Одной из основ гражданского оборота является принцип свободы договора. Между тем у этой свободы есть ограничения. Например, принимая во внимание, что гражданин, выступающий в роли конечного потребителя, является «слабой стороной» в договоре и не может повлиять на условия договора с крупной юридической фирмой («сильная сторона») при его заключении, законодательство устанавливает специальное правовое регулирование, которое защищает гражданина-потребителя.
В частности, такое специальное правовое регулирование установлено Законом об участии в долевом строительстве, регламентирующем, в том числе, условия ДДУ.
О том, какие условия ДДУ ущемляют права дольщиков и какие последствия могут возникать у застройщиков, включивших в ДДУ условия, противоречащие законодательству РФ, читайте в статье.
Принцип свободы договора и ДДУ.
Зачастую, оправдывая включение в ДДУ условий, ущемляющих права дольщиков, застройщики ссылаются на принцип свободы договора. Однако распространяется ли этот принцип на рассматриваемые отношения?
Как Расторгнуть Договор Долевого Участия?
Действительно, в соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Одним из положений данного принципа является то, что по общему правилу условия договора определяются по усмотрению сторон (п. 4 ст. 421 ГК РФ).
Так, в соответствии с п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с ГК РФ, а также правами, предоставленными потребителю Законом о защите прав потребителей[1] и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами (ст. 9 Федерального закона № 15-ФЗ[2]).
Согласно ч. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
В силу ч. 9 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом об участии в долевом строительстве.
Таким образом, застройщик не может ссылаться на принцип свободы договора и включать в ДДУ условия, которые противоречат законодательству РФ.
Условия ДДУ, ущемляющие права дольщика при передаче квартиры.
В соответствии с ч. 4 ст. 8 Закона об участии в долевом строительстве дольщик, получивший сообщение застройщика о завершении строительства многоквартирного дома, обязан приступить к принятию объекта в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения такого сообщения.
214 ФЗ — основные понятия и положения закона о долевом строительстве. Суть, все статьи нюансы
Однако зачастую в ДДУ встречается условие, устанавливающее обязанность дольщика принять по акту приема-передачи объект недвижимости в течение семи дней с момента получения письменного сообщения от застройщика.
Застройщик, ссылаясь на принцип свободы договора, не может включать в ДДУ условия, противоречащие законодательству РФ, в том числе Закону об участии в долевом строительстве и Закону о защите прав потребителей.
Суды признают данное условие недействительным, так как оно устанавливает безусловную обязанность принять объект недвижимости, чем ущемляет права потребителя, поскольку законом предусмотрена возможность установления договором срока, в течение которого участник обязан приступить к принятию объекта, что не во всех случаях может завершиться подписанием акта приема-передачи объекта недвижимости (Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2016 по делу № А43-21701/2015).
Немаловажным является переход бремени содержания и риска случайной гибели объекта недвижимости. В некоторых ДДУ бывает указано, что в случае уклонения дольщика от приема объекта и подписания передаточного акта, помещение считается переданным по истечении семи рабочих дней с момента получения уведомления о готовности объекта недвижимости к передаче. В этом случае, независимо от уважительности причин, риск случайной гибели или повреждения объекта недвижимости переходит к дольщику.
Между тем такое условие является незаконным. В соответствии с ч. 6 ст. 8 Закона об участии в долевом строительстве риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику со дня составления одностороннего акта или иного документа о передаче объекта. Таким образом, пункт ДДУ, предусматривающий досрочный переход бремени содержания объекта и риска случайной гибели в случае уклонения дольщика от принятия объекта недвижимости, является ущемляющим права потребителей (Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2016 по делу № А43-15939/2016).
Застройщик не вправе требовать от дольщика возмещения коммунальных расходов за период с момента получения разрешения на ввод МКД в эксплуатацию до даты подписания передаточного акта.
В процессе приемки объекта недвижимости дольщик может обнаружить недостатки. Можно ли закрепить в ДДУ, что в случае обнаружения в квартире недоделок и недостатков стороны составляют справку о характере недоделок и определяют сроки их устранения застройщиком, но не более чем 30 дней? Нет, данное условие также является незаконным (Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2016 по делу № А43-21701/2015).
Дело в том, что согласно ч. 5 ст. 8 Закона об участии в долевом строительстве дольщик до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта недвижимости требованиям, указанным в ч. 1 ст. 7 этого закона, и отказаться от подписания передаточного акта.
В силу ч. 2 ст. 7 того же закона в случае, если объект недвижимости построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
соразмерного уменьшения цены договора;
возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Кроме того, согласно ч. 3 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве в случае существенного нарушения требований к качеству объекта недвижимости или неустранения выявленных недостатков в установленный дольщиком разумный срок участник в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов.
Таким образом, закрепление в ДДУ единственного варианта – составление справки о характере недоделок и установление срока их устранения застройщиком в течение не более чем 30 дней – влечет ущемление прав дольщика, поскольку закон предусматривает более широкие возможности.
Еще одним примером незаконности условия ДДУ является условие о том, что свидетельством качества объекта недвижимости, его соответствия проекту, техническим нормам и правилам является разрешение на ввод МКД в эксплуатацию.
В Постановлении Первого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2016 по делу № А43-21701/2015 обоснованно указано, что факт наличия разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию сам по себе не может рассматриваться в качестве безусловного доказательства, свидетельствующего о доведении строящегося объекта до состояния готовности и возможности его эксплуатации, поскольку указанный разрешительный документ удостоверяет иные характеристики объекта, а именно: его соответствие градостроительному плану земельного участка и проектной документации и выполнение строительства согласно разрешению на строительство. В связи с тем, что разрешение на ввод МКД в эксплуатацию не может являться свидетельством качества объекта долевого строительства, соответствия его проекту, техническим нормам и правилам, включение в договор вышеуказанного условия ущемляет права потребителя.
Незаконным является условие ДДУ, предусматривающее право застройщика в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае отказа дольщика заключить дополнительное соглашение об изменении срока завершения строительства.
Некоторые застройщики, стремясь максимально минимизировать свои риски по непередаче объекта недвижимости в установленный ДДУ срок, включают условие, предусматривающее право застройщика в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае отказа от заключения дополнительного соглашения об изменении срока завершения строительства. Суды признают такое условие ущемляющим права потребителей и незаконным (Апелляционное определение Омского областного суда от 10.06.2015 по делу № 33-3582/15).
Госпошлина и компенсация затрат застройщика.
Как известно, ДДУ подлежит государственной регистрации, что влечет уплату госпошлины. Кроме того, застройщик обязан получить техническую документацию на объект недвижимости. Стремление застройщиков минимизировать свои затраты нередко оборачивается нарушением прав дольщиков.
Наиболее показателен в этом смысле ДДУ, ставший предметом рассмотрения в Постановлении Первого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2016 по делу № А43-15939/2016.
Во-первых, в этот договор был включен пункт, обязывающий дольщика компенсировать затраты застройщика, связанные с государственной регистрацией ДДУ.
Между тем согласно положениям ч. 3 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве ДДУ считается заключенным с момента его государственной регистрации и ч. 1 ст. 48 Федерального закона № 218-ФЗ[3] предусмотрена совместная подача документов на государственную регистрацию ДДУ.
В силу п. 30 ст. 333.33 НК РФ за государственную регистрацию ДДУ уплачивается государственная пошлина в размере: для физических лиц – 350 руб.; для организаций – 6 тыс. руб.
Таким образом, обязанность по уплате государственной пошлины за государственную регистрацию ДДУ лежит на обеих сторонах договора. Следовательно, возложение на дольщика обязанности уплаты государственной пошлины в большем размере не соответствует положениям законодательства РФ и ущемляет права потребителей.
Во вторых, было установлено, что нарушает права потребителей условие о том, что дольщик несет обязанность компенсировать затраты застройщика, связанные с выполнением технической документации на помещение (оплату услуг органов технической инвентаризации). Дело в том, что техническая документация необходима для осуществления государственного кадастрового учета, а также для определения фактической площади конкретной квартиры, обязанность по доведению сведений о которой возложена на застройщика. Исходя из ч. 3 ст. 55 ГрК РФ технический план объекта капитального строительства является одним из необходимых документов, представляемых для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, что относится к обязанности застройщика.
Изменение площади объекта недвижимости и перепланировка.
При заключении ДДУ застройщик знает только проектную площадь объекта недвижимости, которая после окончания строительства может уменьшиться или увеличиться. Это значит, что стоимость объекта недвижимости должна быть пересчитана. В связи с этим некоторые застройщики стремятся защитить свои интересы, устанавливая величину, при которой перерасчет не производится.
Так, в Апелляционном определении Суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 08.04.2013 по делу № 33-704/2013 суд признал недействительными условие ДДУ, в соответствии с которым уменьшение фактической площади по отношению к проектной, не превышающее 7%, не является существенным изменением условий договора и не влечет обязанности застройщика возвратить деньги.
Арбитры указали, что подлежащий передаче дольщику объект долевого строительства должен соответствовать техническим, качественным и иным характеристикам, указанным в договоре и в проектной документации. Отклонение площади фактически переданной квартиры в сторону уменьшения по сравнению с тем, как это определено в договоре и проектной документации, является существенным изменением качественной характеристики объекта. Соответственно, отказ застройщика вернуть деньги ущемляет права потребителя.
В другом деле ДДУ содержал условие о том, что, если фактическая площадь объекта долевого строительства будет меньше проектной площади, застройщик обязан возвратить участнику разницу в течение двух месяцев после уточнения площади объекта долевого строительства.
Однако в силу п. 1 ст. 31 Закона о защите прав потребителей требования гражданина об уменьшении цены за выполненную работу (оказанную услугу) подлежат удовлетворению в 10-дневный срок со дня их предъявления.
Следовательно, установленный в ДДУ двухмесячный срок возврата участнику излишне уплаченной суммы ущемляет права потребителя по сравнению со сроком, определенным п. 1 ст. 31 Закона о защите прав потребителей (Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2016 по делу № А79-9895/2015).
Некоторые застройщики включают в ДДУ дополнительные условия о перепланировке объекта недвижимости.
В частности, в ДДУ, ставшим предметом рассмотрения в Постановлении Первого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2016 по делу № А43-21701/2015, было указано, что до момента регистрации прав собственности на квартиру запрещено выполнять работы, предполагающие перепланировку или переустройство квартиры. В противном случае застройщик не несет гарантийных обязательств в отношении всех ранее выполненных им работ.
Между тем ст. 12 Закона об участии в долевом строительстве определено:
обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства;
обязательства участника считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с ДДУ и подписания сторонами передаточного акта (иного документа о передаче объекта).
В силу п. 1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.
Таким образом, обязательства сторон прекращаются с момента передачи застройщиком объекта долевого строительства и оплаты его участником.
В связи с этим суд указал, что дальнейшие действия дольщика, в том числе по регистрации права собственности на квартиру, привлечению подрядных организаций в целях перепланировки или переустройства квартиры при наличии всех необходимых разрешительных документов, не могут регулироваться положениями прекращенного ДДУ.
Передача построенного объекта по акту приема-передачи является моментом возникновения у участника права владения и пользования вновь созданным объектом.
Рассматриваемый пункт договора возлагает на участника ничем не обусловленные ограничения, что ухудшает положение потребителя, это прямо запрещено ст. 16 Закона о защите прав потребителей.
В заключение подведем итоги. Застройщик не может ссылаться на принцип свободы договора и включать в ДДУ условия, противоречащие законодательству РФ или возлагающие на дольщика дополнительные обязанности.
Условия ДДУ, ущемляющие права дольщика, признаются недействительными.
Застройщик может быть привлечен к ответственности по ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ (административный штраф на должностных лиц в размере от 1 тыс. до 2 тыс. руб.; на юридических лиц – от 10 тыс. до 20 тыс. руб.).
[1] Закон РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».
[2] Федеральный закон от 26.01.1996 № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации».
[3] Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Источник: www.audit-it.ru
Долевое строительство | Внимание, договор!
Закон об участии в долевом строительстве принят далеко не вчера, в этом году с момента его вступления в силу исполняется шесть лет. Но до сих пор у контролирующих органов сохраняются претензии к тексту договоров о долевом участии, которые отдельные застройщики заключают с участниками строительства. Об этом говорят результаты проверок Службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края и Управления Роспотребнадзора по Красноярскому краю.
В Красноярске, где большая часть застройщиков привлекает для строительства средства граждан, до сих пор существуют компании, допускающие нарушения при составлении договоров участия в долевом строительстве. Анализируя договоры мелких и крупных застройщиков, контролирующие органы год за годом высказывают претензии к содержащимся в них условиям.
«За прошлый год было проверено 13 форм договоров, используемых застройщиками для оформления отношений с участниками строительства, и 12 из них содержат условия, ущемляющие права потребителей, — рассказывает заместитель начальника отдела защиты прав потребителей Управления Роспотребнадзора по Красноярскому краю Людмила Семенова, — одни из включенных в договоры условий не соответствуют нормам закона о защите прав потребителей. Другие противоречат закону о долевом строительстве. Причем число таких условий, ущемляющих права дольщиков, только в одном договоре может доходить до 14».
Работа над ошибками
На совещании в Службе строительного надзора, где вместе с представителями компаний- застройщиков, в договорах которых были обнаружены отклонения от требований нормативных актов, собрались специалисты Управления Роспотребнадзора, Службы строительного надзора и Союза строителей Красноярского края, в очередной раз обсуждались наиболее частые претензии. Характерные для договоров участия в долевом строительстве условия, которые ущемляют права потребителей, можно разделить на несколько групп.
Во-первых, в договор включаются условия, ограничивающие ответственность застройщика перед участником долевого строительства. Причем они могут касаться как сроков строительства, так и требований к качеству проведенных работ.
Одно из таких условий, которые снимают ответственность с застройщика за нарушение срока исполнения договора, может быть сформулировано следующим образом: «Застройщик не несет ответственность (в том числе в виде уплаты неустойки) за первые 6 месяцев нарушения срока строительства объекта и ввода его в эксплуатацию».
К этой группе условий относятся также положения договора, уменьшающие размер неустойки за нарушение срока передачи участнику долевого строительства квартиры по сравнению с тем, что установлен частью 2 статьи 6 закона о долевом участии в строительстве. Дело в том, что согласно законодательству в том случае если участником долевого строительства является физическое лицо, неустойка (1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ) уплачивается застройщиком в двойном размере, то есть 1/150 ставки рефинансирования Центробанка от цены договора за каждый день просрочки.
Одним из примеров исключения ответственности застройщика за нарушение требований к качеству объекта долевого строительства является следующее условие: «Застройщик не несет ответственность за скрытые дефекты изделий и комплектующих, используемых при проведении работ по монтажу трубопроводов, санитарно-технического оборудования, проведении штукатурно-малярных работ и др.». В то время как работы по монтажу трубопроводов, санитарно-технического оборудования, проведение штукатурно-малярных работ охватываются предметом договора, это значит, что их оплата уже учтена при определении его цены. Таким образом, это условие, которое освобождает застройщика от ответственности за недостатки используемых им при выполнении перечисленных работ материалов (изделий и комплектующих), является прямым ущемлением прав потребителей.
Нередко в договорах можно встретить условия, исключающие возможность перерасчета цены договора, если разница между фактической и проектной площадью квартиры составит менее 5% (варианты — 10%, 1 кв. м). Например, если после того, как квартира была построена, оказалось, что ее фактическая площадь меньше, чем установлено соглашением, на 0,5 кв. м, участник долевого строительства по договору лишен права потребовать соразмерного уменьшения его цены. В свою очередь общая площадь объекта долевого строительства является существенным условием договора, поскольку она прямо характеризует конкретный объект, являющийся предметом договора и подлежащий передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Таким образом, при несоответствии объекта долевого строительства условиям договора, в том числе и в случае расхождения фактической площади квартиры с проектной (предусмотренной договором), участник долевого строительства вправе потребовать соразмерного уменьшения цены договора независимо от того, на сколько сократилась площадь квартиры.
Дополнительные обязательства
Во-вторых, в договорах содержатся условия, предусматривающие различные дополнительные обязанности участников долевого строительства, такие как, например, обязательство принять участие в создании товарищества собственников жилья либо вступить в члены уже созданного ТСЖ; нести расходы по обслуживанию дома, включая оплату за коммунальные услуги, до момента передачи объекта участнику долевого строительства; оплатить дополнительные работы после получения соответствующего уведомления от застройщика (например, работы, связанные с улучшением качественных характеристик квартиры: улучшенных отделочных работ, работ по установке дополнительного инженерного обеспечения, входных металлических дверей и т. п.).
Если застройщик формулирует условия договора таким образом, что в документе обязанность покупателя по оплате дополнительных работ (услуг) не предполагает дополнительного соглашения и получения соответствующего согласия инвестора, такие условия контролирующие организации рассматривают как ущемляющие права потребителей.
В-третьих, нарушающими права потребителей являются условия, которые предусматривают право застройщика на изменение договора долевого участия в одностороннем порядке в отношении срока исполнения договора (окончания строительства и передачи участнику долевого строительства объекта) и цены договора.
Такие условия признаются ущемляющими права потребителей по сравнению с правилами, установленными статьей 310 Гражданского кодекса РФ, статьями 5 и 6 закона о долевом строительстве, допускающими возможность изменения договора в указанной части только по соглашению сторон.
Риск раньше срока
Четвертая группа условий — те, что досрочно переводят на участника долевого строительства риск случайной гибели или повреждения объекта. Согласно части 6 статьи 4 закона о долевом строительстве риск случайной гибели или повреждения объекта распределен следующим образом: до передачи участнику объекта долевого строительства риск случайной гибели или повреждения объекта несет застройщик, после передачи — участник долевого строительства.
При этом моментом передачи объекта долевого строительства считается момент подписания сторонами акта приема-передачи. Либо, если имеет место уклонение или отказ участника долевого строительства от принятия объекта в установленный срок, — со дня составления застройщиком одностороннего акта.
Последний способ перевода на участника долевого строительства риска случайной гибели и повреждения объекта по смыслу части 6 статьи 8 закона о долевом строительстве должен носить исключительный характер и применяться только при одновременном соблюдении целого ряда обязательных условий. К их числу относится наличие одностороннего акта, составленного застройщиком по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства; наличие сведений о получении участником долевого строительства сообщения о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности объекта к передаче.
В свою очередь зачастую имеют место случаи включения в договоры условий, переводящих на участника долевого строительства риски риск случайной гибели или повреждения объекта, без учета названных требований. Один из примеров: «В случае неподписания участником долевого строительства акта приема-передачи в установленный договором срок объект долевого строительства считается переданным участнику долевого строительства на седьмой рабочий день со дня получения извещения застройщика о завершении строительства и готовности объекта к передаче». Другой пример: «Участник долевого строительства несет ответственность за сохранность квартиры с момента получения уведомления об окончании строительства».
Наконец, последняя группа условий — те, что обязывают участника долевого строительства уплатить цену договора (полностью или частично) до момента регистрации договора. Из норм закона о долевом строительстве следует, что обязанность участника долевого строительства по оплате цены договора (полной или частичной) возникает исключительно после его государственной регистрации.
Несмотря на это на практике встречаются случаи, когда застройщик, определяя в договоре срок уплаты его цены, не учитывает время, необходимое для регистрации договора. Пример: «Участник долевого строительства обязан уплатить денежную сумму, которая эквивалентна определенному количеству квадратных метров».
«Это наиболее яркий пример подобного незаконного возложения на участника долевого строительства обязанности по оплате, очевидно свидетельствующий о невозможности ее исполнения до момента регистрации договора», — говорит Людмила Семенова.
Нарушения 214-ФЗ
Другая большая категория претензий контролирующих органов к тексту договоров долевого участия связана с отступлением застройщиками от норм 214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Одна из них — включение в договор условий о передаче дольщику объекта только после полной оплаты по договору вне зависимости от договорных сроков передачи. Причем полной оплатой по договору застройщик считает оплату стоимости квадратных метров сверх цены договора по результатам проведенной технической инвентаризации. Между тем по закону произвольно удерживать объект застройщик в этом случае не может.
Другим распространенным отступлением от норм закона является установление в договорах участия в долевом строительстве разных сроков передачи дольщикам объектов, входящих в один дом. Это условие противоречит части 1 статьи 6-й закона о долевом участии в строительстве, где говорится, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект, не позднее срока, предусмотренным договором, который должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома.
Ряд застройщиков, предусматривая в договоре условия о возврате денежных средств участникам строительства, указывают для этого более поздние сроки, чем предусмотрены законодательством.
По мнению специалистов Службы, противоречит нормам и включение в договор положений, которые допускают проведение участником долевого строительства строительных работ на объекте, связанных с изменением конструктивных параметров жилья. Сюда относятся те случаи, когда застройщик в договор долевого участия включает условие о том, что с его согласия сам участник долевого строительства будет осуществлять работы за собственный счет и таким образом получит возможность самостоятельно осуществлять необходимые ему перепланировки. По сути в такой ситуации участник берет на себя часть функций застройщика или подрядчика.
«Эти отношения уже выходят за рамки договора о долевом участии в строительстве, в данном речь идет уже о подрядных отношениях, — поясняет государственный инспектор отдела надзора за долевым строительством Службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края Андрей Пальчик. — В соответствии с таким соглашением, гражданин по сути выполняет работы для застройщика. В то время как по закону о долевом участии в строительстве все обязанности участника ограничиваются обязанностями оплатить и при определенных условиях принять объект. Не говоря о том, что выполнять работы на объекте имеет право только уполномоченная организация, имеющая разрешение от саморегулируемой организации на проведение определенных видов работ и штат всех необходимых специалистов».
Наконец, нередко выявляются факты несвоевременного направления участникам долевого строительства уведомлений об изменении срока завершения строительства и предложений об изменении условий в договорах участия в долевом строительстве.
Выявленные в ходе проверок отступления в договорах, в том случае, если они касаются существенных условий (например, предмета договора) должны быть своевременно устранены. Для этого компании, в чьих договорах были обнаружены несоответствия, должны будут вызвать участников долевого строительства для перезаключения соглашения. Если же отклонения от норм законодательства касаются несущественных условий, (например, если в договоре с застройщиком неустойка установлена в размере 1/300 вместо 1/150), то они изначально не будут иметь юридической силы. Как говорят специалисты Службы строительного надзора, застройщики, включающие подобные условия в свои договоры, должны отдавать себе отчет, что подобные условия не будут иметь юридического значения. И если ситуация, в которой застройщик обязан выплатить неустойку, возникнет, он будет выплачивать именно ее в том размере, который предусмотрен законом, что бы ни было указано в его договоре.
Чтобы избежать появления подобных несоответствий в соглашениях с участниками строительства в дальнейшем, специалисты Службы советуют при составлении договора брать за основу форму типового договора, которая была разработана Службой и получила одобрение правительства края, и уже отталкиваясь от нее, составлять собственные соглашения с дольщиками.
Источник: www.sibdom.ru
Достройка проблемных объектов: что ждать дольщикам?
За последние годы в сфере законодательства, регулирующего долевое строительство, произошли большие изменения. Нововведения призваны предотвратить появление новых обманутых дольщиков и максимально обезопасить покупку жилья на первичном рынке. Однако, пока новые правила не вступили в силу, а после банкротства ряда застройщиков покупатели до сих пор остаются в ожидании своих квартир, назрела необходимость регламентировать и процесс достройки существующих проблемных объектов. На что смогут рассчитывать пострадавшие дольщики, за счет каких средств будут достраиваться ЖК и кто будет курировать вопросы достройки? Об этом и пойдет речь.
Реестр проблемных объектов
18 июня 2019 г. депутаты Госдумы приняли во втором чтении два законопроекта (№ 681488-7 и 681472-7), посвященные вопросам достройки существующих проблемных объектов. В рамках Единой информационной системы жилищного строительства предполагается создать реестр таких проектов. Информация о недостроенных комплексах будет поступать из соответствующих надзорных органов, а ответственность предполагается возложить на губернаторов регионов. Напомню, что Единая информационная система жилищного строительства находится в открытом доступе на сайте: НАШ.ДОМ.рф и предоставляет исчерпывающую информацию о застройщиках, объектах строительства и аналитические данные рынка недвижимости и ипотечного кредитования.
Упрощение процедуры банкротства застройщиков
Законодатели учли на практике важное обстоятельство, которое ранее препятствовало скорому решению вопросов обманутых дольщиков. Речь идет о процедуре банкротства застройщиков, без которой невозможно определить дальнейшую судьбу проекта, порядок удовлетворения требований дольщиков, банков и т.д. Причина неэффективности действующей системы видится в действиях аффилированных арбитражных управляющих, которые, как правило, рассматривали дела годами. Предполагается наделить полномочиями Фонд защиты прав участников долевого строительства по назначению арбитражных управляющих. Данная мера будет способствовать совершенствованию и упрощению существующей процедуры банкротства.
Права на компенсации и порядок выплат
Законопроекты предписывают расширить перечень объектов, в случае срыва сроков строительства которых положена компенсация, и включить в список нежилые помещения и машино-места. Меняется порядок определения размера выплаты. Если ранее он рассчитывался исходя из стоимости объекта недвижимости на момент заключения договора долевого участия, то сейчас устанавливается исходя из рыночной стоимости аналогичных по параметрам объектов на момент выплаты возмещения. Представляется, что это очень логичное решение, покупатели апартаментов, коммерческих площадей и парковочных мест в этом отношении должны обладать такими же правами, как и клиенты, купившие жилые объекты.
Региональные фонды
В соответствии с новым законопроектом регионы получают возможность создавать специальные фонды, уполномоченные курировать вопросы достройки проблемных объектов. Их деятельность будет финансироваться за счет средств федерального и региональных бюджетов. Кроме этого, они в праве самостоятельно привлекать дополнительные средства. Наделяя органы широкими полномочиями, законодатели устанавливают строгий контроль за их финансовой деятельностью — предполагается ввести банковское сопровождение и предусмотреть ограничения по операциям. Данная мера ограничит возможность коррупционных схем и нецелевого расходования средств.
Влияние на отрасль
Сегодня проблема долгостроя в разных регионах решается по-разному. В основном местная администрация привлекает к сотрудничеству успешных застройщиков. Девелоперы вкладывают собственные средства в достройку проблемных объектов взамен на какие-либо преференции в виде земельного участка или возможности продавать объем квартир в достраиваемом объекте.
Региональных бюджетов, как правило, недостаточно, без поддержки федеральной власти решить проблему вряд ли получится. Только Москва в состоянии финансировать проблемные стройки в полном объеме за счет средств городского бюджета. Изменения в законе призваны ускорить решение вопроса обманутых дольщиков, усовершенствовать существующую схему и регламентировать процесс достройки, на законодательном уровне закрепив права и обязанности участников.
Вы также можете прочитать статью практикующего юриста, размещенную на нашем сайте, где рассказывается о том, кто имеет право на включение в реестр обманутых дольщиков и что это дает.
Источник: pravo.rg.ru