Что смотреть при покупке квартиры в новостройке

✅ ЖК много, квартир — ещё больше. Как найти свой идеал? — Учебник. Выбираем новостройку: на что обратить внимание при покупке квартиры в Журнале Недвижимости

Купить квартиру в новостройке: советы экспертов на всех этапах

Покупка квартиры — важная и непростая задача. Перед потенциальным покупателем открывается огромный дивный мир с новостройками на любой вкус и кошелек. А покупка квартиры на первичном рынке в доме, который только начинают строить — это еще и очень рискованно. В этой статье Novostroy-M.ru расскажет, как грамотно действовать на всех этапах приобретения жилья в новостройке Москвы или Подмосковья.

Выбираем новостройку

Здесь все индивидуально, но, как отмечает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», чтобы сделать правильный выбор, нужно определиться с бюджетом покупки, исходя из чего и искать варианты в том или ином районе.

«Стоит изучить средние цены по рынку недвижимость в рамках рассматриваемой локации и класса жилья: сегодня в Интернете много статей, которые включают аналитику крупных компаний. Если цена в проекте сильно занижена – это должно насторожить»

Наталия Немчанинова, советник генерального директора по продажам ОАО «ОПИН»

Решите главное — инвестируете ли вы или хотите купить квартиру, чтобы жить в ней самому. Если речь идет о быстром заработке, и вы планируете продать квартиру по переуступке, когда она вырастет в цене, или на вторичном рынке, когда дом сдадут в эксплуатацию — это одно. Если выбираете новостройку для жизни — это совсем другое дело. Тут важно проанализировать и уровень развития инфраструктуры, и транспортное развитие района, и многое другое, что подходит конкретно вам.

Оцените свои силы для покупки жилья — можете ли вы внести всю сумму или планируете купить квартиру в рассрочку или ипотеку? Узнайте, аккредитован ли жилой комплекс в банке, на карту которого вы получаете зарплату; действует ли военная ипотека в проекте, принимает ли застройщик материнский капитал? Бывает так, что из-за отсутствия аккредитации определенного банка, человек может сделать выбор в пользу другой новостройки.

Застройщик vs риэлтор

Кстати, взвесить все «за» и «против» может помочь опытный риэлтор. Как понять, у кого лучше купить квартиру? Если вы точно определились с новостройкой — идите к застройщику, если у вас есть энная сумма денег, которые вы хотите просто грамотно вложить без привязки к конкретному проекту — идите к риэлтору.

Застройщик обладает исключительно своим пулом жилья, предложить квартиры новостройках конкурента он не может. Риэлтор обладает базой новостроек от нескольких застройщиков, соответственно и выбор у него больше.

«Зачастую агентства помогают клиентам с реализацией своего старого жилья с целью покупки нового, чем не может похвастать большинство застройщиков», — замечает Вартан Погосян, директор департамента маркетинга TEKTA GROUP. Обращайтесь в крупные агентства, давно работающие на рынке недвижимости, они «чаще всего выполняет роль «одного окна», решая намного быстрее оформительские вопросы», — уточняет Мария Литинецкая. Минус работы с риэлтором только один — комиссии, зачастую скрытые.

Разведка в Интернете

Мы живем с век компьютерных технологий. Сегодня практически у каждой «серьезной» новостройки есть свой сайт. Иногда он дополняется промо-страницей на сайте девелопера или продавца (агентства недвижимости). Как правило, в комплекте также идет и форум. Он тоже бывает продуктом застройщика, а бывает, его создают покупатели как потенциальные, так и состоявшиеся.

И, конечно, социальные сети. В наши дни без них тоже никуда. Для полноты «картинки» необходимо изучить все. Начинайте с сайта новостройки, обратите внимание на разделы «Документы», «О застройщике».

Если там выложены проектная декларация, разрешение на строительство, документы о коммуникациях — значит, застройщику нечего скрывать, а вам не о чем волноваться. Это и есть «прозрачность» проекта, когда вся документация представлена в открытом доступе.

Девелопер или застройщик?

Прочитайте историю возникновения девелопера или застройщика. Чем они отличаются? Все просто. Девелопер — это компания, которая занимается развитием проекта от «А» до «Я», ведь to develop в переводе с английского — развивать, разрабатывать. Поэтому девелопер занимается всем комплексом строительства — от выбора земельного участка до сдачи жилого дома в эксплуатацию.

Застройщик занимается исключительно строительством, он ничего не развивает, документы у чиновников не утверждает. Он или строит дом сам, или курирует его возведение, если девелопер решает нанять генподрядчика (актуально для крупных жилых проектов).

Обратите внимание — если жилой комплекс строит малоизвестное ООО под брендом крупной компании то, скорее всего, компания-застройщик создана специально под новостройку. В этом случае не надо волноваться о неизвестности застройщика — ведь он строит комплекс под крылом крупного девелопера.

В любом случае, чтобы оценить надежность девелопера или застройщика, Вартан Погосян советует проверить наличие хорошей деловой репутации, существенного опыта на рынке и портфолио реализованных проектов. Если все это есть у компании — ее можно причислить к надежным.

Однако вернемся к сайту новостройки. Обратите внимание на контент портала — «живой» ли он? Как часто обновляется раздел «Новости»? Есть ли и работают ли web-камеры? Реализована ли функция online-консультанта? Все это важно, ведь сайт новостройки — его «портрет». Как подчеркивает Наталия Немчанинова: «Все это свидетельствует об ответственном подходе и отношении застройщика к своим клиентам как к купившим, так и потенциальным».

Визит на стройплощадку

Итак, вы определились с новостройкой, изучили ее сайт, а также форумы на предмет надежности девелопера илии застройщика. Самое время позвонить в офис продаж, уточнить время визита на стройку. Ведь лучше, как говорится, один раз увидеть, чем сто страниц форумов прочитать.

Однако если у вас нет времени посетить стройплощадку или политика застройщика не предполагает визиты из-за техники безопасности Novostroy-M.ru может помочь вам: поищите свой жилой комплекс среди «Видео новостроек с воздуха»; возможно, вы найдете ваш объект в разделе «Аэрофотосъемка»; также наши видеомонтажеры смонтировали уже много роликов о новостройках Москвы и Подмосковья, а главное — проверить жилой комплекс за вас может наш Тайный покупатель, достаточно просто оставить заявку.

Если вам все же удалось попасть на стройплощадку, обратите внимание на темпы стройки. Важно оценить, в каком состоянии находится стройплощадка — хаотично ли там лежат стройматериалы или в порядке. Кипит ли работа или, возможно, вы попали в обеденный перерыв? Имейте в виду, монолитные дома строятся медленней панельных.

Офис продаж

Как правило, на объектах есть офисы продаж, где вас проконсультируют по всем вопросам. Если повезет с менеджером продаж, то он расскажет не только обо всех нюансах покупки квартиры в новостройке, но и про компанию, и про район.

Менеджер должен показать вам документацию, которую вы видели на сайте: проектную декларацию, разрешение на строительство (в котором будет прописан статус земельного участка) и бумаги о коммуникациях. Как рассказал Novostroy-M.ru юрист девелоперской компании «Сити-XXI век» Василий Шарапов, не лишним будет и попросить показать:

— учредительные документы застройщика;

— свидетельство о государственной регистрации застройщика;

— свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;

— бухгалтерский баланс и отчет о прибылях и убытках;

— аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.

Однако всех этих документов может не оказаться в офисе продаж на стройплощадке, тогда рекомендуем вам не пренебрегать поездкой в центральный офис девелопера или застройщика. Там вам должны предъявить документацию в полном объеме.

«Если продавец не предоставляет какие-либо из вышеперечисленных документов, вероятно, ему есть что скрывать. Возможно, у него нет разрешения на строительство. В этом случае не стоит верить на слово»

Наталья Козлова, коммерческий директор ООО «Сампо»

По мнению Софьи Лебедевой, основную информацию о застройщике и строящемся доме можно получить из двух документов: выписки ЕГРЮЛ по юрлицу и проектной декларации. «Из выписки вы узнаете необходимую информацию о юрлице, из проектной декларации – какими документами располагает застройщик и каковы его планы по строительству объекта», — уточнила эксперт.

Заключаем договор

Вы выбрали квартиру, убедились в надежности девелопера, следите за web-камерой на сайте новостройки, она демонстрирует хорошие темпы стройки — самое время заключить договор на покупку квартиры.

Большинство новостроек реализуется сегодня в Московском регионе по 214-ФЗ через заключение договора долевого участия. Однако некоторые застройщики предпочитают продавать жилье через вступление в ЖСК. Вы также можете столкнуться с договором уступки прав требования (если понравившуюся квартиру какое-то физлицо уже купило до вас, но хочет продать) и предварительным договором.

«Не стоит покупать квартиру у застройщика, который предлагает заключить предварительный договор или приобрести вексель. В том и другом случаях деньги передаются сразу или в рассрочку в момент подписания документов, но взамен покупатель не получает никаких гарантий»

Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»

Предварительный договор купли-продажи безопасно заключать, если дом возведен, но не сдан, в таком случае недостроя можно не опасаться, а вот если ПДКП вам предлагают подписать перед ДДУ, тут имеет смысл задуматься.

«На сегодняшний день самый надежный способ защитить свои права как будущего соинвестора – заключение ДДУ. Он проходит государственную регистрацию, тем самым исключается риск двойных продаж, а также обязывает застройщика соблюдать сроки сдачи дома. Любые задержки будут грозить штрафами», — утверждает Мария Литинецкая.

Учтите, если застройщик просит вас оплатить квартиру до регистрации ДДУ, это нарушение закона. Оплата должна происходить только после того, как на руки вы получите зарегистрированный в Регпалате договор.

Как подчеркивает Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп», в ДДУ обязательно должны быть указаны следующие параметры: проектный номер квартиры, планировка квартиры с указанием метражей всех помещений, общая приведенная (с учетом летних помещений, площадь которых посчитана с учетом понижающего коэффициента) площадь квартиры и число комнат, ее месторасположение на этаже и номер этажа; сроки завершения строительства и передачи жилья покупателю, сроки оформления права собственности (если вы подписали договор с застройщиком на оказание соответствующих услуг); стоимость квартиры (полная или за 1 кв. метр). Также стоит обратить пристальное внимание на указанные в договоре основания для его расторжения.

Ирина Доброхотова советует внимательно отнестись к подписанию договора: «После заключения ДДУ «поменять» квартиру уже не удастся: нужно будет или расторгать ДДУ (обычно, если это происходит по инициативе дольщика, карается неустойкой), или продавать квартиру по переуступке и покупать другую».

ЖСК самая неоднозначная форма покупки квартиры. Договор не регистрируется в Регпалате, поэтому ваш пай может кто-то купить вторично, ЖСК не защищает от долгостроя и, тем более, недостроя. Novostroy-M.ru встречался с обманутыми пайщиками компании «Су-155» — все они стали жертвами договора ЖСК.

Договор уступки (в просторечье переуступка) тоже имеет свои нюансы, основной из которых — застройщик просто может не разрешить вам приобрести долю у предыдущего покупателя, если тот демпингует в цене.

Ипотека: особенности покупки

«Потенциальным ипотечным заемщикам сегодня стоит не только тщательно выбирать банк, но и грамотно оценивать свои собственные финансовые силы, учитывая все возможные риски, в том числе личные, то есть внутрисемейные, — считает Дмитрий Пантелеймонов. — Очевидно, нельзя брать ипотеку тем, у кого нет уверенности в надежности текущего места работы: в случае увольнения рассчитывать на быстрое трудоустройство не стоит, уровень безработицы в стране растет».

Итак, вы решили, что ипотека вам по силам, подали заявку в банк и получили одобрение на кредит. Юрий Комиссаренко, директор департамента продаж ГК «МИЦ», рассказывает порядок дальнейших действий: представитель застройщика согласовывает ДДУ с участием ипотечных средств с представителем банка, назначается дата проведения сделки. В банке дольщик подписывает кредитный договор, затем в офисе компании-застройщика подписывает ДДУ. После регистрации ДДУ покупатель вносит первоначальный взнос, а оставшуюся часть денег застройщику перечисляет банк.

Мария Литинецкая подчеркивает, что если банк выделяет средства на возведение конкретного жилого комплекса и сам является финансовым партнером проекта, то вероятность успешного завершения строительства вплотную приближается к 100%. Согласна с коллегой Ирина Доброхотова, по мнению которой, если новостройка аккредитована в крупном банке с госучастием, это сводит к минимуму риски дольщика.

«Точно так же обстоят дела и с ипотечным кредитованием. В условиях, когда банки практически не выдают ипотеку на ранних этапах строительства, возможность получить кредит даже на этапе котлована – это доказательство того, что банк целиком и полностью доверяет девелоперу и «верит» в проект», — подчеркивает Литинецкая.

Принимаем квартиру

Вы купили квартиру, договор заключен, дом построен, пора принимать жилье. Это очень важный момент, ведь если вы обнаружите недоделки после подписания акта о приеме-передачи, застройщик может отказаться что-либо переделывать. Советуем вам внимательно прочитать нашу статью о том, на что надо обратить внимание, принимая квартиру в новом доме.

Застройщик или банк — банкрот

Несмотря на то, что власти сегодня пристально следят за рынком недвижимости и делают все, чтобы обманутых дольщиков и пайщиков не было, они все-таки еще есть. «Сегодня риски для дольщиков ниже, чем, например, во время кризиса 2008-2009 года, так как тогда не было ни закона об обязательном страховании застройщиков (вступил в силу с 2015 года), ни поправок, определяющих процедуру банкротства строительных компаний (приняли в 2011 году)», — замечает Ирина Доброхотова.

По мнению эксперта, своеобразный сигнал надежности – старт продаж не на котловане, а на этапе монтажа корпусов, это означает, что девелопер уже вложил собственные средства в проект и деньги дольщиков ему нужны в меньшей степени. Советы о том, как действовать, если застройщик — банкрот, читайте в нашей статье.

А что делать покупателю, если банк, в котором он взял ипотеку обанкротился или у него отобрали лицензию? Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер», подсказывает, что даже если случилось так, что банк по каким-либо причинам закрылся, то у него в любом случае должен появиться преемник, с которым и будет вести дальнейшие расчеты заемщик.

Это мнение разделяет и Юрий Комиссаренко: «Обращаясь в небольшой банк, клиент ничем не рискует. В случае если этот банк обанкротится или останется без лицензии, кредиты будут оформлены на другую организацию, условия кредитования для заемщика останутся прежними».

Покупка квартиры — волнительный процесс, в ходе которого легко совершить ошибку. Расскажем о том, как проверить купленную квартиру перед её приёмкой. … Обычно квартиры измеряют до сдачи дома в эксплуатацию. Но измеряют не каждую квартиру , а каждую на одном этаже, потом эти размеры применяют к другим квартирам на разных этажах. Фактическую площадь квартиры вы сможете узнать при её осмотре, а потребовать разницу при уменьшении площади — только после измерения площади сотрудниками БТИ. Перед осмотром квартиры . Изучите социальные сети, где есть группы дома.

Что смотреть при покупке квартиры в новостройке

Предложений на рынке жилья много и не всегда понятно, с чего вообще начать поиск и выбор квартиры: все проекты посмотреть нереально. Зато можно составить список факторов, которые важны лично для вас, и расположить их от более важного к менее. Если вы ищете недорогое жильё, то, возможно, придётся идти на компромисс.

Мы советуем обращать внимание при покупке новостройки на эти группы факторов:

• локация;
• функциональные параметры самого жилья;
• бюджет;
• репутация застройщика;
• условия покупки.

Расскажем о каждом из них подробнее: как выбрать квартиру в новостройке, на что обратить внимание, что узнать про продавца и какие юридические документы запросить.

Локация: выбираем район при покупке новостройки

Определиться с районом для жизни может быть сложно — особенно, если город большой. При покупке новой квартиры лучше сразу выделить несколько приоритетных направлений.

Ориентироваться только на место работы или учёбы, как правило, не надо: это изменчивый параметр. Хотя бывают исключения: в лучшие школы Москвы часто большая конкуренция, попасть в них проще всего по месту прописки. Если это важно для вас, то стоит поискать квартиры в радиусе нескольких станций метро.

А если таких предпочтений нет и главное, чтобы школа была на территории жилого комплекса , обязательно уточните у застройщика сроки сдачи этой самой школы. Например, застройщик написал на сайте, что школа во дворе, но по проекту она должна появиться только через пять лет, когда может и не потребоваться: в первой очереди школу часто не вводят.

На что ещё обратить внимание при выборе места жительства:

1. Оцените транспортную доступность в целом: близость к транспортным узлам, загруженность магистралей, планы развития общественного транспорта на ближайшие годы.
2. То же касается и социальной инфраструктуры (детские сады, поликлиники, больницы), а также коммерческой инфраструктуры. Изучите, что уже есть в районе, достаточно ли магазинов и кафе, есть ли современный торговый центр, кинотеатр, фитнес-центр и другие объекты досуга. Лучше ориентироваться на то, что уже построено: планы по застройке могут измениться.
3. Проверьте по Яндекс Картамреальное расстояние до ближайшей станции метро или электрички. Застройщики иногда приукрашивают действительность. Метро может быть, формально, в 3 километрах, но ехать до него придётся 40 минут по единственной дороге, где вечные пробки. А пешком идти неудобно.
4. Стоит изучить и планы строительства метро или других транспортных узлов. Большинство новых транспортных узлов сейчас сдаются даже с опережением, что сразу повышает ликвидность квартиры — и для продажи, и для аренды. Да и жить близко к метро комфортнее.
5. В мегаполисе важный критерий — близость парков и других мест для отдыха, а также общая экологическая обстановка. С парками всё понятно: можно взглянуть на карту и увидеть близость зелёных участков на ней. Поищите рейтинги районов с точки зрения экологии. В Москве этот экологический рейтинг районов ведёт EcoStandart Group. Эксперты учитывают плотность населения, загруженность дорог, наличие опасных предприятий, ТЭЦ, котельных, промышленных зон, шумовое влияние аэропортов, влияние электромагнитного излучения, а также площадь зелёных насаждений и наличие водоёмов.

Функциональные параметры жилья: выбираем лучшую квартиру в новостройке

У самого жилья тоже есть несколько важных характеристик, которые нужно изучать и учитывать при выборе.

Квартира или апартаменты

Апартаменты часто стоят дешевле квартир на 15–30% и потому очень привлекательны. Но закон относит их к нежилым помещениям. А значит, там нельзя прописаться и, как следствие, сложнее будет попасть в школу и детский сад или прикрепиться к поликлинике.

Дороже обойдётся и обслуживание самих апартаментов: выше налог на собственность и коммунальные платежи. А ещё к апартаментам нельзя применить налоговые вычеты.

Но для инвесторов апартаменты — неплохой вариант. Вложения меньше, а доступ к социальной инфраструктуре важен не для всех арендаторов. Кроме того, есть апартаментные комплексы, где управляющая компания готова сдавать недвижимость за собственников за отдельную плату или процент со сделок. И если апартаментов несколько , то это может быть очень удобно.

Срок ввода в эксплуатацию

Трезво оцените, сколько вы готовы ждать и где будете жить, пока дом строится. Кроме того, на начальном этапе продаж обычно выбор квартир больше, а цены заметно ниже. А вот на последних этапах остаётся наиболее дорогое или не самое ликвидное жильё. Но можно рассмотреть вариант покупки по договору переуступки прав требования, то есть купить новостройку не у застройщика, а у дольщика.

Состав семьи и планы на ближайшие годы по числу проживающих

Сейчас практически в каждом ЖК предусмотрены действительно недорогие микростудии . За них меньше налоги и коммунальная плата, проще поддерживать порядок. Но если одному жильцу квартира-студия площадью 20–25 квадратных метров вполне подойдёт, то семье хотя бы из 2 человек стоит взвесить все за и против. И дело не в том, что на двоих не хватит места: вам предстоит где-то хранить вещи, организовывать рабочее пространство и зону отдыха. Идеально, если в новостройке есть отдельные помещения-келлеры, где можно оставить чемодан, велосипед, пылесос и другие вещи, которые могут захламить студию.

Семье с двумя-тремя детьми точно комфортнее в квартирах евроформата с объединённой кухней-гостиной и двумя отдельными комнатами (родительской спальней и детской). Иногда семьям советуют брать квартиры «на вырост», чтобы в случае рождения ещё одного ребёнка все могли с комфортом разместиться. Но это мнение можно назвать устаревающим: цены на недвижимость растут, в отличие от стоимости денег. Вполне логично просто поменять жильё через несколько лет, если возникнет такая необходимость.

Если вы задумываетесь о переезде в другой район или город через пару лет, то лучше взять квартиру поменьше с простой планировкой: её будет проще продать.

Нет смысла покупать большие квартиры под инвестиции: и в аренду, и в продажу обычно быстрее всего уходят небольшие и недорогие варианты. Студии и «однушки» дорожают первыми и быстрее, чем квартиры с несколькими комнатами. Например, в компании «Бон Тон» подсчитали , что средневзвешенная цена студий и однокомнатных квартир в Новой Москве в апреле выросла на 23–25%. А для квартир с двумя-четырьмя комнатами прирост в цене составил лишь 15–20%.

Узнайте, квартиры сдаются с отделкой или без. Варианты с отделкой позволят меньше времени снимать жильё или жить у родственников. При получении ключей можно будет сразу кинуть на пол надувной матрас и остаться ночевать, а мебель докупать постепенно. К тому же, ремонт от застройщика обходится выгоднее за счёт оптовых закупок. С другой стороны, скорее всего со временем вам всё равно ремонт от застройщика придётся переделывать. И дело не только в качестве: в собственной квартире хочется сделать всё по-своему.

Бюджет: рассчитываем сумму покупки

Допустим, вы рассматриваете ипотеку. Вот с чем вам предстоит столкнуться:

1. Определите, какой первоначальный взнос вы можете себе позволить. Чем он больше, тем более благонадёжным клиентом вы кажетесь банку.
2. Узнайте о возможности получить кредитные каникулы или оформить страховку на случай увольнения, чтобы ипотеку за вас платила страховая компания.
3. Рассчитайте, какой ежемесячный платёж вы сможете оплачивать. В идеале он не должен превышать 40–50% семейного дохода.
4. Подумайте, за сколько вы хотите погасить кредит. Чем дольше срок, тем меньше ежемесячный платёж, но тем больше и итоговая переплата.
5. Исходя из указанных выше параметров и вашей зарплаты рассчитайте сумму, которую можете получить. Воспользуйтесь онлайн-калькуляторами на сайте банков. Помните, что это только примерный расчёт. На деле банк может предложить вам больше или меньше.

При покупке квартиры без отделки на ремонт лучше заложить на 30–50% больше, чем планировали. Смета по ходу работ растягивается, и к моменту сдачи квартиры материалы и услуги бригад, а также мебель могут подорожать.

Репутация застройщика: выбираем с умом

Выбор застройщика очень важен. И тут не обязательно ориентироваться только на правило «чем дороже, тем лучше». Если есть возможность, посмотрите уже построенные комплексы застройщика, которые вам нравятся, и сравните, не расходится ли реальный продукт с картинками-рендерами.

Изучите историю компании. Если у застройщика были какие-то проблемные проекты и существенные задержки сроков, это легко обнаружить. Почитайте форумы дольщиков. Даже если компания работает с негативом и закупает положительные отзывы, вопиющие случаи не скрыть. Посмотрите, не было ли судебных исков к компании от дольщиков или подрядчиков.

Что можно узнать в офисе продаж

Всё, что нужно знать при покупке новостройки, вам расскажут в офисе продаж. Сейчас некоторые застройщики научились всё оформлять онлайн, но если вы не инвестор, а покупаете жильё для себя на последние деньги, лучше не полениться и приехать на стройку лично. Выбрать несколько объектов, посетить их и сравнить ощущения.

Во-первых, так вы проверите объективные факторы: действительно ли удобно добираться от метро и как выглядит окружение, как быстро продвигается стройка, как выглядят корпуса первых очередей. Если квартира сдаётся с отделкой, можно будет посмотреть образцы материалов в шоуруме или даже посетить готовые квартиры. Во-вторых, по тому, насколько качественно сделан офис продаж на объекте и насколько вежливо и внимательно к вам относятся, можно будет составить впечатление о застройщике.

• Заранее подготовьте список вопросов при изучении сайтов застройщика и конкретных проектов.
• Попросите показать макет.
• Уточните, на какие стороны света выходят окна приглянувшейся квартиры.
• Посмотрите на плане, какие квартиры находятся рядом на этаже и какой комнатой вы соприкасаетесь с соседями.

И не стесняйтесь спрашивать про скидки. Иногда застройщики готовы дать дисконт, если вы определитесь с покупкой быстро. Также вам могут рассказать о приближающихся акциях в честь праздников или о специальных предложениях на последние квартиры в сдающихся корпусах. Например, иногда застройщики дают специальные условия на покупку машино-мест или келлеров.

Условия покупки: на что обратить внимание в документах при покупке новостройки

Изучение договора долевого участия — это не формальность. Удостоверьтесь, чтобы там были точные характеристики квартиры, которую вы покупаете, проверьте сроки ввода в эксплуатацию и передачи ключей, узнайте размер и условия компенсации за их нарушение.

Поищите новости о том, не было ли приостановок регистрации ДДУ у этого застройщика. Договор регистрируется Росреестром, ещё когда дом строится. Это гарантирует дольщику защиту его прав. Если по каким-то причинам договоры с этим застройщиком не регистрируют, это тревожный звонок. Исключением могут стать какие-то чрезвычайные обстоятельства. Например, во время локдауна из-за пандемии коронавируса Росреестр на время приостанавливал работу и любые договоры там не регистрировали. Также может быть пауза на начальном этапе, пока не пройдёт регистрация у самого первого дольщика. В это время выполняется правовая экспертиза всех документов, Росреестр изучает всю информацию о застройщике и вносит все эти сведения в свою базу.

Уточните, что компания в договоре прописывает как форс-мажоры, при которых сможет откладывать ввод в эксплуатацию без компенсации.

Ещё один важный документ, помимо договора долевого участия, — это проектная декларация. Проверьте, есть ли в ней школы, детские сады, паркинг и другая инфраструктура, которую застройщик обещал на своём продающем сайте. На этом этапе полезно обратиться к форумам дольщиков уже построенных проектов и узнать, насколько девелопер выполнил свои обещания.

Все необходимые документы должны быть выложены на сайте застройщиков. Законодательство обязывает девелоперов быть максимально прозрачными. Помимо проектной декларации и формы ДДУ на сайте можно найти действующее разрешение на строительство и экспертное заключение. Если чего-то не хватает — поинтересуйтесь почему и запросите эти документы. Отказать вам не могут.

Юридические нюансы при покупке квартиры в новостройке

С июля 2019 года все новостройки в России перешли на новые схемы продаж и финансирования. Сейчас застройщики не получают деньги от граждан напрямую. Когда дольщик оплачивает квартиру, эти средства попадают на специальный эскроу-счёт и лежат там до окончания строительства. При этом строят дома не на эти деньги, а на банковские кредиты. Такая схема называется проектным финансированием. Это позволяет покупателю чувствовать себя в большей безопасности. Конечно, будет неприятно, если застройщик разорится и не достроит дом, но хотя бы удастся вернуть деньги. Правда, без процентов по ипотеке.

Кстати, проектное финансирование — это ещё один способ проверить застройщика. Так как его кредитует банк, достаточно посмотреть, какие кредитные организации работают с конкретной компанией. Чем известнее и крупнее банк, тем надёжнее и его партнёры. Банки обычно тщательно изучают и застройщиков, и конкретные проекты, которым дают свои деньги.

По какой схеме происходит оплата квартиры в новостройке:

1. Подписание договора долевого участия (ДДУ).
2. Регистрация ДДУ.
3. Деньги вносятся на счёт эскроу и там замораживаются до окончания строительства.
4. Дом достроен: дольщик получает ключи, а застройщик — деньги с эскроу-счёта.
5. Застройщик обанкротился и не достроил дом: дольщик получает деньги.

Покупать так квартиру можно и за наличные, и в ипотеку. Во втором случае на эскроу-счёт поступают первоначальный взнос от покупателя и кредит от банка. Но выплачивать ипотеку придётся сразу, а не когда дом достроится. И до погашения кредита квартира будет в залоге у банка. Посмотрите на список банков, в которых можно взять ипотеку на конкретную новостройку: насколько он большой и что это за банки, насколько они известные. Банки, конечно, тоже могут ошибиться и кредитовать рисковый проект, но, если кредиты выдают крупнейшие организации, такие как Сбербанк и ВТБ, можно быть чуть более спокойными.

Менее распространённый вариант расчёта за квартиру — рассрочка платежа. Застройщики неохотно дают её, особенно в больших проектах. Девелоперу выгодно, чтобы на эскроу-счёте сразу была сумма как можно крупнее. Чем больше там денег, тем дешевле будет кредит от банка для застройщика. Если продать квартиры в рассрочку, на эскроу-счёте будет храниться меньше средств.

Важный пункт: как выбирать квартиру в новостройке в кризис

В целом, рекомендации, о которых мы говорили выше, универсальны и работают в большинстве ситуаций. Но есть отдельные советы, которые пригодятся при инвестициях в недвижимость в кризис. Так, эксперты компании «Метриум» советуют придерживаться сейчас следующих семи правил:

1. Выбирать самые доступные варианты.
2. Ориентироваться на квартиры, которые хорошо подойдут для аренды, — на случай, если активность со стороны покупателей сократится.
3. Вкладываться в новостройки на котловане, чтобы получить наибольший прирост в цене.
4. Ориентироваться на семейного покупателя (у них больше программ поддержки).
5. Покупать жильё с полной отделкой, чтобы не тратиться на ремонт и расширить круг потенциальных покупателей в будущем.
6. Выбирать жилые комплексы рядом с деловыми, туристическими центрами и другими точками притяжения — на Яндекс Недвижимости для этого есть удобные фильтры.
7. Искать квартиры в районах, где мало новостроек, — это повышает шансы на выгодную перепродажу.

Заключение

Итак, приступая к выбору квартиры, сначала определитесь с характеристиками идеального для вас района и самого жилья. Что должно быть рядом с домом обязательно, а чем можно пренебречь. Какие должны быть планировка, этаж и площадь. Самое главное: определите максимальный бюджет, которым вы располагаете. Рассчитайте платёж по ипотеке. Комфортно, если он не превышает половины вашего дохода.

Прежде чем совершать покупку, наведите справке о застройщике и его прошлых проектах: не было ли больших задержек и судебных разбирательств. Изучите документацию: проектную декларацию, разрешение на строительство, проект договора долевого участия. Узнайте, с какими банками застройщик работает по проектному финансированию и ипотеке, насколько они известные и надёжные. Составьте список вопросов и задайте их в офисе продаж, не стесняйтесь попросить скидку.

Проверить при покупке квартиры документы новостройки на все подводные камни. Если это будет договор долевого участия в строительстве (далее по тексту ДДУ) и если он регистрируется в регистрационной службе, то это большой плюс. Договора ДДУ имеют приоритет перед предварительными и прочими договорами, не предусмотренными 214-ФЗ.