем, если оштукатуренные стены в помещении долго не сохли из-за того, что воздух был слишком влажным.

Сроки работ можно скорректировать. Для этого строителю и заказчику нужно подписать дополнительные соглашения. Этот пункт так же прописывается в договоре. По желанию можно установить промежуточные сроки. Иногда они требуются для выполнения отдельных видов работ.

Например, возведения частей объекта.

Работа стартует с определенной даты. Она может быть связана с днем, когда исполнителю предоставили строительную площадку. Или когда заказчик передал необходимые для ремонта материалы.

Последний день в договоре не менее важен. После него заказчик подписывает акт приема работ и получает право собственности над объектом. С этого момента также начинают действовать гарантия и срок исковой давности. Они понадобятся, если качество работ вас не устроит и позже вы найдете недостатки.

Также следует упомянуть санкции на случай, если подрядчик нарушит сроки. Информация об этом указывается в приложении. Ответственность сторон за нарушения чаще всего выражается в пени либо штрафе. В первом случае неустойка начисляется за нарушение сроков по каждому пункту от оплаты до сдачи проекта контрагентом.

Штраф же стороны выплачивают в виде согласованной фиксированной суммы. За одно нарушение нельзя взимать со сторон оба вида неустойки.

Порядок приема и качество работ

По этому пункту чаще всего стартуют судебные споры. От юридического разбирательства убережет только четкое указание характеристик, свойств и целевого назначения работ.

В договор можно включить проведение предварительных испытаний инженерных систем или их частей. Например, если по проекту в квартире должны быть полы с подогревом, электрическую систему для них нужно проверить на предмет безопасности.

В договоре необходимо прописывать порядок приема работ. Тогда будет проще доказать наличие или отсутствие недостатков. Например, заказчик может обнаружить дефект на промежуточном этапе и отказаться подписывать акт приема. В этом ему поможет договор, в котором учтен подобный нюанс. Точно так же исполнитель имеет право не подписывать акт сдачи работ, если не согласен с суммой оплаты.

Условия расторжения договора

По инициативе заказчика работа может завершиться досрочно. Например, если вы предполагаете, что во время строительных работ возникнут денежные трудности. Тогда этот пункт нужно прописать в договоре и внести туда условия. Заказчик может указать следующие причины для расторжения:

• работы выполняются слишком медленно и не будут закончены в срок;
• качество работ не отвечает заявленным требованиям, а подрядчик не хочет устранять недостатки;
• подрядчик не сказал, что строительные материалы непригодны для строительства;
• заказчик не предоставил техническую документацию;
• не поступает оплата.

Какие конкретно пункты стоит зафиксировать в договоре, решают стороны. Если инициатива расторжения исходит от заказчика, то он должен оплатить выполненные работы и неустойку.

В любом случае отношения сторон должны оставаться прозрачными, понятными и справедливыми для всех. Только в этом случае заказчик и исполнитель смогут выполнить свои обязательства.

Если нужно составить грамотный договор, обращайтесь к МКА Гладких, Мурзиянова и партнеры. Они защищают интересы подрядчиков и исполнителей в суде и знают обо всех изменениях в строительном законодательстве. Юристы специализируются на вопросах строительных споров. Они помогут вам правильно составить или изменить договор. Вы сможете избежать ошибок при его составлении, так что вторая сторона точно не нарушит условия сотрудничества.

Источник: hussle.ru