Аккредитация новостройки —
Один из показателей надежности нового строения, по мнению многих ипотечных менеджеров банковских учреждений, — это аккредитация новостройки . Аккредитация не только подтверждает статус будущего здания, ее прохождение застройщиком повышает шансы на то, что будущие собственники жилья смогут своевременно получить ключи. Итак, аккредитация новостройки банком – что это?
Что такое аккредитация новостройки
Аккредитация – процедура, в процессе которой определяется надежность застройщика и оценивается вероятность завершения им строительства нового дома и передачи ключей вложившемся в строительство будущим собственникам. Прохождение аккредитации означает, что банк внимательно изучил стройку на предмет ее надежности и готов сотрудничать с застройщиком на предмет предложения участникам долевого строительства ипотечного продукта в данном конкретном доме. Это также может означать возможность застройщика обратиться за помощью к этому банку с целью получения дополнительного финансирования стройки (кредита).
Гарантирует ли аккредитация банком надежность объекта?
Тем не менее аккредитация — это не абсолютная гарантия того, что строение обязательно будет сдано в эксплуатацию; банк может ошибаться в выданной квоте доверия ровно также, как и любой будущий собственник.
Для чего нужна аккредитация нового жилья
Чем в большем количестве банков новостройка (и, соответственно, застройщик) пройдут аккредитацию, тем выше уровень доверия будущих собственников к этому жилью. Важно при этом, чтобы банки, с которыми сотрудничает застройщик на данном объекте были на слуху, желательно носили федеральный (а не региональный) статус. Поэтому не требует доказательств то обстоятельство, что аккредитованные новостройки – более популярные объекты недвижимости.
Здесь необходимо упомянуть также о следующем обстоятельстве.
Когда кредитная организация выдает ипотеку на жилые объекты вторичного рынка, они одновременно берут эту недвижимость в залог. Этот процесс принято называть обременением. Если новый собственник не вносит в счет оплаты кредита систематические платежи, банк квартиру изымает и в дальнейшем реализует ее на торгах, возвращая тем самым причитающиеся кредитной организации денежные средства.
В ситуации с новостройками все происходит так, что в залог банковским учреждением берется жилье, которое находится только на начальных этапах строительства (и оценивается в 5-15% строительной готовности). Рисков в такой ситуации, конечно, намного больше. Ведь если застройщик, который в данной ситуации выступает заемщик, перестанет выплачивать кредит, банк будет вынужден довольствоваться получением стройки. Желающих выкупить у банка эту стройку за соразмерную кредиту плату может оказаться немного – и именно денежными средствами в таком объеме кредитная организация и рискует.
ЭпН | Что нужно знать об аккредитации новостройки
Именно поэтому проверка застройщика и инициированной им стройки подчас занимает у банка продолжительный отрезок времени: за это время банк обязан выявить как можно больше факторов, которые могут негативно сказаться на перспективе достройки дома (либо, что, конечно, приоритетней, не найти таких факторов в принципе).
Банк аккредитовал новостройку! Как это происходит?
Кредитная организация, в которую застройщик предъявил соответствующий пакет документов для аккредитации возводимого им жилого дома, на первом этапе оценивает застройщика: как долго он существует на рынке, каким девелопером поддерживается, успешность предыдущих проектов и сформированная на их основании репутация строительной компании
Далее проверяется строительная готовность жилого дома (именно на этапе которой застройщик обращается в банк с запросом на аккредитацию); темпы и скорость строительства, соответствие обозначенным застройщиком срокам реализации того или иного этапа стройки, а также возможность достройки дома к обозначенному застройщиком сроку. Если эти факторы установить не получается (например, за аккредитацией в банк застройщик обратился тогда, когда им только начаты работы по разработке котлована), банк обращает внимание на темпы строительства, соблюдение сроков на предыдущих объектах застройщика.
Многие банки обращают внимание также на репутацию управляющих членов застройщика (даже управляющих членов девелопера, к которому застройщик относится).
Работа банком проводится очень серьезная, объемная и ответственность очень высок – ошибка может привести либо к существенным финансовым проблемам банка, либо в принципе к его закрытию.
Надо сказать, что если организация не проходит проверку по одному или нескольким критериям аккредитации, это вовсе не свидетельствует об однозначном отказе кредитной организации в работе с таким застройщиком и с его стройкой. И примеров тому, как крупнейшие банки сотрудничают (аккредитуют) застройщиков, допустивших (и допускающих) существенные просрочки в передаче объектов участникам долевого строительства, возводящих дома с отступлением от строительной документации, масса.
В заключении ее раз отметим, что ни одна аккредитация не гарантирует сделке купли-продажи строящегося жилья полной безопасности. Но в любом случае при выборе квартиры в новостройке стоит обратить внимание на то, в каком количестве банков застройщик прошел эту процедуру (если застройщику выдали аккредитацию менее 3-4 банков, то это должно насторожить); каковы по статусу банки, аккредитовавшие застройщика (федеральные или региональные; на слуху или нет; имели ли место какие-либо громкие репутационные скандалы у этих банков или нет) – это Ваше прямое вложение в гарантированное получение ключей от жилья в новостройке.
Оставьте заявку
на бесплатную консультацию
Источник
Не верь аккредитации застройщика в банке и регистрации договора участия в долевом строительстве (по мотивам изучения одного ДДУ)
Недавно ко мне обратилась знакомая, которая планирует приобрести квартиру в новостройке. Знакомая попросила изучить Договор уступки и Договор участия в долевом строительстве (далее – ДДУ) .
При изучении ДДУ мое внимание привлек способ определения срока передачи участнику объекта, который был указан в договоре следующим образом:
«5.1. Передача участнику долевого строительства объекта и принятие ее участником долевого строительства осуществляются по передаточному акту не позднее 4 (четырех) месяцев с даты получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Застройщик вправе исполнить обязательства по передаче Объекта долевого строительства Участнику долевого строительства досрочно.
В случае составления одностороннего акта о передаче квартир датой передачи квартир является дата составления акта.
5.2. Передача квартир осуществляется не ранее получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости.»
Действующие законодательство и сложившиеся практика* заключения ДДУ предусматривают такой способ определения срока, но при условии, что в тексте ДДУ будет определен срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости (далее – разрешение). В представленном ДДУ срок получения Разрешения не указан.
Получается, что в ДДУ не определено одно из существенных условий договора. Регистрация ДДУ должна была быть приостановлена в соответствии с п.п. 7 п.1 ст.26 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», а в случае не устранения замечаний Росреестра в регистрации ДДУ должно было быть отказано, т.е. ДДУ не должен был быть зарегистрирован, но увы у Россреестра иное мнение.
Знакомая обратилась с вопросом о порядке указания в ДДУ срока передачи объекта к застройщику и банку. Застройщик дал ожидаемый ответ, о том, что Договор зарегистрирован в Росреестре и содержит все существенные условия.
Ответ банка: «Уважаемая…, банк не отвечает за срок сдачи объекта, данный вопрос решается между Вами и застройщиком с учетом условий прописанных в ДДУ, перед подписанием кредитного договора обсудите с застройщиком все условия ДДУ».
Ответы застройщика и банка в данной ситуации считаю нормальными, так как ожидать иного было бы наивно.
В ситуации указанной выше меня огорчает следующее:
- Регистрация договора в Росреестре не гарантирует, что он будет содержать все необходимые условия, предусмотренные действующим законодательством.
- Наши люди верят в волшебное «данный Застройщик аккредитован в Банке…», они думают, что Банк проверил полностью Застройщика и его документы и при наличии недостатков заставил внести исправления.
К сожалению, не все понимают, что «застройщик аккредитован в банке……», это означает, что в банке проведена некая процедура по итогам, которой он принял решение о представлении кредитов под залог недвижимости, реализуемой застройщиком. Процесс аккредитации Застройщика в каждом Банке свой и не направлен на защиту интересов потенциального Клиента/Заемщика/Залогодателя.
Я хочу верить реестру и хочу, чтобы регистрация договора подтверждала, что он содержит все существенные условия, предусмотренные действующим законодательством, но как показывает практика на Росреестр надейся, а сам не плошай.
*Обычно в ДДУ, когда указывают, что передача недвижимости происходит через __ месяцев после ввода в эксплуатацию в договоре указывают следующую фразу: «Срок ввода в эксплуатацию (окончания строительства) ЖК комплекса/дома – не позднее ___первого квартала 201__г./ «__»__20_г.».
ИсточникЗачем нужна аккредитация новостроек
Гражданин может купить квартиру в уже возведенном доме или в многоэтажке на стадии строительства. Во втором случае стоимость жилья будет ниже, но и риски покупателя вложить деньги в долгострой и не получить недвижимость возрастают. Большинство помещений приобретают с привлечением заемных средств. Банк проверяет девелопера и выдает ипотеку, только если у компании безупречная репутация. Чтобы упростить процесс получения ссуды, кредитная организация проводит аккредитацию застройщика.
Что такое аккредитация новостроек
Аккредитация строительной компании – согласие банка предоставлять населению займы на покупку недвижимости в доме, который возводит девелопер. Это некий кредит доверия финансовой организации по отношению к застройщику.
При выдаче ипотеки на обычную квартиру банк оценивает и одобряет конкретный объект. Аккредитация новостроек предполагает уверенность кредитной организации в надежности застройщика и в том, что многоквартирный дом будет возведен в соответствии с проектной документацией в установленный срок.
Банк не гарантирует заемщику своевременную сдачу объекта . При возникновении у застройщика финансовых проблем кредитор никак не повлияет на ситуацию, а покупатель будет вынужден погашать ипотеку.
СПРАВКА:
Для чего нужна аккредитация новостроек
При оформлении ипотеки банк накладывает обременение на жилое помещение. Если заемщик перестанет платить, то кредитор продаст залоговую квартиру и заберет деньги в счет погашения долга.
В случае с покупкой жилья в строящемся доме кредитор берет в залог право требовать возведенный объект. Риск финансовой организации возрастает. Ведь если дом не достроят и клиент перестанет погашать ипотеку, то банку нечего будет реализовать в счет оплаты долга.
Чтобы снизить риск невозврата, специалисты банка тщательно проверяют саму строительную компанию, ее финансовое положение, а также проектные документы по многоквартирному дому. При достаточном уровне благонадежности застройщика, по мнению кредитной организации, девелопер получает аккредитацию.
Если заемщик хочет купить квартиру в неаккредитованной новостройке, то это еще не значит, что банк откажет в выдаче ипотеки. Финансовая компания рассмотрит заявку клиента и проведет проверку застройщика и жилого комплекса, после чего примет решение об одобрении ссуды.
Кому нужна аккредитация девелопера
Аккредитование новостройки необходимо всем участникам сделки – дольщику, строительной компании и кредитной организации. Хотя одобрение девелопера и не служит гарантией его надежности, но все же проведенные проверки подтверждают, что застройщик имеет достаточно собственных мощностей и опыта для возведения многоквартирного дома .
Покупатель, вкладывая деньги в жилье на этапе строительства, имеет на руках только договор долевого участия. Ему необходимо дополнительное подтверждение финансовой безопасности. Для заемщика аккредитированный девелопер выглядит более надежным.
Для банка аккредитование новостройки – это способ привлечь больше клиентов. Некоторые кредиторы после подтверждения благонадежности девелопера выдают ему займы на строительство. Таким образом они получают доход и от дольщиков, и от застройщиков.
Строительным компаниям одобрение финансовых организаций тоже приносит пользу. Аккредитованный застройщик привлекает больше покупателей на свой объект, предлагает лучшие условия по ипотеке за счет совместных проектов с банком .
Как проходит аккредитация новостроек
В любом банке разработаны собственные механизмы и критерии определения надежности строительной фирмы . Каждая новостройка должна аккредитироваться отдельно, с соблюдением интересов дольщиков.
Аккредитация банком застройщика занимает от 2-3 дней до одного месяца, в зависимости от того, работал ли ранее кредитор с этой строительной компанией или нет. Девелопера оценивают по 4 ключевым направлениям:
- финансовая устойчивость – за счет каких средств будет построен дом – собственных или заемных. Обычно банки требуют, чтобы застройщик имел не менее 10% личных денег от планируемой стоимости объекта;
- юридическая чистота – разрешение на строительство, документы о праве собственности или аренды на земельный участок;
- репутация – есть ли судебные иски или претензии к компании со стороны дольщиков и инвесторов;
- опыт – сколько лет застройщик работает, какое количество объектов он возвел.
Чем больше домов построил девелопер, тем легче ему аккредитоваться при начале нового строительства. Если застройщик не имеет опыта, то банк может выдвинуть условие о проценте готовности объекта. Например, одобрить ипотеку только после того, как дом возведут на 30%.
Что происходит после аккредитации
Получив статус аккредитованного девелопера, строительная компания размещает в открытых источниках список банков , которые одобрили стройку. Это позволяет потенциальному покупателю быстрее выбрать финансовую организацию для оформления ссуды.
После установления факта благонадежности, банковские специалисты продолжают следить за тем, как аккредитованные застройщики выполняют все этапы строительства. Мониторинг каждого возводимого объекта проводят не реже 1 раза в квартал. При появлении негативных факторов, например, судебных исков, аккредитация может быть отозвана.
В чем преимущество аккредитованных новостроек для покупателя
Российским законодательством не предусмотрена госаккредитация девелоперов. Большинство покупателей жилья в новостройках – простые люди, которые мало что понимают в строительстве домов и оформлении документов. Пользуясь этим , недобросовестные компании могут обмануть дольщика и оставить его без жилья.
Аккредитованные новостройки более безопасны для покупателей. Если жилой комплекс одобрен банком, значит требования действующего законодательства соблюдены, а у застройщика есть все необходимые лицензии и документы.
Аккредитация застройщика дает покупателю преимущества:
- банк быстрее рассматривает заявку на ипотеку;
- кредитор предлагает лучшие условия по займу, чем для неаккредитованных объектов недвижимости ;
- заемщику не нужно представлять документы от строительной компании для подтверждения ее надежности.
Одобрение новостроек проводит аккредитационная комиссия банка, в которую входят юристы, финансисты и специалисты службы безопасности. Они обладают знаниями в сфере строительства и могут оценить надежность девелопера.
Как выбрать застройщика при покупке квартиры на стадии строительства
Перед приобретением недвижимости на стадии возведения узнайте у застройщика, в каких финансовых организациях он аккредитован. Если это пара местных банков, то будьте осторожнее. Возможно, девелопер не соответствует критериям одобрения крупных кредитных компаний.
Даже если застройщик одобрен банком, проверьте всю разрешительную документацию на строительство. Изучите опыт работы и репутацию фирмы. Можете привлечь для этого риелтора или юриста.
Прежде чем аккредитовывать девелопера, банк проводит всестороннюю проверку деятельности. Одобрение кредитной организацией не гарантирует клиенту своевременный ввод объекта в эксплуатацию. Но оно подтверждает, что строительство ведут в соответствии с нормами действующего законодательства.
Источник