Если вы посмотрите на преимущества ИЖС перед дачным строительством, при желании вы сможете прописаться в подобном доме, а также получить физический адрес.
Следует обратить внимание, что прописаться в загородном доме по статистике планируют люди, достигшие пенсионного возраста. Сюда относятся семьи с маленькими детьми
Прописка нужна для того, чтобы устроить в детский сад или школу в населенном пункте.
Некоторые граждане должны прописаться для обеспечения своевременной пенсионной выплатой. Однако в современном мире любые выплаты могут быть осуществлены через банковскую организацию. Менять место прописки без надобности не нужно.
Из недостатков ИЖС можно отметить, что цена такой же территории существенно дороже. Помимо этого, проживание и обслуживание также недешевое. Независимо от того, обитаете ли вы там сезонно, или постоянно, чтобы провести все коммуникации, вам придется заплатить немалую сумму. К тому же добиваться согласования следует самостоятельно.
Проект дома нужно будет предварительно сдать в БТИ и подтвердить его полное соответствие безопасности к дальнейшей действительности.
Почему я выбираю землю только ИЖС — индивидуальное жилищное строительство
О том, чем СНТ отличается от ИЖС, написано в следующей статье.
Дачная амнистия ИЖС — разрешение на строительство
Под дачной амнистией можно оформить объекты ИЖС в той ситуации, если они были предварительно построены на земельных территориях, которые получены до осени 2001 года. Также это относится к тем участкам, которые предоставляются жителям на праве собственности, пожизненного, постоянного или наследуемого владения. Это право конкретно не указывается и его вид невозможно определить.
Чтобы был разрешен перевод, необходимо принять следующие документы:
- Заявление;
- Удостоверение личности заявителя;
- Документ об оплате государственной пошлины;
- Документ, удостоверяющий личность представителя;
- Нотариально заверенная доверенность на представителя.
Как ДНП перевести в ИЖС?
ДНП — земельный участок, который изначально предоставляется под дачное строительство. То есть гражданин не имеет право постоянно проживать в этом месте. Следовательно, регистрация по месту жительства не используется. Правительство РФ говорит о том, что строительство таун-хаусов предназначенных на земельных территориях не является законным.
Несмотря на это, многие граждане добиваются перевода через судебные разбирательства. Они тратят на это много времени, чтобы доказать, что загородный дом предназначен для последующего постоянного проживания.
Подобные процессы забирают много времени, сил и денежных средств и могут занять несколько лет. Возможность прописаться в загородном доме огромной роли не играет. Иногда достаточно прописки в своей городской квартире. Тем не менее, существует ряд преимуществ, которые появляются при регистрации в загородном доме.
Самыми значимыми территориями считаются те земли, которые уже утверждены генеральным планом и схемой территориального зонирования. Но подобных земель в Московской и Ленинградской области, как правило, единицы. Зачастую генерального плана нет. Поэтому его нужно предварительно разработать. Для разработки и утверждения подобных видов официальных бумаг, инвестору потребуется лично принимать участие в процессе.
Налоги на ИЖС и дачное строительство
В зависимости от характеристик земельного участка рассчитывается налог на ИЖС. Если вы хотите выяснить соответствующую кадастровую цену, можно воспользоваться дополнительным порталом Росреестра. Итоговое значение в денежном эквиваленте также представлено в кадастровом удостоверении. Налог, как правило, должен быть оплачен до первого ноября 2019 года. Окончательная сумма зависит от количества участков.
Иными словами — налоговая ставка важный элемент земельного отчисления. Это размер начислений, который рассчитывается на единицу налоговой базы. Участки ИЖС облагаются налогом в 3 процента от стоимости земельной территории, которая обозначена в техническом удостоверении. Как правило, ставка не может быть изменена в произвольном порядке. Она, как правило, рассчитывается исходя из размера объекта налогообложения.
Как быть с нагрузкой на сети
Что касается подстанций и снабжения дома ресурсами, тут все просто. При разработке проекта строительства проектировщик обязан учитывать существующие сети и нагрузку на них, а снабжающие организации выдают технические условия, чтобы подключить дом к сетям. Если номинальной мощности сетей недостаточно, подключение не разрешат. Или застройщик должен будет построить дополнительные подстанции самостоятельно.
На самом деле там много нюансов, но суть одна: если мощностей не хватает, проект не разрешат реализовывать без дополнительных условий, например об увеличении мощностей или реконструкции сетей.
Теоретически можно допустить, что технические условия при разработке проекта выданы без учета реальной нагрузки на сети, но проверить это самостоятельно, без эксперта, невозможно. В любом случае без технических условий, подтверждающих, что существующих мощностей хватит на новый дом, проект просто не пройдет экспертизу.
Риски для покупателя
На рынке недвижимости постоянно существует множество мошеннических схем. Кроме этого, продавец почти всегда старается продать участок по выгодной цене. И даже если он не собирается специально обманывать, то может просто утаить или не рассказать о некоторых деталях или ограничениях.
Покупателю желательно знать, с какими потенциальными проблемами он может столкнуться.
Самые популярные мошеннические схемы:
- Продажа участка, полученного в результате самозахвата. В дальнейшем, после проведения сделки, это отразится на процедуре оформления земли в собственность для нового собственника.
- Несоответствие предназначения зарегистрированной земли. Здесь нужно не только полагаться на слова продавца, но и тщательным образом проверять документы. В государственных конторах по регистрации собственности должны подтвердить, что на данном участке возможна постройка частного жилого дома.
- Земельный участок может находиться в залоге у банка или быть арестован в счёт каких-либо долгов.
- Продажа одного и тоже участка нескольким покупателям. Данная ситуация может возникнуть, если используются свидетельства без учёта кадастровых номеров.
Преимущества ИЖС
- В доме, который построен на такой земле, человек сможет легко прописаться, потому что ему будет присвоен свой отдельный адрес.
- Человек сможет легко устроиться на работу, получать почту и выписывать разнообразные периодические издания.
- В отношении земель такой категории действуют разнообразные социальные нормы, к примеру:
- Все жители земель обеспечиваются социальной инфраструктурой, такой как больницы и поликлиники.
- Прокладываются дороги.
- Проводятся коммуникации.
- Если у человека имеется оружие, к примеру, чтобы охотиться, он может без опаски хранить его в своем доме по месту прописки.
- При постройке жилого дома, человек может легко оформить себе налоговый вычет.
- Такую постройку можно легко оформить в качестве залога в разнообразных банках.
- Постройки достаточно часто ставят на программу по проведению обустройства. К примеру, если данный населенный пункт, в котором находится земля, стоить в плане на проведение газопровода или водопровода, то собственнику не придется платить за эту процедуру в индивидуальном порядке.
- У каждого населенного пункта заключен специальный договор с компанией по предоставлению электричества. Достаточно всего лишь оплатить полагающуюся пошлину в сумме пятьсот пятьдесят рублей и электрики произведут подключение дома к существующей сети.
Краткие пошаговые инструкции по приобретению ЗУ под возведение дома
Получить ЗУ под ИЖС можно:
- купив у частного лица или приняв участие в аукционных торгах государственных земель;
- взяв в аренду из государственных фондов, опять-таки, посредством аукциона;
- воспользовавшись правом его бесплатного получения;
- поменяв на ИЖС существующий ВРИ ЗУ.
Аукцион
Аукцион участков под ИЖС инициируется муниципальными властями, информацию о его начале можно узнать либо в администрации, либо в местных СМИ.
Для участия в нем гражданину необходимо:
- Подать заявление соответствующей формы в муниципалитет, указав в нем, что надел приобретается в собственность.
- Предоставить в администрацию документ, удостоверяющий личность.
- Внести в кассу аукциона необходимую сумму задатка.
- Принять участие в аукционе.
Начальную цену предлагаемого земельного участка устанавливает администрация, она же определяет шаг торгов. Договор купли-продажи земли заключается с тем участником аукциона, который заплатил максимальную цену, и на основании этого договора он уже может оформлять право собственности на участок.
Покупка у частного лица
Процесс приобретение земельного надела под ИЖС, находящегося в частной собственности, состоит из 5 основных этапов:
- Поиск подходящего ЗУ (через интернет или при помощи кадастровой карты).
- Тщательная проверка документации на участок, в частности, внимательное ознакомление с выпиской из ЕГРН на него.
- Предоставление задатка продавцу.
- Оформление сделки купли-продажи надела в Росреестре.
- Проверка законности сделки при помощи запроса информации об участке из Единого Государственного реестра.
Важно! В выписке из ЕГРН обязательно должны быть указаны точные размеры и границы надела, его принадлежность к землям населенных пунктов и вид его разрешенного использования ИЖС
Аренда
Для приобретения земельного надела в аренду будущему арендатору необходимо:
- Подать заявление в муниципалитет на участие в аукционных торгах, в котором необходимо указать свое желание взять надел в аренду.
- Подождать месяц, и если по истечении этого муниципальные власти примут по результатам аукциона положительное решение, то можно составлять договор аренды ЗУ на предлагаемый арендодателем срок.
Обычно срок аренды земельных наделов составляет три года, при этом арендатор обязуется за время действия договора выстроить на участке жилой дом, а также ввести его в эксплуатацию. При соблюдении этого условия ближе к концу арендного срока арендатор ЗУ может получить его в собственность вместе с построенным на нем домом.
О том, что такое аренда земельного надела под ИЖС и как ее правильно оформить, мы рассказывали в отдельной статье.
Бесплатное получение
Оформление ЗУ в безвозмездное пользование предусматривает следующий порядок действий:
- Самостоятельный поиск подходящего земельного надела.
- Его согласование с местной администрацией и подача заявления о его выделении.
- После получения решения о возможности выделения надела, поставка его на кадастровый учет и составление специалистами его кадастрового плана.
- Проверка инженерных коммуникаций, существующих на территории ЗУ и составление их плана.
- Получение разрешения на строительство.
- Регистрация права на землю.
Важно! С 2018 года процедура постановки ЗУ на кадастровый учет без проведения его межевания невозможна.
Собственник, получивший участок в безвозмездное пользование, обязан построить на его территории дом, зарегистрировать право собственности на него и использовать его, как ПМЖ.
Оформление недвижимости в собственность
Жилой дом, построенный на участке под ИЖС, необходимо обязательно зарегистрировать. Заявление о регистрации дома подается в органы Росреестра. При этом заявителю необходимо будет предоставить следующие документы:
разрешение на строительство;
кадастровый паспорт на участок застройки;
документ, подтверждающий права владельца на него;
акт о том, что дом принят в эксплуатацию (если он построен до 2015 года);
справка об уплате госпошлины.
Перевод других ВРИ
- Подготовить необходимые документы.
- Подать их в муниципалитет вместе с заявлением соответствующей формы.
- Дождаться решения муниципальных органов.
- В случае положительного решения оформить новый ВРИ в ЕГРН.
О том, как перевести землю в ИЖС, говорится тут, а о том, как осуществить перевод земли из ИЖС в коммерческую категорию, рассказано здесь.
Получение разрешения на строительство: пошаговая инструкция
Очевидно, что есть 2 пути – получить разрешение на такое занятие, как ИЖС, и построить его, что намного проще, а также построить, и узаконить дом, что сложнее.
Куда обращаться
Конечно, если основания строения или даже сам дом уже полностью сооружен, ломать его не нужно, и на практике действует упрощенный порядок регистрации (до 01.03.2018 года). Обращаться в обоих случаях следует в районную администрацию, к которой территориально относится участок с предполагаемым или построенным домом. Есть также вариант визита в МФЦ, но времени на оформление уйдет немного дольше – минимум на 2 рабочих дня.
Получение разрешения – это более правильный путь, поскольку:
- он законный, и никаких юридических рисков впоследствии у владельца участка не возникнет;
- наличие документа позволяет взять кредит в банке под ИЖС; в противном случае это исключено;
- разрешение позволяет требовать подведения газа и других коммуникаций, если дом возводится на дачном участке.
Перечень документов
Самый первый шаг – это собрать полный пакет документов, обязательных для данного случая:
- свидетельство о собственности, а также кадастровый или градостроительный план участка земли;
- свой паспорт (если обращается ваш представитель, он действует по доверенности, подписанной нотариусом);
- проектная документация – имеется в виду план расположения будущих построек, план по сносу остатков объектов на участке, если они были, пояснительная записка и схема проходящих инженерных сетей: т.е. все технические сведения об участке.
В случае с проектной документацией есть 2 важных нюанса:
- Она не требуется, если речь идет о наиболее распространенном варианте ИЖС – строительстве 1 дома не более 3 этажей в высоту для проживания 1 семьи.
- В особых случаях, связанных с участком и/или проектом самого дома, документация должна пройти обязательное экспертное одобрение – тогда в администрацию следует принести результаты экспертизы и свидетельство о праве фирмы давать подобные документы (если экспертиза была проведена специалистами негосударственной компании).
Предоставление разрешения, как и отказ, производится в письменном виде в течение нескольких рабочих дней с обоснованием того или иного решения. Отказ можно обжаловать только в судебной инстанции. В любом случае госпошлина не оплачивается.
Разрешение получено: дальнейшие действия
После получения разрешения наступает самый ответственный момент, потому что далее нужно предоставить в администрацию документы, которые касаются непосредственно проекта будущего дома:
- инженерные изыскания (грунтовые воды, проходящие в земле коммуникации и т.п.);
- данные об этажности и площади объекта;
- сведения о материалах и технологии строительства;
- сведения о типе фундамента, перекрытий, кровли и др.
Комментарий юриста по этой теме можно увидеть здесь.
Классификация земель
ИЖС обозначает вид разрешенного использования земли и расшифровывается как индивидуальное жилищное строительство.
Какие классификации земель бывают? Самое очевидное разделение — по собственнику. Земля может принадлежать РФ, ее субъекту, муниципалитету, а может находиться в частной собственности (у юридического или физического лица).
У земли есть такая характеристика, как категория. Она определяет правовой режим участка — законы, которыми регулируется его использование, порядок формирования и т.д. В соответствии со ст. 7 Земельного кодекса РФ, территория делится на земли:
- населенных пунктов;
- сельхозназначения;
- промышленности, энергетики, безопасности, специальные и т.д.;
- лесного фонда;
- водного фонда;
- запаса;
- особо охраняемые территории.
Есть еще одна важная классификация — по виду разрешенного использования. Этот показатель определяет цель, с которой можно использовать участок. Вариации использования земель представлены в виде классификатора, утвержденного приказом Минэкономразвития РФ № 540 от 01.09.2014. В нем перечислено 12 основных целевых назначений и 81 уточняющее.
Наиболее интересны для приобретателя участка, физического лица, желающего построить дом, земли:
- под индивидуальное жилищное строительство;
- под садоводство;
- для ведения личного подсобного хозяйства.
В самом названии отражается цель, с которой можно использовать данный участок, но для более полного понимания вопроса в этом же классификаторе дана расшифровка.
Законодательно нигде не установлено закрепление за категорией определенных видов назначения, но в реальности в землях населенных пунктов практически не найти участки с видом использования «для сельскохозяйственных нужд», а в категории сельхозназначения не бывает земель под ИЖС.
Плюсы и минусы
Земельный участок для индивидуального жилищного строительства — это не единственный вариант вида использования, на котором можно строить и проживать. Дома строят и на землях под садоводство, под ЛПХ, для блокированной застройки, но у жилой застройки есть несколько преимуществ:
- Дому, построенному на такой земле, легко присваивается почтовый адрес, в нем можно прописаться и жить постоянно.
- Для строительства на такой земле можно использовать ипотеку.
- Только для строительства домов, возведенных на землях ИЖС, можно использовать материнский капитал.
- На расходы, произведенные при постройке, можно получить налоговый вычет.
- Такую жилплощадь можно использовать в качестве залога в других кредитных обязательствах.
- Расположение участка на территории для ИЖС предполагает пользование инфраструктурой населенных пунктов.
Остановимся более подробно на последнем пункте. Нахождение в населенном пункте автоматически предоставляет возможность участвовать в региональных или местных программах по развитию территории. Дороги между участками должны прокладываться за счет бюджета, газификация и подключение к опорным электрическим столбам стоят значительно дешевле, чем на землях сельхозназначения.
Основным минусом земель ИЖС является цена. Если участок приобретается уже с этой категорией, то его рыночная стоимость существенно выше участка с иным видом использования. Кроме того, кадастровая стоимость земель ИЖС, как правило, выше, чем на иные земли, а так как размер налога определяется от этой цифры, то ежегодные платежи собственника существенно больше.
Если кратко
Перед поездкой узнайте кадастровый номер участка и найдите его на публичной кадастровой карте
Возможно, вы поймете, что даже ехать на место не нужно.
Ознакомьтесь с генпланом.
Когда поедете на место, обращайте внимание на дороги и мосты. Хорошо, если к участку есть несколько путей подъезда
Уточните у местных, кто обслуживает дорогу.
Чтобы познакомиться с местными проблемами, особенно дорожными, используйте сайты, например «Добродел».
На участке осмотритесь вокруг и оцените виды с разных точек. Соседство с гаражами, ЛЭП, заброшенными зданиями и многоэтажками нежелательно.
Лучше сразу переплатить за красивый вид на водоем, лес или возвышенность. Такой участок потом точно не захочется продавать. А если придется, цена будет дороже «обычного» места без вида.
Поищите в интернете слухи о текущих проблемах района, на территории которого собираетесь брать участок. И обязательно поговорите с местными жителями. Они расскажут много интересного.
Земельные участки для СНТ — преимущества и недостатки участка СНТ
Земля для СНТ относится к той же категории, что и земля для ДНП. Разница в том, что участки земли в СНТ будут стоить дороже, чем примерно равноценные участки в ДНП, потому что имеют более высокий балл бонитета (за более высокую плодородность земли). Соответственно, участки для СНТ бывают расположены в более экологичных и красивых районах, имеют более удобные подъезды, часто туда ходит специальные маршруты транспорта.
Достоинства земельного участка СНТ:
Более низкая стоимость, чем участки земли под ИЖС.
Располагается за городом, в сельской местности.
На участке земли СНТ не обязательно строительство загородного дома – землю можно использовать только для выращивания сельскохозяйственных культур, если так желает её хозяин.
Недостатки земельного участка СНТ, ограничения:
За подведение дорог, коммуникаций: газа, водопровода, электричества, канализации к участкам в СНТ необходимо будет платить самим. Чаще всего провести коммуникации к участкам СНТ очень сложно и дорого, а иногда и невозможно.
В жилье на участке СНТ прописаться зачастую бывает невозможно, так как дом стоит на земле сельскохозяйственного назначения.
Хотя конституционный суд России в отдельных случаях признает право собственников жилья на земле СНТ иметь постоянную регистрацию в этом жилье (прописку), то в реальности это выполнить бывает очень нелегко и длительно.
Участки земли СНТ банки крайне редко принимают в качестве залога при желании оформить ипотечную сделку.
Вне зависимости от того, какой большой и капитальный дом Вы построили на участке СНТ, по документам он всё равно будет числиться, как дачный домик. В зависимости от этого может быть низкой оценка Вашего жилья экспертизой при желании его продать, возникнут трудности с пропиской всех членов семьи и т.д.
Преимущества и недостатки
Как будут расшифровываться, и что будут означать те или иные категории участков мы разобрали, теперь на основании вышепредставленной информации можно проследить плюсы и минусы наделов, предназначенных под ИЖС. Среди преимуществ выделяют следующие:
- для подобных поселений банки предоставляют кредиты, если вдруг личных средств на возведение дома не хватает;
- из-за того, что такие участки находятся в пределах города, нет никаких сложностей в подключении их к любым коммуникациям;
- для владельцев такого рода наделов предусмотрена возможность воспользоваться налоговым вычетом;
- приобретая землю, граждане становятся единоличными её владельцами, им нет необходимости становиться членом какого-то товарищества либо партнёрства;
- власти обязаны организовать и поддерживать в должном состоянии окружающую участок инфраструктуру;
- помимо жилого дома, здесь также разрешается возводить хозяйственные постройки, обустроить сад или огород;
- предоставление дому юридического адреса и возможность оформить в нём регистрацию.
Как и везде, здесь можно выделить и некоторые недостатки:
- цены на подобные участки выше остальных;
- надел имеет свои ограничения по территории;
- тут действуют ограничения на этажность строения, которое должно соответствовать многим нормам;
- высокие налоги.
СНТ, ДНП, ИЖС, что выбрать – каждый решает самостоятельно исходя из своих потребностей и финансовых возможностей.
Размер участка под ИЖС: какой минимум
Любое имущество, за исключением изъятых из оборота вещей, можно приобрести. Земельные наделы не являются исключением из правила. Если гражданин решил купить надел, государство может ему его продать, но с соблюдением со стороны покупателя нормативных правил застройки земли.
Отдельная категория граждан может рассчитывать на государственную помощь. Она выражается в безвозмездной передаче им земли. Но здесь существует определенный нюанс. Государство передает надел, но установив при этом ограничения, связанные с допустимой площадью участка.
Нормативные положения, связанные с габаритами передаваемого участка, установлены законами:
- 9 ст. ЗК РФ;
- 30 ст. (ч.6) Градостроительного Кодекса РФ;
- правовыми актами региональных органов власти.
Размеры предоставляемых гражданам участков разные
При назначении площади, принимаются во внимание следующие факторы:
- возможность безвозмездного предоставления земельного надела льготникам;
- обще число граждан, которые планируют проживать в доме;
- востребованность земельного участка и его спрос среди потребителей;
- количество населения;
- целевое назначение;
- регион и его экономическое развитие.
Минимальный показатель в каждом из регионов свой, но органы власти не могут входить в противоречие с федеральным законодательством.
По общему правилу, минимальный размер земельных участков под ИЖС – три сотки, хотя в отдельных местностях этот показатель более высокий.
Нормы площади в крупных российских областях и городах (в сотках) по минимальному показателю:
Московская область – 4; Ленинградская область – 3; Новосибирск – 6; Краснодар – 4; Екатеринбург – 4.
Особенности использования земель ИЖС
Рассматривая различные варианты обустройства жилья, оптимальным выбором для жилой застройки является использование мест в границах земель населенного пункта, отведенных под частные домовладения.
Преимущества выбора обусловлены рядом особенностей и отличий от других видов земель:
- В пределах надела на территории под частную застройку предусматривается возможность упрощенной процедуры оформления прописки будущих жильцов.
- Как правило, выделенные под ИЖС территории входят в различные муниципальные программы по благоустройству. Например, при организации местными властями подключения рассматриваемой территории к коммуникациям, водопроводу, газопроводу, планировании прокладки дорог, электрических линий, появится возможность использовать блага, проведенные за счет муниципалитета, с минимальными вложениями. В отличие от территорий частной застройки, подобные мероприятия на землях сельхозназначения не предусмотрены, а затраты на подключения полностью лягут на плечи владельца участка, удаленного от земель поселений.
Планируя проживать в частном доме, построенном на территориях под ИЖС, владельцы столкнутся и с некоторыми негативными последствиями:
- Высокие затраты на приобретение. Традиционно, территории, отведенные под частную жилую застройку, имеют более высокую цену, нежели сельхозугодья. Это связано с возможностью благоустройства территории, близостью социально-значимой инфраструктуры, инженерных коммуникаций, дорог. Проживание на территории поселения ИЖС позволяет получить постоянную регистрацию, адрес, а значит, пользоваться по месту проживания всеми общественными благами и гражданскими правами (обучение в школах, лечение в медучреждениях и т.д.)
- Расходы на имущественные налоги выше, если категория — земли под индивидуальное жилищное строительство. Однако, в отличие от земель сельскохозяйственного назначения, площади под ИЖС несопоставимы по размерам и значимости для налогоплательщика.
Сравнивая различные показатели, в целом при намерении построить благоустроенный дом рекомендуется придерживаться установленных правил, выбирая тип участка, специально предназначенный под ИЖС. Все остальные варианты определения местоположения могут привести к серьезным проблемам при урегулировании вопроса с разрешением и введением в эксплуатацию жилого объекта, пропиской и получением доступа к современным инженерным коммуникациям.
Собираясь приобрести надел под жилое строительство, следует помнить, что строительство должно быть закончено в течение обозримого будущего. Если на купленном участке в течение 10 лет так и не было возведено жилой постройки, расходы на налоги серьезно вырастают. Со стороны муниципальных властей установлены ограничения по срокам начала строительства: сохранить право на собственность смогут только те землевладельцы, которые начали процесс строительства в течение 3 лет после приобретения. В противном случае, земля ИЖС изымается в пользу муниципалитета.
Рекомендуем посмотреть консультацию с разъяснениями о землях ИЖС.
Земли населенных пунктов
Определению территорий, занятых городскими и сельскими поселениями, посвящена глава XV ЗК РФ. Согласно законодательству, землёй населенных пунктов считаются площади, занятые разнообразными постройками для развития городов и сел, а также наземные пространства, предназначенные для строительства в указанных целях. Требования к установлению границ таких областей изложены в ст.83 ЗК РФ.
Все поселенческие земли подлежат территориальному зонированию, при этом полученные при межевании участки должны располагаться в пределах только одной из возможных зон. Градостроительным регламентом четко определены нормы застройки и типы строительных объектов, допустимых для возведения на относящемся к конкретной зоне участке. Выделяют области, рассчитанные под жилые, производственные, общественные здания, предназначенные под недвижимость для сельского хозяйства, рекреационных целей, площади для военных объектов, инженерных и транспортных сетей и т.д.
Различные подвиды земель населенных пунктов допускают установленную законом возможность строительства. Конкретизирует перечень целей, для достижения которых правомерно использование участков поселенческих земель, утвержденный приказом Минэкономразвития РФ N 540 от 1 сентября 2014 г. классификатор. Виды построек, определенных для возведения в пределах каждой из территориальных зон, приведены в ст.85 ЗК РФ.
Области земли в границах населенного пункта имеют свои правила эксплуатации. Положения о разрешённом использовании обязательны для соблюдения всеми владельцами участков. В том случае, когда недвижимые объекты отдельных областей на землях населенных пунктов не соответствуют регламентам, но при этом не угрожают жизни и здоровью людей, окружающей среде и культурным памятникам, их существование не противоречит законодательству (п.4 ст.85 ЗК РФ).
Что такое — участок под ИЖС
В жилищной сфере существует масса аббревиатур для обозначения земель, расшифровать которые несведущим в жилищном вопросе лицам будет сложно. Среди часто упоминаемых сокращений встречаются: СНТ, ДНТ, ИЖС и т.д.
Если планируется строительство дома, покупают надел под ИЖС, расшифровка которого означает индивидуальное жилое строительство.
Назначение ИЖС предполагает наличие частного домовладения, в котором владелец планирует постоянно проживать, оформить регистрацию, почтовый адрес.
Для жилого строительства подходят далеко не все участки: они должны располагаться в пределах населенного пункта, с предусмотренной возможностью обустройства, обеспечения необходимой инфраструктурой, инженерными коммуникациями, дорогами с поддержкой местного муниципалитета или региональных властей.
Жилищное строительство должно быть разрешенным, а выбранное место входить в зону частного сектора с малоэтажной (до 3-х этажей) застройкой.
Индивидуальное строительство может осуществляться и на территории дачных участков, однако такие строения имеют другой статус, а их возведение согласуют с другими нормами законодательства. В отличие от домов, расположенных на территории садово-дачных товариществ, категория ИЖС предполагает свободную прописку и комфортное проживание всех членов семьи в возведенном жилье.
Что возводится?
Строительство на землях ИЖС ведется с соблюдением ряда правил, установленных строительных, юридических и иных регламентов.
Руководствуясь основным законодательным актом, будущий домовладелец определяет тип возводимого объекта. Согласно Градостроительного Кодекса, целевыми объектами могут стать:
- жилое строение высотой до 3 этажей, коттедж;
- хозпостройки, требуемые для обеспечения основных потребностей жильцов (сарай, теплица, баня, гаражное строительство);
- обустройство сада или огорода.
Выделенное под ИЖС место должно быть обеспечено действенной поддержкой местных властей при прокладке и подключении основных инженерных коммуникаций, отвечающих за комфорт и благоустроенность жилья.
Законодательная база
Перед началом жилого строительства и до оформления покупки участка, следует изучить действующие правовые нормы российского законодательства:
ст. 7 Земельного кодекса РФ регламентирует целевое использование участков ИЖС, разрешая строить жилое строение и обустраивать приусадебные участки и хозпостройки.
Ст. 49 Градостроительного кодекса приводятся правила частного жилого строительства. В частности, обязательному соответствию формы индивидуальной застройки общему плану населенного пункта.
Каждый муниципалитет принимает свои акты, устанавливающие правила передачи земель по арендному договору.
При намерении осуществить перевод земли в другую категорию назначения действия согласуют с федеральными нормами Закона «О переводе земельных участков», принятого в 2001 году.
Строительные работы должны вестись с соблюдением соответствующих норм (СНиП 30-102-99), регулирующих планировку территории и особенности застройки
Следует обратить внимание на соблюдение так называемой «красной линии», ограничивающей границы жилого сектора. Вне пределов условной границы возможно проведение дорог, проездов, других мест общего пользования.
В процессе возведения частного домовладения придется пройти согласование со многими инстанциями, однако первое требование, которое должно быть соблюдено – соответствие использования надела своему начальному разрешенному предназначению.
Земельный Кодекс РФ ФЗ №136 (4,1 MiB, 606 hits)
Статья 39. Градостроительный Кодекс. Порядок предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства (18,5 KiB, 170 hits)
СНиП 30-102-99 «Планировка и застройка территории малоэтажного жилищного строительства» (224,1 KiB, 194 hits)
Покупка земельного участка под индивидуальное жилищное строительство
Приобрести землю под ИЖС можно следующими способами:
- купив у частного лица;
- поучаствовав в государственных аукционных торгах;
- взяв в аренду;
- сменив уже существующий статус на ИЖС;
- воспользовавшись правом бесплатного получения.
Чтобы купить землю у частного собственника потребуется проделать следующие шаги:
- найти подходящий участок;
- проверить всю документацию и назначение земли;
- предоставить реализатору задаток;
- оформить сделку купли-продажи;
- зарегистрировать право собственности.
С целью принятия участия в аукционе потребуется:
- подать соответствующую заявку в муниципалитет;
- представить документ, удостоверяющий личность;
- внести в кассу указанную сумму задатка;
- поучаствовать в аукционе.
При этом стоит учитывать, что начальную цену, а также шаг торгов устанавливает администрация. Договор заключается с тем участником, который предложит наибольшую цену. На основании этого оформляются материалы о праве собственности на участок.
Источник: jurist-stroy.ru
Что такое ИЖС- правила использования и порядок застройки
СНиП (строительные нормы и правила) 30-102-99 является основным документом, закрепляющим правила застройки земельного участка под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство).
Помимо самих жилых домов малой этажности, данный НПА (нормативно-правовой акт) регулирует также порядок зонирования, возведения иных хозяйственных объектов на территории выделенного надела.
Согласно данным нормам при застройке участка необходимо учитывать не только правила строительства, но также и требования по пожарной безопасности и санитарному состоянию всего участка в целом.
Участок под ИЖС, разрешение на строительство
Перед тем как приступить к строительным работам, необходимо убедиться в статусе своего участка.
Такой статус определяется государством и означает, что собственникам данного участка разрешается:
- устраивать на участке зону личного отдыха;
- заниматься сельским хозяйством;
- возводить жилые и хозяйственные постройки.
Чтобы уточнить статус участка можно заглянуть в его кадастровый паспорт. Там указывается вид разрешённого пользования, где должно быть написано «ИЖС», что означает индивидуальное жилищное строительство. После этого необходимо приступить к оформлению разрешительной документации.
Разрешения на возведение объектов капитального строительства на участках под ИЖС выдаются местной администрацией, архитектурной службой, а также Бюро технической инвентаризации. Для получения разрешения необходимо подать заявление.
К заявлению необходимо приложить следующую документы:
- правоустанавливающие на участок свидетельства;
- план размежевания;
- план участка по кадастру;
- проектно-техническую документацию будущего строения.
Проектно-техническую документацию можно заказать у специалистов – частных архитекторов либо в самом БТИ. Выданное на возведение здания разрешение является действительным в течение десяти лет.
Нормы определения местоположения построек
В строительной сфере и среде кадастровых инженеров существует такое понятие, как красная линия. На местных планах градостроения таких линий достаточно много и они используются для определения границ земель общего пользования. К таким землям относятся дороги, парки, иные общественные места, где возводить частные постройки запрещается.
Именно данные линии служат отправной точкой при определении места расположения дома или иной постройки внутри участка, предназначенного для ИЖС. Минимальные расстояния от красных линий до внешних границ построек определены вышеуказанными СНиПами.
- от границы улицы минимальное расстояние составляет 5 метров;
- от границ проездных дорог – 3 метра.
Вместе с тем указанные СНиПы устанавливают нормативные расстояния внешних границ постройки от соседних участков:
- малоэтажная застройка – жилой дом должен располагаться от соседнего участка на расстоянии как минимум 3 метра;
- объекты сельскохозяйственного назначения – 4 метра;
- объекты хозяйственного назначения – 1 метр;
- кустарные растения – 1 метр;
- деревья среднего роста – 2 метра;
- насаждения высокого роста – 4 метра.
Вместе с тем, если на соседнем участке также имеются определённые постройки, то расстояние от них должно составлять для жилого дома не менее 6 метров, а для других объектов – не менее 8 метров. Все дистанции измеряются от внешних границ построек.
Правила пожарной безопасности требуют от застройщика соблюдения норм по дистанции между постройками в зависимости от строительных материалов, которые используются при строительстве. Так:
- для несгораемых и трудносгораемых материалов расстояние должно составлять не менее 6 метров;
- при наличии частей постройки из сгораемых материалов – 10 метров;
- для сгораемых материалов – 15 метров.
Данные нормы действуют не только для установления расстояния между постройками на соседних участках, но и для сооружений, возводимых в пределах одного и того же надела.
Требования к жилому дому
Законодатель не ограничивает размеры жилого дома по площади, но по общему правилу, дом не должен быть высотой более 3 этажей. В остальном площадь дома может быть такой, какую позволяют размеры участка, с учётом всех вышеуказанных требований по застройке.
Однако законодатель устанавливает минимальные требования к площади жилого дома, а также отдельных помещений внутри его.
- В любом жилом доме должна быть хотя бы одна гостиная комната или комната общего пользования площадью как минимум 12 квадратных метров.
- Кухня должна быть в площади не менее 6 квадратов.
- Соединённый санузел должен быть 3 квадратных метра, а в разделённом состоянии ванная – 1,8 квадратов, а туалет – 0,96 квадратов.
- Площадь прихожей комнаты должна составлять не менее 1,8 квадратов.
Что касается высоты помещений, то она в частных жилищах не может быть меньше 2,5 метра. При наличии второго этажа или мансарды ведущая к ним лестница в ширине должна составлять не меньше 0,9 метра. Когда в доме оборудована мансарда, где располагается гостиная либо кухня, а также санузел, то их площадь можно сократить, но не более чем на 15%.
Нормы инженерно-технического обеспечения жилого дома
Частные жилые дома необходимо обеспечить всем необходимым для нормального проживания людей. Главным образом вопрос стоит об энергоснабжении и техническом оборудовании.
В связи с этим обязательным является наличие в доме:
- канализационной системы;
- системы вентиляции;
- отопительного оборудования;
- электричества;
- газоснабжения;
- водоснабжения.
На практике очень редко соблюдаются указанные требования. Большинство частных домов, особенно в сельских местностях, очень редко имеют всё необходимое для нормального проживания в доме.
Хотя законодательно прописано, что в отсутствие систем энергоснабжения в доме его признают непригодным к проживанию, государственные органы закрывают глаза на некоторые недостатки.
В черте населённых пунктов застройщикам легче выйти из ситуации, просто подключившись к центральным системам снабжения самого поселения. Все работы при этом проводятся сотрудниками специальных служб, которые и обеспечивают соблюдение стандартов инженерно-технического обеспечения. Чего не скажешь об удалённых от городов частных домах.
Такие дома необходимо снабдить автономными системами. Небольшие ветряные и солнечные электростанции, независимая система коллектора отходов, отдельное отопительное оборудование на сегодняшний день не являются дорогим удовольствием. Разумеется, всё оборудование и монтаж систем необходимо осуществлять с привлечением специалистов.
При самостоятельном монтаже необходимо соблюдать следующие требования:
- При оборудовании независимой канализационной системы высота основания центрального коллектора должна находиться на высоте от одного метра с уровня грунтовых вод. Об уровне грунтовых вод можно узнать в местной администрации.
- Самостоятельная отопительная система должна обеспечивать мощность тепла в количестве 10 Вт на один квадратный метр помещения.
- При проведении сети электричества необходима высота пролёта под открытыми линиями в 2,75 метра. Автономные электрогенераторы устанавливаются согласно их правилам эксплуатации.
- Независимая система водоснабжения обеспечивается путём бурения скважин, фильтрации грунтовых вод. Для получения горячей воды разрешается установка отдельной котельной для самого дома или на несколько домов по соседству. Также разрешена установка электрических и газовых бойлеров.
Монтаж систем газоснабжения самостоятельно запрещён.
Зонирование земельного участка
Нормы застройки частных земельных наделов также определяют порядок грамотного зонирования, расположения различных построек относительно друг друга. При этом желательно однотипные постройки схожего назначения компактно расположить в соответствующей зоне.
Условно на частном участке с жилым домом можно выделить следующие зоны:
- жилая зона;
- хозяйственная зона;
- зона отдыха;
- сельскохозяйственная зона.
Хозяйственную и жилую зону разрешается располагать в непосредственной близости друг от друга.
Сельскохозяйственная зона, зона расположения септических объектов должны располагаться в следующем удалении от жилой зоны:
- для сельскохозяйственных построек – 15 метров;
- мусоросборник – 15 метров;
- центральный коллектор при мощности фильтрации один кубометр – 8 метров, более одного кубометра – 10 метров;
- от других септических объектов – 8 метров.
Зону отдыха лучше расположить в одинаковой удалённости и от жилой зоны, и от зоны расположения септических объектов.
Вместе с тем необходимо соблюдать нормы ограждения как самого участка, так и объектов внутри его.
- ограждения со стороны дорог могут быть сплошными, высотой не более 2 метров, а в случаях, когда дорога является скоростной или с большой загруженностью, разрешается более высокий забор;
- ограждения между соседними участниками не должно быть сплошным и высотой более 1,5 метра.
Ограждения между участками можно сооружать из любого материала, в том числе и естественной живой изгороди.
Ответственность за нарушение норм строительства
Разумеется, процесс строительства и планировки застройки земельного надела в некоторой степени является творческим. Никто не ограничивает права собственником принимать те или иные дизайнерские и практические решения, которые позволяют технологии строительства. Главное, делать всё это при участии профессионального архитектора или дизайнера, а также инженера, чтобы избежать различного рода нарушений.
При наличии нарушений рано или поздно каждый собственник частного участка может быть привлечён к ответственности. Причём инициировать подобную процедуру могут как сотрудники уполномоченных органов власти, так и частные лица.
Со своей стороны государство устанавливает административную ответственность для таких собственников в виде денежных штрафов. Размер штрафа в каждом случае зависит от тяжести нарушения.
К примеру, если на участке расположить объекты септического характера, наносящие значительный ущерб окружающей среде, помимо штрафа за нарушение норм строительства назначается также штраф за вред, причинённый природе.
Частные лица, в свою очередь, могут обратиться в уполномоченные органы как при обнаружении факта нарушения, так и при нарушении их прав и интересов. Они вправе также разрешать спор с нерадивым соседом-застройщиком в судебном порядке. Но как показывает практика, одно зависит от другого. То есть судебное решение не исключает административной ответственности.
Самым нежелательным последствием нарушения норм строительства признаётся снос возведённых объектов. По общему правилу сносу подлежит любое сооружение, которое было возведено без оформления разрешительной документации. При этом снос возможен только по решению суда.
Другими основаниями для сноса объекта капитального строительства могут быть:
- нарушение норм охраны природы;
- несоблюдение правил пожарной безопасности;
- нарушение норм по высотности объектов;
- нарушение норм предельной нагрузки грунта;
- грубое нарушение норм строительства.
В любом случае снос индивидуального жилья осуществляется за счёт застройщика — собственника земельного участка.
Другие ограничения для владельца объекта капитального строительства, возведённого с нарушением вышеуказанных норм, возникают при регистрации правомочия собственности.
Как правило, все вновь возведённые объекты проходят процедуру проверки со стороны сотрудников регистрирующего органа.
Если по результатам проверки будут выявлены какие-либо нарушения, то в регистрации права может быть отказано до устранения указанных недостатков.
По этой причине на каждом этапе застройки в отношении каждого объекта необходимо контролировать процесс на предмет соблюдения правил застройки земельного участка под ИЖС.
Ведь последствия хоть и не сразу, но всё равно настигнут собственников таких объектов.
Лучшим решением будет сотрудничество со специалистами, консультации которых позволят грамотно провести весь процесс и без проблем оформить все юридические документы на своё имущество.
Правила застройки земельного участка под ИЖС
Установленные нормы и правила застройки земельного участка являются обязательными для соблюдения любым владельцем, имеющим намерения в дальнейшем возвести на территории данного участка индивидуальный жилой дом.
Действующие СНиПы составлены так, чтобы пользование жильем было не только максимально комфортным, но и безопасным.
Итак, ключевые правила застройки заключены в СНиП 30-102-99. К слову, возведение дополнительных построек хозяйственного предназначения не воспрещено. Также разрешается прокладывание подземных коммуникаций.
Возведение разнородных вспомогательных объектов должно производиться с полным соблюдением санитарных норм и норм пожарной безопасности.
После покупки участка под ИЖС, на свежеиспеченного владельца сразу же ложится ряд обязанностей, главная из которых – построить жилой дом на купленном участке в течение трех лет.
Данный дом должен полностью отвечать всем требованиям относительно жилой недвижимости. Кроме того, следует составить на него проектную документацию.
Котируются исключительно те проекты, которые были составлены лицензированной проектной организацией. Далее проект дома должен пройти утверждение контролирующей инстанции.
Земельным участком под ИЖС называется площадь земли, предоставленная для покупки гражданином с целью:
- Возведения жилого дома;
- Выращивания различных культур;
- Отдыха.
Согласно строительным нормам ИЖС, возведение хозяйственных и жилых строений разрешено исключительно на подобной площади.
Исходя из того, к какому типу относится земельный участок, построенные на его территории жилые дома могут получить следующий статус:
- Индивидуальный дом;
- Садовый дом или коттедж;
- Дачный домик.
Далее рассмотрим вопрос размещения будущего жилого дома.
Данный вопрос тесно соприкасается с термином «красная линия». Под ней подразумевается виртуальная черта, которая разделяет застройку от улицы, проезжей части и общественных мест.
Согласно СНиП, дистанция, разделяющая красную линию улицы и усадебный дом, должна составлять 5 и более метров. Красная же линия проезда должна находиться, как минимум в 3 метрах.
Что касается построек хозяйственного предназначения, расстояние от них до красной линии также должно равняться 5 и более метрам (касается красной линии как улицы, так и проездов).
Также санитарно-бытовыми нормами регламентирована дистанция от соседнего участка до следующих построек на вашем дачном участке:
- До малоэтажного жилого дома – 3 метра;
- До построек хозяйственного предназначения (для содержания мелкого рогатого скота и птиц) – 4 метра;
- До прочих строений (гаража, бани, сарая и др.) – 1 метр;
- До кустарника – 1 метр;
- До деревьев — 2 метра, если их высота средняя, и 4, если они высокие.
Согласно нормам застройки, усадебные дома (как одно-, так и двухкваритрные) должны размещаться, как минимум, в 6 метрах от хозяйственных строений или домов, размещенных на соседних садовых либо дачных участках. Расстояние следует рассчитывать от оконных проемов в комнатах вашего дома до стен соседнего жилого строения.
Также установлена необходимость выдерживания дистанции между строениями от 6 до 15 метров, в зависимости от их огнестойкости. К примеру, если вы намерены построить кирпичный дом, а строение ваших соседей выполнено из дерева, удаленность между вашими домами должна равняться 15 метрам.
Если соседский дом построен с применением несгораемых стройматериалов, а его перегородка и кровля из трудносгораемых, то дистанция может составлять 6 метров (или 8, если крыша является сгораемой).
Дистанция между домами, выполненными из трудносгораемых материалов, но имеющих сгораемую крышу, должна равняться 10 метрам, а между деревянными домами – 15.
Также важной составляющей является правильное зонирование земельной площади. Оно также происходит согласно правилам строительства на участке ИЖС. Данная процедура подразумевает разделение участка на несколько зон, пригодных для строительства определенных объектов.
Виртуально, участок разделяется на такие зоны:
- Жилая. В ней следует разместить индивидуальное жилье, гостевой флигель и прочие жилые помещения;
- Приусадебная (хозяйственная). Пригодна для возведения гаража, летней кухни, санузла, колодца, мастерской и прочих объектов хозяйственного предназначения;
- Зона отдыха. В пределах ее территории размещаются такие объекты как бассейн, беседка, детская площадка и др.;
- Садово-огородная. Как нетрудно догадаться из названия, в данной зоне следует высаживать различные растения, а также размещать парники и теплицы.
Все сторонние строения должны располагаться от жилого дома на строго установленной дистанции, а именно:
- Хозяйственные постройки, чей размер не превышает 50 кв. м. – 15 метров;
- Уборная, мусоросборник либо место сбора компоста – 15 метров;
- Фильтрующий колодец, продуктивность которого равна 1 кубическому метру в сутки – 8 метров. Если производительность составляет 3 кубических метра в сутки, дистанция должна равняться 10 метрам;
- Септик с показателем эффективности, равным 1 кубическому метру в сутки – 5 метров. Если же продуктивность равна 1-3 кубическим метрам в сутки, расстояние должно составлять 8 метров.
По правилам застройки участка под ИЖС, можно построить не более 1 дома. Максимальная этажность строения составляет 3 этажа + мансарда. Величина площади дома не может превышать 1500 кв. м.
Также важно помнить о том, что граница вашего участка обязательно нужно обозначить посредством установки ограждения. Они также устанавливаются с соблюдением правил застройки участка под ИЖС.
В противном случае, вы можете нарушить права граждан, владеющих соседними участками. К примеру, забор, ограждающий ваш участок от соседнего, должен быть выполнен в форме сетки, чтобы не образовывать тень на стороне вашего соседа.
После того, как строительство дома будет окончено, застройщик обязан произвести его регистрацию в государственном органе.
Расположение дома на участке: нормы размещения построек на земельных участках ИЖС, что такое снипы и какие определены правила и порядок застройки
По данным Росстата, в 2017 году было введено в эксплуатацию 1131,4 тыс. квартир по России, количество индивидуальных домов в 4 раза меньше. Строительство многоквартирных домов сопряжено с огромным количеством проверок, поэтому соблюдать строительные нормы там волей-неволей приходится.
Введение в эксплуатацию частных домов сейчас упрощено до предела. После строительства достаточно вызвать кадастрового инженера, а затем подать составленные документы в регистрирующий орган.
В связи с этим часто встречается размещение дома или построек на участке с нарушениями СНиП.
Какие нормы расположения при строительстве дома на участке существуют и можно ли их не соблюдать? Разберемся далее.
Нужно ли получать разрешение
Правила получения разрешения на строительство определены в ст. 51 Градостроительного кодекса РФ. В этой норме, помимо процедуры получения разрешения, списка документов и должностных органов, уполномоченных выдавать документ, определен список объектов, получать разрешение на которые нет необходимости. В него входят:
- гаражи;
- дачные, садовые домики;
- хозяйственные и вспомогательные постройки;
- жилые дома, возведенные на земле, предназначенной для садоводства или огородничества.
Ранее порядок строительства дома на земельном участке для ИЖС начинался с получения разрешения. Но Федеральным законом № 340 от 03.08.2018 года было предоставлено право собственникам земли ИЖС строить дома также без разрешения.
По общему правилу, закон обратной силы не имеет. Это значит, что строительство после внесения этих изменений можно начинать без разрешительной документации.
Внимание! Если же строительство началось ранее этого срока, то обязательно нужно получить разрешение. Если этот этап был пропущен, то строение признается самовольной постройкой. А далее по судебному решению нарушитель должен снести ее за свой счет, по правилам ст. 222 ГК РФ.
Эта же норма предполагает возможность узаконить жилье. Для этого собственнику земли необходимо обратиться в суд. В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 года, сделать это можно, только если истец докажет, что предпринимал действия для получения разрешения, но во внесудебном порядке сделать этого не удалось.
На участке ИЖС нельзя строить многоквартирный дом. Этот вид разрешенного использования предполагает либо строительство дома на одну семью, с количеством этажей не более 3, либо можно построить блокированный дом — имеющий общую стену, но разные входы на соседних участках и предназначенный для 2 семей.
Застройка земельного участка под ИЖС предполагает возведение и иных объектов, помимо дома. С полным перечнем возможных вариантов можно ознакомиться в Приказе Минэкономразвития № 540 от 01.09.2014 года.
Собственник может возвести на участке хозяйственные постройки, гараж, баню, строения для содержания животных или хранения вещей. При этом обязательно учитывать расстояния, предусмотренные в СНиП.
Где получить разрешение на строительство дома
Органы, которые выдают разрешение на строительство:
- Орган местного самоуправления района, в котором расположен земельный участок.
- Если проводятся работы, связанные с использованием недр, — Министерство природных ресурсов и экологии РФ и его территориальные органы.
- Если на объекте используется атомная энергия — Федеральная служба по экологическому, технологическому и атомному надзору.
Вы должны обратиться с пакетом документов в один из этих органов лично, через представителя или МФЦ.
Необходимые документы:
- правоустанавливающий документ на участок;
- градостроительный план участка;
- документ, удостоверяющий личность;
- доверенность (если подача производится через представителя);
- проектная документация (в том числе пояснительная записка, сведения об инженерных сетях, план расположения построек, план сноса объектов капитального строительства на участке и т. д.);
- положительное заключение на проектную документацию объекта капитального строительства (если она подлежит экспертизе);
- если заключение на проектную документацию было выдано негосударственным органом, то необходимо представить документы, подтверждающие право юридического лица осуществлять такие экспертизы.
В течение 10 дней происходит проверка, и выносится решение. В случае отказа его можно обжаловать в суде.
Внимание! Процедура оформления разрешения бесплатна, госпошлина за это не взимается.
Что такое СНиП
СНиП расшифровывается как строительные нормы и правила.
Это вид правового документа, описывающий порядок строительства, технические требования, правила проектирования и изыскательских работ, градостроительные нормы и правила, и для участков ИЖС в том числе.
Все СП делятся на обязательные и рекомендованные в соответствии со ст. 26 ФЗ «О стандартизации». Право определять перечень стандартов и СП, выполнение которых строго обязательно, предоставлено правительству РФ (ст. 6 ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»).
Полный список обязательных Сводов правил утвержден Постановлением Правительства № 1521 от 26.12.2014 года.
Это длинный перечень. Нам интересны лишь некоторые. Для того чтобы узнать, как правильно построить дом на участке ИЖС, нужно ознакомиться со следующими документами:
Что такое ижс правила использования и порядок застройки
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос «Что такое ижс правила использования и порядок застройки». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Баня должны располагаться не менее чем в 8 м от дома, а гараж не менее 1 метра от ограды и 6 м от соседнего участка.
На участках допускается обустройство садов и огородов. Можно построить только один жилой дом, которой будет наделен отдельным адресом. Вторая жилая постройка может претендовать на статус гостевого дома.
Правила и тонкости строительства на участках ИЖС и ЛПХ
При планировке и разработке проекта бани на своем загородном участке необходимо помнить о том, что вход в баню располагался со стороны дома, и сама баня располагалась в зоне прямой видимости из дома.
При возведении гаража на своей территории также необходимо придерживаться правил для строительных работ в частном хозяйстве, и основные их принципы описаны ниже.
Основным назначением земли ИЖС является строительство отдельно стоящего жилого дома, не являющего многоквартирным.
Кроме этого, на территории можно располагать подсобные помещения, например, сарай или гараж.
Свободную землю, как правило, используют для ведения огорода или сада, выращивания различных культур в некоммерческих целях. Также на участке разрешается ведение личного подсобного хозяйства.
Земля ИЖС – это особая земельная площадь, рассчитанная на индивидуальное жилищное строительство. Подобная формулировка дает весьма общее определение для земли ИЖС и её назначения. Далее рассмотрим все особенности таких земель более подробно.
Они не должны быть частью или продолжением иных строений. Площадь строения не должна быть свыше 1500 кв. метров. Запрещается располагать жилой дом на расстоянии ближе 15 м от леса.
Конструкция крыши жилого дома должна предполагать стекание дождевой воды только на собственный участок.
Кто и какие здания может строить на земле под ИЖС
В СНиПах прописаны все нормы, относящиеся к характеристикам строящихся объектов на участке. Это определенные стандарты строительства, нарушение которых делает невозможным использование построенного жилья.
Такие расстояния установлены для обеспечения противопожарной безопасности для всех владельцев земельных участков. Для более подробной информации, застройщик всегда может обратиться к законодательным актам Российской Федерации.
Не обязательно покупать землю сразу, можно взять ее в аренду, построить дом, ввести его в эксплуатацию, а затем выкупить по цене, составляющей 2,5% от кадастровой стоимости.
В деревнях эти правила часто не соблюдаются, и расстояние от любого ограждения до жилого здания просто не принимается во внимание, а постройки располагаются вдоль забора, который разделяет соседские наделы, или часто – вдоль воображаемой линии.
Для того чтобы избежать судебных разбирательств, не заниматься сносом построек, не отвечающим нормам, строительство дома на участке ИЖС должно проходить с соблюдением всех правил, которые установлены законодательством. Также соблюдение указанных правил и норм поможет обеспечить безопасность от пожаров.
СНИП 30-02-97*, для строительства частного дома ИЖС в 2019 году, как и раньше, закрепляет требования по противопожарной безопасности.
Постройка на таком типе участка должна быть полностью согласована со всеми инстанциями, а также соответствовать государственным нормам. Этот вопрос можно решить, купив готовый дом, но это будет значительно дороже.
Свод правил довольно обширный, поэтому проект жилого помещения лучше доверить профессионалам, которые самостоятельно утвердят документацию. А вот перед постройкой вспомогательного здания лучше изучить указанный выше СНиП или проконсультироваться со специалистами.
В документации указываются нормы отступов от заборов, соседних домов, красной линии, расположения объектов на участке и так далее. Чтобы получить разрешение на строительство, необходимо предоставить план, который будет полностью соответствовать СНиП.
Согласно санитарным нормам компостная яма, мусорный бак и уличный туалет необходимо располагать не менее чем в 20 м от дома.
Этому пункту в разрешительных органах уделяют много внимания, так как он гарантирует пожарную безопасность. Дело в том, что при возгорании огонь быстро перекидывается с одной постройки на другую. При строительстве жилого объекта нужно учитывать, что расстояние высчитывается не от забора, а от соседнего дома.
Необходимо добавить, что все коммуникационные сооружения лучше располагать на максимально отдалённом расстоянии от соседских участков.
ЛПХ (личное подсобное хозяство) — это тоже вид разрешённого использования земельных участков, одни из них находятся в черте населённого пункта и на них можно вести строительство дома, другие же относятся к землям сельскохозяйственного назначения, считаются полевыми и на них можно заниматься только выращиванием сельскохозяственных культур (см. подробнее ФЗ «О личном подсобном хозяйстве»).
Проживание в доме, выстроенном на участке ИЖС, может осложняться денежными вкладами, делать которые необходимо ежемесячно. К таким вкладам относятся различные налоги и сборы, идущие на улучшение жилищных условий.
Материал забора, его высоту и протяженность можно менять только после взаимной договоренности с соседями, и лучше такой договор закрепить письменно. Тем не менее, планировать строительство на участке необходимо с учетом предписаний по размещению строений на территории надела.
Если строительные материалы соседского дома — несгораемые, а перегородки и кровля конструкции — трудносгораемые, то удаление должно быть от 6 метров (в случае сгораемой крыши – от 8 метров).
Вначале следует упомянуть, как расшифровывается ИЖС участок. Это – аббревиатура, которая означает “индивидуальное жилищное строительство”. Забегая наперед, отметим, что покупка такого участка допускает использование материнского капитала. К тому же на данную финансовую операцию распространяется возможность применения налогового вычета. Подробнее речь об этом пойдет ниже.
Нужна ли проектная документация?
Если участок относится к категории “земля для ИЖС” – это значит, что территория предназначена для возведения частного дома по индивидуальному проекту.
Исходя из данной формулировки эксперты единодушны во мнении касательно случаев, когда надел по документам официально попадает под данную категорию. С 2015 года СНиП распространяется и на расположение гаража. Минимальное расстояние от забора составляет 1м, а от соседского участка – 6м.
Гараж должен находиться на удалении от жилого дома, если только он не обустроен на первом этаже. В этом случае понадобится провести дополнительную вентиляцию.
Поэтому при выборе соотносите факторы «время и деньги», тогда будет возможным найти оптимальный вариант.
Отличие между ЛПХ и ИЖС довольно существенное, так как участок типа ЛПХ может располагаться как на земле сельскохозяйственного назначения, так и на земле под поселения. К нему можно применить все достоинства и недостатки участка ИЖС, если он размещается на территории под поселение. Можно считать этот тип участка компромиссным вариантом.
Расположение построек и других объектов
Существенный вопрос о налогах: на ИЖС – 1,5%, на ЛПХ – 0,3%. Государство дает возможность не платить налог на участке ИЖС на протяжении 10 лет, но если в течение этого времени ничего не построено, то потом они взимаются в двукратном размере.
В последние десятилетия в большинстве сфер жизни российского общества произошли масштабные изменения. К числу самых значимых эксперты относят становление и развитие рынка земли.
Какими нормами регулируется постройка забора на участке для индивидуального жилищного строительства? Главные требования, которые надо учесть при возведении ограждения.
Таким образом, в первую очередь при планировании расположении дома обращаем внимание на границы собственного участка: к каким улицам или проездам он примыкает, а также как расположены соседние через улицу дома.
СНиП не регламентирует противопожарные расстояния для расположения построек на участке. Однако в нем прописаны санитарные нормы и правила расстановки хозяйственных объектов. Они носят более рекомендательный характер, поэтому незначительные погрешности допускаются. Однако при продаже земельного участка в частном секторе могут возникнуть проблемы, если данные нормы не выдержаны.
Немаловажным обстоятельством для людей, ежедневно уезжающих в город на работу на собственном автомобиле, станут близость участка к трассе, удобный подъезд к дому, хорошие дороги.
Расстояние в 6 метров, указанное от окон жилых комнат до стен соседнего дома, это минимальное расстояние.
К тому же, на землях, отведенных под ИЖС согласно законодательству, местные муниципалитеты должны организовать действенную инженерную и социальную инфраструктуру.
Земельный участок под жилье: расшифровка ИЖС и его предназначение
Перед тем как приступить к строительству следует спланировать участок и создать проект дома. А для этого необходимо тщательно изучить существующую нормативную документацию, которая определяет правила расположения построек на участке ИЖС. Это важно в первую очередь для того, чтобы инспектирующие органы не обязали вас перестраивать здания.
Кроме того, красная линия устанавливает расположения между жилым домиком и городской и государственной собственностью. Все хозпостройки на земле необходимо располагать с учетом требований пожарной безопасности и как можно дальше проезжей части.
Если речь зашла об аббревиатурах, стоит упомянуть также понятие ДНП – “дачное некоммерческое партнерство” и ЛПХ – “личное подсобное хозяйство.
Что делать, если ответа от госорганов нет?
После проверки соответствия проекта СНиПам, проводимой при содействии квалифицированных специалистов государственного учреждения стройнадзора, можно подходить основательно к закладыванию фундамента и возведению конструкции.
Дома, простроенные на этих участках и пригодные для постоянного проживания, признаются жилыми, в них можно получить постоянную регистрацию. Регламентируется и расположение построек относительно друг друга.
Так, компостная яма и колодец должны находиться на расстоянии 20м друг от друга. Это связано с тем, что велик риск попадания токсинов и прочих вредных веществ глубоко в почву, откуда они могут перенестись в питьевую воду.
Нельзя ставить колодец рядом с забором.
Что такое ижс правила использования и порядок застройки
Строительство индивидуального жилого объекта вполне возможно и на участках сельскохозяйственного использования, садовых кооперативов, иных наделах.
Право возводить дом на земле, принадлежащей на правах собственности, является важным правом каждого владельца территории. Он может строить здания, заниматься их реконструкцией и перестройкой.
По данным Росстата, в 2017 году было введено в эксплуатацию 1131,4 тыс. квартир по России, количество индивидуальных домов в 4 раза меньше.
Строительство многоквартирных домов сопряжено с огромным количеством проверок, поэтому соблюдать строительные нормы там волей-неволей приходится.
Преимущества земельных участков, предназначенных для ИЖС
Рассмотрим их более подробно: В зависимости от объекта аренды. Поскольку в аренду могут сдаваться земельные участки, предприятия, оборудование и др., то есть различные объекты, то и аренда будет носить соответствующее название (договор аренды предприятия, оборудования, земельного участка и др.). В зависимости от срока аренды. Аренда по сроку делится на: краткосрочную до 1 года среднесрочную до 5 лет долгосрочную до 20 лет Указанное выше деление исходит из сложившихся на практике деловых обычаев.
Строительство дома и всех надворных построек на участке требуется вести строго в соответствии с выданным ГПЗУ, не забывая про отступление от “красной линии” на расстояние 5 м, если участок выходит на на дорогу, и не менее 3 м, если это не дорога , а проезд. Красная линия отделяет ваш собственный участок от улицы. На своем участке вы располагаете свои постройки, на улице ничего строить нельзя. По этой линии принято ставить передний забор.
Владелец может возвести на своем участке ИЖС любые постройки, включая и нежилые. Но наличие права собственности не означает, что ему не нужно придерживаться установленных нормативов. Основные правила строительства, которые нужно соблюдать владельцу, содержит Градостроительный кодекс.
Можно попытаться отстоять свои интересы через суд. Предварительно стоит провести независимую экспертизу по вопросу соответствия постройки строительным нормам и требованиям противопожарной безопасности. Эта экспертиза может быть назначена в процессе разбирательства.
То есть, владелец жилого объекта, введенного в эксплуатацию и расположенного на участке, предназначенном для индивидуальной застройки, обладает массой преимуществ и прав, обозначенных современным правовым полем.
К тому же, на землях, отведенных под ИЖС согласно законодательству, местные муниципалитеты должны организовать действенную инженерную и социальную инфраструктуру.
Приобретая земельный участок ИЖС, можно рассчитывать не только на обеспеченность территорий для ИЖС необходимыми инжереными коммуникациями, но и на наличие качественных дорог, систематического транспортного сообщения, учреждений здравоохранения, образования, магазинов и других социально значимых объектов. В зимний период дороги должны расчищаться от снега и наледи.
Нормы, регулирующие застройку территории под ИЖС, обязательно должны учитывать каждым владельцем земли, если он желает возвести дом для проживания. СНиПы разрабатываются в целях обеспечения безопасного использования построек.
Существующие нормы строительства на земельном участке ИЖС в 2019 году остались без изменений. А значит, землевладельцам все так же нужно их соблюдать. Иначе соответствующие госорганы не позволят узаконить объекты недвижимости и получить на них право собственности.
Многие россияне мечтают купить земельный участок для строительных работ. Владение личным домом – отличная возможность, позволяющая проводить время подальше от шума города и постоянной суеты.
Помимо этого нормативного акта, требования к постройке дома на участке под ИЖС содержит СНИП. К примеру, для получения разрешения на осуществление строительных работ нужно руководствоваться СНИП 11-3-99.
А непосредственное строительство дома на участке регулируется СНИП 31. 02. 2001.
Эти нормативные документы содержат сведения о том, с чего начинать строительство дома, а также другие правила застройки земельного участка под ИЖС.
Чтобы согласовать нормы застройки земельных участков (частный сектор), придется потратить много времени. Самое простое – написать заявление в Управление по архитектуре на получение разрешения на строительство. К нему прилагается пакет документов. Допустим также четвертый, мансардный этаж.
В Градостроительном кодексе РФ также указано, что площадь этого дома должна быть не более 1,5 тыс. м2 . То есть, на участке ИЖС разрешается возводить жилой дом капитальной постройки, при этом дом должен быть не выше 3-х этажей.
На земельном участке площадью, не превышающей 1200 м2, можно строить только 1 жилой дом — об этом говорит формулировка закона о возведении отдельно стоящего строения.
Кто и какие строения может возводить участках данной категории?
Земельные наделы и участки ИЖС являются наиболее престижной недвижимостью. На сегодня у наших соотечественников они пользуются огромным спросом.
Введение в эксплуатацию частных домов сейчас упрощено до предела.
После строительства достаточно вызвать кадастрового инженера, а затем подать составленные документы в регистрирующий орган. В связи с этим часто встречается размещение дома или построек на участке с нарушениями СНиП.
Какие нормы расположения при строительстве дома на участке существуют и можно ли их не соблюдать? Разберемся далее.
Необходимые документы Перечень необходимых документов зависит от: вида аренды; необходимости или отсутствия необходимости в госрегистрации договора; перечня документов, предъявляемых сторонами друг другу, если такое условие содержится в договоре сторон.
Согласно деловым обычаям, сторонам нужно подтвердить свою личность, поскольку в договор будут вноситься паспортные данные (для физических лиц) или сведения из свидетельства о госрегистрации (для юридических лиц).
Если договор подлежит госрегистрации, то есть его срок более 1 года, потребуются дополнительные документы.ГК РФ (далее – Кодекс) в полной мере регулирует все вопросы, связанные со сдачей имущества в аренду. Кодексом также выделяются отдельные виды аренды.
Далее мы рассмотрим все важнейшие нюансы аренды, как она оформляется, какие документы нужны и многое другое. Что это такое Нормативные положения Кодекса касаемо аренды содержатся в Главе 34. Согласно ст.
606 Кодекса, аренда – это отношения двух лиц (как правило) или более (при множественности лиц), связанные с предоставлением одной стороной определенного вида имущества другой стороне во временное пользование. Договор аренды – это письменный документ, который регулирует правоотношения сторон сделки.
Правила застройки земельного участка под ИЖС
Если же строительство началось ранее этого срока, то обязательно нужно получить разрешение. Если этот этап был пропущен, то строение признается самовольной постройкой.
В подавляющем большинстве случаев, сталкиваясь с выбором между покупкой типовой квартиры в стандартной многоэтажке и собственным домом, люди предпочитают второй вариант.
За их нарушение предусмотрена админответственность в виде штрафов. За перемещение объектов — от 500 до 1 000 руб., за реконструкцию, капремонт без предварительного разрешения госорганов — от 2 до 5 тыс. руб.
Если строительство коттеджей осуществляется без разрешения либо с нарушением норм, то строение признается самовольной постройкой. Такие здания подлежат сносу, который должен осуществляться за счет нарушителя.
Такие территории предназначаются для строительства, в чем и заключается их основное различие с дачными участками, цель использования которых – осуществление сельскохозяйственных работ.
Согласно закону, застраивать можно только уже имеющийся в собственности участок. Поэтому перед тем как начинать загородное строительство, потребуется собрать и грамотно оформить документы.
Компания, занимающаяся возведением здания, может не только предоставить планы и чертежи строения, но и помочь с документацией для административных инстанций.
Хотя некоторые застройщики опережают события и возводят дом, не дожидаясь разрешительных документов.
Для начала собственник земельного участка обязан обратиться в архитектурный отдел для получения разрешения. Этот документ действителен 10 лет, в течение которых получатель можно строить необходимые объекты недвижимости (жилой дом, гараж и т.д.).
По общему правилу, закон обратной силы не имеет. Это значит, что строительство после внесения этих изменений можно начинать без разрешительной документации.
В договоре указываются все существенные условия, предусмотренные законом, а также те, по которым должно быть достигнуто согласие по заявлению одной из сторон. На основании ч. 1 ст.
607 Кодекса, в аренду могут быть предоставлены: участки земли; природные объекты; организации и предприятия; имущественные комплексы; здания; техника и оборудование; автомобили и иная движимая техника; прочие вещи, которые в процессе своей эксплуатации не теряют свойств. На основании ст.
608 Кодекса, правом на сдачу в аренду обладает собственник вещи. Однако законом может быть установлен и иной круг лиц, могущих предоставлять вещи в аренду (например, представитель по доверенности, действующий от лица собственника). Какие бывают виды аренды Кодекс различает несколько видов аренды.
В чем преимущества участков под строительство?
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Кодекс не приводит такого деления. Зато в ст.
610 дано четкое разграничение, какие могут быть договоры аренды в зависимости от срока: заключенные на определенный срок в случае, если в соглашении прямо указан срок, например, 2 года заключенные на неопределенный срок если срок в контракте не указан вовсе По признаку множественности лиц.
На стороне как арендатора, так и арендодателя могут выступать сразу двое или более лиц. В таком случае, речь идет о множественности лиц на стороне арендатора или арендодателя. Субаренда и аренда. Аренда также включает в себя некий подвид, называемый субарендой.
Если предыдущий владелец участка уже получал разрешение на строительство, и десятилетний срок его действия еще не истек, то новому собственнику заново получать разрешение не надо — оно не привязано к конкретному лицу, а действует в отношении участка в целом, за исключением отдельных случаев.
Получая проект здания от компании, нужно смотреть не только на оригинальное конструкторское решение и хорошую планировку. Следует также проверить соответствие строения всем правилам. Для этих целей разработан специальные нормы застройки земельных участков (частный сектор) — СНИП.
В них указаны все параметры и необходимые строительные материалы.
Законодательные нормы, регулирующие процесс застройки земли, предназначенной для жилищного строительства, закрепляются во многих нормативно-правовых актах.
Понятие «индивидуальный жилой дом», в соответствии с ч. 3 ст. 48, п. 1 ч. 2 ст.
49 Градостроительного кодекса, распространяется на все индивидуальные жилые дома независимо от разрешенного использования земельных участков, на которых такие дома расположены, и вида территориальной зоны.
Индивидуальным жилым домом считается одноквартирный, т.е. отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем 3 (три), предназначенный для проживания одной семьи (п.2,п.п.1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).
Если площадь самого участка не превышает 1 км 200 м, то градостроительные нормы разрешают возведение только одного жилого дома. Что касается «красной линии», то под ней следует понимать места общего пользования (дороги, соседние участки и т.д.).
По правилам, при возведении жилых строений и других построек на участке важно соблюдать установленные расстояния: 5 м от дороги и 3 м от проезда.
Особенно удобно то, что эта земля расположена в границах жилого селения, поэтому она является намного более дорогостоящей по сравнению с участками других категорий.
Источник: taradmin.ru