А. ГЕРАСИМОВ
Александр Герасимов, юрист.
Разрешение на строительство — это административный акт, предоставляющий право осуществить застройку земельного участка, находящегося в собственности, пользовании или аренде.
В соответствии со ст. ст. 40 и 41 Земельного кодекса РФ собственники, землепользователи и арендаторы земельных участков имеют право возводить на них объекты недвижимости, включая строительство жилых и нежилых зданий, сооружений. Однако строительство объектов недвижимости может производиться только по специальному разрешению, порядок выдачи которого определен Градостроительным кодексом РФ.
Градостроительный кодекс РФ в разное время по-разному трактовал понятие «разрешение на строительство». Ранее Кодекс определял разрешение на строительство как документ, управомочивающий его владельца начать строительство объекта недвижимости на данном конкретном земельном участке (ст. 62 Градостроительного кодекса РФ от 7 мая 1998 г.).
Новый Градостроительный кодекс РФ, подписанный Президентом РФ 29 декабря 2004 г., характеризует разрешение на строительство прежде всего как документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана, а уже потом только как документ, управомочивающий производить строительство объекта (ст. 51 Градостроительного кодекса РФ в новой редакции). Таким образом, по новому правилу приоритетным для органов, выдающих разрешение на строительство, является соответствие проектной документации градостроительному плану.
Разрешение на строительство дома ИЖС. Как получить? Порядок получения.
Близким к Градостроительному кодексу РФ является определение разрешения на строительство в ст. 2 Федерального закона от 17 ноября 1995 г. N 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» (в ред. от 22 августа 2004 г.), где записано, что разрешение на строительство является основанием для реализации архитектурного проекта.
Однако данный Закон не рассматривает порядок выдачи разрешения на строительство. Оспорить такую формулировку трудно: она верна, но не совсем точно определяет характер документа. Из нее не видно, что это итоговый, обобщающий документ, при получении которого можно начинать строить. Ведь при наличии только одной проектно-сметной документации, пусть даже и согласованной со всеми заинтересованными органами и прошедшей государственную экспертизу, начинать строительство нельзя.
Обобщая понятие «разрешение на строительство» из трех названных документов, постараемся вывести универсальную формулировку. На наш взгляд, разрешение на строительство — это административный акт (поскольку выдается органами исполнительной власти или местного самоуправления), предоставляющий право осуществить застройку земельного участка, находящегося в собственности, пользовании или аренде, в строгом соответствии с утвержденной проектной документацией, соблюдением строительных и природоохранных норм и правил.
Следовательно, разрешение на строительство не только и не столько правомочие застройщика, сколько возложение на него обязанности соблюдать все требования закона при строительстве объекта. Исполнение этих обязанностей контролируется органами Госархстройнадзора и авторами проектов. Нарушение норм и правил строительства объектов влечет за собой приостановление действия разрешения органом, выдавшим его. Разрешение на строительство является последним документом, при получении которого можно начинать строить объект, оно подтверждает наличие у застройщика земельного участка для строительства, проектной документации, прошедшей государственную экспертизу и проекта организации строительства.
Выдача разрешения на строительство, реконструкцию объектов капитального строительства.
По общему правилу (п. 4 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ) разрешение на строительство объектов выдается органами местного самоуправления по месту нахождения подлежащего застройке земельного участка.
Заявление о выдаче разрешения на строительство со всеми необходимыми документами подается застройщиком непосредственно в орган управления, выдающий разрешение.
К заявлению застройщик прилагает следующие документы:
— свидетельство о праве на земельный участок, на котором будет производиться строительство;
— градостроительный план земельного участка;
— проектную документацию с пояснительной запиской;
— схемы планировочной организации земельного участка;
— сведения об инженерном оборудовании, точках его подключения к сетям;
— проект организации строительства объекта (ПОС);
— заключение государственной экспертизы проектной документации.
Для строительства индивидуального жилого дома застройщик к заявлению прилагает лишь документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка и схему планировочной организации земельного участка с обозначением на ней места размещения объекта строительства.
Порядок выдачи разрешений на строительство в г. Москве регламентирован Положением о едином порядке предпроектной и проектной подготовки строительства в г. Москве, утвержденным распоряжением мэра г. Москвы от 11 апреля 2000 г. N 378-РМ (с изм. от 14 июня 2005 г.); Законом г. Москвы от 9 июля 2003 г. N 50 «О порядке подготовки и получения разрешений на строительство, реконструкцию градостроительных объектов в городе Москве»; Порядком рассмотрения обращений по размещению градостроительных объектов на территории г. Москвы и принятия решений о строительстве, реконструкции, утвержденным Постановлением Правительства Москвы от 25 января 2005 г. N 43-ПП (в ред. от 14 июня 2005 г.). Согласно названным документам разрешение на строительство в г. Москве требуется при новом строительстве объекта, реконструкции, реставрации, установки нестационарных объектов, использовании территории, ее благоустройстве, капитальном ремонте зданий и покраске фасадов, перепланировке и переоборудовании помещений.
В отличие от Федерального закона правила Москвы расширили перечень объектов и работ, по которым необходимо получить разрешение на их проведение. Так, если п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ допускает возведение нестационарных объектов (киосков, навесов и др.) без предварительного получения разрешения, то исходя из смысла Положения N 378-РМ, утвержденного распоряжением мэра Москвы, установка таких объектов требует обязательного разрешения. Это объясняется спецификой Москвы, которая является густонаселенным мегаполисом с большой плотностью строительства.
Строительство объектов недвижимости без получения соответствующего разрешения считается самовольной постройкой, за которую ее организаторы несут материальную, административную, а в некоторых случаях и уголовную ответственность (ст. 58 Градостроительного кодекса). Так, согласно ст. 9.5 КоАП РФ за строительство объектов без надлежаще оформленного разрешения взимается штраф:
— с граждан — от 3 до 5 МРОТ;
— с должностных лиц — от 5 до 10 МРОТ;
— с юридических лиц — от 50 до 100 МРОТ.
Кроме того, самовольная постройка может быть по решению суда снесена или изъята у застройщика в порядке возмещения вреда (ст. 25 Закона г. Москвы N 50).
Вместе с тем п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ в новой редакции расширил перечень объектов, на которые не требуется получение разрешения на строительство. К ним относятся:
— гаражи на земельном участке, выделенном гражданам на эти цели, или постройки на земельном участке, предназначенном для садоводства, ведения дачного хозяйства;
— строительство, реконструкция объектов, не являющихся объектами капитального строительства;
— строительство сооружений вспомогательного использования;
— изменения объектов капитального строительства, если эти изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности, не нарушают права третьих лиц и не превышают параметры разрешенного строительства, установленные градостроительным регламентом.
Кроме того, Кодекс разрешил субъектам Российской Федерации устанавливать свой перечень объектов, для строительства которых не требуется получения разрешения.
ССЫЛКИ НА ПРАВОВЫЕ АКТЫ
«ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ» от 29.12.2004 N 190-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 22.12.2004)
«КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОБ АДМИНИСТРАТИВНЫХ ПРАВОНАРУШЕНИЯХ» от 30.12.2001 N 195-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 20.12.2001)
«ЗЕМЕЛЬНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ» от 25.10.2001 N 136-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 28.09.2001)
«ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ» от 07.05.1998 N 73-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 08.04.1998)
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 17.11.1995 N 169-ФЗ
«ОБ АРХИТЕКТУРНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ»
(принят ГД ФС РФ 18.10.1995)
ЗАКОН г. Москвы от 09.07.2003 N 50
«О ПОРЯДКЕ ПОДГОТОВКИ И ПОЛУЧЕНИЯ РАЗРЕШЕНИЙ НА СТРОИТЕЛЬСТВО, РЕКОНСТРУКЦИЮ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫХ ОБЪЕКТОВ В ГОРОДЕ МОСКВЕ»
ПОСТАНОВЛЕНИЕ Правительства Москвы от 25.01.2005 N 43-ПП
«О ПОРЯДКЕ РАССМОТРЕНИЯ ОБРАЩЕНИЙ ПО РАЗМЕЩЕНИЮ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫХ ОБЪЕКТОВ НА ТЕРРИТОРИИ ГОРОДА МОСКВЫ»
РАСПОРЯЖЕНИЕ Мэра Москвы от 11.04.2000 N 378-РМ
«О ПОЛОЖЕНИИ О ЕДИНОМ ПОРЯДКЕ ПРЕДПРОЕКТНОЙ И ПРОЕКТНОЙ ПОДГОТОВКИ СТРОИТЕЛЬСТВА В Г. МОСКВЕ»
Бизнес-адвокат, 2005, N 16
Верховный Суд решил: сначала разрешение – потом стройка, а не наоборот.
Верховный Суд принял решение, которое способно кардинально изменить установившиеся сейчас правила работы на российском строительном рынке.
Довольно часто застройщик начинает строительство здания, имея на руках только пакет документов без соответствующего разрешения органа власти. До последнего времени получение разрешения и строительство объекта могли идти параллельно и завершиться одновременно. Теперь Верховный Суд признал такую «параллельность» незаконной.
Отправной точкой послужило решение ООО «Завод Промсталь» в Башкирии построить жилой дом. При этом «Завод Промсталь» начал строить жилой дом и только после этого обратился за разрешением на строительство. О дальнейшем развитии событий – в статье Алины Михалевой, портал «ПРАВО.РУ»:
В марте 2014 года ООО «Завод Промсталь» (Завод) обратилось в администрацию городского округа Уфы Республики Башкортостан о выдаче разрешения на строительство жилого дома на принадлежащем ему на праве собственности земельном участке в Уфе. При этом к этому моменту Завод уже начал строительство объекта. И в результате 14 марта 2013 года администрация заводу отказала, указав на то, что выдача разрешения обязательно должна предшествовать началу строительства, а не наоборот.
Тогда, в апреле 2014 года, Завод пошел добиваться своего в Арбитражный суд Республики Башкортостан (№ А07-7616/2014). Там он просил признать незаконным отказ администрации и обязать последнюю все-таки выдать ему разрешение. По мнению истца, никаких оснований для отказа у администрации вообще не было. Их исчерпывающий перечень, указывал он, содержится в ст. 51 Градостроительного кодекса, и такого основания, как «фактическое осуществление обществом строительства объекта без разрешения», там нет.
В свою очередь администрация настаивала в суде на том, что Завод строил объект еще до получения разрешения, а выдача разрешения на строительство самовольных построек действующим законодательством не предусмотрена. Обращал внимание госорган и на то, что уже обратился в суд с иском о сносе строящегося дома как самовольной постройки (№ А07-7616/2014). Решение по этому делу еще не вынесено.
В итоге 23 июля 2014 года судья Светлана Чернышова в требованиях Заводу полностью отказала. Она пришла к выводу, что в силу положений ст. 49 и 51 Градостроительного кодекса выдача разрешения должна предшествовать осуществлению строительства объекта недвижимости.
Сослалась также судья на постановление Президиума Высшего арбитражного суда от 25 сентября 2012 года № 5698/12, согласно которому по создаваемым объектам недвижимости к числу обязательных удостоверяющих документов относятся разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и на строительство, и последнее при этом подлежит выдаче до начала строительства. Поскольку на момент обращения с заявлением о выдаче разрешения объект уже был частично возведен, то администрация не имела правовых оснований для выдачи обществу разрешения на строительство, резюмировала судья. «Рассматриваемый факт обращения в администрацию с заявлением о выдаче разрешения на строительство фактически уже построенного объекта в данном конкретном случае следует расценивать как направленные на обход требований градостроительного законодательства и узаконивание самовольной постройки в административном порядке, – говорится в решении, – То есть действия не отвечающие положениям ст. 222 Гражданского кодекса и запрещенные п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса как злоупотребление правом в иных формах».
7 октября 2014 года апелляционная коллегия 18-го ААС (Владислав Баканов, Михаиел Малышев и Владимир Толкунов) все доводы Чернышевой поддержала, оставив ее решение в силе.
А вот кассационная коллегия АС Уральского округа (Нерида Суханова, Сергей Василенко и Елена Поротникова) рассудила иначе. Судьи пришли к выводу, что приведенное администрацией основание для отказа в выдаче разрешения при наличии полного пакета документов не может быть расценено как законное. При этом они сослались на ч. 13 ст.
51 Градостроительного кодекса, в которых содержится исчерпывающий перечень оснований для отказа. Доводы же администрации о том, что строительство объекта осуществляется Заводом самовольно, а его действия направлены на узаконивание самовольной постройки, коллегия не признала. «Поскольку для рассматриваемого спора правового значения [они] не имеют», – поясняется в постановлении. В результате 29 декабря 2014 года кассация округа акты нижестоящих инстанций отменила, а требования Завода полностью удовлетворила.
Тогда администрация обратилась с жалобой в Верховный суд. Там она указывала, что разрешение на строительство является не только документом, дающим право осуществлять строительство, но и документом, подтверждающим соответствие проектной документации установленным требованиям, а также правомерность действий по возведению объекта. Следовательно, по мнению Завода, разрешение по сути является основанием для начала строительства, а значит, его выдача должна предшествовать и началу строительных работ. Судье Елене Борисовой эти доводы показались заслуживающими внимания, и она передала дело на рассмотрение экономической коллегии.
И в итоге 9 июня «тройка» (Борисова, Ирина Грачева и Владимир Попов) жалобу администрации удовлетворила, отменив постановление кассации округа, а акты первой и апелляционной инстанции оставив в силе. Свои мотивы судьи пояснили в опубликованном определении.
«Системное толкование положений Градостроительного кодекса дает основание полагать, что застройщик вправе приступить к строительству объекта капитального строительства (в случаях, когда необходимо получение разрешения) только после получения разрешения на строительство такого объекта, осуществления всех предусмотренных законом мероприятий и оформления документов, подготавливаемых в целях его получения и осуществления строительства», – рассудили судьи ВС. По их мнению, предоставление застройщиком полного пакета документов, конечно, является обязательным, но «их наличие не является единственным основанием для получения разрешения на строительство». «Исполнение этой обязанности необходимо совершить перед началом строительства», – подытожила экономколлегия.
Источник ancb.ruИли на каждый этап нужно получать свое разрешение?
Пожалуйста сейчас разрешение на строительство с этапами выдается одним разрешением, в котором прописаны все этапы (указанные в проектной документации). или на каждый этап нужно получать свое разрешение?
Ответы на вопрос:
Может быть и так, и так.
В соответствии с пунктом 8 «Положения о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию», утвержденного постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 N 87, возможность подготовки проектной документации в отношении отдельных этапов строительства должна быть обоснована расчетами, подтверждающими технологическую возможность реализации принятых проектных решений при осуществлении строительства по этапам. Проектная документация в отношении отдельного этапа строительства
разрабатывается в объеме, необходимом для осуществления этого этапа строительства. Указанная документация должна отвечать требованиям к
составу и содержанию разделов проектной документации, установленным данным Положением для объектов капитального строительства.
Для получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, строительство которого выделено в отдельный этап, требуется представить в т.ч. разрешение на строительство (пункт 3 части 3 статьи 55 ГрК). Разрешение на строительство отдельного этапа, в свою очередь, можно получить при представлении (в т.ч.)
положительного заключения экспертизы проектной документации применительно к отдельному этапу строительства (см. пункт 4 части 7 статьи 51 ГрК).
Если получено одно разрешение на строительство, то и ввод в эксплуатацию возможен только в целом всего объекта, без выделения каких-либо этапов. Понятию «очередь» законодательство о градостроительной деятельности не
придает какого-либо специального содержания.
С Уважением, адвокат – Степанов Вадим Игоревич.
Похожие вопросы
Скажите пожалуйста, на каком этапе строительства дома я могу получить разрешение на строительство?
Скажите пожалуйста, на каком этапе строительства дома я могу получить разрешение на строительство? Или же разрешение нужно получать до непосредственного начала строительства?
• Здравствуйте, разрешение нужно получать до непосредственного начала строительства согласно ст.51 гр. крф.
Желаю Вам удачи и всех благ!:
Нужно ли получать новое разрешение на строительство, в случае признания проектной документации,
Скажите пожалуйста, нужно ли получать новое разрешение на строительство, в случае признания проектной документации, на основании которой было выдано нынешнее разрешение на строительство, модифицированной?
Доброго времени суток! Да, вам в любом случае следует обращаться в отдел архитектуры, сообщать о том, что были осуществлены изменения и требовать выдачи нового разрешения.
Разрешение на строительство сроки выдачи.
1. Срок строительства, указанный в заявлении на выдачу разрешения на строительство 40 месяцев не соответствует указанному в проекте организации строительства 36 месяцев.
Срок строительства согласно ПОС-4 года, строительство разбито на 2 этапа:
1. Этап 4 месяца противооползневые мероприятия
2. Этап 3 года строительство многоквартирного жилого дома.
В чем заключается проблема при этом? В разрешении на строительство должен быть указан срок строительства объекта, обусловленный технической документацией и проектом организации строительства.
Комитет Архитектуры может рассмотреть продление сроков разрешения на строительство, подаектся заявление через МИГ Сочи
Работа выполнена в полном объеме
Заключен договор с организацией по ремонту, бригада выполнила все этапы согласно плану работ. За все этапы, кроме последнего, мы оплатили в полном объеме. На последнем этапе бригада испортила имущество, которое по стоимости равна оплате последнего этапа. Мы в праве не оплачивать организации последний этап работ в качестве компенсации за испорченную вещь?
Согласно договору — вы обязаны выплатить организации ремонт, при этом выставить требование о возмещении испорченного имущества — в т.ч. через суд.
Рабочая документация и проектная документация
Выполнен проект объекта производственной деятельности (готова проектная и рабочая документация). Строительство объекта предполагает два этапа: на I этапе площадь равна 1050 м 2, на II этапе — 1700 м 2. Этажность на первом и втором этапах одинаковая и равна двум этажам. Объект не является особо опасным, технически сложным или уникальным.
Санитарно-защитная зона находится в пределах ранее установленной санитарно-защитной зоны (объект будет находиться на территории городских канализационных очистных), проект санитарно-защитной зоны выполнен. Градостроительный план земельного участка и другие правоустанавливающие документы в наличии. Вопрос: возможно ли получение разрешения на строительство только I этапа строительства без прохождения каких-либо экспертиз проектной и/или рабочей документации?
В пределах защитных зон разрешение не получите
Градостроительный кодекс РФ
Статья 51. Разрешение на строительство
1. Разрешение на строительство представляет собой «документ», подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
2. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
3. Не допускается выдача разрешений на строительство при отсутствии правил землепользования и застройки, за исключением строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения муниципальных районов, объектов капитального строительства на земельных участках, на которые не распространяется действие градостроительных регламентов или для которых не устанавливаются градостроительные регламенты, и в иных предусмотренных федеральными «законами» случаях.
4. Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных «частями 5» и «6» настоящей статьи и другими федеральными «законами».
5. Разрешение на строительство выдается в случае осуществления строительства, реконструкции:
1) утратил силу. — Федеральный «закон» от 04.03.2013 N 21-ФЗ;
2) объекта капитального строительства на земельном участке, предоставленном пользователю недр и необходимом для ведения работ, связанных с пользованием недрами (за исключением работ, связанных с пользованием участками недр местного значения), — федеральным органом управления государственным фондом недр;
3) объекта использования атомной энергии — уполномоченной организацией, осуществляющей государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения;
4) гидротехнических сооружений первого и второго классов, устанавливаемых в соответствии с «законодательством» о безопасности гидротехнических сооружений, аэропортов или иных объектов авиационной инфраструктуры, объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования, посольств, консульств и представительств Российской Федерации за рубежом, объектов обороны и безопасности, объектов космической инфраструктуры, объектов, обеспечивающих статус и защиту Государственной границы Российской Федерации, объектов, сведения о которых составляют государственную «тайну», линий связи при пересечении Государственной границы Российской Федерации, на приграничной территории Российской Федерации, объектов, строительство, реконструкцию которых планируется осуществить на континентальном шельфе Российской Федерации, во внутренних морских водах, в территориальном море Российской Федерации, исключительной экономической зоне Российской Федерации, — уполномоченными федеральными органами исполнительной власти;
5) объекта культурного наследия, если при проведении работ по сохранению объекта культурного наследия затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности такого объекта, — исполнительными органами государственной власти, осуществляющими функции в области охраны объектов культурного наследия в соответствии с Федеральным «законом» от 25 июня 2002 года N 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»;
6) объекта капитального строительства, строительство, реконструкцию которого планируется осуществлять в границах особо охраняемой природной территории (за исключением лечебно-оздоровительных местностей и курортов), — федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления, в ведении которого находится соответствующая особо охраняемая природная территория, если иное не предусмотрено Федеральным «законом» от 1 декабря 2007 года N 310-ФЗ «Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Источник www.9111.ruВопросы градостроительного законодательства разъяснил Госстрой
Управлением архитектурно-строительной инспекции мэрии Новосибирска получены разъяснения Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству – Госстроя по 9 актуальным вопросам градостроительного законодательства, которые допускают неоднозначное толкование.
Напомним, что Агентство наделено полномочиями давать юридическим и физическим лицам разъяснения по вопросам, отнесенным к его сфере деятельности. Предлагаем ознакомиться с ответами, которые УАСИ планирует руководствоваться в своей деятельности наряду с нормативной документацией.
Вопрос 1. Если здание или сооружение уже частично или полностью выстроено, но не эксплуатируется.
Должен ли орган местного самоуправления при подаче застройщиком или техническим заказчиком заявления о выдаче разрешения на строительство и документов, предусмотренных ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, выдать разрешение или должен отказать в выдаче разрешения на строительство?
Ответ. Выдача разрешений на строительство регламентируется статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — кодекс).
В соответствии с частью 2 упомянутой статьи кодекса строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных указанной статьей.
Выдача разрешения на строительство при наличии частично или полностью построенного здания (сооружения) не предусмотрена статьей 51 кодекса.
Таким образом, в случае если здания, сооружения не относятся к объектам, для строительства которых не требуется получение разрешения на строительство в соответствии с частью 17 статьи 51 кодекса, лицо, осуществляющее строительство без указанного разрешения, подлежит привлечению к административной ответственности в соответствии со статьей 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, а построенный объект определяется как самовольная постройка и подлежит сносу в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Вопрос 2. Согласно Градостроительному кодексу РФ внесение изменений в разрешение на строительство осуществляется только в случае перехода прав на земельные участки или при образовании земельных участков путем раздела, перераспределения или выдела.
Имеет ли право орган местного самоуправления вносить изменения в разрешение на строительство, в случае внесения застройщиком или техническим заказчиком изменений в проектную документацию, предусмотренном ст. 52 Градостроительного кодекса РФ?
Ответ. В случаях необходимости получения разрешения на строительство, предусмотренных статьей 51 кодекса, для получения такого разрешения необходимо представлять, в том числе материалы проектной документации.
В соответствии с частью 7 статьи 52 кодекса отклонение параметров объекта капитального строительства от проектной документации, необходимость которого выявилась в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта такого объекта, допускается только на основании вновь утвержденной застройщиком или техническим заказчиком проектной документации после внесения в нее соответствующих изменений.
Таким образом, после внесения изменений и утверждения застройщиком (техническим заказчиком) откорректированной проектной документации ее параметры не соответствуют параметрам, приведенным в разрешении на строительство, выданном до корректировки, что противоречит положениям статьи 51 кодекса.
С учетом изложенного, а также принимая во внимание то, что статья 51 кодекса не содержит запретов на внесение изменений в разрешение на строительство (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 части 21.15 статьи 51 кодекса), орган местного самоуправления может вносить изменения в выданное разрешение на строительство для приведения такого разрешения в соответствии с утвержденной проектной документацией, по которой ведется строительство.
Частью 21.16 статьи 51 кодекса предусмотрено, что в течение пяти рабочих дней со дня внесения изменений в разрешение на строительство органом местного самоуправления указанный орган уведомляет о таких изменениях застройщика.
Вопрос 3. Согласно ст. 55 Градостроительного кодекса РФ внесение изменений в разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не предусмотрено. Имеет ли право орган местного самоуправления по объектам капитального строительства, финансируемых за счет средств соответствующих бюджетов, при предоставлении застройщиком откорректированного заключения государственной экспертизы в части сметной стоимости вносить изменения в разрешения на ввод объекта в эксплуатацию?
Ответ. В соответствии с частью 1 статьи 55 кодекса разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка, а также проектной документации.
Таким образом, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается только после окончания строительства объекта. Это означает, что любое представляемое застройщиком (техническим заказчиком) откорректированное заключение государственной экспертизы может быть выдано органом государственной экспертизы в рамках реконструкции объекта, при проведении которой необходимо получать разрешение на строительство в соответствии со статьей 51 кодекса, а после ее окончания разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Внесение изменений в выданное разрешение на ввод объектов в эксплуатацию не предусмотрено кодексом.
Вопрос 4. Если разделы проектной документации, представляемые застройщиком или техническим заказчиком, для оформления разрешения на строительство объектов капитального строительства, проектная документация которых, согласно ст. 49 Градостроительного кодекса РФ, не подлежит экспертизе, по своему составу и содержанию не соответствуют требованиям, установленным Постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 № 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию».
Может ли орган местного самоуправления отказать в выдаче разрешения на строительство?
Ответ. В соответствии с частью 13 статьи 48 кодекса состав и требования к содержанию разделов проектной документации применительно к различным видам объектов капитального строительства, в том числе к линейным объектам, состав и требования к содержанию разделов проектной документации применительно к отдельным этапам строительства, реконструкции объектов капитального строительства, состав и требования к содержанию разделов проектной документации при проведении капитального ремонта объектов капитального строительства, а также состав и требования к содержанию разделов проектной документации, представляемой на экспертизу проектной документации и в органы государственного строительного надзора, устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Таким образом, проектная документация, вне зависимости от необходимости ее представления на экспертизу, должна соответствовать требованиям Положения о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 16 февраля 2008 г. № 87.
В то же время положениями статьи 51 кодекса не предусмотрена проверка органами местного самоуправления соответствия проектной документации указанному Положению.
При этом следует учитывать, что в соответствии с частью 5 статьи 48 кодекса лицо, осуществляющее подготовку проектной документации, организует и координирует работы по подготовке проектной документации, несет ответственность за качество проектной документации и ее соответствие требованиям технических регламентов.
Вопрос 5. Для инженерного обеспечения объекта капитального строительства застройщиком иногда используются модульные котельные, КТПН (комплектная трансформаторная подстанция наземная) и другие объекты, имеющие заводскую готовность и технический паспорт завода изготовителя, по которым зачастую должны устанавливаться санитарно-защитные зоны.
Необходимо ли по указанным объектам в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ получать разрешения на строительство?
Ответ. В случае использования для инженерного обеспечения объекта модульных установок заводской готовности, изготовленных по технической документации завода-изготовителя, такие установки рассматриваются в качестве оборудования.
В случае если модульные установки заводской готовности устанавливаются самостоятельно, вне участка, выделенного для строительства объекта капитального строительства, то проектная документация должна быть разработана для производства земляных работ, устройства фундаментов, сетей инженерного обеспечения, представлены технические условия на присоединение к имеющимся сетям инженерного обеспечения, обоснованы границы санитарно-защитных зон и т. п.
В этом случае необходимость выдачи разрешения на строительство определяется требованиями статьи 51 кодекса.
Вопрос 6. Разрешение на строительство объектов капитального строительства выдается на срок, указанный в проекте организации строительства, которое, в соответствии с ч. 20 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, по заявлению застройщика может быть продлено.
Сколько раз по заявлению застройщика разрешение на строительство может быть продлено, если строительство начато?
Ответ. Статьей 51 кодекса^ не регламентируется количество продлений разрешения на строительство при условии, что строительство объекта было начато.
Вопрос 7. Согласно инструкции (утвержденной приказом Министерства Регионального Развития РФ от 19.10.2006 № 121) о порядке заполнения формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию указываются проектные характеристики объекта капитального строительства.
Однако органы, уполномоченные осуществлять государственную регистрацию прав собственности на объекты недвижимого имущества, отказываются регистрировать право собственности на объекты, так как проектные характеристики объекта и характеристики объекта, после проведенной технической инвентаризации уполномоченными органами в большинстве случаев не соответствуют. Технический план, предусмотренный постановлением Правительства РФ от 01.03.2013 № 175 для выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, не содержит в полном объеме сведений, указываемых в разрешении, а именно, отсутствуют:
— количество и площадь встроенных нежилых помещений в многоквартирных домах,
— количество и площадь квартир по типу (однокомнатные, двухкомнатные и т. д.),
— строительный объем, в том числе надземной части здания, и так далее.
Может ли орган, выдавший разрешение на ввод объекта в эксплуатацию по проектным характеристикам, внести в него изменения, если характеристики объекта, указанные в техническом плане, подготовленном кадастровым инженером, не будут соответствовать фактическим характеристикам?
Ответ. Позиция Госстроя по указанному вопросу заключается в том, что в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию указываются параметры объекта, определенные по заключению органа государственного строительного надзора о соответствии построенного объекта проектной документации.
При этом необходимо исключить формальный подход к выдаче заключений о соответствии органами государственного строительного надзора, а также установить возможные погрешности при определении параметров объекта, которые будут учитываться соответствующими органами при государственной регистрации прав собственности на объекты недвижимого имущества.
Вопрос 8. При выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, проектная документация которых согласно ст. 49 Градостроительного кодекса РФ не подлежит государственной экспертизе, и государственный надзор не осуществляется, орган местного самоуправления уполномочен проводить осмотр объекта, на соответствие его требованиям, установленным в разрешении на строительство, градостроительном плане земельного участка, а также требованиям проектной документации (что подтверждается исполнительной документацией). Однако полномочиями проверять их на соответствие требованиям технических регламентов (норм и правил), включая проверку наличия и соответствия исполнительной документации требованиям нормативных документов ни на объекте при строительстве, ни при вводе его в эксплуатацию, органы местного самоуправления не наделены.
Имеет ли право орган местного самоуправления при осмотре объекта капитального строительства проводить проверку исполнительной документации, подтверждающей соответствие объекта требованиям технических регламентов и проектной документации?
Ответ. В соответствии с частью 3 статьи 55 кодекса для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию застройщик (технический заказчик) направляет в уполномоченный орган местного самоуправления пакет документов, в том числе:
документ, подтверждающий соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство;
документ, подтверждающий соответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, и подписанный лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора, а также лицом, осуществляющим строительный контроль, в случае осуществления строительного контроля на основании договора), за исключением случаев осуществления строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства.
Положения статьи 55 кодекса не предусматривают проверку органами местного самоуправления исполнительной документации, подтверждающей соответствие объекта требованиям технических регламентов и проектной документации.
Вопрос 9. Согласно СНиП 21-02-99 «Стоянки автомобилей» подземные стоянки автомобилей допускается размещать на незастроенной территории (под проездами, улицами, площадями, скверами и др.), которая является территорией общего пользования.
Может ли орган местного самоуправления отказать в выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства, если основное здание размещено в соответствии с требованиями градостроительного плана земельного участка, а встроено-пристроенная подземная автостоянка размещена под территорией общего пользования за границами земельного участка?
Ответ. Статья 51 кодекса определяет, что выдача разрешения на строительство предусматривает наличие у застройщика правоустанавливающих документов на земельный участок.
Орган местного самоуправления вправе отказать в выдаче разрешения на строительство Объекта за пределами земельного участка, отведенного для строительства.
Источник vseon.com