Формальное основание самовольности постройки — основание сноса?
В то же время едва ли можно говорить о самовольной постройке тогда, когда первоначально изданный в установленном порядке акт о выделении земельного участка или о разрешении строительства впоследствии отменяется.
Администрация г. Волгограда против ООО «Прибой»
(Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ
от 17.12.2019 по делу N 306-ЭС19-15447, А12-8898/2018)
Фабула спора: Администрация предъявила иск к ООО о сносе самовольной постройки. Это пристройка к одному из офисных корпусов, которая использовалась в качестве кафе.
Главное основание самовольности – отмена разрешения на строительство в административном порядке, в результате чего, по мнению истца, постройка была возведена неправомерно. При этом постройка была безопасной, то есть соответствовала обязательным требованиям безопасности.
Кратко: ВС РФ защитил добросовестного застройщика и безопасный объект строительства.
- Важнейшая позиция в том, что снос является крайней мерой ответственности, из чего можно заключить, что только формального нарушения (нет разрешения на строительство) недостаточно для сноса.
- Остальные позиции уже встречались в практике ВС РФ и ВАС РФ, но изменился их контекст. Если ранее такие позиции формировались на отрицательных примерах (постройка всё равно оставалась самовольной), то в данном случае имеет место положительный пример.
- Отметим, что косвенно ВС РФ квалифицировал действия Администрации как недобросовестные, которая состояла в следующем – она требовала сноса постройки, разрешение на строительство которой было ею выдано, но затем отменено в административном порядке. И ранее ещё Президиум ВАС РФ вставал на сторону собственника постройки в подобных ситуациях (Постановление от 15.06.2010 N 365/10 по делу N А33-14295/2008).
Позиция ВС РФ
Краткий комментарий
1
Снос самовольной постройки – крайняя мера и применяется при соразмерном ему правонарушении.
Защита застройщика
Это сравнительно новая позиция вызвана тем, что в настоящее время ст. 222 ГК РФ предусматривает две санкции за возведение самовольной постройки.
Подход, который состоит в том, что незначительное нарушение не является основанием сноса, был сформирован гражданской коллегией (Определение от 25.09.2018 N 78-КГ18-49). Экономическая коллегия взяла этот подход на вооружение.
В контексте данного акта можно сделать вывод, что наличие формального нарушения не является основанием для сноса самовольной постройки.
2
Пример надлежащих мер по легализации объекта.
Это подготовка истцом по иску о признании права собственности на самовольную постройку проектной и иной технической документации, обращение за разрешением на строительство в уполномоченный орган, который выдал такое разрешение, подтвердив представление необходимых документов и соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка.
Защита застройщика
Это редкий пример надлежащего принятия мер по легализации объекта. Как правило, имеющиеся примеры отрицательные, то есть ненадлежащие меры.
Сфера надлежащих мер в практике сейчас крайне узкая – если разрешение не выдано по независящим причинам ( Постановление АС Дальневосточного округа от 02.11.2017 N Ф03-4228/2017 по делу N А51-25045/2014).
3
Отсутствие разрешения на строительство как единственное основание недостаточно для признания постройки самовольной и её сноса.
Защита застройщика
Сама по себе эта позиция не нова.
Она была зафиксирована в п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 143, но в отличии от казуса из Информационного письма ВС РФ дал положительный пример, то есть постройка была защищена.
4
Использование постройки в нарушении разрешенного использования, указанного в договоре аренды земельного участка не является основанием для сноса постройки.
Защита застройщика
ВС РФ указал, что в этой ситуации арендодатель может запретить использовать этот объект, а не требовать сноса объекта.
Сделки с недвижимостью и особенности регулирования земельных отношений
top! Договорное право
Правовые стратегии переговоров
Похожие материалы
Комментарии (1)
1. В последнее время экономколлегия ВС РФ обратила внимание на данную сферу.
Кроме обозначенного в заметке судебного акта, в определениях N 308-ЭС19-14740, №305-ЭС19-18665, коллегия встала на сторону собственников потенциальных самовольных построек, в Определении №307-ЭС19-16422 ВС РФ отменил судебные акты, которыми в иске о сносе самовольной постройки было отказано. Рассмотрение спора по гипермаркету отложено на февраль 2020 г.
2. Уже относительно давно ВС РФ также высказана позиция, что при данной категории споров не проходит нулевой вариант, самоволка либо сносится (или приводится в первоначальное состояние) либо легализуется.
3. По п. 3 заметки, не все так определенно. Во всех этих спорах акцентируется внимание на то, что отсутствие разрешения на строительство не влечет снос постройки лишь в тех случаях, когда лицо ранее пыталось получить разрешение и легализовать постройку.
Отсутствие доказательств принятия этих мер, и отсутствие разрешения на строительство все же должны влечь соответствующую санкцию.
Иначе, смысл в получении разрешения на строительство отсутствует, можно строить, а потом легализовывать объект в судебном порядке.
Партнёры рубрики
Земля и недвижимость
Судебная практика, Судебная практика
ИсточникСтатья 55.31. «Градостроительный кодекс РФ» от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 14.07.2022)
Статья 55.31 Градостроительный кодекс РФ . Осуществление сноса объекта капитального строительства
Статья 55.31. Осуществление сноса объекта капитального строительства
1. Снос объекта капитального строительства осуществляется в соответствии с проектом организации работ по сносу объекта капитального строительства после отключения объекта капитального строительства от сетей инженерно-технического обеспечения в соответствии с условиями отключения объекта капитального строительства от сетей инженерно-технического обеспечения, выданными организациями, осуществляющими эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, а также после вывода объекта капитального строительства из эксплуатации в случае, если это предусмотрено федеральными законами.
2. Условия отключения объекта капитального строительства от сетей инженерно-технического обеспечения выдаются организациями, осуществляющими эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, без взимания платы в течение не более чем десяти рабочих дней со дня поступления заявления о выдаче таких условий от застройщика, исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления. Отключение объекта капитального строительства от сетей инженерно-технического обеспечения подтверждается актом, подписанным организацией, осуществляющей эксплуатацию соответствующих сетей инженерно-технического обеспечения. Порядок отключения объекта капитального строительства от сетей инженерно-технического обеспечения устанавливается Правительством Российской Федерации.
3. В процессе сноса объекта капитального строительства принимаются меры, направленные на предупреждение причинения вреда жизни или здоровью людей, имуществу физических или юридических лиц, государственному или муниципальному имуществу, окружающей среде, предусматривается устройство временных ограждений, подъездных путей, осуществляются мероприятия по утилизации строительного мусора.
4. Работы по договорам подряда на осуществление сноса выполняются только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, которые являются членами саморегулируемых организаций в области строительства, если иное не установлено настоящей статьей. Выполнение работ по сносу объектов капитального строительства по договорам подряда на осуществление сноса обеспечивается специалистами по организации строительства (главными инженерами проектов). Работы по договорам о сносе объектов капитального строительства, заключенным с лицами, не являющимися застройщиками, техническими заказчиками, лицами, ответственными за эксплуатацию здания, сооружения, могут выполняться индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, не являющимися членами таких саморегулируемых организаций.
5. Индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, не являющиеся членами саморегулируемых организаций в области строительства, может выполнять работы по договорам подряда на осуществление сноса в случае, если размер обязательств по каждому из таких договоров не превышает одного миллиона рублей.
6. Не требуется членство в саморегулируемых организациях в области строительства для выполнения работ по сносу объектов капитального строительства:
1) государственных и муниципальных унитарных предприятий, в том числе государственных и муниципальных казенных предприятий, государственных и муниципальных учреждений в случае заключения ими договоров подряда на осуществление сноса с федеральными органами исполнительной власти, государственными корпорациями, осуществляющими нормативно-правовое регулирование в соответствующей области, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, в ведении которых находятся такие предприятия, учреждения, или в случае выполнения такими предприятиями, учреждениями функций технического заказчика от имени указанных федеральных органов исполнительной власти, государственных корпораций, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления;
2) коммерческих организаций, в уставных (складочных) капиталах которых доля государственных и муниципальных унитарных предприятий, государственных и муниципальных автономных учреждений составляет более пятидесяти процентов, в случае заключения такими коммерческими организациями договоров подряда на осуществление сноса с указанными предприятиями, учреждениями, а также с федеральными органами исполнительной власти, государственными корпорациями, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, которые предусмотрены пунктом 1 настоящей части и в ведении которых находятся указанные предприятия, учреждения, или в случае выполнения такими коммерческими организациями функций технического заказчика от имени указанных предприятий, учреждений, федеральных органов исполнительной власти, государственных корпораций, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления;
3) юридических лиц, созданных публично-правовыми образованиями (за исключением юридических лиц, предусмотренных пунктом 1 настоящей части), в случае заключения указанными юридическими лицами договоров подряда на осуществление сноса в установленных сферах деятельности (в областях, для целей осуществления деятельности в которых созданы такие юридические лица), а также коммерческих организаций, в уставных (складочных) капиталах которых доля указанных юридических лиц составляет более пятидесяти процентов, в случае заключения такими коммерческими организациями договоров подряда на осуществление сноса с указанными юридическими лицами или в случае выполнения такими коммерческими организациями функций технического заказчика от имени указанных юридических лиц;
4) юридических лиц, в уставных (складочных) капиталах которых доля публично-правовых образований составляет более пятидесяти процентов, в случае заключения указанными юридическими лицами договоров подряда на осуществление сноса с федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, в установленных сферах деятельности которых указанные юридические лица осуществляют уставную деятельность, или в случае выполнения указанными юридическими лицами функций технического заказчика от имени этих федеральных органов исполнительной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, а также коммерческих организаций, в уставных (складочных) капиталах которых доля указанных юридических лиц составляет более пятидесяти процентов, в случае заключения такими коммерческими организациями договоров строительного подряда с указанными федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, юридическими лицами или в случае выполнения такими коммерческими организациями функций технического заказчика от имени указанных федеральных органов исполнительной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, юридических лиц;
5) лиц, осуществляющих снос объектов, указанных в пунктах 1 — 3 части 17 статьи 51 настоящего Кодекса.
7. Лицом, осуществляющим снос объекта капитального строительства (далее — лицо, осуществляющее снос), может являться застройщик либо индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, заключившие договор подряда на осуществление сноса. Лицо, осуществляющее снос, обеспечивает соблюдение требований проекта организации работ по сносу объекта капитального строительства, технических регламентов, техники безопасности в процессе выполнения работ по сносу объекта капитального строительства и несет ответственность за качество выполненных работ.
8. Застройщик вправе осуществлять снос объектов капитального строительства самостоятельно при условии, что он является членом саморегулируемой организации в области строительства, если иное не предусмотрено настоящей статьей, либо с привлечением иных лиц по договору подряда на осуществление сноса.
9. В целях сноса объекта капитального строительства застройщик или технический заказчик подает на бумажном носителе посредством личного обращения в орган местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения объекта капитального строительства или в случае, если объект капитального строительства расположен на межселенной территории, в орган местного самоуправления муниципального района, в том числе через многофункциональный центр, либо направляет в соответствующий орган местного самоуправления посредством почтового отправления уведомление о планируемом сносе объекта капитального строительства не позднее чем за семь рабочих дней до начала выполнения работ по сносу объекта капитального строительства. Указанное уведомление должно содержать следующие сведения:
1) фамилия, имя, отчество (при наличии), место жительства застройщика, реквизиты документа, удостоверяющего личность (для физического лица);
2) наименование и место нахождения застройщика или технического заказчика (для юридического лица), а также государственный регистрационный номер записи о государственной регистрации юридического лица в едином государственном реестре юридических лиц и идентификационный номер налогоплательщика, за исключением случая, если заявителем является иностранное юридическое лицо;
3) кадастровый номер земельного участка (при наличии), адрес или описание местоположения земельного участка;
4) сведения о праве застройщика на земельный участок, а также сведения о наличии прав иных лиц на земельный участок (при наличии таких лиц);
5) сведения о праве застройщика на объект капитального строительства, подлежащий сносу, а также сведения о наличии прав иных лиц на объект капитального строительства, подлежащий сносу (при наличии таких лиц);
6) сведения о решении суда или органа местного самоуправления о сносе объекта капитального строительства либо о наличии обязательства по сносу самовольной постройки в соответствии с земельным законодательством (при наличии таких решения либо обязательства);
7) почтовый адрес и (или) адрес электронной почты для связи с застройщиком или техническим заказчиком.
9.1. Подача уведомления о планируемом сносе объекта капитального строительства наряду со способами, предусмотренными частью 9 настоящей статьи, может осуществляться:
1) с использованием единого портала государственных и муниципальных услуг или региональных порталов государственных и муниципальных услуг;
2) с использованием государственных информационных систем обеспечения градостроительной деятельности с функциями автоматизированной информационно-аналитической поддержки осуществления полномочий в области градостроительной деятельности.
10. К уведомлению о планируемом сносе объекта капитального строительства, за исключением объектов, указанных в пунктах 1 — 3 части 17 статьи 51 настоящего Кодекса, прилагаются следующие документы:
1) результаты и материалы обследования объекта капитального строительства;
2) проект организации работ по сносу объекта капитального строительства.
11. Орган местного самоуправления, в который поступило уведомление о планируемом сносе объекта капитального строительства, в течение семи рабочих дней со дня поступления этого уведомления проводит проверку наличия документов, указанных в части 10 настоящей статьи, обеспечивает размещение этих уведомления и документов в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности и уведомляет о таком размещении орган регионального государственного строительного надзора. В случае непредставления документов, указанных в части 10 настоящей статьи, данный орган местного самоуправления запрашивает их у заявителя.
12. Застройщик или технический заказчик не позднее семи рабочих дней после завершения сноса объекта капитального строительства подает на бумажном носителе посредством личного обращения в орган местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения земельного участка, на котором располагался снесенный объект капитального строительства, или в случае, если такой земельный участок находится на межселенной территории, в орган местного самоуправления муниципального района, в том числе через многофункциональный центр, либо направляет в соответствующий орган местного самоуправления посредством почтового отправления уведомление о завершении сноса объекта капитального строительства.
12.1. Подача уведомления о завершении сноса объекта капитального строительства наряду со способами, предусмотренными частью 12 настоящей статьи, может осуществляться:
1) с использованием единого портала государственных и муниципальных услуг или региональных порталов государственных и муниципальных услуг;
2) с использованием государственных информационных систем обеспечения градостроительной деятельности с функциями автоматизированной информационно-аналитической поддержки осуществления полномочий в области градостроительной деятельности.
13. Формы уведомления о планируемом сносе объекта капитального строительства, уведомления о завершении сноса объекта капитального строительства утверждаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства.
14. Орган местного самоуправления, в который поступило уведомление о завершении сноса объекта капитального строительства, в течение семи рабочих дней со дня поступления этого уведомления обеспечивает размещение этого уведомления в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности и уведомляет об этом орган регионального государственного строительного надзора.
Источник